関西兵庫の芦屋西宮に住みたい☆☆☆

1 ：名無し不動さん：2013/01/31(木) 06:09:03.83 ID:???.net

憧れです♪

2 ：名無し不動さん：2013/01/31(木) 17:15:40.90 ID:???.net

土地高い

3 ：エアコン：2013/02/01(金) 22:48:37.89 ID:Vu9nOl72.net

設置してある不要な家庭用エアコン無料引き取りします!!
標準設置は取外し無料!!出張費無料!!リサイクル料無料!!つまり0円!!

http://aircon.okoshi-yasu.com/

4 ：初心者：2013/02/01(金) 23:05:50.20 ID:???.net

毎日坂の昇り降りがキツイ。夜が静か過ぎて・・・

5 ：名無し不動さん：2013/02/02(土) 05:40:35.64 ID:???.net

地価は割りと安定してる
むしろ人気地区

6 ：名無し不動さん：2013/02/05(火) 23:20:02.93 ID:2qYH5fZm.net

ＡＳＨＩＹＡ

7 ：名無し不動さん：2013/02/09(土) 20:37:36.53 ID:OKvB9AOF.net

関西では奈良生駒香芝と芦屋西宮宝塚なら
どちらが環境いいのだろう？子育て世代とか。

交通費の安い、芦屋西宮のがお買い得？

8 ：名無し不動さん：2013/02/09(土) 21:41:02.39 ID:???.net

>>7
行政レベルでは生駒市と兵庫県は色々なにかと問題アリ
香芝市の方がまだマシか？
ただし住めば都なのでそんなに神経質になる必要もないとは思う

交通や街の利便性では芦屋・西宮か
その点では駅近なら生駒・宝塚も悪くない
ただ芦屋・西宮は住環境次第では車なしでも全く問題ないが
生駒、特に香芝は車必須な住環境の方が多いと思う

自然環境的には宝塚・生駒・香芝はわりとよさげ
この点、芦屋も山側は良いが結構なお金持ちでないと住めない場所がほとんど

子育て世帯的には・・・う〜ん
こればっかりは運の要素もあるので取り敢えずの校風・地域調査と通学の利便性で選んでもいいかも
（どんな優等校でもDQNが子供と同じ世代に出現すればたちまち荒れることもあるので慢心も気にしすぎも禁物）

基本的にお金があるなら芦屋・西宮あたりがいいのかもしれないが
同じだけ出すなら箕面・吹田あたりも候補として考慮してもいいかもしれない

比較的安くで治安・自然環境・利便性もある程度両立させたいなら枚方あたりもアリかと

9 ：名無し不動さん：2013/02/09(土) 23:05:10.46 ID:OKvB9AOF.net

箕面 吹田って、環境悪いで有名な大阪だろ。
奈良や兵庫のトップレベルの地域とは差がありすぎる。

東京大学合格率http://d.hatena.ne.jp/u2takada/touch/20110320/p1

やはり奈良か東京のトップレベル地域でないと日本では勝ち組とは言えない
兵庫、神奈川、京都はアッパーミドルがいいところ。

10 ：名無し不動さん：2013/02/10(日) 06:31:11.82 ID:???.net

奈良は嫌いじゃないがそこまで持ち上げる程良い場所ではない
兵庫・神奈川も行政、特に警察レベルは昔から伝統的に問題有りでほとんど進歩がない
逆に大阪は世間で言われる程悪くもない
個人的には大阪も南部より北部の方が好きではあるが・・・

11 ：名無し不動さん：2013/02/10(日) 07:39:29.41 ID:???.net

いま西宮の住宅事情は熱い
阪急西宮の気になってたとこに
一戸建て購入しようとしたけど手が出なかった

駅近で尼崎か宝塚に変更して
結局宝塚にした

12 ：名無し不動さん：2013/02/10(日) 12:12:58.05 ID:???.net

>>11
尼は便利だし嫌いじゃない場所だけど物件買うという前提なら宝塚で正解だったんではないでしょうか
超個人的な感覚ですが尼の物件を買うなら大阪城東区あたりの物件の方が環境・利便性等全てにおいて良いと思います
もちろんお金があって大阪市内に買うなら西区・福島区・都島区や上町台地の物件が良いと思いますが・・・

13 ：名無し不動さん：2013/02/10(日) 14:37:04.98 ID:???.net

東京の住みたい街ランキングで一位が吉祥寺(というステマ)

あんなところと一緒に取り上げられる芦屋が不憫だわ
東京・吉祥寺なんて伊勢丹にも去られる様な街なのに

14 ：名無し不動さん：2013/02/10(日) 23:28:48.53 ID:I6njxY65.net

偏差値の高い地域に住んだ方がいいね。
大阪は全域アウト。レベルが低すぎる。

奈良県の高校の10分の1の確率でしか東大に入れない
奈良県の高校の 3分の1の確率でしか京大に入れない
奈良県の高校の 3分の1の確率でしか阪大に入れない

大阪の人口の大半を占める大阪北部(泉州の180万人除く)が
あまりにもレベルが低い。清風南海ある泉州のがレベルが高そうだ。

大阪は住むとこでない。働くには最高だが。

15 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 01:50:20.50 ID:???.net

>>14
一体どんなデータ見て言ってるの？

確かに奈良の東大寺は灘に匹敵するレベルだとは思うけど他は大阪とたいして変わらない
むしろレベルの高い高校の絶対数は人口が少ない分当然ながらかなり少ない

公立に至っては2011年データでは大阪の北野・天王寺高校の方が奈良高校より東大・京大・阪大の合格者数は上回ってる
三国丘高校との比較においても合格者数はほぼ同等数いる
ちなみに北野・天王寺・三国丘の３校全て奈良高校より卒業総数は80人程少ない
奈良で奈良高校に次いで評価の高い郡山・畝傍に至っては卒業総数が更に多いにも関わらず上記３大学の合格者数は比べ物にならない程少ない
これが何を意味するものかは推して知るべしと言ったところ

別にどの地域がレベルが高いだの低いだのとかあまり言うつもりはない
確かに奈良は教育熱心な県だと言われてはいる
が、大阪だけレベルが低すぎると断じるにはあまりに根拠が薄く、説得力を欠く

16 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 02:17:03.36 ID:bphvMtbd.net

>>15
おっしゃる通り。
しかし、大阪の人口は奈良の6倍以上。
6倍以上結果でてますか？

しかも、奈良県民でなく、控えめに奈良の高校しか
言ってないよ。

大阪の公立はレベルが低すぎる。私立の少数精鋭と大違い。
何が公立王国だよ。

何なら北摂の180万人と奈良県民140万人勝負してもいいよ。
東大寺抜いてもかてそうやわw

17 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 02:36:07.85 ID:???.net

しまった御三家の大手前入れるの忘れてた
ここも奈良高校に匹敵するくらい優秀だしもちろん他にも優秀な高校は沢山ある

奈良でトップクラスの偏差値の高校は公立では上位３校、私立では東大寺・西大和・奈良学園・育英西の４校まで
大阪の場合、この偏差値クラスの高校は（東大寺を除いて）公立だけで10校以上ある

もっとも大阪の高校生は奈良の６倍強程度（平成23年度・全日制）いるので比率で見れば奈良は優れているのかもしれない
が、経済的に厳しくても教育に熱心な家庭が偏差値の高い公立高校に進学させられる選択肢は大阪の方がずっと多いというのも事実

18 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 02:44:00.14 ID:???.net

個人的に奈良の高校で好きなのは郡山高校と奈良高専
郡山はなんか文武両道で柔軟性のある発想の人間が多く
奈良高専は東大寺とはまた違った天才肌の人間が多いイメージがある

東大寺に行った人間はこと勉強に関しては別格に感じたw

19 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 02:53:34.26 ID:bphvMtbd.net

北摂VS 奈良

奈良は東大寺を抜き、
北摂には星光と北野を加えた対決

2011年勝負
http://www.yozemi.ac.jp/nyushi/joho/kyodai/kyodai_data_2.html#ktop

20 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 02:54:50.52 ID:???.net

ちなみに奈良高専も奈良でトップクラスだと思うけど普通の高校とはちょっと違うので扱いは別にしてます

21 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 03:03:18.40 ID:bphvMtbd.net

奈良高専 郡山 共に大和郡山にあって偏差値67 68

東大寺抜きの奈良 東大は30名 京大170名 阪大調べれない？
北摂星光北野連合 東大は30いかない 京大は170軽くいる。

結果、互角

確かに奈良って東大寺ないと、田舎の自称日本一の教育県と
変わらないな。ま、阪大には東大寺なくても強い。そこが地方と違う。

22 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 03:06:14.57 ID:???.net

>>19
ん？
こんな限定的なデータ出してどうする気なの？

それより今から関西に居を構えようとする教育に関心のある子育て世帯からしたらこっちの方が役に立つのでは？

平成23年度大学入試総括
http://homepage3.nifty.com/katu-kobayashi/zenpan/daigakunyushi_2011.htm

高校偏差値ナビ
http://www.sconavi.com/
（奈良高専は今も変わってなければ畝傍・郡山クラスと同等と認識してます）

ひょっとして>>19って奈良県民？
だとしたら同郷なんで別にお国自慢で張り合うつもりはないよ

23 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 03:21:38.28 ID:bphvMtbd.net

なぜ、奈良県民が奈良自慢に反逆するのか。
小一時間。奈良県民って余所者だらけで
郷土を愛する心が全くない。

それから自称日本一の教育
秋田 富山 長野 岡山 広島 福井 他多数

24 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 03:24:29.76 ID:bphvMtbd.net

なぜ、奈良県民が奈良自慢に反逆するのか。
小一時間。奈良県民って余所者だらけで
郷土を愛する心が全くない。

それから自称日本一の教育
秋田 富山 長野 岡山 広島 福井 他多数

25 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 03:27:36.67 ID:bphvMtbd.net

なぜ、奈良県民が奈良自慢に反逆するのか。
小一時間。奈良県民って余所者だらけで
郷土を愛する心が全くない。

それから自称日本一の教育
秋田 富山 長野 岡山 広島 福井 他多数

26 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 03:36:19.34 ID:???.net

>>23
気持ちはわかるんだけど奈良県民の見栄っ張り気質は井の中の蛙的とも感じる事があるもんで・・・
奈良で比較的県外移住者が多いところって生駒や登美ケ丘、高の原、あと今は香芝辺りもそうなのかな？

自称日本一の教育県は秋田・長野・富山・福井はなんか実感として共感する
長野なんかの教育現場は妙に閉鎖的で且つ排他的な県民性を感じた時期もあった

27 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 03:36:32.75 ID:bphvMtbd.net

誤爆 スマソ

28 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 04:04:16.92 ID:bphvMtbd.net

>>26
元々奈良は人口40万人ぐらいだったらしい。
それが今では140万人。かなり余所者含まれてるだろうね。

奈良県なんて教育県て、自分がネットで言いまくって
ここまで認知されるようになったと自負してます。

29 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 04:28:34.29 ID:???.net

>>28
ふーん
オレが子供のときは奈良・生駒は大阪へ働きに行く人間のベッドタウン的存在だと習った記憶はある
ついでにカラーTVの普及率とピアノの保有率が全国一だと習った気がする
ちなみに当時白黒TVがまだまだ現役だったが、ウチの家には確かにカラーTVもピアノもあった・・・

ところで>>7に引っ張られて奈良の話題をしていたがスレタイ見たらおもっきりスレチだったね・・・

30 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 20:28:01.03 ID:bphvMtbd.net

ベッドタウンの自慢より、東京港区、千代田区を目指そうぜ。
放射能汚染以外は

31 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 22:21:08.46 ID:bphvMtbd.net

北大阪、大阪民主主義人民共和国

32 ：名無し不動さん：2013/02/11(月) 22:36:51.24 ID:bphvMtbd.net

あれ、兵庫や京都に高級住宅地あるの？

最新雇用者報酬http://memorva.jp/job/stat/cao_kenmin_koyoushahoushuu_2012.php

33 ：名無し不動さん：2013/02/13(水) 23:04:50.95 ID:???.net

うわぁ、 ID:bphvMtbdキチガイ

34 ：名無し不動さん：2013/02/17(日) 06:15:46.70 ID:pHeWFeAY.net

2012年 東大＋京大＋一橋＋東工＋国公医合格者率
順.私−−校−−−｜--人｜-東｜京｜一｜国｜-合-｜-割.-｜
位.公−−名−−−｜--数｜-大｜大｜工｜医｜-計-｜-合.-｜
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
04.◎大阪星光学院｜-216｜-17｜56｜-5｜52｜130｜60.2%｜
13.●北野−−−−｜-319｜--3｜56｜-1｜18｜-78｜24.5%｜
--.●北野男子−−｜-160｜--1｜11｜-0｜-4｜-16｜10.0%｜ 北野×２割
--.●北野男子現役｜-160｜--0｜-4｜-0｜-1｜--5｜-3.0%｜ 北野男子×３割

　　こりゃ、清風の方が完全に上だわ ww

35 ：名無し不動さん：2013/02/17(日) 20:30:04.00 ID:???.net

西宮は西日本最大の被差別部落地区
夙川の夙は部落が語源
西宮北口周辺は部落地帯

36 ：名無し不動さん：2013/02/23(土) 23:35:06.62 ID:???.net

>>35
適当こくなks

37 ：名無し不動さん：2013/02/27(水) 21:40:31.63 ID:???.net

奈良自慢はスレ違い。

38 ：名無し不動さん：2013/02/28(木) 14:29:06.26 ID:???.net

>>13
＞東京の住みたい街ランキングで一位が吉祥寺(というステマ)
＞
＞あんなところと一緒に取り上げられる芦屋が不憫だわ
＞東京・吉祥寺なんて伊勢丹にも去られる様な街なのに

・東京・吉祥寺で女性刺され死亡　強盗殺人か、少年から聴取
http://www.47news.jp/CN/201302/CN2013022801000843.html
http://megalodon.jp/2013-0228-1423-38/www.47news.jp/CN/201302/CN2013022801000843.html
　２８日午前１時５５分ごろ、東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目の路上で「若い女性が倒れている。コートに血が付いている」と通行人の男性から１１０番があった。
女性は背中や腕に刺し傷があり、搬送先の病院で死亡が確認された。

　財布などの所持品が見つかっておらず、警視庁は強盗殺人事件として捜査を始めた。
現場近くにいたルーマニア国籍の無職少年（１７）に事情を聴いたところ、事件への関与をほのめかす供述をしたため、詳しい経緯を調べている。
殺害されたのは近くに住む２２歳の女性とみて確認を急いだ。

・東京・吉祥寺の路上で若い女性刺され死亡　強盗殺人事件で捜査
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/130228/crm13022808390003-n1.htm
http://megalodon.jp/2013-0228-1126-34/sankei.jp.msn.com/affairs/news/130228/crm13022808390003-n1.htm
2013.2.28 08:39
女性が死亡していた路上を調べる警視庁の捜査員＝２８日午前８時４５分、東京都武蔵野市

　２８日午前１時５５分ごろ、東京都武蔵野市吉祥寺本町の路上で、「若い女性が倒れている」と通行人から１１０番通報があった。警視庁によると、女性は路上に背中と腕の計３カ所を刺され、血を流してうつぶせで倒れており、病院に搬送されたが、間もなく死亡が確認された。
死因は失血死とみられる。女性の財布やかばんなどが無くなっていることから、警視庁は女性の身元確認を急ぐとともに、強盗殺人事件として捜査している。

　現場は、ＪＲ吉祥寺駅から北西に約４００メートルの住宅街。



こんなところを住みたい街一位にするトンキンマスコミ
そんな吉祥寺を芦屋と一緒に並べるなんてステマにも程がある

39 ：名無し不動さん：2013/02/28(木) 14:36:49.01 ID:???.net

＞「吉祥寺を訪れたことがない人もメディアや口コミで良好なイメージを抱いていた」としている。

・東京新聞:住みたい街　やっぱり吉祥寺　ネット調査:東京(TOKYO Web)
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20130202/CK2013020202000131.html

　一番住みたい街は吉祥寺−。
鉄道駅を基準とした情報サイトのアンケートで、二位の自由が丘を引き離して吉祥寺の人気が群を抜く結果となった。
以下、田園調布、新宿、下北沢の順。渋谷は十二位、浅草は十六位だった。
　不動産情報サイト「ホームズ」を運営するネクストと立教大の田島夏与准教授が共同で調査。
昨年十月中旬の四日間、都内に一年以上続けて住む二十歳以上にインターネットで聞き、六千二百九十一人が回答した。
　吉祥寺と答えたのは八百七十四人で、自由が丘より四倍以上多かった。二〇〇七〜〇九年度にも同様に調査しており、いずれも一位は吉祥寺だった。
　ネクストマーケティング部は「吉祥寺支持者の多くは、充実した買い物環境や、井の頭公園に代表される豊かな自然を挙げている」と分析。
「吉祥寺を訪れたことがない人もメディアや口コミで良好なイメージを抱いていた」としている。

・NEWSポストセブン｜「吉祥寺のような町をつくれば不動産価値保てる」と三浦展氏
http://www.news-postseven.com/archives/20130208_165590.html


東京のメディアで作られた住みたい吉祥寺
兵庫の実際に住み良い街芦屋
その差は歴然

40 ：名無し不動さん：2013/02/28(木) 17:55:06.40 ID:???.net

・救急車のお礼に1億円寄付　西宮の男性、「救急搬送でお世話になりました」　遺言で市に
http://www.logsoku.com/r/newsplus/1329472984/
http://news.2chblog.jp/archives/51673800.html

1：西独逸φ ★：2012/02/17(金) 19:03:04.94 ID:???0
救急車で病院へ運んでくれたお礼にと、昨年２月に７０代で亡くなった兵庫県西宮市の男性の 遺言で市へ現金１億円の寄付があった。

市は新年度予算案に寄付金を計上し、消防、救急車の買い替え費用に充てる予定だ。

市によると、男性は亡くなる１年前、急性心筋梗塞（こうそく）になり市消防局の救急車で病院に 搬送され、助かった。
男性は「消防、救急車の整備のために１億円を市に寄付したい」と遺言を 残しており、遺族が匿名での寄付を市に申し出た。
男性の長男は「救急搬送でお世話になりました」と 話していたという。

市消防局の眞武（またけ）繁俊・企画課長は「救急搬送のお礼で数十万円の寄付を受けたことがあるが、
これほどの額は初めて」と驚いている。

ソース
朝日新聞　http://www.asahi.com/national/update/0217/OSK201202170064.html

41 ：名無し不動さん：2013/03/06(水) 00:39:51.99 ID:???.net

538 名前：名無し野電車区[sage] 投稿日：2012/02/29(水) 17:11:57.01 ID:trVCyO970 [1/2]
芦屋出身の西宮市民だけど東大阪にはブサイクしか住んでないのはどうして？
540 名前：名無し野電車区[sage] 投稿日：2012/02/29(水) 17:20:50.08 ID:9Fixkfqe0
たしかに阪神間の芦屋らへんの人からすると
東大阪は男も女もブサイク、化け物の類しかいないように感じるかもね、それは認める

大阪でもこの地域はいつも色んな犯罪が毎日起きている。もう韓国にでも北朝鮮にでもくれてやれよw在日もかなり多いし、河内弁で悪評高い中河内の下品さは関西でも関東でも超有名。
東大阪や八尾などのガラが悪い中河内は土人と化物の棲むところ、人間の住む所ではない。民度も西成居住区の人間とレベルが同じですから。
まあ住めば都とも言うが…上品な西宮芦屋神戸の阪急沿線の人から見れば未開の人外魔境に見えるかもな。いっそのこと原爆でも落として汚い町並みと下品な東大阪周辺の下流階級の下賤な被差別民を一掃したほうがいいかもしれん。
東京や政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡)の人間と東大阪八尾の下層階級の人間では命の価値が違う。
関東人からするとそんな犯罪者隔離地域に住んでるのは死んでも全然惜しくない国益に影響のない汚いオッサンとヤンキーと売女とチョンと部落民だけだ。

@2witter4you(ツイッターアカウント名）＝雛 ◆LoveJHONJg(現在は2chを引退しTwitterに)
（大和川に異常なまでに粘着する2chで有名なキチガイおばさん、大阪市西成区出身の在日韓国人、八尾市在住の鬼女）見てる〜？
田舎者なので政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本等)にコンプレックスを持っており
「大和川」「武庫川」「箱根より東」などの言葉を使って特定地域に犯罪者居住地区など根拠なき誹謗中傷を行う。特に堺市や神戸市、千葉市、川崎市を目の敵にしており住民は言われなき中傷被害に遭っている。
東大阪や八尾などの中河内ほうが明らかに治安もガラも悪いのに上記政令市を東大阪より治安が悪く在日が多いと言い張る。(明らかに根拠がなく生野区の次に在日が多いのは東大阪市である)
治安に関してもデータを示せず根拠なし。
このように平気で嘘をつき、また、強い東京コンプレックスの持ち主であり関東人全体を嫌っている。
まさに人間のクズである。

42 ：名無し不動さん：2013/03/06(水) 08:24:36.18 ID:FSaW5DYm.net

西宮の太陽土地建物管理、安田商事の物件はやめとけ。
ここのマンションは上下階の騒音が響くので
管理会社に言ったが、自分たちで解決しろと言われた。
物件は、松下町の夙川ニュー〇ーポ。
住人もバカばっかり。

http://www.taiyotochi.com/about.html

43 ：名無し不動さん：2013/03/16(土) 08:58:59.84 ID:???.net

進学を考えるなら奈良ってのは一般的に知られてる。
（学校のレベルが高いのかなあ）　
阪神間はまあ普通かな。芦屋あたりの金持ちの子息は
家業を継ぐ場合も多いから学歴には興味ないしね。
（それより人脈形成って感じではないでしょうか）
このエリアは東京都内の不動産価格かと
思えるくらい高止まり感があるね。（特にマンション)
それだけの価値があるのか？　よくわかりません。　

44 ：名無し不動さん：2013/03/16(土) 20:10:45.90 ID:LAM1iC6c.net

西宮も芦屋も場所によるって感じだな

便利ではあるがあんまりオススメはしない

45 ：名無し不動さん：2013/03/16(土) 21:05:12.05 ID:???.net

阪急西宮から少し西には分楽あるよ
屠殺場もあるのは秘密

46 ：名無し不動さん：2013/03/20(水) 16:24:39.67 ID:???.net

最近マンションばかり建って景観が悪くなってるから魅力がなくなってきているよ

47 ：名無し不動さん：2013/03/31(日) 09:59:57.40 ID:???.net

夙川ニューコーポはやめとけ、騒音を出しながら
注意すると逆切れする弁護士が住んでいる。

48 ：名無し不動さん：2013/04/01(月) 17:36:02.08 ID:ilhKKl8O.net

神戸の広島不動産は悪徳業者。
ここが管理するマンションで階下の騒音で悩み
広島不動産に相談するも解決せず仕方なく出て行った部屋に
何食わぬ顔で新たに入居者を入れ小銭を稼ぐ悪徳不動産。
その入居者はまた騒音問題で悩んでいます。

49 ：名無し不動さん：2013/04/01(月) 21:01:45.13 ID:???.net

しつこい。お前にも問題あるんじゃないのか。普通じゃない。

50 ：名無し不動さん：2013/04/07(日) 18:03:28.76 ID:???.net

芦屋の図書館近くはどうでしょう？購入考えています。
伊勢町とか松浜町とか、程々静かで住みやすそうですが。
不便かな？

51 ：名無し不動さん：2013/04/09(火) 15:23:57.66 ID:cHfAQaNc.net

こんな迷惑メールキタｗｗ2013年03月24日 22時07分18秒 | つぶやき
こんな迷惑メールキタｗｗ
日時:3/24 20:22
差出人:仙道　京子 [写真]
タイトル:ゲストさんが信頼に取る人だと判断して、個人情報を送信させて頂きます。問題なく表示されているはずですが
--------------------------------------------------------------------------------
ご確認頂けますでしょうか？
▽個人情報
・仙道
・京子
・47歳
・東京都港区南麻布
・〒〒106-0047
＝口座情報＝
・三菱東京UFJ銀行
・普通口座3974251
・ｾﾝﾄﾞｳｷｮｳｺ
http://blog.goo.ne.jp/aliceyouareopposite/e/d03e12ddc16d094deebe6e660b29d593
香港から発信しているらしい

52 ：名無し不動さん：2013/04/09(火) 20:51:44.27 ID:8TWPyxXR.net ?PLT(18200)

女子大生宅に侵入し窃盗　３３歳男逮捕

　女子大生宅に侵入し、財布を盗んだなどとして、兵庫県警捜査１課と西宮署は１５日、窃盗や強制わいせつなどの容疑で、西宮市神垣町の無職、北村正之容疑者（３３）を逮捕した。
「金に困ってやった」と容疑を認めているという。

　逮捕容疑は１０月２２日午前１時半から６時５０分ごろまでの間、西宮市内のマンション１階に住む私立大学３年の女性（２０）の部屋に無施錠の窓から侵入。
寝ていた女性の胸に覆いかぶさり、「じっとしていろ」と脅したうえ、財布（現金約４５００円入り）を盗んだとしている。

　同署によると、女性は１人暮らし。目を覚ますと北村容疑者が覆いかぶってきたため、恐怖で声を出せなかったという。
北村容疑者は約５時間２０分、女性の部屋に居座り、玄関から逃走した。
http://sankei.jp.msn.com/west/west_affairs/news/121116/waf12111610130011-n1.htm

53 ： 忍法帖【Lv=15,xxxPT】(1+0：5) ：2013/04/09(火) 20:57:11.49 ID:zTsuOb2F.net

.

54 ：名無し不動さん：2013/04/11(木) 22:49:34.72 ID:uGiR681Q.net

阪神間モダニズム

1900年代から1930年代にかけて、六甲山系と海に囲まれた理想的な地形を有する
阪神間（神戸市灘区・東灘区、芦屋市、西宮市、宝塚市、三田市、川西市）を中心とした地域を土台に育まれた、近代的な芸術・文化・生活様式とその時代の状況を指す。
大阪府箕面市、豊中市、および神戸市須磨区・垂水区辺りまで、その文化圏は拡大していった。

京阪神の豪商階級の豪壮な邸宅を住吉村（現神戸市東灘区）の地域に次々と建築していった。
文化的、経済的な環境が整ったことから芸術家や文化人などが多く移り住み、
別荘地であった六甲の山上および緑豊な市街地となった山麓に、ブルジョワと呼ばれる富裕層を対象とした様々な
文化・教育・社交場としてのホテル・教会（カトリック夙川教会など）が造られ、リゾート地が形成された。

そして、これら西洋文化の影響を受けた生活を楽しむ独自の生活様式が育まれたのである。
それらは、現在に至る日本の芸術や文化、教育、娯楽、生活に多大な影響を与えた。
現代でも高級住宅地、ブランド住宅地として日本屈指のエリアとなっている。

http://www.palashio.com/index.html
緑豊かな日本屈指の高級住宅街【芦屋〜夙川〜苦楽園】
パリ・ミラノの洋服や靴、バッグを扱うセレクトショップや、オシャレなレストランやカフェが点在するこの街で、ステキな暮らしがたい。

55 ：名無し不動さん：2013/04/17(水) 12:13:19.42 ID:AA0KFfqB.net

世界の最も住みやすい都市トップ10　「神戸」がランクイン

■シンガポールが、世界一位

■神戸が日本最高ランクで　5 位。東日本大震災と放射能汚染で東京と横浜は、ランクを落とす。

毎年更新するECA インターナショナルの場所の評価システムは、客観的に世界 ２００ 以上の都市での生活の全体

的な品質の評価を形成する要因を評価する。

これらの要因には、
気候変動、保健サービス、住宅、ユーティリティ、社会的なネットワークとレジャー施設、インフラストラクチャ、安全性、治安、政治的緊張、空気汚染などが含まれる。

日本国内で居住環境がもっとも良いのは神戸・芦屋あたり。
芦屋の大豪邸は日本のビバリーヒルズとも称されるほど！

56 ：名無し不動さん：2013/04/20(土) 14:26:32.77 ID:???.net

>>47
あのマンションはそれ以前に鳩害がすごそうに見える

57 ：名無し不動さん：2013/04/23(火) 02:45:47.88 ID:???.net

119： ジャングルキャット(芋)：2013/03/14(木) 10:50:06.56 ID:k7oyps4D0
>>114
o.295 by 匿名どん　2005/09/05(月) 09:27

阪急電車で三ノ宮より西に行く時、三ノ宮で電車が止まってしまうので何度も乗り換えないといけないから、
阪神電車も方が直通で行け便利だと思ってました。
でも、ある日阪神電車に乗っていて、芦屋から乗って来た二人が、
「阪神電車は乗りたない、貧乏人のニオイがする、臭い！臭い！嫌や嫌や、はよ降りたい」
と大きな声で言ってました。

158 名前： 名無しでGO! [sage] 投稿日： 2007/08/20(月) 03:43:51 ID:vXFkvcJiO
阪急伊丹から通勤してる中途半端に金持ってる70過ぎの婆さん､
｢阪神にはろくなのが乗ってへん｡変な人ばかりや｡阪急は客層が全然違う｡
私も阪急乗る時はお洒落しなきゃいけない｡あ〜あ､芦屋に住みたいわ｣としょっちゅう言う｡


↑阪神よりマシだ、阪神より
阪神間では阪急神戸線＞＞＞JR＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞阪神という絶対的ヒエラルキーがある
尼崎の角田美代子ババアも阪神沿線だったよな


http://ja.uncyclopedia.info/wiki/%E8%A5%BF%E5%AE%AE%E5%B8%82
このページでも阪急沿線VS阪神沿線について書いてある

＞西宮には東西方向に2つの私鉄とJRが通っており、山沿いの阪急からJR西日本、阪神と海沿いに下がって行くに合わせ
住民の民度も下がっていく傾向がある。北のほうには富裕層が住んでいるが、海岸はスラム街である。

＞国道43号線を境として北部と南部で生活様式がガラリと変わることから、国道43号線は密かに「日本のベルリンの壁」と形容されている。

58 ：名無し不動さん：2013/04/28(日) 20:47:46.42 ID:???.net

高級住宅街に建てられた新築マンション＝景観を破壊して作られたマンションは常識な
住むと近隣の婆に睨まれるよ

59 ：名無し不動さん：2013/05/01(水) 07:03:43.32 ID:???.net

>>58
日本語で頼む

60 ：名無し不動さん：2013/05/01(水) 07:10:41.82 ID:???.net

読みづらいけどこういうことかと

「高級住宅街に建てられた新築マンション＝景観を破壊して作られたマンション」は常識な
住むと近隣の婆に睨まれるよ

61 ：名無し不動さん：2013/05/08(水) 17:25:10.21 ID:???.net

神戸、住んでるとこ自慢して、人の住んでるとこsageする人って、よく聞くと
全然高級住宅街ちゃうやん！て人が多いよｗ マジで。
そこ、かつての芝村やんとか
六甲の思いっきり上の方、標高えらい高いなぁ〜とかｗ
マンション名に芦屋ってついてるだけで東灘とか、聞いてる方が恥ずかしいわ。
しらんふりしてあげてるのも気がついてないねんから呆れるわ。
ほんまに育ちのいい人は、よそのこと言わんもんやわ。

62 ：名無し不動さん：2013/05/16(木) 20:02:33.87 ID:XN6TnWhx.net

大腸疾患の権威 兵庫医科大学 上小鶴孝二 先生ｗ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/doctor/1367150455/

兵庫医科大学 兵医 上小鶴孝二 明石市立市民病院
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1367150272/
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63 ：名無し不動さん：2013/05/18(土) 02:39:42.58 ID:J3eCUqQR.net

世界で最も暮らしやすい都市はバンクーバー（カナダ）日本からは大阪が12位にランクイン

英誌「エコノミスト（Economist）」の調査部門「エコノミスト・インテリジェンス・ユニット」が実施した調査で発表された。
トップ10のうち6都市をカナダとオーストラリアの都市が独占。

1位のバンクーバーは、「カナダの高度なインフラによる恩恵は大きい」との評価を得て98％を獲得した。
2位はウィーン、3位はメルボルン、4位がトロント、5位にパース、6位カルガリーと、オーストラリアとカナダの都市が続く。
7位はフィンランドのヘルシンキ、8位がスイスのジュネーブで、9位は同点でシドニーとスイスのチューリヒが並んだ。

日本からは大阪が12位でアジア最高位のランクイン。
　
比較的、住みやすい国との印象が高い欧州からは、上記のほかに、スウェーデンのストックホルム、独ハンブルクが共に14位。
パリは17位、フランクフルトと東京は18位、コペンハーゲンが21位、ベルリンが22位だった。
http://gigazine.net/news/20110222_osaka_the_worlds_12th_liveable_city/

64 ：名無し不動さん：2013/05/27(月) 15:25:59.31 ID:Bq1mcy2S.net

スイス国際人材調査会社「ECAインターナショナル（ECA International）」はこのほど、世界で一番居住に適した都市のランキングを発表した。

日本の神戸は世界でトップ10入りし第5位になった。アジアランキングでは第2位だった。
また、アジアの最も住みやすい都市トップ10には香港がシンガポールと神戸に次いで第3位になった。
東京は東日本大震災および原発事故の放射能汚染の影響でランクを下げた。

＜世界で最も住みやすい都市トップ5＞
1．シンガポール
2．シドニー（オーストラリア）
3．アデレード（オーストラリア）
4．ブリスベン（オーストラリア）
5．神戸（日本）

【アジアのトップ3】　
1位：シンガポール（シンガポール）
2位：神戸（日本）
3位：香港（中国特別行政区）

65 ：名無し不動さん：2013/05/27(月) 22:09:55.80 ID:jsmnDMF2.net

芦屋海の手とかいって埋め立て地を芦屋ブランドにしてマンション建ててるけど
どう言っても、あそこはただの埋め立て地。工場か倉庫か運動場でもしとけ

66 ：名無し不動さん：2013/05/30(木) 22:01:02.50 ID:/YZ4rAl0.net

他府県から芦屋に来た人達が、芦屋は住みにくいと言われてます。
また他府県の人達が、芦屋の人は冷たいと言います。
確かに、最近の芦屋の人は、冷たいです。
私には、死んでも許せない人がいます。
私と私の家族を苦しめた人、絶対に許さない。
私は死んでも成仏しない。
苦しめた人のことは、決して忘れない。
私を苦しめた人は、必ず私や私の家族を苦しめた報いが返るはずです。

67 ：名無し不動さん：2013/05/31(金) 06:27:05.12 ID:???.net

>>66
冷たいというか、お屋敷町独特の付き合いかな。醤油を貸し借りする付き合いは
ないかな。それとお互いに深く検索(探り合う)事はあまりしない。
家の管理人同士だったら話は別ですが・・・・

忙しくて付き合いも出来ないのと、お金持ち同士の付き合い方になってしまって・・・

私なんぞ、言葉を信じて間違って行ったら、相手も気を使ってくれたが、こてらも
肩が凝り、胃が痛み、やっぱり庶民の鳴れた暮らしがいいなと思ったよ。

68 ：名無し不動さん：2013/07/05(金) NY:AN:NY.AN ID:???.net

●西宮航空園(阪急西宮北口駅前）
http://www2.ttcn.ne.jp/heikiseikatsu/629000.html
http://imazukko.sakura.ne.jp/style/photo/kokuen05m.jpg
http://imazukko.sakura.ne.jp/style/photo/kokuen06m.jpg
http://imazukko.sakura.ne.jp/style/photo/kokuen08m.jpg

69 ：名無し不動さん：2013/07/08(月) NY:AN:NY.AN ID:ixrucDyt.net

兵庫医科大学 兵医 上小鶴孝二 明石市立市民病院
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1367150272/

大腸疾患の権威 兵庫医科大学 上小鶴孝二 先生ｗ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/doctor/1367150455/

兵庫医科大学 上小鶴孝二 兵医
http://awabi.2ch.net/test/read.cgi/korea/1368879741/

これらのスレで真知宇先生の支持者 ファン シンパが大活躍だな

真知宇先生への名誉毀損犯罪者を追い詰めつつある

70 ：名無し不動さん：2013/07/10(水) NY:AN:NY.AN ID:???.net

神戸市の一部の区（中央区、東灘区）に次ぐ不動産の高さだから、さすがやね
http://www.fudosan-data.com/hyogo/

土地実勢価格で246,340円／m2
http://www.fudosan-data.com/hyogo/ashiya/

71 ：名無し不動さん：2013/09/07(土) 23:52:17.57 ID:???.net

芦屋クォリティ基準をクリアしている住宅は

・住宅取得価格が購入時で1億円以上である（バブル時代あれ現在であれ中古であれ新築であれ）
・敷地（土地）面積あたりの人口密度が1人/15坪以下である（土地200�uなら最大4人）
・第一種低層住居専用地域で建蔽率が50%以下、容積率が100%以下である事（1種中高層や2種高度は論外）
・主要幹線道路から300メートル以上は離れている事
・2号線よりも北側である事

こんなところでしょう。
市内で分譲されている集合住宅に関しては、殆どこれをクリアできていません。
集合住宅は5000〜7000万円以下の部屋が殆どで、なおかつ入居後の人口密度は
敷地（土地）面積1000�u（300坪）あたりで40〜50人を超えているが殆どです。
土地30坪あたりに4〜5人住んでいるというのはいわゆる「ミニ戸建て」と殆ど
変わらない人口密度なわけで、芦屋クォリティを満たす平均的な一戸建てに
住んでいる人は、実際に集合住宅住民を、ミニ戸建て購入者と全く同一視していますよ。

72 ：名無し不動さん：2013/09/08(日) 00:01:30.54 ID:???.net

不動産に詳しい方ならご存知だと思いますが、現在、最も需要が多く地価も高いのは、
阪急とＪＲに挟まれたエリアでＪＲから徒歩１０分圏内です。
ＪＲ芦屋に新快速が止まるようになってから、この傾向が顕著になっています。
大阪まで１２分、三宮まで６，７分です。

よって、芦屋でマンションを買うならこの辺りを狙った方がよいと思いますよ

73 ：名無し不動さん：2013/09/13(金) 19:49:34.61 ID:???.net

鑑定士は「個人のこだわりが強すぎるものは一般受けしづらく、市場価値が下がる

74 ：名無し不動さん：2013/09/13(金) 20:14:10.50 ID:???.net

最近は別荘地所有者に、売り地を求めますという葉書がよくはいります。こういう業者は売って儲けようとするのでなく、広告に載せて広告料を稼ごうとしているだけです。
売りたいと思ってもこういう業者の手に乗せられないようにすることが大切です。またこういう業者は、売りに出された物件がどういうものか責任をもちません。買うことも控えたほうがいいでしょう

75 ：名無し不動さん：2013/09/15(日) 23:36:06.67 ID:???.net

● 登録有形文化財に与えられる優遇措置
○ 建物の修理、補修費を２分の１を国が補助
○ 地価税を２分の１減税
○ 固定資産税を２分の１減税
○ 相続財産評価額を10分の３控除
○ 改修等に必要な資金を日本政策投資銀行から低利の融資を受けられる（要審査）

76 ：名無し不動さん：2013/09/20(金) 23:14:44.41 ID:JSd3dOEv.net

　それは『AERA』1998年9月25日号の記事のことである。
　それは赤坂の高級料亭に関するものだった。「千代新」では二人の女将が相次いで
亡くなったため、相続税対策で仕方なく店を売り、パチンコ会社（コリア系）が買い
取った。「川崎」も同じように一代で店を築きあげた川崎たけさんが亡くなったので、
国に物納された。
「満ん賀ん」も同じような運命になった・・・・・・・。
「そんな高級料亭などなくなってもよいのではないか」
　という人がいるかもしれない。そういう人は、日本の高級料亭が相続税につぶされ
た跡に何が入ってきたのかを知らないからであろう。
　入ってきたのはコリア勢なのである。戦後ずっと長い間、コリア勢、特に北朝鮮系
には税務署の手があまり入りこまないことは周知の事実であった。コリア系のバーや
クラブやレストランができるのは結構だが、税金でつぶされた日本料亭の跡に進出し
てくるのは何を示しているのかを考える必要があるだろう。

「相続税をゼロにせよ！」　渡部昇一

77 ：名無し不動さん：2013/09/21(土) 00:10:23.95 ID:???.net

第１章　所得税一〇％、相続税ゼロ（人間の知力には二種類のものがある；税金を「年貢」と考えれば難しいことはない　ほか）
第２章　私有財産軽視の思想（貧富の差を拡大させたのは産業革命である；私有財産を「悪」とみなすマルクス主義の浸透　ほか）
第３章　個人のお金と国家のお金（「貧すれば鈍する」という光景を見て思ったこと；イギリスが貧乏になった原因は戦後の社会主義化政策　ほか）
第４章　金持ち優遇のウソ（お金は個人や民間企業にあることが本道である；「金持ちのいる社会のみが貧しい人の自由を保障する」　ほか）

78 ：名無し不動さん：2013/10/02(水) 15:16:19.84 ID:???.net

オフィスは賃貸だったのかな。
不動産取得して、資産にしておき
銀行からの融資枠を増やせるようにしておきたいみたいな目的で
やる場合がある。

79 ：名無し不動さん：2013/10/02(水) 18:22:01.99 ID:???.net

増税前の“駆け込み購入”も注目されるが、経済ジャーナリストの荻原博子氏は
「増税前に買わなきゃいけないものは高級ブランド品、絵画、墓石、仏壇など価格変動のないもの」と指摘。
増税に伴い鉄道運賃も改定される予定で、定期券や回数券なども買っておくことをすすめる。

映画や演劇の前売り券など増税前に支払いを済ませて増税後も使える商品は、早めの購入がお得だ。

80 ：名無し不動さん：2013/10/02(水) 20:47:25.79 ID:???.net

そんな簡単に漁業出来たらみんなしてる
全て権利なんだよ
それに漁師増えたら困るんだよ
漁師なんて助成金や補助金出せと行政や国にたかってくる
海を埋め立てたりすると漁業補償出せと騒ぐ
漁業農業なんてなにかと優遇されてたり助成金なども多く出る
農家がビニールハウスつくっても半分近く補助金でたりする
農業漁業者が多過ぎても税金無駄になるんだよ

81 ：名無し不動さん：2013/10/13(日) 20:41:42.14 ID:???.net

甲陽園ブランドと投資用ワンルームの電話営業のエスリードの企業ブランドイメージがあまりにもあわへん
個人的には、エスリード、プレサンス、エステムのファミリーマンションは買う気がせんなー

82 ：名無し不動さん：2013/10/13(日) 20:44:51.84 ID:???.net

駅からの距離はともかく由緒ある土地なので、財閥系のデベロッパーに開発してほしかったです。
ただ、反対運動を考えるとおっしゃる３社くらいでないとマンションが建たないと思います。
ブランドイメージを大切にする大手デベでは無理でしょうから。

83 ：名無し不動さん：2013/10/14(月) 00:22:02.21 ID:???.net

で、売れてるの？

84 ：名無し不動さん：2013/10/14(月) 02:10:04.44 ID:1xRvOshV.net

甲陽園ブランドとか芦屋ブランドとか言ってるけど、これ↓は見といたほうがいい
www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/img/31_zu03.gif

いわゆる「震度７の帯」ってやつね。阪神大震災で一番死者数が多かった地域
「最初は活断層が原因」ってことになってたんだけど、その後の研究で神戸から
西宮にかけての地質に地震波を増幅する作用があり、さらに六甲山によって地震波
乱反射して、アレだけの被害が起きたことが明らかになってる。

尼崎での死者数は４９人だった　でも武庫川を超えた西宮では死者１０００人超
さらに芦屋、東灘では単位面積あたりの死者数が最も多かった

昔の人はこの地域が危険ってことを経験的に知ってたんで、ここらに歴史的建造物は少ない
藩の藩庁も安全な尼崎に置いた

でも昔の人の知恵を無視して阪急不動産が戦前から戦中、戦後に掛けて芦屋やら夙川っていう元々如何わしい地域
を開発して高級住宅街として売り出したのよ

その結果、大震災でこの地域で人が大勢死んだ

85 ：名無し不動さん：2013/10/18(金) 01:46:06.68 ID:???.net

コインパーキングじたいが、いったん保養所跡地を
全面駐車場（開発行為にあたらないので、住民説明や折衝無しにできる）にして
数ヶ月クッションをおいてから、マンション開発計画をあげるという二段階開発
低層のゆとりある敷地利用の保養所からいきなり大規模高層マンションだと、
環境・景観が悪化するとか緑が減るとか色々反対運動がおきたりするので
デベロッパーからするとやりにくいが、いったんこれ以上環境悪化しようがない
全面アスファルトの駐車場にして、しばらくしてから開発計画をあげると、
全面アスファルトよりは緑がそこそこあって景観にも一定配慮したマンションのほうが
マシだという事で、周辺住民の反対意見も少なくデベロッパーはスムーズに開発できる

86 ：名無し不動さん：2013/10/24(木) 00:01:20.40 ID:e80vJ/Eo.net

大きく育った既存樹木を保存するとかそういう地域の風致環境保全への努力はしないんですか？？？
首都圏じゃ考えられない

87 ：名無し不動さん：2013/10/24(木) 12:31:33.22 ID:Q4CZHDWD.net

わたしが嫌いな余所者というのは芦屋ブランド
だけに惹かれて湧いてきたゴキブリであって
芦屋の環境とか街並みが気に入って移住して
きた人ではありませんのであしからず

88 ：名無し不動さん：2013/10/25(金) 20:48:16.16 ID:Rjq6RrKo.net

甲陽園エリアは別宅として持つエリアで住むには超不便
平日は都心部のマンションで暮らして、週末にゆっくりするためだけに別宅を持つのが前提な街
食事や洗濯掃除も、お手伝いさんにまかせるのが普通

そんなところに普通に住みたがるのはド素人。奥池はもっと強烈

89 ：名無し不動さん：2013/10/26(土) 07:39:22.51 ID:???.net

芦屋の奥池=別荘地でしょ。　
鉄道駅から歩けないとこは、自動車通勤が
できる人だけで、老人になると無理なのでは？　

そもそも西宮から灘区にかけて、不動産価格が
高すぎると思う。（ここは首都圏じゃないんだし）
不動産屋は、実勢価格（地価）が高いとか言うけど、
実際にはその価格ではなかなか売れないのでは？
　

90 ：名無し不動さん：2013/10/27(日) 15:12:49.49 ID:???.net

私は芦屋でもお金持ちが少ない町に生まれたのですが、
小学校の頃、芦屋はコートダジュールに似て、海と山の自然に抱かれた
素晴らしい街と教えられました。
去年、南仏に旅行にいった時、カンヌやニースの街とその山側を
観光バスで走ると、芦屋とそっくりなんです。驚きました。
芦屋よりずっと面積は広いですが。自然に恵まれているので、心がやすらぐのです。
世界中の金持ちが住む南仏の良さは、こういう自然なのだと理解しました。
私は、現在仕事で東京に住んでますが都会はどうしても好きになれませんので、土地の価格や、
金持ちの所得額の多さには興味がありません。
芦屋市民が金持ちでもそうでない人でものんびりしているのは、自然の良さのため
ということを知ってもらえばと思いました。

91 ：名無し不動さん：2013/10/30(水) 02:59:07.86 ID:???.net

このコピペ飽きた

92 ：名無し不動さん：2013/10/31(木) 00:44:37.63 ID:RPvu38W5.net

ＡＳＨｌＹＡ

93 ：名無し不動さん：2013/10/31(木) 20:02:56.96 ID:???.net

日本で芦屋ほど隅々まで気を遣われた街はないと思います。
東の田園調布と比較されますが、町内会レベルでの景観保護ではなく、
自治体レベルでの景観保護やお金持ち度という意味では他に例を見ません

94 ：名無し不動さん：2013/11/01(金) 13:37:09.64 ID:???.net

芦屋や夙川などの高級住宅地を沿線にもつ阪急電鉄。
そのグループ企業で起きた偽装料理事件。
見た目は高級ブランドも実態はお客様に嘘をついて金儲けする三流未満ブランドに落ちぶれたね。
非常に見苦しい。

95 ：名無し不動さん：2013/11/01(金) 16:45:29.38 ID:???.net

鎌倉の不動産って実売価格と路線価の開きがものすごい。

てのも大抵の地面が寺とかの宗教法人の持ち物で、
固定資産税がかからないものだから、物件が出回らないから、
出るとなるとアホみたいな金額になる。
で、みの城の20億なんだけど、地面と上物の建設費で
恐らく資産評価価格（税務的な意味でな）は大した金額じゃないと思うけどね。

ちなみに、寺の借地の立ってる賃貸は安いよ。

96 ：名無し不動さん：2013/11/01(金) 20:04:54.13 ID:???.net

芦屋の上位入りを維持するために頑張る。

全国一人あたりの所得ランキング
( )内はクルマのナンバー（東京23区研究所出典）
http://tky23.or.jp/report/archives/7.html
1位東京都港区11,267千円／人（品川）
2位東京都千代田区8,989千円／人（品川）
3位東京都渋谷区7,638千円／人（品川）
4位東京都目黒区6,801千円／人（品川）
5位兵庫県芦屋市6,452千円／人（神戸）
6位東京都中央区6,083千円／人（品川）
7位東京都文京区5,885千円／人（練馬）
8位東京都世田谷区5,447千円／人（品川）
憧れのナンバープレートは?　 2013年2月26日　マイナビ調査
http://news.mynavi.jp/news/2013/02/26/078/index.html?gaibu=hon
1位品川 12.4%
2位湘南 8.6%
3位富士山 5.0%
4位横浜 3.4%
5位なにわ 2.0%

97 ：名無し不動さん：2013/11/02(土) 20:49:20.70 ID:???.net

【住宅/行政】中古戸建ての評価手法見直しで「500兆円の富」創出--住宅市場で始まる「構造改革」 [11/02]
1 ：ライトスタッフ◎φ ★：2013/11/02(土) 20:43:04.28 ID:???
3000万円で購入した築20年の中古住宅が15年後、築35年になっても3000万円前後で売れる。
もしこれが実現した場合、住宅を購入するということは貯蓄をしているのと同じ。まさに
資産形成をしているということになる。自宅の資産価値を原資として、住み替えも容易になる。

■家の「事実上の価値」測る

住宅市場ではこれから、画期的な構造改革が始まる。中古一戸建ての評価手法を、国が根本的に
見直そうとしているのだ。これまでのように20〜25年で建物の価値をゼロとみなす慣行を改め、
30年、40年と築年数が経過しても、一定の住宅についてはしかるべき評価が行われる市場を
創ろうという試みである。「築年数にかかわらず、実際上の価値を測ろう」ということだ。

米国では住宅投資に見合うだけの資産額が蓄積しており、この資産額はいうまでもなく国民の
ものだ。

ひるがえってわが国では、投資累計を500兆円下回るストックしか積みあがっていない。
文字通り500兆円をドブに捨てた格好だ。しかし実際には再生・再評価できる中古住宅が
山のようにある。

ではその「実際上の価値」は、どうやって算出するのか。国交省が参考にするアメリカでは、
この実際上の価値を「残存経済的耐用年数（Remaining Economic life）」を割り出すことに
よって算出している。以下の図をご覧いただきたい。

98 ：名無し不動さん：2013/11/02(土) 20:50:01.61 ID:???.net

「1.物理的耐用年数(physical life)」の少し手前に「2.経済的耐用年数(economic life)」がある。
この経済的耐用年数は一般的な木造住宅で60年程度になる見込みだが、建物のコンディション
などについてアプレイザー（評価員）が把握し「3.現実の築年数(actual age)」に対する
「4.事実上の築年数(effective age)」を決定する。そうすると「残存経済的耐用年数（Remaining
Economic life）」が出てくる。これが「事実上の価値」の基礎となる。

日本ではホームインスペクターなどの専門家が建物のコンディションを把握、その報告書を
踏まえて不動産鑑定士が評価を行うといった流れになるのかもしれない。

■築20年より価値ある築40年も

木造住宅の経済的耐用年数を60年と決めた場合、例えば築30年の中古住宅なら「残存経済的
耐用年数30年であるものの、この住宅は事実上築20年だ。したがって残存経済的耐用年数は
40年である」というふうに考えるわけだ。こうした査定手法が一般的になると、築20年で
建物の質が良くない中古住宅より、築40年で質の良いものの方が、評価が高くなる可能性が
出てくる。

マンションの場合は「管理の質」も指標化する必要がある。現実問題として、建物の寿命は
もちろん、修繕にかけるコストや、住んでいての快適性にいたるまで、マンション管理組合
の運営状態がもたらす影響は計り知れない。

しかし現状の中古マンション売買の現場では、マンション管理組合について動向を把握する
のは容易ではない。事前に把握できるのは、重要事項説明書に記載することになっている
「大規模修繕の有無とその予定」「修繕積立金の額」くらいのもの

99 ：名無し不動さん：2013/11/02(土) 20:51:40.38 ID:???.net

本来は管理組合の議事録などを閲覧できればよいのだが「所有者（管理組合員）にしか
見せられない」といった対応のマンションがいまだに多いのが実情。マンションの管理状態
について公覧や第三者評価を義務付けるくらいのことをしなければ、適切な評価はおぼつか
ないだろう。

この点については、情報がどのように扱われるのかまだ明確になっていないが、おそらく
情報公開されているマンションについては高い評価をつけ、そうでないものは大幅な減点を
するなどの調整を行うものとみられる。アメリカでは長期修繕計画をはじめとする管理組合
の運営状況について、買い主はもちろんのこと、住宅ローンを出す金融機関もチェックを行う。

■金融的に高い評価を得る中古住宅とは

ところで、こうした情報を使って中古住宅の評価を行うのは誰か。

不動産仲介の担当者が高く評価するから不動産価格が変わるわけではない。言うまでもなく、
買い主が評価するからにほかならないのだが、それはとりも直さず「金融機関に高く評価
される」ことが条件となる。

ほとんどの買い主が住宅ローンを組んで中古住宅を購入するのだから、金融機関から高く
評価される中古住宅ならより低金利で、長い期間の住宅ローンを借りることができ、結果
として高い価格で売ることができる。さらに、この流れを受けて不動産仲介担当が評価を
するという順番だ。

では、どんな中古住宅なら高く評価されることになるのか。次稿で説明する。

100 ：名無し不動さん：2013/11/02(土) 22:38:38.26 ID:???.net

豪邸ははっきりいって買い手がいないから
建物の価値はほぼ０
ほとんど土地値だけの評価になるけどね
土地も都市部ならともかく鎌倉あたりだと坪単価安いだろ
ホームセンターとかスーパー、マンション戸建て用地として
適地なら売れるだろうけど

マンション建たない立地で上物が使えなかったら一戸建て用地として
5300÷150�u＝35区画
35×3000万円＝10億5,000万円位でね

101 ：名無し不動さん：2013/11/03(日) 14:05:44.03 ID:???.net

街のブランド力（Brand Equity）ってのは品質、高級感、希少性、憧れ、イメージなど複合的な情緒的価値によって
もたらされる「無形資産」なのに、「有形」の市選定名物のおしつけ「名産品・名物」でブランドアップとかアホ丸出しの政策

102 ：名無し不動さん：2013/11/03(日) 16:34:20.80 ID:???.net

芦屋浜のさらに先を埋め立てた南芦屋浜に超高層の高齢者専用マンションが屹立。商業施設も併設され超豪華だが、税収はますます圧迫される見込み。
通常埋め立て地には中産階級を入居させ将来的な税収増加を目論むが、芦屋の場合は赤字増加要因となるのが明らか。

103 ：名無し不動さん：2013/11/06(水) 13:56:34.18 ID:???.net

東灘と灘の間に、文化的境界が存在するのは、はっきり分かるんだよなあ。
石屋川が、「播州風味が辛うじて及ぶ、東の境界線」というか何というか。
御影・住吉は、文化としては明確に上方（畿内）だと思う。いわゆる「阪神間」はここまで。
六甲道から西は、どこか西国臭い。

104 ：名無し不動さん：2013/11/17(日) 01:06:53.43 ID:YDDJq0hU.net

ＡＳＨｌＹＡ

105 ：名無し不動さん：2013/11/20(水) 13:04:16.52 ID:???.net

持ち家で有利な点
・ローンさえ払ってしまえば革命でも起こらない限り不動産は貴方のものです。
・家を自由に改築、増築できます。
・立派な家は人々の羨望の的です。
持ち家で不利な点
・不動産には取得コスト、保有コスト、売却コストがかかります。
・長期のローン地獄あり。失業してローンを払えなくなると不動産は没収されます。
・液状化や放射能汚染で住めなくなっても保障が得られるとは限りません。
・環境が悪化(引越しおばさん等)しても簡単には引越しできません。
・違法建築でも保障が得られるとは限りません。
・建物は劣化します。買った直後から-10％、30年で価値は０です。

賃貸で有利な点
・借金０で生活できます。
・引っ越したくなったら気軽に引越しできます。
・近所付き合いは持ち家ほどではありません。
賃貸で不利な点
・狭い物件が多いです。
・内装、外装を自由にできません。
・ペットを自由に飼えません。

106 ：名無し不動さん：2013/11/20(水) 23:22:35.97 ID:???.net

マンションはエレベーターや消防防災関係の設備などの法廷点検などで公務員の天下り先機関の餌食にされる。
庭や植栽の管理なども戸建は業者と直接取引だが、マンションはなにをするにも管理会社（＝デベ）の中間マージンが厚く乗せられる。
修繕にしても戸建は中間搾取はマンションよりは遥かに少ない。

107 ：名無し不動さん：2014/01/22(水) 03:39:31.42 ID:S24T5pUC.net

ガーデンズと映画阪急電車に憧れる

108 ：名無し不動さん：2014/01/26(日) 00:01:28.10 ID:???.net

ブサメン マニーワでググってみてｗ


住友グループのくせに情けない会社です

109 ：名無し不動さん：2014/01/28(火) 15:07:13.87 ID:???.net

西宮の不動産屋はなんで屑しかいないんだ？まともな接客と対応できる所一件もねーわ。エイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス。アパマンなんか足すら踏み入れないレベル。

110 ：名無し不動さん：2014/02/02(日) 14:17:56.57 ID:???.net

今度いろいろあって芦屋に住むことになったんだけどいい病院ってありますか？
駅近くだとセントマリア病院があったけど…

111 ：名無し不動さん：2014/02/08(土) 23:50:14.19 ID:4TgtIEM4.net

阪神間の土地が上がってきとるね

112 ：名無し不動さん：2014/02/11(火) 20:47:44.69 ID:???.net

>>110
芦屋って手術とか出来る病院が少ない。
神戸市との間には救急体制で線がひかれてるようだし、
総合病院で実績のあるとこ探すとなると
西宮市側に行くんじゃないの？　

>>111
そうかなあ？　消費税増税前の駆け込みなら
昨年どこもあったと思うが、これからは・・・
　　

113 ：名無し不動さん：2014/02/11(火) 20:50:52.41 ID:Mn49fbm/.net

>>112
西宮に良い総合病院ないぞ
兵庫医大とか市立病院とか糞だし
労災は尼崎だし

114 ：名無し不動さん：2014/02/11(火) 20:53:28.43 ID:???.net

>>112
土地買ってるのは外国人投資家だよ
税金関係ない

115 ：名無し不動さん：2014/02/12(水) 22:24:21.18 ID:???.net

>>113
やっぱり病院は大阪に行かないと駄目なんですかね？
次点で三宮方面？　
まあ軽い病気や怪我なら、そこそこの総合病院なら
そんなに変わらないでしょうけど。
　

116 ：名無し不動さん：2014/02/13(木) 22:43:52.61 ID:???.net

子供の環境に良いと勧められ阪急西宮北口周辺でマンション探していました。
あの辺りはどうして高いのですか？とてもでありませんが手が出ません。
阪神、JRと全然違いますね。
結局、阪神甲子園で何軒かに絞りこみましたが。夏場は野球場があり騒音や治安が悪くなるらしいので二の足踏んでます。
他にお薦めの駅ありますか？武庫之荘でも考えております。

117 ：名無し不動さん：2014/02/13(木) 23:46:35.08 ID:???.net

>>116
門戸厄神は？

118 ：名無し不動さん：2014/03/05(水) 09:49:13.48 ID:???.net

>>113
兵庫医大良くないのですね
芦屋で出産予定なのですが、良い産婦人科知ってる方いらっしゃったら教えてください
市民病院は産婦人科ないようで個人産院しかないでしょうか

119 ：名無し不動さん：2014/03/06(木) 06:45:29.01 ID:???.net

【同和地区数】　

北海道０、山形０、秋田１、青森０、岩手０、宮城０、福島８
東京２０、埼玉２６３、神奈川３１、栃木１０４、群馬２６２、茨城５７、千葉３９
山梨２３、長野３３３、静岡５２、愛知３５、岐阜２１、福井６、石川４７、富山２３３、新潟５９
三重１９３、和歌山１１１、大阪１０５、奈良７７、滋賀６７、京都１４７、兵庫３４１
岡山３７３、広島４２６、山口１５４、島根１４７、鳥取９７
香川４８、愛媛４６３、高知６９、徳島８６
福岡６１５、佐賀２０、長崎６２、熊本４５、鹿児島５４、大分７１、宮崎９、沖縄０

【同和地区人口】

兵庫県　１６万３，５４６人
福岡県　１１万４，４８２人
岡山県　５万８，６３５人
奈良県　５万６，１３０人
三重県　４万８，２３８人
和歌山県　４万６，３１６人
愛媛県　４万４，６８５人
高知県　４万３，５５２人
埼玉県　４万１，４９６人

120 ：名無し不動さん：2014/03/12(水) 10:54:23.00 ID:g7exYhZR.net

人口増えた分、住人のマナーも悪くなった
義務教育の子持ち世帯でマンション族はとくに
治安も悪くなった

121 ：名無し不動さん：2014/03/12(水) 14:09:34.79 ID:???.net

山口組がでかくなるわけだw

122 ：ｎ：2014/03/12(水) 14:16:12.08 ID:???.net

田辺悠介気持ち悪いよね。

123 ：名無し不動さん：2014/03/13(木) 07:53:02.05 ID:???.net

>>120
それはある。下手したら川向こうの武庫之荘よりマナー悪い。

124 ：名無し不動さん：2014/03/16(日) 13:50:59.00 ID:???.net

アメリカの高級住宅地の土地のサイズは最低での1エーカー（4000平方�b

125 ：名無し不動さん：2014/03/20(木) 16:51:25.72 ID:???.net

芦屋市大原町の芦屋ロイヤルホームズ（外人賃貸）
元中内邸跡

126 ：名無し不動さん：2014/03/20(木) 17:07:36.71 ID:???.net

オーキッドコート
ビュータワー住吉館
THE HOUSE住吉本町
住吉本町レジデンス
プラネスーペリア住吉本町
THE URBANLIFE岡本
【芦屋市】
シティハウス芦屋大原町
プラネスーペリア芦屋船戸町
グランテラス芦屋

127 ：名無し不動さん：2014/03/21(金) 20:22:03.08 ID:???.net

若宮地区の住環境整備は、兵庫県芦屋市の、被災した密集市街地（図01）における復興プロジェクトである。
被災率100％の全面的な打撃を受けたことと、従前不良住宅率が高かったことから、芦屋市による全面的な建替が計画され、震災直後に発表された。
オール積層の集合住宅による建替案（図02）や、街区毎に積層、タウンハウス、戸建てと区分けされた再生案（図03）ではなく、一戸建ての住宅を残しながら、
従前アパートに住んでいた人たち、自主再建の困難な人たちのための公営住宅を街の中に混在させ、共存して街を再建していこうという、きわめて新しい方法が最終的には賛同された

128 ：名無し不動さん：2014/03/22(土) 16:05:57.88 ID:LehnIkul.net

歴史古い順
上町台地（大阪市)
生国魂神社（大阪市)紀元前７００年 （日本列島の神そのものを祀る神社)
住吉大社（大阪市)
日本仏教初の官寺は聖徳太子（日本仏教の祖)の四天王寺（大阪市)後に奈良の法隆寺
難波高津宮 難波京（大阪市)（仁徳天皇などの皇居)（日本初の首都)大化の改新（天皇制の始まり)はここで行われそれは大化元年〜平成２６年の今も続いている
難波津 住吉津 渡辺津（国際港湾都市（街))（物流の一大拠点経済の中心)商人が増え出す 商業都市として栄える（大阪市)石山本願寺（浄土真宗本山)（大阪市)跡地に大阪城（難波津や渡辺津（船場)の商工業が更に発展)
大阪市（難波宮、難波京)
奈良市（平城宮、平城京)
京都市（平安宮、平安京)
江戸（東京)
江戸城を築いたのは大阪の源氏

129 ：名無し不動さん：2014/03/22(土) 16:08:27.68 ID:LehnIkul.net

関西住宅地価ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位芦屋市
関西高額所得者ランキング（東京リサーチ調べ)
１位大阪市中央区
２位芦屋市
３位大阪市阿倍野区
関西高額所得者数ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位神戸市
北浜タワー（大阪市)２０９ｍ（１戸５億８０００万円)完売
THE TOWR OSAKA（大阪市)１７７ｍ（１戸４億７０００万円)完売
グランフロント大阪（大阪市)１７４ｍ（１戸４億５０００万円)完売
など１億円〜３億円後半などのタワーマンション大阪市に多々あり
大阪市に家賃２００万円位するタワーマンションあるがタワーマンションで賃貸は大抵高い

130 ：名無し不動さん：2014/03/22(土) 20:11:35.43 ID:???.net

高齢化社会なのに山側に住む奴は馬鹿だな
西宮北口や夙川は高いし、甲子園、鳴尾、門戸厄神あたりがおすすめ

131 ：名無し不動さん：2014/03/30(日) 14:45:25.85 ID:???.net

高級邸宅地の頂点に位置する「芦屋市六麓荘町」
ここ１年ほどで急激に土地が値上がりし、３年前までは１坪８０〜９０万円台が相場だった
土地価格が今現在では１００万円を超えている。場所によっては１坪１２０万円もの値が付いている所もある。
バブル時代は１坪７００万円を超していた六麓荘町の復権は近い。

132 ：名無し不動さん：2014/03/30(日) 15:17:36.08 ID:???.net

BZの稲葉と言われてる家は、彼の所属会社が保有するものであって、彼の私邸ではない。
企業の元保養所の改修物件みたく残念な建物にしかみえない
芦屋のイタメシ屋のベリーニも、その会社が保有している。

133 ：名無し不動さん：2014/03/30(日) 22:22:04.61 ID:5GiJmCIO.net

神戸東灘から芦屋を見下ろす身分にならないと

134 ：名無し不動さん：2014/03/31(月) 14:47:53.61 ID:???.net

岡本あたりは道狭すぎだしなんか鬱陶しい
暗いんだよね

135 ：名無し不動さん：2014/04/03(木) 08:52:13.37 ID:dHQ/Xw6z.net

稲葉にしろ会社にしろ芦屋在住じゃない

136 ：名無し不動さん：2014/04/03(木) 08:53:18.45 ID:dHQ/Xw6z.net

http://www.google.com/gwt/x?gl=JP&hl=ja-JP&u=http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54TRkinki.pdf&client=ms-kddi-gws-jp&source=sg&q=%E5%84%84%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%95%B0+%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%B8%82
関西高額所得者ランキング（東京リサーチ調べ)
１位大阪市中央区
２位芦屋市
３位大阪市阿倍野区
関西高額所得者数ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位神戸市
関西住宅地価ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位芦屋市
北浜タワー（大阪市)２０９ｍ（１戸５億８０００万円)完売
THE TOWR OSAKA（大阪市)１７７ｍ（１戸４億７０００万円)完売
グランフロント大阪（大阪市)１７４ｍ（１戸４億５０００万円)完売
など１億円〜３億円後半などのタワーマンション大阪市に多々あり
大阪市に家賃２００万円位するタワーマンションあるがタワーマンションで賃貸は大抵高い

137 ：名無し不動さん：2014/04/04(金) 02:31:15.24 ID:jL1BN+I8.net

IAEAに協力している英国の専門家

東京はキエフよりも放射能汚染されている。
関東、東京と千葉の大半のエリアは、間違いなくキエフより被曝している現実。

「でもね、東京の人間たちは大丈夫と思っている。そういう空気が蔓延していますよ。」と専門家は言う。
「放射能汚染は、濃縮しているんです。東京でも、5000Bq/kgくらいは当たり前にみつかります。
「関東の水も食品もすべて汚染されている
ストロンチウムやセシウムが溜まったホットスポットが関東の各地に広がっている。」
「東北及び関東は本当に危険です」

「関東の人間は全員被曝しています」
「子供や妊娠を望む女性、妊婦は関東地方から避難した方がいい」
http://blog.goo.ne.jp/nagaikenji20070927/e/8214ba67fd8ee071d832b6aa3cdfa1c3

138 ：名無し不動さん：2014/04/04(金) 19:56:10.90 ID:???.net

在日は基本的に税金なんかを払わない（または過小払い）しかしていないので
そこで浮いた金で住吉や真田山などの住宅地や帝塚山や芦屋などにも増えている。
数年前に芦屋　六麓荘の建築基準改正も朝鮮人などの流入を防ぐ意味もあった。

詳しくは省くけど、再開発問題とか
市長が変わって市場潰して朝鮮人に大量に金払ったりとか色々やるよ
既に延田グループが旧大日本印刷跡地に大きなパチンコ屋を営業してるし。
これも小学校の校区内に入ってるのを、土地の買取手がない大日本印刷と役所の思惑で建築許可が下りた
難波の再開発・近鉄と阪神電車の相互乗り入れ・難波周辺（上町台地・鶴橋）再開発なんかで朝鮮利権がかなり動いている。
既存の商店なんかは凄い事言われている。ひょっとしたら数年以内に卸売り市場が無くなって商店街自体が朝鮮市場になりかねない。

139 ：名無し不動さん：2014/04/05(土) 16:24:51.75 ID:???.net

都心の地価が上がって遊休地が売却されると駐車場（住宅地等にある）が減少すると思われます。まあ、そうなれば駐車料金が上昇するのでよいのかもしれませんが、
キャパの減少はここにはマイナスなんじゃないのでしょうか？正社員が少なくアルバイトばかりなのでそれもプラスなのかなー

140 ：名無し不動さん：2014/04/08(火) 12:48:15.75 ID:???.net

　橋下市長は、前夜の講演で御堂筋沿いビルの高層化の規制緩和を紹介。今後、上層階にレジデンスが入居するビルが建設される見通しを語り、
財界人らに「大阪で金を稼いで（兵庫の）西宮や芦屋に住むなんてだめですよ。財界人の皆さん、あそこに住んでください」と呼びかけた。
それが周辺地域の新規店舗参入などの活性化につながると訴えたうえで「愛人を囲う経営者も出てくるかもしれない。じゃまた、宝石店や高級ブティックもできてくる」「皆さん、愛人の２、３人を住まわせて」と語った。

141 ：名無し不動さん：2014/04/10(木) 20:22:03.58 ID:???.net

最近、近隣の中古マンションや戸建ての
値下げラッシュが来てるね。
　
新築でも残ってしまってるのは、半年しても
売れてないような物件ばかり。（元々割高？）
まあ増税前の駆け込みも終わったし、
増税で景気の先行きが見えなくなってきてるから
仕方ないんですかね。

142 ：名無し不動さん：2014/04/11(金) 23:53:35.20 ID:???.net

マーケティング、販売力、ブランド力は超一流だが製造面でバイト
がつくってたり、職人が業界で評価されていないのが敬遠される理由。
ガラス越しに職人が真剣なまなざしで仕事してる。こういった物語性が
見えてこない。
ここのシェフになれば業界内で一番になれる、そういったストーリーが
ない。


旗艦店をもともと経営していたオーナーは物件売却してハッピーリタイアメント。
ライセンス受けてMD作って物販、飲食部門を全国展開しているまったくの別会社は
奴隷のように安月給で働き続けるパティシェ(笑)志望のバイトこき使って
堂々と事業継続、（元）オーナーは役員報酬とライセンスフィーを受取り続けて
年金代わりでしょ？
ストーリーとかマーケティングとかごたごた言う前に
この業界のライフサイクルとビジネスモデルを勉強しようや。

143 ：名無し不動さん：2014/04/14(月) 21:20:21.14 ID:HhHDr+bT.net

卑しい鮮人はどこに住んでも何をしても鮮人であることに変わりありませんw

144 ：名無し不動さん：2014/04/15(火) 04:07:09.27 ID:???.net

アニメの街だろ？＞西宮

145 ：名無し不動さん：2014/04/16(水) 19:40:53.63 ID:???.net

六麓荘は異常です。 だいたい、あんな住みにくい土地にわざわざ住むのが異常だし、あそこの住民はアコギな事してカネ稼いでる人間ばかりなので、マジで関わらない方が良いです。

146 ：名無し不動さん：2014/04/17(木) 09:14:33.99 ID:2ngucVXd.net

関西で住みたい人気の街ランク
2014年04月16日12時52分
http://news.livedoor.com/lite/topics_detail/8741790/
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/8741790/

ざっくり言うと
・2014年版の、関西で住みたい街ランキングを紹介している
・1位は大阪の梅田で、多くの大型施設やアクセスの良さが人気
・2位は兵庫県の西宮北口、3位は神戸最大の繁華街、三宮となった

http://news.walkerplus.com/article/46005/

147 ：名無し不動さん：2014/04/17(木) 13:14:21.95 ID:???.net

天王寺
地主がお寺さんなど数が限定されていて競合がないので、地代が高いと言われる

148 ：名無し不動さん：2014/04/17(木) 17:39:07.60 ID:???.net

若者文化があった時代があって、その随分あとに「ファッション都市宣言」で都市ブランド化した。
だから付加価値＝ブランド的部分が無くなったから文化が無くなった、とは論理的には言えない。

横尾忠則や安藤さんが三宮を徘徊していた時代はそれこそ、
北野や南京町は「危ないから近寄るな」と子供が教えられるような場所で、
それはブランドとは正反対のもの。

神戸＝お洒落なんてイメージも無く大阪と同じ土俵でやってた時代の方が怪しげな文化人を輩出していたわけだから、
停滞しているとすれば実はそれはむしろ「ブランド化」のせいなのかもしれない。
ブランド化とはいわば外部への／からの視線に依拠する表層的なexposure。それもまた文化ではあるが。

だから、もし表層的なものがもう過ぎ去るのであれば、
今はまた何か新しい潮流が生まれてくる、そんな楽しい時期のような気がする。

149 ：名無し不動さん：2014/04/17(木) 17:58:13.87 ID:???.net

ブランド化で停滞している顕著な例

130 名前:番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です :2014/04/17(木) 17:44:10.64 ID:vs5Bx8a00
銀座が終わってる件

カルティエの隣が洋服の青山って(´Д｀)
http://photozou.jp/photo/show/669832/70354054

銀座「ファストファッション通り
http://www.asahi.com/fashion/article/TKY201007240302.html

http://www.brandingnavi.com/d0000/00167.html
銀座はなぜトップブランドから飽きられ始めているのか？

150 ：名無し不動さん：2014/04/17(木) 18:55:14.01 ID:???.net

反町キャスター「都会はやはりエコノミーばかりですか？」
倉本氏「僕にはそう見えるんです」
反町キャスター「都会は住むところではないのですか？」
倉本氏「僕は住む気はないですね」
八木キャスター「郊外の一戸建てから、同じ地域の駅近マンションに引っ越したりするお年寄りも増えてきています。そういう気持ちにもならないですか？」
倉本氏「全然、僕はならない」
八木キャスター「不便さとか」
倉本氏「便利ということを定義すれば、自分の体内に持っているエネルギーを使う消費量を抑えるということなんですよね。便利が発達したものを豊かと言って、だけど、本当の豊かというのは、
辞書で引くと立地にして幸せとあります。幸せというのは必ずつくんですよ。日本の場合、立地ということだけを取り上げて豊かと言っている気がする」
八木キャスター「3本の柱と同じ」
倉本氏「体を動かさなくなりますよね。そうすると、高い金払ってジムに入って、何の生産性もない重いものを上げたり、下げたりとか。
どこにも行き着かない自転車を漕ぐという怪奇な行動に出るわけですね。人間が人間と違ったものになりつつあると思うんですよ

151 ：名無し不動さん：2014/04/17(木) 23:51:54.83 ID:???.net

名塩に住んでますよ。

152 ：みみ：2014/04/19(土) 23:42:53.15 ID:/b74ROku.net

西宮もいいけど、佐用ってのもあるよ。

http://resort-kansai.co.jp/

153 ：名無し不動さん：2014/04/20(日) 15:24:58.31 ID:???.net

さようか

154 ：名無し不動さん：2014/04/20(日) 16:27:44.98 ID:czwzdqoR.net

松下町の夙川ニューコーポは欠陥住宅です。
上下階の騒音がもろに響きます。
住人もバカばっかり、管理会社も何もしてくれません。

155 ：名無し不動さん：2014/04/20(日) 21:39:20.64 ID:???.net

ttp://www.youtube.com/watch?v=_RMlNAeBCx8
30年前の映画だけど芦屋川からこんなに山が見えるって合成だよね？

156 ：名無し不動さん：2014/04/21(月) 00:18:19.45 ID:???.net

　ビバリーヒルズには、賃貸物件がたくさん出ています。
　ビバリーヒルズは賃貸で成り立っており、買う人は意外に少ないのです。
家の所有者は、家の中にいても退屈だから、自身は豪華客船に一年中乗って、持ち家は賃貸に出して家賃収入を得ているのです。(p.49)
　日本は土地本位制の発想だから、自分の家を立てます。
　ヨーロッパでは、土地を買っても、借地権の期限があるので100年後には返さないとなりません。
　永遠に変えるのではないのです。
「100年間を買う」、つまり、借りているのと同じ発想です。
「買うイコールモノを持つ」　という発想ではないのです。
　富裕層は常に　「買う」　ことより　「いかに使うか」　を重視しているのです。(

157 ：名無し不動さん：2014/04/21(月) 00:32:14.70 ID:???.net

ニュー・リッチは当然のように　「ＰＴ志向」人間となる。　
「ＰＴ」　とは、Permanent Traveler あるいは Perpetual Traveler の略で、簡単に言えば、自分の資産を日本よりも税金のかからない、
もしくは無税の国（＝タックス・ヘイブン）に移し、しかも、日本に定住しないというライフスタイルだ。(

高級ブランンド」　と　「グルメ」　「ラグジュアリーホテル」。この３点セットがそろうと、その街は、富裕層 wealthy class の集まる街に生まれ変わる。これがジェントリフィケーション（高級住宅化）の究極の姿だ。
　そして、この現象は、前記したように世界のどの大都市でも起こっていて、銀座は世界とは周回遅れで生まれ変わったと言っていいのである

158 ：名無し不動さん：2014/04/21(月) 05:29:08.18 ID:???.net

■PTとは
もともとは欧州の富裕層たちが過大な税負担を逃れるために試行錯誤の末に考え出した生活スタイルです。「国籍」「ビジネス」「居宅」「資産運用」「余暇を過ごす場所」を用途別に使い分けることによって節税をはかることが主な目的でした。
著者は欧米で発展した従来の5つのフラッグの概念を発展させ、5+1のフラッグとしました。
第1のフラッグ: 国籍を持つ国
第2のフラッグ: ビジネスを営む国
第3のフラッグ: 居宅を持つ国
第4のフラッグ: 資産運用を行う国
第5のフラッグ: 余暇を過ごす国
第6のフラッグ: 寄付をする国
■終身旅行者という究極の人生設計
PTのライフスタイルは、節税のみならず、テロや政治暴力、経済危機、自然・人的災害などのあらゆるリスク回避を可能にします。
あらゆる危険が降りかかる現在、危険を国家単位で回避・分散するのに最も有効な方法のひとつです

159 ：名無し不動さん：2014/04/22(火) 19:14:22.33 ID:???.net

自民公推薦現職破り、今村さん当選…西宮市長選
2014年04月21日
http://www.yomiuri.co.jp/osaka/news/20140421-OYO1T50023.html

　２０日に投開票された兵庫県西宮市長選は、新人の前市議・今村岳司（たけし）さん（４１）（無所属）が、再選を目指した現職河野昌弘さん（６８）（無所属＝自民、民主、公明推薦）ら２人を破って初当選した。
子育て世代を中心に人口増加が続く同市で、今村さんは小中学校の仮設校舎の解消などを訴え、ネット選挙を展開。主要政党の推す現職を退けた。

　市出身の今村さんは甲陽学院中学・高校から京大法学部に進み、学生時代は学習塾「浜学園」の算数講師も務めた。会社員を経て１９９９年、２６歳で市議選に初当選した。

　西宮市は阪神大震災で人口が４０万人を割り込んだが、大阪・神戸に近く教育、住環境が良好で、現在は４８万人に回復。だが、人口急増で小中学校の教室不足は深刻化している。

　今村さんは、若者に政治参加を呼びかけるＮＰＯ法人副理事長を務めた経験から、学生ボランティアが選挙運動を支援し、フェイスブックなどを駆使。「投票に行こう」「文教住宅都市をつくる」と歯切れのいいフレーズで訴えた。
今村さんは「西宮に移り住んでもがっかりされないよう、教育環境を充実させたい」と述べた。

2014年04月21日

160 ：名無し不動さん：2014/04/23(水) 15:32:39.93 ID:???.net

アメリカ/格差社会】 “独立”する富裕層　貧困層への福祉を拒否★5
1 ：かじりむし ★＠転載禁止：2014/04/23(水) 14:51:16.97 ID:???0
アメリカの自治体で今、異変が起きている。
「州」の下の行政区分である「郡」から“独立”するＣＩＴＹ＝「市」が相次いでいるのだ。
独立運動の中心は高級住宅地に住む富裕層。その動機は「所得の再分配」に対する不満と
「効率の悪い政府」への反発だ。彼らは、自分たちで「市」の境界線を決め、州議会を動かし、
住民投票を実施。法にのっとり独立を成し遂げている。誕生した「市」では、
ほとんどの業務を民間企業に委託。運営コストを半分以下に抑え、減税に向けて動き出している。

クローズアップ現代 http://www.nhk.or.jp/gendai/movie/
番組見てない人も多そうだから まず、この番組動画を見とけ なぜか、今は無料で見れるから

警察と消防だけ常設にして他の公共サービスを民間委託にしたら
予定の半額で出来ました 見習うべき点はここだよね 公務員にコスト意識は全くないから非効率なんだよ

161 ：名無し不動さん：2014/04/23(水) 15:48:26.77 ID:???.net

富裕層の頭痛の種となっているのが、株価の低迷。彼らの多くは自社の株式がストックオプションの形で増えており、全体の資産に占める株式の比率が大きくなっている。
しかし、10年前に時価評価が10億円だったものが、株価の下落で3億円程度まで下がっているケースも決して珍しくはない。そこで百武社長のファミリーオフィスが頼れる強い味方となる。

「資産を正しく守っていくことで、顧客の生活がより豊かになれば」と百武社長が独自に用意した運用先の一つが、経済成長が著しいカンボジアやベトナムなどの投資先企業を選定するターゲットファンド。
金利選好の顧客の要望に応えるべく、大手会計事務所の力を借り、カンボジアの大手銀行と契約をかわし、現地の米ドル預金での運用ができるプラットホームもつくり上げた

162 ：名無し不動さん：2014/04/24(木) 11:40:03.61 ID:???.net

>>152
＞西宮もいいけど、佐用ってのもあるよ。
＞
＞http://resort-kansai.co.jp/

>>153
＞さようか

こういうツッコミがきっと来ると思ったw
(私は153とは別人)

163 ：名無し不動さん：2014/04/25(金) 22:12:03.88 ID:???.net

阪急西宮は急激に人口増えたけど
治安やモラルなど程度が低くなりつつあります
一駅なり外したほうが子供の教育には良いかと住みやすいですし

住んでみたり、西宮から転出さらる方はガッカリされて出ていかれるとか
関西で住みたい街ナンバーワンの想像と違ったと

164 ：名無し不動さん：2014/04/25(金) 22:17:37.69 ID:???.net

>>163

そやね、門戸厄神とか夙川とかの方がイイかもね！

165 ：名無し不動さん：2014/04/26(土) 00:22:00.11 ID:???.net

低くなりつつ・・じゃなくて、元々低いやん。
そら、知らずに来たら、がっかりするわな

166 ：名無し不動さん：2014/04/26(土) 23:55:55.56 ID:???.net

知り合いの不動産屋が言ってたわ。
本当にガッカリして出て行く人がいるとか。
昔で言う尼崎みたいに滅茶苦茶らしいね。

167 ：名無し不動さん：2014/04/27(日) 22:14:54.76 ID:???.net

「葉山の中でもとびきりの超一等地です。浜辺沿いなので、将来も海を遮る建物が建つことは無い。七月には、沖合いの一キロの名島で行われる花火大会が鑑賞できるし、
富士山、江ノ島、海岸線へのサンセットも見られる。海岸に面する土地は、企業の保養施設やホテルばかりで、いくら金があっても個人では買えない。希少価値が高い物件で、坪二百万円は下らないでしょう」（地元の不動産業者）
海岸に面した約百二十坪（四百平米）の土地の上に建つのが、地上三階、地下一階、延べ床面積約二百坪の屋上テラス付の大御殿だ。
設計は、六本木ヒルズを手掛けた入江三宅設計事務所である。「土地だけで三億円以上、建築費や設計費込みで五億円の大豪邸です」（前出・不動産業者）

168 ：名無し不動さん：2014/05/04(日) 13:31:21.89 ID:???.net

愚民が六麓荘にお邪魔いたしましてごめんなさい。 できるなら犬にでもなって飼われたいです

169 ：名無し不動さん：2014/05/05(月) 09:33:59.80 ID:???.net

西宮市松下町の夙川ニューコーポは欠陥住宅です。
上下階の騒音がもろに響きます。
住人もバカばっかり、管理会社も何もしてくれません。

170 ：名無し不動さん：2014/05/06(火) 21:21:04.24 ID:???.net

マリエ（２１）は本名「玉木 パスカルマリエ」でカナダ国籍なのだ。父がフランス系カナダ人で、母は日本人である。
父は自動車用オイルの輸入代理店「Ｕｎｉｃｏ」の元社長であることから石油王と言われていた。母は国内でサロンを経営している。
その資産は東京の超一等地に２軒、パリ、ニース、ＬＡに１件ずつ自宅を持ち、１０億円の大型クルーザー、２０億円のヘリコプターを持つ。（ただし、どれも自己所有ではなく会社所有やレンタルである）
ニースには別荘があり、馬を３頭飼っており乗馬を楽しむという。
マリエは番組で何か事があれば「ヘリコプターで迎えにきてもらう」と言っていた。
誇張表現はあるとしても「資産家の娘」に間違いは無い。
ただし、マリエ自身「親は金持ちだけど自分は金持ちじゃ無い」と話している

171 ：名無し不動さん：2014/05/07(水) 13:34:04.81 ID:???.net

孫正義の麻布の自宅、一説には総額７０憶円とも言われます。
しかし名義は関連会社の法人名義です。
社宅としてでも家賃相当額は個人への所得となり課税されます。
それを逃れるために住民票は別のワンルームマンションにおいてます。
実質的に脱税です。
白金の大豪邸でも同様の疑惑あります。

孫正義氏は麻布に総額７０億円（土地３０億円，建物３０億円，内装１０億円）にも及ぶと言われる大豪邸
の社宅に住んでいますが、これには孫正義氏が代表取締役をしている
有限会社エムエーシーという資産管理用のペーパー会社から借りているものです。

この家賃分は孫正義氏の所得になるはずなのですがそれを逃れるために
住民票が別のワンルームに置いてあるとのこと

172 ：名無し不動さん：2014/05/07(水) 13:41:16.64 ID:???.net

まず一定の床面積基準。床面積240�uを超える物件は「豪華役員社宅」と認定され、一般より格安で済むはずの社宅としての家賃計算が認められなくなる。建坪73坪当たりがモノサシになっているわけだ。
次に床面積自体は問題なくても、入居者の趣味嗜好を強く反映している場合には、やはり社宅としての格安家賃特典が認められない決まりがある。
一般的には、「プールがある家」、「茶室がある家」といった例示がされているが、実際上は、明確な線引きは難しいのが現実。例示されているような装備がない場合、よほど極端なケースでなければ税務調査であまり問題視される可能性は低いだろう。
経営者側としても、「会社への税務調査で社宅の装備までチェックされるはずはない」とタカをくくっている人が多い

173 ：名無し不動さん：2014/05/07(水) 17:29:45.54 ID:???.net

では、新たな船出を迎える「ソニー不動産」に勝算はあるのか。

「東京五輪開催に向けた土地バブルを見越して不動産業に参入するのでしょう。しかし、そうだとしたら発想が安易すぎるし、勝ち目の低いギャンブルに挑むようなものです。不動産業は内装、資材調達、販売など業者間のネットワークがものをいうため、
どうしても老舗が有利になる。例えば、愛知県に強力な販売網があるトヨタホームでさえ、創業１０年で売上高８００億円がやっとです。ソニーが掲げる５年で５００億円という目標がいかに厳しいか分かるはずです」（

174 ：名無し不動さん：2014/05/07(水) 17:32:20.95 ID:???.net

　個人向けの売買仲介と、法人向けコンサルティングなどを行い、３年後の株式公開と、５年後の売上高５００億円を目指す。

「弊社がＩＴを駆使して低コストの仲介サービスを提供する“ネット専業不動産”を始めるような報道がありますが、
少しニュアンスが違います。既存の不動産仲介会社のように通常のオフィスを構え、個人向けの仲介と法人向けコンサルを手掛ける予定です」（ソニー広報）
どうやら三井、住友といった老舗の不動産仲介会社に真っ向勝負を挑むつもりらしい。

175 ：名無し不動さん：2014/05/07(水) 19:16:51.72 ID:???.net

長く持つと下取り価格がなくなるのでコマメに回転させてきたから台数だけは多い

クルマの話ついでに、ちょっとした節税ネタをひとつ紹介したい。少し儲かってしまった中小企業向けの手法だ。
ポイントは6年落ちぐらいの高級中古車を購入すること。税務処理上、耐用年数は２年で済む。
２年といえども減価償却のパターンによっては１年目に取得価格の大半が損金になる。
数百万とか１千万円ぐらいの利益が見込まれる場合に、割と簡単に大きな金額を経費に出来る有効な策となるわけだ。
6年落ちぐらいで1千万円前後の高級車は結構あるから、社用車として購入すれば結構な節税効果があるわけだ。
その後、クルマの価値が大暴落しちゃえば面白みもないが、中古でも高い価格が維持されているものなら、その後もそこそこ高値で処分可能であることが多い

176 ：名無し不動さん：2014/05/07(水) 19:40:21.41 ID:???.net

フェラーリとランボルギーニは一般的に中古車の価格も安定しています。
そのため、値落ちが少ないのです。
これは、どのような意味を持つかというと、たとえば、1,300万円の中古フェラーリを買うとします。
そのとき、300万円を頭金にして、1,000万円のローンを組みます。
重要なのは、その後です。
たとえば、2-3年後、売却したいと思ったとき、いくらくらいで売れるのかというと、フェラーリではあまり値落ちしないので1,000万円で売れたりするのです。
もちろん、変動しますが、大体、フェラーリは値落ちしない車だといわれています。
そのため、ある程度の年収があり、1,000万円のローンを長期で組めば、頭金くらいで購入することができるのです。

維持費はかかる

177 ：名無し不動さん：2014/05/08(木) 20:42:41.12 ID:inqMsnO8.net

なにやらわからない話しブッタ切ってすまない。

転勤で勤務地が伊丹になるのだが、西宮、宝塚で住まい考えてます。
尼崎や伊丹、川西、池田はあまり治安や子供の影響面ではよくないですか？

自分なりに調べて良さげな近隣の街二つに絞った結果西宮と宝塚になりました。

178 ：名無し不動さん：2014/05/08(木) 22:10:39.65 ID:???.net

西宮北口が買い物にも済むにも良いと思います。
阪急夙川は環境は良いが買い物が不便。

179 ：名無し不動さん：2014/05/08(木) 23:24:10.40 ID:???.net

>>177

たしかに北口は何かと便利だね。公立小学校も人気学区が多いけど、
中学受験とかしないのならあまり意味は無いけど。

180 ：名無し不動さん：2014/05/09(金) 15:43:47.07 ID:???.net

多国籍企業は国ごとに違う税制の間隙を縫って、合法的に徴税を回避する。今や国際問題になっています

カナダの電子書籍会社koboを買収した楽天は、国内の電子書籍などの注文をkoboにつなぐことで、
消費税をゼロにしている

本社やサーバーが米国にあっても、日本の消費者が電子書籍を買えば、
日本政府に消費税を納める、ということだ。
　政府税制調査会も、ようやく重い腰を上げて動きだした

181 ：名無し不動さん：2014/05/09(金) 16:03:32.60 ID:???.net

「渡辺氏が100%株を保有し、長男が代表取締役を務める有限会社アレーテーという会社があります。同社は、ワタミの発行済み株式の25%以上を保有する筆頭株主。渡辺氏は同社を通じて、
ワタミ株を保有している形です。アレーテー社保有のワタミ株は、最新の有価証券報告書をもとに昨年9月末の終値で換算すると約173億円。渡辺氏が公開した個人資産と併せれば、その額は約190億円にのぼります」

 ただ、アレーテー社の株は、資産報告対象である「上場企業、もしくは資本金1億円以上の非上場企業」にあたらず、

182 ：名無し不動さん：2014/05/09(金) 16:12:51.10 ID:???.net

美樹と奥さんの会社アレーテーは毎年配当だけで数億円を手にしています
一応おもて向きは損保代理店となっていますが、実態は美樹の資産運用管理が目的です

少々古いデータですが、平成19年度には年間3億5千万円の保険料が
ワタミからアレーテーに支払われました
アレーテーはそこからさらに手数料で儲けるという二重三重のおいしい仕組み

183 ：名無し不動さん：2014/05/09(金) 20:02:17.25 ID:???.net

>>178-180
西宮北口でも４方向じゃ環境が全然違う
それに家賃高いんじゃない？
児童数少なくガラも悪くない宝塚オススメ
西宮は人口増えすぎて環境悪くなりすぎたって地元民が言ってた

184 ：名無し不動さん：2014/05/09(金) 23:46:07.30 ID:???.net

>>183

確かに、北口は色々と入り組んではいますね。浜より西側を避ければ
良いと思います。家賃は首都圏と比べるとまだまだ安いですよ！

185 ：名無し不動さん：2014/05/09(金) 23:50:40.09 ID:???.net

>>177

ファミリー向けの賃貸物件少ないけど、門戸厄神とか仁川（競馬場が有るが、、、）
逆瀬川とかも良いですよ！　

186 ：名無し不動さん：2014/05/10(土) 09:38:16.99 ID:???.net

>178
車通勤なら逆瀬川とかも良いと思います。
電車通勤なら西宮北口の線路より北かな。
ただ電車通勤でも西宮北口から逆瀬川とか近いけど
一駅二駅行くだけでもわずらわしいとこがあるかも。
別のたとえになるけど、夙川は良いけど甲陽園となると面倒とか。
毎日のことですしね。

187 ：名無し不動さん：2014/05/14(水) 02:56:29.68 ID:???.net

神祇官町とか、格好良い名前の町あるよね。住んでみたい。

188 ：名無し不動さん：2014/05/17(土) 00:41:30.68 ID:???.net

神呪町とか怖い町名もある

189 ：名無し不動さん：2014/05/18(日) 00:41:46.34 ID:???.net

http://www.data-max.co.jp/2009/07/22_133550.html
サントリー未上場

190 ：名無し不動さん：2014/05/18(日) 00:42:50.74 ID:???.net

驚異的なのは寿不動産の貸借対照表である。「負債・資本の部」には、有利子負債は一切なく、株主資本が271億円も積み重なっている。その反対側の「資産の部」に目を落とすと、保有美術品がなんと121億円もある。
投資有価証券は約48億円だ。ところが、サントリー株を中心とする関係会社株式はわずか56億円余と記され、大阪・東京の一等地に保有するといわれる土地もたった５億円としか記されていない。
連結売上高が１兆5,129億円もあるサントリーの89％の株の評価が56億円余とは信じがたい。保有資産の評価額は簿価である可能性が高く、かなり潤沢な含み資産を有していると考えられる。
　さらに不思議なのはその税負担の軽さだ。法人税、住民税などの支払いはたったの71万円しかない。税効果会計の影響があるのか、法人税調整額が２億4,542万円と、税の戻し入れのほうがはるかに大きいのである。
非上場のサントリーをこれまた非上場の寿不動産が支配し、財務や税負担、資産評価など、決して透明性は高いとは言いがたい。

191 ：名無し不動さん：2014/05/18(日) 13:42:46.30 ID:???.net

「最近は売れる物件、売れない物件がはっきりしています。2極化していて、
郊外の物件は資産価値が下がるので売れなくなってきています」と指摘する。
石澤氏によると、「売れる物件」は千代田区から20キロメートル圏内で、
具体的には「東は船橋（千葉県）、北は大宮（埼玉県）あたりまでで、
それを越えると売れなくなりますし、デベロッパーもつくらなくなってきています」と話す。
郊外の住宅が売れなくなってきたことについて、
石澤氏は「もはや、『老後は郊外に一戸建てを買って、のんびり畑仕事をして暮らす』というのは幻想です
。ようやく、それに気づいたということでしょう」という。
都心のマンションは、いまやリタイヤしたシルバー世代でも人気。交通の便がよく、
生活に便利。優秀な医療機関に近く、また数も多い。最近のマンションはバリアフリーも整っている。
多くの人が住んでいるので、行政サービスもしっかりしていることが、その理由だ

192 ：名無し不動さん：2014/05/19(月) 21:07:32.62 ID:???.net

莫大な相続税を払わないで済む妙案はあるのか。それがあった。公益財団法人への寄付である。公益財団法人は08年12月に施行された「公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律」に基づいて設立された法人である。
最大のメリットは、個人が相続財産を公益財団法人に寄付した場合、寄付した財産には課税されない。
寿不動産の株主にはサントリー文化財団、サントリー音楽財団、サントリー生物有機科学研究所の3財団法人が名を連ねていた。この3つを、いずれも公益財団法人に衣替えし、
春子氏が保有していた寿不動産の株式などの相続財産は、公益財団法人に寄付された。
その結果、寿不動産の株主は、公益財団法人サントリー芸術財団が13.81％を保有する筆頭株主になった。もちろん同音楽財団が、公益財団法人に移行したものだ。公益財団法人になったサントリー文化財団が9.21％で第2位。
生物有機科学研究所が変身したサントリー生命科学財団は寿不動産の大株主から消え、サントリーHDの株式を0.52％保有する第8位の株主として登場した。
サントリー創業一族は公益財団法人に相続財産を寄付することで、一族の財産が外部へ流出するのを防いだ

193 ：名無し不動さん：2014/05/19(月) 21:55:31.88 ID:???.net

178です。
宝塚の荒神？ってとこに決まりそうです。
ありがとうございました。

194 ：名無し不動さん：2014/05/21(水) 01:28:06.13 ID:???.net

540 名前：名無しさん投稿日：2012/02/29(水)
＞東大阪にはブサイクしか住んでないのはどうして？
たしかに阪神間の芦屋らへんの人からすると
東大阪は男も女もブサイク、化け物の類しかいないように感じるかもね、それは認める

東大阪や八尾などのガラが悪い中河内は土人と化物や豚や猿の棲むところ、人間の住むところではない。民度も西成居住区の人間とレベルが同じですから。
大阪でもこの地域はいつも色んな犯罪が毎日起きている。もう韓国にでも北朝鮮にでもくれてやれよ、河内弁で悪評高い中河内の下品さは関西でも関東でも超有名
まあ住めば都とも言うが…　上品な西宮芦屋神戸の阪急沿線の人から見れば未開の人外魔境に見える
いっそのこと原爆でも落として汚い町並みと下品な東大阪周辺の下流階級の下賤な被差別民を一掃したほうがいい
東京や政令市（札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本）の人間たちと東大阪周辺のド田舎の下層階級の貧民では命の価値が違い格差がある。
関東人からするとそんなとこ周辺に住んでるのは死んでも全然惜しくない国益に影響のない汚いオッサンとヤンキーと貧乏人とチョンと部落民だけだ。

@Ffruit_Ccandy (Twitterアカウント名）＝雛 ◆LoveJHONJg(現在は2chを引退しTwitterに)＝@2witter4you @Black__Kuma、@Rose__Bear（旧アカウント名）
（大和川に異常なほど粘着する2chで有名なキチガイおばさん、大阪市西成区出身の在日韓国人、八尾市在住の鬼女）見てる〜？
政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本)を異常に嫌ってるチョン
「大和川」「武庫川」「箱根より東」「などの言葉を使って特定地域に犯罪者居住地区など根拠なき誹謗中傷を行う。特に堺市や神戸市、千葉市、川崎市を目の敵にしており住民はいわれなき中傷被害に遭っている。
東大阪や八尾などの中河内ほうが明らかに治安もガラも悪いのに上記政令市を東大阪より治安が悪く在日が多いと言い張る。(明らかに根拠がなく生野区の次に在日が多いのは東大阪市である）
治安に関してもデータを示せず根拠なし。自称兵庫県芦屋市民だが八尾市民である。
このように平気で嘘をつき、また、強い東京コンプレックスの持ち主であり関東人全体を嫌っている。在日なので皇族や皇室も大嫌いという、まさに人間のクズである
部落民の旦那との間の子供二人は知的障害者。

195 ：名無し不動さん：2014/05/22(木) 16:39:28.14 ID:???.net

寿不動産の社長を兼務する佐治信忠会長兼社長は、サントリーに対する鳥井・佐治両家の支配を揺るぎないものにしようと考えている。一方で、
海外M＆Aを加速させるために資金調達の多様化は喫緊の経営課題だ。その連立方程式の模範解答が、鳥井・佐治家が支配するサントリーHDは非上場のまま、有力子会社のサントリー食品インターナショナルを上場させることだった。
一族の影響力を保つことができる妙案だが、株式市場で受け入れられるかは別次元の話だ。親会社は非上場のまま、中核子会社を上場させることには、「企業統治や情報開示の点で問題がある」（外資系の証券会社のアナリスト）との声が出ている

196 ：名無し不動さん：2014/05/22(木) 16:48:15.94 ID:???.net

　海外でのM＆Aを加速させた結果、11年12月期の長短借入金と社債の残高が6629億円に膨らんだ。
海外企業の買収額は年々高騰しており、スイスのネスレや仏ダノンに対抗してM＆Aを続けるには、銀行からの借り入れに頼る経営では限界が見えてきた。株式を公開して資金調達のパイプを多様化するのは当然の選択だ。

　持ち株会社を上場させるのが普通だが、サントリーは親会社は非上場のままで、中核子会社を上場させる。こういうイレギュラーな上場方法を採ったのは、お家の事情があるからだ。

●創業家の支配を強める寿不動産と、存続のためのカラクリ
　サントリーHDは創業家の資産管理会社、寿不動産が発行済み株式の89.32％を保有する同族企業だ。
10年に世紀の大型合併といわれたサントリーHDとキリンホールディングスの統合交渉が破談したのは、寿不動産の存在がネックになったからだ。

197 ：名無し不動さん：2014/05/23(金) 00:29:55.52 ID:???.net

竹中氏の不動産投資は９７年に千葉県勝浦市に別荘を購入したことから始まっている。黒潮が流れる風光明媚な興津海岸を見下ろす高台に立つ白壁に赤い屋根の竹中邸の建物は、別荘地の中でもひときわ大きい。
　謄本によると、この別荘は土地（約５２２平方メートル）は竹中氏夫妻の共同名義、
２階建ての建物（延べ床面積２２２平方メートル）は竹中氏の個人事務所である『有限会社　ヘイズリサーチセンター』の所有となっている。
同社は竹中氏の講演のマネージメントや、国や自治体から委託を受けて調査研究を行なう会社であり、竹中氏が代表だったが、昨年４月の大臣就任にあたって退任し、現在は夫人が代表を務めている。
　竹中氏は就任直後の記者会見で別荘の建物が法人所有となっていることをこう説明している。
「別荘という言い方は正確ではなくて、ヘイズ社というのは基本的にはリサーチ会社なんですね。あと講師の派遣もやっていて、私が行くことが多いんですけど、
大学の教授ですから将来的には研修の仕事もやりたいと思っていたわけです。その研修施設としてつくったもので、だからヘイズの所有になっています」
　法人所有にすれば、会社の経費でローンが支払えるし、維持費もまかなえる。個人所有より税制面で有利なのは間違いない。
　ヘイズ社は別荘購入にあたって横浜銀行から４０００万円（金利２・９２５％）の融資を受けていたが、わずか２年後の９９年９月には完済している

198 ：名無し不動さん：2014/05/23(金) 17:10:35.38 ID:???.net

●豪商たちが別荘や邸宅を建てた大阪は阿倍野区内の高級住宅街。
●「照柿」では、野田達夫の叔父、卓郎夫婦が居住。「まるで福生か羽村のどこかに、京王井の頭線沿いの久我山とか松原辺りの住宅地の一部を切り取って据えたような」。
●「LJ」では、日之出の社宅があり城山が住んでいた。

199 ：名無し不動さん：2014/05/23(金) 20:54:25.71 ID:???.net

不法投棄や覚せい剤＝あいりん地区＝.萩之茶屋・太子・山王・天下茶屋北・花園北
事件の起きた地域＝南津守→閑静な住宅街。Ｂ地区でもある

西成区でも天神ノ森と岸里・千本・南津守は人気地域
住所が西成区というだけであいりんと一緒にされてうざいことを除けば
ファミリー層には穴場で、それを気にしない人が転入してくる

200 ：名無し不動さん：2014/05/25(日) 04:02:33.60 ID:???.net

所得は少なくていいから 俺も沖縄でのんびり暮らしたいわ

基本的にのんびり暮らしたい人は 起業に向いてないと思うよ。
病的にせっかちだったりワガママだったり ボーッとするのが嫌いな人のが向いてる。
そう言う人は数十年かけた 不動産投資とかが良いと思う。

201 ：名無し不動さん：2014/05/25(日) 19:53:07.43 ID:???.net

西宮北口は以前は屠殺場があって（現在は食肉センターとして西宮浜に移転）
阪神間最大の同和地区（かつての芝村、武庫郡最大のかわた村）だった。
新大阪の日之出地区みたいなもん。
危険じゃなかったのは北西側の甲風園方面ぐらい。
そんな西宮北口界隈が「地名ブランド化」する事事体が本来はありえないのだが
うまいことやったもんだな。西宮市役所の手腕は見事。

立地がいいからな
阪神間で梅田よりって時点でアクセスとしては一番人気ってレベル

立地も環境も地歴も空気も地盤も元々最悪の場所だからｗ
いくら生活やアクセス便利でも20〜30年前は一般人は震えあがって家賃タダでも絶対に住むのは勘弁というような場所に
阪神間以外からやってきた過去を知らない人達が4000〜5000万でマンション購入している
常に全体ではなく一部の利益を徹底的に追求し、驚異的な確率で大型事業や主要施策をことごく失敗させる宝塚市役所には土台無理な話だ
まぁ圧倒的に恵まれたブランドや相対的な競争力を維持する事すらできなきなかった無能役所だからなｗ

202 ：名無し不動さん：2014/05/25(日) 21:24:18.78 ID:???.net

兵庫県芦屋市　朝日ケ丘の一角 上宮川町
兵庫県西宮市　中殿町、中須佐町、森下町、神明町、西福町、芦原町、神祇官町

203 ：名無し不動さん：2014/05/25(日) 22:09:49.66 ID:???.net

兵庫県神戸市灘区　神前町2丁目兵庫県神戸市東灘区　住吉宮町1丁目〜魚崎西町4丁目兵庫県神戸市中央区　南本町通5丁目兵庫県神戸市中央区　中山手通8丁目、下山手通3丁目、東川崎町、元町通2
兵庫県神戸市長田区　三番町2、四番町6、一番町〜七番町兵庫県神戸市須磨区　行平町兵庫県神戸市西区　玉津上池兵庫県神戸市垂水区　東垂水（滝の茶屋駅

204 ：名無し不動さん：2014/05/26(月) 14:00:48.85 ID:???.net

ドバイは石油でないんじゃなかった？　ビジネスで儲けてるってやってたけど、砂漠しかないのに何で金が集まってくるんだろ。

完全に投機用に都市全体が設計されたから金が集まってくる。投機屋のディズニー
ランドみたいな処。ここ自体は、漁業しか地場産業の無いしがない漁村だったけど、
住居としては現実離れしたファンタジーな建物と、世界中からイベント屋を呼んで
世界中のセレブに金を落とさせる仕組みを作った。ここで、石油は出ないけど、中東
の金融基地としての施設は完備しているので、石油の取引はできるし、金融商品で
取り扱えないモノが無いくらいにシステムが整っている。だから、常に不必要な程に
斬新であり続ける必要があって、冗談みたいな建築物に溢れている。

205 ：名無し不動さん：2014/05/26(月) 21:26:45.61 ID:???.net

大島てる　不動産事故物件情報サイト
http://www.oshimaland.co.jp/

206 ：名無し不動さん：2014/05/27(火) 15:09:40.11 ID:???.net

どの建屋が本家かは存じません。
線路に挟まれた土地の西側に学校がありますが

テニスコートの向かいの質素なのが本家だよ。
いまは麻布に住んでるらしい。よこの幼稚園なんかもぜんぶあの方たち
の敷地たぶん税金対策だろ。会社も上場しないくらいだもの
またこの近くに宝塚市に30億寄付した人が住んでいる。またそれも質素だよ
キーエンスの創業者のひとり
このあたりは東京の世田谷や田園調布にも家があって東京といったり来たり
していた家がけっこうあったんだけど、バブル崩壊以降みんなこっちを売って
引っ越していった。であとは低層マンションできてガタガタになってしまった

207 ：名無し不動さん：2014/05/27(火) 15:11:05.86 ID:???.net

サントリーの加治、ブリヂストンの石橋、キーエンスの滝沢など、大企業の創業者の資産は凄いな。
日本の高度成長期に創業して成功した一族の資産は半端ない。
女優の井川某が嫁いだある音響機器の創業者の世田谷区岡本の大邸宅は今は迎賓館として使われている。

創業者の資産は凄いが、相続税で持っていかれるんじゃないの。

相続税というのは、お前が努力して稼いだ金じゃないから払いなさいって事ですね。
俺もその考えに賛成だから相続税は9割でもいいと思う。100億なら１0億残る。

相続税回避するために毎年定期的に贈与と言う形で子や孫に資金移動させてるよね。
その方が持ってかれる税金少ないみたい。

その為に資産管理会社作ってるんだよ

208 ：名無し不動さん：2014/05/27(火) 15:52:10.26 ID:???.net

芸能人とか基本的に世間知らずだから
特に若くして金稼いだ人は　尚世間知らずだからね
工務店と建築家と銀行がグルになって　金持ってる芸能人狙うからね
仮屋崎もぜんぜん家の事知らなかって　豪邸専門の業者じゃなくて
普通の建売りの業者に頼んで大変な事になったよね

209 ：名無し不動さん：2014/05/27(火) 16:06:31.61 ID:???.net

約100坪で3500万ですよ！！　でもねこれでも売れない様ですね！！　
　大体不動産関係者が土地を売りたい場合は管理地と書いて連絡先を書いた看板を設置しておくものですよ。　
　買いたい人から連絡が入ると相手の懐具合いを推察しながら、売りたいと言う素振りを微塵も見せず、
「売り主様は将来こう言うご予定で．．．」等と絵空事を言い、相手が値段を言い出すのを待ってそれよりもかなり高い価格なら売って良い！！　
等と掛け値を吹っ掛け、それで断って、相手が焦って浮足立って土地を欲しくなり言い値で買ってくれるように顧客とうまく談判するのが不動産屋の腕でしたよ！！　
でもね、こんなふうに「売地」なんて書いてしまうと反対に足元を見られて値切られて、仲介手数料まで削られて挙げ句に決済条件まで酷くなってしまうものです。
往時はこのあたり坪２００万は軽くしていましたよ！！　きっと買った人は2億位投資して値上がりを待っている間にバブルがはじけ、
あれよあれよと言う間に資金繰りがどんどん悪化して、とうとうこんな安値で看板を立てるはめになったのでしょうね！！　
　　こんな売地なんていう看板を揚げてしまっては、上手くして3300万、下手すると3000万に値切られるかもですね！！　後は買い手の建設工事に食い込んでそちらで儲ける手が残っているだけでしょうね！！

210 ：名無し不動さん：2014/05/27(火) 21:49:07.33 ID:???.net

基本的に利益があって、配当している上場企業は法人税を払っているはずだ。
トヨタの2009年3月期の税引き前当期利益は5604億円の赤字だったので、
このとき法人税が払えないのはわかる。しかし、10年3月期のそれは2914億円の黒字。
以降、5632億円、4328億円、13年3月期には1兆4036億円もの黒字を計上してきた。
法人税を納められないほど「体力」がないわけではない。
一方で、じつは法人税にはさまざまな「控除」項目がある。
たとえば、欠損金の繰越控除額（期間7年、大手企業の場合は80％）。
ただ、2010年以降利益を上げているので、これだけでは「ゼロ継続」の説明はつかない。
子会社からの配当や研究開発費、海外に進出している企業が海外で納めた税金分を、
日本に納める法人税から控除することもできるし、地方税の部分については工場誘致などを理由に免除していることもある。
いろいろ優遇措置を使って、法人税を払わずに済んでいる企業は少なくない。
おそらく、トヨタも税金を納めなくて済むよう、いろいろと「遣り繰り」したことは推測できる。

211 ：名無し不動さん：2014/05/28(水) 02:59:22.76 ID:???.net

雲雀丘花屋敷
阿部元太郎
この地域は、大正時代に個人で開発された街です。当時は、電鉄会社による宅地開発がほとんどだった時代に、珍しいですね。
開発も、できるだけ元の地形を残し、緑を残すという理念のもとに開発されたようです

212 ：名無し不動さん：2014/05/28(水) 14:26:05.38 ID:???.net

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。
山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、
バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。
ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、
気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります

213 ：名無し不動さん：2014/05/28(水) 14:27:08.67 ID:???.net

ニュータウンのくくりを除外しても、大阪平野一望の眺望が得られる山手で徒歩圏にスーパーもあってバスの乗車時間が5分程度の分譲地は珍しい。
阪神間には大阪平野一望の住宅街は多いが、バスが無い場所やバス停まで遠かったりバス乗車時間15分以上の場所が圧倒的に多い。

214 ：名無し不動さん：2014/05/28(水) 20:16:50.98 ID:???.net

高木地区はどうのでしょう？高いですね

215 ：名無し不動さん：2014/05/31(土) 20:55:05.59 ID:???.net

それはＭＢＡの授業で、Ｍ＆Ａ（吸収合併）の授業を受けた時に、「Ｍ＆Ａ
の中で付加価値はどこから生まれてくるのか」というディスカッションを
したのです。その中でどういう答えが出てきたかというと、例えば会社を
買収する時に借金を増やす。その借金を増やすことによって節税ができる。
これは付加価値なのだというのが一点。もう一点は、買収する時に、既存の
契約を全部、再交渉する。つまり、今まで従業員などと結んでいた契約を
破って、自分たちにとって都合のいいようにつくり直せるというのが付加
価値の源です。こういう話を聞いて、これはどう見ても新しい価値を生み
出しているわけではなく、ただ単に、以前は税金という形で国民に流れて
いた価値、もしくは従業員に流れていた価値を、株主のほうへ流している
だけである

216 ：名無し不動さん：2014/05/31(土) 21:01:05.77 ID:???.net

いつも株式市場が活性化すれば、資金調達がやりやすくなると思われがち
ですが、アメリカの事例を見てみますと、むしろ株式市場が活性化すれば
するほど、会社の資金が吸い取られる可能性がある。当然ながら、会社は
新しい研究開発などよりも、自社株買いを優先して、それが会社の発展に
悪影響を及ぼす。「何でこんなことをするのか？」とよく聞かれるのですが、
答えは割と単純で、社長が株主になっています。社長はみんな、ストック・
オプションなどの株価連動報酬をかなり巨額な単位でもらって、それで
株価を上げれば社長も儲かるというわけです。
どれぐらい儲かるのか、アメリカの上位五十社のメディアンＣＥＯ報酬を
見ますと、面白いことに、ずーっと一億円ぐらいで推移していたのが、突然、
貧富の差が広がり始めた七〇年代から、急速に増えるようになって、今は
約十億円。これは一般社員の平均の約三百倍、四百倍だとよく言われて
います。この詳細は話しませんが、経営者が株価連動報酬で価値を吸い
取るだけではなく、例えば退職金を大量にいただくという形でも、会社の
資金を吸い取っている。これはまさにゼロ・サム経営ではないかと思います

217 ：名無し不動さん：2014/05/31(土) 21:03:20.36 ID:???.net

会社は株主のものという間違った発想で、時価総額至上主義が横行

洗脳された経営者たちは､｢会社は株主のもの｣と主張し､なるべく短い期間に株価を
吊り上げるための即効手段だけを追求してきました｡その象徴がROE（株主資本利益率）の
重視です｡ROEというのは､株主が投資したお金をどれだけ効率よく活用しているかを
見る指標であって､決して目標にはなりえません｡ところがROEは株価と相関関係を
持っているので､ROEを上げることが目標と勘違いする経営者をたくさん作ってしまいました｡
手段と目的が逆転したともいえます｡
ROE＝当期純利益／株主資本（株主資本−負債）×100で計算します｡今のｱﾒﾘｶでは､
ROEを引き上げることが優れた経営者だと評価されるようになってしまったため､分子つまり
利益を大きくするよりも､分母を小さくする経営者が続出しています｡分母を小さくするには､
従業員を解雇したり､工場を売却して生産を外注化するなどの手段を講じるのが手っ取り早い｡
こうした経営者の多くは､自らの使命を果たしていると信じ込んでいるかもしれませんが､
そのうちに会社も社会も疲弊していきます｡
こうした環境では､長期的な研究開発投資などは当然ながらできません｡IT業界もこの
｢短期間に株価を上げなければいけない症候群｣といった病にかかっていますので､
私自身は､もはや画期的な技術は今後はｱﾒﾘｶからは生まれないなとみています｡
日本はまだアメリカほど時価総額至上主義に毒されていませんし、長期の研究開発投資に
意欲的な企業も多い。改善、改良の意気込みも衰えていないので、大きな可能性を秘めて
いると思います

218 ：名無し不動さん：2014/05/31(土) 21:21:15.81 ID:???.net

武田 経営者を株主にして株価を最大化させる、という方法が必ずしも株主の利益になるわけではないということが確認されたわけですね。

岩井 はい。そもそも経営者は、株主と代理契約を結んだ代理人ではありません。会社と経営者の間の契約は、必然的に「自己契約」になってしまうからです。自己契約とは、元旦の断酒や節酒の誓いと同じで、なんの強制力もありません。
それは、経営者が倫理観をなくしたら、なんでもできてしまう。経営者とは、実は、会社のために会社に代わって意思表示や行動をする、会社の「代表機関」であるのです。

219 ：名無し不動さん：2014/06/03(火) 15:30:12.82 ID:???.net

経営者の私物化した迎賓館なるものを、福利厚生施設福利厚生費
　　で処理し、有価証券報告書で通過させた監査法人の監査責任を金融庁に問う

220 ：名無し不動さん：2014/06/05(木) 17:53:37.07 ID:???.net

甲子園って西宮なんだ
大阪だと思ってた

221 ：名無し不動さん：2014/06/06(金) 23:56:16.14 ID:???.net

排気ガスを気になさっているなら、それほどでもないと思います。

経験則ですが、エンジン回転が低い状態で急加速のために
アクセルを踏み込んだときに燃料消費率が上がり、排気ガスが
濃くなります。

目の前の道路で大型車は比較的少なく、特に南行きは信号〜
踏切〜交差点と連続しているので、さほどは踏み込まないはず。

222 ：名無し不動さん：2014/06/07(土) 21:36:37.31 ID:???.net

http://www.fm-v.com/View.aspx?nrp=p2
動画　影武者

223 ：名無し不動さん：2014/06/08(日) 14:27:18.89 ID:???.net

２０年後以降の修繕積立金及び、一時金は尋常じゃない。←特に免震構造の積層ゴム維持費は以前は半端なかったです。　
５年目以降の建物分固定資産税、都市計画税の倍増に注意。←デベはほとんど説明しないので要注意です。確認しましょう。　
固定資産税、都市計画税倍増の話について。まさしく注意すること！同意見だ！！これは、新築の不動産を購入した場合に注意が必要

224 ：名無し不動さん：2014/06/09(月) 01:03:41.85 ID:???.net

軽量鉄骨とは、厚さが6mm未満の鋼材です。軽量鉄骨造の建物は、この鋼材を利用して、一般的には、前もって主要部材を工場で生産し、それを現場で組み立て設置する、
プレハブ工法で造られています。コマーシャルでよく耳にするハウスメーカーが作る注文住宅や賃貸物件の多くはこの工法で造られています。

ほかにも工法はたくさんあるのですが、一般的な木造と鉄筋コンクリート造の中間にあたる工法で、上図のような違いがあります。
工場である程度製造したパッケージを組み立てるため、建築コストが安く、かつ工期が短いというメリットがあります

225 ：名無し不動さん：2014/06/09(月) 01:12:10.00 ID:???.net

住宅がみな同じなのは、 施主がハウスメーカーを好む（大手しか信頼しない悲しい習性）のと、

工務店が施工する場合でも、 建材メーカーの寡占化が進んでいて、 どこの工務店でも仕入れる建材が同じだから

226 ：名無し不動さん：2014/06/09(月) 01:19:55.32 ID:???.net

メリットがある分、デメリットもあります。図のように法定耐用年数は、27年。木造よりは長くなりますが、SRCやRCよりも短くなります。初期での建設費用はやすく抑えられても、
長期的にはリフォーム・修繕など耐用年数に応じたコストもかかり、高くつくという考え方もあります。また、重量鉄骨の物件に比べると、耐震・耐火・耐久・耐風、あるいは重量物の積載などに制限があります。
たとえば、屋上の利用などは、軽量鉄骨造では難しいかもしれません。また、工場で大量生産できるというコスト安のメリットの分、間取りや仕様については、
ある程度パッケージ化されています。土地は必ずしも真四角というわけではありませんから、決められたパッケージでの工法は、用地の最大効率を利用できているかという点などにおいては不利な面があります

227 ：名無し不動さん：2014/06/09(月) 21:17:38.28 ID:???.net

移住本には移り住んだ際のデメリットが書いてない模様

そっちも書いてあるように第一に仕事
一応事はありますよ？あるけど田舎の所得舐めんなよ！

湿気　沖縄の湿気を舐めるといかん
革製品が翌年にはオールグリーンに変色すんぞ
それをまったくといって良いほど知らない移住者多数

天気　雨と曇りが多い　イメージはあくまでイメージなんだよ

228 ：名無し不動さん：2014/06/10(火) 23:17:12.52 ID:???.net

「日本の建築が30年以上にわたり、外国の建築に対抗する力を付けてきた結果だ。1980年代のバブル経済のころ、日本では
何か建物を建てるのに、外国の建築家に依頼するのが流行した。だが日本の都市環境を考慮しない建築物に対し、建築界で
批判が高まった。そして日本で、日本人と外国人の建築家が競争する構図が生まれた。それによって日本の建築のレベルが
自ずと高まっていった」
隈氏の目に、韓国の建築は富裕層の占有物のように映るという。
「韓国ではお金持ちが別荘や邸宅を建てる。一方、日本では一戸建てを好むため、庶民も建築家に家の設計を依頼するのが普通だ。
　建築家たちは小さな家を通じて「建てる」という経験を積む機会が多い」。日本の建築の力は「蓄積された建築文化」から
湧き上がっているというわけだ。

229 ：名無し不動さん：2014/06/11(水) 18:57:48.82 ID:???.net

しばしばどこが文教住宅都市なのかと情けない感覚に陥ります。お金がかかるのは十分理解できるのですが、実が伴わなければ大阪近郊の単なるベッドタウンになります。

私は、お金がかかるかからない以前に、このようなことに関心や知識のある人が”公”にいない（意思決定できる立場の人が）のが問題だと思っています

西宮は公というよりもむしろ、かつては酒屋の旦那衆が文化をリードしてきた街です。彼らは市政にも影響力を行使できました。
戦後は妙にレベルの高くないところでで平等化されてしまい、その方々の志がうまくつがれていないのではないでしょうか。
活動は細々と続いていますが、ばらばらです。行政と心ある市民の間にはギャップがありすぎて、
全く調整できていないところは大阪と似ています。県は大阪府よりも郷土顕彰にがんばっていますが、いかんせんカバーする範囲が広すぎます。

230 ：名無し不動さん：2014/06/11(水) 20:35:00.33 ID:???.net

ハウスメーカーなんか頼らず、腕の良い建築士の居る工務店に頼む方が安くて品も良いよ。
ただ、その見極めはハウスメーカーの見極めより難しい。
評判を聞いたり、自分で家を見せて貰うなど、よっぽど調べないと

海外のそろった街並みはどうしてるんだろう?と思うけど、アレも大変だぞ。
家の周囲の住人と規格を決めて建てなきゃならんから実際に建つのは十数年後とか、
家がどんなにボロくなっても壊すの禁止で中身だけ直して住めとか、
電気ガス水道電話ネットの無い時代の作りの家に設備工事とメンテをせなアカンから値段ゲロ高いとか、
アレなら普通の住宅地なら日本の方がマシと思った。

231 ：名無し不動さん：2014/06/11(水) 21:16:51.88 ID:???.net

開発時は周囲を山林に囲まれ、上町に通ずる道路がある以外は孤立した住宅地であった（奈良市登美ヶ丘地区に通じる道路はあったが、なぜか給水塔の先に柵があり、通行が不可能であった）。
周辺地域の開発により近隣地域への移動が可能になった。近鉄奈良線学園前駅への奈良交通バスが運行を開始してからは、交通の便が良くなったこと、住宅地としての景観が良いこと、学園前駅一帯が高級住宅地のイメージがあることなどから
当時のバブル経済の時流に乗って真弓の地価も上昇した。
真弓の道路は住宅地と一体で造成されたため、よく整備されている。歩道付の道路には、ポプラ並木が植樹され、紅葉シーズンが楽しめる。 建蔽率が厳しく、道路より一段高い宅地が多いため、住宅が整然としている。
真弓自治会管轄内は、集合住宅の建築が禁止されている。 以前、コンビニエンスストア開店に際し、景観・治安が悪くなるとして住民の反対運動が起こった。結局コンビニエンスストアは朝7時から夜10時までの営業時間で開店したが、現在は閉店した

232 ：名無し不動さん：2014/06/11(水) 22:27:21.83 ID:???.net

送電網は電力会社の持ち物です。それを国や地方自治体の道路なり、民間の土地なりの地下を通すには、それだけの地代が必要になりますが、
電柱ならわずか直径数十センチ分だけです。電柱を立てるにも地代の支払が行われますが、それが電柱分だけでなく送電網全てとなると莫大な費用がかかります。

233 ：名無し不動さん：2014/06/16(月) 13:51:20.85 ID:???.net

苦楽園、甲陽園、六麓荘は阪急とは関係ないを会社が開発してるし、成城学園と玉川学園は大学自身が開発してる。奥沢や大井町線の西半分は、
村が耕地整理した土地を東急が仕入れて開発してる。いろんなパターンで開発が進んだ。

234 ：名無し不動さん：2014/06/16(月) 17:24:37.73 ID:???.net

高層集合住宅建築が計画された時には地域の既住住民との間で摩擦が起きることもある。
特に、幹線道路沿いの10数mは斜線規制からは逃れられないものの近隣商業地域となっている。また道路の拡幅事業の一環として一定距離のセットバックを容認すれば容積率が緩和されるなどの理由で、
ワンルームマンションなどの建設も可能である。実際に既住の周辺住民から反対運動が起きたこともあった。
また、幹線道路沿いでない地域でも、公団住宅の建替えに既住の周辺住民が計画の見直しを要求する事態に至ったこともあった。このケースでは地域コミュニティが崩壊しかねない状態に発展する危惧もあったが、
結果的に旧来の建物よりも影が小さくなる設計だったことや窓に視線対策を行うことにより、現在は一定の収拾を得た。
このように住環境を極めて重視する地域柄であることから、現在はこの地域内にコンビニエンスストア、スーパーマーケット、ファストフード、ファミリーレストランの類は存在しない

235 ：堺屋太一：2014/06/17(火) 19:54:20.35 ID:???.net

高齢化社会は、医療保険と年金で大変だ、世の中が貧しくなる、というのは、大蔵省と厚生省が作り出したマインドコントロールでありますが、高齢化社会はそれほど恐れることないんです。
今、財政再建が大変だ、日本の国は、国と地方自治体とそれから国鉄債務みたいなのをあわせて500兆円もの借金がある。
大変だ大変だといっておりますが、日本は今、外債を発行しているわけではありませんから、500兆円国債・地方債を発行していても、その分は誰か、
日本人の誰かが持っているんですから、差し引きチャラです。私たちの子孫は500兆円の国債を引き継ぎますけれども、個人資産だけで1200兆円、
皆さんの貯金があるわけです。それも子供たちが引き継ぎます。それから、不動産とか社会資本とかいうのが2000兆円ぐらいあります。
これも子供たちが引き継ぎます。だから終戦直後、何にもなしからスタートした我々の世代に比べると、私たちの子孫はずっと豊かです。

236 ：大前研一：2014/06/17(火) 20:00:01.07 ID:???.net

しかし、実際にはアベノミクスの効果は日本銀行の異次元金融緩和に伴う円安くらいで、
企業の業績が上向いた最大の要因は、消費税増税に伴う駆け込み需要だと思う。
　安倍政権は近く改定する成長戦略で、全国6地域の「国家戦略特区」の中で事業を立ち上げる
外国人起業家や家事・育児を手伝う外国人労働者を先行的に受け入れる方針を示しているが、これまた何の意味もない。
　この先、日本は労働力人口が減り続けるのだから、国家戦略特区だけでなく
日本全体で外国人労働者を受け入れていかなければ、企業も社会も立ち行かなくなるのは明らかだ。
いま議論されている中途半端な法人税減税も含め、アベノミクスの成長戦略は、おそらくすべて不発に終わるだろう。

では、日本が経済成長するためには、どうすればよいのか？　
まず、日本経済の6割を占める個人消費を拡大しなければならない。
なかでもメインターゲットにすべきは“懐に余裕のあるセグメント”だ。それはすなわち「高齢者」である。
　実は、今の日本では消費全体の46％を60歳以上の高齢者が占めているのだ。
したがって、いかに60歳以上の人たちの消費を刺激しておカネを使ってもらうかが、
今後の個人消費を拡大する最大のポイントとなる。
　そのためには60歳以上の消費者像を把握しなければならない。
博報堂「新しい大人文化研究所」の調査によると、自分のことを「シニア」だと思う60代は56.0％だが、
実際に「シニア」と呼ばれたいと思う60代は12.2％にすぎない。
また、同社の40代〜60代を対象にした別の調査では、自分のことを「高齢者」「熟年」「シニア」ではなく、
「大人」「アクティブシニア」と呼ばれたいと思っているという。
　要するに、中高年者は年寄り扱いされたくないのであり、そういう消費者心理を的確に掴んだ商品やサービスを提供すれば、
高齢者が消費全体に占める割合を46％から60％、いや70％にすることも可能だと思う。
※週刊ポスト2014年6月27日号

237 ：名無し不動さん：2014/06/17(火) 22:49:40.80 ID:???.net

国債なんてのは国民の借金にはあたらない。
なぜか。
たとえば、生保（会社）が国債を多量に持っている。
その購入原資は、相互会社なら生保社員および、保険加入者の保険料。
損保会社も国債を多量に持っている。
国債なんか見たこともない奴がいるだろ？
なんで、これが借金なんだ？
いやなら解約しろよ、国債の買い手がなくなって、それが借金とやらで
あれば、国の借金が減るぞ（笑）そのかわり、交通事故や旦那か奥さん
が死亡しても、保険金などはいつてこない。
政治屋と財務省が悪さして、国の借金を多く早く返さないといけないと
嘘ついて、増税をするようにしむける。

238 ：名無し不動さん：2014/06/19(木) 13:17:31.29 ID:???.net

会社規定では８０００円とか１万円と決まっている宿泊費。でも実際の宿代は、地方では５０００円前後の場合が多いんですね。つまり１泊する毎に
５０００円前後の小遣い稼ぎ
が出来る訳です。この差額をポケットに入れるため
行かなくてもすむ出張を無理につくる
当日出発で間に合うのに前泊する
当日帰宅できるのに現地にとどまって泊まってしまう
会社はキャッシュだけではなく貴重な時間も無駄に浪費してしまうことになるのです。
しかもこの差額は課税対象から逃れてしまっている。会社は宿泊費を経費計上していますからその分は税金がかかっていません。ところが実際は小遣い分の５０００円は出張した人のポケットにそのまま入ってしまいますから
立派な収入
本来なら給料や賞与と合わせて課税対象にしなければならないのです。

239 ：名無し不動さん：2014/06/19(木) 19:34:07.31 ID:???.net

130億円とは経営しているアクセサリーショップ「ストーンマーケット」の年商で、天然石ブームの仕掛け人という。
腕時計は3800万円のリシャール・ミル、愛車は1億8000万円のエンツォ・フェラーリだった。NON STYLEは愛車に載せてもらい中村さんの自宅に向かった。
自宅は総面積880坪テニスコート12面分・総額15億円の大豪邸だった。玄関にある水晶や大理石のオブジェは計9000万円、リビングダイニングは70畳。
ソファが1000 万円、クッションは1個10万円、ワインセラーは総額5000万円という。

240 ：名無し不動さん：2014/06/19(木) 19:57:42.40 ID:???.net

豪邸ってのがわかるわ。この建物、所有者は「�翫ﾖ娯亭」となっており、登記上は寄宿舎になってるらしい。この会社はこの邸宅の登記の為に設立された会社であろう。
建築開始と同時期に設立されている。エエなぁ〜、会社の経費で超豪邸に住むなんて

241 ：名無し不動さん：2014/06/20(金) 00:34:54.66 ID:???.net

生駒市は、サンヨースポーツセンター（高山町）の購入と北大和体育施設（北大和３）の売却（指定避難所の体育館を除く）を前提とした「北部スポーツタウン構想」の素案を明らかにした。
サンヨースポーツセンターの購入費（約２億３０００万円）や施設の耐震改修・整備費などの経費計約１３億円は、北大和体育施設の売却費を充てる。地域住民や議会の了承を得られれば、市は今年度中に同センターを購入する意向だ。
サンヨースポーツセンターは約６・５ヘクタール。野球場や多目的グラウンド、体育館などがあり、所有する三洋電機連合健康保険組合の組合員らが利用している。
北大和体育施設は約４ヘクタール。体育館、野球場、グラウンドがあり、多くの利用者がある。アクセス面でやや難はあるが施設面で勝るサンヨースポーツセンターに一本化する形。

242 ：名無し不動さん：2014/06/21(土) 01:03:02.63 ID:???.net

２年間で法人税
約３６００万円を脱税した疑いで、東京国税局から東京地検に告発された。

　関係者によると、手塚社長は知人に架空の請求書を作らせ、外注費を支払ったように見せかけていたという。
代理人の弁護士は「既に修正申告を済ませている」としている。

243 ：名無し不動さん：2014/06/21(土) 03:57:50.07 ID:???.net

一時期、表舞台から身を引いていたが、一昨年末に自らのファンドを立ち上げ、低い株価純資産倍率（ＰＢＲ）で
キャッシュリッチな中堅企業への投資を開始した
――そんなに悪い経営がはびこっているか。
「日本企業は現金を持ち過ぎだ。過去２０年、日本の国内総生産（ＧＤＰ）はほぼ横ばいだ。
その間、上場企業の純資産は２倍以上に増えた。企業の持っている現金は２２０兆円程度あるとされる」
「企業に金融資産が溜まり過ぎて、滞留しているためにデフレになったと考えている。このお金を動かさないといけない。
消費税を３％引き上げるために、５兆円の補正予算を組んだ。しかし、企業に溜まっているお金を２％使えば済んだはずだ」
「資金の使い道は、設備投資でも、従業員の給料でも、Ｍ＆Ａでもいい。しかし、使いきれないなら株主に返さなければいけない。
株主はそのお金を再投資するかもしれない。個人だったら消費をするかもしれない。付加価値生んでいるのは営利企業だけだ」
「富を生んだ結果としてのせっかくのキャッシュを銀行に置いておくだけだったり、有価証券投資しているだけでは日本経済はよくならない。
お金を循環させなければならない

投資有価証券の用語解説 - 貸借対照表の借方の資産の部、固定資産のうちの「投資その他の資産」のひとつ。
企業の持ち合い株式や、関連会社の株式の他、満期までに期間が一年以上の債券、市場での価格がない有価証券などを指す。

244 ：名無し不動さん：2014/06/21(土) 12:27:51.32 ID:???.net

上場企業である以上、現金の溜め込み過ぎは敵対的買収のターゲットに
なりやすくなるぞい

企業がこの低金利時代で220兆円も現預金で持ってるわけねーだろ
売掛金だったり、固定資産や外国債権になって運用されている
つうか企業が国内に投資しないのが問題、海外にいっちまう

内部留保を蓄えるのは、大切なことなんだぜ。
任天堂みてみなさい。連続で赤字たれん流しても、
会社として普通に存続していける。
巨額な内部留保があればこそ。

赤字転落、資金繰り困難になった場合、
内部留保ないと即倒産という可能性がたかまる。
実際、将来性があっても資金ショート起こして倒産した会社もある。
３年間利益なしても存続できる現金はあったほうがいい

内部留保は、不景気の時に土地を安く買ったり建物を安く建てるために使うんだから、
長い目で見れば株主の利益

配当出さないから 安定的株主が育ちにくいんだよな
なので乱高下する 配当率からしたら
たいして魅力はないのが株式市場 値が上がったら増資するし

245 ：名無し不動さん：2014/06/21(土) 15:33:52.44 ID:???.net

とくにバブル時代に買いまくった土地を保有してる企業なんて含み損を多数抱えてるから実際の純資産額は帳簿上より格段にすくないから、実際の利益率は高いってのが珍しくない

逆に明治時代からあり帳簿価額1,000円だけど時価1,000億円みたいな大幅な含み益を抱えている丸ノ内ビルヂング街を抱えている三菱地所みたいな実際にはもっと純資産額あり、その結果利益率低い企業も多い

246 ：↑：2014/06/21(土) 15:37:40.25 ID:???.net

ＲＯＥ（自己資本利益率）
日本６％、英米２８％　世界平均は２２％　（日本経済新聞2013.4.3）
http://kisobi.jp/management/3071/

世界平均の１／３しか稼げない異常な日本。
利益成長が小さいから、理論株価も伸びない。　→株価が上がらない。

247 ：名無し不動さん：2014/06/21(土) 21:19:52.66 ID:???.net

横井英樹氏の邸宅であった。田園調布駅を降りて、西口に出て、自由が丘方向へ銀杏並木を少し歩いたところにある。まさに、古き良き田園調布のお屋敷という感じであった
1998年(平成10年)売りに出されていたところを美白で有名なトキノ化粧品の鈴木その子社長が購入。購入価格１３億６千万円、５８０坪、なんと１坪当たりたった２３２万円。
バブルのころ一坪１０００万円していたことから考えると、４分の１である
個人の名義ではなく、会社名義になっている

248 ：名無し不動さん：2014/06/21(土) 21:34:42.40 ID:???.net

パナソニックがテレビ事業を始めた茨木事業所（大阪府茨木市）の敷地約１２万平方メートルを、大和ハウス工
業に来春までに売却する方向で調整していることが２１日分かった。売却額は１００億円規模になるとみられる。

　売却予定地は名神高速道路茨木インターチェンジ（ＩＣ）に近く、大和ハウスは土地の半分超に大型物流施設を
建て、宅配便大手のヤマトホールディングスに賃貸する方向だ。残りの敷地については、茨木市などに再売却し、
公共施設や住宅地などにする案が出ている。

　茨木事業所では、提携先のオランダの電機大手・フィリップスの技術も取り入れ、１９５８年にブラウン管カラー
テレビの生産を始め、旧松下電器産業が世界の家電大手に飛躍する原動力になった。２００１年には、プラズマ
テレビの量産を始めたが、０５年に兵庫県尼崎市に大型プラズマパネル工場が稼働したため、０８年度以降は組
み立てや開発のみを手掛けるようになった。テレビ事業の赤字転落を受け、１１年末には組み立ても終え、今年
３月末にはプラズマテレビ事業自体から撤退したため、売却先を探していた

249 ：名無し不動さん：2014/06/22(日) 14:37:04.19 ID:???.net

富裕層がどんどん海外脱出中!
重税国家日本で、預金、株式、不動産……あなたの資産をどう守るか

近年、国民に対する金融、税制面での監視体制が異様に強まっている。日本は衰退国家で税収がない。
貧乏サラリーマンからはいくらも取れず、富裕層を狙うしかないからだ。税金官僚たちは、「国民みな平等」と言いながら、巨大企業の経営陣も小資産家もサラリーマンも、貧しい人たちも全部、
自分たち税金官僚の前に並べさせる。そして法律や税金の仕組みを巧みに変えて、金持ちをイジメ、金持ちから資産を奪い取ることしか頭にない。
税制改正でますます重税国家になる日本で、個人資産を守るにはどうすればいいか、今迫りきている危機と、その具体的方法を指南する。
●2014年末までの大原則 ●現金は絶対銀行送金してはいけない ●世界中の富裕層(350万人分)の
実名と住所をデータ化したウィキリークス ●余剰現金をどの通貨で保持するか ●ある程度の現金は実物資産にせよ ●「正しい納税」という言葉の気持ち悪さ

250 ：名無し不動さん：2014/06/22(日) 20:45:19.35 ID:???.net

大正時代からの邸宅や、一流芸能人の別荘が居並ぶなかでも、一際大きな1000坪に及ぶ敷地面積にたたずむのは、木造とコンクリートが融合したモダンな造りの二階建てだ。
　
「土地は一昨年に買っていたが、今年になって本格的に着工し完成したばかり。ここは軽井沢でも地価が高く、坪単価は13万円程度だから、土地だけで1億3000万円、建物も合わせれば2億円は下らないのではないか

251 ：名無し不動さん：2014/06/22(日) 21:02:37.51 ID:???.net

田中角栄の目白私邸は、2575坪(約8500�u)

鳩山由紀夫首相
自宅：東京都大田区田園調布。面積768平米(233坪)
鳩山会館＠東京都文京区。面積7600平米(2300坪)
他：別荘＠長野県軽井沢町。面積7207平米(2184坪)
この辺り一帯の建蔽率は１０％。つまり５０坪の家を建てようと思えば、５００坪の土地が必要となる

舛添要一前厚生労働相
自宅：東京都世田谷区代田。面積205平米(63坪)。
他：別荘＠神奈川県湯河原町の土地、約950平米(290坪)

麻生太郎前首相
自宅：東京都渋谷区。敷地面積2400平米(728坪)

菅直人副総理兼財務相
自宅：吉祥寺の借家(一戸たて)。詳細不明。写真から見る限り面積200↓平米(60坪)。
他：近くのマンション2件持ち。広さ不明。

小沢一郎民主党幹事長
自宅：東京都世田谷区。面積500坪

谷垣禎一自民党総裁　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
自宅：東京都世田谷区。面積78坪。
他：不明
自宅は田園都市線の桜新町駅から徒歩１０分、世田谷の閑静な住宅街にある。
敷地面積は約２６０平方メートル（約７８坪）。 地元の不動産関係者によると
「相場は坪単価２５０万円ぐらい」というから、土地だけで２億円近いのだ。
格子戸をくぐり階段を上がると、地上２階、地下１階の家屋が出迎える。
総床面積は２５０平方メートルを超える豪華さだ

252 ：名無し不動さん：2014/06/22(日) 21:12:45.00 ID:???.net

麻布永坂の超高級住宅エリアに約3000平方メートルの敷地を持つ豪邸をすでに70億円
（土地３０億円，建物３０億円，内装１０億円
不動産登記：孫邸の屋敷は約９１０坪、地価１階、地上３階の建物の総建坪は７６０坪にも及ぶ。
建築費は土地代を含めて約６０億。完成は１９９７年末。
屋敷内には屋外と変わらぬゴルフ練習場もあり、雨も風もスイッチ１つで自由自在に調整できる

253 ：名無し不動さん：2014/06/22(日) 21:42:01.55 ID:???.net

【柳井 正＠ファーストリテーディング】 邸宅＠渋谷区：敷地2600坪、建物450坪、総工費100億
このあたりの１坪の値段は２６０万前後なので、単純に計算しても土地だけで約６７億円

小佐野賢治5000坪
1986年に急死したとき、｢遺産は約10兆円｣と報じられていましたが、英子さんが支払った相続税はたった
400億円。屋敷を分割する必要もサラサラなく、早くから税対策万全だったんですな

254 ：名無し不動さん：2014/06/22(日) 23:07:34.52 ID:???.net

建ぺい率とか容積率に規制がかかってるのは法律だから許せるんです
たとえば、建ぺい率が40のところで角地で防火だとそれぞれプラス10％
で60％までUPできる
ところが、世田谷区が厳しいのは法律じゃなくて、世田谷区の条例で
勝手に風致地区をきめて、建ぺい率よりさらに規制をかけてたりする
僕が見つけたのはけんぺい50％、容積100％の土地なんだけど、これに
さらに第二種風致がかかると緩和とか一切みとめられなくて40％の80％
にけんぺい容積ともに私的所有権に制限がかかる
条例で所有権を勝手に制限できるんですよ
それだけだったらまだいいけど、第一種風致とかだとけんぺいは20％まで 制限されてしまう
なんでけんぺいりつが致命傷かというと、けんぺいりつが20％で容積率が80％
だとしますよねそれだけ厳しい場所だと１種高度だったりする
１種こうどは5メートル以上は1：0.6の勾配で北側から斜線がかかってるから、3階で10メートル
だとすると、8.3メートル後退しないと３階建がたたないわけです 20％で２階だと40％しかつかえない
これが80％で２階だと160％つかえるだけに、建ぺい率が致命傷になるわけです
建ぺい率を高度規制とあわせて考えると、世田谷の風致地区は鬼の規制なんだよね
もしその土地が北から10メートルの土地だとしたら10-8.3あと隣地50センチ南
をあけると幅1.2メートルのぺらぺらの家しかたたないじゃん！ だから、土地探し1年近くかかってるわけです

255 ：名無し不動さん：2014/06/22(日) 23:10:22.88 ID:???.net

ちなみに、周囲全体は1.5メートル、道側2メートル後退だから
相当でかい土地じゃないと建物はたたないよ
ttp://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/126/411/413/d00018538.html
80/200の地域である都市型３階建てなどみかけないのは50/100にさらに 風致がかかってるからだね
ちなみに商業は緩和つかえばけんぺい100％までいけるよ
だから、僕が豪邸用地をさがすときには
・用途地域
・接道方向（北道路が日影規制をのがれられる可能性があるのでベスト）
・後退の斜線をひいてみる（北側斜線、高度規制１〜３種）
・延べ床を想定して東京都安全条例（1000�u未満）をみてみる
・風致とか緑化義務とかめんどくさい系をみてみる
そのうえで、なんとかなりそうなら日影規制と天空率を建築士の人にＣＡＤ つかって見てもらう
という順番で探しているけど、まず斜線のところまでで99％アウトだね
土地探ししてもう１０ヶ月になるよ

いい土地あったんだけど、風致にかかってて防火でも 建ぺい率の緩和しませんといわれてだめだった・・・
世田谷ってめちゃくちゃ厳しいね 緑化の条件とか、外壁やねの色とか制限大杉

256 ：名無し不動さん：2014/06/23(月) 00:33:15.19 ID:???.net

孫正義＠ソフトバンク】
別荘＠箱根：敷地1800坪、建物700坪、推定総工費25億円(2001年竣工)
【大島健伸＠ＳＦＣＧ】
邸宅＠渋谷区：敷地470坪、建物560坪、推定総工費35億円(99年竣工)
【澤田秀雄＠ＨＩＳ】
邸宅＠渋谷区：敷地300坪、建物380坪、建物の建設費10億円(86年竣工)
【毒島秀行＠サンキョー】
邸宅＠渋谷区：敷地420坪、建物310坪、総工費30億円(03年竣工)
【稲葉浩志＠B'z】
邸宅＠渋谷区：敷地面積130坪、建物185坪 、推定総工費7〜8億円(99年竣工)
小佐野賢治 5000坪 　建物410坪
大林組12000坪 建坪850坪

257 ：名無し不動さん：2014/06/23(月) 13:20:59.82 ID:???.net

今までで掲載された戸建ての物件の最高額って、広尾の45億？？

あくまで売り手側の言い値だから。 いくら広尾だからって５２０坪で４５億は高すぎる。
都心はミニバブルだったから実際に４５億で買ったのかな？
45億だと坪単価865万になる。
広尾だったらせいぜい700万＝36億円が上限。
個人住宅としては高杉。
更地にしてマンションデベロッパーに売却するというのが最良の方法

258 ：名無し不動さん：2014/06/23(月) 14:13:24.07 ID:???.net

　日本の大金持ちリスト――ともいえる“配当金長者”を調べてみた。

　１４年３月期は、過去最高の配当金を出したトヨタ自動車（１株当たり１６５円／年）をはじめ、
上場企業の約半数（７４１社）が増配（復配含む）に踏み切っている。
「好業績を背景に株主還元策を充実させる企業が続々です。個人投資家は受け取る配当金が
多くなるので大歓迎だし、企業にとっては株価上昇の要因となります。ＮＩＳＡで個人投資家が増
えているので、今後も増配ラッシュは続くでしょう」（株式評論家の杉村富生氏）

　企業の大株主もニンマリだ。ことに創業者や創業家出身者は個人投資家とはケタ違いの株を持
っている。ソフトバンクの孫正義社長は２億３１２０万株（１９．２％）を保有。配当金は１株４０円（年）なので、
９２億円以上（税金支払い前）を手にする。
http://static.nikkan-gendai.com/img/article/000/151/228/feb1cd7d0d9b345164bd4c198001775420140621183123529.jpg

259 ：名無し不動さん：2014/06/25(水) 20:24:55.32 ID:???.net

普通の所得に掛る税金より安いから孫みたいなオーナー社長なら
役員報酬0にして配当金増やした方が節税対策になる

サントリーの佐治家やブリジストンの石橋家や旧財閥系のように
資産管理会社名義の保有にしてるのそこそこ居るよ、親族に非上場の資産管理会社の株保有させて
株主と役員兼任させたりしてせっせ節税と資産形成してる

260 ：名無し不動さん：2014/06/25(水) 20:32:06.76 ID:???.net

『ネット起業！ あのバカにやらせてみよう』
岡本呻也著　文藝春秋刊
http://www.nin-r.com/uneisha/netbaka/index.html

261 ：名無し不動さん：2014/06/26(木) 23:30:05.26 ID:???.net

赤字アピールして脱税か
どうせ経費で遊びほうけてたり関係者の懐に流れてたりするんだろ

262 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 00:39:13.26 ID:???.net

　ヘッジファンドの運用資産が世界で拡大している。業界推計では５月末に2.1
兆ドル（約212兆円）と過去最大を更新した。世界で超低金利が続くなか、利回
りのよい運用先を求めるマネーが流入している。世界の金融当局がヘッジファ
ンドへの規制を強化しても資金流入の勢いは衰えず、ヘッジファンドが再び市
場の波乱要因になるとの警戒感も出てきた。

263 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 00:45:05.39 ID:???.net

　ライブドアは利益成長を維持するためにM&Aを積極的に行った。それも｢錬金術的M&A｣である。　
1億円の当期純利益を持つ会社は、PERが20倍であれば20億円でその株式全部を買収できる。買収された会社がライブドアに連結された途端、1億円の当期純利益の時価は20億円から100億円に化ける。
ライブドアのPERは100倍なので、当期純利益が1億円増加すれば、ライブドアの時価総額は100億円増加することになるからである。
したがって、ライブドアの戦略は｢安い会社を買収し連結することによって自社の株式時価総額を飛躍的に増加させていく｣ことであった。
通例では、M&Aの目的は事業の統合によるシナジー効果、つまり統合された企業の企業価値が両社の単純合計よりも高まるようにすることにある。
しかしライブドアは、PERの違いによる錬金術的M&Aをその主目的としていたといってもよい。さもなければ、
インターネット関連事業を主要ドメインとするライブドアが、会計ソフト会社である「弥生」をはじめ、本業とは関連性が見られない会社を買収した理由付けができないのだ

http://www.globis.jp/164-2

264 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 01:14:58.01 ID:???.net

http://ma-bank.com/subcatid/10?page=2
山根治blog » ホリエモンの錬金術(ライブドア事件の真相)

265 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 14:58:09.45 ID:???.net

今の六麓荘の坪単価は平均で１００万超、好立地になると１２０万は軽く超える。

高級住宅地と聞いていたが意外と安いんだな。 うちなんか２年前で坪300万したが。

俺が住んでるトコは坪７００万だ。 渋谷は土地が高い。

農地の世田谷でも200

266 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 15:17:19.93 ID:???.net

色々書いたが手が昔は芦屋で一番の豪邸街だったのに長期低落傾向に有るのは否定しないし、
43号線がイメージ的にも街を分断させて拍車を掛けてるのも否定しない。
でも落ちぶれた理由は他に幾つかある。
まず浜手の高級住宅街の歴史は阪神電車が開通から始まる。芦屋駅と打出駅の間には阪神間最大の海水浴場があり、
その海岸沿いは大富豪の別荘地として開けだした。そして戦前までに浜手はほとんどの田畑がなくなり全盛期を迎える。
そして戦争、半分近くの家が焼け戦後没落した大きすぎる豪邸はが次々と切り売りされたり社宅として生まれ変る。
Ｓ30年代には高度経済成長期を向かえ海が汚れだし海水浴客も激減40年代には埋め立ても始まり風光明媚な芦屋浜も消滅。
そうなると住宅地の価値も落ちますます細分化、そしてダメ押しは阪神大震災。残っていた豪邸もほとんどが倒壊し
マンションに生まれ変り、社宅も金融危機で次々にマンション化。現在はマンションだらけで芦屋川沿いを除けば限られた
豪邸が残るだけ。
現在はもう昔の面影は無くなり高級とまでは言えなくなってしまったが、阪神間では上の下または中の上レベルの住宅地。

267 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 15:19:54.76 ID:???.net

リーマン社長じゃ買えない。
だから元々の金持ちか一発当てた経営者。
後者でなお且つ関西方面と言ったら粗野で下品は致し方ない。
容積率と建ぺい率が異常に低い。
実際の土地取引が安くても固定資産税と登録免許税、取得税で死ぬ。
欲しい時には高くて客いない時には激安。
投げ売りで坪単価２０〜３０万であっても500〜1000坪単位の売買で建物がマニアック。
固定資産税評価は凄いし・・・相続絡みとか倒産とかで出ても買う客が限られる。


芦屋倶楽部はフットワークが経営していた法人契約の会員制宿泊施設。
町内では商業行為はNGだったので表向きには「自社の保養所」としていた。

268 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 23:35:57.27 ID:???.net

ただし、彼らは上場企業の社長になって時価総額数百億円とか数千億円の資産を手に入れたからと行って、それを売っぱらうことはできない。
上場企業の社長は自分が所有している自社の株を自由自在には売れないのだ。
5％以上の保有者は大量保有報告書が必要だし、投資家を背負った上場企業の社長ということで、自分の会社の株を売り逃げすることはかなり難しいのだ
そこで出てくるのが、自分名義の時価総額数百億とか数千億円の株を担保に、銀行などの金融機関から数十億円単位のお金を借りることである。
ここで恐ろしいことが起きます。彼らは株を担保に銀行から数十億円のお金を借りていたので、株価が下がってしまったことで、「追証」を迫られることになりました。。。
株を売れずに株担保に億のお金を借りる、株価が急激に下がってしまったことで、残ったのは数十億円レベルの借金だけになってしまったのです

269 ：名無し不動さん：2014/06/27(金) 23:46:09.00 ID:???.net

仮に上場に伴い、60％の株のうち5％を手放したとしよう。上場のときに1000億円の時価総額が付けば、5％は50億円だ。普通のサラリーマンなら一生かかっても稼げない額を、一瞬で手にできることになる。
2006年にIPOを果たしたミクシィの笠原健治社長は、全体の62.75％、4万5700株を持っていた。2007年3月31日の有価証券報告書を確認すると、持株数は4万5350株に下がっている。ミクシイの株価は変動が激しいが、
上場した瞬間には時価総額が2000億円を超える値が付いていた。350株を市場で売って、普通に考えるなら数億〜十数億円のリターンを手にしたと推測できる。
とはいえ上場企業には、情報公開が義務付けられる。会計基準にのっとった財務諸表を作成しなければならないし、監査も受けるから、億単位のコストと膨大な労力がかかる。
さらに言うと、これらの情報はライバル企業も参照できる。秘密にしておきたかった情報がバレるということで、戦略上のデメリットも出てくる

270 ：名無し不動さん：2014/06/29(日) 01:08:05.35 ID:???.net

新興企業の経営者はこうやって名前をだすことで 会社の宣伝もしてるからな。
逆に老舗企業の創業家なんかは 名前が表にでないようにしてるんだろうな。

これは日本の国税庁が出してた長者番付とは違って、
フォーブスが独自に調べたもので、 意図的に自分の名前を出す隠すていうのは難しいんじゃないかな
ちなみに佐治一族が去年のリストに出なかったのは、 相続が発生したのでフォーブスが調べるのに時間がかかったためだそうだ

集計期間中に、寿不動産の筆頭株主であった鳥井春子さん（9.21％保有）が亡くなっており、その名義がどうなったのか判明していなかったため、精査することが必要との判断になったと見られる。
また、同社は資産評価が簿価の上に、約9割を保有するサントリーが未上場のために、全貌が掴みにくいということもあっただろう。
金融庁に2011年3月31日に提出した「親会社等状況報告書」によると、現在はサントリー芸術財団が13.81％の筆頭株主になっている（春子さんの株式が寄付された）。
春子さんは99歳で、相続問題はサントリーにとって懸案事項でもあった。同財団は公益法人で、公益法人に寄付した際には相続税の対象としない特例がある。ファミリーの外に流出することなく、一族に資産が残った形だ

271 ：名無し不動さん：2014/06/29(日) 02:28:13.66 ID:???.net

８０度の温泉が蛇口から出てくる正真正銘本当の温泉です。白浜に多い「冷泉｣とは全く比べ物になりません、
心ゆくまで本物の温泉をお楽しみ下さい。物件は小高い丘の上に佇み、遮る物なく目の前が有名な「白良浜」ですので、
夏に二度催されている白浜花火を見物するのにこれ以上の場所はございません。
広いバルコニーで家族や友人と海や花火を見ながら夕食時を過ごせば、この物件の付加価値の素晴しさに感激することでしょう

白浜でも希少な熱い天然温泉が引き込みできる（権利金別途必要）海の眺望抜

272 ：名無し不動さん：2014/06/29(日) 16:36:55.63 ID:???.net

いま住んでいる自宅も、横浜市の超高層マンションの４１階だ。なんと広さは３６０平方メートル。地元の不動産屋に聞くと、
評価額は３億円は下らない。５億円でも売れる物件だという。それも、キャッシュでポンと買っている。さらに、同じフロアに１００平方メートル超の部屋をもうひとつ、所有しているのだ。
「渡辺さんは、横浜市内に一軒家も持っています」（ワタミ関係者）
　渡辺前会長の収入源は、もちろんワタミだ。
ただし、役員報酬を１億円以内に抑えるなど、高収入が世間の目につかないようにしているらしい。ワタミの「有価証券報告書」を見る限り、
個人ではワタミ株も保有していない。株はファミリー企業が保有する形にしている。このファミリー企業が、渡辺前会長の資産形成に一役買っている。
ファミリー企業は、ワタミ株の２５％を押さえています。ワタミ株だけでも、資産価値は約１８０億円。渡辺会長は約１０年前、１０％程度保有していたワタミ株を売却していますが、ファミリー企業は２５％を持ちつづけている。
このファミリー企業に毎年、多額の配当金が支払われているのです。配当は、今年も約２億６０００万円。恐らく、株式の売却益と配当などで、これまで渡辺前会長には数十億円が入っているはずです」（外食産業関係者）
渡辺前会長が巧みなのは、ファミリー企業をワタミと商取引させることで、ファミリー企業にカネが流れるようにしていることだ。
ワタミの有価証券報告書には、ファミリー企業について〈当社損害保険についての取引〉と記されている。ファミリー会社は、かなり儲かっているのか、信用調査会社のリポートは、ファミリー会社を〈ワタミ社員の保険業務を取扱う。財務面も磐石〉と評価している

273 ：名無し不動さん：2014/06/30(月) 00:15:53.95 ID:???.net

海外でも資産家が自身の設立した財団に寄付するのは珍しくもない
有名なのだとノーベル、ロックフェラー、あとビル・ゲイツ
スポーツ選手だとメッシも自身の財団に寄付して運営してる

特定公益財団法人は一般的な財団法人より細かい条件と厳しい監査を受け入れる必要が有るし

274 ：名無し不動さん：2014/06/30(月) 14:09:34.77 ID:???.net

事業者が福利厚生目的でプレジャーボートを購入することが少なくなく、経費と認められます。
ただし、購入後に役員が私物化してする事態が少なくないため、
税務調査では、おおむね5年ごとに、航海日誌・燃料領収書・免税軽油使用者証裏面の確認、エンジンのアワーメーター確認、従業員・バーバーマスター・港長に対する聞き込みをしています

275 ：名無し不動さん：2014/07/01(火) 12:43:12.90 ID:???.net

ソニーが6月26日に開示した有価証券報告書によると、2014年3月期の平井一夫社長の年収は3億5920万円だっ
た。内訳は基本報酬1億8400万円とストックオプション（自社株購入権）が20万株。新株予約権付与日の1株当たりの
価格821円で計算すると、1億6420万円になる。このほかにフリンジ・ベネフィット相当額およびそれに伴う所得税の一
部補填等1100万円をソニーが負担しており、合計で3億5920万円になる。フリンジ・ベネフィットとは、給与以外の経
済的補助で、乗用車や住宅、子弟教育の補助、医療、食事代など、いわば“社長の役得”といえるものだ。平井氏の
それは一般社員の平均年収より多い。
平井氏のその前年度の年収は、基本報酬が1億5300万円、ストックオプションは20万株で、前出の計算で3780万
円。フリンジ・ベネフィット相当額及び所得税の一部補填等が1100万円で、合計2億180万円だった。
平井氏の報酬は前年度の約1.8倍、1億5700万円増の大幅なアップとなった。基本報酬はドル建てで13年3月期と
同額の180万ドルだったが、円安が進んだことで円換算で3100万円増えた。ソニーで年収1億円を超えているのは、
平井氏とソニー米国本社社長のニコール・セリグマン氏の2人のみである。

276 ：名無し不動さん：2014/07/01(火) 22:20:42.96 ID:???.net

大東と東建は毎日募集してるよね　ハロワもリクナビも
どんな仕事か全然知らないけど予想としては地主さんのお宅に訪問して
パンフレットなどを差し出して「土地を有効活用しませんか？当社がアパートマンションを建設しましょうか？」
と訪問勧誘する仕事だと思う。「またあんたらかい　帰ってくれ」とか
言われて死にたくなりそう。アパート建てるだけ建てて空き室だらけでも
しっかりと大家から毎月ローンを払わせるし自殺や破産に追い込んでまで
お金をむしりとる血も涙もない仕事だと思う。

277 ：名無し不動さん：2014/07/03(木) 16:32:03.79 ID:???.net

場所は確かに帝塚山で外装も豪華で素敵ですが、毎日南海電鉄のチンチンという踏み切りの音（帝塚山は各駅停車の駅なのでしょっちゅう踏み切りが閉まります）の中で暮らすには高すぎるお値段かと・・
買い物にも不便、電車としては阪堺電鉄の方が圧倒的に便利なので結局姫松に近いエスリード帝塚山を購入しました。外装は確かに建て替え物件＆2流デベロッパーにありがちなちょっと
ダサい感はいなめませんが（もちろんイニシアより造りもチープです、お値段が違うので）、住み心地は悪くないです

278 ：名無し不動さん：2014/07/05(土) 13:10:01.72 ID:???.net

2番目の作品とされる。1920年に日本の実業家山本顧彌太がスイスから購入した。白樺派美術館の設立を考えていた武者小路実篤の依頼によるとされる。
当時の金額で7万フラン（2万円）であったという。1921年の東京での展覧会は京橋の星製薬ビルで行われている。1920年前後の星製薬ビルは多くの芸術展覧会が開かれており、
当時の公開においても「ゴッホのひまわり」が評判の作品として扱われていたことが分かる。しかし、1945年8月6日に第二次世界大戦の芦屋市空襲により焼失。:

279 ：名無し不動さん：2014/07/06(日) 19:58:05.97 ID:???.net

Aさん一家は、兵庫県宝塚の閑静な住宅街に住んでいたが、Aさんの夫が他界した際、
諸事情により一家が相続できたのはその土地と建物だけであった。当時Aさんは年金暮らし、
娘も派遣社員として勤務している状態であり、決して生活に余裕があるわけではなかった。
　しかし、相続した土地は広大で、固定資産税も高額となる。早々に納税が困難になることも予想されたが、
一家にとって思い出の土地であり、できれば手放したくなかった。そこでAさんは、
当該地を活用して収入を得る方法を模索し始めた。具体的には土地を「居住部分」と「活用部分」に分割して、
活用部分に一軒家を数棟建築し、そこから家賃収入を得るという方向性で固まり、
Aさん一家はいくつかのハウスメーカーを検討することとなった。
●着工したが、融資は下りず
銀行の担当者からは「普通は融資相談をして、仮審査が通ってから、契約・着工するものですよ」
と教えられ、パナホームの進め方がおかしいことに気づいた。
Bから「定期預金を解約してでも支払ってください。当社は、今月決算なんです」

http://biz-journal.jp/2014/07/post_5321_2.html

280 ：名無し不動さん：2014/07/06(日) 20:07:54.17 ID:???.net

要約

パナホームに土地の運用を任せたら、すごい勢いで食い付いた
パナは融資を受けられるし利益も出る、とにかく早くしろと急かす
融資を受けてから建物を建て、それを貸して利益を得る相談だった

しかしパナは融資をおざなりにして先に建築しようとする
しかも銀行から融資を受ける計画だったのに、
工事側へは相談者が親戚などから掻き集めて資金を用意すると説明していた

実は融資が受けられるかわからず、受けられなければ計画は頓挫するため
強引に建てるものを建ててから、あとは権利だけ主張して、借金漬けにしようという魂胆らしかった

しかしパナホームが融資をあやふやにしたことが発覚、工事は中断する

その後パナホームの工事で、残してほしいといった灯篭が打ち捨てられ
したはずの整地がされていない、防砂工事をしたといって代金を請求してきたが、工事側にきくと「そんなものはしていない」
その他、虚偽や架空請求、約束破棄の雨あられ

弁護士などへの相談からパナホームがおかしいことにいい加減気付いた相談者は、契約を取りやめる
するとパナホームは「工事代金を早く払え」と相談者を提訴した

281 ：名無し不動さん：2014/07/06(日) 21:11:23.82 ID:???.net

パナホームといっても、直接顧客と実務をおこなうのは代理店の工務店だけどな。
そりゃ、悪徳工務店が代理店としてもぐりこんでてもなんの不思議もない。

282 ：名無し不動さん：2014/07/08(火) 13:22:47.38 ID:???.net

生駒市は７日、来年３月に閉鎖する北大和体育施設のグラウンド（約３万平方メートル）に環境配慮型都市「スマートコミュニティ」を整備する民間事業者について、応募があった５者の中から近鉄グループ（大阪市）に決定したと発表した。
市は土地を約１０億３６００万円で売却、近鉄は環境に配慮した住宅８８戸を整備する。
市はグラウンド売却の基準価格を１平方メートル当たり４万３千円としたが、近鉄の提案額はそれを下回る３万３９００円。
だが、応募の中では最高額で、隣接する同社所有地との一体的整備による大規模なスマートタウン形成が期待できることなどが高く評価された

１０億３６００万円　÷　８８戸　＝　1177万円
建物費用（造成費込み）　1300万円
周辺平均販売価格　6000万円
6000万円　−　1177万円　−　1300万円　＝　利益3523万円/1戸
3523万円　×　88戸　＝　利益31億円
ここで坪10万円とか、安すぎｗｗｗ

283 ：名無し不動さん：2014/07/11(金) 23:50:38.26 ID:???.net

まあ中小企業なら、社長の給料は年商の3〜5％が妥当じゃないかな？私はそのくらい頂いています。
他の回答者さまも仰っていますが、社長や役員の給料って、単純に多寡と言えない場合が多いです。
で、最近は不況ですので、実際に使えるお金は、いいときの3分の1ぐらいです。
会社にお金がなければ、個人から回さないとつぶれてしまいますからね。
普通のサラリーマンは、急に3分の１になったら生活できませんよね？
どの社長もそのくらいのリスクは負っています

法人税より所得税の最高税率が低いので、個人所得に回すっていうのはよくあるパターンです

あえて会社の課税所得を抑えるために社長が高額の報酬を得て、交際費はすべて社長のポケットマネーから出すのは、よくある会社の節税テクニック。

また、高額の資産を取得する場合も、何年にも分割して減価償却するのではなく、社長が私物として買って、それを会社におけば、
購入費用を（社長の報酬として）一括で経費化するのと同じ効果がありますね

284 ：名無し不動さん：2014/07/12(土) 00:10:06.01 ID:???.net

ただし、収入が全て使えるお金ではなく会社に戻すので付けるお金となれば半分以下でしょうね
（目的は節税対策だったり、会社経営で収入が少なかったりすると社長が会社に貸し付ける形をとるので、
ある程度の収入にしておかないと金融機関も融資はしてくれないなどの理由もあります

285 ：名無し不動さん：2014/07/12(土) 23:35:08.51 ID:???.net

帝塚山
将来の資産価値よりもこの土地に愛着のあるお金持ちを想定顧客として、オーダーメイドを持ってきたんでしょうね

わかってましたが現地ゆっくりと散歩に行ってきました。
ホームページで謳っている様な感じでは全くなかった。
今となれば高級住宅ではない、中途半端はマンションが乱立、昔20年以上前は流行っていたかもな時代についていっていない店など言えばきりがない。
年配の方が多く感じられるが決して便利ではない。車が無ければ不便の部類でしょう

286 ：名無し不動さん：2014/07/12(土) 23:46:49.58 ID:???.net

将来的に土地の値段が跳ね上がるとすれば、大規模な再開発かオリンピック開催エリアですよね。
かつては高等教育機関が軒を連ねる文京の地でもありましたが、現在は12さんが仰るような状況であるので、プラウドと言えども値崩れはある事と思います。
この辺りはマンションも増え、希少価値もありませんからね

287 ：名無し不動さん：2014/07/12(土) 23:55:58.65 ID:???.net

マンションポエム」とはまるで詩のようになっているとしかいいようのない、マンション広告特有のコピー表現をさしてそう呼ぶものだ。
ぼくはウェブサイトで調べているのだが（資料請求すると営業の電話がたいへんなことになるので）、
そのサイトの文字がみんな画像なのだ。だからコピペできない。なので、書き写す。
そうするとATOKに《修飾語の連続》とか注意される。これがほんとうにストレス。ええ、ぼくも連続してると思いますよー。わかってますよ

http://portal.nifty.com/kiji/140710164594_1.htm

288 ：名無し不動さん：2014/07/13(日) 00:37:31.52 ID:???.net

北畠〜帝塚山あたりは、確かに立派な邸宅街ではありますが、問題は、非常に範囲が狭く、直近の周辺エリアがいきなり超下町になることではないでしょうか？
阪堺電車の西側は、概して立派な家が多いですが、東側にいくと、やや、お屋敷と普通の家との混在感が出て参ります。また、西側は、阪堺電車の塚西のあたりを超えると、玉手の下町になりますし、
東側は、13号線を超えると、雑然としたコンクリートの建物が並ぶ都会の下町になりますね。こちら側には、あのスーパー玉手もありますし。
南は、帝塚山三丁目と四丁目の間あたりで阪堺電車が専用軌道に入るあたりを超えると、今度は、少し難しいといわれる地域になります。
北側は、相生通りや晴明通にかけて、昔は古くて大きな家が続く、美しい板塀が連続する良い処でしたが、今や、規制の緩さを誇る大阪市のおかげもあって、
違法建築建売が立ち並び、古木の枝ぶりの素敵な桜までぶった切ってチマチマ家を建てているような状況です。今は昔

289 ：名無し不動さん：2014/07/13(日) 00:59:55.89 ID:???.net

一番やばいのはガーデンズでしょう。
オーバーストアです。
目新しさの効果がなくなったら、時間の問題です。
というかね、テナント料を搾取するショッピングモールという
ビジネスモデル、仕組みそのものが問題なのですよ。
通常より高額な賃料相場になるから、テナントが採算を取るのは困難で
なかなか床が埋まらないという最悪の状況になる。
こういう箱は、近隣と競争が激化したり老朽化したり飽きられると、
必ず寂れまるし、場合によっては共倒れもします。

290 ：名無し不動さん：2014/07/13(日) 01:10:42.65 ID:???.net

大阪市阿倍野区出身ですが、結局、大阪って、住宅街で、緑が多くて、そぞろ歩きすると色々なお店（チェーンではない）が、そこここに見つけられて、美味しいものが色々あって、おしゃれなものもあって、
昔ながらのお店と新しい粋なお店があって、生活感はありながらも素敵なところもあって、日常の買い物（スーパーに加えて、オーナーが工夫を凝らして仕入れている食糧雑貨とか）も、
文化的な買い物もちょっとした無駄遣いも気の向くままに…という場所がないのです。
まぁ路面電車の走るレトロな街の雰囲気、個人的には好きですけど。
結局、関西では、結局、西宮から東灘ぐらいになってしまうのかなぁ。
大阪市内にそういう場所が出来ると良いのですが。
大昔、ほんの一瞬、帝塚山がそうなりかけましたが、結局、お店はつぶれるし、スーパーとかも不便だし、街の範囲は非常に狭いし…で、
結局、家しかない場所になってしまいました。しかも、億ションを数千万単位で値引きしないと売れないというのは、街のイメージダウン激しい。
大阪市内に、誰かそういう街を作って下さいな

291 ：名無し不動さん：2014/07/13(日) 18:21:56.37 ID:???.net

延床面積226坪の新居だけで推定5億円。 さらに隣接する2500坪もの広大な土地も買い足して、みの名義。
坪単価45万円前後といわれてますから、単純計算で12億円。合計17億円です

292 ：名無し不動さん：2014/07/14(月) 20:55:19.78 ID:???.net

三木谷氏の5％ルールの届出を見ると、アークヒルズエグゼクティブタワーの住所になっているが、住んでいるのか個人事務所を置いているのかどちらだろう？
また、晴子夫人の肩書きは、フォレストテラス松濤内に事務所のある�潟Aビームなる会社の役員になっているが、経営しているレストランの会社かな？

293 ：名無し不動さん：2014/07/15(火) 22:25:22.57 ID:???.net

中川元幹事長は東京・西麻布の「笑社茶利」（ショウシャチャリ）という料理屋で食事をした後、すぐ目の前にあるＡＢＣホーム「迎賓館」の中へ姿を消していた、というのだ。
ちなみに、この迎賓館は地上５階建で、普段は塩田夫妻とファミリーが居住している。
実は登記簿謄本によると、「笑社茶利」が入るビルは、ＡＢＣホーム関連会社「トップワン」が所有。実質上、トップワン経営の料理屋と見られる。
さらに、中川氏の政治資金収支報告書（秀政会）にも平成１７年１１月２２日、飲食代としてトップワンに６万４０００円の支払いが記載されていた（周知のように、５万円以下の支出は領収書の添付が必要ないので、この１回と限らない）。
つまり、ＡＢＣホーム関連会社が実質経営する「笑社茶利」で中川元幹事長は季節の会席料理を楽しみ、塩田夫妻らが待ち受ける「迎賓館」でプライベートタイムを過ごしていたのは、ほぼ間違いないと見られる

294 ：名無し不動さん：2014/07/15(火) 22:44:45.59 ID:???.net

ＡＢＣホーム．は買取再販事業主体のマンション販売業者で、先代の塩田大介会長が中心となり開業した。
マンションデベロッパーや建設業者から売れ残った在庫物件等を買い取り、独自ブランド「ドメイン」シリーズ等で一般顧客や業者に転売して、平成１９年６月期は年商１５２億２２６６万円をあげていた。
しかし、平成２０年１２月、塩田大介会長が架空の仲介手数料を計上する手口で法人所得約５億１８００万円を隠蔽、法人税１億５０００万円を脱税したとして東京地検特捜部に逮捕され、また、関連して同社顧問弁護士も逮捕された。
脱税手法は平成１６年６月期までの間、新興市場セントレックスの上場を計画していたため、同増資資金を作り出すために架空の仲介手数料取引先に支払ったように装ったとされている。

295 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 16:48:19.59 ID:???.net

投資は、中国、ベトナム、ロシア、カザフスタンと、アジア大陸を横断。成長のフロンティアを追い求める姿は投資のシルクロードをイメージさせる。」
私のほかには、ジェイコム株誤発注で一瞬にして２０億を稼いだ東京港区のＫさん（２９）が取り上げられています。
バフェット型投資スタイルの私とは全く違う方法ですが、あっぱれな方です。　リスペクト！
個人による株式売買代金は年間２５兆に達し、この１０年で約１０倍に急成長しました。
世界を席巻した１９８０年代の｢ザ・セイホマネー」と同じように「ザ・コジン」の金融資産がマーケットの主役をはる時代はもうそこまで来ています。

住友信託銀行プライベートバンキング部（大阪本店）では芦屋を含め関西エリアで総資産５億円以上の富裕層が顧客。
ＰＢ部の中川浩光部長は「自ら資産形成をした人は少なく、相続により資産を保有する２代目、３代目が多い」と話す。
こうした富裕層は資産としての不動産や特定有価証券（株式など）のウエイトが高く「分散を考えて一部をヘッジファンドに投資する投資家もいる」（中川部長）という。
このため住友信託では3000万円から投資できるヘッジファンドを用意した。
特に関西の投資家の方が「アグレッシブで新しいもの好き」（ＰＢ部の飯島勝己チーム長）という点を踏まえ品揃えを増やした。

296 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 17:23:32.90 ID:???.net

敷地約１０００坪という邸宅
博覧会などの大観覧車。あれ、制作費は４億円ぐらい。それを公称８億円にして、中央に大きな広告を出すと、
スポンサーからポンッと４億円、５億円という金が出てくる。大儲けですよ。終わったら今度はそれを解体して別の博覧会に設置して同じことを繰り返す！
これを見て、僕は、ソフトを売ることの凄さ、モノにきちんと加価値をつければこんなに儲かるんだ！　ということを教えられた
雑誌を見ていて、通販に気づいたんです。広告料さえ払えばトヨタ、資生堂、ティファニーという世界の一流ブランドと同じ土俵で、通販は戦える！
それと従来の通販システムを変えること。従業員は雇えないし、無駄な経費も在庫も持てない。
それで全部アウトソーシングできるシステムを作り上げた。ＤＭやチラシ、注文を受ける電話、商品の発送、代金未納の場合の取立て。
これを全部アウトソーシングした。そうすると、僕１人でやれる。僕がやるのは仕入れ企画と広告作り。
年収は、あッという間に１億円を超えましたね。経常利益は倍々ゲームでした。しかも、全てアウトソーシングだから、時間は自由
１年のうち３ヵ月くらいは海外を回り、プーケットに別荘を買い、リーマンの会長なんかと近所付き合い。
フェラーリを買ってみたり、まあ、30代で若くして成功して調子に乗っていた。
税理士も雇わず、会計も自分で処理していた
犬猫が殺処分施設の狭い檻の中に何十匹と酷い状態で押し込められているのに対して、
行政の方と闘っていたりもしました。僕は、それもあって目をつけられたのかなぁ、とも思いました
マルサ、執行猶予、それからは、本当に真面目に払っています。節税というようなことも一切していません

297 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 17:26:24.71 ID:???.net

その後02年には約23億円の経常利益をあげました。
税金を約62％払いましたから手元には残ったのは９億ほどですが。この時、会社には臨時雇いの２人の女子従業員がいただけ。
この年、僕が会社に行って働いていたのは２週間に１回、１時間だけ
調べてみるとボランティアの連中も理事も名ばかりで、あろうことか一番大切な基本財産まで食い潰そうとしていた
動物愛護運動をやっていると、よく、「寄付控除を受け、節税するためにそうした活動をやっているんだろう」なんて、邪推を受けたりします。全く違います。
今、僕が会長をやっている「財団法人どうぶつ基金」は理事、ボランティアは当然一切報酬なし、交通費、通信費自分持ちで、
お金はほとんど野良猫の不妊とワクチンなど、動物に直接使われます
お金儲けという実業の形で言えば、２年ほど前からほとんどやっていません。国際投資がほとんどですね。
僕は、相場はしません。超長期投資のみです。基本的に現物株を買います。だから今流行りのレバレッジなんて絶対にかけない
邱永漢さんの言葉にこんなのがあるんです。『お金は儲けて半人前、使って一人前』。でも、
僕は『お金は儲けて４分の一人前、税金払って半人前、使って一人前
お金をどう使うか、それは稼ぐことよりずっと難しい。だからどう稼ぐかよりも、どう使うことがみんなを幸せにするのか、真剣に考えてもらいたい

298 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 17:50:50.69 ID:???.net

07年７月、新たな運用先としてロシア・東欧系企業のレアメタルやエネルギー関連株などで組成したファンドを億単位で買いました。ところが、その２日後、米国でサブプライムローン問題が表面化し、
たちまち10％ほど下落。一時持ち直したものの、リーマン・ショックでさらに暴落、現在、このファンドは約５０％の含み損を抱えていますね」
だが、想定の範囲内だと言う。
「僕の投資の基本は現物株による超長期投資。かつてＭさんから２０億円の投資の誘いもありましたがＭ＆Ａを核にするファンドなので断ったこともあります。株はほぼ10年単位で保有します。
道中に山や谷があるのは当然のこと。僕が買うのは株というより、国や企業の成長。エネルギーやレアメタルは長期で見れば値上がりが見込める
相場の世界では“ショック安は買い”だが、底を打ったと確信する局面でも、あえて買い増しもしなかった
あくまでも余剰資金でやり、ゼロになっても構わないと覚悟すること
もっともこんな気持ちの余裕ができたのも10億円以上の資産を持ってから。金融資産10億円あたりを境に投資マインドが変わる気がします。功を焦らず、５〜10年の単位で投資が出来るようになった。１億円しか持たない人の心理はどうか。
１日でも早く10億円に到達したいと焦るんですね。１億、２億のお金がいかにはかなく消えてしまうか、投資家はよく知っている。だから１カ月で２割儲けるとか、１年で倍にするとか、欲をかいてＦＸやデイトレに走るんです。
今回痛い目にあっているのは、恐らくそういう人たち。１億円あるなら、10年で10億にする方法を考えるべきです

299 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 18:01:12.03 ID:???.net

アソシエントテクノロジーの大株主はＭ＆Ａコンサルティングすなわち村上ファンドであった。
村上とは数年前に当時麻布かどっかにあった秘密基地みたいな彼の事務所で初めて面談した。
鷹のような眼が印象的であった。後年、村上は｢自分は投資のプロ」といっているが、
彼のトラックレコードを見る限り、非常にお粗末な結果だと思う。
つまりベンチマークと変わらないではないか。
ちなみにＮ証券における最近の私のトラックレコードは２年で４００％を越している。
投資については天性の勘が必要であることはウォーレンバフェットも語っているが、
村上にはそれがなかった。彼にあったのは官僚に気に入られる才能と文才であった。
ライブドアの堀江と会ったとき彼に最初に言った。
佐上「堀江君のライブドアは１５００人で１５億の経常利益、
うちは３人で２２億の経常利益だね。君は商売へたっぴんだね。」
堀江「ハイ、すみません。僕商売下手なんです。教えてください。
でも佐上さんの会社２０億も経常利益があれば４００億の価値がありますよ。そっちの話が得意なんです」
堀江はある日プライベートジェット機３機分ぐらいの札束をもってで私を(正確には私の会社）を買いに来た。
宮内亮二から金銭受け渡しの方法を聞いたが、それは今裁判で話題になっている
匿名投資組合を使ったグレーなスキームと全く同じ方法であった。
私は宮内にリーガルチェックは済んでいるのかと尋ねた。宮内はしどろもどろしながら、
｢要するに誰も言わなきゃばれないんですよ」と言った。言語道断、私は宮内にディールを断り、丁重にお引取り願った。
数百億の金と数百億円分のライブドア株券が目の前から消えた瞬間である。正直、当時は惜しいなあと思った。
今となってはやはり私の選択は正しかったと思える

300 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 18:05:45.55 ID:???.net

ホリエモンって、純朴で、いい男で、
「ハハー、参りましたぁ」
　そう言って、笑ってた。
　ところが、驚いたことに、その翌週、宮内亮治（ライブドア元取締役）がやってきて、突然、こう言った。
「佐上さん、会社、１００億円で売ってください」


2012/07/23(月) 23:47:30.49 ID:bsOoWJiV
.660 : 朝まで名無しさん
僕もまだ修行が足りないから、この誘いに乗りかけて、
「プライベートジェット20億か、田園調布の家15億か、安いわ〜行ったろか」なんてネット見てにんまりしていた。　
　ところが、話を聞いていくと、おかしい。要はのちに摘発されるスキームなわけです。それで、脱税では、と言うと、彼、平然とこう言った。
「いや、佐上さんと僕が黙っていればバレません」
　僕は呆れて怒鳴ってしまった。
「宮内君、『天知る、地知る、君知る、我知る』っていうこの言葉、知ってるか？　『神さまが見ている。世間が知っている。
君が知っている。我が知っている』という意味や。
一番怖いのは何か、わかるか？　『我知る』なんだよ。自分は誤魔化せないだろ。だから、変なこと、やっちゃダメだよ」

301 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 18:09:32.21 ID:???.net

三年間
に約二億円の所得を隠し、法人税約七千五百万円を脱税したとして、
大阪国税局は二十五日までに、同社と佐上社長を法人税法違反容疑
で大阪地検に告発した。同社は重加算税二千八百万円を含む計約一
億円を追徴課税され、修正申告した模様だ。
　関係者の話によると、同社はペンダントやネックレスなど装身具
の原材料として、タイから安価なルビーを輸入していたが、架空の
仕入れ先名を輸入申告書に記載するなどの手口で仕入れ価格を水増
しし、一九九七年一月までの三年間の法人所得が赤字であるように
見せかけて申告していた疑い。
　隠した所得は割引金融債券（二億円分）の購入に充てていたという。
　開運のお守りとして通信販売していたペンダントやネックレスは
一個七、八千円から一万円までで、年間二億円を売り上げていた。
　同社は資本金二百万円の有限会社で、二年前、商法の改正で最低
資本金が三百万円まで引き上げられたことから昨年六月に解散し、
新たに別会社を設立して営業を続けている。

302 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 19:08:48.78 ID:???.net

実際、本当のお金持ちは日々「節税」のことばかり考えているといっても過言ではないでしょう。
　たとえば、お金持ちといえば高級外車がつきものです。しかし、彼らはステータスとか見栄を張りたいとか、
そんな単純な理由で買っているわけではありません。購入代金を経費として計上することで節税につながります。
　どうせ税金を払うなら、少しでも減らすために高い買い物も厭わない。言い換えれば、
所得を消すために高級外車を保有しているわけです。一般的なサラリーマンが
見栄を張るために無理をして高級外車を手に入れるのとは、まったく意味が異なるわけです。

　法人を立ち上げて、個人の資産を法人名義にすることで各種経費を計上するというのもよく使われる手です。
なかには相続税対策として、自分の子どもをあらかじめ会社の株主にしておく方もいます。
財産をそのまま相続させれば相続税がかかってきますが、会社の資産は株主のものなので、
最初から株主にしておけば相続税は関係ありません。あるいは、海外に資産を分散させておくのもお金持ちの常套手段といえるでしょう。
　このように、本当のお金持ちというのは、どうやって税金を安くするかに日々心を砕いています。
それをするかしないかでは、年間数百万円、場合によっては数千万円単位の違いになるわけですから、それも当たり前の話です。

303 ：名無し不動さん：2014/07/16(水) 21:02:02.34 ID:???.net

3億の高級マンションを買って10年かけて減価償却して
全部税金で3億支払わせて
10年後に1億で売ることができれば、その分は全部利益になる
メリット
寝てても家賃
減価償却・ローン金利他による節税
デメリット
利回りとローン返済＋修繕費のバランスが難しい
空き部屋リスク
不動産屋と馴染みにならないと良い物件は回って来にくい
手続きが難しい

304 ：名無し不動さん：2014/07/18(金) 02:40:16.08 ID:???.net

ウェリス上本町ローレルタワー
建築コストは総工費の1割程度です。ここが安いのは、用地の取得金額が安かったのと商業地だから容積率が高く土地の面積の割に戸数を詰め込めれるから

305 ：名無し不動さん：2014/07/18(金) 03:00:19.89 ID:???.net

帝塚山って高級住宅街の代名詞的存在ですが、商業施設等のランドマークが無いため、実際に立ち入った事のある人は少ないでしょう
帝塚山の魅力の一つに万代池公園の存在があります。オシャレな住宅街と使える公園。これがセットである場所って意外に無いんですよね。
宅地の大きさにもバラツキがあり一戸建てだけではなく分譲マンションや賃貸マンションも多くあります。
その画一的ではない「モザイク感」がとても大阪らしく、また帝塚山の魅力でもあります。
地下鉄御堂筋線「西田辺」駅迄1.5km程度、地下鉄四つ橋線「玉出」駅迄1km強
古いお屋敷ばかりでなく新しい戸建てがある。戸建てばかりでなくマンションも多い。こういうと雑多な街並に思えますが、
ここ帝塚山は戸建て／マンションともに優れたデザイン性で統一感を保っています
建物は、本当に個性的です。しかし、主張は強いのですが、全体としてのバランスは保たれています

306 ：名無し不動さん：2014/07/18(金) 12:20:15.84 ID:HpDoJPLZ.net

現物株(現物)とは、受渡しすることができる株式のことだな。有価証券そのものだ。信用取引での株の売買に対して、通常取引の株を「現物株」として区別しているんだ

307 ：名無し不動さん：2014/07/18(金) 18:12:02.90 ID:???.net

梅田北ヤードや堂島は特殊な場所・用途ですので実際住むには問題が多すぎます。自慢やセカンド、投資向きです。
扇町は現実的に住むということを考えれば唯一の選択なのは間違いありません
ここは南向きの眺望が確保され、南西方向には梅田の高層ビル街が一望に見渡せるし、
都会の景色を堪能するにはかなりいい立地だと思われるが。しかも、徒歩圏内に北区隋一の公園もあり、
有名大病院も隣接しているとなると、希少性も高い
北野病院、扇町小学校、天満中学校と南北一列に並びいずれも条例で200m内の風俗営業規制がかかっている
バリバリの救急病院ですので救急車のサイレンは覚悟しておかないといけません
北野病院は金持ちしか相手にしないことで有名。しかも、病院周囲は違法駐輪駐車の温床。
日常使うには使いにくいと思う。紹介状がなければ最初はかなり初診料高いです
医者が京大系列であるというだけ。大学病院とでは全然違います。
扇町公園の夜がさびしいと言う方は、
よく知らないんでしょうね夜の人通りやスポーツしてる人が深夜も早朝もいて明るい公園ですよ

308 ：名無し不動さん：2014/07/18(金) 18:53:23.96 ID:???.net

芦屋の神戸屋の雰囲気が最高！

そして、安い！ 美味しい！

焼きたてパンが出てくるまで粘ってるのは俺です…。

309 ：名無し不動さん：2014/07/18(金) 23:16:25.23 ID:???.net

設計監修が坂倉建築研究所だし、間取りはいいし、言う事なしですが、唯一の不安の種は長谷工です。
長谷工が施工したマンションはどれも同じ外観ですものね。なんだか昔の画一的な団地のようなイメージで、今の時代にあまりにもそぐわない気がしま す。
しかも、長谷工ってタワーマンションの実績がほとんど無いんじゃないですか？購入を検討する人にとっては不安要素が大きいですよね。
概ね、土地を高値購入したデベは建築費を下げる為、安く仕上げる長谷工・熊谷組・三井住友・東海興業・大末建設等々（債務免除組や更正・ 再生企業組）を使う例が多い。
ここ２〜３年、積水ハウスは積極的にかなりの高値で都心のマンション用地を購入してる場合が多く、
また、長谷工が先行取得し・事業持ち込みした用地でのマンション建設が多い。いずれにしろ、土地の高値購入が建築コストを下げ要因として
従来のグ ランドメゾンの質が低下してる感がする。長谷工は独特の低コスト施工能力はあり、一般の大衆向け型マンションでは通用するが、
高級型マンション・超高層マンションとなると？？？って感じ がする。所々、低コスト化（＝部材の品質ダウン、画一的な部材、大量生産型の部材）の表情が現われていると思

310 ：名無し不動さん：2014/07/19(土) 13:10:32.15 ID:???.net

タワーは毎月の管理費や修繕積立費を最初から高く設定してしまうと買い手がなかなか付かないので安く設定しています。ですので実際に修繕する際に、各住戸から不足分の一時金とゆう名目でまとめて徴収する形になります。
その時に管理組合で低層階と高層階の意見がまとまりにくく、（お金を出しても良くしたいと考える派とローンの支払い等でなかなかまとまったお金が出せない派など）なかなか話が前に進まない傾向にあるのが問題視されているそうです

311 ：名無し不動さん：2014/07/19(土) 13:41:24.23 ID:???.net

将来的な管理費・修繕積立費などのコスト面や、大規模修繕の際の高層と低層の所得格差ゆえの問題を考えるとタワーマンションは10〜12年程度住んで、売り抜けるのが賢明だと考え、
結局買うのをやめました。短期での住み替えならいいマンションだと思います。

312 ：名無し不動さん：2014/07/19(土) 14:06:22.75 ID:???.net

天６商店街は近いうちに天王５商店街のようになる。なぜか？ もともと人の流動が少ないロケーションだから。 大半が古き良き時代の業種ばかりで、今魅力ある店舗ラインナップがない。 もう高齢の店主ばかりで時代の変化から取り残されていく。
黒門市場やからほり商店街、あべの商店街などシャッター店舗化がすすみつつある。三宮と元町をつなぐという人の流れの必然があっても、高齢化してトレンド変化に鈍感な個人経営者の集団だから。
つまり天満のこれからは微妙かもしれない。個人所有店の脆弱性は、うめだの第1〜4ビルや、あべのベルタなどが証明してる。
確かにそうですよね。 天神橋筋商店街で活発なのは南森町駅〜天満駅までとその前後100ｍくらいまでかな。
繁昌亭という新たなプチ拠点ができて天満駅までの人の動きが活発化した。 でも天満駅から天六って行く人なんていないんですよね。天六にはこれといった魅力が何もないから

313 ：名無し不動さん：2014/07/19(土) 14:58:42.92 ID:???.net

西日は遮光一級のロールカーテンをオーダーしました

基本的にフィルムを貼る事をお勧めしたいですね
暑さの問題も有りますが、角部屋は開口部も多い分紫外線を遮断しないと家具や床や住まわれてる方々が日焼けしてしまいますよ

私の住居は東向なので、朝は朝日で起床。生駒山の景色もよくて幸せです。

314 ：名無し不動さん：2014/07/19(土) 15:02:10.97 ID:???.net

都島区セントプレイスタワー
飛行機うるさすぎです。
こんなタワーの真上をバンバン飛行機が通るのに 飛行機の”ひ”の字も言わなかった営業マン。
ほんと信頼しきってただけに腹立たしい

315 ：名無し不動さん：2014/07/19(土) 22:02:06.29 ID:???.net

間口が小さくないと、ほとんどが建売業者が先に買ってしまいます

60坪以上の土地は、エンドユーザーに情報が入る前に 直接、建売業者に買わないか打診します。
両手商売出来て、建売売るときにも手数料取れる場合 があるから美味しいのです

316 ：名無し不動さん：2014/07/19(土) 22:56:57.43 ID:???.net

マンション選びの優先順位は人それぞれだと思いますが、 どこのデベかというのは、かなり大事です。
一般的には、野村、三井、三菱、住友、電鉄系、積水、関電等が有名ですね。
デベは親会社等の母体が絶対倒産しない所が安心です。 ただ上にあげたデベの物件でも当たり外れはありますね。

歴史のあるデベは今までの経験と実績により
建築仕様においても独自の社内規定をもち、細部に至るまで品質を重視する 事が多いです。
デベ、設計事務所、ゼネコンのトライアングルで適度に緊張感を持ちながら
真摯に良い建物を建てている確率が断然高いという事です。
2流デベの中には売れればｏｋ、安けりゃｏｋ、瑕疵にならなければｏｋと
品質を割り切ってる所が多いかな、、、
残念ながら販売担当者や購入者では理解できない専門的な部分も多いですね

317 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 13:50:45.12 ID:???.net

夕陽丘とか四天王寺の周辺は、場所としては、歴史的建築物や古寺が沢山あり、丘から夕日を望める美しい場所なのに、
そのような方向で整備されていません。なんら思想のある環境整備をせず、ファッションホテルができるに任せた行政の失策は咎められるべきでしょうね。
阿倍野区の晴明通や相生通付近なども、板塀の家や大きな桜などが切り倒され、次々と違法建築のミニ建売に侵食され、
貧しい景観の下町に変貌しています。行政に大阪市を愛する気持ちがないのでしょうか。大阪市役所の幹部の何％が市内に住んでいるのでしょうか

http://sutekicookan.com/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%B8%82%E3%81%AE%E4%BD%8F%E7%92%B0%E5%A2%83

318 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 14:17:52.40 ID:???.net

ところが今までの日本の行政が、大変間違えたのは、音楽堂や美術館を作る、ここもそうですが、必ず森の中へ作ったんです。これは文化が衰える一番速い方法なんですね。
文化的な町、世界的に有名な文化都市は、劇場や美術館がどこにあるか、たとえばニューヨークにカーネギーホールという、
お聞きになったことがありますか、有名なんですよ、カーネギーホールはどこにあるかというと、7番街という一番の商店街のど真ん中なんです。パリのオペラ座はどこにあるかというと、サンチノーレというブチックがたくさんあるど真ん中にあるんです。
売春婦が一番立つところにあるんです。ウィーンのブルーム劇場というのは、環状道路の真ん中にある。
だから音楽会に行く人帰る人が商店街を歩くんです。したがって商店街も流行るんですね。音楽会に行った人も帰りに飯を食うとかお茶を飲むとかできるんです。ところが日本は、明治の初めから、文化というものは大変崇高なものだと、
ルノアールとかベートーベンしかないと思ってますから。ですからそういうものと猥雑な商店街を一緒にするなんて恐れ多いと思ったんですね。これがこの、明治からの今日に至るまでのエリート官僚の一番悪いことです。
それでなるべく商店街と分けて、遠い森の中、緑の中に作ったんです。したがって音楽会に来た人は、飲まず食わずで帰らなくてはいけない。商店街には文化的な人が来ない

あの人は都会的な人だ」とは言うが、「あの人は都市的な人だ」とは言わない。「都市」と「都会」とは違うのである。
「都市」とは建物等の施設（ハードウェア）が大量に集まっているところを言う。「都会」とは都市的生活と産業が集積された結果、
創造性と洗練されたライフスタイルが定着し発展する状況を指す。そうした観点から言うと、
いままでの我が国の政策はもっぱら都市整備政策であって、都会振興政策ではなかった。これからは都市整備から都会創造へ転換していかなければならない

319 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 14:51:17.73 ID:???.net

用途地域には以下の12種類があります。
http://www.pref.osaka.lg.jp/sokei/tosikeikakuseido/chiikichiku.html
第一種低層住居専用地域
　低層住宅のための地域です。住宅や小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校、診療所などが建てられます
第二種低層住居専用地域
　主に低層住宅のための地域で、第一種低層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積が150平方メートル以下のお店などが建てられます
第一種中高層住居専用地域
　中高層住宅のための地域です。第二種低層住居専用地域に建てられるもののほか、病院や大学、床面積が500平方メートル以下のお店などが建てられます
第一種住居地域
　住居の環境を守るための地域です。第二種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積3,000平方メートル以下のお店、事務所、ホテルなどが建てられます
第二種中高層住居専用地域
　主に中高層住宅のための地域です。第一種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積1,500平方メートル以下のお店や事務所などの利便施設が建てられます
第二種住居地域
　主に住居の環境を守るための地域で、第一種住居地域に建てられるもののほか、床面積10,000平方メートル以下のお店、カラオケボックスなどが建てられます。
準住居地域
　道路の沿道地域にふさわしい施設と、住宅との調和を図るための地域です。第二種住居地域に建てられるもののほか、客席の床面積が200平方メートル未満の劇場などが建てられます
近隣商業地域
　住宅地周辺で日用品の買物などをするための地域です。住宅のほか、床面積が10,000平方メートルを超えるお店、カラオケボックスなどが建てられます
商業地域
　銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域
　主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きくない工場や、住宅、お店などが建てられます

320 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 15:00:42.35 ID:???.net

大阪市には高級住宅街のバロメーターである第一種低層住居専用地域がない。
聖天山風致地区だけど帝塚山は第二種中高層住居地域。第一種じゃないのが情けない。
「ない」じゃなくて、「なくなった」の。相続税対策で泣く泣く売らざるを得なかった人が沢山いる。しかもそのあとにできるのは安っぽいマンションだったりする

321 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 18:21:14.48 ID:???.net

悪くはないんだけどなー３点がネック。
1.化学系工場の跡地。同じ工場跡地のＯＡＰでは、対策後でも駐車場などから基準値何倍もの毒物が検出。
2.隣が花見のメッカ。春は酔っ払いや夜桜見にくるヤンキーや若者がうるさそう。敷地内にも来るかも。
3.隣が拘置所。数え切れない死刑が執行されている。最近では、池田小児童殺傷の宅間守が死刑に

高速道路の音はまったく気になりませんでした。その代わり、日中、大川を走る平べったい砂を運ぶ船の音がすごく気になりました
ブルーシート

322 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 19:43:05.12 ID:???.net

１３５ｍの桜ノ宮リバーシティ ウォータータワープラザなどは
超高層のはしりで庶民には高値の花の億ションでしたよね

近くの桜ノ宮リバーシティ・ウォーターパークタワーは、築２０年を機に管理会社を見直した結果、管理費・修繕費とも６割近くになったそうです。
知り合いの住民の方から聞いたのですが、もっと早く理事会に提案しておけばよかったと後悔されていました。
一生の買い物をしたのですから、皆さんで提案して、金利が高くなる前に一緒に早くローンを返しましょう。

323 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 20:22:35.09 ID:???.net

「聖人君子のような、たとえばM氏の女遊びのひどさは有名ですからね。彼らのようなオーナー経営者は、
自分の資金を投入したネイルサロンや飲食店も持っています。登記簿謄本などにも名前が出ないように、
株を持っているだけなので、表沙汰にはならないですけどね。当然、非上場の株です。そういった実質支配している店に
色々と処理させていたりもします。

324 ：名無し不動さん：2014/07/21(月) 23:21:17.85 ID:???.net

帝国ホテルにもずらっと黒塗りが並ぶ事はあまりなくなってきた

ブガッティ､アルピナ､ポルシェ､フェラーリ､アストンマーチン､AMG､TVR､ランボルギーニ､ロールスロイス､マクラーレンみたいな高級車って・・・・。
たまに走行しているところを見る事はありますが、街中で駐車しているところってあまり見ないです。
コインパーキングや時間貸しの駐車場で見ることはほとんどありません。なぜなら車のサイズ（幅や車高）は一般車と大きく違うということに加えて、
一般大衆車と同じ場所に駐車して、恨みや嫉妬や妬みなどから傷やら10円パンチを付けられる可能性も高いからなんです。
こういった超高級車は一体どこに駐車しているのか？！
都心などの街中では高級ホテルや百貨店などの特別な場所に駐車しているんです。
それも段差のない正面玄関の横で、警備員さんなどが常駐しているような区画に駐車しているんです。
・・・・こういった車に乗る方はもちろんお金持ちなので、超高級ホテルや百貨店では超太い客。
したがって駐車スペースの提供なんて当然なんですよね。
さらにそのホテルなどのハイヤーを使って目的地に乗り付けることになるんです。
普段どこに駐車しているのかと気になった方、高級ホテルや百貨店の周りを見なおしてみてください。
警備員つきの場所に1台1000万円超の高そうな車が停まっている可能性が高いですよ。
本来なら駐車スペースではないところに駐車する、これぞ超高級車乗り最大の

325 ：名無し不動さん：2014/07/22(火) 01:38:11.61 ID:???.net

残念なことは、この環境の破壊は続いているということです。帝塚山も、邸宅の住民の種類が大分昔と変化してしまったと言わざるを得ません。昔は作家や教育者や官民の幹部などがかなりおられました。
（良い悪いを言うつもりはありません）お洒落なお店も、大半は、女子大の連続的な撤退もあって、経営は青息吐息です。（少数ですが、長きに亘り、地域住民や転出者の支持を得ている素晴らしいお店もあります。
とはいえ、先日芦屋川の付近を歩いていたら、長い間影響していたのに、帝塚山3丁目から撤退したしぇそわという仏料理店を発見し、死別した友人に再会したような気持ちになりました。
残念ながら、帝塚山は、こういうお店を維持できない街になってしまっているのでしょうね…）現実には、道一本隔てると、もうスーパー玉出が建つ種類の街区です

326 ：名無し不動さん：2014/07/22(火) 14:08:17.16 ID:???.net

1986年12月、旧国鉄の淀川貨物駅跡地を対象として実施された
「桜之宮中野地区都市型集合住宅プロジェクト開発設計競技」において、松下興産（現、MID都市開発）、近鉄不動産、当社の3社グループの提案が最優秀に選ばれた。
施設は、竣工時、RC造としては国内最高の高さ（139ｍ）となった地上41階建ての超高層住宅「ウォータータワープラザ」と、音楽ホールや温水プール、レストラン、
店舗を有する「タワープラザアベニュー」で構成され、大阪市の中心部を流れる大川（旧淀川）沿いに、21世紀に向けた快適な都市生活を提供している。
設計は当社が担当し、建物中央部には吹き抜け空間を設け、採光と通風を確保するとともに、ホテル感覚のエントランスロビー、
児童図書館を設けたスカイロビー（20階）、超高層の眺望を楽しめるビューロビー（40階）など、
共有空間の充実が図られている。超高層では国内初となるRCダブルチューブ構造を採用したことで、
住戸スペースに柱や梁のないシンプルな空間形成が実現でき、多様なニーズに応じた住戸プランの提供が可能となった。
設備面では、快適な居住環境の確保および安全性・利便性とともに、維持管理の容易さと耐久性の向上をめざした

327 ：名無し不動さん：2014/07/22(火) 16:38:25.81 ID:???.net

僕は「ここは駄目だよ、衰退する街だよ」と思っています。要するに何かが足りないんですよ。元佃だって、佃煮屋さんなんかけっこうあっておもしろいけれど、それだけなんです。
何かが足りないというのは、高度な資本主義社会に対応できていないんです。たとえば、若者たちが集まる今のお台場の町にしても、
本当なら佃島や月島の人が出ていけばいいところなんです。しかしそんな頭は働かないから、他所からきた資本に占められてしまい、地元はさっぱり。
　どっちつかずなんですよ。つかり「ここは埋立地で、伝統なんかそんなものは全然ないんだって」というだけの開放感もない。元佃は佃煮の古い土地だとか、
そんなことをいっていても、時代に即応して少しは何とかしようというものもないんです。だからここはもう衰える一方だって、僕らは考えているわけです。

328 ：堺屋太一：2014/07/25(金) 13:49:54.83 ID:???.net

ここは住宅専用地、工業専用地と分けて行政するのがやりやすいという官僚的発想なんですよ。省エネルギー型の生活、
美意識に変えなければならない。例えば、歩いて暮らせる街づくり。だいたい１キロ半径の中にすべてのものがあると。住宅もあれば商店街もあればオフィスもあれば、遊興施設もあれば病院も学校もあると。そうすると、
少なくとも１０年間に２５％ぐらいのエネルギーを減らせます。そうすると、今の原子力発電も順次やめていくことも不可能ではない。この東日本大震災を機会に、官僚主導の文明から自由選択の文明に変える、これが１番大事なポイントですね

329 ：名無し不動さん：2014/07/26(土) 01:47:48.20 ID:???.net

今回ご紹介するのは、三陽商会の商品 を扱うアウトレット、
（G&B）グリーンアンドブルー
もちろんHPはありません。宣伝もしてい ません。
三陽商会のアウトレットのブランドものがたくさん あります。セールしてなくても50%OFFのものも あります。
取り扱いブランドは、三陽商会のライセンスものですね

江坂店 大阪府吹田市江坂町1-13-33進和江坂ビル1Ｆ　
南港店 大阪市住之江区南港北2-1-10ＡＰＣビル

330 ：名無し不動さん：2014/07/26(土) 15:18:53.19 ID:???.net

千里山で一番高い場所が三角点です。場所は千里山神社の隣の公園にあり、見晴らしもよく大阪のほうまで見渡せます。
駅には路線バスが通っておりません
千里山マーケットがつい最近まではあったんですが、千里山周辺の開発に伴い現在は一時的に閉鎖されています。
将来図では綺麗な建物の中にある程度店舗が改めて入るのでマーケットの再現のようになるようです。
今は団地が全て解体されて以前のニュータウンと呼ばれた頃の建物が古くなったので一新という形をとるようです
ロータリーを中心に直線の街路が放射状に伸び、その延長線上の北部と南部に小さなロータリーを配置し、
全体を放射状に構成する設計となっています。この開発に際して、水道、電気、ガス、下水道の整備が行なわれ、当時としては最も先進的な内容となっていたそうです。
現在ではこの周囲全域が市街地で昔の郊外の面影すらない状況ですが、この地区は樹木が多く所々に田園郊外の面影を残し、古くに計画的な住宅開発が行なわれた痕跡を見かける事が出来ます
田村書店の初店舗である1号店はここのようですその様な古さを感じさせません

関大通りラーメン屋さんが知っているだけで６店舗あります
イオン・南千里駅と千里山駅の中間くらいに位置

331 ：名無し不動さん：2014/07/26(土) 16:04:54.74 ID:???.net

緑地公園から梅田まで自転車で行きたいのですが一番良いルートって
どう行けば良いでしょう？
154 名前： ななしやねん 投稿日： 2013/04/19(金) 15:17:56 ID:J4SQxZNQ [ p18009-adsau08doujib4-acca.osaka.ocn.ne.jp ]
高川の土手は三国あたりまで信号ないのでいいよ。
植物園のそばから入る。
今は工事中でちょっと狭いけど自転車は通行可。
三国から十三大橋へ。中津から坂を下れば梅田

332 ：名無し不動さん：2014/07/26(土) 22:42:52.40 ID:???.net

地形図を広げると、市販の道路地図などに比べて色分けや強調もされていないので素っ気ないと思われるかも知れませんが、道路地図にはない大事な記号が載っているのです。
それは植生記号です
一般の道路地図では、このような植生までは掲載していないものがほとんどです。
このうち役に立つのが、未耕地の中の広葉樹林の記号です。
何故かと言いますと、目指すカブトムシやクワガタの棲む雑木林はクヌギ、コナラ、アベマキなどの落葉広葉樹林だからなのです。では、怪しげな広葉樹林をマークしていきましょう。
因みに針葉樹林はスギやヒノキの植林地のことが多いですが、この植生記号というのはけっこう大雑把なので実際は針葉樹と広葉樹が入り組んでいたり、
良い雑木林があっても記号として表現されていなかったりしますので、地形図の記号だけで判断は出来ません。しかし大きな手がかりであることには間違いありません。

333 ：名無し不動さん：2014/07/27(日) 04:01:46.76 ID:???.net

どの車にも会社の看板入ってるところ見ると経費で買ってるな♪

334 ：名無し不動さん：2014/07/28(月) 00:21:44.68 ID:???.net

昭和57年、千里ニュータウン20周年記念イベントの一環として募集が行なわれたもの。現地には標柱が立つ。
「野鳥楽園」千里北公園
「駅広夜景」北千里駅付近
「桜並木」 千里中央筋
「新都市俯瞰」千里中央公園
「ビル群爽涼」千里中央付近
「副都心黎明」千里中央
「池畔散策」千里南公園
「新都市躍動」桃山台駅付近

335 ：名無し不動さん：2014/07/29(火) 00:43:35.52 ID:???.net

著者は、心の無意識までを含んだ四次元の地図を作成する作業の全体を、「アースダイバー」と名づました。258万年前から現在にいたる地質の変遷を示す「第四紀地図」図と考古学の発掘記録、
それに現代の市街図を組み合わせて、土地のもつ「本当の姿」を明らかにしていきます。またその作業には、古代人の心の構造を教える人類学、歴史学、心理学などあらゆる知が境界を越えて動員されます。
今回その対象となるのは、大阪です。現在の大阪は5000年前にはほとんどが海面下にありました。南北に走る細長い上町台地だけが、古くからある陸地です。その南北の線を軸に、そして東の生駒山脈から発する死のパワー(デュオニソス軸)が、東西に力を加え、
その座標軸が大阪の基盤をつくっていると著者は考えます。そしてその交点にある四天王寺が大阪の中心となっています。物差しをもつ聖徳太子=太子信仰は、職人的世界のバックボーンになっています。
一方ミナミ、キタ、ナニワなど大阪の中心地は、「くらげなす」砂州の上に成立し、それゆえに浮遊する世界=都市=商業を発展させえたということなります。
大阪の古層にある、南からの海洋民、半島から到達した「海民」をキーワードに、大阪の無意識へとダイヴィングするスリリングな冒険を試みます。

336 ：名無し不動さん：2014/07/30(水) 23:42:15.33 ID:???.net

・都市の活気は、人の目が届き、子供が遊べる歩道が源泉。歩道の脇の商店（含:飲食店）の店主/客や、絶えない歩行者が、一種の自治で治安を良くし、子供たちも育てる。逆に、居住専用区にしてしまうと、歩行者を減らし、活気を減らす。
・１階を歩道に向けた商店にするのはよい。屋台も効果的。
・住民の戸数密度は高い方が多様性が増し、活気が出る。ただし、一部屋に詰め込まれる人数は少ない方がいい。人口密度だけだとこの２つが区別できない。
・人がスパースな田園都市構想は、この点で間違っている。
・公園が活気を創るのではない。公園は、上記のような店舗付き歩道が隣接した時には活気に繋がるが、そうでなければ人が歩かず、治安悪化につながる。
・いい眺めがあっても人が公園に来るわけではない。人は、他の人を眺めに歩道や公園にやって来る。
・公共施設を公園に集めてはいけない。サンフランシスコのCity Centerのように人が歩かず、治安が悪化する。公共施設はダウンタウンや店舗のある街区に点在させるべき。

337 ：名無し不動さん：2014/07/30(水) 23:44:00.51 ID:???.net

・古い建物は、賃料が安く、歩道の多様性に貢献する。古い建物を一掃してはならない。
・公園/新しい居住専用高層アパート/自動車（高速道路）を推進した、ル・コルビジェは間違っている。日陰の暗い公園には誰も来ない。19世紀の不衛生なロンドンからの脱出を目指した田園ユートピア構想は、都市の衛生状態が改善した今には有効ではない。
・スラム＝治安が悪いとは限らない。人が長く住んでいるスラムは、却って治安が良い。窓から人が歩道を眺めていて、何かあれば介入する。（例：ボストンのノースエンド）
・所得制限付の低所得者住宅を作るのは良くない。所得が増えると住民が出ていかざるを得なくなり、地域の愛着に繋がらず、上記の効果に繋がらない。
所得が増えれば家賃が上がる（家賃補助が減る）という形で、長く住んで貰うのが良い。中流階級を呼び戻すのではなく、中流階級が育つ街になる。
・道と道との間が長いのは、人が歩かない街区ができやすく良くない。
・道に接する長さが長すぎる建物は、多様性を減らすので良くない。
・活気ある風景と、それがはるか先まで続く見通しとが共存すると混乱を招く。２階の歩道上への張出しや、T字路などで視界を区切ると効果的。並木もよい。

338 ：名無し不動さん：2014/07/30(水) 23:45:43.60 ID:???.net

自動車は、広大な駐車場を必要とし、高密度性を失わせる。自動車を締め出すと、人が道路を自由に横断できるようになり活気が増す。公共交通機関/商店に荷を運ぶトラック/バス/タクシー以外の自動車は都市から締め出すべし。
・一方通行路にするとバスの乗客が減る。
・高速道路や線路沿いは、人通りが少なくなり、治安が悪化しがち。
・活気が出て人が集まると、効率よく稼げる業種が多く集まるが、来る人の多様性も失われることによって、人が歩く時間帯が限定され、その街区はさびれる。
・多様性、個別、ボトムアップ/帰納法が、都市の活気に繋がる。都市計画者の演繹法は、往々にして都市の破壊につながる。都市は、生物のような複雑系であり、部分ごとにすべて個別である。
・行政/建設業者は、怒涛のようなお金で、都市を（善意の思い込みで）壊していく。これに対抗できる政治力を持てる位の地域規模が必要。
公園が必ずしも善でないこと、単一の住宅/ビル/ショッピングセンタばかり並ぶ街区や自動車の多い都市は活気がないことなど、ごもっともと思いました。
今の"スマート・コミュニティ"思想に足らない視点は「ボトムアップ」/「多様性」かもしれません。ル・コルビジェやユートピア田園都市を痛快に酷評しているこの本

339 ：名無し不動さん：2014/07/31(木) 02:16:10.96 ID:???.net

300�u（90坪）以上の土地が売りに出ると、その9割以上は建売業者が
速攻で買い付け、分筆やミニ開発で地域性や住環境が壊される。最低敷地面
積ぎりぎりに分割されて、上物も外構も景観も植樹も極限までコストダウン
した周辺の良好な環境とはかけ離れた最低ランクの建売住宅が立ち並ぶ.

340 ：名無し不動さん：2014/08/01(金) 14:50:55.35 ID:???.net

第一京浜に面した一等地。元々は飲食店街で、中心部の約２３０坪の土地は元々８名で共同保有していたが相続などの過程で土地が細分化され、複雑に。05年ごろから地上げが始まったが、東西の広域暴力団も登場。
10年１月には同区の駐車場で射殺後、切断された元稲川会系幹部の遺体が発見される。犯人は元兄弟分で、再三、暴力を加えられた末の怨恨とされた（懲役25年確定）が、この地上げで対立しての犯行との一部報道も。
　しかも、現在も写真のように、競売妨害としか思えないような建築物が複数立ち、なかには営業しているところも。
　要するに、地上げが完了していないのだが

341 ：名無し不動さん：2014/08/02(土) 23:35:59.49 ID:???.net

親水性は最も優先されるべき要素で、可能な限り水際に遊歩道をとり、視点場にはバルコニーを設けるなどの手法は成功している。
目立たないがそこに設置されているフェンスは素材、ディテールまで秀逸である。実はこのフェンスの存在が水際をキリッと締めることに成功している。
　夕刻から歴史的な橋梁はライトアップされ、公園の照明が点灯し始める。バラ園周辺にジョギングや散歩に訪れる市民は、昼よりもむしろ多く感じる。
ただ想像していたより歩道照明が明るくしかも輝度が高く。天神橋のライトアップも引き立たない。中之島公園通りの照明も明るすぎて情緒がない。中央公会堂のほんのり照らし出された夜景を見るとやや残念だ。

342 ：名無し不動さん：2014/08/02(土) 23:37:25.58 ID:???.net

水際部の処理も５~10年という高い確率の建築物への浸水予測にも関わらず、パラペットなど目障りな高潮対策の設備を排し、親水性を確保するコンセプトやデザインは評価される。
　淀屋橋から上流にかけて難波橋間は、イベント等の賑わい空間として石材が多用され、階段護岸など幾何学的であるが、新たな植栽部や垂直壁の基部に土盛し、堅苦しさを緩和している。
　難波橋から阪神高速道高架橋までは、ローズガーデンの再整備地区である。この地区は、トイレやレストランの建物構造や色彩がすっきりとしたデザインで配置されている。
また、バラを主体とした植栽もゆとりをもって配置され、街灯や木製スチールが上品な仕上がりとなっている。阪神高速道から上流は、樹林地から片側勾配で広い芝地や駐輪スペースと寝ころびベンチ、斜路型展望テラスが適度に配置され、居心地のいい空間である。

343 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 00:00:16.50 ID:???.net

《技術と造形が調和したデザイン》
技術と造形に対して、規範となり得る的確性、創造性または革新性を有し、周辺環境と構造物、全体と細部において、
それらが調和することによってトータルな質の向上に寄与している作品
《時間の蓄積に耐えるデザイン》
期待される機能を長期間発揮するとともに、時間が経つとともに作品を含めた空間全体の魅力や価値が増していくような工夫がなされている作品
《社会制度や仕組みのデザイン》
作品の実現に向けたプロセスにおける事業手法、検討体制、維持管理など、現状の社会制度や仕組みに対して柔軟かつ適切な創意工夫がなされている作品
《豊かな公共性を有するデザイン》
利便性や快適性の向上、環境との調和、様々な活動の許容など、利用者の観点から十分な考慮と工夫がなされ、かつそれらが適切なコスト・資金、資源
（資金、人的資源、使用材料、エネルギーなど） によって実現されており、豊かな公共性を有する作品
《地域の生活・文化創造に向けたデザイン》
地域固有の歴史、文化、景観等について十分に理解するとともに、作品においてそれらへの配慮、工夫を行うことにより、地域の生活・文化創造の展開への寄与が期待される作品

344 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 00:17:32.97 ID:???.net

文化価値は経済活動の余剰として実現されるのではなく、経済活動の目的でなければならない。
公共事業の存在理由の問われるいま、文明の目標としての美しい国土の実現を誓うより他に国土運営を委任された土木技術者への信頼を繋ぎとめる手はない。
その目標へ向け旅立つにはいわゆるデザインという文化的営為が不可欠である。しかしながら機能や経済性、
環境、美観、社会性、歴史性という多様な価値の連合的精華であるデザインは機械的な基準によって自動的に生成されはしない。
それは混沌から新しい秩序を求める生命の証しであり、創造的技芸であって、その成就はすぐれて生きる個人の知力と識見に依存するところがおおきい。
それゆえデザイン技術の繁栄は個人の恵知を自由に競わせ、すぐれた個性を見い出し、育てる社会制度を必要とする。
ルネサンス以来の、創造する個性の全能を讃える時代は去ったと言ってよい。それに代わって、宇宙法則の胎内で成立する人間の技術、
生態系のうちでのみ生存を許される個体生命、そして歴史的空間や社会システムの懐で生きる個人。つまり近代的な個我を超えた、超越的な時空からの照射によって生かされる脱人文主義的人間像が浮かび上がる時代に我々は入った。
技術美は、この新しい文明パラダイムのなかで、自然征服の象徴ではなく、人間の恣意を超える美的秩序の象徴として再評価されるであろう

345 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 00:37:49.48 ID:???.net

我国ではデザインと言うと,　マスコミに登場するファッションを思い浮べる人が多いのではないか．その為か,　表面的な飾り,　本質とは無関係の余計なもの,　一種の遊び,　売らんが為の一時のはやり流行,　時には誤魔化し．それがデザインであると考えてはいまいか．
つまり,　デザインとはまともなエンジニアが手を出すべきことではない,　そう考えているのではないか

346 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 19:04:05.61 ID:???.net

千里山は高級というイメージもあるけども、 それにもまさる利便性ですな。
それにしても、車で通るときにいつも思うが、 あの駅前は何とならんのか。
日本一渡るのが難しい踏み切り、そして、人があらゆる方向から飛び出す
可能性を秘めた噴水ロータリー

347 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 19:08:20.61 ID:???.net

200平米を超えると固定資産税が高いんですよね。
500平米程度の土地を購入したいと思っているんですが・・・
敷地が広い場合の節税対策をご教示ください。
433 ：名無し不動さん：04/12/26 16:33:37 ID:???
最近1200平米位の土地を買いましたが種目が山林なので固定資産税が
10万ちょいで安いです。
場所は甲陽園
434 ：名無し不動さん：04/12/26 17:09:41 ID:???
なるほど、山林なら安いんだ。

自宅を個人名義にせず会社名義にしてるんじゃないですか
会社のオーナーが多いから　いろいろ方法あるんでしょうね。
あと自宅の一部で料理教室などやってるのも多いし最強は宗教
の施設扱いでしょうやっぱり。

348 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 20:39:17.44 ID:???.net

吹田市は、円山町＞千里ニュータウン戸建て地域＞千里山西（ミニ戸あり）＞
山田西三丁目（阪急王子住宅）＞山手町二・四、垂水町一（一低住居地域）＞
千里山東四＆千里山松ヶ丘＞＞五月ヶ丘北・・・かな。

349 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 21:07:02.44 ID:???.net

実は私も昨年御影に立ち寄り、余りの変貌に驚いた人間の一人なんです。
まだポートアイランドが造成中の頃から20年近く御影に住んでいた私にとって、
当時の風情ある御影の景色が今も目に焼き付いて離れません。
当時の御影を形容すると、「坂」と「緑」と「大きな石垣」でしょうかね。
どこまで歩いても巨大な自然石で組んだ石垣が続く大邸宅、石垣こそ小振りだけども瀟洒な邸宅、
濃い緑に覆われた自然豊かで静かな環境が子供の頃からのお気に入りで、誇りでもありました。
邸宅の側溝はこれまた石垣と同じ自然石で出来ていて、流れる水音も実に涼しげでした。
たまに出かける大阪へ向かう阪急電車から眺める六甲山は春夏秋冬の四季を感じさせてくれました。
山桜から始まり、新緑や紅葉の季節はキレイだったなあ。
いつからでしょうか、側溝をコンクリートで固める工事が散見されるようになったのは。
震災後は一層景観が壊れた、との友人の知らせを受け、昨年久し振りに御影を訪れ、
かつて住んでいた場所にも立ち寄りましたが、最初に阪急御影駅周辺が、
どこぞの新興住宅地風になっていたのには驚きました。
それに留まらず、駅北側の風情のある邸宅が、線路沿いに空き地となっており、
深田池周辺もコンクリートで整備されていたんです。
武田の屋敷に至る区画もマンション建設反対運動の幟が林立し、
歩いているうちに何だか物悲しさが溢れてきました。
白鶴美術館周辺の数百メートルは以前の雰囲気を辛うじて保っていましたが、
全体としては「自分にとって」魅力ある場所ではなくなっていました。

ただ、昔の御影を形容する「御影＝お屋敷街」というシンボルは既にない、と言っても過言ではありません。
今の御影を例えて言うと、「昔の名声で売っている老舗レストラン」のようで、味もサービスも全く別物になっています。

「チープな」とは、多少お金をかければ日本中どこでも手に入れられる風景、という意味で使いました。
御影の風情とは、自然石が経年変化でいい色合いになって苔むす雰囲気が肝心であって、
それは何十年という年月と地域住民の質とが相まって形作られるものです。
その意味で、風情や雰囲気は、決してお金では買えない、と私は思います。

350 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 21:14:40.20 ID:???.net

時代は変わるよ。そして感じている人間も変わるのだ。
昔は存在しない。心の中で十分だよ。
270 ：253：2005/07/28(木) 12:51:21 ID:???
そういうセリフは、緑豊かな風致地区で育った事のない人に特有ですね。
あなたのようなセリフを何回言われたことか・・・・
その度に質問したら、大抵がコンクリートに囲まれた環境で育っていますね。
確かこのスレは「近畿の高級住宅街を語ろう」でしたよね？
私はかつての御影は確かに高級住宅街に相応しい景観を有していた、と証言できます。
それでは269さんにお尋ねしますが、かつての御影周辺と現在の御影周辺とで、
現在の方が魅力的な街並みだと断言できますか？あなたが今おいくつか知りませんが、
もし比較出来ない年齢であれば、少々無責任な発言ですね。
現在の阪神間が十分魅力的だ、というならそれはそれで結構です。
人にはそれぞれ趣味がありますし、イミテーションでも満足する人も大勢いますから。
私は多少の利便性を犠牲にしても、景観を守ろうとする事は古臭いとは思いません。
老舗料亭やレストランと同じで、街のブランド価値はそこにある、と思っていますんで。
味覚に関してもコンビニやファミレスだけで育った人は、その味が当然と思うのと同様に、
住居に関しても古いものは駄目、新しいものはOKという理屈が出てくるのでしょう。
ただし、今の御影周辺程度の景観なら、日本中どこでも手に入る、と言えますね

つまりは「近くにコンビニがなければ嫌」とか 「生活コストが高いから近くにスーパーを！」とかいう庶民は
ああいう場所に住んじゃいけないんだよ。
車でまとめ買いするとか、酒屋や米やに配達させるとか、 そういう生活が出来る人達が少なくなって
憧れだけが強い庶民がなだれ込むからレベルが低下するんじゃないの？
海側から六甲山を見るとモザイクみたいだよ。 まあ今の厨達にとってはそれが当然の風景だろうが。

351 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 21:27:01.88 ID:???.net

路線価：国税庁が公開してる相続税・贈与税算定のための基準地価。
公示地価：国土交通省が公開してる公共用地取得や、正常な土地取引価格の
　　　　　目安で、不動産鑑定士が標準的な土地の価格を算出。
　　　　　路線価よりは高い。（町名以外に、広さ、形状等も公開）　
実勢価格：不動産仲介の担当者の方の経験に基づく言い値。　
　　　　　（事情もあるが、一般的に公示地価より高目）　
住宅ローン会社は、土地の担保価値を、路線価/0.8程度でみる。　
（公示地価よりは安目）

北摂、阪神間で駅から歩ける人気の宅地の場合、路線価が150-200の
場合が多い。例えば200(1平米、千円）と仮定すると、
坪あたり67万円となる。公示地価や実勢価格はこれより2-4割高いので
80-100万円となる。（土地形状や接道状況によって増減）
Webサイト、不動産屋さん、銀行のローン担当者、知り合いの
不動産屋さんや実際に売った人に話を聞いて、妥当な相場を知る ことが重要。

352 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 22:04:37.54 ID:???.net

一般的に、地価が高くなるとミニ分割で住宅密集街となり半スラム化する。
奈良の登美ヶ丘の一部や百楽園なんて、阪神間山手の95%の場所よりは
高級（住民の富裕度が高い）だが、地価は大阪のドヤ街や尼崎の駅前より安い。
ま、六麓荘もJRアマ徒歩圏より地価安いんだけどね。
つまり地価はなんの参考にもならん。一戸あたりの土地の平均価格と集合住宅
及び賃貸アパートの少なさがなによりも重要。

353 ：名無し不動さん：2014/08/03(日) 22:07:32.54 ID:???.net

貧乏人の癖に、邸宅街の雰囲気を享受したいというアホが多いから
邸宅街のミニ戸密集化、庶民マンション化がとめどもなく進む。
５０００万しか予算が無い癖に○○に住みたいとかな。
そういうやつらを鴨にするのがデベ。
そして住み始めると、邸宅街自慢をはじめるｗ
うん億の屋敷が近所にあるだの、○○の会長が住んでいるだの。
個人的に、住宅街の坪単価は50〜90万前後がベストだと思う。
これぐらいが一番街並みが変化しにくい（分筆やマンション化が穏やか）。
120万を超えると一気にミニ開発の流れが大きくなる。
因みに六麓荘は80万、目神山や奥池は30万（ただし建蔽率50%換算では50万以上）ですな。
土地を選ぶ時は、自分の予算で200�uの建物がたてられる一種低層を探すのがいいよ。
容積率100%なら必要な土地は60坪になるね。5000万なら坪単価83万ほどが最適という事になる。
ミニ戸やマンションしか買えない地域というのは、自分の身の丈にはあっていないと考えるべき。
容積率100%換算で、60坪の土地が買える場所が自分にとって身分相応な住宅地ですよ

354 ：名無し不動さん：2014/08/04(月) 01:18:17.60 ID:???.net

失われた10年の後、日本はどうすればよかったのだろうか。
　「この段階で日本経済の体質改善と構造改革を進めるのには、三つのことが考えられた」「第一はIT産業、とりわけ情報コンテンツ産業の充実である」「第二は都市構造の改造。職場（生産手段）と住宅（労働力再生場所）を分離する近代工業社会の都市から、
職業も住宅も公共機関や教育・医療機関も混在する知価社会的集約型にすることだ」「第三は高齢化に対応した年齢感・人生観の変更である。
…つまり『70歳まで働くことを選べる社会』の構築である」。このうち実現できたのは、「当時開発途上にあったIT産業の振興とその利用技術の普及」くらいで、そのほかは改革が遅れた。

212 ：堺屋太一：2014/05/31(土) 22:31:08.02 ID:m52jAG4h.net
・今や先進地域の都市間競争は中核１００人の争奪戦となっている。リチャード・フロリダは、これを「クリエイティブ・クラスの争奪」と呼んでいる

355 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 00:35:04.60 ID:???.net

車は新御堂筋しかないから朝は千中−梅田50分です
千中方面も夜の8時以降は新大阪、江坂止まりが交互にやってくるので朝より時間がかかります

356 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 00:40:49.36 ID:???.net

環境良いかもしれないけど、北急沿線は車を使う人にとっては不便ですね。
営業・ファミリー問わず、中国道や名神をそんな頻繁に使うことがあるんだろうか？近畿道は摂津あたりで朝大渋滞だし。
どちらかというと阪神高速→市内経由→各方面のほうが日々の使用頻度が高いと思うけど…
北摂は阪神高速の乗り口まで遠いね。
南森町までは新御堂の渋滞、豊中からは塚本まで渋滞。
使わない人には全く気にならないこと、だけど考慮に入れといてもいいんじゃないかと思います

357 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 00:56:32.07 ID:???.net

断層、あるみたいです。
豊津駅近くの垂水町２丁目のマンション（社宅跡地に建設された）コミュで話題になっていましたよ

桃山台って東側よりも西側の方が雰囲気いいと思いますよ。
お店も多いし、近隣で有名な飲食店なんかは西側に集中してます。
東豊中とか上野も徒歩圏内ですから。

358 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 01:36:45.41 ID:???.net

北千里
適当にカーブが続く街路樹の整備された道路・歩道、それに大規模から中規模程度の公園が点在しており、大阪の街特有の雑多な感じが一切ありません。
ニュータウンといえば、なんとなく無機質なイメージを持ってしまいがちですが、ご存じの通り千里ニュータウンは「オールドタウン」。いい具合に枯れた街並みは、ゆっくり歩きたくなる大変落ち着いた雰囲気です。
もう一つの特徴は坂道の多いこと。街全体が緩やかな南斜面となっています。
随所に坂がある、ではなく街が全体的に坂道となっておりフラットな道路が殆んどありません

商業施設は駅前に集中しており、それ以外は戸建て街と集合住宅群にきっぱりと別れます。
非常に大雑把にいえば、北側が戸建て街で南側が集合住宅群。南側には、一部民間分譲マンションが林立するところもあります。
「文化住宅」「連棟戸建て」「ペンシルビル」といった大阪の街ではどこでもお目にかかれる建造物が、ほぼ見当たらない整然とした街並みは、圧巻です

359 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 01:49:22.57 ID:???.net

車移動では、東西に貫ける中央環状線、並行して走る中国自動車道が便利。西に向かえば岡山・姫路方面、
東に向かえば近畿自動車道を経由して門真・八尾方面方面から堺方面、名神高速道路を経由して京都・名古屋方面に。有料道路を利用してのアクセスはピカイチ。
南北に通る新御堂筋は、大阪市内中心部につながる大動脈。東西のアクセスが有料道路と並行しているのに対して、こちらは無料の自動車専用道路。
通勤時にはマイカー通勤の人で大変込み合います。

360 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 02:45:32.05 ID:???.net

話を千里に戻しましてですね…
私の知ってる限りでは、
あの変は万博が出来たあたりから土地の値段が上がっていきまして、
立替のため地権者がかなり入るマンションが多いです。
そのため、よそからくる人に対してかなり価格は上げているみたいです。（当然地権者はタダですよ）

地権者＝タダは間違いとしても、土地を所有していた地権者がタダでマンションの一室をもらうというケースはあると思うのですがその話と違うのかな？

対価交換だったっけかな？地権者がタダ同然で新築のマンションに入れるってのは
実際の話のはずですよ。あとは広さが欲しいだとか欲を出せば追加で費用が発生しますが、
贅沢いわなきゃタダ同然のはず。その分、地権者以外の人への価格設定が割高になって
るはずですが。でなきゃ地権者が再建を決めるわけないですよね・・・。
千里中央界隈の立替え、かなり進んできましたけど、実際入居したらどうなんでしょうか？
地権者と新たに入ってくる人たちでは所得層も違うのでは？（だって新しい人達は高い物件
買ってるわけだから、それなりに金持ちだろうし）そうなると管理組合とかで揉めたりしそーだなぁ

361 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 06:01:27.29 ID:???.net

いい店って、ある意味そこに住む住民が作るもんなんだよ。
ここの住民の大半は転勤族だし、５年も経てば住民の多くが入れ替わる。
常連って育たないし、老舗なんてこの地では無理でしょう。
いい店も一つの文化ですし、関西の文化を真っ向から否定し無難なものしか求めない土地柄ですから大手のチェーン店しかできませんよ。

洗練された都会のオシャレなお店があるわけでもない。
かといって、下町情緒な人情商店街があるわけでもない。
最低限の生活必需品の買い物には困らないけど、
＋αがなにもない。
住民以外の人は全く立ち寄りたいとか散策したいとは思えない街なのですよ

私もおしゃれなお店やこだわりのある小さなお店が少ないなぁと思ってました。
転勤族が多く流動性の高い場所だからというご意見にもなるほどなぁと。ここの土地柄ですものね…。
住まいする住宅そのものや身近な人や自然、地元のお店を大事にすることが街の質を作ることにつながるのでしょうね

362 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 14:09:29.25 ID:???.net

大企業のサラリーマンなんかより ＪＲ駅周辺の大きな旧家の集まっているような所の方々
のほうが地味に見えても実は先祖からの土地持ちだったりするので
マンション・アパート・駐車場経営なんかを されていて、相当裕福だったりしますよ

363 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 17:43:28.25 ID:???.net

幹線道路沿いでも1〜2km離れていても測定値は殆ど変わりませんよ。
田舎と比べると阪神間は山の手だろうが浜の手だろうがどこも1桁悪いです。
緑地が多い場所は空気が綺麗そうというイメージがあるので
騙されるだけで、実際には岩園と深江浜で空気は大差無いです。
まぁ実際工場や幹線道路の近辺より、山の手の住宅街のほうが
なんとなく気分が良い、測定値がそんなに良くなくても
「環境が良いとなんとなく感じる」のは事実なので、そういうのも人間にとって大事なのかもしれませんが。

以前国道２号線沿いのマンションに住んでいましたが、ベランダ手すりなんて直ぐに黒ずみ
洗濯物をベランダに干す気にはなれませんでしたが、現在は２号線より５００ｍ程北の
マンションに住んでいます。ベランダの汚れは半分以下で以前とは全く比べ物に為りません。
やっぱり幹線道路沿いは空気悪いですよ。

364 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 19:19:09.08 ID:???.net

本書は都市計画家による西洋と東洋の都市の違いについて考察から、東洋の都市にある「隠れた秩序」の存在を提起したエッセイです。
　本書によると西洋の建築の特徴は、形式や装飾を重んじて外部を重視し、遠目からでもはっきりとした外観を持ちます。また都市は全体の構想から決定され、左右対称だったり正面性や構成的均整美が重視されます。
これに対して東洋、とくに日本の建築は内容を重んじて内部や生活を重視し、近目にしか分からない質感を重視しています。またその都市は部分の集合によって非対称であったり不整合であったりし、全体像のはっきりしないものになっています。
著者はどちらがいいとは言わず、それぞれの思想の違いであると結論し、日本の都市に対して、個性の充実や柔軟性というメリットをあげる一方で、景観的な修正によって修景することは可能であるとしています

365 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 20:03:10.77 ID:???.net

確かに千里線は北急に比べてスピードは遅いけど、実は本数はそこまで変わらないですよ。ちなみにどっちも普通のみ。
出勤時間帯で1時間当たり千里線は10本(6分に1本)、北急は12本(5分に1本)。昼間で千里線は6本(10分に1本)、北急は7本(9分に1)。
まあ毎日のように新大阪へ行く必要がある人は別ですが、梅田に行くなら千里線の駅近に住んでれば大した差はないですね。

そして運賃は25％引き（笑）
北千里−梅田（260円）、千里中央−梅田（350円）

私は梅田からの帰りにいつもゲンナリしてますかよ… 京都線はバンバン来るのに、北千里行きは本数少ない。
少しでも早く帰ろうと直通ではなく、淡路で乗り換えを選らんでも、連結が悪く、寒い寒い吹きさらしの駅で待ちぼうけ…

366 ：名無し不動さん：2014/08/05(火) 20:16:21.47 ID:???.net

機械式P
平面Pか自走式P
車が汚れるからやっぱり駐車場は地下自走に限りますな

367 ：名無し不動さん：2014/08/07(木) 01:30:12.18 ID:???.net

西宮ハーバー前の新築マンソン買ってる香具師いる？
なんか綺麗でよさげだけど知り合いの不動産屋に駅遠で５年で半額になるから絶対やめとけって言われたけどどうかな。

41やめとけ、周りは震災復興の団地タイプのマンションばかりで近辺に同グレードの物件が存在せず相場というものがない。
それだけにブランド品がごとく割高なプライスタグがつけられてるが逆に下がりだすと相場という歯止めがないだけに
周りの団地レベルまで下がる可能性あり。現に１〜２割売れ残ってる。

368 ：名無し不動さん：2014/08/07(木) 16:35:33.99 ID:???.net

芦屋（人口9万人）サマーカーニバル花火大会　6000発
宝塚（人口23万人）観光花火大会　3000発
猪名川花火大会　4000発
もう惨めでアホ丸出しショボイ情けないダサい激ショボで地元利権（ホテル・商業者・警察手当て・職員手当ての為）の為の官製税金投入花火大会なんていっそやめろよ
打ち上げ現場周辺がDQNで溢れて交通規制やらで市民や近隣住民に迷惑かけたり、捨てられたゴミの回収費用（税金、同和利権）が増えるだけでろくなことない

花火に限らず、あらゆる市事業は
市民の為に見せかけて、利害関係者の為に やっているといっても過言ではないからな。
花火なんて、スポンサーや寄付金や観覧料だけで やってるところなんていくらでもある。
採算とれず税金投入しまくっている時点で 開催理由は自明。

369 ：名無し不動さん：2014/08/08(金) 15:18:47.68 ID:???.net

私は、日本の不動産取引の矛盾を是正するべく1992年株式会社レーサムを設立致しました。当時日本で最も高く評価される不動産は、�@更地、次に�Aテナント空室の建物＆土地、
そして最も評価が低いのが�Bテナント付建物＆土地であり、「壊して作る」が常識だったのです。
　私は、そもそも収益価値をもたらす�Bテナント付建物＆土地が最も高く評価されるべきと考え現状との矛盾に着目し、そのオーナーチェンジのセカンダリーマーケット創出の起爆剤となるべく起業に至りました。
　また起業してまもなく、日本では不良債権問題がクローズアップ、やはり不動産担保付不良債権の世界でも、
�@更地は不況の中での値段調整次第で売れても、�Bテナント付建物＆土地の取引は滞るという現象が発生しました。この矛盾解消も、まさにレーサム設立趣旨の真骨頂であり、
私たちは不良債権の市場創出にも挑戦することとなりました

370 ：名無し不動さん：2014/08/08(金) 15:20:01.41 ID:???.net

不動産投資のプロに最も求められる能力は、将来のキャッシュフローの予測であります。人口動態、空室率、賃料の上昇や下落のみならず、用途や容積の変化による街の変化から、対象物件がどのような影響を受けるかを十分に検討しなければなりません。
必要な改善策を準備した上で、投資の決定と運用ができるかが問われています。
　都心では、開発できる更地が少なく、既存建物の中には、より収益力が高いテナントが入居する機会を奪う日本の借地借家法の問題もあります。鑑定評価においては、過去の取引事例に影響を受けすぎ、予想される将来の収益からみた価値を査定するのは困難です。
　当社は、サブプライムローン問題、リーマンショック、３．１１（東日本大震災）の打撃を受けながらも、借地借家法の矛盾と対峙し、不良債権の権利調整を日常的に行いながら、
不動産投資機会の創出を続けて参りました。そんな中私たちが身に付けたコア・コンピタンスは、物件が生む将来の収益予測の精度の高さです

371 ：名無し不動さん：2014/08/08(金) 15:21:13.65 ID:???.net

それを通じて、まだ市場が気付いていない潜在価値が顕在化される時に生まれる追加の収益により、投資家に対して、より高い安定性や収益性を提供できると自負しております。一方で、当社が途上段階である点は、社会に対する説明力や、開発可能な立地に対する建物のデザイン、
国際的なリーシングネットワーク等です。これらの必要な力は外部との連携や中途採用によって補充する必要性を認識しております。
GDP520兆円の日本で、不動産は2,500兆円あると言われており、そのうち証券化されたものは40兆円に過ぎません。これはGDPの30％以上の不動産が証券化されている米国の状況に照らし合わせれば、日本では今後約150兆円になる可能性もあるということになります。
つまり、証券化されない不動産は約2,350兆円も存在しているということです。この潜在市場を踏まえ、当社は、未来においても社会的役割を果たせる物件を目利きし、その潜在力を収益に変えるプロセスをお客様と共に体験して参りたいと考えております。

372 ：名無し不動さん：2014/08/08(金) 15:34:07.50 ID:???.net

一般に、本人が相続税対策をしなければならないと思っている人ほど、相続対策が必要でない場合が多い。
例えば、都心一等地の200�u未満の土地に高度利用した古いビルをご所有で、その賃貸収入を得ており、
更にそのビルが時価ベースでご自身の総資産の半分程度を占めているというお客様。
その多くが借入も無く十分な現預金をお持ちであり、相続により資産を減らしてはいけないという意識も高く、相続対策を急がれてしまう傾向があると認識しています。

http://www.raysum.co.jp/servicedata/01_additional_purchase

373 ：名無し不動さん：2014/08/09(土) 13:52:21.50 ID:???.net

大学の移転でまちに若い人の姿が減り、さらにマンション化が進み、「もう、昔のようなお屋敷まちではない」という声を幾度となく耳にした。
大邸宅が並ぶ景観とステイタスはこのまちの強烈な個性であったが、今日それが崩れつつあるのは確かである

有名な老舗も昔ながらの味を守り続け、ファンは絶えない。散歩がてら、ふらりと立ち寄れるような、小さな路面店が帝塚山にはよく似合う。このまちでは、地域のお客様の声を大切にしながら、
“好き”だから“こだわる”というお店が自然に集まり、育っていくという不思議な力が備わっているようにも思える。
（逆に、お客様のニーズをうまくつかめず、帝塚山ブランドや高級路線を掲げて出店している所は、成功していないようだ。）
さらに、有識者や舞踊研究家など、都市文化を支える多くの著名人が、この街を拠点にして活動しているのも、偶然ではないだろう。常設の文化施設、コンサートホールやギャラリーが
あればさらに文化的土壌が育まれるかもしれない。一方で、その施設がなかったからこそ、いろいろな店舗がライブハウスになったり、公園がステージになったり、古い蔵が踊りの稽古場になったりと、既設の空間を、
既成の枠組みにとらわれずに再活用しようというエネルギーや知恵が生まれた。その結果、ここにしかないオリジナルの「場」やエンターテイメントが生まれ、
人々の共感を得て、驚くほどの発信力・集客力を発揮している。それは、高級住宅街のステイタスや上品さだけでは語れない、もうひとつの新・帝塚山文化である。

374 ：名無し不動さん：2014/08/10(日) 04:28:25.83 ID:???.net

なんと坪単価230万円〜320万円、現在販売は８戸で6900万円（97�u）〜1億5900万円（164�u）。同じ市内の住之江区の南港で坪単価100万円程度ですから、3倍も違います。
まあ、この物件を買う顧客は1億円だって安いと思っている人たちでしょうから、このくらいは大したことないでしょう。
何しろこの価格のうち安い価格帯は東京では普通の会社員が買う価格に近いからです。ただ、東京でも坪単価300万円はなかなかの価格です。

375 ：名無し不動さん：2014/08/12(火) 23:36:28.29 ID:???.net

高級住宅地は、日本の近代化を象徴するもののひとつである。それは当時理想とされた欧米的な生活様式を実現する場であり
(だからこそ近代国家の中枢を占める軍人たちが多く住んでいた)、健康で文化的な中流家庭の生活をつくる場でもあった。
消費社会研究家の三浦展が、現存する東京西郊の高級住宅地を歩きながら、近代・中流・家族の歴史に思いをはせる。

376 ：名無し不動さん：2014/08/13(水) 01:53:11.50 ID:???.net

のどかな地方は幻想でしかない!地方はいまや固有の地域性が消滅し、大型ショッピングセンター、コンビニ、ファミレス、カラオケボックス、パチンコ店などが建ち並ぶ、
全国一律の「ファスト風土」的大衆消費社会となった。このファスト風土化が、昔からのコミュニティや街並みを崩壊させ、
人々の生活、家族のあり方、人間関係のあり方もことごとく変質させ、ひいては人々の心をも変容させたのではないか。
昨今、地方で頻発する不可解な犯罪の現場をフィールドワークしつつ、情報社会化・階級社会化の波にさらされる地方の実情を社会調査をもとに探り、ファスト風土化がもたらす現代日本の病理を解き明かす

377 ：名無し不動さん：2014/08/13(水) 01:54:42.62 ID:???.net

自然・農村・都市・旧郊外の破壊、地域文化の喪失、環境・エネルギーへの負荷、流動化と匿名化による犯罪の増加、
大量浪費空間の出現による現実感覚の変容、大量消費による意欲の低下、生活空間の閉鎖化による子どもの発達の阻害、
アイデンティティ危機から生まれるナショナリズム―ファスト風土化がもたらすこれらの問題から地域を守るためにはどうすればよいのか?中心市街地の衰退を阻止する方法から、
人が集まる街づくりや建物・場所の潜在力を引き出す街づくりの試み、子どもが遊び育つ街や真の田園都市の姿、そして風土と建築の関係までを、社会学・都市計画論・建築学などの論客一〇人が明らかにする。

ファスト風土の外にこそ多様な世界がある

378 ：名無し不動さん：2014/08/13(水) 02:26:01.40 ID:???.net

エイチ・ツー・オー（H2O）リテイリングが運営する阪急うめだ本店は、通常消費が盛り上がらない真冬の2月と
真夏の8月も変わらない売上高で推移し、利益目標に達しているとのこと。
リピーターを増やすための品揃えやイベントなど、
同店の取り組みを紹介しながら、規模を追うより顧客満足度を高め、
安定的に稼げる仕組みを作ることが成熟時代の成長の条件であると分析しています。
これは小売業界では画期的な事態です。あべのハルカスなど大改装したにも関わらず、その効果が薄く、とんでもない
状況になっていますが、阪急うめだはオープン以来、好調を維持し続けています。
ロケーションの良さもあるでしょうが、それだけで片付けてはいけないでしょう。
イベント性を高めてフロアごとに様々な提案をする仕掛けを作っていること、阪急沿線には高齢者が多いことから
外商に力を入れたこと、ネット通販も積極的に活用したこと、これらの工夫の成果だと私は感じています。
小売業界においては、この阪急うめだの成功事例は大きな研究テーマとして見るべきだと思います。

379 ：名無し不動さん：2014/08/13(水) 02:33:37.05 ID:???.net

T型フォードの発売からリーマン・ショックまで一〇〇年。自動車の世紀だった二〇世紀が終わり、消費文化は大きな曲がり角を迎えている。大流通グループ「セゾン」を牽引し、無印良品を生み出した堤と、地域の文化の衰退を憂慮する三浦が、消費の未来、
日本の将来を語る。「これがいい」ではなく、「これでいい」という「無印」の思想は、企業主導ではない個人主体の生き方を勧めるものである。本当の消費者主権とは何

380 ：名無し不動さん：2014/08/14(木) 03:59:35.81 ID:PgZuoqIm.net

i浜崎の家は披露山内でも海が見えて人気のあるA地区ではなく、限りなくC地区に近いB地区で、加えて最も低地にある。
土地の形も大半の区画と違って正方形じゃない。角地と言えなくもないが、端っこの余りと言う方が適切。
また披露山の邸宅はそこそこの庭を確保してるのが一般的だが、こいつは敷地みちみちに建物を作ってる。人間性が出てるよな。
悪趣味な内装をリフォームするのはそう費用もかからないが、減築して庭を造るのは容易じゃない。
披露山は逗子ICからもかなり距離がある山頂の住宅地なので、ここに住む人間は自然を求めてる。なのに庭はないし海も見えない。
割安なのはこれらの理由がでかい。

97年の中古を購入してリフォーム
今回の不動産HPの情報でバレた
ライフスタイルブックで、最近建てた新築のように語ってたから、みんな誤解するよね

381 ：名無し不動さん：2014/08/16(土) 10:50:31.04 ID:???.net

安倍晋三の下関事務所は、「株式会社東洋エンタープライズ」（本社・下関）が所有者になっている。
東洋エンタープライズは、年間売上げ350億円の大手パチンコチェーン「七洋物産」（本社・福岡）の100％子会社。
東洋エンタープライズは、下関駅前の「国鉄精算事業団」の土地を破格の安値で落札、パチンコ店を中心とした巨大アミューズメントビルを建設した。
下関の高級住宅地にある安倍晋三の2000平方メートルの豪邸も以前は同社所有で、地元では“パチンコ御殿”と揶揄されている

382 ：堺屋太一：2014/08/16(土) 11:20:32.63 ID:???.net

金融では、短期の運転資金が最も安全、
長期の設備資金はそれよりもリスクが高い。最も危険なのは長期の消費者金融である
」「80年代からのアメリカの借り手創りも、この順に広まる。ジャンク・ボンドは運転資金、アジア投資やITブームは設備資金、そして21世紀になって急増したサブプライム・ローンは
最も危険性の高い低所得消費者への長期融資である」「サブプライム・ローンはペーパーマネー体制を支える究極の借り手だった

383 ：名無し不動さん：2014/08/19(火) 00:08:52.39 ID:???.net

六麓荘バブルの頃には、坪700万円が相場でした。1000坪の敷地に総額90億円をかけて建てた家もあります。この町の町内会に入会するには50万円かかる

384 ：名無し不動さん：2014/08/19(火) 21:36:36.75 ID:???.net

福祉を隠れ蓑にして、利権ハコモノ行政は加速化しているからな。
社会福祉法人や土建業者や地権者と癒着して、税金投入で保育園や特別擁護老人ホームを建てまくってる。
開発行政では、安物建売業者と癒着してミニ開発させまくりで街のブランドや住環境を売り飛ばしまくり。
やりたい放題。

385 ：名無し不動さん：2014/08/19(火) 21:49:29.27 ID:???.net

白浜周辺のリゾートマンションは、昭和40年〜昭和50年代に建てられた古いものばかりです。
バブル期の少し前、日本経済が右肩上がり、安定成長期の時代です。
現在となっては、物件価格は下落し、投げ売りのような物件も多く、中にはタダ同然の物件もあります。
（例外なく管理費・修繕費が高いですが・・）
最早、一部の富裕層の道楽ではありません。
しかし、僕はマンション購入にはイマイチ乗り気ではなりませんでした。
資産的な価値が期待できないし、月々の管理費・修繕費もかかる、将来の大規模修繕など、
リスクに見合わないんじゃないかと思ってました

386 ：名無し不動さん：2014/08/19(火) 22:04:32.20 ID:???.net

山間は湿気で家が痛む。海辺は潮で痛む。常に生活して手入れしてない家はあっという間に痛むよ

リゾマは今や安い物が多いが買った後の維持費が大変。管理費や修繕積み立て
固定資産税等。だから俺は賃貸にしてる

成金会社の社長って車→豪邸→クルーザー→ヘリコプター→自家用ジェット
が出世の段階だからな

387 ：名無し不動さん：2014/08/20(水) 13:59:45.44 ID:???.net

　（構造）
┌──┐　　　　　　　派遣会社
│■ ■|　　　　　　　┌──┐　　
│■ ■|　→出資→ .| □ □│─　雇用　→　●
│■ ■|　　　　　　　 | □ □│←　登録　─　△
　大企業　　　　　　　　　↑
　　　│　　　　　　　　　　│
　　　└─雇用依頼──┘

　（金の流れ）
┌──┐　　　　　　　　派遣会社
│■ ■|　　　　　　　　┌──┐　　
│■ ■|　→派遣料→.| □ □│──　給料　→　●
│■ ■|　　　　　　　　 | □ □│　　　　　|　　　　　△
　大企業　　　　　　　　　↓　↑　　　.　 　│
　　　↑　　　　　　　　　　│ .│　　 　　　 │
　　　└─利益配当──┘ └ ピンハネ┘

　　　　　　　　　派遣業売上　　　企業配当　　　従業員給与 .
平成12年度　　　+2112億　　　　+6110億　　　　+6000.4億
平成13年度　　　+4857億　　　　-2750億　　　-7兆4584億
平成14年度　　　+7867億　　+2兆2888億　　 -9兆9090億
平成15年度　　　+9009億　　+3兆 129億　　-12兆7125億
平成16年度　+1兆4010億　　+4兆3643億　　 -6兆3276億
平成17年度　+2兆5746億　　+8兆3080億　　　　　+1805億
平成18年度　+3兆9584億　 +11兆9968億　　 +3兆1406億
平成19年度　+5兆　 40億　　 +9兆8184億　 -20兆7593億
　　合　計　 +15兆3225億 　+40兆6755億　　-53兆2457億 ←←◎

388 ：名無し不動さん：2014/08/20(水) 14:30:10.38 ID:???.net

一般に修繕積立金は築年数が嵩むに従って増額されて行きます。
管理費は戸数の多いマンションの方が安いです。
固定資産税は土地の持ち分の少ない戸数の多いマンションの方がが安いです。
構造によっても違います。最近は少なくなりましたが、SRCが高いです。
なので、一口に「2〜3億の高級マンション」と行っても築年数やタイプによって違います。

389 ：名無し不動さん：2014/08/20(水) 14:44:16.22 ID:???.net

買収先のI.Tリミテッドは2億3000万円でBAPEの全ての権利を購入。
有限会社ノーウェアは2009年より2億以上の赤字が続き年末には負債総額が10億3000万円に。
更に金融機関への借入が25億2300万円、直営店の店舗賃料が17億、合計すると43億1100円の負債となった。
その43億あまりを全てを買い取ってもらう事となった
「負債が43億の会社を2億3000万円で買うのはまず考えにくい。既に倒産してもおかしくない状況です。
これは買い取る際に債務保証として20億くらいある個人資産をITの管理下においている可能性もあります。」と公認会計士。
賃料400万の六本木ヒルズの最上階の「倉庫」も現在は引き払い、原宿の豪邸も長尾智明名義からノーウェアの名義に変更されている。
現在住んでいる豪邸はITと賃貸契約を交わしている可能性も高いが、逆にITが全ての負債を担保しており、NIGO氏は借金を免れた訳なので、かなりの幸運な例との事。
では何故このような膨大は借金をITが引き受けたのか？
中国人はブランド志向が非常に高くシャネルやグッチなどのブランドや日本のファッションブランドはかなり注目されている。
しかしブランド志向が高い割にオリジナルブランドが少なく、中国で人気のある他国ブランドを買収して自国で展開して
いきたいのではないでしょうか？

390 ：名無し不動さん：2014/08/20(水) 21:58:57.95 ID:???.net

芦屋市（兵庫県）の山手に、敷地面積約３００坪、地上３階・地下１階建ての豪邸を構える。
２０００万円から３０００万円ものフェラーリを、新型が出るたびに買い替えた。１０年で約１５台を購入。
現在も自宅などには、フェラーリ４台とポルシェ２台を所有しているという。出頭したときに乗っていたカイエンも１０００万円クラスの超高級車だ。
「ＩＴバブル」の波に乗り、アクセス社株の約３０％を保有する村上容疑者の資産は、推定６００億円以上に。
同年には約２億５０００万円を納税し、大阪国税局管内で１２位の高額納税者になった。
決算で、部下に指示して約９億９２００万円の純損失を約２億３５００万円の純利益とする虚偽の有価証券報告書を提出

391 ：名無し不動さん：2014/08/20(水) 22:16:33.28 ID:???.net

借金漬けの財政、減らない不良債権。
公的部門や企業部門が負の遺産にあえぐ一方で、「個人金融資産は着実に増加しています。
その額は、１２００兆円から(1996年)、１４００兆円に。
この巨額マネーを市場活性化など、日本経済再生の原資として活用しようという声が強くなってきています。
１，３８６兆円（2001年3月末現在）
内　　訳
預　　　金：４６９兆円（　銀行：２９９、　農協・信金：１７０　）、・・・・・・・・・・・・・・・・・・
郵便貯金：２４９兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
保険年金：３９０兆円（　簡保：１１２、生保：１３５、企業年金：８２、　その他：６１　）、
株　 　式：　９０兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
国債など：　９１兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
現　　金 ：　３７兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そ の 他：　５９兆円・・・

392 ：名無し不動さん：2014/08/20(水) 22:19:58.68 ID:???.net

平成の成金　　2001年
2000年中に上場した主なオーナー経営者の自社株式による創業者利益
http://www.asahi-net.or.jp/~ud3t-krym/050-narikin/narikin.htm

393 ：名無し不動さん：2014/08/21(木) 15:28:07.30 ID:???.net

ゴッホの「ひまわり」の連作は12点あった。これはキリストの12人の弟子を意味していという

７枚目のひまわりは、背景色がロイヤルブルーという某国のサッカーのユニフォームのように深い闇の色である。
７枚目のひまわりも個人蔵だった。日本国芦屋市打出在住の貿易商である山本顧彌太が所有していたのだが、終戦まであと９日という昭和２０年８月６日の阪神大空襲で焼失してしまった。
山本氏自身は難を逃れ、戦後、自伝の中で、「居間の壁に埋め込んでいたので持ち出せなかった。
銀行の地下金庫に預けてもらうように再三依頼していたが、断られていた」という意味のことを書く。もちろん真偽不明だ

映画「おしゃれ泥棒」などにみられるように欧米では贋作が多く出回っている。とくにゴッホなどは真贋論争がたえない。お人よしの日本人が偽物を騙されたという懸念がないわけではない。
実際に小林英樹らは芦屋と東郷青児美術館の２点は贋作と断定している

芦屋市の実業家、山本顧弥太（こやた）が白樺派の作家、武者小路実篤が進める美術館建築構想のために２万円（現在の約２億円）で購入した。
美術館建設構想は、大正１３年に大阪で行った国内３度目の公開の後に頓挫

394 ：名無し不動さん：2014/08/21(木) 15:33:25.69 ID:???.net

「ゴッホ」にいつまでだまされ続けるのか―はじめてのゴッホ贋作入門
著者が指摘する贋作は次の作品。（タイトルは便宜上）
『左利きの自画像』『寝室のスケッチ』
『芦屋のひまわり』『カミーユ・ルフラン』
『オルセー美術館のジヌー夫人』『東京のひまわり』

395 ：名無し不動さん：2014/08/21(木) 18:50:50.42 ID:???.net

タレントを抱えたライジングは、平社長の指示で架空の役員報酬費、外注費などを計上。
3年間で26億3000万円の所得を隠し、10億2000万円の法人税を脱税した。平社長は5億円を超える裏金を手にした。

逆さ合併」で勝ち「相続税」で負けた、田中角栄・真紀子

396 ：名無し不動さん：2014/08/21(木) 20:35:43.25 ID:???.net

もう今村昌平が好むようなドロドロの土俗なんてなくて、過疎化が進む死んだような地方しかない

397 ：名無し不動さん：2014/08/22(金) 22:14:41.28 ID:???.net

ハタケをつぶし山を削ってのこの自然の「ベッド・タウン」化は極端にまで進んで、西宮の場合で言うと、背景にそびえる六甲山系つづきの甲山の山頂めがけて小ぎれいで
「モダン」な住宅群がせり上がる風景、これはもうちょっとした観物（みもの）である。それ自体が一見に値する。美しいと言っているのではない。みにくさにおいて一見に値すると言っているのだ
ただ、この「ベッド・タウン」、日本のなみの「ベッド・タウン」と違って、昔からある「ベッド・タウン」だ。この「ベッド・タウン」が形成されたのは1920年代から30年代にかけてのことだが、
当時の日本の標準からいえば、超モダンで、時代の先端を行っていたにちがいない。「昭和のモダニズム」の尖兵でもあれば、その象徴でもあった。
こういう当時の超モダン、ハイカラな「昭和のモダニズム」に徹底して−いかれた−のが谷崎潤一郎だった
彼の代表作「細雪」は、古い日本を愛着して書かれた作品ではない。彼がその中に住み、生きていた新しい日本にいかれて書いた作品だ。
彼は芦屋、西宮に住み、そのあたりの事物をこよなく愛したらしくて、いや、そこに異常なまでに執着したらしくて、
たとえば西宮のたたずまいの描写は「JR」線の下のちっぽけなくぐり抜けのトンネルに至るまで今行ってみてもその通りのかたちのものとして残っている

398 ：名無し不動さん：2014/08/22(金) 22:57:27.86 ID:???.net

阪急曽根駅近辺は昭和初期より近郊住宅地として開発され、大きな石垣を持つ屋敷が立ち並び、かつては｢西の芦屋、東の曽根」と並び称されていた

399 ：名無し不動さん：2014/08/23(土) 14:40:07.19 ID:???.net

このニュータウンの名は「水と緑の健康都市・箕面森町」。大阪府が約１千億円の公費を使い、造成した新興住宅地である。
３１４ｈａもの広大な山地を切り開き、そこに２９００戸、人口にして９６００人の街を立ち上げる予定らしい。
１万人規模の街を目標にしていますが、まず無理でしょう。議会の一部では、いいところ、その３分の１と言われています。
造成計画はバブル期に始まったので、買った土地の値段もいまよりずっと高かったのです。かりに完売しても７５０億円の赤字。
もし宅地が売れないと、大阪府は莫大な借金を背負うことになりかねません」
さて、ニュータウンのために掘ったトンネルだが、これが箕面の滝を人工滝に変身させる元凶になった。工事が始まったのは平成11年。
このときからトンネル内で毎分９トンもの水が湧き出し、
そこで、トンネル内の溢れた水をポンプで吸い上げ、いまは川へ還流しているのである。
詳しい水量は不明ながら、箕面の滝に流れ落ちる約２割はポンプ水だそうだ。
　しかも、ポンプを動かす電気代が、年間３千万円
地下の水脈を切断。その結果、トンネルの周囲にある５つの川の水が枯れてしまったのだ

400 ：名無し不動さん：2014/08/23(土) 15:08:40.24 ID:???.net

どんなトンネルでも掘れば必ず水が出る。出た水は長いトンネルの場合はどうしてもポンプで何処かへ送らねばならぬ。箱根の下を通る丹那トンネルの大量の湧水はポンプで
送られて熱海市・沼津市の上水道となっている。箕面の場合、それを川へ流していると云うだけのこと。しかも、そうして返された水の量は、滝の流量の１割以下に過ぎない
トンネル内の湧水は、滝があろうとなかろうと、滝とは関係なしに、ポンプでどこかへ捨てねばならぬのに、まるで、滝の水量を維持するために水を汲んでいるかのような表現である。
トンネル湧水は、滝の上の箕面川、茶長坂川に流されているが、一部は滝とは全く無関係な千里川にも捨てられている。これが何よりの証しであるのに、そのことには口をつむぐ。
これは大規模開発は、何が何でも、無駄な開発であり「悪」であるとして、反対しようとする一部政治家、一部マスコミ、一部学者が作り上げた欺瞞的表現である。彼らはとかくセンセーショナルに人々を煽動

401 ：名無し不動さん：2014/08/27(水) 18:29:38.74 ID:???.net

今回の広島を含め日本国中に危険な住宅地は存在すると思われる。一体、何故こんな結果になってしまったのであろうか？その背後にあるのは、
宅地造成という錬金術の存在である。山であれば大した資産価値にはならない。しかしながら、山の裾野や中腹を削り取り、平らにした上で宅地造成すれば一夜にして大変な資産価値となる。

その結果、地主とディベロッパー双方が濡れ手に粟で得た利益を山分けする事になる。そして、造成された宅地はマイホームの所有を夢見る人達に売却される事になる。

402 ：名無し不動さん：2014/08/27(水) 19:32:49.30 ID:???.net

傾斜地は非常にリスクが高い。
地権者は地盤の保全の義務を追うので、自分の土地が崩れてしまったら、下の方の
被害者に対して弁済義務を追う。
その一方で、更に上に住む人の土地が崩れれば、その下敷きになる可能性も秘め
ている。
自分の土地を頑丈にする必要があるものの、上に住む人がいい加減ならば、安全は
担保されない。
人の住む場所の上に山林があったら、それが崩れないように頑強に保全されていな
い限り、安全とは言えなくなる。

403 ：名無し不動さん：2014/08/27(水) 19:41:37.81 ID:???.net

神社のあるところっていうのは昔から災害がない＋耕作地として利用してない
で、田んぼとかは本来の地面よりも１メートルぐらい低くなってる
自宅の回りに神社があってその地面よりも自分ん家が一メートルぐらい低かったら、すなわち元田んぼってこと

404 ：名無し不動さん：2014/08/27(水) 20:01:48.50 ID:???.net

神戸も阪神大水害とかあったので、ハザードマップを見たら
なぜか山の中の神戸大学は比較的安全で 調べたら、あそこ大昔は立派な「寺」だったみたいだ。
そういう場所はやっぱ安全なんだなー。
そして「滝（土石流）」をあらわす「高」「鷹」が入った地名は
やっぱり阪神大水害で被害出てたし、ハザードマップでも要注意だった

405 ：名無し不動さん：2014/08/29(金) 13:13:25.84 ID:???.net

セゾンの提清二氏が“モグリ営業”／公正証書不実記載でも告発さる 経済ジャーナリスト　中野忠良
経営危機にあえぐセゾン・グループの総帥・提清二（７２）が 「居宅」として届けている建物をグループの会員制ゲストハウスと
しながら、一般客に結婚式場などに利用させる“モグリ営業”を していたことが一部マスコミで報じられた。
　ここを「住居」としているはずの提清二は、ここに住んでいないのに
住民登録しているとして、公正証書原本不実記載（虚偽登録）の罪で 告発状が提出されていることも分かった。
　問題の建物は、港区南麻布の高級住宅街にある。一角に「米荘閣」と 名付けられた地上２階、地下２階、延床面積６５００平方メートルの
南欧風洋館が建っている。
　平成２年に完成した同建物は、セゾングループの不動産管理会社 「エスピーエイチ」（小沢輝義社長）が所有、管理。同社は
「グループの会員制ゲストハウスとして、海外からのお客様を迎える 迎賓館、グループで社員の福利厚生に利用」と説明する。
　だが、この「米荘閣」は、ブライダル雑誌などにも紹介され 「披露宴人数６０〜１５０名（着席）料理１人１万８０００円
（フランス料理）ビュッフェ１人１万５０００円、ウェディングケーキ ５万円」と案内がある。
　これを見ても一般客に利用されていることがはっきりしているが、 結婚式場としての営業には消防法、食品衛生法による許可が必要なの
だが、一切届出はしていないという。

406 ：名無し不動さん：2014/08/30(土) 16:33:32.74 ID:???.net

不動産投資には大きく分けて、住宅や商業施設、オフィスビルなどを購入してそれを賃貸に出し、賃料収入（インカムゲイン）を得る方法と、購入した不動産を転売して収益（キャピタルゲイン）を得る方法の2つがあります。
基本的に長期間の安定収入が不動産投資の魅力ですが、海外からのニーズも含めて物件を選択する事により、大きなリターンを得られる場合も有ります。今後急増するであろう相続税対策に関しても、
不動産を利用する事で非常に効果的に節税できる可能性が有ります。資産の組替えによる相続対策は不動産投資として大きな魅力です
最大のポイントは適正な賃料相場を把握し、現在の利回りを鵜呑みにしない事です。次に長期的な運用が出来るエリアかどうかを人口推移・今後の開発環境等を踏まえた上で検討します。
また、相続対策であれば不動産評価額が重要になりますので、売買価格と同様調査が必要です。注意点は多岐にわたります

407 ：名無し不動さん：2014/09/01(月) 15:40:48.04 ID:???.net

※寄付金メイン現在８割以上集まる楽天が建設するドーム型施設の起工式。なんと、完成後は相馬市に寄贈するそうです。

寄贈するのは固定資産税を支払いたくないからだろ

維持費は楽天関連の企業が管理

408 ：名無し不動さん：2014/09/02(火) 14:57:07.54 ID:???.net

無職で株式配当2％の場合（株価増減無加味として）

金融資産1.0億円→可処分160万円／月割14万円←ドカタ以下の貧乏生活レベル
金融資産1.5億円→可処分240万円／月割20万円←派遣社員並みの生活レベル
金融資産2.0億円→可処分320万円／月割26万円←独身限定の生活レベル
金融資産2.5億円→可処分400万円／月割33万円←既婚ならギリギリの生活レベル
金融資産3.0億円→可処分480万円／月割40万円←既婚でも中流生活レベル
金融資産3.5億円→可処分560万円／月割46万円←既婚でも中流ちょい上の生活レベル
金融資産4.0億円→可処分640万円／月割53万円←独身なら十分な生活の出来るレベル
金融資産4.5億円→可処分720万円／月割60万円←既婚でもそこそこの生活が出来るレベル
金融資産5.0億円→可処分800万円／月割66万円←独身ならそこそこ贅沢の出来る生活レベル

409 ：名無し不動さん：2014/09/06(土) 22:39:46.76 ID:???.net

というのは、例えば南千里開発株式会社という会社が、このうちの数億円もの保険料をぽんと支払ったことになっているんです。
この会社がいわゆる契約者ということになるんだろうと思うんです。そこで、その契約の中身を見てみますと、保険金の受け取りは末野社長の家族という、こういう手口のようであります。
　南千里開発株式会社について、私、登記簿をとって調査してみました。それによりますと、所在地は大阪府の吹田市高野台三の七の五、こうあります。
ここは末野社長の自宅なんですよ。自宅の住所と同じなのです。そして、例えばこの末野社長の豪邸がこのように載っておりますが、
ここがこの会社の所在地になっているのです。
　そこで、私、これは資本金は大体三千万円なんですけれども、登記されている取締役三人、代表取締役は末野社長の二十四歳になる娘さん、
あとの二人は息子さんと夫人、こういうファミリー企業なんです。それで、登記簿の所在地とされている自宅には南千里開発株式会社という表札はありません。
ＮＴＴの一〇四でこの住所を言って南千里開発株式会社を問い合わせてみたのです。そうしたら、そういう会社の届け出はございませんとＮＴＴの返事でした。
　一般に世間ではこういう会社のことを幽霊会社とかペーパーカンパニーとか言うのじゃないかと思うのですが、こういう会社がぽんと数億円も保険料を支払ったというのですよ。保険料を一括して前納するやり方、いわゆる貯蓄型保険と、こう言われているわけですが、
この保険金を年金形式で毎年受け取っていくというようなことにしますと、この末野社長の家族は、たとえ会社がなくなっちゃっても、年間数千万円を生涯受け取り続けることができるのですよ。そういう契約をしているのです

410 ：名無し不動さん：2014/09/10(水) 00:13:46.53 ID:???.net

野村周史、戦争中、中国の満州帝国で満州鉄道の運営に関わり、
日本の旧運輸省とのコネクションを強く持ち、そのため大阪で大手タクシー会社を経営してきた
アイビー化粧品の会長であり、東邦生命の保険代理店も経営し、
１９７９年（昭和５４年）４月２３日の当選から三期大阪府知事を務めた、岸昌（きしさかえ）の後ろ盾でもあった。要するに、野村周史という男は、関西の政界のフィクサーとも言える人物だったのだ。
政治家が指定した企業に、フジ・インターナショナル・アートから絵画を数点販売する。フジ・インターナショナル・アート側は、領収証を発行して絵画を企業に納入。
しかし、その中の数点を秘かに政治家に渡す。やがて、絵画が十分値上がりした頃に、政治家は必要に応じて絵を売って政治資金を捻出する。
この仕組みを福本と椎名悦三郎が構築し、多くの政治家が利用するようになったのだ。 福本という男は、表社会の政治家と裏社会の暴力団とを繋ぐパイプ役とも言える人物だったのだ。そのためか、歴代の首相は就任すると、必ず福本のところに挨拶に馳せ参じていたという。
政治資金の捻出だけでなく、清濁合わせ飲むという政治家にとって、非常に重宝した男だった。
この福本邦雄のところに、許栄中から電話が掛かってきた。「野村雄作という男を預けるので、秘書にでもして面倒を見てくれないか」という内容だった
野村雄作。　大阪方面で中堅企業６０社を支配するコスモ・タイガー・コーポレーションの社長

411 ：名無し不動さん：2014/09/10(水) 00:21:23.28 ID:???.net

この福本がこうした政治団体の監査役を勤めさせたのが野村雄作なのです。福本・野村の手がけた有名な案件というと、
大阪の中津駅周辺の地上げがあります。平屋に住む高齢者に脅迫・暴行を加え、
家屋を買収し、そこに高層ビル、ショッピング・モール等を建設しました。
この時、東急建設の社員と暴力団山口組系の先代古川組の組長・古川真澄が脅迫の罪で警察に逮捕されました。
野村雄作は東邦生命の大阪代理店も経営しており、各生命保険会社が資金をどんどん提供しました。

赤坂6丁目で発砲事件がありました。このビルに主として入居しているのがアイビー化粧品です。
アイビー化粧品と聞くとすぐに思い起こさせるのが、会長の野村雄作です
２年位前に野村雄作そしてその子供の周平は、某会社経営者に対しいわゆる「美人局」により6400万円を詐欺したとして逮捕されました
許永中の通名は野村永中、そうです戸籍上は上記野村雄作の兄であり、先代古川組の組員であったということがあります。
つまり撃ち込みはアイビー野村雄作に対する何らかの催促というか確認ということになるでしょう。

412 ：名無し不動さん：2014/09/17(水) 23:46:18.85 ID:???.net

大阪といえばど根性やどケチばかりが強調されるが、それだけではなくて羞じらい、慎しむ含羞文化もある。それをもっとも端的に示すのが大阪文学の含羞派「帝塚山派」である、と語るのだ。
「含羞の帝塚山派」とはいかがなるものか。
「騒々しく猥雑（わいざつ）な大阪の文学とは無縁にヒューマンやピューリタンな作風で大阪を温かく清潔に描き、人生と誠実に向き合った作家の一群」
「帝塚山学院長をつとめた児童文学者の庄野英二、その弟の作家、庄野潤三、彼等の招きで教壇に立った藤沢桓夫、杉山平一、長沖一など、この大阪の作家たちを私は堀辰雄の四季派になぞらえ帝塚山派ととらえたい」
「大阪はこれら帝塚山派の作家たちをさほど顕彰し、語ってこなかった。原色でどぎつく、品位に欠ける、そんな大阪増の氾濫する仲で、
私たちは美しい文学をないがしろにしすぎたのである。自省をこめ、帝塚山派の評価をはからねばならない

413 ：名無し不動さん：2014/09/18(木) 13:28:04.89 ID:???.net

基本報酬だけではなくストックオプションもつけての億単位の額でありますが、それに加えて
フリンジ・ベネフィット及び所得税の一部補填が１１００万円！
フリンジ・ベネフィットとは何なのかといいますと
給与以外の経済的補助で、乗用車や住宅、子弟教育の補助、医療、食事代など、いわば“社長の役得
おいおい、億を超えた報酬を貰っているのに

414 ：名無し不動さん：2014/09/19(金) 21:57:00.04 ID:YYsBrwLT.net

芦屋西宮の知的障害者施設で未成年利用者に性的な行為をして淫行条例で逮捕された三田谷学園の堂垣直人(西宮市老松町)は、結局どういう有罪になったのか？

415 ：名無し不動さん：2014/09/20(土) 22:34:19.21 ID:nIMIpOed.net

卑しげなバカが集まってくるからいいかげん阪急はハイソイメージで売るのやめて欲しい。

416 ：名無し不動さん：2014/09/23(火) 10:25:04.96 ID:???.net

経営破たんした和牛預託商法の安愚楽牧場。出資者約7万3000人から総額約4200億円に上る資金を集めたが現在でも怒りに震える出資者は数多いが
千代田区の皇居に近い家賃90万円のマンションに住んでいるというのは驚くが、やはり財産を隠し持っているという想いが出資者たちによぎった。
マンションは約300平方メートルのメゾネットタイプ。家賃は優に100万円を超えるようなもので、不動産業者によると、買うなら5億円近くしてもおかしくはないという。
長男の会社名義で借りて、ともに住んでいるという。元社長は「（病院への）通院のため
息子のところにいます。息子が社宅として借りていて、家賃はたぶん90万円です」と証言。さらに追及されても「息子の会社のことなのでわかりません」

417 ：名無し不動さん：2014/09/29(月) 04:19:45.77 ID:???.net

芦屋市東山町２５２番１

1 234.46 m2（約70.92坪） 8180万円
3 294.80 m2（約89.17坪） 8980万円
4 310.22 m2（約93.84坪） 8380万円
6 253.69 m2（約76.74坪） 7980万円

418 ：名無し不動さん：2014/09/29(月) 12:51:59.10 ID:???.net

東京・渋谷区の高級住宅街の広大な敷地に工事用防壁で覆われた建設中の屋敷。その主は日本人４位の資産家で楽天の会長兼社長、三木谷浩史氏だ。土地・建物費は推定約23億円。
地価は３年前の取得時に比べ７割近く上昇しているとみられており、アベノミクス効果が富裕層の資産価値を大きく押し上げている。
.用地を取得した2011年の地価公示によると、このエリアは坪当たり約475万円。登記簿上の宅地面積は880平方メートル（約270坪）あり、
土地代は約13億円とみられる。また、事情に詳しい関係者によると、坪当たり建設費は約250万円で、総工費は約10億円と推計される。
.リスト・サザビーズ・インターナショナル・リアルティの高野友紀子マネージャーによると、都心の高級住宅の単価は昨年10月から20％上昇し、07年以来の水準。三木谷邸の近くには麻生太郎財務相も居住するなど名家や資産家が多く、
高野氏は「代々からなる富裕者層が住むステータスエリアで、利便性が良く、代官山や青葉台と並ぶ高級住宅地。売買物件自体が少ない」と話し、希少性が高いという
三木谷氏の新居近辺の坪単価は今年に入ってから20％ほど上昇しており、現在800万円以上するとの見方を示した。購入時の11年から約68％上昇した計算だ。
家屋は丹下健三事務所出身で、06年に日本建築家協会優秀建築選などを受賞した城戸崎博孝氏が設計。同氏は、庇下のスペースを利用しフレーミングを施すことで、家の中から庭園を眺めた時、
「四季折々の景色を美術館の画のように楽しむことができる」と説明。「ワインのように時を経て熟成していくように建物がバリューを増す」と評した。

419 ：名無し不動さん：2014/10/01(水) 15:28:59.61 ID:???.net

540 名前：名無しさん投稿日：2012/02/29(水)
＞東大阪にはブサイクしか住んでないのはどうして？
たしかに阪神間の芦屋らへんの人からすると
東大阪は男も女もブサイク、化け物の類しかいないように感じるかもね、それは認める

東大阪や八尾などのガラが悪い中河内は土人と化物や豚や猿の棲むところ、人間の住むところではない。民度も西成居住区の人間とレベルが同じですから。
大阪でもこの地域はいつも色んな犯罪が毎日起きている。もう韓国にでも北朝鮮にでもくれてやれよ、河内弁で悪評高い中河内の下品さは関西でも関東でも超有名
まあ住めば都とも言うが…　上品な西宮芦屋神戸の阪急沿線の人から見れば未開の人外魔境に見える
いっそのこと原爆でも落として汚い町並みと下品で民度の低い東大阪周辺の下流階級の下賤な被差別民を一掃したほうがいい
東京や政令市（札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本）の人間たちと東大阪周辺のド田舎の育ちが悪い下層階級の貧民では命の価値が違い格差がある。
関東人からするとそんなとこ周辺に住んでるのは死んでも全然惜しくない国益に影響のない汚いオッサンとヤンキーと貧乏人とチョンと部落民だけだ。

@Bear_Justaway (ﾂｲｯﾀｰｱｶｳﾝﾄ名）＝雛 ◆LoveJHONJg（2chコテ名）＝@2witter4you @Black__Kuma @Ffruit_Ccandy @MAUVE_BEAR（旧垢名）
（「大和川」という言葉に異常なほど執着する2chで有名なｷﾁｶﾞｲ、大阪市西成区出身の在日韓国人、八尾市在住の鬼女）見てる〜？
政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本)を異常に嫌ってるﾁｮﾝ
「大和川」「武庫川」「箱根より東」「などの言葉を使って特定地域に犯罪者居住地区など根拠なき誹謗中傷を行う。特に堺市や神戸市、千葉市、川崎市を目の敵にしており住民はいわれなき中傷被害に遭っている。
東大阪や八尾などの中河内ほうが明らかに治安もガラも悪いのに上記政令市を東大阪より民度が低く治安が悪く、ガラが悪く在日が多いと言い張る(明らかに根拠がなく生野区の次に在日が多いのは東大阪市である）
自称兵庫県芦屋市民だが、実際は近鉄沿線のDQN八尾市民である。
このように平気で嘘をつき、また強い東京コンプの持ち主であり関東人全体を嫌っている。在日なので皇族や皇室も大嫌いという、まさに人間のクズである。
部落民の旦那との間の子供二人は知的障害者。

420 ：名無し不動さん：2014/10/09(木) 01:37:29.09 ID:???.net

生活保護率は土地柄とか民度を表すし、行政予算を他へ使えるかとかもあって重要だよね
大阪市なんて市税収入の５０％が生活保護費だけどまだ法人税が莫大にあるからいけるけど

平成24年度　生活保護受給率ランキング　（20政令市41中核市・東京都対象外）　全国平均1.67 %

1位　 大　阪　市 5.71 % 22位　 熊　本　市 2.16 % 43位　倉　敷　市 1.50 %
2位 函　館　市 4.68 % 23位　 名古屋　市 2.12 % 44位　船　橋　市 1.40 %
3位 東大阪 市 4.19 % 24位　 宮　崎　市 2.03 % 45位　新　潟　市 1.39 %
4位　 尼　崎　市 3.98 % 25位　 久留米　市 1.96 % 46位　いわき　市 1.32 %
5位 旭　川　市 3.93 % 26位　 千　葉　市 1.89 % 47位　横須賀　市 1.29 %
6位 高　知　市 3.82 % 27位　 横　浜　市 1.88 % 　48位　川　越　市 1.24 %
7位 札　幌　市 3.76 % 28位　 岡　山　市 1.87 % 　49位　静　岡　市 1.17 %
8位 京　都　市 3.22 % 29位　 大　分　市 1.85 % 　50位　大　津　市 1.16 %
9位 神　戸　市 3.18 % 30位　 盛　岡　市 1.80 % 　51位　前　橋　市 1.08 %
10位 長　崎 市 3.10 % 31位　 相模原　市 1.76 % 52位　柏　　　市 0.96 %
11位 堺　　　 市 3.04 % 32位　 福　山　市 1.72 % 53位　郡　山　市 0.95 %
12位 青　森 市 2.93 % 33位　 秋　田　市 1.69 % 54位　浜　松　市 0.93 %
13位 福　岡　市 2.86 % 34位　 高　槻　市 1.66 % 55位　金　沢　市 0.87 %
14位 豊　中　市 2.58 % 35位　 下　関　市 1.66 % 56位　高　崎　市 0.80 %
15位 　鹿児島　市 2.57 % 36位　 西　宮　市 1.65 % 57位　長　野　市 0.76 %
16位 　北九州　市 2.49 % 37位　 宇都宮　市 1.63 % 58位　豊　橋　市 0.67 %
17位 　松　山　市 2.43 % 38位　 姫　路　市 1.62 % 59位　豊　田　市 0.59 %
18位 　広　島　市 2.36 % 39位　 高　松　市 1.60 % 60位　岡　崎　市 0.58 %
19位 　和歌山　市 2.34 % 40位　 仙　台　市 1.59 % 61位　富　山　市 0.42 %
20位 　川　崎　市 2.25 % 41位　 さいたま市 1.57 %
21位 　奈　良　市 2.17 % 42位　 岐　阜　市 1.56 %

政府統計の総合窓口　http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/GL08020103.do?_xlsDownload_&fileId=000006892320&releaseCount=1

421 ：名無し不動さん：2014/10/16(木) 15:40:55.68 ID:???.net

資本主義における成長（生産）の3要素は何かといえば、労働（力）と資本と土地である。
人口減時代に突入して労働人口が毎年30万人ずつ削られている現状では、成長戦略に“労働”は使えない。
ベビーブーマーのときのような人口ボーナスは遠い昔の話だ。
資本はどうか。産業革命以来、世界の成長を支える資本は圧倒的に不足してきたが、高齢化が進んだ先進国では今やカネ余りで、
ほとんどの国がゼロ金利の状態である

国土の狭い日本は成長に使える“土地”があまりないように思われがちだが、実はそうではない。さまざまな規制があるために、
土地の活用が制限されてきた。たとえば都市計画法で規制されている市街化調整区域。これを取っ払ってしまえば、大都市圏の土地供給はほぼ無限になるのだ。
規制権限を中央から自治体に委譲すべき

減価償却期間をこの20年間に建設されたものに関しては半減する。減価償却期間が短縮されれば、
コストが増えるので節税効果後があるうえに、償却はキャッシュフローが一気に増すので、生保など民間の投資マネーも入ってきやすくなる

422 ：名無し不動さん：2014/10/16(木) 15:45:00.20 ID:???.net

そもそも国が決める容積率に何か根拠があるのかといえば、国土交通省のさじ加減一つである
本来、容積率は安全性を基準に決めるべきものだと私は考える。安全性は時代とともに変化する。
頑丈な素材が開発され、優れた工法や耐震技術が生み出されれば、安全の基準も変わってしかるべきだろう。
地域差もある。この地域、この場所だったら、どういう工法や技術を使えば安全に建てられるのか、
信頼できる専門家に判断してもらって、それを基準にそれぞれの自治体が決めたほうが、安全性に適った容積率になるはずだ。

423 ：名無し不動さん：2014/10/16(木) 15:50:38.83 ID:???.net

そもそも容積率がなぜ重要かといえば、それが不動産の価値を決めるからである。不動産の市場価値は、商業的に貸し出し可能なスペースがどれくらいあるかで決まる。
土地の面積に対して容積率400％なら延べ床面積（建物すべての階の床面積の合計）は4倍、800％なら8倍。そこに投資してペイするかどうかで、
その建物の商業的な価値が弾き出される。今の時代は、容積率次第でその土地が生み出す富が規定されるのだ。そうした観点からすれば、
日本の都市では容積率によって創出される富がまだまだ少ない。容積率が低すぎるのである

世界ではそれぞれのコミュニティで容積率などの建築基準を決めている。街の景観を守るためにドイツでは庭木を勝手に切れないし、
スイスのインターラーケンでは観光地のイメージを損ねないように「2階の窓からゼラニウムの花が表に垂れるように植えなさい」というルールがあったりする

結局は役人のさじ加減の範疇で収まっている。役人の目こぼし程度の緩和ではなく、もっと大胆に権限を自治体に委譲するくらいでないと、
成長戦略にはならない。「容積率、建蔽率、高さ制限など、すべてにおいて、都道府県に権限を委譲せよ
権限を中央から各自治体に委譲するといっても、安全基準や街並み基準などは従来よりも厳しくすべきだろう

424 ：名無し不動さん：2014/10/24(金) 14:15:55.04 ID:???.net

金持ちが松濤に家建てたって話は時々聞くけど、松濤なんて狭い地域だし よく出物があるよな。
それだけ維持できずに出ていく人も多い土地なのかな？

松濤は容積率低いから土地の坪単価はふつうは５００万もしないと思う。
１００坪の敷地なら５億円までだと思うが２７０坪とまとまった広さがあると希少価値が高くなるのかな。

武富士の息子みたいに、一年の半分以上をシンガポールや香港で 過ごすとか、相続税対策を徹底的にやってないと
数百億円とか、とんでもない額の相続税が課税されそう。

会社名義にしていれば相続税はかからんよ
テレビの豪邸自慢でよく出てくる國分利治さんの自宅もあれは会社名義で本人は賃貸を払っている形にしている

法人所有にしたところで今度は株式に相続税がかかる

相続の時には３年連続赤字にすればいい

赤字にするのって簡単じゃないぞ とくに楽天規模になるとまず無理 しかも３年連続って減損処理し続けるのはまず不可能

日本国内に不動産を大々的に構えても税金がかかって損をするだけでしょうからこの程度に抑えているんでしょうね。
他の目的に転用できそうなシンプルな形をしているので 暫くしたら社員用の施設に転用じゃないですか？

425 ：名無し不動さん：2014/10/24(金) 15:53:01.77 ID:???.net

日本の家はなぜ25年しかもたないのか？
http://books.rakuten.co.jp/rb/11913373/
ビニールクロスとグラスウール断熱材が犯人

日本の住宅は「腐る」。もののみごとに「腐る」。だから短命である。
なぜか？壁紙に塩ビクロスを張り、グラスウール断熱材を詰め込むからである。
塩ビクロスとグラウールで、なぜ、家が「腐る」のか。塩ビクロスで内外の温度差はそのまま湿度差となる。
それは空気も湿気も遮断する。よって境界面で「結露」が起きる。その結露が逃げ場を失う。
グラスウールがこれを吸う。ぐっしょり濡れる。そこにカビが発生する。壁の内側はカビが繁殖し腐っていく。

426 ：名無し不動さん：2014/10/25(土) 13:30:07.21 ID:???.net

東大阪でシャッター街になっていない商店街は、布施と小阪と瓢箪山と長瀬くらい

治安は局所的に良かったり悪かったりと両極端。 ちょっとした高級住宅街は、
警察が重点的に見まわっているので安全だが、ちょっと町工場街とかになってくると一気に車上荒らしとかが増えてくる。
実は布施署管内ではこれは全体的な傾向としてあることで、長瀬や弥刀のあたりも、そんな感じである。
家を買う時は、周囲の雰囲気も読み取る必要があるのが東大阪の特徴

427 ：名無し不動さん：2014/10/27(月) 21:59:42.15 ID:???.net

そもそも私が日本人の“持ち家信仰”に警鐘を鳴らしてきたのは、日本ほど「買った瞬間に住宅の価格が下がる」国は世界にないからだ。買った時が一番高く、
その後はどんどん値下がりして、一戸建ては10年後には銀行の査定だと土地の値段だけになってしまう。

欧米は日本と逆に買った時が一番安く、徐々に価値が上がって将来の資産になる。しかも、たいがい値上がり率は銀行預金や株式よりも高くなる。

日本で住宅の価格が下がる理由は二つある。一つは「街並み」の問題だ。アメリカの場合、住宅街は時と共に磨かれ、充実していく。
最初は殺風景な新興住宅街でも、だんだん樹木が大きくなって街並みが整備されていくと街そのものに落ち着きが出てきて、10〜20年後には高級住宅街になる。
つまり、街並みにはワインと同じようにビンテージがあり、時間が経てば経つほど熟成されていくのである。
一方、まだ日本人は街並みが住宅の商品価値を上げる最大の要因だということに気づいていない。だから、住民に街並みを磨き、壊さないようにするという配慮がない。
新興住宅街は出来上がった時が最もきれいで、時と共に寂れていく。
代表的な例は東京の田園調布だ。かつて田園調布は日本の高級住宅街の代名詞だった。ところが今や、その面影は全くない。
1980年代のバブル期に相続税対策で多くの家が土地を切り売りしたり、借金をして庭先に子供の家や賃貸住宅を建てたりしたため、
広々としていた区画が細切れになって家が建て込み、街並みが貧相になってしまった。日本は相続税の問題が足枷となり、
高級住宅街を世代を超えて維持することがきわめて困難なのである。

428 ： 【東電 80.9 %】 ：2014/10/28(火) 16:58:48.39 ID:LK7CP4Qn.net

>>427
ふーん、相変わらず下らない無差別大量絨毯爆撃カキコしてるんだね。元気でなによりだ。
話は変わるけど、


神戸市の東、芦屋西宮の知的障害者施設で未成年利用者に性的な行為をして淫行条例で逮捕された三田谷学園元職員の堂垣直人(西宮市老松町)は、結局どういう罪になったの？
被害者家族のケアを芦屋市役所と兵庫県警はちゃんとやったのか？
差別や虐待は環境を選べない子供には関係ない。

http://www.youtube.com/watch?v=JxMzW3ZlV4g&sns=em



まあ、こっちに座れよ。薩摩白波のヤクルト割りでも奢るよ。一杯呑んで落ち着くんだ。

429 ：名無し不動さん：2014/10/29(水) 01:03:26.66 ID:???.net

京都のこの地域は、無理矢理、和風建築を建てさせるための稚拙な条例が施行されているので、フラットな屋根は駄目、丸い柱は駄目、総二階は駄目、外観は和風建築の色じゃないと駄目とか、
安っぽい建売しか建てられないような中途半端な制約が事細かに決められており、洋風の建物を建てたい人は、これらの規制に合わせながらデザインするので、結果的に、とてもおかしな建物が乱立することになります。
とても幼稚な発想で、こんな規制と首っ引きでデザインすることすら不愉快ですが、規則は規則、この建物も、和風建築として建築許可が下りています。ちなみに、外装色は、和風の土壁の海藻色として許可されています。

430 ：名無し不動さん：2014/10/30(木) 16:09:24.99 ID:???.net

最近の車は腐食には強く車が新しい間は塩害なんて受けませんよ、塩害が出てくるのは車が古くなり塗装やメッキが劣化したり深い傷を放置し錆びが出した後ですね

確かに車の鉄板の防錆はよくなってるけど、エンジンルーム内には補機類を固定するボルトは鉄だし、バッテリーの端子とか、
アルミで出来た部分は、塩害を避けられないし、下回りもかなり塩害にはよわい。
それに家の塩害も、特にコンセントの端子や、配電盤、各種配線に、電化製品の塩害も海近くでは深刻なものがある。
しかも家の場合、錆から漏電が発生して、最悪の場合、火事になる事もあるらしい

神戸のマンションに住んでたんですが、ステンレスの物干し竿に錆が付いて困ったそうです。
ステンレスのはずなのに、何で錆びるのと不思議に思って色々聞いてみたら、空気中を漂ってる鉄分がステンレスの表面に付着して、それが塩害で錆びてたそうです。
元々鉄はステンレスにくっつくとすぐに錆びになるそうだけど、潮気を含んだ風だと空気中の鉄分がくっつきやすくて錆びやすいので、余計そうなるそうです。

431 ：名無し不動さん：2014/10/30(木) 16:22:20.16 ID:???.net

天下の三菱地所グループのマンションです。
マンションは管理を買えと言われますがデベロッパー子会社の能力や評判はどうですか？

432 ：名無し不動さん：2014/11/05(水) 18:01:34.92 ID:???.net

金融コンサルタントの顔を持つ闇のフィクサー・Ｚ氏は、かつては地方で活動していたが、現在は首都圏を本拠としているという。
「裏稼業の一つが土地転がしです。キレ者で不動産業にも明るいＺは、権利が複雑に入り組んだ地域に狙いをつけ、土地を買い漁り、
ねんご懇ろのヤクザに周辺の土地を地上げさせ、まとめて転売する。そうして大きな利益を上げていたんです。

433 ：名無し不動さん：2014/11/06(木) 16:35:49.80 ID:???.net

、当然日本はボーダーレス化の中に入りまして、今までとは全く違った尺度で考えなければいけない。つまり日本で工場を作るか、上海で作るか、あるいはアメリカで作るか、どこが一番安いかで、
企業は動くんです。その結果、今までどんどん増えると思っていました工場が90年代になってから減り出しました。事業所が全部減り出した。
このことはまだ、企業の方にも、自治体の方にもそれほど理解されていないです。よく自治体に行きますと工業団地を作っています。埋め立てをやった。この工業団地を作ったときには、
バブル時代でどんどんと経済が成長していましたから、10年ぐらいで工場がくると思っていました。最近は経済成長率が衰えたからこの調子では30年くらいかかりますねっていう人が多いんです。
つまり30年経ったら工場が増えて埋まると思っているんです。そうじゃないんですね。30年経ったら日本の工場が減っている。今工場が建っているところも空き地になるんです。この現象がまだまだ理解されていないんですが、そういう時代に来たんです。
だからそれを止めようと思ったらもっと規制緩和して日本の効率を高めなくてはいけない。そのためには年功賃金制度も終身雇用制度も変えなくてはいけない。そういう大変強烈な変化が求められている時代が来た。これがボーダーレス化であります。

434 ：名無し不動さん：2014/11/08(土) 14:42:15.60 ID:???.net

、「バブルとは、一国の経済の実質価値と表面価格の差が開きすぎた時に起こる調整現象」というものです。
不動産でいえば、物件（皆さんの住まいの近くにある商業ビルを想像してください）の購入価格は、本来その物件が持つ価値、つまり収入＝運用利回りに応じて決まります。当たり前の話ですが、儲かる物件は値段が高く、儲からない物件は値段が安くなるはずです。
日本の80年代バブルでは青山の一等地が坪１億円を超えましたが、その１坪を運用（その土地を駐車場にしたり、建物を建ててお金を稼ぐこと）して得た1年間の利益（＝利回り）を見るとまったく割に合いませんでした。
利回り10％を期待するなら、１億円の土地が投資家にもたらす利益は年間1000万円なくてはなりませんが、実際は100万円にも満たなかったのですから値段が下がらないとおかしい。
しかし当時の日本では、その原則に反して値段が上がっていったわけです。「日本経済はこれからもっとよくなるだろう」という期待によって。

435 ：名無し不動さん：2014/11/08(土) 14:44:06.56 ID:???.net

中国の地方都市を訪れたとき、しきりに「なぜここにシェラトンとかウェスティンという５ツ星ホテルが建つのか、意味がわからん」とつぶやいておられました。
後に、そのカラクリわかりました。地方のお役人と結託した不動産業者が安値で土地を仕入れ、政府の息がかかった金融機関のマネーで商業施設を建築し、そのおつりでホテルを建てていたのです。
その謎解きをした時、邱先生は次のような指摘をしました。
政府の肝入りで建てられた商業施設の１階には、決まってルイヴィトン、シャネル、エルメスなどのブランドが入っていて、
それらを誘致するために、各不動産業者は家賃を３年ぐらいタダにしたり、内装費用を数百万元払うといった負担をしてきた。
しかし３年たっていよいよ家賃を支払う時期になると、ブランドショップは近くに新しくできた商業施設に引っ張られ、また３年の無料賃貸と数百万元の内装費用をもらう。
そうなるとせっかく３年間我慢した意味がなく、挙げ句の果てに我も我もと他のブランドも逃げ出してゴーストタウン化する。
ディベロッパーもしょせんは借金でビジネスしているわけだから、３年も経てば当初の資金も底をつきはじめる。これからは家賃収入で借金の返済をしなければならないが、肝心の家賃が入らない。こうして資金ショートする――。

436 ：名無し不動さん：2014/12/02(火) 17:59:49.61 ID:???.net

●老後の生活を脅かす住宅ローン

　60歳を迎えた時点で「残債1000万円」のケースは珍しくない。そうなると、退職後の生活を住宅ローンに脅かされながら生きることになる。

　ある70代の女性は、55歳の時に1700万円を借り入れて25年ローンを組み、千葉県に家を買った。
最初は順調でも、年金生活になると返済に窮するようになり、銀行に相談に行くと毎月の支払額は下げられたものの、完済年齢は「97歳」になったという。
たまらず、任意売却と自己破産することになった。

　教訓として「週刊文春」は「返済額は月収の20％に抑えること」、
「サンデー毎日」は「退職時点でのローン残額をできるだけ少なくすること」を提案している。

　しかし、これだけでは不十分だ。さらに、これから住宅ローンを組もうと考える人には、もう一つアドバイスがある。
地価の下落スピードを考えて、「できるだけ資産価値の減らないエリア」を選ぶということだ。
地価の下落スピードが住宅ローン（元金）の減るスピードよりも速ければ、不動産を売却した場合、借金だけが手元に残ってしまい、自己破産せざるを得なくなる。
反対に地価の下落スピードが住宅ローン（元金）の減るスピードよりも遅ければ、不動産を売却した場合は資産が手元に残るので、不動産を売ることに躊躇がなくなる。

　ただし、「できるだけ資産価値の減らないエリア」とはどこかといえば、
都内の一部人気エリアなどの超高額不動産ばかりで、他のエリアは「老後破産」リスクに悩まされることになる。
結局のところ、少子高齢化、地価下落時代に35年ローンはリスクが高すぎるのだ。

437 ：名無し不動さん：2014/12/02(火) 21:13:06.38 ID:???.net

ソニー不動産が仕掛ける新常識 仲介手数料も「かかった分だけ
不動産売買において、仲介業者が受け取る仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円（税別）」が法定上限と定められている。
上限とはいうものの、通常の取引ではこの価格を仲介手数料として支払うのが一般的だという。
最初に示した中古タワーマンションの事例では、約7600万円で成約したので価格の3％の228万円に6万円を足した約234万円が、
売主が支払う上限の手数料だ。しかし、ソニー不動産に依頼したことで実際には約139万円で済んだという。
加えて売却査定価格も他社より500万円近く高く、実際に高い価格で成約したという。高く売却できて、
おまけに仲介手数料が安い。売主にとっては、うれしい条件ともいえる。


小売がスーパーに駆逐されてきた構図と同じ。 不動産は時代に取り残されてきた業界だけにビジネスチャンスの宝庫。
価格は曖昧、手数料は高い。いわゆる実体価格（銀行借り入れ時の担保価値）で流通させれば
動き出すお宝市場。ネットの普及で世の中が、実は絵に書いた餅価格？に気が付き始めた。
株のように売買される本当の価格に容赦なくすれば、ドカーンと一時的には暴落しても、そこから流動化される。
結局はそれが街を活性化させ地方自治体を助けることになる。地方創生はこれが最良策だし、他に有益な方法はない。

438 ：名無し不動さん：2014/12/02(火) 22:18:49.18 ID:???.net

オフィスは情報通信や法律会計などの企業で開業までにほぼ満室となりました。今後も森ビルは虎ノ門ヒルズに隣接する地区の再開発を進めるとともに
１０年間で総事業費１兆円をかけて虎ノ門や六本木周辺で１０件程度の大規模再開発を推進していく計画です。
ところが、それで森ビルの独り勝ちというわけにはいきません。森ビルの場合、これまでの大規模再開発で累積した
有利子負債は２０１４年３月末時点で約１兆円にも達しています。森ビルを三井不動産と比べると売上高が５分の１なのにもかかわらず有利子負債は半分もあるのです。
この有利子負債の比率の大きさに森ビルの危うさが如実に見てとれます。しかも１０年でさらに１兆円の総事業費を注ぎ込むというのですから、
虎ノ門ヒルズの華々しいオープンの一方で、森ビルの経営がはたしてうまくいくのかどうか、疑問視している人たちも少なくないのです

439 ：名無し不動さん：2014/12/10(水) 13:47:16.09 ID:???.net

かつては住民税を含めた所得税の最高税率が78％に達した時期もあった。今は最高55％まで下がったが、それでも江戸時代の「五公五民」よりひどい。その結果、世界でも富の集中が少ない国になっているのだ。
日本は諸外国に比べて相続税も高く、現在の最高税率は50％である。このため、たとえば東京・田園調布に不動産を所有していた知人は、相続コンサルタントのアドバイスで、
相続税対策として借金をして敷地内に賃貸アパートを建設。
ところがバブル崩壊で地価が下がり、本人の死後、たしかに相続税はゼロになったが、借金が相続財産を上回って借金だけが残るという悲惨な結果になった。
同様の例が多々あるため、かつての高級住宅地・田園調布も、今や区画が小さくなって普通の街並みになりつつある

440 ：名無し不動さん：2014/12/12(金) 10:59:52.29 ID:???.net

何人かのオーナーに、カード不可にした理由をうかがいました。
「カード会社に手数料をとられたくないので」
「カード会社が発行する商品券を使われたくないので」
「売上は誰にも知られたくないので」
「少額で頻繁にクレジットカードを積極的に使うのは、いまは低所得者層でしょう。ポイントを稼ぎたいのと、後日払いで。金ばなれのいい人たちを相手にしたいので」
などなど、でした。
・カード会社から不必要な影響を受けたくない⇒売掛で後日入金がいや、面倒を回避
・売上を推察されたり、把握されたりする材料を与えたくない⇒税金対策
・クレジットカードを積極的に使わない、金銭的に余裕のあるクラスをターゲットにしたい⇒顧客の選別

441 ：名無し不動さん：2014/12/13(土) 07:39:25.96 ID:1xzlQSgE.net

1985年度 関西学院大学 42-45 レナウンローバーズ
1991年度 関西学院大学 6-28 オンワードオークス
1993年度 関西学院大学 23-28 アサヒビールシルバースター
1999年度 関西学院大学 17-33 アサヒビールシルバースター
2001年度 関西学院大学 30-27 アサヒ飲料チャレンジャーズ
2007年度 関西学院大学 38-52 松下電工インパルス
2011年度 関西学院大学 28-38 オービックシーガルズ
2012年度 関西学院大学 15-21 オービックシーガルズ
2013年度 関西学院大学 16-34 オービックシーガルズ

442 ：名無し不動さん：2014/12/13(土) 08:45:21.46 ID:???.net

Rettyは問い合わせに返事もよこさないクズサイト

443 ：名無しさん＠そうだ選挙に行こう：2014/12/13(土) 16:55:42.81 ID:???.net

コピーライターとしての最後のコピー。それは尼崎市からの依頼であったかもしれないとのこと。尼崎市長が怒ってぶっとぶようなコピーを作って下さい、といわれらもさんは面喰らった（？）。
その末に作ったコピーは「ぼくがすきな　まちをすきな　きみがすき」。らもさんも自ら言うように、『バラードであり、青春の香気が感じられる』、とてもよいコピーであると思います。
ぐるっとまわってリフレイン＆余韻が続くような感じがいいですね

444 ：堺屋太一：2014/12/13(土) 22:08:46.96 ID:???.net

ファッションの美術館がミッドタウンにありますね。あれも港区が一部
助成金を出している。大部分の運営は自分でやっているという仕掛けになっている。東京とか
軽井沢とかいくと、そういうのがごまんとあるわけです。軽井沢だけでも40 から50 あるんで
すね。軽井沢で前のソニーの社長をしていた大賀さん、大賀ホールというのがありますが、あ
れは14 億くらいで寄附をすると大賀さんが言って、町長さんがぜひ欲しいと、その代わり大
賀という名前を付けてくれと言ったら、寄附者の名前を付けたらいけないというのがあるんで
すね、それで前の通りを大賀通りと地名を変更して、それで大賀ホールと付けたんですね。運
営費のほうは大賀財団と半々持ちでやっている。町民の利用は町がもって、有名なコンサート
は大賀財団が年４回やるというような形で、日本国中にはいろんな施設がありますが、法改正
をしないでもできることが相当にあると思うんですね。芦有道路は、まだあるんですね、そう
いう災害のときの対応がなくても道路を造るという人もいると思いますけど、そういうのを多
いに活用して、その末に法改正を言わないと、先に法改正を言いに行ったら、「おまえのとこ
ろ、こんなことできるのにやってないじゃないか」と逆ネジ食わされる可能性がありますから
ね

445 ：堺屋太一：2014/12/13(土) 22:47:57.45 ID:???.net

イタリア人デザイナーの「ガエタノ･ペッシェ氏
フランク・ロイド・ライトは建物全体が関連したデザインに統一され、一つの生命体のように機能を持ち自然と一体化するという理念で有機的建築（Organic Architecture）を提唱したが、
オーガニックビルは「テラコッタ風」外壁・「コンピュータ制御の給水システムで管理される132個の植栽」と無理に環境と調和させているようにも感じてしまった。
例えばフランク･ロイド･ライトの代表的な作品、落水荘は森の中の滝を建築物の一部にしていることがすばらしいが、オーガニックビルは都心のど真ん中にあるので、
植栽で覆ってしまい熱反射を和らげたりすることのほうが面白いのかもしれない。
しかし132個の植栽は全て違う種類のものが植えられており、西に面しているにもかかわらず元気に育っているのは見事だし、
都市部には既に自然と呼べるものは無く、悪条件下では調和ではなく抵抗に映ってしまうのも仕方ないところ

446 ：名無し不動さん：2014/12/17(水) 18:24:28.61 ID:???.net

デザイン物件は公共事業か 一部のマニアくらいしか需要がないからな
事業としては成り立っていかんのよ

イラストレベルどまりでちゃんとした図面を描けない設計事務所って実在するからね。
賞を取ったりして結構名が知られているところでも。
１：しっかりした図面を描けないので現場で作業が止まりまくり
２：とにかく古いものを大切にせず安易に壊しまくる
３：見立てにこだわり本来の用途でない部品を使用してトラブル頻発
４：安直に他所のデザインを残念な形でパクる
５：耐久性を考えていないので数年で歪んで施主から訴訟を起こされる
自分のサイトで実績を発表しているところが多いけど、年を経るにつれて施工した土建屋が
絞られてきて最近はほとんど一社ってとこはヤバイです（トラブルが多くて逃げられてる）。

142 ：名刺は切らしておりまして：2014/12/16(火) 23:07:56.39 ID:50ttJCWM
デザイン重視の設計屋はどこもそうだろ ちなみに大手ゼネコンやハウスメーカーの技術者も
設計事務所丸投げだからまともな図面かけんからな

447 ：名無し不動さん：2014/12/18(木) 17:01:34.27 ID:???.net

低層階に市民も使える無料図書館を開設することや、公開空地など洗練されたデザインを採用し、容積率を上乗せできる同市の「都心部機能更新誘導制度」の適用を受けている。
ＬＩＮＥは当初数十億円の建設費用を見込んでいたが、ゼネコン側は百数十億円という見積もりを提示したもよう
金融緩和効果や公共工事の増加に加え、２０２０年の東京五輪開催決定で、建設・不動産業界が活況となっている。一方で、建設需要の急増や人手不足で建材・人件費が跳ね上がり、
入札不調や開発計画の縮小が相次いでいる。ＬＩＮＥ福岡社屋も、こうした活況ゆえの影響を受けているといえる

448 ：名無し不動さん：2014/12/19(金) 00:45:06.36 ID:???.net

神戸空港のターミナルビル建設工事に際しても胡散臭い話がある。コンペで神戸製鋼所の提案が採用され、落札価格は約39億6千万円。
神鋼が元請けとなり、竹中工務店、新井組、イチケン、湊建設工業（神戸市）の4社JVが施工した。計画では鉄骨3階建てだったが、
その後、設計変更で屋上の一部に4階を増設し、工事金額が当初予定の4割増の56億円に膨らんだ。
「当初、神鋼幹部は大変な赤字工事と嘆いていたが4階の増設で黒字になったらしい」（地元関係者）。それ以上に設計変更の理由に驚く。
隣接するポートライナー空港駅のせいで見晴らしが悪化。市議会からの「夜景の眺望が悪い」との要求が出たため、一部を4階建てに変更したのだという。
「ターミナルの屋上増設が突然浮上するとは考えにくい」（前出の関係者）。赤字覚悟の安値で受注しておき、後で設計変更して工事費を膨らまし黒字化するのは建設業界の悪しき慣行との指摘もある

449 ：名無し不動さん：2014/12/19(金) 15:18:18.02 ID:???.net

来月から始まる在日、帰化人強制送還祭りでどれだけの
人間が芦屋、西宮からいなくなるのかなw

450 ：名無し不動さん：2014/12/19(金) 16:14:58.23 ID:???.net

円安の影響をモロ受けた。経費も含め、数百万円の規模で違ってくる。ボクシングのような潤沢に資金があるわけではないプロスポーツは大きな影響を受ける」と、苦しい胸のうちを明かした
一方で、円安の恩恵を受ける人々もいる。
　卓球のワールドツアーファイナルの女子シングルで優勝した石川佳純（21歳、全農）は、賞金10万ドルを獲得して、「こんなにもらったことはありません。
もし時間があれば、家族や友達と旅行に行きたいです」と大喜びだったが、現在のレートだと日本円にして約1185万円。もし1ドルが100円台ならば100万円は違ってくる。
100万円あれば十分に友達との旅行は可能だろう。テニスの錦織圭の今季の獲得賞金は431万ドル。大会時期の為替によって左右するが、単純計算すれば、1ドル≒100円と1ドル≒118円では約8000万円も違う。
当然、輸出産業はプラスの影響を受ける。海外でプレーをしている日本人選手だ。ヤンキースの田中将大投手は、7年総額、1億5500万ドルという巨額契約を結んだ。
メジャーは、12か月の分割、もしくは、月2回の24か月払いなどで支払うが、マー君の年俸を1年に換算すると1ドル≒100円では、
22億1429万円が1ドル≒118円になると、26億1286万円となって約4億円も違ってくるのである。国内で税処理をすると、その分、税金がかかってくることになるが、
日本人メジャーリーガーの一部は、海外に設立した会社で経理処理をするなど節税対策をしている選手もいて円安の影響はプラスに変わるようになっている

451 ：名無し不動さん：2014/12/19(金) 23:08:06.41 ID:???.net

「わが社ではリニア建設を躊躇（ちゅうちょ）しています。というか、リニア計画への参入には後ろ向きです」
それは一体、なぜ？
「採算が取れるかが怪しいからですよ。おそらく受注したら、１�qあたり数十億円とか数百億円の枠での受注となるでしょう。
つまり、弊社がその額面以内で工事を終えられるかということです。
これまでの整備新幹線は、国と自治体のお金で建設されたから工費がオーバーになってもカバーしてもらえた。
だが、今回は違う。ＪＲ東海は、１９８７年の国鉄民営化の時に国から東海道新幹線を約５兆円で買い取りましたが、その時の借金がまだ約３兆円残っています。
そういう会社がＢさんが望むのも、やはりリニアは整備新幹線同様に国費や公費を投入すべきということだ全額自費負担でリニアの建設を手掛けるということは、
工期が延びて工費がかさんでも、最初の受注額以上はビタ一文、弊社には入りませんからね」

452 ：名無し不動さん：2014/12/20(土) 17:29:03.10 ID:???.net

一方、MBKはエグジット（出口）戦略として同社を上場するしかない。MBKが同社株式を同じく投資ファンドであるアドバンテッジ・パートナーズから取得したのが13年2月。つまり別ファンドによる2次買収だったわけだ。
その買収額は430億円ほどだったと推定されている。アドバンテッジはコメダの持ち分78パーセントを所有していたが、
コメダ創業者からの購入額は36億円、MBKへの売却による自社取り分は約257億円と推定できる。つまり約220億円の売却益を得たことになる。
では、1次取得者だったアドバンテッジが見事な売り抜けを果たしたその分、2次取得者となったMBKは高い買い物をしてしまったのか。
実際、MBKがコメダホールディングスの全株式を他のファンドや事業会社に相対で売却しようとすると、取得額の430億円をスタート金額とするのは難しい。
コメダの直近の年間経常利益額は14億円ほどであり、EBITDA倍率（時価で表されている企業価値が、年間に創出される企業のキャッシュフローの何倍になるかを示す。その会社を取得した時に何年分のキャッシュフローで賄えるかも意味する）は30倍以上、
つまり株式取得額の430億円を回収するためには30年以上の回収期間を要することになる。前述のとおり同社の設備投資額が少額なら、減価償却費もEBITDA計算上は無視できる範囲だろう。
一般的にM＆Aの適正額は、EBITDA倍率7倍程度とされ、積極的なM＆Aで日本電産の永守重信会長兼社長は「自分はEBITDAが10倍を買収の上限としている」と述べている
MBKはコメダを上場させて市場で株価を形成させ、その株価を基準として相対で持ち株を売却するか、市場放出するしかないのだ。
つまりコメダの上場準備はMBKのエグジット準備にほかならない。今MBKがエグジット態勢に入ったのは、「コメダの快進撃は今がピーク」と見たからではないか

453 ：名無し不動さん：2014/12/22(月) 17:14:37.03 ID:???.net

たとえば、個人経営のマンションやビルを法人にした企業なら、償却費やオーナーの報酬を取れば、
ほとんどが赤字だ。しかし、一年間に二百万円ずつ赤字を出していても、その土地の値段が一年間に
平均二千万円も上がれば、五年に一回ずつ根抵当権を引き上げて借入金を増やしても、何という
ことはない。結果として、赤字続きで借金は以前より増えたが、オーナーは大資産家になった、
という例がたくさんある。
そうした「値上がり経営」の中小零細企業が百万以上もあることを前提にして、日本の経済は
成り立ってきた。経常赤字企業が広く存在していることに、大企業もある程度は依存していた。
そんなビルで支店を営み、そんなマンションに社員を住まわせていたのである。
　それどころか大企業自身にも同じ体質と気質があった。社宅や福利厚生施設など収益につながらない
資産にも、盛んに投資した。収益にならなくとも資産価格が上昇し、含み資産の増加という形で
究極的には経営にプラスになると見ていたからだ。事実、第一次、第二次の石油危機を、二十年前に
買った社宅を売却することで切り抜けたという企業も少なくない。今も、不動産売却益や株式含み益を
抽出して営業赤字を埋めている企業や貸倒れ償却をしている金融機関は実に多い

454 ：名無し不動さん：2014/12/24(水) 19:06:52.72 ID:???.net

東京都財務局は24日、旧知事公館の一般競争入札を行い、43億6800万円で住友不動産が落札したと発表した。2008年に売却を決定してからまったく買い手がつかずにきたが、
松濤1丁目で2200平方メートルという恵まれた条件の土地もようやく市況の好転で買い手がついた。
都知事公館をめぐっては、石原慎太郎知事時代の2008年に、誰も住み手がいないことから、売却を決定した。電力料金、警備など費用面で年間200万円もの維持費がかかっていた。
2008年に48億円で買い手を公募し、複数の外国大使館へも呼び掛けたが売却はできなかった。さらには、2009年に33億5000万円の条件で公募したが、大使館需要はなく、また、民間の買い手も現れなかった。
公共財のために地方自治法で、大きな値下げでうることはできないこともあり、長らく塩漬けとなっていた。ただ、不動産市況が好転したことで、
一等地が少なくなっていることもあり、松濤1丁目でまとまった土地である知事公館にも注目が集まったようだ。

455 ：名無し不動さん：2015/01/04(日) 18:54:06.08 ID:???.net

会社が持株会制度を採用して、従業員に株を持たせようとする理由はひとつだけです。
安定株主を増やすこと,これだけです。
株をずっともってくれる人が増えると株価が下がりにくくなる為、経営者としてはそういう株主を増やしたいわけです。
福利厚生として持株会をアピールする会社もありますが、これは基本信じてはいけません。

456 ：名無し不動さん：2015/01/05(月) 14:00:53.61 ID:???.net

政府は、株式などの有価証券を計１億円以上保有する高額所得者に対し、
銘柄や時価を記載した書類を税務署に提出することを２０１６年から義務づける。
　海外で株式を売却する課税逃れを防ぐのが狙いだ。
　２６日召集の通常国会に、所得税法など関連法の改正案を提出する。
　提出が求められるのは、「財産債務調書」という書類で、年間所得が２０００万円超で、
有価証券を時価で総額１億円以上持っている個人が対象になる。有価証券が１億円未満でも、
不動産や預貯金、美術工芸品などを含めた総資産が３億円以上だと提出しなければならない。
全国で８万〜９万人が対象になるとみられる。
　調書には、有価証券は銘柄ごとに保有数や時価、取得額を記入しなければならない。
有価証券の保管を委託している金融機関の所在地や、美術工芸品などを保管している場所も書く必要がある。

457 ：名無し不動さん：2015/01/06(火) 11:51:08.85 ID:???.net

馬をいくらで買ったか、現役はどのくらいの期間だったかによって変わるよ
毎月の諸経費をざっくり60〜100万(100までかからないはずだけど)として
ヴィルーシーナは40ヶ月くらい現役だったから2500〜4000万
ヴィルーシーナは43350万円の賞金を稼いでるので
だいたい3350万円が諸経費で残りの4億から馬代を引いた金額が儲けだね

中央獲得賞金4億6,079万円のうち、佐々木（馬主）の取り分が80％らしいから
3億6,863万円だと思う。

１００％佐々木所有じゃなくて、ノーザンファーム関係者と半分ずつの権利持ちだと思うよ。
名義は佐々木でも、実質共同所有。
最初から引退後はノーザンに戻す約束で半分だけ所有権を売る。
大手の牧場の良い馬はそういう売り方しかしない。勝手にどっかへ持って行かれたら困るから。

じゃあヴィルシーナに付ける種牡馬とか口出しできんの？
仔が生まれたら真っ先に買う権利もらえる程度？

458 ：名無し不動さん：2015/01/09(金) 13:56:59.46 ID:???.net

この辺で砂浜が残ってるのは甲子園浜と香櫨園浜(御前浜)と塩芦屋ビーチくらい
浅瀬の干潟(ひがた)は河川の生活排水の有機物を分解してくれるが、周囲が閉鎖的で潮の流れが悪かったり、有機物流入が許容量を超えれば海がリンや窒素で富栄養化し、植物プランクトンが増えすぎ赤潮が発生したり、
赤潮で死滅したプランクトンが沈殿、嫌気性ヘドロとなり硫化水素が発生、海底が貧酸素水塊となり青潮発生で生き物全滅みたいなことがおこる
去年も御前浜で青潮は発生してるし随分前に芦屋ベランダで青潮発生し魚が浮いてきた
時期的に9月〜10月強い風のあと
原因はヘドロなんだが、ヘドロを浚渫したところでヘドロを産むメカニズムを解明しないとまたヘドロができる。
つまり生活排水を止める。干潟を造成する。ヘドロを砂で覆いアマモなどを育て酸素量をふやす、閉鎖地域の海水の流動化などの対策がいる。
芦屋は下水道普及率100％でリンや窒素を除去する高度処理下水処理場があるといいながら、実は大雨の時河川に汚水垂れ流しである。
岩園町と42号線から下の地域って未だに合流式下水道だから家庭の雨水と汚水が同一配管使ってるので大雨の時溢れた汚水が芦屋川、宮川に流れるのだ。
南芦屋浜水道や宮川でチヌやハゼ釣ってる奴は便器の中で釣りしてんだから涙目だなｗｗｗ
まあそれはいいとして、甲子園浜はもともと高度成長期の波に乗ったとある市長のせいで埋め立てられる運命だったが、市民が根強く反対し今では干潟がシギやチドリの鳥獣保護区になってる。
これに反対してなかった西宮市民は四日市ぜん息のにのまえになってた。

459 ：名無し不動さん：2015/01/09(金) 13:57:42.35 ID:???.net

干潟にはアサリやゴカイがいて生物の多様性と海水の浄化、アマモなどの藻場は魚の産卵場になる。
そういう海域がなく、防波堤や埋立地で海流を堰き止め、垂直護岸で囲まれた海岸線だけの深江〜遠矢浜のあたりは海がドドメ色で悪臭をはなつ。
干潟がいかに重要かわかると思う。
芦屋シーサイドタウンがあるあたり、昔は打出海水浴場がありその後香櫨園海水浴場にとってかわり香櫨園遊園地から移設した音楽堂などがあり随分賑わった。
戦争前は青々とした松並木に覆われ、イワシ、マダイ、ハモなどの好漁場でもあった。
鳴尾には苺畑が多くあり、室戸台風の塩害で全滅したためこういうのの影響で沖の防波堤ができた。
香櫨園海水浴場は昭和30年代後半に水質悪化で閉鎖。
それと共に漁師の漁業権放棄などがあり周囲の埋立開発が進んだ。
自然に不要なものはなく人間の都合で取り除けば、不都合がおこりやがてその必要に気付かされるときがくる。
科学が追いつき下水の高度処理技術やヘドロの再利用技術などが開発されようやく近年、干潟の重要性に気付き出した。
大成建設の英虞湾での浚渫土を利用した干潟造成事業など参考にぜひ、甲子園浜にで実施してもらいたい。 http://www.taisei.co.jp/giken/topics/1196408576695.html
こういう流れで甲子園浜がよみがえればどうなるか？
つまり今現在、甲子園浜で紀州釣りしてるおっさん。君はアマモの上に水中で分解されないヌカをまきちらすことになるわけだ。
集魚剤の成分表をみれば炒りヌカと書いてますね。○ヌパワーの裏みてごらん。
ヘドロの上の砂にようやく芽吹いた藻場。その上に富栄養化させる有機物の不法投棄。毎日毎日同じ場所。干潟による有機物分解の処理能力超えたらどうなるか。藻場が全滅したら魚はどこで産卵するの？
赤潮青潮発生でまた死の海へ。

460 ：名無し不動さん：2015/01/09(金) 14:36:12.54 ID:???.net

�@　合流式下水道
【長所】
・布設する管が１本で済むため、施工が容易であり、また経済的である。
・少しの雨であれば、雨水の汚れ※1も浄化センターで処理することができる。
※1：雨の降り始めに合流管に入ってくる雨水(＝初期雨水[しょきうすい])は道路上の汚れ(＝きょう雑物)が混ざっているため汚れの程度は大きいです
【短所】
・大雨で雨水の量が増えると、雨で希釈された未処理の下水やきょう雑物が雨水吐[うすいばき]から公共用水域に放流されてしまう。
・道路上にある集水桝[ます]を通して下水の悪臭が出てくる。

�A　分流式下水道
【長所】
・大雨の時でも汚水は、全て浄化センターで処理することができる。
【短所】
・雨水の汚れ※1は、そのまま河川などへ放流される。
・布設する管が２本必要となり、道路幅が狭い場所では施工が困難であり、費用も大きくなる

461 ：名無し不動さん：2015/01/09(金) 22:26:50.09 ID:x1xkzWF9e

デベ側では、長期修繕計画書というものを作成しているはずなので見せてもらいましょう。
５年後１０年後にどの程度の修繕費が必要となり、そのためには５年後１０年後に
修繕積立費をいくらUPしないといけないかを試算した計画書です。

ちなみに、関西では、管理費、修繕積立費を最初は安くしておいて、５年後１０年後
に上げるのが通例です（関西人は安さに目がいくので）。
関東では、最初から高めで将来あまり上がりません。

462 ：名無し不動さん：2015/01/15(木) 15:13:24.07 ID:???.net

資産を持っている人は、その資産を運用することでさらに富を増やすことができます。例えば2億円の資産がある人が、利回り5％の債券や株式にお金を投資すると、年間で1000万円の収入を得ることができます。これは働いたお金ではありませんから、
いわゆる不労所得ということになり、しかも元本の2億円はなくなっていません。つまりお金持ちの人は、お金を減らすことなく、毎年、資産が生み出すお金で自身の資産を増やすことができるのです。
これに対して、一般的な労働者は、自分が働いた対価としてお金をもらいます。もし毎年、給料が増えていき、年収が1000万円を超えれば、2億円の資産から不労所得を得ている先ほどの資産家よりも年間に稼げる金額は多いことになります
（資産家が運用している2億円の元手はここでは考えないことにします）。つまり、経済が成長し、給料が増えるスピードが資産運用の利回りを超えていれば、資産のある人とない人との格差は縮小するわけです。
しかしピケティの分析によると、過去数百年間にわたって、資産からの収益が所得の伸びを上回っており、資産を持つ人と持たない人の格差は拡大してきたそうです。
しかも、これから先は、所得の伸びが鈍化すると予想されており、格差はさらに拡大する可能性が高いということです
もっとも、この理論に対しては反対意見もあります。資産運用の世界にも厳しい競争があり、利回りが高い優良な投資案件にはお金が集中しますから、資産の蓄積が進むと結果的に収益が下がってくるという現象も観察されています（収穫逓減）。
また資産の中には、使い物にならなくなってしまうものもありますし、リーマンショックのような事態が何度も発生すると、資産を毀損してしまうこともあるでしょう。

463 ：名無し不動さん：2015/01/15(木) 17:44:48.60 ID:???.net

ヌカは水中で分解されますよね。 しかも比重が軽いから堆積しにくい。
ヌカは水中で浮遊している間に微生物が付着して、いわゆる活性汚泥の状態になる。
つまり、むしろ水質浄化作用を発揮する。
また、栄養塩はかならずしも害悪とは限らない。瀬戸内海の海苔類生産高が高いのは栄養塩の恩恵。
もしヌカがそれほど悪いものであれば和歌山の紀州釣りはとっくに廃れていたのではないでしょうか。

464 ：名無し不動さん：2015/01/15(木) 18:22:31.99 ID:???.net

代表的な金融商品（投資先） は主に３つあって、
�@不動産　
�A株式
�B債券
不動産には現物と不動産を証券化した投資信託（reit）がある。
世界市場に分散投資したいならETF（上場投資信託）のRWOやRWX、IYR
などがある（米国ETF）　
株式ってのは平ったく言うと、会社の所有権をバラ売りしたもの。
会社の流動資産、固定資産、利潤は株主の物。
債券は簡単にいうと金貸し。

投資方法にも色々あるけど、よく言われるのは分散投資。
これってのは、世界市場全体で見れば長中期的に経済は成長してきたし、
これからも成長すると考えられるので、ならば世界市場を丸ごと全部買えば
いいという理屈。（ウォーレン・バフェットはこれを”無知に対するリスクヘッジ”
と揶揄している。これに対し橘玲は”経済学的に最も正しい投資法”と賛美している。

日本人は戦後からバブルにかけて盲目的に銀行預金＋自宅不動産という
資産運用しかしてこなかったが、これからは自分で自分の年金を運用する必要がある
（世界に一つしか無い黄金の人生設計より要約）

岩井克人によると資本主義の本質は差異の利潤化。初期は価格差、
現代は情報格差が利潤（カネ）に変わる。（そういう意味で情報商材の
出現は歴史的な必然）これらの差異（市場の歪み）は株式市場を始め、
我々の生活空間のありとあらゆる場所に落ちている。
（臆病者の為の株入門より）

465 ：名無し不動さん：2015/01/15(木) 18:29:01.29 ID:Aecc+6T5.net

株式投資で知っておいて損しない概念にPBR（株価純資産倍率）と ROE（株主資本利益率）がある。株式っていうのは、会社の所有権を
発行した株式の数に分割してバラ売りしたもの。例えば、会社が 10億円の不動産と10億円の現金と10億円の在庫を持ってたとして、
この会社の資産は30億っていう計算になる。一方でこの会社が、 3000万の株式を発行していたとする。株式が会社の所有権をバラ売りした
ものなわけだから、この株式の価格は30億÷3000万＝100円でないと
おかしいことになる。でも株ってのは市場で取引されているので、買いたい
人間の数と売りたい人間の数のバランスで価格が決まる。
つまり今の理論価格（PBR１倍）より安い時に買えばいいということ。 （これが世間でいうところの割安株投資）
ROEっていうのは簡単に言うと利回り。つまり、さっきの会社が一年間に ９億の利益を上げていたとする。そうすると、ROEは９億÷30億で
33パーセントとなる。会社が全額内部留保したとすると、理論株価は
10年で10倍、50年で10万倍。これがアインシュタインが言うところの、
最も偉大な発見、複利の効果ってやつで、ウォーレン・バフェットおじさん はこれを利用して世界一のお金持ちになった。

466 ：名無し不動さん：2015/01/15(木) 18:30:28.17 ID:???.net

ROEが高い企業は米国に多い。これはアメリカの企業が、株主の利益を 第一に考えているから。日本では、企業は社会に貢献し、従業員を
養うものとの考えが強いため、ROEが非常に低い。比較的マシな某衣料会社、某家具会社
でも17パーセント前後。世界一排他的な国日本に進出できている高ROE米国企業
はおすすめ。VISA、スタバ、ケロッグ、コカコーラ、マクドナルド、
フェイスブック、Amazon、ナイキ、マイクロソフト、アップルなどなど。
（Amazonは去年は赤字だけど）この中でも、KOとMCDとMSFTはバフェットが
いうところの消費者独占型（キャッシュカウ企業）＝その会社が提供する
製品が全世界でデファクトスタンダード化、数学のモデルで言うとポリアの
壺化していて、市場をあらかた支配してしまっている状態なので買って ずっと持っておくと良いと思われる。
KOMCDMSFTに共通するのは、決して製品そのものは良いものでは無いということ。
コカ・コーラが健康に良くないのは論を待たないし、マクドナルドより
旨いハンバーガーなんて世界中に掃いて捨てるほどある。マイクロソフトの
windowsはアップルMacに比してクラッシュしやすく、ウィルスに弱い。
（工学部の教授でウィンドウズを使っている人は稀。それくらいウィンドウズは
製品としては☓）なにが言いたいかというと、良いものが売れるとは 限らない、ということ。

467 ：名無し不動さん：2015/01/15(木) 18:56:02.64 ID:???.net

日本の場合は、海外の分散投資の方法は通用しないよ。
去年は２０％も円安になって、世界中の株があがったから、債券やREIT,世界の株に
分散しとけばすごい儲かった。だから、今はそういうので安全だと勘違いしてしまう。
でも、日本は世界の中でも極端に特殊。
日本株に投資しても、たとえば２０００年の日経平均は２万円なんだから、
いまだにマイナス。
アメリカやドイツ株なんて歴史上の高値圏だから、過去のどんな高値で飛びついた
人も、儲かってるわけだが、日本だけ違う。
海外債券や不動産投資をしても、たとえばドル円なら９０年代には１６０円、
２０００年代でも１４０円ってのがあって、海外で３−４％の利回りを稼いでも
為替でドカンとヤラれる。 つまり外債や海外不動産でも安全ではない。
かといって、日本国債はほとんど金利がないから、もう、投資先がないんだよね。
だからアメリカなら資産運用の大半が株や債券、不動産なんだが、日本の 主力は、銀行預金。
だから、こうやれば絶対安全っていう投資がないんだよ。
去年よかったから、みんなが、世界の株と債券とREITに分散しとけば、十分
稼げるという錯覚が起こるんだが、これから為替や株がどう動くかは中長期では 予想できない。
だから、いつでも柔軟に変化できるように、世界の株のETF、世界の不動産のETF、
新興国株ETFをちょっと混ぜるとかにするのがベスト。
ETFなら、もし、予想と逆に行ったときに、３０秒でポジションを解消できるからね。
あと日本株はチャートを見ながら柔軟に運用すれば、まだまだ稼げるけど

468 ：名無し不動さん：2015/01/19(月) 01:28:52.30 ID:???.net

バーナードリーチは実用より美学的関心を優先させた純粋芸術としての陶芸に対し、実用的な日用陶器を作ることを擁護した。リーチは陶磁器に重要なのは絵画的な絵柄でも彫刻的な装飾でもなく、
日用品としての用を満たす器の形状や触覚だと考えた。このため、リーチの制作スタイルは1950年代から1960年代のミッドセンチュリーのアメリカ合衆国でカウンターカルチャーやモダニズム・デザインに大きな影響を及ぼした。

ルーシー・リー電気式陶芸窯から生み出されるその軽く薄い作風に対しては、強い火と土窯から生まれる日本風の重厚なものに強く傾倒していたリーチから手厳しい批評
しかし、独自の方向性を大きくは変えることなく模索を続け、やがて、象嵌や掻き落しによる線描や釉薬、
緻密な成分計量に基づく理論的工法などによる独特の繊細かつ優美な作風を確立した。リーチものちにこれを認め、推奨するまでになっている。

469 ：名無し不動さん：2015/01/20(火) 01:36:35.13 ID:???.net

【内容】
円安、株高だけど不動産が一番オイシイ!
ふつうの会社員が働かないで年収3000万円!
唯一、会社員が圧倒的な有利なのが「不動産投資」なんです! 現在の日本はバブル経済の頃以上の金余り状態になっています。
信じられないかもしれませんが、お金は余っているんです。そして、そのお金は私たちの給料に還元されるわけでなく、
不動産などに流れこんでいるのです。
低金利の今、信用のある会社員なら年収に関係なく、確実に「不労所得」を得るチャンスが来たのです。
「自分で働かなくても、安定的に収入を得られる方法はないか?」
「50歳で引退しても、サラリーマン時代と変わらない収入を得られる方法はないか?」
「年金代わりになる収入源を、自分で作る方法はないか?」
「安定した収入を得ながら、家族とゆっくり過ごす時間はないか?」
――そんな妄想を叶えてくれる方法を、全て公開します!

470 ：名無し不動さん：2015/01/20(火) 01:38:02.93 ID:???.net

・新築一棟木造アパート派であること。（金融機関の融資が出やすい）
・中古物件は購入しない。（設備の劣化でお金が掛かるため）
・新築アパートと言っても既に建っているものを購入するのではなく、土地から仕入れてプランニングする。
・RC造物件は価格が1億円を超えてくるため、出口（売却）で苦労する点と、コスト（修繕費・税金等）が高いため避ける。
・基本的に築15年までの売却して利益を確定させる（木造は法定耐用年数が22年と短いので、時間が経過すると金融機関の融資が付き辛い）
・一棟の戸数は8戸以上であること。戸数が少ないと抜けたときのダメージが大きい。
・店舗、事務所ビルはやらない。区分マンションも旨みが薄いため、最初から一棟物件を推奨。
・駅から徒歩15分以内での立地重視。
・基本的にシングルタイプ。ファミリータイプはクリーニング代等が高額になるのでやらない。
・1つの工場や大学等に入居者を依存しているようなエリアは企業や大学の撤退でダメージを食らうので避ける。
後はこの本のある意味「キモ」でもありますエリアについては、やはり「人口の減少」について言及し、戸数で見れば需要に対して供給は過剰である点も認めておられます。
ですが著者はそれでも「本当に入居者のニーズに応えた物件はむしろ少ない。過剰なのは真のニーズに応えていない物件だ」と一刀両断！

471 ：名無し不動さん：2015/01/20(火) 01:39:11.57 ID:???.net

まず北海道は「寒冷地としての特別な費用が掛かる」点から余計な出費が増えるとして対象外としています。
続いて東北エリアは今回の震災で多大なダメージを受け、復興の予定が未だ見えないことから対象外。
次に「名古屋」です。名古屋はJR名古屋駅の西側エリアが地価の安い未開発エリアとして推奨しています。
名古屋では元々、相続対策等で地元の建設会社と組んでの建設が多かったため、賃料が全体的に高めのため、差別化が出来るとしています。
さらに「大阪」です。大阪は土地を購入してアパートを建てるという手法があまり広まっていないので、名古屋と同じく差別化が図れるエリアだそうです。
「京都」は文化都市にして古都なので、埋蔵文化財や景観条例等の法令で建てられる建物が制限されてしまいます。それが他の都市との違い。
ですが、全国一学生の多い都市である点と、近隣の「滋賀県」の大津や草津も抱きこんで構想すれば十二分に成功できるエリアだそうです。
「神戸」は灘区・東灘区等の高級住宅街のあるエリアは避けて、西の「垂水区」「長田区」「須磨区」を推奨。
そして著者のお膝元である「九州」では勿論、福岡です。特にJR博多駅の西側エリアが便利で、著者もそこに物件を集中しているそうです。
他では九州新幹線の開業で便利になった「熊本」。熊本市は新たに政令指定都市に仲間入りしました。
鹿児島も平地が少ないので元々のアパートが少なく、差別化が図りやすいエリアになるとのことです。
他には「浜松市」「岡山市」もエリアが絞りやすい土地だそうです。「四国」「山陰地方」は残念ながら上がってませんね。

472 ：名無し不動さん：2015/01/22(木) 15:38:48.99 ID:???.net

田舎の山林や空室だらけの収益物件などは、資産価値もなく換金も難しいため、相続人にとっては迷惑な資産でしかないからだ。「争族」とよく言われるが、
相続をきっかけに家族同士の戦いが起きるが、子供の人数分に戸数を割り当てれば、無駄な争いも回避できるだろう。
しかし、立地の良いタワーマンションならば、資産価値、換金性ともに高く、相続人ももらってうれしい資産ということになる。その点はタワーマンション節税の最大の利点である。
タワーマンションを相続した場合には被相続人が亡くなってすぐに売却せずに、じっくりと保有しながら賃貸に出すなどして少なくとも数年間は保有して売却をする。
とにかく、課税逃れの意図を表に出さないような行動が必要になる

相続税対策の富裕層や投資目的の外国人たちが買い進めているタワーマンション。昨今の東京の新築マンション相場をリードしてきた存在だが、相続税対策のために買い求める富裕層は注意が必要だ。
40階の部屋を購入した方が手持ち資産（特に現金）の圧縮ができる上に、相続税評価も抑さえることができているために、事情を知る税理士や富裕層はすでに利用していた。
しかし、メディアにも徐々に取り上げられるようになり、さらには、相続税を含めた税制改正が行われるタイミングも重なったことで、タワーマンションの特に高層階は売れに売れた。
さて、なぜ、相続に有効かと言われる点だが、取引価格は高層階になればなるほど高額だが、相続税としての評価額は一律であるために、相続評価額にギャップが生まれる。例えば次のような例だ。
--- Ａマンション-----分譲価格----相続税評価額
5階--70平方メートル--6000万円---1500万円
40階--70平方メートル-8000万円---1500万円

かつては知る人ぞ知る節税方法だったこの方法も、実は過去には失敗例もあり、天国から地獄に突き落とされることもある
国税不服審判所による主な認定事実は次のとおり。
・マンションの購入目的は相続税の節税のため。
・父親名義で購入したが、息子がマンションを売却するまでの間に、このマンションを訪れたことはない。実際にはたまに窓を開け、水を流しに行く程度だった。
・相続人はマンションを購入した翌日には、売却を依頼する一般媒介契約を締結していた

473 ：名無し不動さん：2015/01/22(木) 16:01:27.48 ID:???.net

全国の賃貸派を置き去りにしてマンション購入した理由は
買った理由
（1）　私の場合、いつも物件をほぼピンポイントに絞っての家探しなので、賃貸だけでなく中古分譲も視野に入れたほうが、選択肢が広がるから。今回、ちょうど対象物件内から手頃な間取り、方角のものが出た。
（2）　アベノミクスの効果が出たら出たでデフレからインフレへ。出ないと出ないで、国家債務の問題が噴出して、
いずれは、輪転機グルグルでの返済作戦になり、どっちに転んでもインフレになりそう。　ゆえに低利の長期固定金利ならば、お金を借りれるだけ借りておいたほうが、トクに思えたため。
（3）去年末からのアベノミクス相場のおこぼれで、頭金を捻出しても、それなりに手元に投資資金が確保できて、自分の個人B/Sの中で不動産に過重にウェイトにはならずに済みそうになったため。
といったところでしょうか。
私のような人間が出来るだけ巨額の借金をするには、家を買ってフラット35を物件価格の90％まで申し込むのが王道です。今回は、フラット35の審査も通ったので、
固定金利2.05％で35年融資をロックインしました。頭金を払おうと思えば、もっと払えたのですが、それでは今回のディールの意味がないので、フラット35の上限である90％まで申し込みました。
正直、これまでの家賃支払額　＞＞＞　ローン支払額＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税であります。これまでの家賃との差額は、各種インデックスファンドやETFでも積み立てて行こうかなと思っております。
もし、万が一、引っ越したくなっても賃貸に出した場合の想定家賃は、（ローン支払い額＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税）に対して、120％〜130以上はキープできそう（プロの不動産投資でいうDSCRってやつですね）なのと、
中小企業金融円滑化法のありがたーいご配慮により、今やフラット35で買った物件を賃貸に出すことは、住所変更届けを出すだけで可能になっておりますので、モビリティ確保の観点からも問題ないと判断しました。もちろん、空室リスクはありますが。

474 ：名無し不動さん：2015/01/22(木) 16:13:48.74 ID:???.net

心情的には、さあ来い！東京オリンピック！　ハイパーインフレ大歓迎だぜ〜！と言ったところです。
まあ、今回思ったのは、当たり前ですが、住宅ローンの本質は、でっけえ信用取引だな、ということと区分所有のマンション購入って要するに、
高級スポーツクラブとかゴルフ場の会員権みたいな もんだなあ。権利の購入であって、フィジカルに「自分のもの」とかいう実感はよくも悪くも全然ないわけであります。
今回のマンション購入にあたってはこの本↓と
マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)沖有人朝日新聞出版
のらえもんさんの「マンション購入を真剣に考えるブログ」と、湾岸マンション中古ナビが大変に有用でございました。ただいまマンションをお探しの方には激奨しておきます
http://wangantower.com/
http://wangan-mansion.jp/

475 ：名無し不動さん：2015/01/22(木) 16:44:02.98 ID:???.net

投資家におすすめの街・賃貸・分譲マンションPart12 - 2ちゃんねる

http://anago.2ch.net/test/read.cgi/stock/1416530818/l50

476 ：名無し不動さん：2015/01/23(金) 21:05:57.16 ID:???.net

山林で数haや1ha以下の細切れの土地は有効な使い道も少ないし管理も放置になり勝ちだ
山林なら最低でも数千〜数万haの規模でまとまらないと効率的な運営ができない
今後の国土保全を考えると山林にかかる固定資産税や治山税みたいな公課を高くして
管理意欲の薄い民有地は公有地に所有権を移転集約していくプログラムが必要だと思う

山林所有は思ったより大変そうだな。
間伐するために伐採業者を依頼すると一株切るのに\５万はくだらない。
固定資産税は小銭程度だが、管理費はバカにならんよ。
放置したためにトラブルを起こした場合、（傾斜地の土砂災害、倒木による周辺家屋破損 送電線の切断等）賠償金問題も発生するしな。

伐採する前に樹木の種類と性質を知っておく必要がある。
沿岸部の傾斜地の別荘地等に自生しているような常緑樹の類（ウバメガシ、マテバシイ、スダジィ等）は株から切っても次から次へと萌芽更新する。
再生力も極めて強く、上へ上へ伸びて巨大化し樹冠をつくるので常に薄暗い。
地面に日光がささない為潅木はおろか下草すら生えない為土がむき出しになり
土壌も悪くなる。成長も早く巨大化してからでは手がつけられない状況に陥る
ブナ科は定期的に間伐や枝打ちをしないとやっかいな種類だよ。 伊豆半島などで見かける放置された別荘地が良い例。

桜や松、杉などは伐採すると必ず枯れ朽ち果てる。切り詰める場合、処置は重要。
処置しないとあっという間に枯れて倒木や土砂流出の原因になる。
山林の樹木を伐採するのであれば、坊主のままにしないで（特に傾斜地）
面倒でも適当な高さの木や苗を植林すべし。
全国に広がる放置山林が土砂災害の原因にもなっているらしい。
山林所持者は自分の山林の樹木にもう少し関心を持ったほうがいいと思うよ。

477 ：名無し不動さん：2015/01/25(日) 17:51:50.23 ID:???.net

フジタのサイバーの株だけで考えると４半期の株の配当が１億６８００万円で、
仮に同じ配当金額で１年とすると、１億６８００万円×４期＝６億７２００万円となり、
所得税が約４割、住民税など他の税金を加算すると、ざっと、
６億７２００万円×０．５＝３億３６００万円になります。 半分は税金で持ってかれます。
さて、この３億３６００万円ですが、自由に使えるもんかな？と疑問です。
というのは、サイバー株の追加発行の時の引き受け割り当て分とかの為に貯金したりとか、
はたまた、サイバー株を買い増しするのか、何らかの形でこの配当は、サイバー株維持の為の資金としなければいけないように
思います。いわば、サイバー株に追われる生活です。
病院でも常に最新医療機器を導入しようと考えれば億単位で予算が要りますから、病院経営維持のため、
医療機器購入代金に追われて苦しい生活が続く事があります。
規模や株の保有数が大きいと、個人資産でも、維持の為、青息吐息になる側面があるのではないでしょうか。
サイバーに固執しなければ別ですが。

478 ：名無し不動さん：2015/01/26(月) 21:10:23.66 ID:???.net

大阪都市圏の古い郊外住宅地といえば阪神間、北摂、帝塚山などが挙げられる。しかしこうした場所の大規模な近代住宅建築の多くがマンションや小さな分譲住宅に分割されてしまいかつての面影を殆ど留めていない。
　しかし浜寺公園駅の東部に所在する、昭和初期に浜寺土地株式会社によって開発された浜寺昭和町界隈では現在でも点ではなく面として巨大な数寄屋の豪邸の美しい街並みを見ることができる。
芦屋や近くの帝塚山、あるいは京都都心のように景観が破壊されなかった理由は、都市計画法第9条第1種低層住宅専用地域に指定されており「マンション※」建造が不可能なせいだろう。
浜寺を歩くと高層の建造物が全く無く、日当たりが良くて、気持ちの良い感じがする。「マンション」は文化財建造物と景観を完全に破壊する。伝統ある高級住宅街に醜悪で貧乏臭い「マンション」などいらない。
この地区は瀬戸内海の海流により風向きが良いため大阪市内に比べれば空気の汚れはぐっと少なくさわやかです。また夏場の体感気温も都市に比べて低くなっています。
また水道水も地下水利用の割合が高く、大阪市のような激烈な不味さはありません

479 ：名無し不動さん：2015/01/27(火) 23:01:17.81 ID:???.net

日本のＧＰＩＦ（年金積立金管理運用独立行政法人）が、世界の不動産市場で主要なプレイヤーの一つになるのではないかと注目を集めている。
120兆円以上の運用資産総額を誇る世界最大の年金ファンドだけに、リスク性資産へ目を転じたことで海外不動産の購入に注目が集まる。
ＧＰＩＦの基本ポートフォリオは昨年10月に、国内債券35％、国内株式25％、外国債券15％、外国株式25％に変更された。よりリスク性資産で積極運用を目指していくことが確認された。
昨年11月末時点でのポートフォリオと運用額は次のとおり。
国内債券：49.61％　64兆9282億円
国内株式：18.23％　23兆8635億円
外国債券：12.14％　15兆8863億円
外国株式：17.41％　22兆7828億円

◆目的
・安定収入　56％
・多様性　　31％
・インフレヘッジ　6％
・高リターン狙い　6％
◆組み入れ比率
・11〜20％　33％
・1〜10％　 53％
安定収入狙いで、10％程度を組み入れる。つまり12兆円程度が直接的に不動産保有するか、かもしくはＲＥＩＴなどの証券で間接的に保有するという予想だ。その際の望ましい投資地域としては、北米が約7割と圧倒的に高い割合となっている。
北米の不動産そのものに価格の割安感はないものの、妥当性から見れば外れが少ない点などが評価されているのか

480 ：名無し不動さん：2015/01/29(木) 15:21:25.31 ID:???.net

　上場企業トップが今年受け取る配当金のランキングを東洋経済がまとめ、10億円以上は8人で、1位はソフトバンク社長の孫正義氏で92億4840万円になることがわかった。
これは、東洋経済オンラインが、同社が発行する「会社四季報」などを基に、1株あたりの配当金から予想配当金として算出したもの。結果は、次のようになる（左から氏名、会社名、配当予想金、配当性向）
1　孫正義　　ソフトバンク　　92億4840万円　6.8％
2　柳井正　　ファスリ　　　　73億5593万円　32.6％
3　鈴木郷史　ポーラオルビス　23億8176万円　106.6％
4　永守重信　日本電産　　　　17億6903万円　26.2％
5　前澤友作　Ｓトゥデイ　　　14億5460万円　35.9％
6　里見治　　セガサミー　　　13億4477万円　244.4％
7　田中良和　グリー　　　　　11億2195万円　11.8％
8　西河洋一　飯田グループ　　11億2051万円　51.0％
ほとんどが創業者であり筆頭株主である。特に1、2位の孫正義氏、柳井正氏は日本を代表する大富豪であり、現在も会社の事業規模を世界に向けて拡大を続けようとしている。
5位の前澤氏、7位の田中氏はともに30歳代。6位の里見氏は先日、自宅から銃弾が見つかるという刑事事件も発生している。
珍しいのは8位の西河氏で、筆頭株主でもなく創業者でもない異色の存在でもある。飯田グループは建設会社6社が統合したものだが、
西河氏はグループのアーネストワンのトップだった。グループ内では売上高の割合も高く株式割り当ても多くなり、株主順位は2位で個人筆頭株主となっている。
他に若手では9位に、コロプラ創業者の馬場功淳氏で、9億7685万円となっている。

481 ：吉本隆明：2015/01/30(金) 13:52:09.00 ID:???.net

人間は住むことについていえば、とても不可解なこだわりをもっている。ことさら不毛な土地に執着したり、わざわざ飢えるために貧寒な土地を求めて住んだり、ほとんど正常な判断を絶する不可解な非合理な衝動をもった動物に思える。この理由はなかなか説明できない。
でもたしかなことは、人間はかならずしも、物が豊かに手に入り、居心地のよい生活ができ、気候も温和でしのぎやすいところに住みつくとはかぎらないことだ。
　そんなことをいうわたしも、大学をでてからこのかた、日暮里・谷中のあたりに前後四、五年、田端界隈に前後五年、御徒町に三年ほど、文京団子坂に十年以上、本駒込に十二年ほど住みついてきた。
よくかんがえると、山手環状線の御徒町、上野、日暮里、田端、駒込駅の内側を出ないで、こだわりつづけたことになる

482 ：名無し不動さん：2015/01/31(土) 22:47:06.79 ID:???.net

田舎の実家がまさに屋敷だったが、 家屋から庭からメンテに金かかりすぎ
相続の時に誰も維持したくなくて押し付けあい
土地に価値ないと悲しいぞー

483 ：名無し不動さん：2015/03/25(水) 20:17:15.66 ID:???.net

　芦屋学園の内部関係者らによると、同学園には2005年度決算時点で総額103億円もの現預金、有価証券の保有資産があった。しかし、8年後の13年3月時点では、保有資産の90億円以上が不透明なかたちで喪失してしまったというのだ。
前理事長は昨年3月、「体調不良」を理由に突然辞任した。前理事長の招聘で芦屋学園中学・高校の校長を務めていた、ラグビー元日本代表としてマスコミにもよく登場する大八木淳史氏が現在は理事長を務めている。関係者が語る。
「事態を憂慮した学園の教職員たちが、不透明な学園経営について理事会に『公益通報書』を提示し、雲散霧消してしまった100億円近い保有資金の巨額喪失について説明を求めていますが、理事会側は明確な回答をしていないようです。
さらに所管官庁の文部科学省も事態を察知したようで、学園に対し『経営改善計画書』の提出を求めたという話も流れています」
しかし、依然明確な経営改善の方向性は教職員側に示されていない模様で、卒業生や教職員たちは告発の動きを進めているようだ。
「さらに内部文書などによると、芦屋学園は資産喪失の状態であるにもかかわらず、学園の土地を担保に5億円の借り入れを昨年度に行っているというのです。教職員らはこれも問題視して交渉を再三求めていますが、理事会側は頑として応じず、学園内は紛糾状態に陥っています」（

484 ：名無し不動さん：2015/03/26(木) 17:19:50.49 ID:???.net

土地をたくさん持っているトップ500社
トップは三菱地所、「オールド」企業の潜在力
http://toyokeizai.net/articles/-/56029

485 ：名無し不動さん：2015/03/27(金) 15:49:37.87 ID:???.net

一億総不動産屋になったから、何を言うても、何百万平米とか、 後楽園何個分とか、そういう面積で言いたがる。
糸井 入れ物だけに値段がある。
堺屋 そのとおりですね。値段でも言う。総工事費何兆円とか。 そういう、円と平米から逃れたいんです（笑）。
糸井 （笑）何の単位になるか、わからないですけどね。単位のつかないものでしょうね。
堺屋 単位のつかないニューユニットが、おそらく何年かのうちにはできるんでしょう。
糸井 はい。バリューということですね。
堺屋 それはね、万国博覧会だったら、どのパビリオンがよかったかと、入場者数と感動度をかけあわせるんですね。
糸井 感動度っていうのは何ですか？
堺屋 出てきた出口のところでアンケート調査をして５段階に書かせるんです。
それでおそらく、感動度というのは、くりかえしでわかるんじゃないかと

486 ：名無し不動さん：2015/04/02(木) 17:11:06.33 ID:Z70djauP.net

市立中央病院評価委員会のブログ読んだけど
病院が多くて利用が少なく赤字というのは初めて聞いた。
なんで新聞とかが書かないんだろ。
まあこのブロガー住民投票党の人だけど。http://keizai21.seesaa.net/

487 ：名無し不動さん：2015/04/12(日) 18:55:30.37 ID:4WMfnNt0.net

甲陽学院・６４回生のホモの風呂内伸晃とＳＥＸをした唯一の女性↓

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　,'今から犯罪者の風呂内伸晃とＳＥＸをするのね。ドキドキするわ。
　　　　　　　　　　　＼　　　　＼ 　 　, -‐ ''"￣｀｀´丶ヽ、　i　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　i
　　　　　　:::::::::::::::: : :　　　　　　 　／　　 i　　　il　　　　＼ i　　あたしシャワー浴びるからベッドで待っててね。出来れば、前科・２犯の風呂内伸晃の子供を産みたいわ。　　　　　　　 i
　　　　＼　　　　＼　　　　＼　　/　　ﾉ　i　l　　ヽ　　 l　i　ヽヽ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 r
　　　　　　::::。　　　　:::::::: :　　　i　 i　　/.|　　/ヽ　ﾍ　i　l 　 }　` ー ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ´
　　　　　　　　　　＼::::　　　＼　|,　ﾉ ´/-┼／　レ'__ヽﾊ.|　/!
　 　 　　　　　　　　　　　::::。　　 |　 .ノ　　 ' 　　　＿ ｀　ﾚ'　l
　　　　　＼　＼　 　 　　＼ 　 　 |　 i|　￣｀ 　 　' {_ﾟj'r　ﾉ　ｲ
　::::。　　　　　: ::::: ::　　　　　　　/ハ ',　　　　 ,　　　　 /　/ﾉ　　　ヾ
　 　 　　　　　　　::::::::::::　　＼　　　!,ｲ＼　　ー‐　　, ｲ イゝ　　ヽ
　　　　　　::::。 　　　::::::::::::::: : ,r─' ' ヽ!' `ー　　　くハレ'　;;　　。
　　　　　　　　　＼　＼　　　/　　 ''-､　　　　 _,,,,....｀r‐‐''-､　ヽ　　　ヽ
　　　　　　　　　　　　　　　/　　　　　　　　　´　　　　ヽ　　ヽ　　　　o　　 ,,
　　　　＼　　＼　:::: 　 　/　　 r'　ι　,‐　　　ι　 　　ｌ 　　 .|
　　　　::: ::: : 　　　　　　/　　/　　　　lﾞ　　　　　　　　 │ 　　!　。
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488 ：名無し不動さん：2015/04/16(木) 18:55:43.18 ID:???.net

朝日新聞社が東京創業の地、東京都中央区銀座6丁目に新ビル「銀座朝日ビル」（仮称）
を建設すると発表した。
地上12階、地下2階の建物には、ラグジュアリーホテル、商業施設が入り、2017年秋に完成する予定だという。

朝日の不動産ビジネスは、すでに大阪では成功を収めている。
朝日は大阪のビジネスの中心地、中之島に大阪本社が入る高さ200メートルのツインタワーを建設中だ。
東側の「中之島フェスティバルタワー」は2012年11月に完成。
地上39階、地下3階の巨大ビルには大阪本社以外にも2700席を誇る音楽ホールが入り、
16階から36階までのオフィスフロアもテナントでほぼ埋まっている。
西側には「中之島フェスティバルタワー・ウエスト（仮称）」が2017年に完成予定だ。
こちらは地上41階、地下4階建てで、26フロアのテナントオフィスを用意する。
上層階には銀座と同じく最高級ホテルが入る。朝日新聞関係者がいう。

「入るのはリーガロイヤルホテルを運営するロイヤルホテルです。
1部屋の面積は50平方メートル以上と広く設定し、料金は1泊4万〜6万円。
会社もプレスリリースで“大阪最高のラグジュアリーホテルを目指します”と発表するなど、高級路線を謳っています。
ツインタワー完成後のテナント料収入は、2棟合わせて年間100億円を想定している」

莫大な不動産収益の背景には、国のバックアップがある。
中之島地区は小泉内閣時代に創設された「都市再生特別地区」に指定され、様々な規制が緩和される。
朝日はこの制度を利用し、容積率を従来の1000％から1600％に増やすよう申請し認められた。
これによりテナント料は増収、さらに資産価値も大幅に上がったのである

489 ：名無し不動さん：2015/04/16(木) 18:56:23.60 ID:???.net

有価証券報告書によれば、朝日新聞グループの事業の柱は大きく分けて
「新聞出版事業」、「賃貸事業」、「その他の事業」の3つ。
2014年3月期の売上高は、新聞出版事業は前期比1％減の4380億円。
営業利益も23％減の66億円と減収減益だった。
一方の賃貸事業の売上高は17％増の165億円、営業利益も16％増の27億円。

賃貸事業は売り上げこそ本業の4％程度だが、利益は本業の40％も稼いでいる。
コストパフォーマンスもすこぶる良い。
新聞出版事業には正社員、臨時社員など合わせて7373人いるが、賃貸事業はわずか128人。
社員1人当たりの利益は、本業が約90万円なのに対し、賃貸事業は約2100万円になる。
2014年下期の部数が前年比5.87％減の約710万部と低迷する中、
これだけオイシイ商売なのだから歴史ある創業の地であっても丸ごと1棟
不動産ビジネスを始めようというのはうなずける。朝日新聞は、ホテル建設についてこう話す。

「旧ビルが築50年を迎え老朽化したため建て替えることになりました。
事業のスキーム等は関係者と詰めている段階です」（広報部）
前出の朝日関係者がいう。
「ツインタワー建設はリーマンショック後の不動産不況のなかで進められ、“賭け”といわれた。
結果的にはアベノミクスにより不動産が高騰したおかげで利益が出た。
紙面では安倍政権を批判しますが、会社の経営は安倍さんに足を向けて寝られない状態です

490 ：名無し不動さん：2015/04/18(土) 09:52:17.24 ID:U1DWNMLr.net

尼崎市内の某医院長へ。

ＪＲ芦屋駅近くの飲食店のトイレをイタズラしまくって、出入り禁止になった件において、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。
そのイタズラの内容は初老の男性医師のする事ではありません。

泥酔した勢いで、トイレ内の練炭を便座に擦り付けまくっただけでは無くて、トイレ内の脱臭剤を分解して、トイレの水に流し込みまくって、他のお客様が使用出来なくしたそうですね。

店長が厳重に注意をしたにも関わらず、その某医院長は同じイタズラ行為を３日に渡って、３回連続で繰り返して、同店への出入り禁止を命じた店長に対して、

某医院長は「店長は合気道をしているそうだな。俺の柔道と対決しようぜ！」と他のお客様の前で、喧嘩を売ったりもしたそうですね。

医師としても超最低です。繰り返し申しますが、この文面を見ていたら、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。

491 ：名無し不動さん：2015/04/24(金) 00:11:12.74 ID:VNz1OMpV.net

あなたの考えを政治に反映したいなら参加することです。
住民投票党は党員党友無料です。
しかも提案や文句は言い放題。多数決を取りますが。
西宮から立候補してるので見てみたら。http://www.c-sqr.net/c/cs53739/

492 ：名無し不動さん：2015/04/24(金) 00:37:25.00 ID:W2YOgBNE.net

尼崎市内の某医院長へ。

ＪＲ芦屋駅近くの飲食店のトイレをイタズラしまくって、出入り禁止になった件において、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。
そのイタズラの内容は初老の男性医師のする事ではありません。

泥酔した勢いで、トイレ内の練炭を便座に擦り付けまくっただけでは無くて、トイレ内の脱臭剤を分解して、トイレの水に流し込みまくって、他のお客様が使用出来なくしたそうですね。
店長が厳重に注意をしたにも関わらず、その某医院長は同じイタズラ行為を３日に渡って、３回連続で繰り返して、同店への出入り禁止を命じた店長に対して、

某医院長は「店長は合気道をしているそうだな。俺の柔道と対決しようぜ！」と他のお客様の前で、喧嘩を売ったりもしたそうですね。
医師としても超最低です。繰り返し申しますが、この文面を見ていたら、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。

493 ：名無し不動さん：2015/04/26(日) 15:30:59.12 ID:???.net

黒澤明　成城 4-16-25
ハイネス成城一〇三

494 ：名無し不動さん：2015/04/28(火) 16:36:40.03 ID:???.net

「海の見える家に住みたい」とういうのが、わたしの長い間の夢であった。
　　　・・・（中略）・・・
　最初わたしは海岸の近くに住んだ。だが、塩害などに悩まされ、結局、一キロあまり奥へとひきこんだ。
　平坦地であるために、もちろん家から海は見えない。それが残念であった。なんとか海から離れて海が見えないものか。
　山が海に迫った町にでも移ればよいが、この町に未練がある。この町に住んだまま、窓から海が見たい。
　「子供みたいなわがまま」と笑われたが、その夢がようやく変則的に叶った。駅近くにマンションが建ち、七階に仕事部屋をとることができたからである。
　ビルの高さを借りるとはちょっとカンニングめいた気もするが、それでも、窓からの海の眺めに抗し切れなかった。
　そこから海岸まで、やはり一キロあまりある。だが、高さに助けられ、窓から真南に海を望める

495 ：名無し不動さん：2015/04/29(水) 11:41:34.92 ID:oKqqATjU.net

938 ：怒るでななし：2015/04/22(水) 20:40:12.89 ID:SVV42P/r

芦屋町内の某飲食店長へ。

ＪＲ立花駅近くの病院のトイレをイタズラしまくって、出入り禁止になった件において、正式に書面で同病院の院長に深く謝罪しなさい。
そのイタズラの内容は初老の飲食店長のする事ではありません。

泥酔した勢いで、トイレ内の練炭を便座に擦り付けまくっただけでは無くて、トイレ内の脱臭剤を分解して、トイレの水に流し込みまくって、他のお客様が使用出来なくしたそうですね。
院長が厳重に注意をしたにも関わらず、その某店長は同じイタズラ行為を３日に渡って、３回連続で繰り返して、同店への出入り禁止を命じた院長に対して、

某店長は「院長は合気道をしているそうだな。俺の柔道と対決しようぜ！」と他のお客様の前で、喧嘩を売ったりもしたそうですね。
人としても超最低です。繰り返し申しますが、この文面を見ていたら、正式に書面で同病院の院長に深く謝罪しなさい。

942
>>938
店長と医院長を置き換えて、該当する某医院長が書き込んだんだろ。
思い切り笑った。

496 ：名無し不動さん：2015/04/29(水) 20:39:30.58 ID:???.net

有名なのは、昔から日本人向けの歓楽街が形成されているタニヤ通りと、日本人居住の高級マンションが多く建つスクンビット地区だ。
当然、日本人が経営するカラオケ店やマッサージ型風俗店などがひしめいており、暴力団関連の店も多数存在している。
「彼らは、暴力団のフロント企業のような存在です。わざわざタイで風俗店を開くのは、マネーロンダリングが目的といわれています」（同）
日本で薬物売買などを行い、そこで稼いだお金をタイに持ち込み、風俗店を運営する。そして、そこで得た利益をまた日本に還流させていく、という仕組みだ。
風俗店に限らず、日本人向け歓楽街で居酒屋やレストランなどを経営して成功する例も出てきている

497 ：名無し不動さん：2015/04/30(木) 17:44:09.30 ID:???.net

不動産業界のタブー、「囲い込み」とは何か？　不動産売買の場合、個人の「売主（うりぬし）」は不動産販売業者に依頼して、
物件を売りに出す。そしてその業者が直接「買主（かいぬし）」を見つけられた場合、売主と買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができる。
ちなみに手数料率は宅建業法（宅地建物取引業法）で定められており、売買価格の３％＋６万円＋消費税となる。
例えば５千万円の物件の場合は、１５６万円＋消費税だ。
このように業者が売主と買主の双方から手数料を受け取れるパターンを不動産業界では“両手取引”と呼んでいる。
両手の場合、上記の例なら手数料収入が３１２万円＋消費税へと倍増する仕組みだ。
しかし現実には不動産業者１社で買主を探すのは非常に困難。そこで売り手と買い手をスムーズにつなげて速やかに売買を成立させる仕組みがある。
まず、“元付（もとづけ）不動産”と呼ばれる売主側の業者はレインズ（不動産流通機構）という機関に
売り物件の情報を掲出する。それを“客付（きゃくづけ）不動産”と呼ばれる全国の仲介業者が閲覧して、広く買主を探せるようになっているのだ。
まとめると、一般的な不動産売買取引は以下のような流れとなる。
（１）買主が“客付不動産”に希望する物件の条件を提示
（２）“客付不動産”はレインズの情報を見て、買主の条件に近い物件をピックアップ
（３）その物件について“元付不動産”に問い合わせる
（４）両者の条件が折り合えば売買成立
といった感じだ。この場合の手数料は売主から元付不動産へ、買主から客付不動産へと
それぞれ売買価格の３％＋６万円＋消費税が支払われる。この取引形態を業界では“片手取引”と呼んでいる。
しかし、大手の元付不動産業者たちは「囲い込み」という手口で売主や買主に不利益を与えながら強引に“両手取引”を成立させているのだ！

498 ：名無し不動さん：2015/04/30(木) 17:44:55.25 ID:???.net

その手口は以下の通り。
（１）売主から物件を預かり、レインズに物件情報は上げるものの一般向けの広告は打たず、意図的に放置する
（２）レインズで物件情報を見た客付不動産から問い合わせがきても「今、商談中のお客さんが入ってるから案内できませんね」など
とウソを言って突っぱねる（これが物件の「囲い込み」行為に当たる）
（３）「この価格じゃなかなか売れませんね」と売主を脅し大幅な価格変更に同意させる
（４）相場よりかなり安い物件に変身させ、ようやく自社ホームページや広告などで一般向けに物件情報を公開する
（５）価格競争力の高い物件なので、客付不動産業者に頼らずとも容易に買主が見つかり、売主と買主の双方から手数料をゲットできる！
以上が「囲い込み」という不正手口だ。
本来、売主や買主が受け取るはずの利益をかすめ取るやり方で、実に悪質。大きな反響を呼んだのもうなづける。
これを長年放置してきた不動産業界の腐敗はこれからまだまだ暴かれていきそうだ。

499 ：名無し不動さん：2015/05/01(金) 02:52:57.86 ID:???.net

マンションの駐車場は、敷地内平置きか機械式が大半であるが、「パークシティ浜田山」では車はすべて地下の駐車場へ格納されるよう設計されている

500 ：名無し不動さん：2015/05/01(金) 21:20:42.95 ID:???.net

嫉妬される位ならまだいいが小金持ってると判ると
ロクでも無い連中が寄ってくるからなあ。
詐欺とかなら自分がしっかりしてれば対処できるが
泥棒とか押込み強盗とかだと敵わん。
超富裕層ならセキュリティにも金かけられるんだろうけど。
億越え程度だったら金無いマス層のフリしてるのが一番。

501 ：名無し不動さん：2015/05/02(土) 19:15:36.94 ID:BqOuV9iX.net

尼崎市内の某医院長へ。

ＪＲ芦屋駅近くの飲食店のトイレをイタズラしまくって、出入り禁止になった件において、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。
そのイタズラの内容は初老の男性医師のする事ではありません。

泥酔した勢いで、トイレ内の練炭を便座に擦り付けまくっただけでは無くて、トイレ内の脱臭剤を分解して、トイレの水に流し込みまくって、他のお客様が使用出来なくしたそうですね。
店長が厳重に注意をしたにも関わらず、その某医院長は同じイタズラ行為を３日に渡って、３回連続で繰り返して、同店への出入り禁止を命じた店長に対して、

某医院長は「店長は合気道をしているそうだな。俺の柔道と対決しようぜ！」と他のお客様の前で、喧嘩を売ったりもしたそうですね。
医師としても超最低です。繰り返し申しますが、この文面を見ていたら、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。

337 ：「名無しわざとか？」とかイヤミを言われた：2015/04/30(木) 15:41:59.42 ID:xyKn+e/e938 ：怒るでななし：2015/04/22(水) 20:40:12.89 ID:SVV42P/r

芦屋町内の某飲食店長へ。

ＪＲ立花駅近くの病院のトイレをイタズラしまくって、出入り禁止になった件において、正式に書面で同病院の院長に深く謝罪しなさい。
そのイタズラの内容は初老の飲食店長のする事ではありません。

泥酔した勢いで、トイレ内の練炭を便座に擦り付けまくっただけでは無くて、トイレ内の脱臭剤を分解して、トイレの水に流し込みまくって、他のお客様が使用出来なくしたそうですね。
院長が厳重に注意をしたにも関わらず、その某店長は同じイタズラ行為を３日に渡って、３回連続で繰り返して、同店への出入り禁止を命じた院長に対して、

某店長は「院長は合気道をしているそうだな。俺の柔道と対決しようぜ！」と他のお客様の前で、喧嘩を売ったりもしたそうですね。
人としても超最低です。繰り返し申しますが、この文面を見ていたら、正式に書面で同病院の院長に深く謝罪しなさい。

942
>>938
店長と医院長を置き換えて、該当する某医院長が書き込んだんだろ。
思い切り笑った。

502 ：名無し不動さん：2015/05/05(火) 01:45:40.65 ID:wSNwUQYh.net

,,;f::::::::::::::::::::::ヽ
　　　　　　　　　　　i::::::::/'" 知 ヾi
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　　　　　　　　　　　|r-==（　｡);（　｡)
　　　　　　　　　　　(　ヽ　　:::__)..:: }
　 　 　 　 ,＿＿__／ヽ　　ー==　;　 　　　 |⌒`'､__ /　/　　
　　　 {　　　　￣''ｰ-､,,_,ﾍ＾　| 尼崎市内の某医院長へ。

ＪＲ芦屋駅近くの飲食店のトイレをイタズラしまくって、出入り禁止になった件において、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。
そのイタズラの内容は初老の男性医師のする事ではありません。

泥酔した勢いで、トイレ内の練炭を便座に擦り付けまくっただけでは無くて、トイレ内の脱臭剤を分解して、トイレの水に流し込みまくって、他のお客様が使用出来なくしたそうですね。
店長が厳重に注意をしたにも関わらず、その某医院長は同じイタズラ行為を３日に渡って、３回連続で繰り返して、同店への出入り禁止を命じた店長に対して、

某医院長は「店長は合気道をしているそうだな。俺の柔道と対決しようぜ！」と他のお客様の前で、喧嘩を売ったりもしたそうですね。
医師としても超最低です。繰り返し申しますが、この文面を見ていたら、正式に書面で同飲食店の店長に深く謝罪しなさい。

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503 ：名無し不動産：2015/05/06(水) 00:11:15.76 ID:3EvxaJa8.net

信じられない医師が存在する。↓

尼崎市内の某医院長は患者様の病名を吹聴するだけでは無くて、患者様の国籍（在日など）
部落・同和地区出身などを吹聴しまくっている。

在日の患者様の事を、「半島の人」　部落・同和地区の患者様の事を、「ＥＴＡ（えた）」と
堂々と吹聴しまくっている。

医師としての問題では無くて、人間としてのモラルの問題と思う。

貴様の様な奴は、最初から医師などにはならないでくれ！

504 ：名無し不動さん：2015/05/07(木) 13:56:40.90 ID:???.net

※都市が、前都市的なものと出会うドラマ
　１．都市自体が前都市的な空間に挿入される　　高山文彦『地獄の季節』　　宮部みゆき『理由』　　ニュータウンの自殺
　２．田舎から人が都市に出てくる　　小津安二郎『東京物語』
　　　都市から人が田舎に行く　　　　 四季派　　宮本輝『避暑地の猫』

505 ：名無し不動さん：2015/05/08(金) 00:17:22.93 ID:E6zgv9dn.net

>>503
虐待性人格..少なくないよな..

506 ：名無し不動さん：2015/05/11(月) 17:02:44.74 ID:lPcSNCwq.net

西宮の越木岩神社隣接土地のマンション計画により磐座が破壊されようとしています。 署名が足りません…

【ﾏﾝｼｮﾝ建設で】越木岩神社【磐座破壊の危機】 [転載禁止]©2ch.net
http://hello.2ch.net/test/read.cgi/kyoto/1430476492/l50

越木岩神社の磐座の調査と保存を求め賛同してもらえる方々の署名
ttp://iwakura.main.jp/news/20150419_news/newst_20150419.html
＞期限は、第一次締め切りは５月１４日、最終締め切りは５月３１日です。
＞ご協力をお願いします。

＞「神社がその土地を買えばいいでしょ」って意見に。夙川学院が経営難で越木岩神社側は買い戻すつもりで交渉したが、いつの間にか開発業者が先に買い上げ。
＞詳細不明だが他の学院の土地の経緯からして癒着くさい

＞西宮市長は越木岩神社の宮司様に、お祓いして磐座を動かせないかと言ったらしい。

＞5月8日
＞そうそう、マスコミに記者会見も2回ほどされたそうですが、市長に邪魔(報道規制)されたそうです。
＞やはり西宮市長がこの件で一番のクズだと感じました。癒着の話もまんざら嘘ではないかも。
＞読売さんはまだ食い下がってるようですが、記事には出来ていないよう。

507 ：名無しさん：2015/05/13(水) 17:46:13.94 ID:ZUyolacy.net

>>503
それ守秘義務違反
普通、医療免許剥奪ですよ

508 ：名無し：2015/05/15(金) 00:36:01.33 ID:xSz0BI87.net

>>503
信じられない医師が存在する。↓

>患者様の国籍（在日など）
部落・同和地区出身などを吹聴しまくっている。

患者さまではない。患者だよ

＞在日の患者様の事を、「半島の人」　部落・同和地区の患者様の事を、「ＥＴＡ（えた）」と
堂々と吹聴しまくっている。

劣悪エタはエタ。朝鮮は朝鮮

医師としての問題では無くて、人間としてのモラルの問題と思う。

＞貴様の様な奴は、最初から医師などにはならないでくれ！


余計な御世話

509 ：名無し不動さん：2015/05/16(土) 20:03:59.42 ID:+jlgbs0CQ

　出雲安来は神聖な場所だ。

510 ：名無し不動さん：2015/05/22(金) 12:31:08.22 ID:???.net

【不動産】森トラスト社長「東京オリンピックの後は、日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きる」 [転載禁止]©2ch.net

1 ：海江田三郎 ★：2015/05/22(金) 10:47:22.77 ID:???http://toyokeizai.net/articles/-/70570

「東京オリンピックの後は、日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きるのではないか」――。
不動産大型売買の取引額が「ミニバブル」と言われた2007年の水準に近づくなど、
足元は活況を呈する不動産市場。ただ、「この好況期はいつまで続かない」と警鐘を鳴らすのが、不動産大手・森トラストの森章社長だ。
独自の戦略眼を持つことで知られる森トラストは、昨年8月に推定1300億円で取得した「目黒雅叙園」を、
わずか5カ月後の今年1月に、中国系政府ファンドに1430億円で売却し、短期間で首尾良く利ザヤを稼いだ。
当初は「あまりにも高値で買った」（アナリスト）と批判していた業界関係者を黙らせた。
独自路線をひた走る不動産デベロッパーの経営トップは、不動産市場の“今”と“これから”をどう見ているのか。

――不動産市場はオフィスビルの賃料が改善基調にあり、マンション価格も上昇しています。この好調はいつまで続くのでしょうか。
足元は非常にいい状況だ。都市開発の場合、オフィスビルもマンションも旧耐震基準の問題で建て替えなければいけない物件があるので、
そういう側面からも底堅い実需がある。また、低金利や円安基調、それと相続税対策などを背景に、
買い手の投資意欲も強い。不動産価格は当面上がっていくだろう

511 ：名無し不動さん：2015/05/22(金) 12:38:17.51 ID:???.net

前期の業績は売上高2069億円、営業利益318億円という高収益で、営業利益のうち4割を不動産事業が占めた。時には映画事業を上回った期もある。
新宿だけでなく、名古屋や大阪、博多など、主要都市に数多くの物件を所有。ほとんどが映画館として購入したものといっていい。
これは戦前から昭和30年代にかけ、小林氏の「百館主義」の下、全国に映画館の用地を次々と購入したことに由来する。百館主義とは、
全国に100の映画館を造ってチェーン化し、映画界の川下を押さえる戦略だ。
半世紀以上前の用地取得が、ヒットの有無で激変しやすい“水物”の映画事業を下支えする、不動産事業の礎となった
所有物件の多くが一等地だ。再開発でテナントを探せば、ホテルや飲食、小売業をはじめ、需要は旺盛。実際に前期の空室率は0.5％でフル稼働に近い。
ただし、所有物件は売却せず、再開発する方針を貫く。実は東宝の持つ賃貸等不動産は簿価が極端に低く、含み益は全上場会社でも8位にランクインするほど、
多額の“遺産”を受け継いでいるのだ。設備も多くは減価償却が済んでいる。
http://toyokeizai.net/articles/-/67775?cx_click_related_pc=4

512 ：名無し不動さん：2015/05/23(土) 02:08:32.12 ID:???.net

１９６０年前後は農村の人口過剰と首都圏の工業発展により、東京への人口集中が著しかった。東京から首都機能を移転して東京の人口過密を防ぐ計画はあった。
地方農村に首都移転という巨大プロジェクトがスタートすれば、ゼネコン（土木事業会社）に大きな利益が転がり込み。その公共事業そのものが真の目的であった。
いくつもの首都移転計画は提案されたものの、どの計画も土地の買い上げ経費や、他の候補地との調整の問題が解決できず、すぐに消えてしまった。
計画の具体例
１９５９年−東京湾新東京造成論（加納久朗住宅公団総裁）／東京湾の一部を埋め立て、そこに官公庁や皇居などを移転する。　　
１９５９年−ネオ東京プラン（産業計画会議）／東京湾の埋め立て地には皇居は移転せず、工場・住宅・官公庁を移転する。
１９５９年−横浜遷都論（都留重人一橋大教授）／農地・台地の広がっていた横浜（当時）に、首都を移転する。
１９６０年−中央道遷都論（日本生産性本部郷司浩平）／富士山麓までの中央道沿線に国会・官公庁を移転する。
１９６０年−「富士の都」建設案（磯村英一東京都立大教授）／富士山麓に国会を移転する

513 ：名無し不動さん：2015/05/28(木) 18:49:48.84 ID:FtyIli+r.net

名ばかりの医療安全推進室
先週入院し、芦屋市民病院で手術を受けた。
手術前日の手術の内容の説明、同意は担当医でなく研修医が行なった。
不安になって担当看護士に確認すると手術は担当医がしますといわれた。
ナースステーションで他の看護士に確認しても担当医がしますといわれた。
手術時に上半身の麻酔はしなかったので担当医が私の右側に立ち、最後まで右側に立っていた。
私の手術した部分は左側の横でなぜ研修医が左に立っているのか理解できなかった。
手術後に手術の内容を確認したいと病院事務局に問い会わにせると、しばらくして、担当医師に確認したが問題なく手術は完了しているといっている
と返答された。納得できないのでどこに確認すればよいか教えて欲しいと電話を切ると、その後担当医から連絡があり、右に立つほうがしやすい
とか、切るのは私で、縫合は私と研修医で半分づつしたと言われた。説明の内容に納得することができないので、芦屋病院に私の疑問に答える期間はないですかと担当医に伝えると、連絡させますと言いって電話を切った。
その後、市芦屋病院医療安全推進課大原主観から電話があり、手術の内容説明に疑問があると伝えたら、医師の説明は正しいといわれた。
手術の内容を把握しているかと尋ねると、把握していないといわれた。
このような話は電話ではと大原主観が言ったので、後日伺うので調べておいてくださいとお願いした。
今日うかがうと、内容は調べていないし、内容のことは一切言えませんので医師から直接聞くしかありませんと言われました。

朱シュ実の内容に疑問を抱き

514 ：名無し不動さん：2015/05/31(日) 22:35:27.57 ID:???.net

....ここで書き置きは終わっている。

515 ：名無し不動さん：2015/06/03(水) 20:51:44.94 ID:WyfTp0DG.net

本日、芦屋病院の医師から手術時における研修医の手術にどの程度かかわれるのかをお聞きしました。
執刀医が許可すれば研修医は手術のすべてをできるそうです。
執刀医がまったく関わらなくても問題ないとのことでした。
執刀医とは手術に主に関わる医師と理解していましたが、間違っていたようです。
手術前に研修医が手術に関わるのでないかと心配し、看護士、ナースステーションに確認しましたが執刀医は研修医ではありませんときかされました。
しかし、手術では研修医がかなり関わったことに対して意義を唱えましたが、手術前に研修医に手術して欲しくないとはっきり断る必要があったといわれました。
執刀医が誰かをを何度も確認したのは無駄でした。
手術前に研修医が手術にかかわるなら、どのようなことをするのかを確認して嫌なら断る必要があることを学びました。
医師に研修医は手術に手伝いとして参加すると説明を受けたときは単に助手をするのだと思いました。また、そのような説明でした。
同意書に署名しましたが、研修医が手術する説明はありませんでした。
研修医が手術するなら、どのような医療行為をするのか事前に説明し、意思確認すべきと思いますが、芦屋病院はその必要はなく、
患者自ら知識をもって研修医が助手をすると言われたときに、単に助手ではなく手術することもあることを理解し、それが嫌ならはっきり断るべきであり、
そのことを理解できないで手術を受ける患者が悪いようです。
研修医と経験を積んだ医師とどちらに手術してもらいたいか患者の答えは明らかと思います。

516 ：名無し不動さん：2015/06/03(水) 20:55:25.77 ID:???.net

国土の狭い日本は成長に使える“土地”があまりないように思われがちだが、実はそうではない。さまざまな規制があるために、
土地の活用が制限されてきた。たとえば都市計画法で規制されている市街化調整区域。これを取っ払ってしまえば、大都市圏の土地供給はほぼ無限になるのだ。
規制権限を中央から自治体に委譲すべき
減価償却期間をこの20年間に建設されたものに関しては半減する。減価償却期間が短縮されれば、
コストが増えるので節税効果後があるうえに、償却はキャッシュフローが一気に増すので、生保など民間の投資マネーも入ってきやすくなる
そもそも容積率がなぜ重要かといえば、それが不動産の価値を決めるからである。不動産の市場価値は、商業的に貸し出し可能なスペースがどれくらいあるかで決まる。
土地の面積に対して容積率400％なら延べ床面積（建物すべての階の床面積の合計）は4倍、800％なら8倍。そこに投資してペイするかどうかで、
その建物の商業的な価値が弾き出される。今の時代は、容積率次第でその土地が生み出す富が規定されるのだ。そうした観点からすれば、
日本の都市では容積率によって創出される富がまだまだ少ない。容積率が低すぎるのである
世界ではそれぞれのコミュニティで容積率などの建築基準を決めている。街の景観を守るためにドイツでは庭木を勝手に切れないし、
スイスのインターラーケンでは観光地のイメージを損ねないように「2階の窓からゼラニウムの花が表に垂れるように植えなさい」というルールがあったりする
結局は役人のさじ加減の範疇で収まっている。役人の目こぼし程度の緩和ではなく、もっと大胆に権限を自治体に委譲するくらいでないと、
成長戦略にはならない。「容積率、建蔽率、高さ制限など、すべてにおいて、都道府県に権限を委譲せよ
権限を中央から各自治体に委譲するといっても、安全基準や街並み基準などは従来よりも厳しくすべきだろう

517 ：名無し不動さん：2015/06/07(日) 13:19:02.06 ID:???.net

洲本市西部の海岸で崖の崩落が進み、海岸沿いにある別荘地の家屋が相次いで海に転落していることが
自治会関係者への取材で分かった。浸食は現在も進んでいるといい、住民は抜本的な対策を求めるが、
海岸管理者の兵庫県は「所有者らによる崖の補強工事など条件が整わないと護岸整備はできない」と説明。
本格的な台風シーズンを前に、打開策を見いだせない状況が続いている。（岡西篤志）

洲本市五色町都志万歳の「五色浜ビスターハイツ」。自治会によると、５０年ほど前に民間業者が開発し、
約６０区画を販売。神戸や大阪などの人が別荘などとして購入し、現在も約２０世帯が建物を所有する。

住民によると、入居当初は切り立った海岸に沿って砂浜が広がっていたが、冬場に強まる風や波、
大雨などで粘土質の部分の浸食が進んだという。阪神・淡路大震災で地盤がさらに緩み、
１０年ほど前からは基礎部分を失った家屋が十数メートル下の砂浜に転落し始めたという。

崩落の危険があるため、海岸に近い建物に住民はいないが、内陸部にある一部は自宅として使われているという。
自治会も浸食を食い止めるため、波打ち際のコンクリート護岸整備を県などに要望してきた。

県はこれまでに(1)海と崖の間にある「水没民地」を県に寄付する(2)民間でのり面を補強工事する−
を護岸整備の条件として自治会側に提示。住民側は「基礎となる護岸がないのに崖の工事は進められない」と主張。
一時的な対策として県は約８００万円かけて約２００メートルにわたり消波ブロックを設置したが、
護岸整備の具体的な計画は進んでいないという

518 ：名無し不動さん：2015/06/13(土) 14:10:59.86 ID:???.net

ギャンブルというのは必ず胴元が儲かるようになっており、ギャンブルをする人によって勝った負けたの波はあっても、その勝ち負けを平均すれば胴元以外は必ず負ける事になります。
では株式などの投資はどうか？
単純に考えれば株価が上がるか下がるかは「50：50」であり、儲かる確率は50％と言えます。
これは投資には基本的に胴元が存在しないためですが、厳密には取引毎に手数料が発生するため勝率は50％弱となります。
これはギャンブルなどで使われる「還元率」という見方で言うと100％に近い数字なのですが、では多々あるギャンブルの還元率はどうなっているでしょう？ ギャンブルの還元率
右図のようになっており、こう見るとギャンブルの中ではパチンコの還元率80〜90％は頑張っている方ですね。
ひどいのは宝くじやtotoなどのサッカーくじで、50％以下の還元率になっています。
ただしこの二つは当選金が大きく、しかも自分で当選する確率を上げるために出来る事は何も無い、極めてお手軽なギャンブルなので、ファンが多いのも事実です。

519 ：名無し不動さん：2015/06/13(土) 17:43:48.63 ID:???.net

農家の跡取りか。確か切り売りしながら貸家等で相続税払うためだけに働いてたよね。資産はあつても使える金は少なく毎年自転車操業で税金に追われてる金持ち貧乏の典型。

520 ：名無し不動さん：2015/06/15(月) 20:29:21.23 ID:???.net

山崎正和
「『場所』のない時代の不安と憧れ」2012年
最近の「田舎暮らし」を求める都会人の意識は、かつての別荘地ではなく、永住生活を覚悟しているようであり、
都市においては昔のような特権意識を持ちえない市民の一種の不安からくるものか。
　「ITが展開する世界は場所がまったくない世界である。隣人がどこにでもいて、どこにでもいない世界のなかで、自由を極めた人類はあえて田舎の不自由を憧れ、
みずからの居場所を確認したいと願っているのかもしれない

521 ：名無し不動さん：2015/06/15(月) 22:52:38.29 ID:???.net

財務省は１５日、東京・大手町の国有地を大規模に再開発して超高層ビルを建設し、民間に売却すると発表した。


　国有地売却としては初めての手法で、過去最高となる２０００億円を超える売却額を見込んでいる。
　再開発するのは、東京都千代田区大手町２丁目にある旧東京国際郵便局や逓信総合博物館などの跡地
民間部分を含めると約２万平方メートルの広さ。
　国が国有地を売却する場合、通常は土地だけを売るが、東京駅に近くてオフィス需要も高いため
再開発後に売却したほうが高く売れると判断した。
　３５階建てと３２階建てのツインタワーで、２０１８年７月に完成を予定している。
国は３２階建てビルの事務所部分を所有する。テナントの選定は信託銀行などに委託し、
不動産会社や投資ファンドなどに売却する予定だ。３５階建てビルは、日本郵政グループとＮＴＴグループが所有する。

　国有地の売却で、高額だったのは、東京・六本木の「防衛庁檜町庁舎跡地」で約１８００億円で売却した例がある。
この土地は「東京ミッドタウン」として再開発された。

522 ：司馬遼太郎：2015/06/17(水) 19:48:42.84 ID:???.net

＜横浜が神戸と異なるのは、多くの文学作品の舞台になったということである。さらには、作家そのものをこのまちは幾人も生んだ。横浜の都市成分に、そういうものも、あるいは含まれているのではないか。＞
＜たしかに、このまちは日本の他の都鄙と異なっている。都市に含有されている「成分」というべきものが多様で、
こういうまちに育って成人したひとびとは、倫理的な骨組みや美的な皮膚感覚、さらには自己のなかの世界像が、どこかちがってくるにちがいない。＞
＜三島由紀夫はその生立ちにおいて横浜とは無縁だが、その「午後の曳航」において港の背後の台上に成立した富裕な階層のもつ気分が、ある母子の特殊な状況を通じて見事に描かれている。
その台上の家はつねに外国船の出入りする港が足元にあり、非日本的なものが、台所から子供部屋、若い母親の寝室にいたるまで潮風ともに満ちていて、世界というものの華やぎと物憂さが、住む人の大脳のひだにまでしみ入っているようである。

「横浜には旧幕時代という歴史があり、この点、神戸とも違っている。神戸は、明治維新とほぼ同時に開港したために、迷いも暗さも苦味もないあっけらかんとした開明時代そのものの歴史が、まちの性格を決定づけている」
しかも、神戸の゛開化゛を推進した初代の兵庫県知事が、
御殿山英国公使館焼打の犯人のひとりである伊藤博文であったということは、幕末・明治の価値の逆転史を考える上でも、
横浜と神戸の性格と歴史を感じる上でも、ひとつのつぼであることをおもわざるをえない
横浜に住むひとびとのあいだには、横浜が経てきた足どりをたえず確かめてゆきたいという気分がある。
神戸にもそれがあるが、濃度において淡い、横浜の関内には、記念碑のたぐいが多い。」
「べつに、横浜を賞揚するのではない。時間についての意識をもちすぎているだけに横浜は神戸より暗く哲学めいている。神戸はそれをより薄くもっているだけに、すぐれたカラーリストの絵をみるようにあかるい。」

523 ：名無し不動さん：2015/06/18(木) 20:04:14.18 ID:???.net

文京区本駒込３丁目２１−１

吉本隆明

524 ：名無し不動さん：2015/06/20(土) 21:28:41.18 ID:???.net

■元町
ただし、生活のための店は少数。スーパーや輸入食品店、精肉店、ベーカリーなどはありますが、価格はいくぶん高めです
■山手エリア
風致地区のため、賃貸用にアパート、マンションが建てられる可能性は極めて低く、この地域で賃貸というなら、数十万円以上の一戸建てなどしか手がありません
分譲物件も少なく、現在建っている物件は築20年以上などかなり古め。ただ、高額で分譲された物件ばかりなので、管理は行き届いており、歴史は感じさせるものの、
古びた雰囲気はありません。残念ながら、供給はごくまれです。
今後、マンションが新築される可能性もないとはいえませんが、風致地区のため、3階までの低層で、高額の物件となるはず。数千万円以上の予算がなければ難しいかもしれません
■ 本牧エリア
この周辺で購入を考えるなら、元町、山手より海側、本牧エリアを狙うのが現実的。大型ショッピングセンターマイカル本牧などがある、この地域にしては平坦なエリアで、中古マンション、新築一戸建てなどが豊富に供給されています。
中古マンションでは80m2台で4500万円〜程度が目安。100m2台と広めの物件も出ています。
一戸建てでは120m2台の土地面積に建つ3LDKで4000万円以上から。立地によっては同じくらいの広さでも5000万円、6000万円〜の物件も。
元町商店街周辺のごく一部と山手を越えた本牧方面以外は坂が多く、一般的な意味では決して便利とは言い難いのがこのエリア。
それでも長く住み続ける人は多く、住みたい人も多いのは、やはり他にない独特の雰囲気によるものなのでしょうね。

525 ：名無し不動さん：2015/06/21(日) 23:49:40.78 ID:???.net

名門校の集中する地域山手を住む場所として好ましく思う人の中には、学校の存在を挙げる人も多い。東京と意識が重なり、横浜は公立高校の方が全般的にレベルが高いと言える。しかしこの一角には、公立校のレベルをしのぐ有名私立学校が集中しているのである。
女子校の代表的な存在はフェリス女学院、横浜共立学園、横浜隻葉。男子校では滝之上の聖光学院。近いからと言って入学できるわけでもないが、この一体は横浜有数の文教地区であるともいえる。また、サンモールインターナショナルスクール、
横浜インターナショナルスクール、といったインターナショナルスクールもあり、日本人ながら子弟を通わせる進歩的な家庭も珍しくない。
群を抜く環境アメニティを重んじる外国人が街の基礎をつくったせいか、山手の環境は理想的なものがある。まず公園は、山手町に港の見える丘公園。これは元のフランス軍、イギリス軍の駐屯地である。
山手公園はめだたない場所にひっそりあるが、これはかつての外国人テニスクラブでもあった（いまも一部を使ってクラブが存続している）。
そして、プールのあう元町公園。この、うっそうとした木立に囲まれた水の冷たいプールは、隠れた横浜の名所といわれるほど。夏場にはちらほら有名人の姿も見え、とても公共施設とは思えない。
　そして、根岸森林公園。もと競馬場、後に米軍のゴルフコースに使われていた広大な敷地はいま、広く開放されている。　公園だけでなく、この地域に数多い教会や学校も、街並みをごみごみさせないために役立っている

526 ：名無し不動さん：2015/06/22(月) 02:01:18.10 ID:???.net

本牧ほんもく
当地域は、いわゆる鉄道空白地帯で、地域内を走る旅客鉄道はない（かつては横浜市電本牧線が通っていたが1970年に廃止された。また、神奈川臨海鉄道本牧線が通っているが貨物線である）。周辺にある駅ではJR根岸線山手駅が一番近いが、
バスは本数が少なく時間帯によっては通らない地域が存在し、徒歩は20分から30分はかかる。そのため横浜市営バスによる横浜駅、桜木町駅や根岸駅からのバス交通が発達し、当地域には欠かせない交通手段となっている。
また当地域を結ぶ計画の横浜市営地下鉄グリーンラインは横浜市内の主要駅をCの字状に結ぶ計画であるが、その中の横浜駅から根岸駅の区間は、横浜高速鉄道みなとみらい21線（みなとみらい線）で結ぶことも想定[2]され、
地元住民の利便性向上が期待される一方で、地下鉄工事による道路の渋滞を懸念する港湾関係者、運送業者や、トンネル効果を危惧する地元商店街（麦田町 - 本郷町 - 本牧町）は、反対する立場をとっている

527 ：名無し不動さん：2015/06/22(月) 02:25:33.16 ID:???.net

府中は　競馬場、刑務所、墓地など、あるので、都から大分援助があるらしく、市が経済的い潤ってるので本当に暮らしやすそうに整ってますよね。

528 ：名無し不動さん：2015/06/22(月) 20:11:34.17 ID:???.net

開港したのは1931年だが、最初の鉄道・東京モノレールが空港に直接乗り入れたのは東京オリンピック開催の23日前、1964年9月17日とかなり遅い。
以来19年間にわたって鉄路の独占が続いたが、1993年に京浜急行電鉄（京急）が羽田駅（現在の天空橋駅）まで延び、
そして1998年に羽田空港駅（現在の羽田空港国内線ターミナル駅）が開業する。こうして2社による競争が幕を開いた
http://j-town.net/tokyo/column/gotochicolumn/201538.html

529 ：名無し不動さん：2015/06/22(月) 20:39:43.77 ID:???.net

京成上野駅、開港当初は成田空港への唯一の鉄道アクセス手段であったが、当時は成田新幹線計画があったため、京成電鉄の成田空港駅（現在の東成田駅）は
空港ターミナルから約1km離れた場所に設置された。これにより同駅から空港ターミナルへ行くにはバスへの乗り継ぎが必要とされたことから、
「スカイライナー」はリムジンバスなど他の交通機関との競争で苦戦を強いられた。その後、成田新幹線計画の消滅などにより、1991年3月に東日本旅客鉄道（JR東日本）とともに空港ターミナル直下となる現在の成田空港駅への乗り入れを果たしている。
2010年7月には成田空港線（成田スカイアクセス）が開業し、従来の京成本線を経由するルートから同線経由へ運行ルートを変更、それまで日暮里駅 - 空港第2ビル駅間で51分かかっていた所要時間が36分へと大幅に短縮されている

530 ：名無し不動さん：2015/06/22(月) 21:29:39.75 ID:???.net

軽井沢にA.C. ショーが別荘をかまえたのが明治20年頃であったことを考えると、わずか20年の差でしかありません。むしろ、南軽井沢（塩沢）や中軽井沢（沓掛）や新軽井沢の方が、よほどの新参者です。
ところで、軽井沢と北軽井沢の違いはと言いますと、軽井沢が宣教師と金持ちを中心に発展していったのに対して、北軽井沢は大学関係者や学者や岩波書店の店主を中心に発展していったと言えます。
つまり北軽井沢は、文化人が作った村なんですね
避暑にくるなら軽井沢ではなく、絶対に北軽井沢です。なぜならば、軽井沢は湿気が多く、暑いからです。場所にもよりますが、北軽井沢は軽井沢より５度は温度が冷涼ですし、北軽井沢には湿気も全くありません。

531 ：吉本隆明：2015/06/23(火) 02:55:33.40 ID:???.net

僕は「ここは駄目だよ、衰退する街だよ」と思っています。要するに何かが足りないんですよ。元佃だって、佃煮屋さんなんかけっこうあっておもしろいけれど、それだけなんです。
何かが足りないというのは、高度な資本主義社会に対応できていないんです。たとえば、若者たちが集まる今のお台場の町にしても、
本当なら佃島や月島の人が出ていけばいいところなんです。しかしそんな頭は働かないから、他所からきた資本に占められてしまい、地元はさっぱり。
　どっちつかずなんですよ。つかり「ここは埋立地で、伝統なんかそんなものは全然ないんだって」というだけの開放感もない。元佃は佃煮の古い土地だとか、
そんなことをいっていても、時代に即応して少しは何とかしようというものもないんです。だからここはもう衰える一方だって、僕らは考えているわけです。

532 ：名無し不動さん：2015/06/25(木) 00:28:11.61 ID:???.net

中央道より東名高速の方が渋滞したときの逃げ道がある

533 ：名無し不動さん：2015/06/26(金) 17:02:10.89 ID:???.net

俺と大学の友人は、ほとんど山の手の一戸建て（俺はさらに無垢材使った、木造住宅です。S水とか大和H
とかMサワとかの、プレハブ安普請じゃないよ）だな。
タワマン好きの人種には、真壁とか藁床とか漆喰とか、青森ヒバとか考えたこと無いだろうな。
リビングは、B&Bとか、B＆Oのオーディオ。食器類は妻がこってるよ。
ガレージにはクワトロポルテ。
ごみくず埋立地の共同住宅じゃ１００％似合わないからなあ。

90年代のトレンディドラマは豊洲あたりが舞台でさんざん煽ってたからな。
フジテレビも河田町からお台場に移って、あの辺りの宣伝に熱心だった

534 ：名無し不動さん：2015/06/26(金) 17:25:35.09 ID:???.net

新築マンションの平均価格（70�u換算）
（2009年10月〜2011年9月の２年間の数値より算出）

（小田急小田原線）
代々木上原　7686万円
下北沢　　　　7374万円
経堂　　　　　 6364万円
町田　　　　　 4215万円
本厚木　　　　3307万円

（東急東横線）
代官山　　　　9422万円
学芸大学　　 6617万円
自由が丘　　 6263万円
武蔵小杉　　 5383万円
日吉　　　　　 4424万円

（東急田園都市線）
池尻大橋　　 7157万円
三軒茶屋　　 6678万円
ニ子玉川　　 6748万円
たまﾌﾟﾗｰｻﾞ　4316万円
南町田　　　 3108万円

535 ：名無し不動さん：2015/06/26(金) 17:26:10.98 ID:???.net

（東武伊勢崎線）
東向島　　　　3693万円
西新井　　　　3877万円
草加　　　　　 3084万円
北越谷　　　　2501万円
春日部　　　　2597万円

（京成本線）
千住大橋　　 3506万円
お花茶屋　　 3909万円
青砥　　　　　 4093万円
京成大久保　2861万円
実籾　　　　　 2633万円

(東京メトロ日比谷線）
広尾　　　　　 8649万円
六本木　　　10277万円
築地　　　　　 6281万円
人形町　　　　5831万円
入谷　　　　　 4568万円
三ノ輪　　　　 4757万円
南千住　　　　3998万円

536 ：名無し不動さん：2015/06/26(金) 17:27:45.52 ID:???.net

（東京メトロ千代田線）
乃木坂　　　　8753万円
赤坂　　　　　 9833万円
湯島　　　　　 7206万円
根津　　　　　 6873万円
千駄木　　　　6485万円
町屋　　　　　 3238万円
綾瀬　　　　　 4445万円

（東京メトロ東西線）
落合　　　　　 5972万円
早稲田　　　　5981万円
神楽坂　　　　6713万円
門前仲町　　 5460万円
東陽町　　　　4845万円
葛西　　　　　 4401万円
浦安　　　　　 3802万円
行徳　　　　　 3905万円

（都営地下鉄三田線）
白金高輪　　 7319万円
三田　　　　　 6734万円
白山　　　　　 6585万円
西巣鴨　　　　5168万円
板橋区役所前　4780万円
志村坂上　　 4419万円
高島平　　　　3529万円

537 ：名無し不動さん：2015/07/04(土) 15:20:19.35 ID:???.net

おれは東京から毎週田舎へ出かけてたことあるけど、コスト半端じゃないよ。
たとえば東京の場合は、都心周辺の駐車場は４−５万円するが、
２０年だと１２００万円。
週末行くとして、高速とガソリンで往復１万円かかるとすると、これも
２０年で１０００万円。もちろん車の税金も年間４５０００円。

最大の問題は行楽シーズンなんて、都心からだと行きも帰りも、想像を
絶する大渋滞で、もう渋滞を抜けるだけで、精神力を使いきっちゃうくらい。
もう、田舎を楽しむとか、そんな余裕は残らない。

さらに、マンションを別に持つってことは、何十年も管理費、修繕費、固定資産税、
光回線、電気ガス水道なんかも払い続けるってことで、それも１０年単位だと、半端じゃない。

どう考えても、ホテルをあっちこっち泊まり歩いたほうがコスパははるかに良いし
場所も自由に選べる

538 ：名無し不動さん：2015/07/04(土) 15:34:26.14 ID:???.net

家を選ぶときには通勤する男の意見は蚊帳の外になりやすい。
どちらかというと、ずっと家に居て子供も育てる女性の意見が強くなる。
近くに便利なスーパーがあるかとか、公園があるかとか、同じような世代がいるかとか
学校のレベルはどうかとか、そんなものが結構重要になったりするみたい

女は旦那より我が子を最優先
で、勝ち組旦那は当然高学歴だから妻も何だかんだで高学歴が多い。医者同士とかまでは言わなくてもさ
こうなると教育ママだから校区を強く意識する。
人気校区の付近は金持ちが多く需要があるからマンションも沢山建設され即売
ママのお迎えの車で学校付近は高級車のオンパレード

539 ：名無し不動さん：2015/07/04(土) 15:36:10.56 ID:???.net

ワンルームはダメだっていっただろ。
賃借人ばかりだし、得体のしれない人間も多いから、マンション劣化の進行速度が速い。
しかも、修繕計画も曖昧だったり、そもそも建築時にコストを下げていいるから
傷み易い素材・構造になっている。
安物をつかったり。

これがファミリータイプの中の小さめの部屋なら、
多くの住人が自己の所有物だと思って大切にするから（管理がよいから）
劣化の速度は全く違う。
だから、値下がりの速度も違う。

540 ：名無し不動さん：2015/07/04(土) 15:47:38.82 ID:???.net

おれは、たまたま2000年のITバブルのソフトバンクで大儲けできて、それで都心付近の
中古マンションを買った。
５駅に歩ける物件で、買い物が至便で眺望もよ都心がまるまる見渡せる物件で 立地は理想的。
ただ、都会だから、当然バカ高いし狭い。また予算の都合で当時、築１５年で現在３０年。
でも、住民の総会で問題出まくりよ。
まず、エレベーターの寿命が３０年ないから交換するが予算は１０００万円以上。
これを取り崩すと、大規模修繕の予算ががっぽりなくなる。 また、最大の問題は、給排水管。
大規模修繕前に、配管の中にファイバースコープを入れて調査するんだが、もう、くだの
内部がサビサビで、いつ詰まってもおかしくない状況。
ただし、築３０年の物件は、そもそも交換できる設計になっていない。
既存の配管と別に老化や部屋に露出した配管を這わすしかないわけよ。
もちろん、そんなことやったら、見てくれが悪いから、不動産として価値が下がりまくり。
それと、予算はそんなの修繕費に入ってないから、一世帯あたり１００万円以上かかり、
なおかつ、外観がマンション価値を下げる。 しかも自腹１００万円ってことで、みんなやりたがらない。
さらに、共有部分でも１０００万円近くかかる。
もちろん、外壁のタイルの剥がれの問題も出るし、鉄骨の問題が出た部分もあった。
そうい問題箇所が、何十箇所も、写真入りで出てくるわけ。
だから、このままじゃやばいぞって感じで、みんなそういう工事が必要になる前に人より
早く売っちゃおうって考える。 で、住民の半分近くは入れ替わった。
もちろん、超立地が良くて、なおかつ５駅歩けるから超便利で、眺望もいいから、あっとう
いう間に売れてしまう。 ３６００万円で買ったのが、１５年たっても３３００万円くらいで売りだされて売れてしまう。
みんなはそういう内部のことなんかわからないから、高値でどんどん買っていく。 そんなもんなんだよ。
だから次に引っ越す物件を下がるときには、まず、一生住める築年数と管理を第一にしている。

541 ：名無し不動さん：2015/07/04(土) 16:02:33.86 ID:???.net

オリンピックは関係なくはないよ。 不動産価格の上昇は、いくつも原因が重なる。
いちばん大きいのは、震災後の公共投資の激増で、みんなそっちに
人力や資材を取られて、民間物件のキャパが減って、コストアップしてる点。
それにオリンピックやリニアが重なってるから、キャパ不足で、公共投資でも 入札不調が出まくり。
それで人件費や資材が上がっただけでなく、超円安で、たとえばいままで
１億円で仕入れられた輸入資材は、１億４０００万円になってる。
さらに、日銀の緩和で、物価が多少上がるだろうってことで、年率物価が１．５％
上がるってことは、１０年で１５％以上になり、不動産価格にも影響する。
つまり、公共投資の激増、オリンピックやリニア、資材、人件費急騰、鉄筋工
なんかの不足、人材不足、ゼネコンのキャパ不足、円安、日銀の緩和が、 全部絡んでるんだよ。

542 ：名無し不動さん：2015/07/05(日) 21:25:52.40 ID:???.net

ポートフォリオとしては、

　預金　　　　　　　　　　　 5000万
　投信　　　　　　　　　　　 5000万→分配金　月30万
　リート　　　　　　　　　　 1500万→分配金　月12万
　株式　　　　　　　　　　　 3000万
　都内マンション　　　　　　 4200万→家賃　　月11万（管理費、資産税控除後）
　都下マンション　　　　　　 3500万→家賃　　月10万（管理費、資産税控除後）
　地方1Ｒマンション数部屋　　2700万→家賃　 月22万（管理費、資産税控除後）
　別荘地及び古別荘　　　　　 3000万

　でリタイアして暮らしているが、古別荘を建て替える余裕があるか検討中。
　可能なら、東京を離れて別荘地へ移住したい。

543 ：名無し不動さん：2015/07/05(日) 23:00:46.35 ID:???.net

不動産に資産が偏りすぎやね。 都内のマンション投資が不経済なのがよくわかる。
REITの利回りはそんなに良くないはずだけど？ 投信の内訳も不安になるような分配金の多さやね

確かにREITも外貨建ての投信も蛸っぽい利回りだけど、リーマンショック時
に底値の基準価額や為替で拾ったものだから多少の元本割れはいいかなと。
不動産に偏りすぎなのもわかってはいるけれど、地方1Ｒマンションは
将来的な資産価値は正直不安だけれど利回りだけは良いし、逆に都内
マンションは不経済だけれど五輪に向けて不動産が高騰したときに置い
てきぼりをくらわないために持っておく必要があるかな、と。
新しい別荘を建てるなら投信の一部と地方1Ｒマンションの一部と預金の
一部を充てるのが一番なのかなぁ、などと考えてる。

544 ：名無し不動さん：2015/07/06(月) 20:08:27.77 ID:???.net

チャンドラーの小説にはエスメラルダやプードル・スプリングスなど印象的な架空の地名が登場するが、複数の作品に登場するベイ・シティとアイドル・ヴァレーは、
それぞれサンタモニカとサン・フェルナンド・ヴァレーの高級住宅街がモデルと言われている。

545 ：名無し不動さん：2015/07/08(水) 00:32:58.20 ID:???.net

西宮〜神戸東灘で、客の行列ができてるうどん、そば、あっさりラーメンの店教えてほしいな。

546 ：名無し不動さん：2015/07/08(水) 16:20:11.09 ID:???.net

阪急線「小田急線が噴火でやられたようだ」
京王線「奴は私鉄四天王でも最弱」
東急線「まったく我らの面汚しよ」

547 ：名無し不動さん：2015/07/09(木) 01:53:28.60 ID:???.net

西ノ宮つっても広いからな北口より北は住みやすかった。南の方が便利だけどな

548 ：名無し不動さん：2015/07/09(木) 13:27:33.06 ID:???.net

梅雨に入っていた。神戸港の水面より八百メートル高い六甲山上は、冷やされた大阪湾の水蒸気のため、六月から霧に閉ざされていた。＞

549 ：名無し不動さん：2015/07/09(木) 15:28:16.73 ID:???.net

12人の名投資家に学ぶ日本株で勝つ方法。ピーター・リンチ、ウォーレン・バフェット、ベンジャミン・グレアム、フィリップ・フィッシャー、ジョージ・ソロス、
ジム・ロジャーズ、是川銀蔵、ジョン・メイナード・ケインズ、ジョン・テンプルトン、マーティン・ツバイク、ジョン・ネフが登場。

ベンジャミン・グレアム「割安株投資法」とは株価は長期的には妥当な株価になる。短期的な株価変動を利用して、超割安な価格になるのを待って買う。ＰＥＲ１０倍以下が良い。
フィリップ・フィッシャー「成長株投資」７９ページに１５項目
ウォーレン・バフェット「特権的強みを持つ企業が超割安な価格になるのを待って買う」
特権的強みとは１新規参入が難しい２価格支配力がある3その強さが永続するか4需要の拡大余地があるか？財務的には過去１０年間で利益が２倍になったか？ＲＯＥが15％以上
売上高営業利益率が10％以上、有利子負債が５年分の純利益で返済できる。
どんなに安くても、将来性が見通せない会社は買うな！
ピーター・リンチ、日常生活の変化の中に大化け株を見つけるヒントがある。
証券会社の情報よショッピングモールを妻や娘とうろつく方が１０倍株が見つかる。
本書では日米を含め沢山の事例が外食・小売り株で掲載されています。
ウイリアム・オニールは業績の勢いとチャート分析で「高値」の「小型株」狙い。掲載されている罫線も必見ものです

550 ：名無し不動さん：2015/07/10(金) 02:24:58.39 ID:???.net

よくおすすめしている分譲地の際（きわ）。特にひな壇に造成された大規模な分譲地の際は自然が溢れる緑やすっかりと抜けた眺望が得られるのです。
また実際に家を建てるにあたって、視界に家々が目に入らないようなスペシャルな土地が魅力的な金額で販売になっていても、
土地の造成費用やライフラインの整備はかなりのコストや時間がかかるのです。家を探しはじめの方には盲点になりがちですが、最終的にこの部分がネックになるというケースが多いと思います。
これらを解決してくれるのが分譲地の際なのです。何と言っても分譲地エリアなのでライフラインの安心感が魅力です

551 ：名無し不動さん：2015/07/15(水) 20:06:30.89 ID:???.net

金のある所には証券会社なんかがたかりに来るからな
俺が、岡村の父親なら資産管理会社を造って 預金、株、不動産の三分割で管理する


なんか名義と納税について厳密なことを言おうとしてるやつがいるけど、
もっとグレーな親族による管理方法ならいくらでもあると思うよ
楽天の三木谷だとかユニクロ柳井だとかは個人資産会社を持ち、そこへ楽天やユニクロの
巨額の株を所有させ、親族（妻と本人と子どもたち）が株を持つ形で資産管理してる
岡村が紳助みたいに個人資産会社を作っていて、そこの大株主や役員として岡村本人と
父親が名前を登録していれば、父親への役員報酬や、父親が資産運用することは合法でしょ
こんなグレー手段は無数にあると思うよ
究極の節税のためにシンガポール移住（国籍取得も）とかしてないだけ良心的では

552 ：名無し不動さん：2015/07/18(土) 03:34:40.86 ID:???.net

築年数は1947年と驚きの古さです。六甲山には古く朽ち果てそうな山荘が多くありますが、
この物件は内外装を平成20年に一新されていますので、すぐにお使いいただける物件です。
六甲ケーブル山上駅より徒歩6分、道路も整備されています。
赤い屋根にダークグリーンの木の外壁と個性的な外観は、森の景観に馴染んだものでした。
敷地は傾斜地で2783.48平米ととんでもない広さですが、当物件は借地権のため月額74,875円と地代もかかってきます。
ロケーションは素晴らしいですが、地代を考慮するとハードルが高い物件です。

553 ：名無し不動さん：2015/07/18(土) 23:33:17.49 ID:???.net

　軽石などが厚く堆積していますので、相当量の降水があっても、その大部分は地下に浸透しますので、土地が乾燥しています。
この軽井沢高原にはテニスコートが数多く設けられていますが、雨が降ってもぬかることがなく、晴れるとただちにプレイができる利点をもっています

現在、軽井沢における豊かな緑は、多分に人為的なものです。とくに古い旧軽井沢周辺の別荘地は建蔽率が低く、建物は広い樹林の中に見え隠れしています。
広い庭園の場合、土地台帳を見ると大部分が山林として登記されていますが、それはよく管理された人工林になっています。
その林床は絨毯を敷きつめたような苔類におおわれています。このコケ類は、落葉する晩秋になると熊手でかいて取り除いてやりませんと、腐ってしまいますので、その管理が大変です。
しかし、軽井沢に多いゴルフ場は、見た目は美しいですが、自然保護や生態系の面からは問題があります。ゴルフ場の多くは芝生でおおわれていますが、その根毛密度が高く、そのうえ地下一メートルまでも繁茂するため、
降った雨は地下水として浸透せずに、地表水となって一気に斜面を流出します。その結果、軽井沢においては50ミリ程度の集中降雨がありますと、いわゆる「ゴルフ場水害」が発生するといいます

554 ：名無し不動さん：2015/07/18(土) 23:40:59.13 ID:???.net

軽井沢の高原は、標高が950〜1000メートルですが、標高の割合以上に盛夏に涼しいのは、中央高地と関東平野の接点にあって、いわゆる霧下の気候になるからです。
霧の発生日数は、７月には23日、８月には20日に達しています。この霧は多くの場合、午前中太陽の直射日光をさえぎり、気温を低めています。

555 ：名無し不動さん：2015/07/18(土) 23:47:24.43 ID:???.net

この高原は冷涼な夏の気候、排水のよい高燥な大地、豊かな森林地帯など、避暑に適した気候風土をもっている。

軽井沢は積雪が少ないので、土壌が凍上するため、ブナは自生していない

556 ：名無し不動さん：2015/07/18(土) 23:55:39.53 ID:???.net

ほんの一瞬のうちに霧がまいてきます。夏だけではなく季節を問わず春も秋も冬も、時間を問わず朝も夜も昼もふいに現われ、その流れる速さには驚かされます。
「洗濯物が乾かない」「湿気がひどい」「車の運転が危ない」などの理由から地元の人には好まれない霧ですが、訪れる人にとってはロマンチックで魅力的
多くの作家や画家たちによって霧の風景が幻想的に描写されています。特に推理小説では「別荘」「林の中」「霧」というミステリアスな要素があるため、軽井沢がその舞台に使われることも多いようです。
軽井沢でよく見られるのは碓氷峠から流れてくる霧。峠を越える気流の断熱膨張によって空気の温度が下がり、峠の中腹あたりで発生する霧は、旧軽井沢・新軽井沢から中軽井沢へと流れて行きます。
また、地表面が放射によって冷え、それに接した空気の温度が下がり、水蒸気を含みきれなくなって小さな水滴となることがあります。これは信濃追分あたりに発生することの多い霧です。
霧があるからこそ維持できる美しい苔庭。冷却した霧の粒がまとわりついて煌めく霧氷。霧は様々な高原の美しい表情を見せてくれます

557 ：名無し不動さん：2015/07/20(月) 15:37:47.81 ID:???.net

ロシア構成主義の「そごう百貨店」、かたやアメリカンボザールの「大丸百貨店（W・M・ヴォーリズ設計）」は、御堂筋沿いに並んで建っていた。村野の「そごう百貨店」は、淡い黄褐色のトラバーチンとガラスブロックの凹凸により、幻想的な陰翳が印象的であった。

前身のそごう心斎橋本店で昭和11年竣工の村野藤吾45歳の作品です。
当時、そごうは隣接する大丸百貨店(ヴォーリス設計)の後発店で、経営者は社運を新進気鋭の建築家のデザインにかけた気迫の計画でした。
退屈なファサードや均質な空間の当時流行の意匠と一線を画し、商業建築としての動線計画にも造詣の深い提案、特に御堂筋側の外観は、
歩行者のサイドからの目線を重視した長大な竪型ルーバーのファサードが美しかった。内部は一転しアールデコ調の豪華なデザインでした。
現在のそごうの建物は前身と違い、御堂筋の街並みや大丸との調和も無く残念に感じており

百貨店が京阪神の人間とっては大丸（MAP）、阪急（MAP）、 東京の人にとっては三越（MAP）だった旧き佳き時代。
いまは娯楽施設や外食設備など「行き先」はきわめて多様化し、 百貨店だけが特別な存在である時代ではなくなりました。
何もかもが平均化しつつある一方で、薄っぺらい高級化がはびこる現在。
それだけに歴史の重みを持つ百貨店の空間と建築が いっそう貴重な存在になりつつあると思うのですが、
大改築などで「今風」に姿を変えてしまう（薄っぺらい箱モノ化？）百貨店をみるたびに
「百貨店よ、お前もか・・・」と、寂しい感慨に捕らわれてしまいます
梅田阪急を代表する百貨店で、他都市にはない伝統を感じられた
貴重な商業施設でしたが、建て替えで「明るく軽やかな」雰囲気に一変しました。
新しくなって最初に行ったときは「郊外のショッピングセーター」と思ったほどです

558 ：名無し不動さん：2015/07/20(月) 15:38:31.92 ID:???.net

神戸最大の観光地、北野町の異人館街。
戦前どころか明治期に建てられた洋館がここまで残っている事実には驚くばかりで、
意匠的にも風見鶏の館やうろこの家など優れているものが多く、人気があるのも頷けます。
ただ、実際に訪れてみて驚いたのは、土産物店ならぬ洋館の「客引き」。
私営の場合は維持費も大変でしょうし、入館料収入が大きなウエイトを占めるのはわかりますが、前を通っただけで「いかがですか〜」とは――。
さらに、その建物と何ら関係のない「●●館」というネーミングや展示内容にもうんざり。これでは田舎の観光地と変わらないし、
一般の人が抱いている神戸らしさが大きく損なわれるのではないでしょうか

559 ：名無し不動さん：2015/07/22(水) 14:16:59.41 ID:???.net

自宅売却を検討中だ。敷地約６０坪（２００平方メートル）、延べ床面積１２０平方メートル、４ＬＤＫの邸宅は購入当時、約１億円だった。
「ここの生活は十分満喫した。今後は住居費と税金が安くなる生活に変えてゆきたい」
３人の子どもは独立し、広い自宅の空き部屋は今や物置状態。坂の多い地形で店も少なく、買い物にも一苦労。
そこに月３０万円近いローンを払うのは割に合わない。土地を子どもに残すにも多額の相続税がのしかかる。
ならば、売ってローンを返済し、余った分でマンションを買った方がいいという考え方だ。「アベノミクスと五輪のおかげで、地価は上昇傾向。売り時を探っている

560 ：名無し不動さん：2015/07/23(木) 20:44:07.68 ID:???.net

/// 外される国ニッポン 16 /////////

　　　　　　　　住居や教育は「選べない」

　第四の魅力は、「選べる国」ということである。
　この「選べる」対象にもいろいあるが、最も重要なのは、「住居」「教育」「医療」
「消費」「職業」の五つだろう。
　まず「住居」について見てみると、今日の日本はきわめて制限されていろ。単に土地が
高いだけではなく、不動産の売買に伴う税金と手続き費用が大きな負担となっている。
このため、いったん家を買うと、生涯その家に住み続けなければならない。自分の好みや
家族の状況によって作み替えることが難しい。
　これは日本が土地を資産として捉え、資源と考えていないからだ。
土地は、いまや資源である。したがって、最良に利用する人々の手に渡るべきだ。ところが、
土地を資産として考え、「資産再配分」の見地から土地所有に重い負担を課す発想がいまだに
強い。これが日本の住居問題を決定的に悪くしている。

/////// 1997年刊 ///

561 ：名無し不動さん：2015/07/29(水) 20:35:14.87 ID:???.net

出資金を募るオーナー商法

562 ：名無し不動さん：2015/08/07(金) 23:52:02.29 ID:???.net

昨年から京都の億ションが連日即完売という状態が続いている。80年代の終わり以来のバブル到来に東京の大手デベロッパーも参戦し、
東京の富裕層も購入するという循環は今のところ止まりそうな気配はない。
購入にあたっては、将来的な需給も考えた上で少し冷静な目が必要になってきている
だが、ポテンシャル以上の加熱ぶりは坪単価400万円超えの億ションが出ていることにも表れ、東京で言えば千代田区、港区並みのところも
関西で個人的に推していた物件は、資産価値など諸々を考えて大阪・梅田のジオグランデ梅田茶屋町レジデンスと、グランフロント大阪オーナーズタワーくらいでした。
ただ、京都の担当者によれば、『東京の富裕層は京都以外の物件にいっさい興味を示さなくて、例えば他の芦屋や梅田を出しても会話が成立しなかった
東京では山手線の内側と湾岸エリアは人気化し、また、資材費、人件費など諸経費単価も上昇したことで物件価格が高騰した。だが、需要のある京都はまだ用地の単価が東京より低いこともあり、東京の大手デベの参入が激しくなっている。
地元・京都の不動産業者は「通常の取得費用が２割、３割増しは当たり前で、地元のうちらでさえ入る余地さえありません。坪単価500万円、600万円が（京都）市内でも出た、30年前のバブルのようです」
80年代後半から90年代初頭にかけて販売された京都の億ションは、現在、数多く売りに出されているのだという。例えば150平方メートルで、価格は1億5000万円というような築30年近い物件が出ているそうだ。
ただ、これらは売り時を失った物件が、この機会に売りに出そうという意図が感じられる。
ただし、同じ億ションで比べた場合には新築の方がスペックが高く、中古は明らかに競争力が弱い感がある

563 ：名無し不動さん：2015/08/08(土) 00:06:35.37 ID:???.net

米国の不動産事業に投資した元プロ野球選手ら１０人超が東京国税局の税務調査を受け、２００６年から０８年までの３年間で計約５億円の申告漏れを指摘されたことが分かった。
海外事業の赤字と国内の利益を合算して申告所得を抑える「節税」投資の仕組みを使っていたが、国税側は「赤字計上の条件を満たしていないため、節税は認められない」と判断した模様だ。
１９９０年代後半から活発化した富裕層の様々な「節税」投資について、国税当局は「安易に税逃れをした疑いがある」として調査を強化したほか、関係法改正で規制してきた。
一方、こうした投資商品を勧誘する業者側は、法規制にひっかからない商品開発を進めるため、節税手法の是非をめぐる攻防が続いている。
米ユタ州の賃貸集合住宅を、投資家の出資金や銀行の融資計約１５億円で購入・経営する事業で、
当初の約７年間は資産価値が下がることに伴う減価償却費などが生じ、賃貸収入を上回るため、
その差額分の赤字を税務申告できるとした。レキシントン側は「この赤字分と、日本の仕事で得た利益を合算すれば、
申告所得を少なくすることができる」などと節税効果をアピールした結果、１人あたり３千万円から１億円以上の投資があったという
これは米国の不動産が米国税法上の償却年数が日本よりもはるかに短いということを利用して、賃貸用に中古のコンドミニアムや一戸建て住宅などを購入し、
短期間で発生する投資経費を日本の所得と合算して申告し、節税を図る手法で、アメリカの不動産業者が日本人向けに普通に勧めている手法です。

564 ：名無し不動さん：2015/08/08(土) 00:11:08.86 ID:QJiznU1T.net

◆関西◆　近畿の高級住宅地を語ろう　そにょ10

◆関西◆　近畿の高級住宅地を語ろう　そにょ10
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1219355589/ 👀
Rock54: Caution(BBR-MD5:0be15ced7fbdb9fdb4d0ce1929c1b82f)

565 ：名無し不動さん：2015/08/08(土) 15:00:48.69 ID:???.net

「このあたりは高級住宅街と言われていますが、それにしても大きな家が建つんだなと思っていたら、タカタの社長さんの新居とは驚きました」（近所の住人）
　エアバッグ事故によるリコール問題が長引くタカタ。高田重久会長兼社長（49）の豪邸が完成したのはその真っ最中の今年春だった。
?その高田社長が新居を構えたのは、都内の南西部の高級住宅地。高田家の別会社が所有する土地約150坪の上に、
地上2階、地下1階、延べ床面積600平米近くになる豪邸がある
「土地代だけで4億円を超えるでしょう。建物も地下があるし、1億円近くするのでは」（地元不動産業者）
?前出の近所の住人が語る。
「昨年から工事が始まって、半年くらいかかっていましたかね。何十本も植木が運びこまれていました。奥様はすごくキレイな方です。お子さんは海外留学中だとか

566 ：名無し不動さん：2015/08/08(土) 15:12:32.69 ID:???.net

別会社を設立すると節税になるケースが多いです。また、節税以外にもメリットがあります

個人所有の物件は、すべてその所有者に帰属します。したがって、収入が個人に集中することになり、収入があがればあがるほど高所得となります。
また、所得税、住民税の税率は超過累進税率ですので、高所得になるほど税率が高くなってしまいます。
これを、不動産管理会社を設立して法人に所得を分散すれば、法人に帰属する収入については、一律の税率で課税されるので、
税率の引下げになります。また、個人に帰属する収入を少なくすることで、個人の側でも税区分を引き下げることができます。
(1)管理料徴収方式
(2) 転貸（サブリース）方式
(3)不動産所有方式

567 ：名無し不動さん：2015/08/08(土) 15:14:09.40 ID:???.net

別会社を設立すると節税になるケースが多いです。また、節税以外にもメリットがあります

個人所有の物件は、すべてその所有者に帰属します。したがって、収入が個人に集中することになり、収入があがればあがるほど高所得となります。
また、所得税、住民税の税率は超過累進税率ですので、高所得になるほど税率が高くなってしまいます。
これを、不動産管理会社を設立して法人に所得を分散すれば、法人に帰属する収入については、一律の税率で課税されるので、
税率の引下げになります。また、個人に帰属する収入を少なくすることで、個人の側でも税区分を引き下げることができます。
(1)管理料徴収方式
(2) 転貸（サブリース）方式
(3)不動産所有方式

568 ：名無し不動さん：2015/08/11(火) 18:37:58.43 ID:???.net

バブル時代の、ヘリコプターは2年償却という税制上の特典があり、まさに飛ぶように売れた
新機を買ったオーナーが2年間楽しんで機体を売却したが、買った時とほぼ同じ価格で売れた、ということが珍しくなかった　
現在の中古ヘリコプターによる節税対策は、こうである。利益が2億円の会社がある。簡略化して法人税等を50%で説明すると、
この会社はこの年に1億円の税金を納めるところである。翌年も2億円で4億円の利益を出した会社は2年間で2億円の税を払い、社内剰余金が2億円残った計算である。
　一方、この会社が4億円のヘリを買ったらどうであったか。1年目の減価償却費を2億円、2年目を1億6,000万円として計算する。1年目は利益額と同様の償却が生じるために税を払わなくて済む。
2年目は4,000万円の利益計上により2,000万円の税を払い、機体がまるまる1機残ったのである。当時は中古機価格も大きく下落しなかった。そこで売却しても3億円で売れる計算であった。
　税について詳しく述べると複雑になるために簡単な例で説明したが、単純にこの会社は2年間で1億8,000万円節税したことになる。確実に利益の先送り（税の繰り延べ）が実現したのである。
現在「ヘリの2年償却」が見直され、自動車と同じ5年償却に変わった。新機ヘリに対する「2年償却」は無くなったものの、2年半落ちの中古ヘリであれば2年で償却できる。
「平均寿命が25年」といわれるヘリが、そのまだ若い時代に2年で償却できるのである。こんな節税商品は他にはあるまい
この10年でヘリ所有のランニングコストも大きく下がった。かつてロングレンジャーを年間格納メンテするだけで3,000万円と言われていたが今はその5分の1の600万円でどこでも引き受けてくれる。
世界的に人気の機種は大きく値崩れすることもない

569 ：名無し不動さん：2015/08/11(火) 18:59:58.48 ID:???.net

法定耐用年数は、政府が減価償却資産ごとに指定した耐用年数です。
　実際の耐用年数との差が大きい資産があります。その差を使えば償却費の法定計上により、課税の繰延効果があります。話を極端にするため既に３年使用した中古ヘリコプター１億円を使った「課税繰延」を例示しましょう。
ヘリコプター（法定耐用年数５年）。この中古ヘリコプターの法定耐用年数は常識的には２年で、残りの実質的な利用可能年数は30年−２年＝28年です。
法定耐用年数は、法律により減価償却資産ごとの耐用年数が一律的に法定されています。
実際の耐用年数とは異なります。実際の利用価値が長い減価償却資産を、中古で買うと、大変に有利な償却戦略が組めます。

570 ：名無し不動さん：2015/08/11(火) 20:45:18.23 ID:???.net

今でこそヘリコプターの減価償却は5年と定められていますが、当時は2年。
当時の人気機種、「ユーロコプターのエキュレイユ」という機種、価格は3億円。
その３億円で購入したヘリが、２年後には帳簿上の価値は１円。
３億円を２年間の経費で計上して、その分、税金を浮かせることが出来る訳です。
その間、2年で3億円の利益にかかる法人税、支払わなくて済みます。
（税金の算出にはいろんな要素が絡んでるので、正確な数字は出せませんが・・・）
2年後に帳簿上では1円のヘリが、2億5千万円で売れるなんてことがざら。
節税した上に、売却すればまた現金が戻ってくる。

571 ：名無し不動さん：2015/08/17(月) 23:08:53.36 ID:???.net

>２００８年に運営部門と不動産管理部門を分離したが、１０年９月に不動産を
>管理する北国リゾート（同）が金沢地裁から破産手続きの開始決定を受けた。

不動産管理だけやってる部門が、破産？ デリバティブにでも手を出したのか？

経営が悪くなったから所有と経営を分離 賃貸借契約を結んで、不動産を処分されないようにしたんだろ。

572 ：名無し不動さん：2015/08/30(日) 14:31:11.40 ID:???.net

東京・田園調布との違いは、その住民構成に表れている。田園調布の場合は、その時々の企業経営者が社宅名義で購入し、東京の自宅として住んでいるケースが多い。
ところが芦屋を中心とした夙川、苦楽園などに居を構える資産家は違う。その多くが大手企業の創業者一族か、現在も大株主であるオーナー。その後継者や子孫が個人財産として所有しているのだ。」

573 ：名無し不動さん：2015/09/01(火) 13:16:50.27 ID:???.net

フェラーリが経費として認められた判例
では高級乗用車の場合、いったいどのような基準で経費として認められたり、否認されたりしているのでしょうか。
その基準は、どんな種類の乗用車であっても事業の用に供していれば、経費として認められるということです。

一例として、過去に次のような判例があります。
「フェラーリの減価償却費」
消費者金融業を営む同族会社A社は、取引先の上層部への接待や従業員の福利厚生のための船舶（プレジャーボート）と、
役員の通勤及び出張時の交通手段であるフェラーリを、会社の資産として取得し、減価償却していた。
これに対し課税庁は、これらは代表者の個人的趣味により取得したものであり事業の用に供しているとは認められないとして、
同族会社の行為計算否認の規定により、取得価額を役員賞与と認定したうえ、減価償却費を損金の額から減算した。
（中略）
判例を整理しますと、課税庁は次のような更正処分を下しました。

・プレジャーボート及びフェラーリを購入したという行為は個人的支配ができる同族会社だからできることである。
・プレジャーボート及びフェラーリとも個人的な趣味により取得したものである。
・従って維持管理費及び減価償却費の計上は認められない。
・取得のために支出した費用は役員賞与とする。

http://www.nikkeibp.co.jp/atclcsm/15/386876/083100004/

574 ：名無し不動さん：2015/09/01(火) 17:01:18.78 ID:???.net

・給料や役員報酬で移転
・株の配当で移転
・ストックオプションで移転
・資産管理会社との取引の形で移転
・福利厚生等で現物や家賃支給で移転
・親族を役員等にして移転
・その他いろいろ

いろいろ組み合わせて、税率がいちばん安くなる方法を選ぶ

575 ：名無し不動さん：2015/09/01(火) 17:11:40.23 ID:???.net

建築会社の社長、自称フェラーリ王子は経費に認められなかったよな
確かアレは会社に購入させ3年後減価償却で二束三文になった車を購入
その後は適正価格で中古で売って差額を脱税だったハズ
イタ車購入
↓
経費でOK
↓
やったぜ！
↓
減価償却終了
↓
社長に１０万で転売
↓
社長が１０００万で転売

576 ：堀江：2015/09/04(金) 03:22:48.85 ID:???.net

[「貯金しなさいは」間違っている]
　たとえば郵便局に貯金をするとします。そのお金は「財投」に流れて無駄な道路や橋がつくられていくわけです。そこから返済原資がまわってくるはずなのですが、
赤字なので当然いつまでたってもお金は戻ってこないわけです。そんなところにお金をまわしても仕方がありません。そこにお金が流れなければ、無駄な道路や橋もできないのですが、それを知らないから、みんな郵便局に貯金しているわけです。
　　簡単な簿記を理解しておくと、こういった考え方はさらにクリアになっていきます。
　僕の場合は実践で簿記を理解していったのですが、これからの若い人は三級程度の簿記の資格を所得しておくことをお勧めします。商業高校の生徒が取得できるくらい簡単ですし、気軽なエントリーとしてとっておけばいい。取る・取らないで後々けっこう違ってくるのです。
　簿記ができると何が変わるのかというと、それは自分で「Ｂ／Ｓ・Ｐ／Ｌ」を作ることができるようになることです。
　「Ｂ／Ｓ・Ｐ／Ｌ」の「Ｂ／Ｓ」は貸借対照表のこと。つまりバランスシートですね。これは会社の財務状況を示すときに使います。「Ｐ／Ｌ」は損益計算書のこと。「プロフィットアンドロス」の頭文字を取ったもので、会社の経営業績を示します。
　このふたつを並べてみると、お金の動きが見えてきます。
　そして自分の経済状況を「Ｂ／Ｓ・Ｐ／Ｌ」に置き換えると、いろいろなことがクリアになるのです。
　僕の場合、一番クリアになったのは貯金に対する考え方です。
　銀行の「Ｂ／Ｓ」を見たとき気付いたのですが、負債の部に定期預金や普通預金が入っており、資産の部に現金預け金という形で対照的に計上されていたのです。
　要するに貯金したお金というのは、銀行や郵便局が個人から借りているわけです。だから銀行の「Ｂ／Ｓ」をみると定期預金や普通預金は「負債の部」に入っているのです。
　つまり僕たちは、銀行にお金を預けているのではなくて、銀行にお金を貸し出しているわけです。「預けている」という発想から「貸している」という発想に切り換えなければならないことに気付いたわけです。

577 ：名無し不動さん：2015/09/07(月) 13:09:43.85 ID:Pf9BI8yX.net

段差付きバリアフリー住宅をぼったくり価格にて提供。文句を言う奴には
遺言を書かすぞ!! イー○ラントを舐めるなよゴルァ!!

http://www.e-plant.co.jp/

578 ：名無し不動さん：2015/09/12(土) 00:27:15.34 ID:???.net

西のろくでもない巨大別荘地（住民管理）の話だが・・・

毎年決算みたいなものが出るけど、最初な余裕あるような事言ってたのに、
ここ５年ぐらいは切羽詰まってきてるよ。会員減、管理費値上げ→さらに会員減、
設備の致命的老朽化、管理がずさんなせいで一部会員が勝手な土地利用をはじめて、
会員同士がもめまくり。

今は会員制を謳ってるのに、100万円台とか200万円とかの別荘が
中古販売ページにずらずら並んでる。こんな価値を下げる経営して
恥ずかしくないんだろうか？会員の質も下がって、人間なしで散歩してるペット
（しかも毎日）とか、内部のモラルも下がりまくり・・・悲惨だよ。

別荘地は、住宅地と違って、会員になったが最後、別荘地と運命共同体にならざるをえない
という所有者に非常に不利な条件の場所だとわかったうえで買うことだわ。

579 ：名無し不動さん：2015/09/12(土) 14:32:01.66 ID:???.net

水道管が割れて道路に水が滲んて来たら　ちまちまと漏れたところを修理するしかない
設備にお金がかかりすぎるので行政に譲渡しようとしても断られるからにっちもさっちも行かない
別荘地に対する漠然とした不安の最大のものが水道設備だろうね　将来の会員減は確実なのに
かかえてるインフラの更新費用は膨大なのでどうやって維持していくのか正直わからないし
管理組合にいた人間から不安な話がポンポンと出てくる

軽井沢はまだ文化的な遺産が多く残ってるので魅力は保ってるんだろうけど
六甲は行政が規制しているので廃れてるね　でもああいう厳しい環境規制をかけることに
事によって　将来六甲山がイタリアのコモ湖みたいな高級別荘地になり得る可能性を将来に残したんだよ
六甲を現状はあくまで自然公園として保存しているのは神戸市の将来見越した資産運用だと思う

太陽光発電とかに手を出しちゃったとこは　切羽詰まってるんじゃないかな？
もう目先しか眼中にないように見えるね

580 ：名無し不動さん：2015/09/12(土) 19:11:34.19 ID:???.net

■タワマン、時価と評価額の落差を「活用」
「その６億円、税金ゼロで息子さんに譲る方法がありますよ」。関西の６０代男性は３年前、税理士の一言に耳を疑った。親の代から続く食品メーカーを同業者に売り、手元に１０億円の現金があった。
そのうち６億円を４０代の息子に譲ろうと考えた。だが、現金で譲れば３億円以上の贈与税がかかると銀行から聞かされ、贈与をあきらめていた。
税理士のプランは、贈与したい６億円を元手に株式会社をつくり、その会社が人気の超高層タワーマンション（タワマン）物件をいくつか買うというものだ。
男性は６億円で株式会社をつくり、銀行から４億円借りて計１０億円を用意。そのお金で、東京の六本木や赤坂などのタワマン物件を５戸購入した。息子には、その物件を所有する会社の株式を贈与した。
贈与税は「０円」。息子は時価１０億円の不動産を持つ会社のオーナーになり、実質的に父の財産を受け継いだ。
父から息子へ、なぜ無税で財産を渡せたのか。担当した税理士は「不動産は、贈与税や相続税を計算する際の評価額が時価を大きく下回る。その仕組みを応用した」と明かす。

581 ：名無し不動さん：2015/09/12(土) 19:13:05.10 ID:???.net

　現金１０億円を贈与すれば贈与財産としての評価額も１０億円だが、時価１０億円の不動産では評価額が大きく下がる。不動産は価格が変動しやすいことなどを踏まえた措置だ。建物だと評価額は時価の４〜６割、土地だと時価の８割になる。
そこでタワマンの「うまみ」が生じる。マンションの底地を数百もの戸数で分け合うため、１戸ごとの土地の持ち分はごくわずかになり、土地の評価額が小さくなる。さらに人気の高層階ほど時価と評価額の差は大きくなる。
加えて物件を賃貸に回すと、評価額をさらに下げることができる。
この父子のケースでは、時価１０億円の物件を、贈与財産の評価額としては２億円まで圧縮できた。その２億円にも税金がかからないようにする仕掛けが、株式で資産を渡すやり方だ。
物件を持つ会社は銀行から４億円借りた。評価額（２億円）より借入金（４億円）の方が多いと、その会社の株式は、贈与財産としての評価額ではゼロになる。その株式が親から子に贈与されても、贈与税はかからないというわけだ。
　息子はそのまま不動産オーナーでいてもいいし、時価の１０億円で売れれば、銀行にお金を返しても６億円近い現金を手にできる。物件価格が下がるリスクはあるものの、父親は「まるで錬金術。親も子も救われました」と振り返る

582 ：名無し不動さん：2015/09/12(土) 19:14:54.47 ID:???.net

■孫を養子に
遺産をもらった家族らにかかる相続税を節税する動きも盛んだ。
都内の３０代の男性は３年前、他界した祖父の遺産５億円を一人ですべて相続した。通常ならば孫は法定相続人になれないが、祖父の強い意向で「養子」になっていたのだ。
祖父の法定相続人は配偶者の祖母と、実子の娘２人だったが、全員の同意のもとであえて孫に遺産を集中させた。家を継げる男性が孫以外にいなかったこともあるが、相続税を減らす狙いもあった。
祖母や娘を経由して孫に遺産が相続されると、相続税も複数回納めなくてはならないが、祖父から養子への相続なら１回の納税で済む。「孫養子」と呼ばれる手法で、この男性のケースでは約１億３千万円の節税が見込まれるという。
孫養子は土地長者が増えたバブル期に増えたとされるが、税理士らによると、今年の相続増税を機に再び広がっているという。
だが、このやり方にはリスクもある。親族間の同意がないまま孫養子に遺産相続が集中すれば、別の遺族の遺産の取り分が減り、トラブルに発展しかねないからだ。
税理士の紹介会社ビスカスの八木美代子代表は「９９％の相続が『争続』になる。過去の負の記憶を持ち出したり、配偶者が横やりを入れたりして、感情のもつれが解消しないことが要因」といい、時間をかけた対策を勧める。

583 ：名無し不動さん：2015/09/12(土) 19:16:12.17 ID:???.net

■格差固定化のおそれ
相続税が今年から増税された。相続財産の基礎控除（非課税分）が減り、課税の対象者が増えた。政府が消費税率を８％に上げる増税を決めた際、併せて裕福な人への増税も必要だと判断したからだ。
相続税や贈与税には、一部のお金持ちに富が集中するのを抑え、「格差」が世代を超えて引き継がれていくのを防ぐ目的がある。
格差が固定化すると、親がお金持ちかどうかで子の人生が決まり、貧しい家に生まれたというだけで貧困から抜け出せなくなる不公平な世の中になってしまう。
相続増税は、こうした本来の目的とは裏腹に「節税ブーム」を巻き起こしている。銀行や証券会社が開く相続税関連のセミナーには連日大勢の人が詰めかけている。
野村資本市場研究所の宮本佐知子・主任研究員の推計では全国の相続資産の規模は２０３０年にかけて年間６０兆円に達し、総額１千兆円規模の資産が動き出すという。金融機関などは「巨大な市場」とみて節税指南に力を入れる。
少しでも税金を減らし、より多くの財産を子に残したいというのは親としては自然な思いかもしれない。だが、税制の裏をかくような行き過ぎた節税が広がれば、公平な社会に必要な「富の再分配」の機能が骨抜きになってしまう。（本田靖明）

584 ：名無し不動さん：2015/09/12(土) 19:25:04.02 ID:???.net

■純金を１００グラムに小分け
東京の三越日本橋本店で７月、純金製品を展示即売する「大黄金展」が開かれた。金の像や小判、仏具などがきらびやかに並び、品定めをする客でにぎわっていた。
会場の一角には、別の目的の人たちが集まっていた。１キロの純金の地金を、小さな１００グラムのバー１０本に分割加工するサービスを受け付けるブースだ。期間中６０人が計１００キロの加工を申し込んだ。
加工には４週間ほどかかり、手数料は１キロ当たり税込み２１万６千円。１キロの地金を何個か持参した都内の８０代男性はこう語った。「小さなバーにしておけば贈与の場合も売る場合も便利。そりゃ（税金を）意識しています。税務署とは仲良くしないといけませんから」
金を小分けする人々の主な目的は、子や配偶者に資産を受け渡す際にかかる相続税や贈与税の節税だ。
例えば１キロの地金（時価５００万円）を成人した子に贈与すると、年１１０万円の基礎控除（非課税分）を差し引いた３９０万円に対し、４８万５千円の贈与税が子にかかる。これを１００グラムのバー１０本に小分けすれば、１本の時価は５０万円になり基礎控除額を下回る。
このバーを子１人につき年１〜２本ずつ渡していけば、税金を払わずに資産の受け渡しができ、手数料以上の節税効果がある。
金を売るときの節税にも「小分け」は役立つ。
金を売って得たお金は「譲渡所得」として扱われ、年５０万円の特別控除（非課税分）を超えると所得税がかかる。ほかの所得と合算した課税所得が大きくなれば、累進課税で税率も高くなる。
ここでも、１キロ単位で売るよりも、売却額が特別控除の枠内でおさまるよう、１００グラム単位で売った方が所得税の節税になる。
金価格は２０００年ごろの１グラム９００円台を底値にじわじわ上がり、今は５千円近い。譲ってよし、売ってよしの小分けサービスの人気は高まっている。（高谷秀男）

585 ：名無し不動さん：2015/09/16(水) 13:15:43.46 ID:???.net

だから、売り物になるとは限らないんだって
価格ってのは、「買う人がいてはじめて現金化出来る」んだぞ？
そうじゃない流動性の無い不動産なんて負債に過ぎないの、わかるか
持ってるだけで税金払わないといけないんだから
お前、持ち家じゃないだろ？ｗ 賃貸暮らしの人には理解できない話だろうなこれ

2015/09/16(水) 13:07:59.39 ID:XIedzZK60
例えば浜崎あゆみが３億５０００万で葉山の別荘を売りに出しているが、あれだって買ってくれる人がいなければあんな価値は無いってことだ
「３０００万なら買ってもいい」って人しかいなければ、３０００万円の価値しか無いってだけの話なんだよ
しかし、３億円分の税金は納めないといけないｗ分かるかね
不動産ってのは、手放したくても誰も引き取ってくれないんだよ
国も市も固定資産税が欲しいから、引き取らない
買いたい人が目の前に現れない限りは、０円と同じ事なの
それどころか払う税金分マイナスになる
あんな別荘２億で買う人いないからｗ今どき
騙されて買った時に「将来２億で売れますよ」って言われたものの、売りに出しても買い手が付かないから、ああしてアピールしてるんだろう
話題性で誰か食いつかないかってな

586 ：名無し不動さん：2015/09/19(土) 00:19:31.25 ID:???.net

大阪で言えば 街が汚い理由は農地法ですよ
一等地でも農地にしておけば相続税が殆どタダなので…
都心の一等地(新大阪〜江坂に多い）を農地にしています
ビルとビルの間の隙間に汚らしい農地があれば街の一体感や統一感は崩れます
もちろん彼等は無教養なのに大金持ちで 本気で農業する気はありません
そこで放置してても農業と言えるように栗の樹などを植えておくのです
政治家は農家の票が欲しいので これからもこんな珍風景は残って行くのでしょうね

587 ：名無し不動さん：2015/10/01(木) 02:50:19.80 ID:???.net

上質といえば、家具のこだわりもあるかと思いますが、巷ではすぐカッシーナ、アルフレックスと、
モダン家具ブランドばかりの名が挙がりますが、どれもありきたりで面白みがありません。
私自身海外生活が長かったので、例えばダイニングチェアはＮＹで求めた、
フランク・ロイド・ライトのダイニングセットだったり、ソファはパリで求めた、
ルイ15世スタイル（シェラトン様式）のアンティークだったりするのですが、
日本でそういうクラスの家具って、なかなか取り扱いないですよね。
英国家具だとロイズだったりありますが、クオリティはイマイチのものばかり。
マテリアルにしても、クロッチマホガニーやスパニッシュマホガニーなどの、
最高級クラスを利用したものは滅多に入荷しませんしね。
ウインドートリートメント、カーテンやタッセル、壁紙などの類いも然りです。
日本はまだまだ家具など、インテリアへのこだわりが低い気がしますね。

私も海外滞在が結構長くて、持ち帰ってきた家具が大きくて初めは苦労しましたが、カーテンなども海外からファブリックを取り寄せて、国内で採寸して作って頂き今はようやく落ち着きました。
タッセルなどはフランスのものに素敵なものが多いです。あとお皿などもマイセンやウエッジウッド、バカラやクリストフルなど、銀器、カトラリーなどにもこだわっています。日本ではそういうこと話せる方なかなか少ないので嬉しいですね。

588 ：名無し不動さん：2015/10/08(木) 18:46:53.19 ID:???.net

Ｑ：　なぜ管理会社が乱立しているの？
Ａ：　「別荘地」というと鉄道系の会社が資本に入ったお金持ちの高級リゾートをイメージします。ところが、バブル期には、一般庶民の小金持ちをターゲットにした、別荘分譲詐欺が横行しました。
簡単にいえば、価値のない土地を、価値のあるように見せかけて高値で売るのです。例えば、建築基準法の関係や市街化調整区域で建築できない土地を、別荘の分譲地として販売したりするのが分譲詐欺の有名な手口です。ところが、
そこまで至らない法的にグレーゾーンの「詐欺まがい商法」というのもあります。天城ハイランドは、「詐欺まがい商法」の舞台でした。その関係で、様々な山師が入り込んできたため、普通の一流別荘地ではありえない事が、天城ハイランドにはあります。
（ライバルの分譲会社を妨害するための大量の産廃投棄攻撃、倒産夜逃げ分譲会社の担当地区の廃墟化、一部分譲関係者の逮捕・服役、老朽化しているのに水道設備の根本的な修繕を行わない、
道路（私道）に穴が空いても修繕しない、修繕するのは新規分譲中のお客さんから見える部分だけ）
尚、天城ハイランドは合法的に住宅が建てられますので、完全な「詐欺分譲地」とも言い切れない面があります。しかし、鉄道資本の入ったような一流別荘地と同列に考えるのは危険です。もし購入を検討しているならば、十分な注意が必要だと思います。

589 ：名無し不動さん：2015/10/09(金) 00:58:20.16 ID:???.net

『土地と日本人』は、読み直してあらためて強い感銘を受け、また共感を新たにする。古くなっていない。
これを初めて読んだのは８３年頃で、バブル経済の前だったが、例の「銀座でジュース一杯の値段が７００円もするのは土地の値段が入っているからだ」という司馬遼太郎の批判的主張は、今でも意味と説得力を失っていない。
その当時も思っていたことで、今でも思っていることだが、日本の労働力のコストが高いのは基本的に土地価格のせいである。住宅ローンの過重な負担があるからだ。日本の物価が高いのは、土地賃料のチャージだけでなく、
土地価格の高負担を抱えた労働賃金のせいであり、そして不当に高額な公共料金と法外な税金のせいである。
日本の高コスト体質は土地問題そのものなのだ。コストが高いのは土地のせいである。
土地に対して労働者が無理に負担させられる部分（不等価交換）があり、それが一部は保有資産の含み価値に化けて企業経営を潤し
（それはまだ資本主義の枠内の話で労働者にも還元がある）、一部は土地を転売する不労所得者の手に入って浪費され、それが構造化されて資本が循環し、
日本の経営と行政の不問不動の前提条件となっているから、日本の労賃は高く、物価は高く、高コスト体質は已まないのである。
一般国民である日本の労働者は資本家によって搾取されてきたのではなく、土地を保有転売するブローカーによって収奪されてきたのだ。
土地問題さえなければ、日本の物価は安く、労賃も安く、日本の国際競争力もこれほど弱くなることはなかった

590 ：名無し不動さん：2015/10/09(金) 01:14:50.40 ID:???.net

８月に港区赤坂の７億円弱の新築戸建て２棟を一人の中国出身の顧客に売却したと述べた。
同社長は「中国株式相場が上下している状況だからこそ、値動きが激しくない日本の不動産にお金が流れているようだ」

水野明彦氏は高額物件が売れる背景について「海外の市場環境が荒れている分、日本の不動産の安全性が比較優位に立っている」と指摘。
「アジアでは個人が土地を所有できない国が多いが、日本では土地所有権が認められている」ことが人気の一因だと述べた。
橋本社長は、今回の７億円の物件をきっかけに「最終的には10億〜20億円の戸建てを作っていきたい。
それを買うマーケットはある」と話した。

591 ：名無し不動さん：2015/10/13(火) 16:48:54.66 ID:???.net

一方、動かした金額はケタ違いだが、今もなお「老後破産」の瀬戸際にいるのが、漫画家の柳沢きみお氏（66）である。

「二十数年前、バブル真っ盛りで私の年収も最高で1億8000万円ほどあった。フランスの芸術家エミール・ガレにハマって、
彼の骨董品を買い漁り、クラシックカーを何台も買い換えていたある日、新聞の折り込みで、千葉県の山中に敷地3000坪の
ログハウスを見て、そこなら車を何台も置けると思い、買ってしまったんです。値段は4億円。当時、2億4000万円で買った
原宿のマンションに住み、月に80万円を返していましたが、新たなローンを加えて月額350万円の返済になった。でも、払え
なくなれば、高騰していた原宿のマンションを売ればいいと思っていました」
「それが大欠陥住宅で、水道がなく、井戸を掘ったら濁り水で粘土の臭いがする。また、家の裏が山で陽が全然当たらず、
梅雨時は湿度が90％近くになる。そこに2本の週刊漫画誌の連載が終了して、ローンが支払えなくなり、原宿のマンションも
クラシックカーも、全部売ることになったのですが、バブルのころは10億円と言われたマンションは、1億4000万円にしか
ならず、4億円のログハウスは競売にかけられ、3000万円で売ることに。借金の残金1億8000万円は利息なしで8年で返すことに落ち着きました」

592 ：名無し不動さん：2015/11/08(日) 11:14:29.73 ID:???.net

age

593 ：名無し不動さん：2015/11/23(月) 00:05:34.76 ID:???.net

芦屋、西宮って不便なくせに駐車場が少なくて迷惑駐車だらけだよね
今日関西スーパー 苦楽園の前で事故りかけたわ
迷惑駐車が多すぎて視界悪くてホンマ怖かった

もう来年引っ越すから関係ないけど、二度と住みたくないわ
マナーもなにもかも最悪な街

594 ：名無し不動さん：2015/11/24(火) 22:51:30.54 ID:O9PzO1Hp.net

転勤族かなにか余所者ですか？

595 ：名無し不動さん：2015/11/25(水) 02:05:38.48 ID:0U/LphSC.net

芦附のgamiyamaってBBA。弱った人を叩き潰すのはやめて。

596 ：名無し不動さん：2015/12/02(水) 17:29:38.54 ID:weR0fi2o.net

この家、売りに出てる。http://myhome.nifty.com/chuko/ikkodate/hyogo/ashiyashi/homesf_01175950003616/

597 ：名無し不動さん：2015/12/03(木) 18:05:13.00 ID:dmoSUF5W.net

ストーカーBBA
ネットにへばりついてママ友検索。

598 ：名無し不動さん：2015/12/17(木) 01:42:05.17 ID:rvZXlC48.net

ゴシップ好きな
医者の奥様。
色んな方のことをよくご存知です。

599 ：名無し不動さん：2015/12/18(金) 14:01:00.36 ID:???.net

■10位：第二種特別工業地域に指定されている場所
「第二種特別工業地域とは、場所によってことなるのですが簡単に説明するとだいたいの場合は中小企業の工場と
住宅が混在しているような場所です。そのため住宅が建ち並ぶ地域と比べてやや物件の価格は安いのですが、
どうしても工場の種類によっては音や臭いが気になる場合があります。ただ、それを気にしない人は
お買い得だったりするため、いちがいにダメとは言えないです」
■9位：コリアンタウンやチャイナタウンの近く
「昔から日本に住んでいる韓国人や中国人ならまだ大丈夫な場合がありますが、日本に来て間もない人が
ご近所さんになってしまうと、文化の違いからトラブルになるということをよく聞きます。あと、近所に
中華料理屋や韓国食材店だらけよりも、ファミレスやスーパーがあったほうがつぶしがききますよね。
でも最近はそういった場所も人気だったりするので、アジア感が好きな人は増えているのかもしれませんね」
■8位：最寄り駅までバスを使わないと徒歩数十分かかる場所
「賃貸ならまだしも、もし遠い職場へ転職したときに駅まで遠いとかなりキツいです。特にバスは田舎のほうだと
1本逃したら1時間や数十分来ない場合もザラなので、絶対そこからもう動かないという人以外はお勧めしません」
■7位：環七などの幹線道路のすぐそば
「幹線道路沿いは、朝から夜までは社用車やトラックで大渋滞。夜から朝は暴走族が走っていたりと一日中騒音に
悩まされることが多いです。今の時代に暴走族？って思う人もいるかもしれないですが、東京の環七沿いですら
いまだに週末の夜は一晩中暴走族が走っていることも珍しくないですからね」
■6位：湾岸地域などの高級タワーマンション
「外国人が旅行者に自分の買った部屋を数万円程度で貸す民泊サイトが最近問題になっていることが多いんです。
せっかく高いお金を払って買ったマンションなのに、知らない外国人の出入りが激しかったら不安になりますよね。
別に悪いことをする人でなくてもタワーマンションなどのセキュリティ重視物件では本末転倒だと思うので、気を付けたほうがいいです」

600 ：名無し不動さん：2015/12/18(金) 14:02:01.33 ID:???.net

■5位：近隣に大型団地や市営住宅がある地域
「団地や市営住宅の住民と新築の戸建てを買った住民で対立するといった話をよく聞きます。生活スタイルが
違うようなので仕方のないことなのかもしれませんが、その不毛な争いに巻き込まれる可能性を考えると、おススメしづらいです」
■4位：新興宗教の信者が多く集まる地域
「これはあんまり深く突っ込むとアレなのでお茶を濁して言いますが、自分だけその地域でその宗教に入っていなかったら
いづらいですよね。なのでおススメしません」
■3位：限界集落
「最近よく　過疎地の物件を20年賃貸したらタダであげます！などの試みを行っている自治体がありますが、
ただ単にいつでも解約可能だけど途中でやめたらその分払った金が丸損の20年ローン組んでるのと一緒ですからね。冷静に考えましょう」
■2位：価格の異常に安いワンルームのアパートが多い地域
「単身者と家族が混在する地域は、ゴミ出しや生活リズムの問題からトラブルになることが多いです。
また、治安が悪い地域の場合もあり犯罪に巻き込まれる可能性もあるため、こういった場所の物件を下見する際は
日中だけでなく、夜間もじっくりとチェックしてから購入を決定されることをおススメします」
■1位：旗竿地
・日当たりが悪くて超ジメジメし、カビが生えやすい
・車の出し入れが大変な場合が多く、軽自動車でなければ停められない場合も
・土地の価格が安いため建物がダメになったら資産価値ほぼ無し。さらに上記理由でカビなどのせいで経年劣化が早い
・家に入るのに隣の家の真横を通過しないとダメ
・そのせいで近隣とプライバシー問題からトラブルになりやすい
・隣の家が火事になったら巻き込まれやすく、逃げるのも大変
・周囲をすべて建物に囲まれているため圧迫感がハンパじゃない
・道路からの見通しが悪く泥棒に狙われやすい

601 ：名無し不動さん：2015/12/20(日) 18:36:41.12 ID:???.net

プロレス】?力道山、40億の資産が相続失敗で0円に。遺族は6畳一間生活。 [無断転載禁止]©2ch.net

1 ：砂漠のマスカレード ★＠転載は禁止：2015/12/20(日) 17:27:23.29 ID:CAP_USER*12月18日放送、「爆報!THEフライデー」では力道山の40億円の遺産について。
力道山は昭和の大スター。試合中継があるときは街のテレビに黒山の人だかりができ、人気も知名度も圧倒的だった。
だが39歳の時にナイトクラブで刺されて入院先で死亡した。
多額の遺産を残してなくなった力道山だが、その資産は40億円にものぼる。残された妻と子はさぞ裕福に生活できるだろうと思われるが、
現在は6畳一間生活をしている。遺産の相続に失敗して、遺産が0円になってしまったのだ。
本来、相続の対象となる人が亡くなった際は、負債があるかチェックし、負債が大きいようであれば相続放棄して、財産も負債も放棄すること。
それを3ヶ月以内に行うのが通常。今回力道山の遺族は、そうしなかったため、とんでもない苦労をし、いま6畳一間で暮らすハメになってしまったというわけだった。
力道山は突然死亡したため、遺言書もなく、子どもたちも未成年で妻も20代だった。
相続の知識がほとんどない遺族には、遺産を求める怪しげな人が殺到。資産を預けるように誘惑した。
話しあいの結果、妻・胎児・子供3人の5人で、遺産を8億円づつわけて相続することとなった。
だが、力道山はゴルフ場の建設などで数億円の借金を抱えていた。遺族はそれを知らず、借金返済を迫る人に頭を抱えていた。
遺産の殆どが不動産であったことも不幸だった。すぐに現金を用意することができないためだ。
不動産を売却したが高値では売れず、しかも、相続税は当時40億の遺産に対して23億円。
相続放棄をしなかったため、遺産とともに負債も相続することになってしまった。
財産の範囲内で借金を引き継ぐこともできる限定承認というものもあるが、
これも相続放棄同様に死後3ヶ月以内に申請する必要があったが、この相続方法を知らなかった遺族は借金返済に頭を悩ませ、
全て返済したのは力道山の死後20年が経過してからだった

602 ：名無し不動さん：2015/12/28(月) 14:22:40.67 ID:J0JHLNw9.net

山西田ひかるさんに憧れているそうですが
顔と性格が正反対ですね（笑）
ひかるさんは、あなたと違って
他人の不幸を笑いものする方ではありませんよ。神

603 ：名無し不動さん：2015/12/28(月) 15:57:15.49 ID:???.net

西宮北口(ガーデンズ側)って地元の人間なら絶対に買わない！って知ってるか？

604 ：名無し不動さん：2015/12/28(月) 18:04:11.40 ID:J0JHLNw9.net

久出ヶ谷町で中古の戸建を
探していますが、相場はどうなのでしょう？

605 ：名無し不動さん：2015/12/28(月) 20:13:37.69 ID:???.net

>>603
北口って地盤が弱いってのはよく聞くね。
少し掘ったら水が出るってのは本当なのかな？

606 ：名無し不動さん：2015/12/28(月) 20:14:06.75 ID:???.net

久出ヶ谷は良いとこやけどな。２ちゃんに書き込みする奴の住む場所ちゃうわ〜お前はJR西宮と阪急北口の間にでも住むのがお似合いだわ！

607 ：名無し不動さん：2015/12/28(月) 22:39:49.26 ID:???.net

北口が地盤弱い？そんなことより重要な事項があんねんけどな！まぁ不動産屋は言ってはいけないことらしいけど…

608 ：名無し不動さん：2015/12/30(水) 23:12:01.72 ID:???.net

ていうか誰でも知ってるだろw

タクシーの運転手に聞いても教えてくれるレベル

609 ：名無し不動さん：2015/12/31(木) 03:15:04.92 ID:???.net

重要なことってなによ
教えてくれよ

610 ：名無し不動さん：2015/12/31(木) 18:50:50.71 ID:RufjFrqe.net

朝鮮人自治区なんでしょ

611 ：名無し不動さん：2016/01/02(土) 20:06:34.89 ID:???.net

富裕層の関心事は「増やす」よりも「減らさない」にある
中村氏：まず、アメリカでの所得税＋住民税が単純計算で48％位、日本でのそれが55％位なので、
手元に残るのは半分の50億円程度となります。この現実を考えてみると、黒田投手の一番の関心事は、
資産運用ではなく、いかに節税に知恵を絞るかという点ではないでしょうか。運用に回せるお金は税引き後の金額なので、
その前段階での節税に興味を示すのは、至極当然といえるでしょう。黒田投手に限らず、
富裕層の関心事はどのように資産を増やしていくかよりも、資産を減らさない、次の世代に残すことに
関心の重きが置かれる傾向があるように感じます。
ーーでは、実際にどのような節税方法が考えられるのでしょうか？
中村氏：その典型的な節税方法は、資産管理会社の設立です。今、日本には、個人増税・法人減税
という大きな流れがあります。日本の個人に課税される所得税＋住民税の最大税率が55％である一方、
2016年からの法人税の実効税率は30％を切る予定なので、その差は歴然です。
さらに、もう一つ気にしたいのが相続税です。黒田投手は一代では到底使いれない資産を築き上げているはずなので、
それを家族に残す仕組みを考える必要があります。その点でも資産管理会社は有効に機能するといえるでしょう。
まずは、節税スキームを作った後に、いよいよ実際の資産運用がスタートできるのだ。
ーー中村氏が黒田投手にオススメする資産運用とは？
私なら、黒田選手には、できるだけ長く資産を保有することで利益をあげる「中長期投資」中心に考えていくこと
をお勧めします。理由は景気や為替変動などの影響を受けやすい「短期投資」では、
なかなかパフォーマンスをあげることは難しいからです。投資の神様と謳われるウォーレン・バフェット氏
のやり方を踏襲したいと思います。

612 ：名無し不動さん：2016/01/02(土) 20:07:33.35 ID:???.net

黒田選手が資産運用をする際の最大の利点は、それに回せる金額がけた違いに大きいため、
運用商品の選択肢が増えることにあります。投資の格言に「ひとつの籠に卵を盛るな」というものがあります。
これは、様々な対象に分散して投資をすることで、リスクも分散することができるという考え方です。
富裕層であろうとなかろうと、資産運用の考え方の王道に違いはありません。投資対象、時間、
種類についてきちんと分散投資ができているか、これに尽きるのです。
基本は資産四分割で逆相関の関係を組む
ーーどのようにポートフォリオを提案します？
マーケットの変動に対応できるように、資産四分割（預貯金、有価証券、不動産、金）を基本とし、
保有資産同士の動きが逆になるように（逆相関）投資対象を選択していきます。
これに、REIT、原油などのコモディティ、現物の不動産投資も考えていきます。加えて、
投資コストを考えた上でオルタナティブ（代替）投資のひとつとして、ヘッジファンドも考えるのもありでしょう。
また、国内の株式、債券、不動産だけでなく、国際化する投資商品にも目を向けることが必要である。
これらを基本にマーケットの情勢を加味しながら組み入れ比率を変えていくことが賢い選択といえます。
預貯金を組み入れるのは、時間分散の意味もある。一度に有価証券や不動産に投資するのではなく、
好機を見ながら投資をしていきます。「休むも相場」という言葉がありますが、預貯金の割合を7−80％にして
待機させる時期も当然あるはずです。

商品選びに関しては、購入、維持にかかるコストも考慮する必要がある。
例えば、今残高が増えているラップ口座のケースを考えてみましょう。
5億円をラップ口座に預けた場合、年率2％、金額にして1000万円が手数料として徴収され、
更に同じ口座内で投資した商品の運用管理手数料も１％程度取られるのが一般的です。
こういった高コストの商品でなく、ETFなどの低コスト商品を選択することが、投資の入り口でできる最大の防御といえます。
金融先進国の米国では、このETFだけでポートフォリオを組む例が数多くみられます。

613 ：名無し不動さん：2016/01/09(土) 23:32:13.88 ID:KSqrkJlq.net

山なでしこビルで
ある人物に、色々聞き出していたらしいね。
そんなにラブリーなら、直接ギターさんに聞きなさい？神
どこがいーいーのー？

614 ：名無し不動さん：2016/01/10(日) 00:06:08.95 ID:aSUjEm5I.net

人は見かけによらんわ。

615 ：名無し不動さん：2016/01/20(水) 15:00:35.52 ID:???.net

平均寿命わずか３０年、日本の住宅は「安普請」だらけ [無断転載禁止]©2ch.net
まずは住宅の統計をみていただこう。 各国の住宅の「平均寿命」（取り壊すまでの平均年数）は、
日本　30年
フランス　81年
アメリカ　103年
イギリス　141年
（出典：日本建築家協会）
これから明らかなように、日本の住宅寿命は諸外国に比べて傑出して短い。
日本の住宅が30年経つとどんどん壊されるのはなぜか？
これには、色んな理由が考えられる。例えば・・・
（1）日本人は一般に新しいモノが好き
（2）新しい家を建てることが「一人前」としての証であるという考えが根強い
（3）木造住宅は「消費財」だととらえられていた。 ・・・etc
これらはそれぞれ一理あるといえるが、しかしどれもわれわれを完全に納得させるものではない。
木造住宅が本来どれほど長持ちするかは、奈良や京都のことを持ち出さずとも日本人なら誰でも知っている。
建て替えがどんどん起こっているのは鉄筋コンクリートのビルでも同じで、
戦前から戦後にかけて建てられた東京のビルは品質の劣化などを理由にどんどん壊されている。
本来100年は軽くもつはずの鉄筋コンクリートのビルでも、日本では築30〜40年で「古い」と判断され、建て替えの話が始まる。
問題の本質は、人々の考え方や建材の種類ではなく、高品質の建物が少なく「安普請」だらけであること、
そして保守管理をないがしろにしているところにあるのだ。
30年後に家を失い、住宅ローンだけが残る老人であふれる
日本の家が「安普請」であるのは、業界の事情によるところが大きい。建設業界は、家をどんどん建て替えてほしい立場だ。
30年で潰してしまうような家を自ら率先して建ててきたのも、私企業としていわば当然の行動かもしれない。

616 ：名無し不動さん：2016/01/21(木) 18:52:02.64 ID:???.net

住みにくいような気がするが・・・

617 ：名無し不動さん：2016/02/03(水) 17:16:26.85 ID:???.net

　

618 ：名無し不動さん：2016/02/21(日) 15:19:40.83 ID:???.net

不動産】３階建て低層マンションが絶滅の危機、職人不足で一戸建てより建設費高騰
　◇３階建て低層マンションのメリットは
　超高層マンションの対局にあるのが「低層マンション」。５階建てまでのものを低層と呼ぶことが多いのだが、
本来は３階建て、妥協しても４階建てまでが低層らしい低層マンション。長所は、マンションの圧迫感が薄れ、
一戸建てに近い住み心地を実感できること。さらに、一戸建てより安い分譲価格で購入できること。マンションと一戸建ての中間のような存在となるわけだ。
　３階建てまでの低層であれば、一戸建て中心の住宅地にも建設が可能。土地に定められる
用途地域別で最も規制が厳しいのは「第１種低層住居専用地域」。厳しいところでは、「建物の高さは１０メートルまで」と規制され、一戸建て中心の住宅地となる。
　「高さ１０メートルまで」と定められた場所でも、３階建てマンションならば建設が可能。だから、静かな住宅エリアに暮らしたいが
一戸建ては予算的に無理、でも、低層マンションなら買える、という人にとって救いの神となるわけだ。
　◇静かな住宅街に落ち着いたたたずまい
　３階建てでも鉄筋コンクリート造りなので、頑丈だし、断熱性、遮音性も高い。周囲には２階建ての一戸建てが多くなるため、３階部分は眺望が良好になる。
　以上のメリットから、３階建ての低層マンションには、根強い人気があった。私自身、３０年ほど前に購入した最初のマンションは低層３階建てだった。
　見た目が派手な超高層マンションに憧れる人と同じぐらい、落ち着いた低層マンションに憧れる人も多いのである。

低層マンションの勝ち目は薄い。だから、不動産会社は準都心・近郊外エリアで、低層マンションを造らない。
　マンションを造るなら、５階建て以上の建物が建設できる土地を探す。７階建てとか１１階建てになれば、１戸あたりの土地代負担が抑えられ、
建売住宅より安い価格でマンションを分譲できる。商売として成り立つからだ。
　以上の動きから、準都心・近郊外では、広い道路に面した土地のマンション、工場エリアのマンション分譲が増え、
一戸建て住宅地内の低層マンションがみつからなくなった。

619 ：名無し不動さん：2016/02/24(水) 16:47:44.10 ID:???.net

家や土地の私有ができるといっても
不動産取得税に固定資産税に相続税だからね
はっきりいうなら自治体に使用料払って使わせてもらってるだけだよ
なぜこんなに取る必要があるかというと役人の贅沢暮らしのためだ
自治体の予算を人質に利権を確保している

620 ：名無し不動さん：2016/02/28(日) 15:29:25.23 ID:???.net

芸能】伊東美咲、新居は１０億円の白亜の大豪邸　跡継ぎ出産で義父が一括購入
「土地面積は約250平米。建物は地下1階に地上2階建てで、約500平米もの大きさです。
諸費用など含めると、10億円ほどの物件になるでしょう。
ちなみに所有者は、榎本氏の実父の宏氏（87）。ローンではなく、現金で一括購入されています

相続税対策のひとつで、ぽ〜んと１０億の豪邸、生前贈与したんじゃね

621 ：名無し不動さん：2016/02/28(日) 15:33:09.42 ID:???.net

相続税の増税に備えて、「贈与」を行う方が増えています。生前に家族に預貯金などの贈与を行い、相続税のかかる財産を減らすのが、いちばん確実で効果的な相続税対策だからです

622 ：名無し不動さん：2016/03/06(日) 14:09:42.39 ID:???.net

そんな高額マンションが売れるのかという疑問がわくが、すべて申し込みがあったという。全３２２戸のうち、一般に分譲された住戸は１６３戸（残りは地権者と事業協力者の住戸）
「中国本土からの購入者」も「純粋な投資目的の購入」も目立たない。香港・台湾を含む外国からの購入者はそれなりの数だが、多くは日本人。そして、“半投半実”の購入者が主流だ。
“半投半実”とは、「とりあえず実需（実際に住む目的・セカンドハウス利用も含む）目的で購入し、遠い将来は貸したり、売ったりするかもしれない」という柔軟なスタンスを指す私の造語だ

623 ：名無し不動さん：2016/03/11(金) 16:09:02.50 ID:???.net

アホノミクスとやらで始まった再開発ブームは、もはや地方だけでなく、都心タワーマンションについても息切れしてきた。それも中央区だ。こっそり値引き販売を行っている。
　売り手市場が終わった今は値引きで購入するチャンスかもしれない。
　１年で一番値引きしてくれる時期はこの２〜３月前半の時期。ローン審査にそれなりの時間を要するため決算に間に合うギリギリという事情がある。デベロッパーは完成在庫を持ちたくない。
それも数個と少ない場合は値引きに応じる。しかし、購入者がローンを通りそうにもない、あるいは冷やかしとみたら営業マンは値引きに応じない。
　今後、完成在庫で販売開始して半年という物件も増えてくるだろう。数百万円の値引きは十分期待できる。しかし売れ残りが多いと、すでに購入した人に差額を支払わなければならないため難しい面もある

624 ：名無し不動さん：2016/03/12(土) 14:11:44.04 ID:???.net

これだけのモノ建てといて一度も住まないとか何者だよw

おそらく建築途中で施主が倒産して
建築屋がただ当然で土地とか貰ったんじゃないなかな　こんな場所だしだれもいらんだろ
だから外構まではいじってない

625 ：名無し不動さん：2016/03/12(土) 14:13:20.97 ID:???.net

、「施主」と言うのが、家やマンションの建設を依頼した人。建物の所有者です。そして、「施工主」と言うのが、建設・工事を行う人、メーカーや、工務店を指します

626 ：名無し不動さん：2016/03/20(日) 19:10:13.08 ID:???.net

政治】３世代住宅へ補助は豪邸優遇？　同居しているか確認不要©2ch.net

1 ：旭=501＠むぎとろ納豆 ★＠無断転載は禁止 ©2ch.net：2016/03/20(日) 17:33:11.07 ID:CAP_USER*
　政府が２０１６年度予算案に盛り込んだ３世代同居住宅への補助制度が、国会論戦で注目を集めている。同居しているかどうかの実態確認が不要で「豪邸への補助」だと批判を受ける。
制度では、キッチン、浴室、トイレ、玄関のうち２種類以上が複数ある家を３世代住宅と定義する。木造住宅を新築した場合には最大３０万円、
設備を増設して３世代住宅にリフォームした場合には最大５０万円を補助する。耐久性にすぐれた住宅の新築やリフォームに最大１６５万円を補助する現行制度の拡充だ。
政府は、現行制度分も含め予算案に１５０億円を盛り込んだ。３世代が一緒に住めば、共働き夫婦の代わりに両親が孫の面倒をみられるため、「女性が働きやすくなる」と説明。安倍政権の看板政策「１億総活躍社会」の実現にもつながると、強調してきた。
だが、国会審議では野党側から厳しい質問が飛んでいる。今月２日の参院予算委員会では、民主党の蓮舫氏が、「２世帯同居ができる（高価な）住宅を新築、改築できる豊かな方たちに、１５０億円を流す予算だ」と批判した。
■「プライバシーに関わる」
　批判を受ける理由の一つは、３世代の同居を確認しなくても、補助金が受けられる点だ。

627 ：名無し不動さん：2016/03/21(月) 23:34:18.56 ID:???.net

芦屋も打出や43号線以南は糞

628 ：名無し不動さん：2016/03/23(水) 17:01:59.48 ID:???.net

香山リカ @rkayama　22:22 - 2016年3月22日
３世代同居の誘導に反対します。
古いイエ制度の復活、福祉や介護の家族まかせ、同居ストレスによるメンタル不調の増加が危ぶまれます。
みなが望んでの同居ならおおいにけっこうですが。

「税制の攻防　３世代同居、減税誰のため」

629 ：名無し不動さん：2016/03/25(金) 18:37:36.11 ID:???.net

シーサイドタウンや臨港線以南は芦屋と呼べない

630 ：名無し不動さん：2016/03/29(火) 18:43:54.02 ID:???.net

もう賃貸で家賃を支払いたくなくなっちゃいましたよ。
確かに、買うのは借りるのより何倍も大変だし、そしてリスクもあるけど、この１０年支払ってきた家賃を総額で足せば、今頃すごい家を持っていただろうにな、なんて思っちゃうんです。
消費として消えてしまうのが賃貸。その事実は確かで、身軽で楽、新しいマンションに次々移り住める、これは最大のメリット。しかし現に私には何も残っていなかった。
賃貸バーサス所有、色々な考え方があって、それぞれメリットがありますが、私の行き着いた結論は、大変であっても所有すべし、です。
理由は、転売益と家賃収入、そして、一番大切なことは、担保となるべき資産をたくさん持つことによる金融期間からの格付けUP、これが大切です。
特に、与信増に基づく資金調達というのは基本的にレバレッジをかけることなので、資本主義の本質を活かすことになる

631 ：名無し不動さん：2016/03/29(火) 19:49:32.19 ID:???.net

とにかく、中古物件は内側のカビが凄い。
売主に不動産屋は売却前のリフォームを提案し、
少しでも高く売りましょうと。

不動産屋は高く売れれば、金をかけずに手数料が入る。そして売る時にカビなどの内側の話にならないように、外側ばかりを褒めて買わせるんだよ。

修繕するのではなくて、外側から隠して綺麗風にしているからな

632 ：名無し不動さん：2016/03/29(火) 23:14:59.52 ID:???.net

"所有"することに対するリスクや
コストが大きいと思う　どこもかしこも耄碌した引退老人が増えすぎて　
引退するよりも都会に留まって自分の知識・能力を生かしながら都会を楽しむ生活が老人にはベスト
どうしても田舎に住みたいんなら　ガラの悪くない観光都市（財政健全で人口増えてる都市）
のキレイで広い運動公園（温水プールやテニスコートやグラウンドが集まっている場所）の側に
マンションかこじんまりした中古家をリフォームして住むのがいい

都心部の戸建不動産は築２０年で上物の価値は０で土地代のみとなります
ところが、別荘地では築３０年でも４０年でも上物に価格のっけてます
なんせ土地は原野ですし傾斜があったら今どきは土地価格はかぎりなく０
無理やり上物に価格付けて中古別荘に夢見るへんな人に売りつけるしかないのです
買ったあとに築３０年とか４０年とかの建物をDIYで維持するのがいかに大変か気が付くでしょう
下手すると新築するのと変わらん金を注ぎ込まなきゃならなくなります

633 ：名無し不動さん：2016/04/01(金) 18:12:16.64 ID:???.net

借地権の別荘は意外とメリットあり。
土地の固定資産税がかからない。借地料を年間１０万円払っているが
所有権なら４〜５万円かかる。
また契約の段階で変な宗教団体ややくざ関係者など
も入りにくい構造になっている。また別荘での使用が
条件なので雰囲気を壊す店や施設はたたない。
さらに借地権の更新料がわずか５万円なので２０年後更新すれば 実質所有権とかわらない。
環境に関する規制が厳しいので自然のまま。
借地権別荘はリーズナブルで環境もよいし、なにより 管理態勢がしっかりしている。別荘を持ちたい人は
一考の価値あり

634 ：名無し不動さん：2016/04/01(金) 21:04:57.69 ID:6dUQLQN9.net

ありがとう
俺はホテルがいいわ

635 ：名無し不動さん：2016/04/02(土) 18:12:46.86 ID:???.net

ランボルギーニのアベンタも 車としての性能は世界一だ。
だが、 この車は残念なことに東京に全く合っていない。
この一流の車に東京が追いついていない･･･。 そう言っても過言では無い。
止める場所もなければ入れない場所も多い。
これ程の国が、 バレーパーキングすら持ってないホテルが殆どで、
呆れて言葉が出ない。 サービス国家だった日本の進化は、 一体何処で止まってしまったのか

636 ：名無し不動さん：2016/04/02(土) 19:08:52.80 ID:ggIJzBli.net

クラウンやレクサスが入庫できりゃいいんだよ。

637 ：名無し不動さん：2016/04/02(土) 22:59:48.30 ID:???.net

やはりインドネシアの建築技術は低いです。 雨漏りがしたり、屋根が崩れたり。
日本の建築技術を使って、家を建てれば、高いけど、ハイクオリティーな家ということで需要はありますよ。
建築資材も、いいものが入ってくるようになったそうです

建設資材そのものから生産できない国で、そんなものは輸入材に頼るならかなりのもんコストパフォーマンスの悪い建物になります。
金額だけ何億かけても、バラックしか出来ないですよ。

638 ：名無し不動さん：2016/04/10(日) 13:56:59.82 ID:???.net

くだらん街ですよ

639 ：名無し不動さん：2016/04/20(水) 16:19:22.28 ID:???.net

新築マンションの売れ行きが低調な一方、価格は高騰を続けるという一見、奇妙な現象が全国規模で起きている。
景気停滞で消費者は慎重だが、事業者は人件費などの上昇で値下げが難しく、全国の平均販売価格はバブル期を超えた。
消費税増税の行方も不透明で、中低所得層にとって新築マンションは「高根の花」になりつつある。
◆首都圏平均５６３８万円
　「今は価格が高すぎる」。東京都在住の３０代男性は、マンション購入を諦めた。２０２０年の東京五輪を控えて建設コストが高止まりし、
都内のマンション価格も急上昇している。男性は「五輪後の値下がりを期待する」と長期戦の構えだ。
　不動産経済研究所が今年２月に発表した１５年の全国マンション発売戸数は７万８０８９戸で２３年ぶりの低水準だったが、
平均価格は過去最高の４６１８万円となった。１４日に発表した３月の首都圏の発売戸数も急減、契約率が低下し売れ行きも落ちていることを裏付けた。
一方で平均価格は５６３８万円に達した。
　それでも高額物件の売れ行きは富裕層を中心に堅調だ。「マンションで国内最高階数」という東京都新宿区の６０階建てマンションは、
販売開始の１５年中に完売した。在留外国人の需要を狙う動きもあり、大京グループは中国人社員らによる国際営業チームを立ち上げた。
担当者は「問い合わせが多く、人手が足りない状況」と話す。
対照的に、発売戸数が多い「ボリュームゾーン」と呼ばれる物件は不振だ。購入の中心である中低所得層が実質賃金の低下などで
慎重になっていることが響いた。

640 ：名無し不動さん：2016/04/20(水) 16:20:18.47 ID:???.net

◆人件費上昇など重荷
　一般的に需要が減れば物件の価格も下がるが、資材価格の値上がりや人手不足による人件費上昇が事業者の重荷になり、
地価が安い地域でも発売価格があまり下がらない。不動産業界関係者は「一般消費者が買える物件は少なくなった」と認める。
値上がり加速で売れ行きがさらに落ちる悪循環になっている。
　人手不足は続いており、マンション価格は当面高止まりするとの見方は多い。日銀のマイナス金利導入で、
銀行が３月に適用する住宅ローン金利を一斉に引き下げたが「もともと、低水準だったので目に見える効果はないだろう」と業界関係者は冷ややかだ。
　消費税率が８％に上がった１４年は、前年から駆け込み需要が膨らんだ。しかし、来年４月の１０％への増税は延期観測が広がり、
消費者は動きづらい。仮に延期されても「価格が高くなりすぎて２％の増税がないから買おうという気持ちにはならないのではないか」（不動産デベロッパー）との指摘が出ている。

641 ：名無し不動さん：2016/05/03(火) 18:36:01.55 ID:???.net

久々に友人に連絡とって連休ゴルフの予定を聞いたら１万弱のコースばかりで気乗りせず。
合流するのは遠慮することにした。
平日で３万程度の所ばかり行ってるとショボイコース耐性がなくなる

セルフが多くてハーフ２時間で回れない
グリーンの転がりが滑らかでない
フェアウェイ目土してなくてディボットだらけ

642 ：名無し不動さん：2016/05/06(金) 14:31:06.32 ID:xdjWPjXy.net

>>641
何の話しとんねん

643 ：名無し不動さん：2016/05/07(土) 22:16:34.71 ID:???.net

著者は、ハーヴァード大学卒、一橋大学名誉教授の都留（ﾂﾙ）重人。
（1990/10/19 第1刷発行）

内容は、戦後から現在に至る“地価”について、批判的に考察するもの。
1955-89年の間…
地価（6大都市）…128.5倍
卸売物価（日銀調べ）…2.1倍
消費者物価（総務庁調べ）…5.3倍
製造業賃金（労働省調べ）…20.7倍
固定資産税（東京23区内）…37.2倍
この数値を見ればわかる通り、地価だけが戦後から異常に高騰している。
この128.5倍に膨らんだキャピタルゲインが、様々な影響を及ぼした。
ここには様々な理由が絡んでおり、例えば、土地財産権よりも土地利用権を重視した政策をとらなかったことや、課税方法にも百家争鳴の議論がなされ、「土地転がし」等も発生したことで、瞬く間に高騰していった。
当時で、東京の地価を合わせると、アメリカ全土の土地を買えたと言う

644 ：名無し不動さん：2016/05/08(日) 18:44:09.28 ID:???.net

当社が属するインターネット業界は一瞬でビジネスの主流が変化します。ハードの主力はパソコンから携帯へ、さらにｉＰａｄやスマホに移行しつつあります。
大手不動産会社のように一等地の土地を安い時期に購入すれば、あとは建設会社にビルを建ててもらい、テナント集めも管理もアウトソーシングすれば企業は永続する。
しかしネット企業には、一等地の土地に当たるものがありません。積極的に考えても、消去法で見ても人材がすべてです

645 ：名無し不動さん：2016/05/15(日) 13:22:33.95 ID:???.net

みなさんは、本宅ありますか？
自分はフリーランスのIT関係なので、パソコンあれば、どこでも仕事できます。

熱海のリゾートマンションがすごく安いので考えているのですが、
税金がヤバイですかね？

いちおう法人成りしているんですが、法人の本店所在地と自分の住民票を、
熱海市に移動したら、税務署員に目をつけられますか？
２０００万以下ですが、１０００万は確実に超えます。
税理士に聞いたら、やっぱり税収の少ない自治体に本店所在地を置くと、
ロックオンさえると言っていました。
東京みたいな何百億の企業がいっぱいあるところに、数千万の株式会社だと、ほぼザコ扱いで、
目をつけられることは少ないが、大企業のない自治体の税務署エリアは危険だと言っていました。

そこで、熱海市は貧乏臭いので、
湯河原か真鶴（小田原の税務署管轄）のが安全でしょうか。
小田原は工場がいっぱいあるので、熱海よりはマシですよね？

646 ：名無し不動さん：2016/05/16(月) 16:06:25.32 ID:???.net

シンガポールの不動産は基本的にはそこに住んでいないと買うことができませんが、唯一移住しなくても外国人が土地や土地付き不動産を購入できるのが、セントーサ島セントーサコーブです。
セントーサ島の東側にあるセントーサコーブには、3つのエリアがあります。
入江に沿って個性的な邸宅が並び個人所有のクルーザーが停泊するなど、ハイエンドな雰囲気が漂う住宅エリア、コンドミニアムが並ぶエリアと、
高級デザインホテル「Wシンガポールセントーサコーブ」とショッピング＆ダイニングが楽しめる商業エリアです。

647 ：名無し不動さん：2016/05/16(月) 20:40:08.09 ID:???.net

基本的に人口の少ない自治体はダメだね。
課税所得を基準にするところ。
住民税基準のところが狙い目

648 ：名無し不動さん：2016/05/18(水) 01:27:01.13 ID:???.net

法人代表だが別荘を買うにあたって法人名義にするか個人名義にするか悩むな
担当の会計士は「結構面倒なので法人名義はお勧めできない」みたいに言われた

>自分の場合はリゾートマンションは、スラム・廃墟になる可能性を考えて、
ペーパーカンパニー名義にしています 最悪のときは、法人を破産手続するつもり
たぶん、法人名義にする人は、相続のことを考えているんじゃないですかね。
会社の株を相続するほうが、お得になることが多いからでは？

649 ：名無し不動さん：2016/05/18(水) 12:37:06.43 ID:???.net

未舗装の道路って雨降ったら4WD必要なのかな？

要井戸掘削と書いてあるけど、浄化槽？
つまり、自分のウンコを組み上げて飲むようなものかな。
ちょっと心配。

湖畔だから水は出るだろうけど、湖の水がそのまま染み込んでいるだけ？

湖といっても、農業灌漑用人造湖で正式名称は丸山貯水池だとさ
こういうのは、湖畔がブロックで固められていて風情がないことが多いんだよな

650 ：名無し不動さん：2016/05/18(水) 13:14:30.60 ID:???.net

国土の狭い日本では土地と建物の比率が8：2くらいですが、いくらでも土地がある米国ではその真逆。建物の評価が8で土地が2です。
2つ目の盲点は、海外の不動産であっても日本の税制に従うことです。この場合の税制とは減価償却の計算方法のことを指します。
3つ目の盲点は、両国での中古木造住宅に対する評価の仕方です。日本では築22年を超えた木造住宅はほぼ価値がないとみなされるため「4年での減価償却」が認められていますが、
一方の米国では古い家をメンテナンスしながら住むことが当たり前なので、需要のあるロケーションであれば価値がほとんど下がりません。
勘の鋭い人はもうおわかりでしょう。米国で築22年以上の木造住宅を1億円で買えば、毎年2000万円（1億円のうち、建物の評価額が占める80％を4年で割った額）も減価償却できます。これだけの規模の減価償却が取れる投資対象は滅多にありません

651 ：名無し不動さん：2016/05/19(木) 16:06:53.79 ID:???.net

ここ21戸（事業協力者住戸2戸含む）ってなってますね。 邸宅売ってマンションにってことですか。

事業協力者は地権者住戸なので、地権者さんが入居されるか転売されるかでしょうね。
もし入居されるとして、地権者さんが管理組合を牛耳ろうとするタイプであれば住人にとって不利益であるでしょうが今時そのような方がいらっしゃるかどうかは解りません。

建築 分譲マンションの施工実積ほとんど無しのこの敷地の元所有者。
売主と建築会社が1流かそうでないかは、将来の資産価値 にも大きく関わります。

652 ：名無し不動さん：2016/05/19(木) 16:26:07.51 ID:???.net

私は30年大阪市内に住んでいるが大阪市内は1ブロックずれるだけで
環境が著しく違う。それだけ熟知してないととんでもないところに買う危険がある

区が違うだけで隣同士なのに数百万価格に開きが出る事も

子供がいなくても学校区には要注意。
売る時ほんの200ｍ程の違いでも50万/坪ぐらいの差ができる(ファミリータイプは特に)

学校区で考えて買うほうが、良い。

653 ：名無し不動さん：2016/05/20(金) 00:23:12.14 ID:???.net

ハナっから投資用臭くて内装が賃貸レベルの物件は新築でも怖い

654 ：名無し不動さん：2016/05/21(土) 02:44:01.69 ID:???.net

また、私が高額不動産を４カ国７物件に分けたのは、外貨建て預金をしたかったからです。
気付いていない人が多いですが、海外不動産は、外貨建て預金とほぼ同様の効果をもたらします。
経済成長率が年利回りで、かつ、これらは貸し出すことで経済成長率にプラスしたインカムも、もたらします。
また、世界経済が不況に陥っても、通貨ではないので、建造物の機能は変わらず、建物は建物なんです。
それを紛失することも盗難されることも、預金先がつぶれることとも無縁です。
あとは通貨が強い時に転売すれば良いだけです。為替を見ながら世界のマネーを回転させていくだけで
お金を生むことが可能です。ですから、焦って転売する必要はありません。
もっともこれは単一通貨の自国内不動産ではできない手法であって、
海外不動産でなければできません。
　また売却金で買うのはまた別の国でなければいけないわけです。
さらに不動産は他のものと異なり担保価値を持つので、現金を大量に集めたくなったら、その物件を担保に現金を集めることも不可能ではないというわけです。
なお、不動産には注意も必要で、固定資産税や共益費の問題を考える必要があります。そのため私は、固定資産税がない国（タイやドバイ）あるいは、
それが著しく低い国（マレーシアやフィリピン）を選んでいますし、
購入後１８か月の共益費免除などを契約に盛り込んでもらっています。つまり控除率も徹底的に下げるということ。

655 ：名無し不動さん：2016/05/23(月) 13:26:37.94 ID:4SSZToNg.net

憧れの街西宮

656 ：名無し不動さん：2016/05/23(月) 16:19:46.65 ID:???.net

名塩、船坂、山口 は論外ね。

657 ：名無し不動さん：2016/05/26(木) 21:40:24.89 ID:???.net

鷲林寺とか高級住宅地と聞いた
やっぱり金持ちでないと無理ですよね

658 ：名無し不動さん：2016/05/29(日) 22:08:33.00 ID:iUuDUQk7.net

昌代 知恵袋

659 ：名無し不動さん：2016/05/30(月) 15:36:55.55 ID:???.net

芦屋言うても、43号線以南、更には臨港線以南なんて芦屋と語る資格無し

660 ：芦屋の郵便番号：2016/06/01(水) 23:31:24.29 ID:rWqfSYSO.net

>>656 >>659 おっしゃる通りです。
>>657 たしかに高級住宅地かもしれないが、最寄駅が遠すぎる。
それと標高が高いため冬は道路凍結。しかも坂だらけで、スタッドレスでもスリップする。
若い時はいいかもしれないが、中高年になったら不便さを実感するだろう。

芦屋の郵便番号は、659です。

661 ：芦屋の郵便番号：2016/06/01(水) 23:50:53.46 ID:rWqfSYSO.net

芦屋に永く住んでいるが、阪急芦屋川駅まで歩2分、ＪＲ芦屋駅まで歩6分、阪神芦屋駅まで歩10分と駅近で大変便利。
3線利用できて、しかも閑静な住宅地だ。（庭付き一戸建て）
こんな便利な住宅地は、そうはないだろう。

先の阪神大震災では、家の倒壊は免れたものの、赤紙全壊。（幸い人的被害なし）
熊本大地震では、罹災証明の発行で大変手間取り、揉めているが、
芦屋市の罹災証明書の発行は、的確迅速だった。
のちに罹災証明書が、大いに役立った。
この点については芦屋市（芦屋市役所）に、たいへん感謝している。

662 ：名無し不動さん：2016/06/02(木) 13:36:27.48 ID:???.net

三線利用できるとそんなに便利なの？
まったく違う所行くなら便利と思うけど狭い空間を同じようなとこ走ってるだけじゃん

663 ：名無し不動さん：2016/06/05(日) 20:41:24.21 ID:???.net

富裕層が一般人以上に気にしているのが「税金」の存在だ。彼らはいかにして節税するかを知りたがっている。
投資商品の中でも節税効果が高いのが不動産である。大きく分けて「減価償却」と「相続における固定資産の評価減」の2つを利用して節税している。

継続した節税「減価償却」、相続見据えて「路線価安い物件」
減価償却とは建物にかかった費用を残存耐用年数で経費化するもので、不動産を購入した年ではなく、
定額法を用いて一定の期間継続して経費と計算する。この経費と給与所得など他の所得と損益通算すると、節税効果が生まれる。
中古不動産を購入した場合は、減価償却耐用年数を短縮することができ、1年当たりの経費は大きくなる。
22年を経過した木造アパートの場合は、償却期間は4年となる。8000万円の不動産であれば、年間2000万円を経費とすることができる。
相続税対策の観点だと、売買価格と路線価が乖離している不動産が投資先として適している。不動産には購入した金額だけではなく、
不動産の所在地の路線価から算出する路線価格というものがあり、相続税の計算には路線価が用いられる。
通常、不動産の売買取引価格よりも路線価格は20〜30％程度低くなるケースが多い。それ以外にも、
１．人に貸すことで評価が下がる「貸家建付地による評価減」⇒（相続税評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合））
２．一定の条件を満たした場合に、ある面積まで評価が大きく減額できる「小規模宅地による評価減」などが利用できる。

不動産の波は、すでに売りトレンド？ 富裕層は大局的な目
積極的に資産を運用したい富裕層は、キャピタルゲインの狙える不動産であるかを見ている

664 ：名無し不動さん：2016/06/05(日) 20:42:32.06 ID:???.net

著者は、現在日本で地価の上昇によるキャピタルゲインを期待できるのは東京の港区・中央区・渋谷区・品川区
だけではないかと考えている。不動産の売買が本業ではないので、富裕層の不動産売買は、時間の流れを大きくとらえている。
地価の上昇トレンド、下降トレンドの流れに乗りたいと考えているからだ。
ここ数年、築年数の浅い物件を中心に売買価格が年に数％ずつ上昇してきたので、富裕層は売りを模索するトレンドへと移行している。
オリンピック効果は既に価格に織り込まれており、もうそろそろピークと言えるが、不
動産マーケットは今後の動きを描き切れずにいるのが現状だ。そのため、富裕層の間での期待売値と期待買値のギャップが大きく、
思ったほど売買が伸びていない。

相続対策にマンションを買う富裕層　買うのは億ションではなく…
一方で、相続税対策の不動産取得は堅調に推移しており、都心の大規模高級マンションを中心に富裕層に買われている。
例えば、子供の数に合わせて複数の区分所有の部屋を購入し、相続争いを避けるなどの節税対策をしているのだ。
相続対策でのマンションを購入する場合、億ションを一つ買うより、不動産マーケットでのニーズが高い
4000万円〜6000万円程度のマンションを複数購入しているケースが多い。売買時だけでなく、賃貸時にも借り手の多い
月額賃料12〜25万円で貸すことが出来るからだ。賃料50万円でないと利回りが出ない物件は景気に大きく左右され、
想定外のタイミングで売却に迫られることもある。
富裕層が好む不動産は立地と外観が特に重要視される。立地は言うまでもないが（富裕層に限ったことではないが）、
建物の外観も年数が経って陳腐になるデザインでは、売却時の価格にも影響する。さらには所有をステータスと考えれば、
落ち着きのある高級感あるデザインというのは所有欲をみたすものであり、とても大切なものとなる。
立地は、駅徒歩7分以内が通常価値が落ちない基準だが、富裕層は車を利用するケースが多い。
そのため、駅・主要道路・駐車場・近隣の買い物スポット・緑地・公園への距離など、離れていてもバランスが取れている場所を選ぶ傾向にある。

665 ：名無し不動さん：2016/06/06(月) 12:24:06.91 ID:5UmEuVRS.net

そうなんだ。富裕層ねえ。浮遊してる僧はいかがです？

666 ：名無し不動さん：2016/06/10(金) 20:42:00.13 ID:???.net

相続税対策には2億円マンションは効果的。 評価額はせいぜい5000万程度でしょう。

でも、リセール価格が半額になれば、節税分が吹っ飛んでしまいますね

10年落ち中古で半額以下になるようなマンションなら2億は高すぎる。まあ流石にそこまでは下がらないだろう。

滋賀に2億？ありえん。

667 ：名無し不動さん：2016/06/11(土) 17:14:18.24 ID:???.net

Bishopsgate Residencesは、大使館や大邸宅が立ち並び、緑溢れる閑静な高級住宅地であるBishopsgateの一角に厳かに佇む高級低層コンドミニアムです。僅か31戸の大型住戸からなるこのコンドミニアムは、
カーテンウォールで包まれた高層住宅が主流のシンガポールでは極めて希少な立地、デザインの物件と言えます。

日系デベロッパーである鹿島が100％出資して開発しているため、デザイン・品質面で細かなところまで気配りが行き届いています。コンドミニアム全体の管理も同社が行うため、シンガポールに馴染みの薄い方も安心して住むことができます。
シンガポールでは土地付き一戸建て住宅を外国人が購入することはできませんが、Bishopsgate Residencesはコンドミニアムのため外国人の所有に制限がありません。しかもシンガポールでは限られている永代所有権です。

668 ：名無し不動さん：2016/06/12(日) 13:41:57.43 ID:4QUQ9+X2.net

１９８２年時、６４回生の風呂内伸晃を退学処分にしなかった甲陽学院高校側にも

十分に責任はある！　援助交際（無数のオッサン連中とのアナルセックス行為）を見逃して（気が付かないで）、

あんな犯罪者を卒業させてしまったからな。

６４回生の風呂内伸晃という甲陽学院の汚点は汚点で認めなければならない。


↑風呂内は関西医科大学に進学したが、今では医師を辞めた。


884 :

陽気な名無しさん (ﾜｯﾁｮｲ 83d8-sh/y)

2016/06/01(水) 19:10:48.85 ID:dQ3jU4g/0

現在、池袋のクラブハウス（発展場）(ホモのアナルSEX やり部屋)のオーナーは、風呂内伸晃なのか？

それとも、クラブハウスの経営者は風呂内から代わったのか？　

ちなみに、風呂内伸晃（ナツキ）は、

現在、医師活動を全くしていない。

クラブハウス⇒

http://club-house.info/pc_top.html

669 ：名無し不動さん：2016/06/12(日) 13:45:47.71 ID:4QUQ9+X2.net

１９８２年時、６４回生の風呂内伸晃を退学処分にしなかった甲陽学院高校側にも

十分に責任はある！　援助交際（無数のオッサン連中とのアナルセックス行為）を見逃して（気が付かないで）、

あんな犯罪者を卒業させてしまったからな。

６４回生の風呂内伸晃という甲陽学院の汚点は汚点で認めなければならない。


↑風呂内は関西医科大学に進学したが、今では医師を辞めた。


884 :

陽気な名無しさん (ﾜｯﾁｮｲ 83d8-sh/y)

2016/06/01(水) 19:10:48.85 ID:dQ3jU4g/0

現在、池袋のクラブハウス（発展場）(ホモのアナルSEX やり部屋)のオーナーは、風呂内伸晃なのか？

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670 ：名無し不動さん：2016/06/13(月) 19:15:19.16 ID:UQ6khZQY.net

１９８２年時、６４回生の風呂内伸晃を退学処分にしなかった甲陽学院高校側にも

十分に責任はある！　援助交際（無数のオッサン連中とのアナルセックス行為）を見逃して（気が付かないで）、

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６４回生の風呂内伸晃という甲陽学院の汚点は汚点で認めなければならない。


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884 :

陽気な名無しさん (ﾜｯﾁｮｲ 83d8-sh/y)

2016/06/01(水) 19:10:48.85 ID:dQ3jU4g/0

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671 ：名無し不動さん：2016/06/16(木) 03:44:54.70 ID:???.net

この“数年前に買った土地”の転売で、推定8億円の利益を得たという。6月16日発売の「週刊新潮」が
報じる。
件の土地を松本が取得したのは2010年8月のこと。売却は今年3月25日で、地元不動産屋によれば
「購入価格は8億円程度、売却価格は16億円くらいでは」という。

「L字型」更地80坪！　立ち退かないタバコ屋あり！

不動産5年で倍なんて、ふつう滅多にないわ。
ただ8億の物件だと、逆に競争相手が少ないんで、いい買い物が出来たりする。
多分キャッシュで買ったんだろう。現金は強い。

タバコ屋が絶対に土地を売らないと言っていたのでビルが建てられない
だけど、松本が土地を買った後にタバコ屋が土地を売った
松本人志は税金が安くなる５年後まで土地を寝かせた
そして土地を野村不動産が２倍で買い取った

株や為替と同じく必ず儲かるとは限らず、8億の買い物で6年寝かせたのなら経費もそれなり。
必ず儲かる訳ではなく億単位で損失を出す可能性もあったのだからほっといてやりなよ

672 ：名無し不動さん：2016/06/16(木) 10:44:39.00 ID:eTlQtclr.net

１９８２年時、６４回生の風呂内伸晃を退学処分にしなかった甲陽学院高校側にも

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884 :

陽気な名無しさん (ﾜｯﾁｮｲ 83d8-sh/y)

2016/06/01(水) 19:10:48.85 ID:dQ3jU4g/0

現在、池袋のクラブハウス（発展場）(ホモのアナルSEX やり部屋)のオーナーは、風呂内伸晃なのか？

それとも、クラブハウスの経営者は風呂内から代わったのか？　

ちなみに、風呂内伸晃（ナツキ）は、

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673 ：名無し不動さん：2016/06/17(金) 11:38:47.13 ID:/skhsiHt.net

生活再生支援ならNPO法人STAで

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674 ：名無し不動さん：2016/06/18(土) 20:10:16.75 ID:???.net

私も多くの神戸人のように国際的な空気に触れて育ち、大学生からですが海外に飛び出しました。
私は主に南半球で過ごしたのですが、久々に帰ってきたら何ですかこれは・・・。
神戸は停滞していますし特別なカラーを失いつつあるように思います。
もはやブリスベーンにも及ばない歳になってしまったのではないでしょうか？
シドニーやメルボルン、アジアなら香港やシンガポールとは勢いが違うように思います。
どこの街にでもあるようなビルや建物が立ち並ぶさまは悲しくなるほどです。
三ノ宮や元町の中心地は石造りな壮麗な洋式の建物が立ち並び、山の手には瀟洒な木造の洋館が立ち並んでおりましたのに。

三ノ宮や元町に他の都市に見られるようなタワーマンションが必要ですかね
三菱地所や三井不動産系の大量生産型のマンションは必要ない
神戸ブランドを利用しながら景観を壊しているのはあいつらですよ

675 ：未来のキャリーのノージョブという名曲：2016/06/21(火) 15:35:38.82 ID:9xBS+6+T.net

ピーチク、ピーチク、ピーチパ、みんなでお仕事頑張ろ、

676 ：名無し不動さん：2016/06/21(火) 15:46:51.80 ID:???.net

07年７月、新たな運用先としてロシア・東欧系企業のレアメタルやエネルギー関連株などで組成したファンドを億単位で買いました。ところが、その２日後、米国でサブプライムローン問題が表面化し、
たちまち10％ほど下落。一時持ち直したものの、リーマン・ショックでさらに暴落、現在、このファンドは約５０％の含み損を抱えていますね」
だが、想定の範囲内だと言う。
「僕の投資の基本は現物株による超長期投資。かつてＭさんから２０億円の投資の誘いもありましたがＭ＆Ａを核にするファンドなので断ったこともあります。株はほぼ10年単位で保有します。
道中に山や谷があるのは当然のこと。僕が買うのは株というより、国や企業の成長。エネルギーやレアメタルは長期で見れば値上がりが見込める
相場の世界では“ショック安は買い”だが、底を打ったと確信する局面でも、あえて買い増しもしなかった
あくまでも余剰資金でやり、ゼロになっても構わないと覚悟すること

現物株
現物取引とは、信用取引や デリバティブ取引などではない、通常の株取引のことだな。祐作：投資家が自分で資金 を用意して行う取引のことですね

677 ：名無し不動さん：2016/06/25(土) 14:41:08.66 ID:???.net

現物取引では、元手に応じて株を買ったら、値上がりを待つだけです。このため、ポジションを持っているときに、
予想に反して値下がりしたときはロスカットするか、値戻りするまで持ち続けることしかできません。
これに対して、信用取引では、信用売りによって売りのポジションを取ること ができるため、 下げ相場でも利益を出すことができます。何が起こるかわからない相場の世界では、
売りのポジションも取ることができる信用取引の方が 現物取引よりも安全で、リスクを下げることができます。

678 ：名無し不動さん：2016/06/27(月) 23:31:17.50 ID:???.net

とんでもなくバブってますよ。　まだできてもいないコンド、１部屋あたり
確かに広いけど１０億〜３０億（円）くらいというのが売り切れたり。
家賃も高騰。　一人当たりGDPは２００７年に日本を抜いて、物価を考慮した
購買力平価でのGDPは２００９年で日本人のひとりあたりの１．５倍。
２００４年に比べ、GDP倍増。今年は２０％成長。　狂ってますな。
というか、日本の惨状のほうが不思議なんだが。

でも住宅の作りは、日本のほうがはるかにいいです。こっちでは「音が
筒抜け」というのは高級コンドミニアムでも当り前。それでも大金持ちに
言わせると香港より作りはずっとましだそうです。
私が住んでいるのは中心部の築１５年ですが日本人なら誰でも知っている
高級といわれるコンドですが、風呂の作りは最悪、この前お湯のタンクが
壊れて屋根裏を覗いたら、な、なんと、レンガを積み重ねた作りが（部分的
ながら）あった！　　きっと、すべてのマンションは、「アネハ仕様」
よりはるかに劣るでしょう。　でも家賃は六本木並み。

679 ：名無し不動さん：2016/06/30(木) 20:40:15.55 ID:kHmtnlMr.net

立つ鳥跡を濁さずや・・・
昌代

680 ：名無し不動さん：2016/07/02(土) 00:33:07.85 ID:???.net

小説の中で行政的に南北格差、北が優遇されているのを批判するような表現がありますね。
黒川 大阪の社会資本の投下はもう北ばっかりです。南大阪は同じ府民税を納めていながら、インフラなんかも遅れてます。大阪府のお偉いさんはみな北大阪に住んでるイメージがありますね。
議員連中も北に多い。ま、北偏重ですわ。新御堂筋は北にあって、基本的には高速道路なんですが、これは無料です。南は阪神高速とかみんなお金をとられます。というふうに南が差別されているという感じがあります。
──小説で私立高校の理事長の住んでる佐竹台は北ですか。
黒川 そうです。大阪有数の高級住宅地です。抽選で分譲やったのに、金を積めば当選すると噂になりました。一区画が百坪ほどで、倍率が各区画百倍くらいはあったと記憶してます。
そこに親戚や兄弟が隣同士で当選したり、二、三区画を当てて大きな敷地に住んでいるような人がいたり、もう無茶苦茶です。大阪という土地柄ですね。

681 ：名無し不動さん：2016/07/02(土) 14:55:08.10 ID:???.net

　大阪府の北摂エリアは緑の豊かさと閑静さを兼ね備え、特に箕面市、豊中市は市内へのアクセスの良さもあり、大物芸能人や政治家の居住者も多い。
しかし、箕面市では高級住宅街のほど近くに神戸・京都方面へ向かう国道の存在があり、騒音問題に悩まされる住民も少なくない。
「周辺地域の道路拡張などが進んだせいで、暴走族が活発化しています。深夜の2時、3時にバイクの爆音で目覚めるなんてザラですよ。土地開発を進めたり、駅を増やしたりするのもいいですが、それよりも迷惑な輩の取り締まりをしてほしい」
　一方、豊中市では、“エセセレブ”の増加と住民の高齢化が顕著に表れている。豊中がセレブタウン化してきたのは数十年前と、比較的歴史は浅い。
そのため長く豊中に住む“一般層”と移り住んできた“セレブ層”との2極化が進み、ギャップは埋めがたいものとなっている

682 ：名無し不動さん：2016/07/02(土) 21:56:48.02 ID:QZrHBPAK.net

兵庫よりも東京の方が上や。

裏切り者の昌代

683 ：名無し不動さん：2016/07/03(日) 19:58:13.26 ID:???.net

芦屋は今はわからんけど、子供達には坂の登り下りが大変かな。沢がにとか遺跡が多くて
土器とか落ちている。あと公園とかもあるけど、公園敷地が狭いから、庭の広い家で遊んだ
方が良かった。道路も今はどうかわからんが、セメントに滑り止めの丸いマークがたくさん押して
あったけど、雪がまれに降るとすべる。

犬を飼うお宅が多かったかな。あまり近所付き合いがないけど、マスコミとかたまに出ている方とか
大阪の橋の修理とかに私財投げ打った方もいた。

皆仕事忙しいから、芦屋には１週間に１回帰れば良い方かな。

684 ：名無し不動さん：2016/07/04(月) 16:59:51.68 ID:???.net

不動産市場に「アパートバブル」の懸念が出ている。団塊世代による相続対策を背景に、
新設住宅着工はアパートなど貸家が２桁増と急増。マイナス金利の導入も背中を押し、銀行は資産家に向けたアパートローン
力を入れつつある。ただ地方は人口減少の加速が避けられず、将来の危うい空室リスクもはらむ

685 ：名無し不動さん：2016/07/05(火) 01:13:27.94 ID:???.net

榊 淳司
2005年頃からの「新価格」と呼ばれる新築マンション価格の高騰が、いかに脆弱な基盤の上に成り立っているかを看破して、いち早く市場の崩壊を予測。
や がてくるマンション「値下げ合戦」において一般消費者(エンドユーザー)のマンション購入を様々な面からサポートするため、2007年に「マンション値引き情報・総合版」ブログを開設

マンションの資産価値は、立地が最重要です。
「どこにあるのか」で、資産価値の9割が決まります。「駅から近い」というのがひとつの基準。
でも、「どの駅なのか」「どの路線なのか」
「まわりに何があるのか」「将来どうなるのか」
「過去に何があったのか」などの要素が
複雑に絡み合います。はっきり言って、ある程度経験を積まないと
自信を持った結論は出せないでしょう。また、未来がどうなるのかも予想できません。

一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。
2008年から’09年にかけて、公開情報や業界の内部情報を基に、その動向を注視すべき企業を｢注意情報｣として告知。その後「注意情報」で指摘した企業が続々と倒産。
「注意情報」企業のマンション購入を回避した多くのエンドユーザーから感謝のメールが寄せられた。
また、物件の選択、価格の妥当性、値引きなどの条件交渉、さらに手続き上の問題、倒産に伴う法律的な問題などについて
寄せられるエンドユーザーの様々な相談に無料で対応。多くの相談者から、高値掴みの回避や値引き交渉の成功につながったという報告メールが寄せられる

686 ：名無し不動さん：2016/07/05(火) 01:37:00.66 ID:???.net

単線系の発想しかない人には分らないが、需要がないところには供給が萎む。BRTは五輪後廃止になる可能性が高い。
地下鉄を掘らないのは撤退しやすいため。なぜ、そういう考え方に至らないのか不思議。湾岸の隆盛は一時的な現象で終わる。

豊洲の生き残りは、ららぽーと次第。赤字になれば、ららぽーとは撤収する。企業も、そこにオフィスを構える意味がなければ移転する。都心は絶対的に便利で、
湾岸埋立地は絶対的に不便である現実と、東京が衰退する確実な未来をキチンと考えるべきだろう。新豊洲への市場移転は軌道に乗った失敗。

江東区、中央区の湾岸ファンは私に大いなる経済的貢献をしてくださっているので、未来を悲観したくはないが現実は現実。まあ、4年後のオリンピックでは大いに盛り上がるはず。
でも、私が見ているのは10年後。

687 ：名無し不動さん：2016/07/05(火) 02:00:56.86 ID:???.net

分譲マンションというのは現状の法制上、老朽化することによって確実に廃墟になるレールが敷かれている。
「賃貸でなんでいかんの」という感覚を圧殺してきたのが、戦後の自民党長期政権による持ち家政策。35年ローンに苦しむ庶民を生み出している。

688 ：名無し不動さん：2016/07/05(火) 02:18:42.18 ID:???.net

京都のマンション市場が異様な供給過剰に陥っている。その原因は、東京資本。野村不動産、大和ハウス工業、三菱地所レジデンス、
三井不動産レジデンシャル、東急不動産、大阪からは阪急不動産に京阪電鉄不動産。関電や大阪ガスの子会社。もう、メチャクチャでっせ。
あんな狭い市場にひしめいてどうする

京都の人気が永遠に続くと今のバカ高な資産価値も維持されるかも。地元京都人には迷惑な話。
持ち家は高く売れても、何か買うときにもバカ高。パリの街中がそうらしい

689 ：名無し不動さん：2016/07/05(火) 15:01:55.74 ID:3cq/gjZW.net

http://s.assist-ryokuchi.com/staff_detail/?tanto_id=3890
アメブロで暴露します。

690 ：名無し不動さん：2016/07/13(水) 19:50:37.45 ID:???.net

東京都内で600坪以上の大豪邸に住む人たちの「暮らし」と「苦悩」
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49130
1970年代、先代が亡くなった際の相続もきつい体験でした。この土地の当時の路線価は坪8万円ほどだったのですが、相続税評価額は3倍ほどの25万円。
しかも、当時は税率が70%でしたから、土地を売って納税する以外にありませんでした。これで土地の半分を失いました」
それでもまだ2400坪の土地が残っているというのも凄いが、苦悩はそれで終わらなかった。当主は「'80年代のバブル時にも苦労した」と言う。
「'80年代の不動産バブルにのって、この土地も地価が坪500万円ほどまで急上昇しました。周囲からは『儲かって仕方ないでしょう』などと羨ましがられたのですが、とんでもない。
土地を守ろうとするわれわれにとっては、固定資産税がうなぎ上りに上がっていく地獄の日々だったんです。
この時期、周囲では『相続対策』のために銀行から億単位で借金をして、地方の安い土地を大量に購入する人がたくさんいました。相続税評価額を下げる狙いですが、バブル崩壊とともに地方の土地がタダ同然になり、残ったのは莫大な借金だけ。
そのために、先祖代々の土地を手放した人がたくさん出ました

691 ：名無し不動さん：2016/07/13(水) 19:53:42.25 ID:???.net

周囲からもどうせ税金対策しているんでしょうという目でも見られますが、そんなものはうまくいくものではない。
うちも以前に一部の土地を駐車場にしましたが、30台分のうち半分も埋まらなかった。
税金対策でアパートや戸建てを建てても、最近は転売やまた貸しをする悪質業者がいて、得体のしれない外国人を入居させたりするから危なっかしい」
自宅を文化財に登録してはどうかと勧められました。土地にかかる固定資産税が減免になるうえ、指定物の改修費については8割が公的負担になるという話でした」
文化財の指定を受けたが、それが「文化財貧乏」の始まりだった。
「ある時に自宅があまりに古くて冬は寒すぎるので改修したいと思ったのですが、文化財指定を受けたがために改修は規制されてしまった。家には住めないけれど、
売るにも売れない。しかも、維持費だけがかかるという事態に陥ったんです。
不定期に母屋などを修繕しますが、その費用は2割が自己負担。植木の手入れなどはすべて自己負担で、年間100万円近くかかってしまう。
おまけに、自分の住む家を別の敷地内に建てなければいけなくなったのですが、その新しい家の土地部分はしっかり固定資産税を取られる。
つまり、私は普通の生活を営みながら、それとは別に文化財を維持し続けないといけなくなったんです」

692 ：名無し不動さん：2016/07/13(水) 19:55:26.46 ID:???.net

こんなに広い土地があるから税金が苦しいでしょうとよく心配されますが、そんなことはありません。実はうちの場合は、生産緑地の指定を受けているので、
土地の課税評価が農地としての評価になるんです。都内ですが農業をしっかりやって、生活できていますよ」
生産緑地の評価額は都内であればどこでも1m2あたり220円(1坪あたり約720円)。仮にここが普通の宅地であった場合、評価額は1坪約200万円なので、実に3000倍近くも固定資産税が違う計算になる。
「生産緑地の場合、相続時も農地評価できる。もちろん、営農しているという条件付きですが。だから、一番神経を使うのは子どもとの関係です。子どもが農家を継ぎたくないと言ったら、
この農地が宅地扱いになって、とてもじゃないが支払えない巨額の税金支払いが振りかかってくるわけです。いまのところ子どもは継ぐ気を見せていますが」

693 ：名無し不動さん：2016/07/20(水) 17:45:43.65 ID:???.net

富裕層がハワイの不動産を買うのは、常夏の島でゴルフを楽しむためではない。一般に、総合課税の圧縮を狙っていることが多い。
例えば、大富豪AさんがB商事の大株主で、1億円の配当があるとする。その場合、最大で55％の税金がかかることになる。
そこで、ハワイの不動産を買ってみよう。ポイントは、法定耐用年数を超えた古い物件を選ぶこと。建物の耐用年数は、木造なら22年、RC造りのマンションだと47年に延びる。耐用年数を過ぎた物件の償却期間は、
耐用年数×20％で計算される。つまり、木造建築なら約4年で償却できることになる。
さらに海外の物件は、日本の物件と違い、土地の割合が低い。日本の物件では土地の価値が7割を占めることも多いが、海外なら土地が1割、建物が9割という物件もある。こうした物件を仮に１億円で買ったとすると、9,000万円分が建物の価値となり、減価償却の対象となる。
4年間、2,250万円を費用として収入から差し引くことができるのだ。富裕層たちは、節税しながら遊び、5年経ったら不動産を売却する。
なお、富裕層が飛行機のオーナーになるのも、同様の理由だ。飛行機の償却期間は3年と短いのが特徴で、購入した富裕層は飛行機をリースに出し、償却後に売却する。ほかにも、タンカーや鉄道のリースがある。阪急鉄道の車両の一部は、ケイマン諸島の会社のリースである。

694 ：名無し不動さん：2016/07/20(水) 23:06:26.56 ID:???.net

当面賃貸に出そうと思ったのですが、不動産業者の話を聞いて参ってます。85平米のお部屋で1億程度したのですが、すべて込みで頑張って30-35万円の賃料しか取れないだろうとの事。
おしゃれな高級住宅地浜田山なので、50万円は堅いと思っていたのにびっくりです。井の頭線は、縁のある人以外が移り住んでこないし、都心から微妙に遠いので、ファミリータイプの賃貸は難しいとの事

695 ：名無し不動さん：2016/07/24(日) 17:00:18.87 ID:???.net

井上誠一は、傑作の多い設計家である。生涯作品コースの中に、駄作、凡作の類は殆んど見当たらない。
逆に42コースのうち最高の傑作コースはどこだろうか、と問われて即答できる人は、まずいない。それほど優れた設計コースが多い
日本のゴルフコース設計者の双璧は、「東の井上誠一、西の上田治」だとは、いまや誰も疑わない
上田治設計は全国で50コース余。名門コースが多く、 誰もがプレーＯＫとはいけないのがネック

696 ：名無し不動さん：2016/07/24(日) 17:09:45.49 ID:???.net

　女性的な身体のラインをイメージした繊細な曲線美が特徴である『柔の井上』に対して、『剛の上田』の設計は豪快で男性的なイメージの作風と言われる

チャールズ・ヒュー・アリソン氏の影響を受けるなど、非常に似通った点も多くあります。
自然との調和を信条とし、感性でコースを作り上げた井上氏と、大胆な造形美と遠景を組み合わせた
借景を取り入れた職人肌の上田氏のコースはどちらも魅力的です。
大胆に地形を改造するダイナミックさと、造園技術を取り入れた借景の技法を取り入れる造形美と自然美の融合を得意とした。
山に囲まれ、丘陵地帯につくられることが多かった関西のゴルフ場の環境条件にもマッチし、特に関西地方の設計に多く携わることになる。
また、アリソン氏「廣野ゴルフ倶楽部」から継承する砲台のグリーン形状やアリソンバンカーともいわれる顎か高く深いバンカーを取り入れ、印象的なコースを数々設計してきた
OBをつくらないこと、ローカルルール的な設計は避けること、変則スイングを要するようなきついアップダウンは造らないことが、上田治設計の3原則。
英国型である自然の地形を読み取ったクラシックなコース、米国型であるデザイン性が強くて長大なコース

697 ：名無し不動さん：2016/07/24(日) 17:20:13.25 ID:???.net

チャールズ・ヒュー・アリソン
日本には1930年12月からの2か月間という短い1度きりの滞在期間にもかかわらず、東京・埼玉・静岡・京都へと精力的に動き回り、京都滞在中に感銘を受けた日本庭園の「わびさび」を設計に取り入れ、
世界的にも評価の高い廣野・川奈などのコース設計・改造案を提供している。
実測したコンター図面の作成、灌漑施設の導入、植栽、芝の選定、土壌研究など、近代的なコース設計技術を確立した『コルト理論』を日本に広め、その後の日本のコース設計の流れに多大な影響を与えた、日本におけるコース設計の父的存在である
難しいバーディールート、パーオンを狙うルート、アベレージゴルファーのための迂回ルートといった具合に、ティーグラウンドからグリーンへのルートを複数用意し、いずれかを選択できる戦略的に幅をもたせたレイアウトを基本としている。
ミスショットに厳しい課罰型（ペナルパターン設計）よりも、腕前に応じて多くの攻略ルートを持つ戦略型（ストラテジックパターン設計）のレイアウトをより近代的設計だと提唱したコルトの理論を踏襲。
コース設計は作曲と同じである。序曲から始まって、次第に多くの楽器とテンポが加わり、感動の中にもスリルとサスペンスが漂って聴衆を飽きさせない。そして最後に待ち受けるのが壮大なクライマックス。これらの条件が備わって、初めて名コースと呼ばれる

698 ：名無し不動さん：2016/07/24(日) 21:44:13.93 ID:???.net

田園調布の場合、土地を165�u（50坪）以下に分割することができない。つまり売りに出しても、購入者は最低でも50坪の宅地を買う必要がある。莫大な値段ですから、
需要がまったくないのです。実際、某音楽コンテンツ会社Aの社長も自宅を売却したいのに売り手がつかず困っているそうです」
　さらに世帯主が死亡した後は相続税も問題になる。近年では相続放棄されるケースが多く、無数の空き家が生まれているという。
　もうひとつ、深刻な問題が高齢化だ。街を歩いてみると歩行者の8割は老人だ。その需要を当て込んでか、「鍼灸院や整体院の数がやたらと増えた」（スポーツ用品店店員）
「東京の住みたい街」アンケートをとれば必ず上位にランクインする自由が丘では、軽トラックで乗り付け、出所不明の野菜を売りつける不良風の若者が目撃されるようになり
住民を困惑させている。自由が丘に詳しい不動産業者は「こうした若者の野菜売りはいわゆる“半グレ”の構成員であると噂されています。
大金を稼ぐなら、遺産や未亡人の預金を掠め取るか、会社のカネを横領するのが王道。高級住宅街で野菜を売ることで、
買ってくれた老人に取り入ろうという狙いがあるのかもしれません」と話す。
　こうした怪しげなビジネスや激安チェーン店の登場は高級住宅街の没落のサインでもあるという。
「そういったビジネスが通用するマーケットと判断されたということは、住民の生活レベルが低下したとみなされたも同然。実際、自由が丘にも100円ショップができたり、
モグリの派遣風俗が現れたりしています」
　都内にはまだまだセレブタウンとしての面目を保っている場所もあるが、その境界はほころび始めているのかもしれない

699 ：名無し不動さん：2016/07/30(土) 08:02:38.36 ID:8ohddy6P.net

◆名家

真の資産家｡富裕鼻掛けず暮らす

エリア:帝塚山,浜寺,下鴨,御影,学園前

◆成金

有数の豪邸街｡其れを名声とし啓示｡TVで持上｡富裕鼻掛ける

エリア:江戸堀,心斎橋,千里中央,芦屋,岡本

http://tokyodeep.info/townmatrix/2/

http://wpedia.goo.ne.jp/smp/wiki/%E9%AB%98%E7%B4%9A%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%A1%97 👀
Rock54: Caution(BBR-MD5:ef51f446f0b988f1173f8199c22809e6)

700 ：名無し不動さん：2016/08/18(木) 07:49:16.89 ID:yAI33KvO.net

https://youtu.be/TMguzV7BiZA
西宮浜の迷惑停車ボケGカス
e

701 ：神戸山口組：2016/08/18(木) 11:57:02.28 ID:Pw239Ujg.net

兵庫は性格悪い輩のみで移住する人多く人口減少中

陰湿で陰口多く無知無能の癖に自尊心だけ矢鱈高い

此れなら嫌われ当然

東京から見たら兵庫は眼中無い

所詮は地方の田舎に過ぎず

単に田舎者が着飾り威張ってる形象

神戸山口組の総本部が有る時点で民度は高が知れてる…

702 ：神戸山口組：2016/08/19(金) 13:51:52.59 ID:Jux8dP6C.net

芦大は偏差値30で受かる三流底辺私大

芦大の学生は加減乗除が出来ず数学の試験では電卓を使用する

芦大が有る限り六麓荘の凋落は進行

http://wpedia.goo.ne.jp/smp/wiki/%E8%8A%A6%E5%B1%8B%E5%A4%A7%E5%AD%A6

703 ：神戸山口組：2016/08/19(金) 20:51:51.47 ID:Jux8dP6C.net

兵庫,其の中でも特に神戸

兵庫は神戸,西宮,尼崎,伊丹,明石,姫路に住んだ事有り明らか神戸は違う

巷も色々言うが神戸は真に選民意識出す

安い見た目な癖に上品振る喋り方も薄っぺらい知識ひけらかす所も本当うんざり

巷でよく言う所謂,低能の典型の様な輩しか居ず

遊び行くのは良いが2度と住みたいと思わず

http://www.geocities.jp/henkohodo/

http://www.eonet.ne.jp/〜0035/

704 ：名無し不動さん：2016/08/24(水) 17:24:32.63 ID:ZCHEV1in.net

【パチンコ】不正改造のパチンコ台、警察庁が回収要請
http://potato.2ch.net/test/read.cgi/dqnplus/1450991656/

705 ：名無し不動さん：2016/09/05(月) 16:39:50.33 ID:???.net

　高齢化、過疎化、モラルの低下など、もはや「セレブタウン」の概念は曖昧なものとなりつつある。高級住宅街事情に詳しい、不動産コンサルタントの青山一広氏は「旧来のセレブタウンと呼ばれるものは今後、全体的に廃れていくほかない」と断言する。
「本来、高級住宅地が担った役割はお金持ちが価値観や常識を共有できるコミュニティや安全な居住地の提供でした。半世紀前ならばそれは理想的な住環境でしたが、今や1世帯の人数は50年前の4人台から2.49人に減少。
これに伴い、大きな住宅自体が必要とされなくなってきているのがいわゆるセレブタウンの凋落の根本原因です。現在の富裕層は行動範囲が広く、どうしても交通の便が良い都心のタワーマンションなどを選択します」
セレブタウンに豪邸を構えるというステータスや、大家族が住まう空間という条件があらゆる不便さを相殺していたが、ライフスタイルの変化によって無用の長物と化した。最低面積規制と建築協定による資産価値の暴落も、没落を加速させたという図式だ。
「実際、現在の世田谷などではかつて何億円もした豪邸が1億円程度で買える。しかし仮にお金に余裕があっても核家族にはそんな物件を買う必要がありません」
そうした物件は、中国人富裕層ですら見向きしないのだという。そんな状況の中、生き残るセレブタウンがあるとすれば大都市の中心部付近だと青山氏は話す。
「中でも麻布十番など、交通の便が良い上に、古くからの地主から裕福なサラリーマンまで多様性のあるエリアは活気が落ちにくい」
「金持ちは三代まで」という格言のとおり、没落が進むセレブタウンは、ちょうど三代目の節目を迎えているのかもしれない。

706 ：神戸山口組：2016/09/07(水) 09:57:02.42 ID:H3sYcgvt.net

芦屋は韓国人の成金だらけで低俗

芦屋の主要産業は焼肉屋

http://wpedia.goo.ne.jp/smp/wiki/%E5%B1%B1%E5%8F%A3%E7%B5%84

http://wpedia.goo.ne.jp/smp/wiki/%E7%A5%9E%E6%88%B8%E5%B1%B1%E5%8F%A3%E7%B5%84

707 ：名無し不動さん：2016/09/07(水) 20:16:41.13 ID:???.net

43号線以南は糞

708 ：兵庫：2016/09/08(木) 10:37:53.42 ID:???.net

芦屋は差別主義者の馬鹿の巣窟

http://yuchrszk.blogspot.jp/2014/08/blog-post_30.html?m=0

709 ：名無し不動さん：2016/09/17(土) 01:22:44.64 ID:???.net

母である坂口良子は、子供2人を育てながら前夫の借金40億を10年で返済したという底知れぬパワーの持ち主だった。
勝手に保証人にされたんなら そこを主張すれば借金背負わずにすんだのに

40億全額じゃないだろうな
ちゃんと弁護士挟んで債務整理して、違法な金利分は払わないってことにしてるでしょ

千昌夫の個人債務は３０００億円に膨れ上がったが、
１０００億円に棒引きされ、民事再生法で１億５，０００万円まで
棒引きされた。
調べたら千昌夫は３０００億が１億５０００万でチャラだった。

１億の土地を借金して買った場合、資産１億で負債１億となる
清算すればチャラだけど、負債１億って書かれる

710 ：東京大学：2016/09/17(土) 13:37:05.69 ID:???.net

※東京の反応

武蔵野｢へー,御金持ちですね｣

芦屋｢何だ,只の近畿の成金かよ｣

711 ：名無し不動さん：2016/09/30(金) 21:40:42.51 ID:???.net

阪神間の住宅地も高齢化で
戸建も空き家が増えたね。
時々相続とかで売りにでたり、
ミニ戸になって売りにでてる。
それでもまだ空き家は多いね。
少子高齢化なので、仕方ないが。

712 ：名無し不動さん：2016/10/04(火) 22:17:26.81 ID:???.net

夜に真っ暗の空き家ばかりが続くと、
ちょっと怖い感じもするね。　
　

713 ：名無し不動さん：2016/10/23(日) 04:55:56.72 ID:???.net

http://blog.livedoor.jp/moviedraani/archives/1003135587.html
べっぴんの町 動画

714 ：名無し不動さん：2016/10/30(日) 20:08:40.30 ID:FJ1pHXWi.net

こいつだな

東海 真之介
https://www.facebook.com/shinnosuke.tokai
http://up.mugitya.com/img/Lv.1_up97768.jpg
http://up.mugitya.com/img/Lv.1_up97769.jpg
http://up.mugitya.com/img/Lv.1_up97770.jpg
http://up.mugitya.com/img/Lv.1_up97771.jpg
http://up.mugitya.com/img/Lv.1_up97772.jpg

勤務先: 関西学院大学 / Kwansei Gakuin University
出身校: 関西学院大学　2013年から
京都府立桂高等学校に在学していました　2013年卒業
京都市在住
複雑な関係
京都市出身


いちおう重複

【京都】住宅に侵入し窃盗するも、現場に学生証を落とし関西学院大生逮捕
daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1475889686/

715 ：名無し不動さん：2016/11/09(水) 03:32:47.44 ID:???.net

映画で３５億円の借金って、
原因は、 税金対策の失敗だろ。
なん十億円も、税金払うなら、 映画に使っちゃえ。

716 ：名無し不動さん：2016/11/10(木) 01:26:27.76 ID:njHTN08I.net

苦楽園〇番町の辺りって、売り家や更地が多いですか？
住民がかなり減ってきているのでしょうか？
阪神間では人気が急速に衰えている地域なのでしょうか？
阪神大震災の時、かなり揺れたのでしょうか？

皆様の印象とか感想でも十分有難いので、お考えをお聞かせ下さい。


あと、この辺の子ども達はどこで外遊びされているのでしょうか？
（公園がないように見るのは気のせい？）
そもそも、この辺は小中学生ってとても少ないのでしょうか？

それから、子ども嫌いを隠さない方っていらっしゃるでしょうか？
子どもに対して厳しいコミュニティでしょうか？
例えば、公園で子どもが遊んでいると、公園で子どもは遊んではいけないと怒ってくるような。

717 ：名無し不動さん：2016/11/10(木) 01:51:33.30 ID:???.net

【西宮市】夙川・苦楽園・甲陽園スレ
http://shiba.2ch.net/test/read.cgi/kinki/1447813374/l50
こっちで聞いたほうがいいんじゃない

718 ：名無し不動さん：2016/11/10(木) 11:13:26.74 ID:njHTN08I.net

有難うございます！！！
早速聞いてきます。

719 ：名無し不動さん：2016/11/10(木) 11:50:54.03 ID:r8t3TTBq.net

確かに神戸は選民意識が強いかも、と私も思います。

今は西宮がホットだそうですね。
確かに綺麗になりましたもんね。

ひと昔前は、大阪の人間からも尼並の扱いだったし、西宮には行くな、西宮の人間と付き合うなと言われてました。

巨大な芝村、宿村(字が変更され二文字に)
それに半島人が流入して混在していた所。
もちろん、西宮にも昔からの良い住宅街があるのも知っていますよ。おなじ地域でも様々です。
古代からの流れで、支配層とヌヒを住ませた場がそのまま、現代も
高級住宅街とよくない所と言われるのが隣接する、近いのが関西の特長です。

大阪はそういう地域が多いから、他所の地域の事まで言わないし、知っていても知らんないふりをするマナーが文化として形成されている。

私は、そういう話になった時は、神戸の事はよく分からないと濁しています。
そういう躾も受けました。
神戸の人は、知らないというと真に受けて、コンプレックスが強い人ほどマウンティングしてきたりする事がよくありますね。

今は私も兵庫住みですが、柄が悪いと言われる地域なのでバカにしたいんでしょうねぇ。
色々な場所がある事は、マウンティングする
時は無いことになるみたいです。

流石に頭にくる事もあって、あんたの実家や住んでるとこ、○和政策の改良地区やんかとか、冬はスタッドレスタイヤに履き替えなあかんような山奥、最寄り駅に行くのにも数十分バスに乗らなあかん標高の高い所に住んでるくせに、何が高級住宅街やw
マンション名に芦屋ついてるだけやん、そもそも区が違うやろw
と思ったりしますが言いません。

兵庫はエセセレブ気取りが多い気がします。
無理な住宅ローン、収入を越える暮らしで借金まみれで家を売り・・・離婚っていうパターンが神戸の人は多い。
破綻予備軍にならないように気をつけて欲しいです。お子さんが一番犠牲になるのが切ないですね。

720 ：名無し不動さん：2016/11/10(木) 21:25:21.01 ID:njHTN08I.net

マウンティング、って分かるような気がします。

小林聖心の保護者の方達にご挨拶した時、「大学は甲南？」と尋ねられたのですが、
全く聞いたこともない大学ですし、不思議に思いながら「違います」と答えると、
ご挨拶も返して頂けず、さっと遠ざかって行かれました。
ある意味見事で、妙に感心したほどです。
東京ではここまで見苦しく恥ずかしい方達にはまずお見掛けしませんので。

関西には一流の方が本当に少ないんだなあと痛感した出来事でした。
一流を自任されている方達もそうではないことはご自身で分かってらっしゃるので、
コンプレックスがあり、他人を見下すという下品過ぎて恥ずかしい言動をされるのかもしれない、
と思っています。

なので、そういう方達に不運にも出会ってしまっても、気にされるだけ損です。

721 ：名無し不動さん：2016/11/10(木) 21:31:45.76 ID:njHTN08I.net

名前を挙げてしまいましたが、小林聖心は良い学校なのだろうと思っています。
保護者の方の中に派手で世俗的な方が割といらっしゃる、というだけで。

722 ：名無し不動さん：2016/11/11(金) 08:43:43.00 ID:???.net

ま、挨拶した相手が悪かったね。

723 ：名無し不動さん：2016/11/11(金) 20:46:24.69 ID:5C4ZZkOB.net

そうだったんだろうと思っております。
でも、私にとっては阪神間の一面を知る、良い勉強になりました。

正直なところ、関西に来てから出会った尊敬できる方というのは10人以下です。
普段の生活の大半は、やや不快に感じる方達の中で過ごしているなあと改めて感じます。
これはそもそも私自身の修行が足りないせいなのでしょうね。

724 ：名無し不動さん：2016/11/11(金) 22:22:34.75 ID:???.net

東京のような土地が貴方には合ってそうだね。

725 ：名無し不動さん：2016/11/13(日) 00:29:51.86 ID:???.net

頼むから何でもかんでも石垣を壊してコンクリートで固めるのは 止めて欲しい

昔も今も石垣はブルジョワの象徴やわな
昔は馬で運んだらしいし今はコンクリの擁壁の外に積まなあかんからべらぼうに
金かかるわな
高級ぬかすんやったらコンクリに化粧ブロックはったり剥き出しのままやったり
せんといてほしいわせめてゴロタぐらい積んでくれ
uccの家の乱積み見事やな、いまはもうあんなことできんやろ
御影→仁川にすすむにつれて石垣の石が小粒になるのがおもろいな

邸宅の側溝はこれまた石垣と同じ自然石で出来ていて、流れる水音も実に涼しげでした
いつからでしょうか、側溝をコンクリートで固める工事が散見されるようになったのは

726 ：名無し不動さん：2016/11/13(日) 02:33:08.83 ID:???.net

広尾ガーデンヒルズなんかでもそうだけど、本当に評価が高い土地（立地）の不動産というのは
購入希望者の列が何十人もできているんだよね。
宅地も同じだよ。評価の高い場所は水面下で取引されて広告に出る前に終わる。
山の中腹（しかも盛土、地下水、不適格擁壁だらけ！）の造成地の物件はしょっちゅう売りに出て回転寿司になってるだろ。
これは本質的には不人気で土地として価値が無いからだよ。
広尾ガーデンヒルズなんかでもそうだけど、本当に評価が高い土地（立地）の不動産というのは
購入希望者の列が何十人もできているんだよね。

宅地も同じだよ。評価の高い場所は水面下で取引されて広告に出る前に終わる。
山の中腹（しかも盛土、地下水、不適格擁壁だらけ！）の造成地の物件はしょっちゅう売りに出て回転寿司になってるだろ。
これは本質的には不人気で土地として価値が無いからだよ。 👀
Rock54: Caution(BBR-MD5:0be15ced7fbdb9fdb4d0ce1929c1b82f)

727 ：名無し不動さん：2016/11/13(日) 04:17:11.77 ID:???.net

吹田市は、円山町＞千里ニュータウン戸建て地域＞千里山西（ミニ戸あり）＞
山田西三丁目（阪急王子住宅）＞山手町二・四、垂水町一（一低住居地域）＞
千里山東四＆千里山松ヶ丘＞＞五月ヶ丘北・・・かな。

728 ：名無し不動さん：2016/11/15(火) 13:23:05.31 ID:???.net

　あの与沢翼が今、シンガポールからドバイに拠点を移し、株やFXのトレード、
海外不動産投資などで収入を得ていて、ドバイと東南アジアを中心に総額25億5000万円、
24の物件を持っているという。将来的には年間1億円以上の家賃収入で不労所得長者となる見込みの与沢氏に直撃した。
「所有しているのは、リッツカールトンやハイアット、ウェスティンなど高級物件のみ。
プレ・ビルド物件ばかりなのでまだ家賃収入はゼロですが、完成する来年、再来年からは、
それぞれ利回り5〜10％ほどで年間1億〜2億円の家賃収入を想定しています」
　転売などの予定は？
「一生持ち続けてもいいと思っています。来年から思いっきりトレードを行うのですが、
そもそも不動産投資は、そのリスクを取るためのヘッジの意味もある。持ち続ける限り、
年収1億円くらいは最低維持できるので、少なくとも死ぬまで富裕層ではいられることになります。
ただ、物件完成後は価格が上がるはず。いい買い手がいれば、転売も視野に入れています」

資産なのはいいけど、負債がどれくらいあるかだろ。
25億の建物もってるけど負債も25億、建物って当然管理運営は別に必要なんだから維持費もバカにならない。
利回りいくらで回してるのか言って欲しいな

729 ：名無し不動さん：2016/11/15(火) 17:50:02.49 ID:6EpWSFCE.net

>>723
息苦しい暮らしほど嫌なものはないですね。
関西でのお暮らしが少しでも快適になられるように祈っています。

私が知る限りの範囲ですが、神戸の暮らし向きに本当に余裕のある方たちは
買い物も遊び(食事やバーなど)も大阪に出られますね。ホテルを日常的に使う人が多いです。
開放的なんですね、大阪の方が。
色々な方達がいますが、栄えて来た時代が長い分こなれるんでしょう。

甲南大学は思い当たる事がありますねw
よく言えば愛校心が強いというか、(慶応には学力足りなくて行けなかったけど、親も関東行けってうるさいけど)
関東好きやないしいいねん、みたいな感じの人が昔から少なからずいますねぇw
昔は、御影やほんまの芦屋のお子さんが多かった。そのお子さんもええ歳ですけどw

余裕のあるご家庭で、ちょっと勘違いされてる方はどこの私立でもおられますよね。
淘汰されるんですけどね、中高一貫の六年は意外と長いですから。みんな知れてしまう。

色々な所得層が混在している所はしんどいですが、良いご縁がありますように。

730 ：名無し不動さん：2016/11/15(火) 18:00:38.71 ID:???.net

余裕あってちょっと勘違いしてる人が一番厄介ね。
本当の金持ちは、かねもちけんかせず。他所は他所。

731 ：名無し不動さん：2016/11/16(水) 17:59:01.31 ID:???.net

香櫨園(臨港線)もここ10年くらいで綺麗なマンション群が立ってえらい綺麗になったな。
香櫨園浜・夙川という泣く子も黙る自然環境にマンダイ＋丸亀＋回転寿司＋ドラッグストアだから
人気なのも納得だわ。 駅前のラブホどうにかして欲しいな

その辺のマンション買ったときには街灯もあまりなくて夜になると真っ暗で周りに何もなかったのに
万代やらなんやら出来たおかげで売るときは買った値段より高く売れてラッキーだったわ
10年以上住んだのに

西に向かって夙川を越えるとマンション価格も1000万くらい高くなる
夙川の境界線がすごいわ

732 ：名無し不動さん：2016/11/23(水) 15:56:07.97 ID:ZQJiBTxL.net

西宮北口
関西で一番住みたい街にノミネートされたが
いいのは北西側と南東側だけ
北東側・・田舎
南西側・・Ｂ


梅田・難波・三宮のトライアングル虎沿線が便利

>>731
香櫨園はいいけど、近くにナンミョー会館が有るので敬遠したい

733 ：名無し不動さん：2016/11/23(水) 17:00:09.08 ID:se/vMhVI.net

屠殺場跡地にマンションいっぱい建ってるけど西北ブランド地区と思って買ってるんかね
一時出回ってたB地区マップも弾圧で目につかなくなったからな

734 ：名無し不動さん：2016/11/23(水) 18:46:13.44 ID:uce52EZT.net

俺は西北出て行くよ。
なんでも近くにありすぎて飽きてしまった。
ジジイになったら戻ってくるかな。

735 ：名無し不動さん：2016/11/23(水) 21:36:54.75 ID:???.net

駅から10分も歩けば、阪神間も空き家が目立つね。
　
さすがに駅5分以内だと、空き地すら少ないが。
　
　

736 ：名無し不動さん：2016/11/26(土) 22:02:10.22 ID:yCbDzRt4.net

甲子園在住の同僚が、「浜側って住宅街だけど、夜は暗くて閑静過ぎて逆に怖い」と言ってた
大型スーパーや駅に近いほうが賑やかでやはりいい

737 ：名無し不動さん：2016/11/29(火) 20:22:37.44 ID:???.net

東灘の持家の一戸あたりの平均面積なんて国勢調査の正式データで80平米以下だよ
つまり地価の高さと面積の広さを全く両立していない。
箕面の高級なところは土地で1億以上あるところがザラ。
実際富裕層の数も所得も箕面や豊中や今津線沿線の高級住宅地のほうが
遥かに東灘や西宮の自称高級住宅街の「山手集合住宅５０％超街」より高いしね。

阪神間の山手に関しては震災以後、完全に憧れ移民だらけのミーハー路線に落ちぶれており
集合住宅率５０％オーバーの年収８００万以下６０％以上の完全な庶民街。

151 ：名無し不動さん：2007/08/16(木) 20:17:34 ID:???分かりやすくいうと東灘の地価が北摂の1.5〜2倍でも、持家の土地や建物の広さは
半分以下（つまり土地と建物をあわせた価格は庶民レベル）で、さらに安普請賃貸も
腐るほど多いという現実がある。

一方で千里中央の徒歩圏はいまだに平均１００坪を維持しており、土地だけで平均1億の
家が数千戸並ぶ。

152 ：名無し不動さん：2007/08/16(木) 20:24:17 ID:???一般的に、地価が高くなるとミニ分割で住宅密集街となり半スラム化する。
奈良の登美ヶ丘の一部や百楽園なんて、阪神間山手の95%の場所よりは
高級（住民の富裕度が高い）だが、地価は大阪のドヤ街や尼崎の駅前より安い。
ま、六麓荘もJRアマ徒歩圏より地価安いんだけどね。
つまり地価はなんの参考にもならん。一戸あたりの土地の平均価格と集合住宅
及び賃貸アパートの少なさがなによりも重要。

738 ：名無し不動さん：2016/11/29(火) 21:16:32.00 ID:???.net

200平米を超えると固定資産税が高いんですよね

最近1200平米位の土地を買いましたが種目が山林なので固定資産税が
10万ちょいで安いです。

739 ：名無し不動さん：2016/11/29(火) 23:29:13.62 ID:???.net

戦前の中・大規模郊外住宅地
1　 大美野　　　　 堺市大美野（配布資料）　　　　　　　　　 南海高野線北野田駅
2　 山本　　　　　　八尾市山本町南（玉串川両岸）　　　　　近鉄大阪線河内山本駅
3　 千里山　　　　 吹田市千里山西４,5丁目　　　　　　　　　阪急千里線千里山駅
4　 藤井寺　　　　 藤井寺市春日丘１,２,3丁目　　　　　　　　近鉄南大阪線藤井寺駅
5　 六麓荘　　　　 芦屋市六麓荘町　　　　　　　　　　　　　　JR神戸線芦屋駅
6　 新伊丹　　　　 伊丹市梅ノ木４,６丁目　　　　　　　　　　　阪急伊丹線新伊丹駅
7　 園田　　　　　　尼崎市東園田町３,４丁目*　　　　　　　　阪急神戸線園田駅
8　 浜甲子園　　　西宮市浜甲子園１,２,３丁目（配布資料） 阪神本線甲子園駅
9　 瓢箪山　　　　 東大阪市昭和町　　　　　　　　　　　　　　近鉄奈良線瓢箪山駅
10 塚口　　　　　　尼崎市塚口町１,３丁目　　　　　　　　　　 阪急神戸線塚口駅
11 武庫之荘　　　尼崎市武庫之荘２,３丁目（配布資料）　　阪急神戸線武庫之荘駅
12 豊中第一　　　豊中市末広町１丁目　　　　　　　　　　　　阪急宝塚線豊中駅
13 桜ヶ丘　　　　　箕面市桜ヶ丘２,３丁目　　　　　　　　　　　阪急箕面線桜井駅
14 初芝　　　　　　堺市日置荘北町（配布資料）　　　　　　　南海高野線初芝駅
15 白鳥園　　　　 羽曳野市白鳥２丁目（配布資料）　　　　　近鉄南大阪線古市駅
16 雲雀丘　　　　 宝塚市雲雀丘１丁目（配布資料）　　　　　阪急宝塚線雲雀丘花屋敷駅
17 上野芝向ヶ丘 堺市上野芝向ヶ丘２,３,４丁（配布資料）　JR阪和線上野芝駅
18 浜寺　　　　　　堺市浜寺昭和町　　　　　　　　　　　　　　 南海本線浜寺公園駅
注*　園田競馬場に北進する道路の西側地区

740 ：名無し不動さん：2016/12/01(木) 23:58:15.31 ID:???.net

東京には鳩は少なく烏が多い。 大阪には烏が少なく鳩が多い。
とTVでかなり前に特集していた。
理由は、東京には都心部にも皇居や赤坂御所、新宿御苑や明治神宮、日比谷公園など
大規模な緑地が沢山あるので、烏が巣を作りやすく、鳩が烏に攻撃される為らしい。
逆に大阪は都心部に大規模な緑地が少ない為に烏が巣を作る場所があまり無く
それゆえ烏が少ないので、鳩が天敵烏に攻撃されないので鳩が多いんだと。
烏か鳩かと言われれば鳩が良いが、東京都心部にはそれだけ大規模な緑地が有るって事だ

梅田は再開発は盛んでも、どこにでもあるような箱モノばかりできて、飲食店もちぇん点みたいなものばかりで結果リピーターが少なく賑わいは増えてない。
難波の、特に難波千日前周辺はボロい倉庫や商店が密集してるけど、その雰囲気が人気になり賃料も安いので個性的な飲食店がどんどん増加。
再開発すればいいというものではない。

741 ：名無し不動さん：2016/12/02(金) 15:16:41.97 ID:???.net

しかし大阪もこういう消費の話題だけになってきたね。
もともと百貨店のネタがメインではあった街ではあるけれども。
クリエイティヴなことや、産業の面からの話題がまったくない。
新しい店舗ができました、あそこに出店しました、というテナントの話だけ。
そういう意味ではまだまだ地方都市なんだよなあ。

742 ：名無し不動さん：2016/12/02(金) 15:25:18.31 ID:???.net

【大阪維新の会マニフェストより】

今や大阪市では4世帯に1世帯が年収200万円未満で暮らしています。
大阪市内で一番平均世帯年収の高い天王寺区(489万円)ですら、東京23区と比べると22位の荒川区(492万円)と23位(最下位)の足立区(463万円)との間になってしまいます。
大阪の街全体が想像以上に貧困化しているのです。

大阪市の特徴は、横浜市、名古屋市と比べて年収100万円未満の世帯と、年収100万から200万円の世帯が際立って多いことです。
年収200万円以下の世帯が32万8千(全世帯の26％)あり、横浜市(14万4千世帯)、名古屋市(14万5千世帯)の2倍を超えています。
4世帯に1世帯が年収200万円未満です。
年収400万円以下の世帯が全世帯の約6割を占めます。
また、年収1000万円以上の世帯数は横浜市が17万8千世帯あるのに対し、大阪市は5万世帯に過ぎません。
街全体が「最貧地帯化」する大阪市と報道されるような惨状です

743 ：名無し不動さん：2016/12/02(金) 17:03:22.62 ID:???.net

下北沢や高円寺って、演劇などクリエイティブな活動と
結びついてなんぼの町。ミナミのアメ村はただ奇抜な格好をすること自体が
目的だからな。

提供されてる文化がイマイチだからそこから
吸収できるものも違う。たとえば道頓堀のTSUTAYAは建物はでかいが、
ハリウッド、韓流、AVでほとんど尽きてしまう。古典的名作なんか
ほっとんど置いてないよ。町民文化が世界最高レベルに達した大阪とは 別もの。

箱モノはまだ大阪が多少でも勝負できる分野。 エッジのきいた都市コンテンツものになるほど無理


稼いだ利益はほぼ全額東京本社へ送金。
テナント出店した大阪企業の払うテナント料は全額東京本社へ送金。
三菱様や東急様の意向で関東から続々ショップが進出→アホな在阪マスコミは「関西初出店！」祭り。
現地職員は盛大に非正規化。幹部は東京から赴任。

会社が大きくなったら必ず省庁に呼び出され 結果、本社は東京に移転する
そんなことばかり大阪は繰り返されてきたから オフィス需要が無い

744 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 17:24:08.63 ID:TRguAWd2.net

関西の人気な場所は

一位 京都市
二位 芦屋市
三位 西宮市

らしいよ、一位は京都市ねw

745 ：名無し不動さん：2016/12/09(金) 02:36:40.94 ID:???.net

公務員の不動産経営も禁止にしてくれよ〜
現状、年間500万円までの家賃収入ならOKって、相続の場合は仕方ないけど、
公務員なんて、建築課、土木課、都市計画課とか、
許認可を出す部署の人間が業者から再開発の情報を入手して、
いち早くその周辺の不動産を買ったり、
インサイダーやり放題になるじゃないかよ〜

極端なことを言えば、国土交通省の役人がインサイダーできるじゃないかっての

746 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 20:43:20.14 ID:???.net

ソーラーって、「このへんの土地には、財産価値がありませんよ、土地が余っている状態ですよ」っていうのを示してしまっている。
別荘の分譲地としてまったく価値が無いという証明をしているようなものなので、はっきりいって迷惑ですよね。
坪単価が市街化調整区域なみです、っていうを示ししまっている

747 ：名無し不動さん：2016/12/17(土) 21:49:01.37 ID:???.net

上の階の音は思っていたより聞こえますね。

うちは話し声や子供の笑い声などのいわゆる　軽い音　はあまりお隣同士では響かないけれどＴＶやオーディオなどの　重たい音　は戸境壁を伝って聞こえてきます。
二重壁構造特有の太鼓現象が起こってるのでは？と思っています。ですから一般常識範囲内の音量で聞いていたとしても、音漏れは起きてるんじゃないかと。

二重壁・直壁に問わず、コンクリートは音をかなり伝えるようですね

748 ：名無し不動さん：2016/12/18(日) 02:40:04.90 ID:???.net

設計監修が坂倉建築研究所だし、間取りはいいし、言う事なしですが、唯一の不安の種は長谷工です。
長谷工が施工したマンションはどれも同じ外観ですものね。
なんだか昔の画一的な団地のようなイメージで、今の時代にあまりにもそぐわない気がします。
しかも、長谷工ってタワーマンションの実績がほとんど無いんじゃないですか

概ね、土地を高値購入したデベは建築費を下げる為、
安く仕上げる長谷工・熊谷組・三井住友・東海興業・大末建設等々（債務免除組や更正・再生企業組）を使う例が多い。
ここ２〜３年、積水ハウスは積極的にかなりの高値で都心のマンション用地を購入してる場合が
多く、また、長谷工が先行取得し・事業持ち込みした用地でのマンション建設が多い。
いずれにしろ、土地の高値購入が建築コストを下げ要因として従来のグランドメゾンの質が低下してる感がする。
（タワーザ上町台＝市所有地を高値落札、京町堀タワー＝中外炉の本社ビル跡地
　共に、長谷工による事業持込案件のはず⇒だから、施工業者で長谷工は外せない）
長谷工は独特の低コスト施工能力はあり、一般の大衆向け型マンションでは通用するが、
高級型マンション・超高層マンションとなると？？？って感じがする。
所々、低コスト化（＝部材の品質ダウン、画一的な部材、大量生産型の部材）の表情が現われていると思う。

積水ハはライバル住宅メーカー（○和ハ）に比べ、戸建てもマンションも良質な物を作ろうというスタンスですね。
その分価格は割高ですが。

749 ：名無し不動さん：2016/12/18(日) 04:26:17.28 ID:???.net

単線系の発想しかない人には分らないが、需要がないところには供給が萎む。BRTは五輪後廃止になる可能性が高い。
地下鉄を掘らないのは撤退しやすいため。なぜ、そういう考え方に至らないのか不思議。湾岸の隆盛は一時的な現象で終わる。

豊洲の生き残りは、ららぽーと次第。赤字になれば、ららぽーとは撤収する。企業も、そこにオフィスを構える意味がなければ移転する。都心は絶対的に便利で、
湾岸埋立地は絶対的に不便である現実と、東京が衰退する確実な未来をキチンと考えるべきだろう。新豊洲への市場移転は軌道に乗った失敗。

江東区、中央区の湾岸ファンは私に大いなる経済的貢献をしてくださっているので、未来を悲観したくはないが現実は現実。まあ、4年後のオリンピックでは大いに盛り上がるはず。
でも、私が見ているのは10年後。

750 ：名無し不動さん：2016/12/18(日) 04:35:55.44 ID:???.net

湾岸エリアのタワマン住人は地方出身者が多い。ＩＴベンチャーなどで成功を収め、ステータスを求めてタワマンに住む傾向がある。売り手側もその点をよく心得ていて、
ターゲット層は『見えっ張り』と分析した上で、彼らのプライドや購入マインドを刺激する販売戦略を仕掛けている」
ちなみに「東京生まれの東京育ち」といった人々は、湾岸エリアのタワマンに憧れることは少ないという。

タワマン格差には、地域的な特徴もある。東京でいうと、六本木や赤坂などにある超高級タワマンでは、住人全員がお金持ちなので格差が少ない。
一方で芝浦や豊洲のような、一般のサラリーマンでも背伸びすれば手の届く「埋立地タワマン」では上と下の格差が大きくなる。
「ウチのタワマンは高層階が優雅な専業主婦マダムばかりで、低層階は夫の収入がそれほどでもないけれど35年ローンで購入した共働き家庭が多い

「分譲」か「賃貸」かでも明暗は分かれる。都内のタワマンの分譲棟に住む50代パート主婦がため息混じりに言う。
「賃貸棟のほうが駅に近くて家賃も高いんです。賃貸は住んでいる人も売れはじめの芸能人や
成り上がりの社長ばかりで生活も派手なケースが多い。分譲棟は堅実な生活を送るつもりで買う人が多く、実に庶民的。賃貸住人とは生活レベルの違いを感じます」

751 ：名無し不動さん：2016/12/18(日) 04:46:53.91 ID:???.net

東京出身者がわざわざ湾岸の埋立地を選ぶケースは少ない。あそこに住んでいるのはだいたいがニューカマー、地方出身者だ。
渋谷で育った人間が豊洲や有明のタワーマンションに引っ越すと、都落ち感は半端ないだろう。自然に江東湾岸エリアの住民は同質性が高くなる。
見栄を張りたい、とかエラそうにしたいというのは劣情。逆に、他人を妬み、嫉むのも劣情。傲慢驕慢と嫉妬は背中合わせ。この負の感情エネルギーが溜まりやすいのがタワーマンション

タワーマンションの居住者が見栄っ張り人種なのは不動産業界では周知の事実。そんな連中をうまく嵌め込むためのタワマン専用の売り方マニュアルがあるほど。
でも、あそこまで茶化すとかわいそうだね。
今後、そういう価値観が主流になる。そもそも貴族志向の欧州人は絶対に住まないのがタワマン。
欧州人は5階でさえ嫌う。アメリカ人はワーカーホリックしかタワマンに住まい。あれを喜ぶのは東洋人とアラブ人、そしてシンガポールに住む世界の逃税富裕層

752 ：名無し不動さん：2016/12/18(日) 16:49:01.82 ID:???.net

戸数が少ないから修繕積立金や管理費が高くなるかな

マンションは管理を買えと言われます

753 ：名無し不動さん：2016/12/18(日) 17:29:15.26 ID:???.net

高級住宅地と地価は必ず連動する訳でもなく、容積率により表面的な地価と実質的な地価は変わる。
真法院　２００万/坪÷３００/容積＝６６万
帝塚山　１５０万/坪÷２００/容積＝７５万　
北畠　　１２０万/坪÷１５０/容積＝８０万
上記は借りの例ですが、実質的には北畠が最も高価であり、容積率も低いので住宅環境も良好である。

理論的には間違っておりません。
が、実際は公示地価ではなく相場＝市場価格で取引されますから
実際には真法院なら坪２５０〜３００万以上で取引されていますし
帝塚山中だと坪１３０〜１７０万程度です。
北畠１丁目、も帝塚山と大体同じくらいですかね。
地価が高い＝より高級といえるかどうかは別として、
天王寺区の住宅地価が、名目的にも実質的にも帝塚山を下回る事は一度もありません。

754 ：名無し不動さん：2016/12/20(火) 02:47:29.06 ID:???.net

セキスイのマンションって、いまいちですよ？
戸建ては素敵だけどね。
やっぱ、得手不得手があるんでしょ。
野村不動産のマンションはいいけど戸建ては全然っていうのと似てる。
三井不動産もマンションはいいけど、戸建てはだめだしね。
やっぱ得意なやつ買わないと。

755 ：名無し不動さん：2016/12/22(木) 02:01:29.56 ID:???.net

結論から購入は見合わせました。２３坪程度で管理費、解体準備金、地代含めて約4万円、駐車費用約2万で合計6万が固定資産税以外で毎月かかります。
35年フラットで計算すると約2100万円の借入と同じです。35年ローンが終わっても年間税金を
含めて約100万円は売却しないかぎり一生かかります。
南側１４階の3ＬＤＫで5100万円です。単純計算できませんが上記含めて約7100万です。
先ほどの書き込みでありましたがサラリーマンで1000万円の所得があっても手取りは約700万弱です。定年までの限定です。
家族構成によりますが子育て世帯は破たんすると思います。そもそも1000万以上のサラリーマンは100人で3人しかいません。
定期借地は東京でも超一等地以外売却するとき大変価値が下がります。70年が売却時ローンが終わったとき30年ぐらいです。
解体も2年はかかるでしょうから。次に購入する方は購入を留まる方が多いしその時点で住宅ローンが何年銀行が組んでくれるでしょうか？
非常に条件が厳しいと思われます。知人は銀行員です。相談して聞きました。ローンを組まない銀行も残年数であるそうです。
先々の事まで営業マンは説明しません。不安なことは言わないですよ。おそらく販売関係者はだれも購入しない物件です。
良い物件は販売関係者がこぞって購入します。
ここは北摂の一軒家の維持が大変なご高齢の方が売却資金で現金購入して次のお子様の家族が使用するのは良いと思います。
北摂の資産家の方には良い物件かもしれません。
私の結論は坪300万以上だしても都心のタワーにします

756 ：名無し不動さん：2016/12/22(木) 23:41:13.38 ID:???.net

積和不動産はボロカス言われてるけど、積水本体はそんなにドキュソじゃないと思う。

コンクリートの施工がピシッとしてるのと、床が堅い（フワフワ床を採用しない）
のが気に入ってる。全体的に質実剛健系で、心をくすぐる派手さには欠けるけど。

積水ハウスはバブル期に都内にニュー億ションをいくつか作っちゃったので、
去年当たりからそれらの売れ残り（不良債権）の処分をしていて、それらは
積和不動産が専任で売ってる。

でも、積和不動産の営業と積水ハウスの営業は全然違う。
積水ハウスの営業は、本来一戸建ての営業マンな人も多いので、配管や設備
については詳しい。家の造りについて相談できる珍しいタイプの営業。
反面、売るのは下手だったりする

757 ：名無し不動さん：2016/12/26(月) 14:42:22.17 ID:???.net

少子高齢化が進む日本では、売るに売れない空き家や老朽化したマンションが増えている。
２０１７年はこの動きが加速するとみられている。住宅ジャーナリストの榊淳司氏に「住んではいけない街」を聞いた。
「今、住宅ローンは１％未満で借りられます。『借りなきゃ損』という風潮がありますが、非常に危険だと思いますね。
ローンを組めば、わずかとはいえ金利を払うわけだし、借金もできる。何より不動産バブル崩壊の予兆があるからです。
２０２０年の東京五輪の前に社会問題化する恐れがあります。『将来が危ない街』で、
私が思い浮かべるのは『千葉ニュータウン』です。今も新しいマンションの供給が続いていますが、
ディベロッパーは無責任だと思う。恐らく、１５年後には徒歩数分の駅近物件でも買い手がつかなくなるでしょう」

　日本はこれから人口減少が急速に進み、住宅価格も家賃もどんどん下がっていく。
それなのに、片道１時間以上、交通費１０００円もかけて東京まで通うのは理にかなわないというのが榊氏の分析だ。
「同じ理由で多摩ニュータウン、港北ニュータウンの未来も暗いでしょうね。最近、若い世代に人気の『越谷レイクタウン』
や『柏の葉国際キャンパスタウン』といった新興系のニュータウンもお勧めしません。
新築３ＬＤＫで８０平方メートル超の駅近物件が３０００万円台前半で購入でき、近くに映画館や
大型ショッピングモールもある。たしかに子育てには便利でしょう。ただ、都心まで通勤に
１時間もかかる点は古くからあるニュータウンと一緒です。今３５年ローンで買えば、恐らく２０年後、
資産価値よりもローン残高が上回る“逆ザヤ状態”になっていることでしょう」

758 ：名無し不動さん：2016/12/26(月) 14:42:47.55 ID:???.net

■新市場移転で注目の豊洲も１０年後は？
　かといって、都内ならどこに住んでもいいわけではない。「手持ちの予算で買えそうだ」と
足立区や墨田区の端っこにある物件に飛びつくのはダメ。北千住や綾瀬は暮らしやすく便利な街だが、
将来、高値で売却できるとは限らない。街は“ブランドイメージ”も大切だという。
「江東区の湾岸エリアの物件も警戒した方がよさそうです。東京五輪開催が決まった直後から
始まった局地バブルはハジけつつあります。とくに交通手段が『ゆりかもめ』しかない
有明のタワーマンションは避けた方が無難です。『ゆりかもめ』は不動産業界では『バス便』扱い。
新市場移転で注目を浴びているお隣の豊洲も、有楽町線がありますが、決して便利な場所ではありません。
１０年後はどうなっていることか……。二子玉川、成城学園、千歳烏山といった“住みたい街”の上位にランクインする街も、
駅から徒歩１５分近く離れた物件はガクンと下がるでしょう」
　空き家のある街は、不人気となり、価格が下がり、さらに空き家が増えるという悪循環に陥りやすい。
「不動産の資産価値は９割が立地で決まります。どの『街』を選ぶかは極めて大切です」と榊氏はクギを刺す。

759 ：名無し不動さん：2016/12/28(水) 02:46:39.65 ID:???.net

大中小ハウスメーカーや一条工務店で建てる人リフォームする人は、契約してから３０年以上かけて、その契約金額の４０％〜６０％をしゃぶり尽くされるシステムになっている事を知るべき。
まことに恐ろしいハウスメーカーのシステムであり、最初の契約金額もすでに３０％〜４０％の利益を乗せられてしまっているだけではないのである。
下請け業者なら言っている意味がわかるだろう。
これは原価ではない。業者や大工や設備の卸売業者が、請けた発注金額に！更に！３０％〜４０％の利益を乗せて客出ししているのだ！
この恐ろしいところをほとんどのお客さんはわかっていない。わかっているようでわかっていない！
本体だけでない、設備にも、手間にも、税金にも！更に税金をかけて、実質的な二重課税、まるで三重課税？
さらにまた消費税やサービス料を割増して、客に請求し、それをリフォームや保障でも上乗せしている。
しかも現場は安い賃金の三流職人や特殊コストダウン部材や外人部隊が作業していくのだ！
あなたの生涯賃金の、あなたの人生の半分〜７割はハウスメーカーに食われて終わることになるのに！
なにも知らない女房や、営業成績や歩合しか考えていない営業マンの言うことなどには絶対に耳を貸してはならない！！
騙されてはならない！建ててしまった場合は、せめてリフォームはハウスメーカーではやらないようにしましょう。あとリフォームは住友系や新築そっくりなんかも最悪ですからね。

760 ：名無し不動さん：2016/12/28(水) 16:38:47.24 ID:???.net

海外から見れば「異常な状況」として映る。それが日本の住宅政策の実態だ。
　2月22日号特集「家の寿命は20年〜消えた500兆円のワケ」では、日本の住宅制度に
内在する根源的な問題を取り上げた。多くの国民にとって「一生の買い物」と形容される高額取引であるが故に、
「買い手と売り手との間の圧倒的な情報格差」「建物の完成前に購入する青田売り」などの不条理を、
こういうものなのだと渋々受け入れるしかない。消費者が複数回の買い物を通じて
“賢くなる”機会を得られないからだ。不動産を巡る数々の不条理が長年の間、問題視されることがなかったのもこの点にある。

　特集では、新築戸建ての購入から売却までの流れを描き、そこに潜むいくつもの不条理を指摘した。
このうち最も深刻な問題の一つが「木造住宅の場合、20年で建物の価値がゼロになる」という慣例だ。

「家なのだから住み続けるうちに価値が下がるのは当然だ」と、この慣例を受け入れている日本人は多い。
だが、待ってほしい。「住宅は資産」と言うが、メンテナンス状況が正当に評価されず、
価値が維持されないような商品を本当に「資産」と呼べるのだろうか。それは単なる「消費財」に過ぎないのではないか――。

　海外の多くの国では日本とまったく状況が異なっている。冒頭、2人のドイツ人が示した驚きはそうした
彼我のギャップから派生しているのだ。

761 ：名無し不動さん：2016/12/28(水) 18:57:56.59 ID:???.net

語られないが泥棒が資産家狙うときに良くやるのが目標の家の不動産登記簿を取得して調査する方法。
登記簿みれば抵当権が打ってあるか一目なんで家の財務状況が丸わかり。

登記簿は誰でも見れるので個人情報ダダ漏れなんだわ。

だから金持っていても敢えて賃貸にすみ続けて個人情報が漏れないように気を付けている金持ちが多い

762 ：名無し不動さん：2017/01/02(月) 16:54:07.89 ID:???.net

阪神間も高齢化で、駅から10分も離れた戸建は
空き家が目立つね。　相続とかになると安く売却。
敷地が広い場合は、それを業者が安く仕入れて
分割されミニ戸建て売りに出される。
（一部の分筆規制のある地区は分割不可だが）
急がなければ個人に売却した方が高く売れるのに。
　
　

763 ：名無し不動さん：2017/01/04(水) 21:57:21.14 ID:???.net

固定資産税を高くして相続税をタダ同然にするほうが、
高いコストをかけないと住めない人間しか住まなくなるので宅地分割の
防止につながる。実際欧米はそうなっている

764 ：名無し不動さん：2017/01/06(金) 00:30:22.16 ID:wiPit+Iq.net

【兵庫】元ヤンちゃ市長、武勇伝チクった市議と喧嘩上等!?　西宮市[12/15]©2ch.net



1 :

のっぺらー ★＠無断転載は禁止 ©2ch.net

2016/12/15(木) 12:27:14.70 ID:CAP_USER9

兵庫県西宮市の今村岳司市長（４４）が中高生の前で「授業を抜けだして喫煙していた」と武勇伝を話したことを
議会で女性市議に批判され、「ピンクのダサいスーツに黒縁眼鏡で『お下品ザマス！』って言っている女教師みたいなことを言うなあ」と
ブログに書き込んでいたことが１４日、分かった。

市議会では「議員をやゆし、愚弄（ぐろう）している」として謝罪を求める決議案を出す騒ぎになっている。

今村市長は先月１７日、
市主催の中高生向けのイベント「中高生３万人夢プロジェクト」で１８人の中高生の前で中高時代の武勇伝を明かした。

「最初は部室でたばこを吸っていたが、部員に迷惑をかけるといけないので、普段使われていない部屋の鍵を盗んで合鍵を作った。
　面白くない授業は抜けだして、そこでたばこを吸い、マージャンしていた。見回りの警備員にはエロ本と酒を渡して味方につけた」

中高生に「居場所は自分で手に入れよう」と訴える趣旨だったが、話は脱線。
盗みと喫煙の告白となった。
このイベントを見学していたのが、高校２年の長男を筆頭に４人の子を持つ一色風子（ふうこ）市議（３９）だった。

765 ：名無し不動さん：2017/01/09(月) 00:57:41.69 ID:???.net

住むなら阪急夙川と苦楽園の間。
夙川沿いが間違いないよ。
静かで便利。

766 ：名無し不動さん：2017/01/10(火) 15:45:23.56 ID:???.net

　白浜町にとってIHS構想にかける期待は単純だ。「白浜町に都銀の支店はないが、すべての都銀の保養所があった」（白浜町企画観光課・愛須康徳氏）と言うほど、1960年代から70年代にかけて大手企業の保養所が相次いで建設された。
その保養所も景気後退による企業の倒産や合併、資産売却で次々に消えて行き、無人の施設だけが残った。
「ピーク時には110か所あった施設が、現在は半分以下に減っている」（愛須氏）という惨状だ。その施設を有効活用するためにどんな策があるか、という答えが「IT産業の誘致」というわけだ。
ソフト産業を誘致する条件が、情報ネットワークをはじめとしたインフラの整備。近く田辺市に開設されるIT総合センターばかりでなく、企業が購入する遊休保養所にも無線LANや高速ネットワーク環境の整備が不可欠になる。
さらに、ITビジネスモデル地区に指定されても、解決すべき大きな問題がある。それは、企業の保養施設の規模が大きいため中小のソフト開発企業には購入しにくい点。「基本的には、
遊休資産となっているケースや不動産会社が保有する物件を購入する」ことを県も白浜町でも想定しており、
企業にとって資金的な負担は少なくない。しかも、施設は老朽化しているため、リフォームも必要になる

767 ：名無し不動さん：2017/01/10(火) 15:48:26.49 ID:???.net

いくら東京から1時間弱の南紀白浜空港が隣接し温泉や環境の良さをアピールしたり、進出企業に対する優遇策を県内他地区に進出する場合に比べて有利にしても、結果的に進出する企業が少ないのは、その辺に原因がありそうだ。
「町で購入し賃貸するといっても財政に限界がある」（愛須氏）状況では、計画ばかりが先行し、成果の少ないプロジェクトにもなりかねない。
そこで県をはじめとして、「早急に受け皿を整備しなければならないという考えでは一致している」
（谷口恵美・和歌山県商工労働部新産業室立地プロジェクト班主任）ことから、和歌山県、田辺市、白浜町の3者による協議を積極的に進めていく考えだ。行政で施設を用意し、そこを賃貸する形でソフト企業の進出をサポートしようという方法だ。

768 ：名無し不動さん：2017/01/22(日) 22:40:22.40 ID:???.net

マンションが売れなくなったのは、人件費と資材価格の高騰で販売価格が高くなり過ぎたからだ。１６年の１戸当たりの平均価格は
５４９０万円。厚労省の調査では、東京都の平均年収は約６２４万円だから、年収の９倍近く出さなければ買えない。
一般に年収の５倍までが購入には適当といわれるから、普通のサラリーマンは手を出せなくなっている。

「そこで、ディベロッパーは３ＬＤＫの新築マンションの専有面積を狭くすることで販売価格を抑える戦略に出ています。
２０００年代前半は８０平方メートル台のものが一般的でしたが、数年前から７０平方メートルを少し超える広さの３ＬＤＫが増え始め、
今後、７０平方メートルを切るタイプが主流になるのは時間の問題です。春にかけて、狭くて安い３ＬＤＫが一斉に発売されるでしょう」（不動産業界関係者）

■間取りだけでなく坪単価で決める

　だが、「安くなった」と３ＬＤＫの“極狭マンション”に飛びつくのは危険かもしれない。
「専有面積の狭い３ＬＤＫは、リビングや居室が狭くなり、使い勝手が悪くなります。マンションの資産価値も下がりやすい。
１０年後、２０年後、自宅周辺で３ＬＤＫの中古マンションが一斉に売り出されたら、面積が狭くて使い勝手の悪い物件は値下げを余儀なくされます。
ヘタをすれば買い手がつかない。こうしたリスクを避けるために、マンションを選ぶ際は、グロス（総額）と間取りで決めるのではなく、
坪単価で比較する必要があります」（住宅ジャーナリストの榊淳司氏）

769 ：稲川会：2017/02/05(日) 11:09:55.10 ID:4TyyHLHB.net

山口組 神戸市灘区篠原本町4-3-1
神戸山口組 淡路市志筑88-1

http://www.geocities.jp/henkohodo/

http://www.eonet.ne.jp/~0035/index.html

770 ：警察庁：2017/02/06(月) 09:03:56.43 ID:JXTtwtCA.net

麻布 ≒ 真法院町
松濤 ≒ 帝塚山
成城 ≒ 学園前
田園調布 ≒ 芦屋

http://www.geocities.jp/henkohodo/

http://www.eonet.ne.jp/~0035/index.html

771 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 18:16:08.07 ID:L2YBab1P.net

苦楽園近辺ほど住宅街でポルシェを頻繁に見かけるエリアは日本ではないのではないか

772 ：警察庁：2017/02/08(水) 15:22:51.05 ID:tfYXwLsb.net

田園調布 ≫ 芦屋

http://www.geocities.jp/henkohodo/

http://www.eonet.ne.jp/~0035/index.html

773 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 21:25:54.90 ID:???.net

若き司馬のかなり古い対談だけど、大阪から見た神戸への愛憎がよく分かる
http://i.imgur.com/2qOzTUC.jpg

774 ：兵庫県警察：2017/02/09(木) 10:34:28.88 ID:i4NXAHVo.net

神戸山手に住むと富裕層の勘違い是正せぬと駄目で別に何処住み人に変わり無い

神戸住み犯罪犯し刑務所入る輩居れば破産で1文無しも居て神戸住めば富裕層と思う処が変

確かに神戸山手は大正の第1次大戦時に相場,繊維で儲けた大阪人が金に物言わせ住み着いた経緯有り其の形象が今も亡霊の様に残存

でも其の後,何れ程,馬鹿と言う坊を神戸が生むか枚挙に遑無い

真珠･電機･ソース御曹司,皆会社が左前になりにっちもさっちも行かず放り出され,ぽかんと口開け借りて来た猫の様に座る

皆,此の神戸山手が育てたど馬鹿で神戸山手は馬鹿の産地

そんな御曹司は芦屋女を嫁にする癖有り何故だろ

http://www.geocities.jp/henkohodo/

http://www.eonet.ne.jp/~0035/index.html

775 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 18:58:58.66 ID:???.net

軽井沢と北軽じゃ、気温は２，３℃ぐらいしか違わないのだが、風の吹き方が違う。
　北風びゅーびゅー。体感温度は常にマイナス１５℃以下。そんな感じ。

776 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 13:59:17.46 ID:???.net

温泉付きマンションが数十万円になっているカラクリ
なぜ、新築当時は数千万円した温泉付きマンションが数十万しかしないのでしょうか。
その理由は、マンションの維持費です。リゾートマンションも含め、マンションは購入した後も月々の共益費・管理費、
修繕積立金など、維持費がかかり続けます。エレベータや温泉、プール、共用施設がある物件であれば、
維持費はかなりの額になります。維持費が月々3万円だとしても、年間36万円、10年間持っていると360万円かかります。

また、大規模修繕のタイミングには、数百万円もの莫大な一時金を要求されます。戸数の多いリゾマンであればあるほど、
大規模修繕の費用も大きくなります。それを月々の修繕積立金で補うのですが、その修繕積立金では足りないために、一時金を要求されるのです。

なぜ修繕積立金が不足するのか
では、なぜ修繕積立金が不足するのか。そもそもはじめから修繕積立金が不足する設計になっている場合もあるでしょう。
でもその理由の大半は、修繕積立金を支払わない部屋があるからでしょう。
持ち主が亡くなって現所有者が不明の部屋、相続放棄されて所有者がいない部屋、息子が相続したものの年間36万円も支払いたくないと
支払いを拒否している部屋などがあるからです。
支払い拒否が続くと、最終的にはその部屋は競売にかけられ、売られた金額から維持費を回収することになりますが、
売価が数十万円では満足に回収することもできません
修繕積立金不足のリゾマン所有者を待ち受ける「悲惨な末路」

777 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 16:46:34.62 ID:???.net

今後20〜25年間で計51．4兆円もの資産が地域から失われ、東京圏へ流れ込む―。相続マネーを通じて、「お金の東京一極集中」が進むと推計される。地元で循環するはずの資金が流出し、地域への影響は大きい。

「想像以上の額に、がくぜんとした」。岡山県北の作州地域に15店舗を持つ津山信用金庫（津山市）の担当職員が手元の資料を示しながら、険しい表情で話す。

近年、70歳以上の個人預金が急激に目減りしていることから初めて実施した相続移転調査に驚いた。2016年度上半期（4〜9月）で10件、総額5千万円が東京の大手銀行に流れていた。
下半期も増え続け、年間1億円を超すペースで推移しているという。

「都市部への人口集中が引き金になっている。相続発生のたびに預金が都市部に移ってしまっては、県北経済の地盤沈下を招きかねない」と松岡裕司理事長（66）は危惧する。

大きく動き始めた相続マネー。同信金や備北信金（高梁市）では円滑な資産相続をサポートする金融商品の取り次ぎを準備するなど対策に乗りだした。

〈「地方に住む親と大都市圏に住む子供」という組み合わせが多いため、相続の発生が増えれば、家計資産の地方から大都市圏への移動が加速する〉

三井住友信託銀行が14年にまとめたリポートは、「大相続時代」の到来を告げながら地域の金融機関に警鐘を鳴らしている。

その試算額は膨大だ。

今後、20〜25年間に相続される金融資産の推計は総額650兆円。うち120兆円近くが地域を越えて移転するという。
移動先は東京を中心に埼玉、千葉、神奈川を含む「東京圏」が群を抜いており、51．4兆円もの資産が流れ込む。流出額を差し引いても30．6兆円の超過。
2番目に多い大阪圏（大阪、京都、兵庫）がプラス4．1兆円だから、差は歴然としている

778 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 15:33:20.30 ID:???.net

相続税の節税対策でアパートなどの貸家を建てる動きが活発化しているためだが、一方で既存のアパートやマンションの空室率は上昇している。
専門家は「実需を伴わないアパート・マンション建設は続かない」として、バブル崩壊と首都圏郊外のさらなる「空きアパート」増加に懸念を示している。

　１６年の新設住宅着工戸数は前年比６．４％増の９６万７２３７戸で、２年連続で増加した。１３年以来３年ぶりの高水準で、日銀のマイナス金利政策などを受けた低金利の長期化も住宅建設を後押しした形だ。

　中でも大きいのが貸家着工の増加だ。新設住宅着工のうち、持ち家や分譲住宅は２０万〜３０万戸台にとどまる。
これに対して貸家着工件数は０８年のリーマン・ショック後は３０万戸前後で推移したものの、１３年に３５万戸を回復し、１６年には４０万戸を突破。この結果、新設着工の４割超を占めている。

　貸家着工増加の背景にあるのが１５年の相続税の課税強化だ。貸家を建てると土地の評価額が下がって相続税が減らせるため、節税目的のアパート建設が相次いだ。
だが、新築アパートが急増したことで、古いアパートの空室率が首都圏近郊を中心に急増するなど、ひずみも生じている。

不動産調査会社のタス（東京都中央区）によると、首都圏のアパートの空室率は１５年夏ころから急上昇しており、神奈川県や千葉県では木造などの空室率が３５％を超えている。
同社の藤井和之主任研究員は「少ないパイをアパート大家が奪い合っている状態。首都圏近郊で埋まっている物件は、駅近や新築などの条件の良いものが多い。
人口減が続く中、条件の悪い物件は徐々に不良債権化していくのではないか」と分析している

779 ：名無し不動さん：2017/02/26(日) 20:54:31.20 ID:???.net

4：「リフォーム済み」
賃貸の募集広告に“リフォーム済み”という文言があっても、それだけで「多少古い物件でも大丈夫そう」と判断するのは早計。
実は、“10年前に壁紙を張り替えただけ”という程度でも、“リフォーム済み”と謳っていることがあるそうです。
また、過去記事「物件探しの注意点！自殺・殺人が起きた”事故物件”の見抜き方4つ」でもお伝えしたように、
リフォームはその部屋で死体が出たために行われたものかもしれません
“リフォーム済み”とある物件は、“いつ・どこで・なぜ”リフォームしたのか、不動産屋に確認するようにしましょう。

5：「日当たり良好」
これは今の時期よりも夏場に契約する際に要注意なフレーズ。
太陽の高度は季節によって異なるので、日当たりがいいのは夏場だけ……というおそれがあります。
また、方角的には日当たりがいいはずの部屋でも、窓側に大きな建物があればその影響も受けてしまいます。
日当たりを重視する人は、広告の文言だけをあてにせず、必ず内見で確認しましょう