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第2号議案【解約激増】大京アステージ【社員激減】

1 :名無し不動さん:2016/01/23(土) 14:51:09.28 ID:???.net
前スレ
【解約激増】大京アステージ【社員激減】
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1448406795/

前々スレ
【解約続出】大京アステージ【社員流出】
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1433079193/

197 :名無し不動さん:2016/02/19(金) 08:12:17.57 ID:???.net
>>196
日本ハウズイングで管理業務とあわせて見積を取る。

198 :名無し不動さん:2016/02/20(土) 12:09:06.49 ID:???.net
1.管理会社になめられるマンション
2.3~4人うるさい奴がいるマンション
3.住人の意識が高く一筋縄ではいかないマンション

うちは2と3の間くらいかな、否決してやった。

199 :名無し不動さん:2016/02/20(土) 15:31:32.95 ID:???.net
>>198
羨ましい。
うちは1と2なので、全くダメだわ。

200 :名無し不動さん:2016/02/20(土) 15:57:18.27 ID:jWlUwpDe4
給水管更生工事は色々な工法が有ります。
一口に2,800万円位と言われても建物の規模(戸数)、口径の太い管をどうするのかで
かなり金額の差が出ます。
以前よく使っていたのはイズミライニングでした
インターネットで中小設備業者を探して相見積をとり長所と短所を聴いて選んでください。
多分アスは技術と補償・補償と言ってきますが、明るい話題の無い会社は要注意してください。

201 :元ジャパンリビングコミュニティーの闇:2016/02/20(土) 23:07:17.40 ID:???.net
■2011年に発生した事件@O田区内のマンション

元ジャパンリビングコミュニティーN村(中年ジジイ)
 ↓
大京アステージ 東京第六支店
 ↓
大京アステージ 東京第一支店

組合員の横領事件〜どさくさに紛れて弁護士費用まで横領か!!
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12113960222

202 :元ジャパンリビングコミュニティーの闇:2016/02/21(日) 09:11:35.26 ID:???.net
http://www.fastpic.jp/viewer.php?file=5240710280.jpg

203 :名無し不動さん:2016/02/21(日) 11:13:32.12 ID:???.net
ジャパンリビング物件なんて、会社全体としていらない。
さっさと解約してくれ。

204 :名無し不動さん:2016/02/21(日) 14:14:13.65 ID:vZSCMUNB.net
JLC(ジャパンリビングコミュニティ)はまだまし
来期からDAに分散される、GA(グランドアメニティ)はもっとずさんな会社
中身は一昔前のレトロな管理会社だ
逆に若いMAは難しいと思う

205 :名無し不動さん:2016/02/21(日) 15:23:21.65 ID:???.net
管理戸数が減ってるから、くっつけて戸数を多く見せないと日ハウに抜かれるんだろうな。
どんどん会社のレベルが落ちていくな。

206 :元ジャパンリビングコミュニティーの闇:2016/02/21(日) 16:03:41.88 ID:???.net
>>204 >>205 >>206
大京アステージは「ハリボテの塊」と呼ばれる所以がわかる気がします。
ブラック会社を寄せ集めただけだろが。
あやつらの沽券に係わるような騒ぎを起こさない限り、動かなかったし。笑)

下記サイトにも、>>202 のネタをアップしました。
■マンション管理会社の不正は許さん V
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1427804370

207 :名無し不動さん:2016/02/21(日) 16:38:12.19 ID:???.net
毎年どこかでは横領は発声してるよ。
内部で隠して、バレてないだけだからね。

208 :名無し不動さん:2016/02/21(日) 20:09:00.76 ID:???.net
大事にしないと何にもしないよ。
コンプライアンス意識なんて何も持ってない会社だからね。

社員も追い出し部屋に入れられる前にさっさと辞めた方がいいどろうな。

209 :名無し不動さん:2016/02/21(日) 23:11:37.76 ID:???.net
横浜のマンションは全棟建て替える方向で決まりそう
木場はどうするの?

210 :名無し不動さん:2016/02/22(月) 23:54:23.92 ID:44yRlESG0
人の事はいいだろ

211 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 01:34:44.62 ID:???.net
>>209
新築とグループ全体、利益が来期ヤバイから、逃げるしかない。
ブランドを考えたら、もうやってる。
杭偽装のマンションも建て替えになってしまうから、逃げるしかないだろ。

これから新築が良くなる見込みは無いから、場合によっては新築潰すと思う。

212 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 05:03:05.62 ID:???.net
管理会社の変更もしくは委託費の見直しを提案したいと思ってるんですが
今月通常総会があって
議案に「管理委託契約の締結に関する件」とあります
この総会に間に合わない場合
変更や減額っていうのは1年後までできなくなるということなんでしょうか?

213 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 06:50:46.10 ID:???.net
臨時

214 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 06:58:15.38 ID:???.net
ありがとうございました

重要事項説明書をよく読んだら3か月前に通知すればいいみたいなので
臨時総会を開いて、通知をすればいいんですね

215 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 07:33:12.84 ID:???.net
>>212
普通は検討して臨時総会だが、根回しをしてその議案を否決してしまう手もある。
ゼロからのスタートになるので、今の管理会社も自ら減額提案する可能性が高い。

メリット やらざるを得ないので居住者の意識が高まる
デメリット 数ヵ月管理会社がいない状態が続く

216 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 10:18:21.56 ID:???.net
否決しても暫定契約になるだけだから、管理会社がいなくなるわけではない。
そこから数社に声をかけて、急いで考えるのも一つ

217 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 13:31:09.57 ID:???.net
どうやって否決に持ち込むかだな
普通決議だけに簡単ではない
少なくとも出席者の協力が必要だな
複数の居住者から反対意見を出してもらい、反対多数の雰囲気を作ること

218 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 14:03:34.71 ID:???.net
以前住んでたマンションの時は
引っ越してきた方が「ここの管理費は高すぎる」と管理費の見直しを理事会にかけ
4社から見積もりを取って、その旨管理会社に伝えたところ
月額 約37万の管理費が 役20万に減額になった

219 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 14:41:32.27 ID:???.net
総会席上で、他社の金額を発表、出席者に配付して、価格の解離の理由を説明させる。
否決をしても、暫定契約になり、3ヶ月の猶予があることを理解させておく。

決議が、
まともな理由もなくこのまま契約することに賛成か反対か
という構図になれば否決できる。

事前に根回しができるならば行った方がいいだろう。

220 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 18:00:17.17 ID:???.net
この会社に電話すると、何もかも高くなるので、信用しない方がいい。

水道の交換で電話したら、見にきて数日経ってから5万円の見積。
これはおかしいなと思ってメーカーに電話したら8000円。
危なく40000円以上ぼったくられるところだった。

221 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 18:08:38.03 ID:???.net
こんなとこ、さっさと解約するべき。
前年度、専有サービスを契約させられたけど、今期の理事長が支店長から詫び状勝ち取った。
管理費を使う事は規約上問題あり、そのようなサービスをキチンと説明せず勧めてゴメン的な内容。
まぁ、総会で承認したバカな居住者達に問題あるんだけどね。

222 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 18:21:15.33 ID:???.net
今年から突然支出の欄にでてきた「専有部分サービス利用料」について問い合わせたら
これが「すまいるレスキュー」のことだった
一戸では150円でも年間126000円以上払っていることになる

223 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 18:52:02.53 ID:???.net
>>222
使う奴は殆どいないはず。
という事で、アステージの定期収益となる訳です。

224 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 20:21:08.11 ID:???.net
くらしスクエアと一緒で、マンションで月に1人以上使ってる方が少ないんだよな。

レスキューは有料作業の費用に、アステージの手数料が発生しているから、 自分で探すより割高になるんだよな。

連絡が多くなると原価が高くなるから、わざと電話番号を宣伝してない。

ものすごく卑怯なサービス。

そろそろ見抜かれてきてるから、限界だろうな。

225 :名無し不動さん:2016/02/23(火) 22:13:25.46 ID:???.net
すまいるレスキューなんてあほらしくて否決した、オリックス電力も。
こういうの総会に出してくるなっつうの!

226 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 00:16:09.98 ID:CJCCCEQiN
220さん 水栓交換にメーカーに電話して聞いたら8,000円だって
メーカーに聞いても水栓の金額しか答えてくれません、それも定価です。取り替えは自分でするのか。
取り替え工賃は、工事店に聞かないと分からないだろ。
マンションの専有部で使っている一番安い水栓は洗濯機洋水栓で安いところででも1,350円前後、
えらい古いタイプのシャワー混合栓・洗面混合栓、キッチン混合水栓で5,000円〜12,000円位、
並品のサーモ付きで16,000円〜36,000円位  これはあくまでも水栓自体の金額、
これに交換手間賃が5,000円〜12,000円位
よって、一番安い水栓で6,350円・並品の高いもので48,000円になります。

書き込みは、嘘を書かないように。

但し、以前 共用部の水栓交換見積で、業者が水栓を定価で見積金額に入れていたのに、
何も査定しないで、ただ外掛16%を乗せた見積を作った社員がいたけど、作ったというより、写し変えたが本当かな。

227 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 00:56:19.80 ID:CJCCCEQiN
レスキーは、30年前位に協力会社 日章管理が100円/戸/月×戸数で、
専有部の緊急対応しますとマジンガーZに持ちかけていたな。

専有部の事で水漏れなどの緊急時は、アスの協力会社も夜間つかっているパイプおじさんでも呼べばok
但し、金額の確認をしてから作業をお願いしてください。

専有部の電球の交換等は、家電製品を日頃から町中の電気屋さんで買っていると
交換に来てくれるよ

確かに年寄り世帯や賃貸にはレスキーは助かるかもしれないけど、インターネットが進んでいるこの世の中、
一般世帯には無用かな。
組合でレスキーを契約しても、一時対応(駆けつけ)費はかからないが、補修・修理、交換費用は有償です。
契約する場合は、詳しい内容を書面で提出させて確認をしてください。

228 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 01:28:53.58 ID:CJCCCEQiN
管理委託契約を解除するのは大変だョ
確かに管理委託契約書には三ヶ月前に申し出る事になっておりますが、
反対に管理委託契約が締結されない場合、暫定期間三ヶ月が継続されます。
永遠に三ヶ月間の暫定期間が更新されます。
アスは、次の管理会社が決まるまで、暫定期間を盾にして、しつこくアタックしてきます。
次の管理会社が決まっていない場合は、管理員、ゴミ出しの問題もありますが、
自主管理をする事を決議しておく事が必要です。
但し、執行部は責任を持って次年度も執行部に留まることが必要です。
また、管理員の業務(ゴミ出し、清掃)を執行部でやらなくてはなりません。

解約もしくは締結しない場合は、三ヶ月前に申し出る事が必要ですが、
その前に翌年の見積と見積内容と詳細・仕様書および年次行事予定表の提出をさせる事です。
何時、何の点検や清掃をするのか確認をする為です。
また、見積は他社との比較をする為に必要です。

他社との相見積は、金額がただ単に安いで決定するのではなく、内容と仕様でかなり変わってきます。
あとから、あれは入っていません。別途料金ですと言われる場合が有りますので、ご注意。
例えば、法的には不要でも、維持管理する上では、特に人命に関わる事や緊急時に必要となるものは日頃から
点検等をしなければなりません。

229 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 01:58:05.69 ID:???.net
「理事会で検討されていないのに議案上程される件」は
すべて否決している

230 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 02:06:25.25 ID:???.net
管理組合に提案するのが仕事なのにも関わらず、総会提案と総会承認が評価の係数になってるからな。

提案だけで手数料入るのか知らないけど、自分が客ならこんな管理会社はすぐに切る。
実際、誰も大凶のマンション買ってないし、管理会社も他にしてるからな。

231 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 02:54:50.37 ID:???.net
>>230
>総会提案と総会承認が評価の係数

否決したくなってきた。。

232 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 10:33:43.01 ID:???.net
>>230
理事会で一度も検討したことのない案件が議案になる理由がわかった。
最低だな。

233 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 15:43:28.20 ID:???.net
レスキュー提案してくるので、料金表出せと言っても持って来ない。
内容によって金額が異なるからとの事だが、基本料金すら決まってないボッタクリなのか?

234 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 15:47:51.34 ID:???.net
>>233
通常のスマいるレスキューとスマいるレスキューライトのふたつある
でも、拒否が妥当

235 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 17:46:33.80 ID:???.net
否決したくても、委任状が殆どの総会では無理があるんだよな。
何か良い方法は無いものか。

236 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 21:58:53.37 ID:???.net
>>235
議決権行使書を使ってないのですか?
普通は書面で賛否をとっているはずですから、納得のいかないものは書面だけで否決になると思いますが。。。

237 :名無し不動さん:2016/02/24(水) 22:51:50.04 ID:???.net
>>233
実際の工事費にアスと、中間業者の手数料が乗るのでしょうが、標準的な単価は出せるはずですよ。

手数料は具体的にはわかりませんが、30〜40%くらいにはなるでしょう。
そうすると、ぼったくりがバレるので出してないのかもしれませんね。

レスキューのライトは、ぼったくりが過ぎたのか失敗してなくなったはず。

238 :名無し不動さん:2016/02/25(木) 03:36:13.04 ID:???.net
>>236
227さんではないですが、うちのマンションの場合でいうと
ワンルームで賃貸に出されている方が多いせいか
議長に一任の委任状を出される方が多く
議決権行使の欄に記入される方は少ないです

239 :名無し不動さん:2016/02/25(木) 05:17:58.69 ID:???.net
>>236
築20年経つけど、1度も議決権行使書を使った事は無い。
それを変だと言う居住者がいないのも問題だけと。

240 :名無し不動さん:2016/02/25(木) 06:25:15.60 ID:KmxGUAK9h
集会(総会)は、管理組合(所有者)のものでしょ。
管理会社は、あくまでも委託契約書道理の事をしていただければ良く、
あくまでも管理組合・理事会運営の補助であり、決定権が有りません。
管理会社は素案を理事会に提出し、理事会の承諾後、総会開催通知書を送ることになります。
よって、管理会社が無断で総会開催通知書に無断で議案を掲載することはできません。

また、総会での議決権行使書は通常出欠席委任状と一体化しているはずです。
議決権行使書は、記名捺印し第○号案件について(否決・賛成・○○さんに委任・理事長に委任)ですみます。
むしろ管理会社が理事会に議決権行使書の提案をしていないのであれば、補助業務を怠っていると思います。

補助業務を怠る。議案無断記載。理事会の承諾を得ずに行動をする事自体が続くようであれば、解約・管理会社
変更の理由になります。

241 :名無し不動さん:2016/02/25(木) 07:15:28.24 ID:KmxGUAK9h
工事や補修作業は社会一般的に基本または目安となる金額があります。
下請け業者の金額にいくら乗せようと、その作業・工事に見合っていれば何も問題有りません。
例えば、街中でお菓子を買う場合、メーカー価格が200円とした場合、問屋からの仕入れが100円でも、
店頭で200円で売ってる場合、高いという人はいません。

内容・理由を書かずに、ただ単に金額が高いと投稿している方は、多分ご自身の収入と比較して
書き込んでいると思います。

例えば、貴方が月給 基本20万円貰っているとすると、会社は貴方を雇い入れる為、
厚生年金等の社会保険料、
貴方が義用務で誤って損失や貴方が作ったもので、他人に怪我を負わした場合、
会社が責任を負わなくてはなりません、その為の保険料等、
店舗・事務所等の家賃、事務処理者・管理監督者の給料や工具類の消耗費等の経費が掛かります。
また、訪問しての作業が伴う職種は移動時間のロスタイムが有るので、その時間を見込んでの金額。
売買価格は最低で1.4倍(企業としては赤字)〜2.5倍。事務数が多いい場合は、5倍になります。

工賃は、その作業を完了する為の時間がどの位掛るか、あるいは特殊な機器をどの位使うかで決まります。
作業時間は、作業員の質にもよりますが、中堅程度の作業員がこなせる時間が目安となり、
職種によって人件費単価が異なります。

レスキーに色々なケースが有るので料金表が出せないというのはお粗末。
水漏れ○○円〜、○○交換○○円〜 または、作業30分○○円〜と出せます。
というか、他社はこのように提示しております。

242 :名無し不動さん:2016/02/25(木) 06:27:13.09 ID:???.net
後悔しないために、
否決したほうがいい議案は、しっかり否決するべき

普通決議の議案でも、根回しと、まともな意見を
言うと否決になる可能性はある。レスキューも否決した。

243 :名無し不動さん:2016/02/26(金) 21:51:34.90 ID:XTWnkVCDB
オリ電
共用部のみ単年度契約なら、試しにどの位下がるのか契約してもいいが
強制的に専有部も含む、複数年数契約だと今後の事を考えると百人十色で組合は纏まらない
よって、見送り。

専有部が有っての共用部、まずは専有部が優先だろうが。
個人によって特になる商品がこれからも出てくるので、専有部は各戸が決めるのが一番。
まあ、アスが共用部と各戸の試算をして補償し、単年度契約なら契約してもいいが。
スーパー同様、他社より高かったら値下げしますと言えば考えるな?

管理会社がオリ電を進める?強要する。
オリックスの系列会社がオリックスの子会社または系列会社の商品を組合に押し売りするのは、
販売・セールス活動にむ当たるのでは、
集合メール受けや建物入口に『押し売り・セールス・営業お断り』と貼ってある。
また、管理員が他社の管理会社の広告やチラシ配る人をアスの指示で排除しているが、
中には居住者にお得な情報のチラシ配りまで排除しているが、これも問題でしょ。

まず、委託契約先への『押し売り』する管理会社は、お断りするしかない。
また、共用部・共用部と言いつつ、専有部のレスキーの『押し売り』は纏まりのない話ではないか。

244 :民泊推進事業?@大田区内マンション:2016/03/21(月) 21:49:58.79
■大京アステージ@大田区の民泊について

大京グループも「民泊事業」に参入することになるだけあり、自社が管理する
大田区内のマンションに対し、「民泊の申請を許可できるよう」アタックして
くる可能性があります。

私の友人が住む大田区内にあるマンションも、その兆候を見せ始めています。
理事会議事録@1月下旬には「民泊にある概要の説明がなされた」ということだけ。
不特定多数が出入りするっていうことなのに、その一文で説明したことにするとは。笑)

■大京アステージご担当様に送付した文書
http://www.fastpic.jp/images.php?file=9309228341.jpg

彼らは推進のつもりで「概略」を説明したと思います。
一体どういった説明をしたのか、何をするつもりなのかを強く説明を求めます。

245 :大京アステージは民泊の太鼓持ち:2016/04/10(日) 10:01:10.33
大京アステージは民泊の太鼓持ち:2016/04/10(日) 09:58:54.35
大京グループも「民泊事業」に参入することになるだけあり、自社が管理する
大田区内のマンション管理組合に対し、「民泊の申請を許可できるよう」にアタック
してくる可能性があります。

私の友人が住む大田区内にあるマンションも、その兆候を見せ始めています。
理事会議事録@1月下旬には「民泊にある概要の説明がなされた」ということだけ。
不特定多数が出入りするっていうことなのに、その一文で説明したことにするとは。笑)

大京アステージさん、推進の立場だってことをきちんと説明して下さいね。
区分所有者が素人だからといって、一方的な情報を注入して「推進」に誘導するような
やり方には反対しますから。

■大京アステージご担当様に送付した文書
http://www.fastpic.jp/images.php?file=9309228341.jpg

246 :工事監理報酬の架空請求☆:2016/11/17(木) 12:14:35.41
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1433079193/

経緯は上記スレの「工事監理報酬の後出し」をご参照ください。
マンション一住民が勝手に工事監理業務を行い、総会決議で決めてもない作業監理報酬を
した原因ですが、下記の水道工事業者が過去4年前の工事で関わっていた一住民に声をかけ、
勝手に工事段取りを進めていたことが判明。
【役員の承認および総会決議無しに、無断で進めた】ことがポイントです!!

これを既成事実とし、後出しで作業監理費用の報酬を請求したもようです。
工事段取りを進めたのは、どうやら2014年11〜12月上旬から。2014年度役員にも全くそのことは
知らせなかったそうです。(工事の案件自体は2014年春くらいから発生。工事フェーズに入るまで
は2014年度役員がコンタクトをとっていた)

この件について抗議するも、水道工事業者は何一つお詫びの言葉なく、無視を決め込んでいます。

株式会社モリヤ総合設備@横浜市の水道工事業者@森 満雄氏
(*大京アステージの協力会社ではない、A氏が業者選定をしたらしい)
http://www.moriya-ss.co.jp/

A氏は理事会を通さず勝手に作業監理を行い、理事会役員に報酬金23万円をその場でくれといった。
2015年3月臨時総会→通過、2015年7月臨時総会→取り消しを経て、謝礼金という形で払うことに。
謝礼金額は理事会の一任とすることが、7月の総会決議で決まりました。

謝礼金額3万円にて打診するも、
「理事会から依頼された際に有償となることは伝えてあったはず。今回の提示は承服できない」
とほざいた。しかし何かがあったのだろう、5万円の謝礼に落ち着いた。

マンション管理組合として依頼した事実は無いことを、さぞ有るかのように強請った行為を
許してはいけない。それを放置した大京アステージ東京第六支店のT石課長と前任者のT野氏。

A氏を批判するビラが何度か配布されたせいなのか、A氏はあれから鳴りを潜めてます。

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