【品評会】投資用ワンルーム★13【区分篇】

1 ：名無し不動さん：2016/11/19(土) 12:17:30.63 ID:???.net

前スレ
【品評会】投資用ワンルーム★12【区分篇】 [無断転載禁止]©2ch.net
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955 ：名無し不動さん：2018/12/05(水) 17:16:25.15 ID:???.net

安いんじゃね？

956 ：名無し不動さん：2018/12/05(水) 21:48:09.26 ID:???.net

これからの注目駅（エリア）

浜松町（大門）〜泉岳寺
月島〜勝どき
御徒町〜蔵前

わかるやつにはわかる
この辺の築浅を買っておけばまず間違いない

957 ：名無し不動さん：2018/12/05(水) 22:16:21.13 ID:???.net

>>956
地名にブランド感がないね
かろうじて泉岳寺はギリギリ高輪だけど

958 ：名無し不動さん：2018/12/08(土) 00:52:08.15 ID:???.net

>>956
月島はわかるが豊洲と勝どきはもう旨味ないだろ
月島の駅近はタワマンも区分も上がるのはわかる
台東区はなぜ？アドレスにもよるだろ？
浅草の1LDKは富裕層の外国人に人気ありそうだが

959 ：名無し不動さん：2018/12/08(土) 00:53:25.80 ID:???.net

>>956
台東区というか御徒町はなぜ？1LDKに住んでるの外国人ばかりだし利回りも落ちてるだろ？

960 ：名無し不動さん：2018/12/08(土) 11:49:46.85 ID:???.net

>>956
山手線ニューエコノミー
環状2号エコノミー&レジデンス
下町お江戸復興か。

961 ：名無し不動さん：2018/12/08(土) 14:26:08.75 ID:???.net

大江戸線と浅草線の時代がくるのですね。
わかります。

962 ：名無し不動さん：2018/12/08(土) 16:50:11.02 ID:uLIiR1Xs.net

>>961
ただし西馬込を除く。

963 ：名無し不動さん：2018/12/09(日) 07:13:37.15 ID:???.net

>>962
なんで？

964 ：名無し不動さん：2018/12/09(日) 22:55:21.51 ID:???.net

築 十五年以内
山手線 駅10分以内&複数路線徒歩圏内
品川区
1K
2450万
借り入れ金利1.9%
お得でしょうか？

965 ：名無し不動さん：2018/12/10(月) 13:02:06.81 ID:???.net

>>964
家賃なんぼ？

966 ：名無し不動さん：2018/12/10(月) 14:01:11.77 ID:???.net

>>964
半額の指値で通れば買っていい

967 ：名無し不動さん：2018/12/10(月) 18:14:59.09 ID:???.net

＞>>964
＞家賃なんぼ？
93500円管理費込みですー。ご意見お願いします。。

968 ：名無し不動さん：2018/12/10(月) 20:01:59.42 ID:???.net

おそらく分譲時の価格は2000万ぐらいかな
俺の予想では買い取り業者が1700万で買い取って
2000万で財託とかの業者に売って2450万で売り出して、
高いと言ったらじゃあ2400万にしましょうとか言って売るんだろうな。
融資、サブリース付きのパックで売りやすそう。
儲かるのは業者　これ常識

969 ：名無し不動さん：2018/12/10(月) 20:31:57.50 ID:???.net

駅徒歩3分以内、20位の築古を叩いて買ってバストイレ別、追い焚き付きにフルリフォーム。

970 ：名無し不動さん：2018/12/11(火) 02:27:11.61 ID:???.net

>>968
＞おそらく分譲時の価格は2000万ぐらいかな
ありがとうございます、おっしゃる見立ての通りかと。
業者が一番持ってくのは業の前提として、
返済までにリフォーム等含めて諸々500-600万使っても、1000万前後で売れるものが残るならありなのかな、なんて思ってしまい悩んでいます。。

971 ：名無し不動さん：2018/12/11(火) 10:37:10.28 ID:???.net

都心であればまず価値がゼロ以下になり得ないものを今の低金利であれば賃料収入で返済を進められるっていうのは実際魅力的だよね

972 ：名無し不動さん：2018/12/12(水) 08:13:29.04 ID:???.net

>>971
その通り、それで生活しているよ　

973 ：名無し不動さん：2018/12/15(土) 14:46:36.03 ID:???.net

電話営業で、こいつはすぐに辞めるな　というのは
瞬間で分かるね
こういう場合はあえて虐めない
仏心だからじゃないよ

974 ：名無し不動さん：2018/12/19(水) 00:26:27.59 ID:yrItwKIH.net

オーナーから消毒料を取って、入居者から消臭料を取るのか

札幌市で１６日夜に起きた爆発事故で、
倒壊建物に入居していた不動産仲介店を運営する「アパマンショップリーシング北海道」
の佐藤大生（たいき）社長が１８日に会見した。
店長が室内で在庫の消臭スプレーを処分するため、１２０本を並べて立て続けに噴射し、
約２０分後に給湯器を使おうとして爆発が起きたと説明。「心よりおわび申し上げたい」と謝罪した。

　店内には当時、、
スプレーを噴射したのは店の改装を控え、在庫を処分するためだったという。

　
　佐藤社長によると、スプレーは、入居直前に部屋の消臭などのために使う。

入居予定者に希望を尋ねたうえで、施工代金も含めて
----------------------
１本１万〜２万円で販売。
----------------------

原価は約１千円という。
----------------------

　
１２０本ものスプレーを処分したことについて、「理由の一つに未施工があったと聞いている」とした。

入居者から消臭代を受け取っていながらスプレーを使わなかったもので、
-------------------------------------------------------------------
　

　北海道警は爆発現場で約１００本のスプレー缶を回収しており、爆発との関連を調べている。

975 ：名無し不動さん：2018/12/19(水) 01:06:33.29 ID:yrItwKIH.net

オーナーに消毒料を請求して施工してないかも、日付入の写真を取らせないと

976 ：名無し不動さん：2018/12/21(金) 20:21:41.91 ID:EUrXMCpS.net

新しく入居するお客さんには、敷金、礼金、仲介料の話をしたあとに、
『オプションでカギの交換と部屋の消臭をつけられますがいかがですか？』
と聞いています。女性のお客さんは比較的、
『じゃあ、消臭をオプションでつけてください』と言われる方が多い」

　不動産業者としても、1日に何件もある部屋の下見や契約書の作成をしていると、
忙しくて手が回らなくなる。

「いちいち、部屋まで行って、消臭までやっていられないから、
玄関や台所などに『除菌済み』という紙だけ貼って、
やったことにしてしまっているケースがあります。アパマンさんだけでなく、
他の大手仲介業者もやってますよ。部屋の清掃は見てすぐわかりますが、
消臭・除菌は、見た目ではわかりませんからね」


　事故を起こしたアパマン男性店長（33）については、
店長個人の過失があったとして、
北海道警は重過失傷害と重過失火の疑いで捜査を進めているというが、
不動産業界にもメスを入れることが必要なようだ。

977 ：名無し不動さん：2018/12/22(土) 12:15:20.15 ID:???.net

店子にこっそり法定更新のメリットさりげなく教えて法定更新してくれたらサブリース解除できますか？
自分から契約解除はしないし法定更新してくださいとも言わない。
本人の自由意思に任せる。
これなら違約金も出ないよね？

978 ：名無し不動さん：2018/12/22(土) 13:58:33.26 ID:???.net

>>977
甘い

979 ：名無し不動さん：2018/12/22(土) 15:24:47.55 ID:???.net

賃貸マンションの空室率7割〜８割でしょ
来年､再来年はさらに増えるよ

980 ：名無し不動さん：2018/12/22(土) 15:57:38.08 ID:???.net

>>978
どう甘いの？

981 ：名無し不動さん：2018/12/22(土) 16:14:48.52 ID:???.net

間違った逆だ
空室が2〜3割

982 ：名無し不動さん：2018/12/22(土) 16:26:36.27 ID:???.net

>>979
空室率は意味あるの？
家賃は不動産会社から現金でもらって空室にしてる
みんな少しはやってるでしょ？

983 ：名無し不動さん：2018/12/22(土) 18:22:12.54 ID:???.net

>>980
借地借家法よく読め

984 ：名無し不動さん：2018/12/25(火) 10:59:38.98 ID:???.net

空室率7,8割って死人でるなｗ

985 ：名無し不動さん：2018/12/25(火) 13:44:12.58 ID:???.net

サブリースだから全空室でも大丈夫だお

986 ：名無し不動さん：2018/12/25(火) 15:55:50.79 ID:???.net

サブリース契約とか最終的にはオーナーが被るから死ぬだろう
売り抜けないしどうすんの？

987 ：名無し不動さん：2018/12/30(日) 08:08:45.62 ID:???.net

サブリースは借地借家法でオーナーより業者が有利になる

988 ：名無し不動さん：2019/01/05(土) 03:28:33.32 ID:???.net

今年は暴落の年
楽しみだな

989 ：名無し不動さん：2019/01/05(土) 19:29:54.74 ID:???.net

区分だけで専業やっている人いますか？
何戸ぐらい持てば専業になれますか？

990 ：名無し不動さん：2019/01/05(土) 19:51:21.43 ID:???.net

借入厳しいから
ワンルーム区分の専業は
資産家でなければ無理だよ

991 ：名無し不動さん：2019/01/05(土) 20:01:37.19 ID:???.net

自分がどの程度の収入があれば生活出来るのかを考えればおのずとわかるのでは

992 ：名無し不動さん：2019/01/05(土) 23:44:33.00 ID:???.net

1億を実利5%だと手取り年500万
これでいいなら
1000万の区分を現金で10戸買えばいい

993 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 01:36:20.02 ID:???.net

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/kanagawa/dim2001/1481229/show.html

この物件はどうですか？
リニア新駅から2駅で、
近隣に三菱重工やキャタピラーの工場があるので、
客付けができれば高利回りで回りそうですけど。

994 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 02:33:24.66 ID:???.net

>>993
こういうの、客付け業者や内装業者を知っているセミプロ向け
150万程度の指値で買っていく

995 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 05:05:44.57 ID:???.net

>>993
事情があって相模原の物件をウォッチしてる
この辺のワンルームの相場だし､競争相手が多すぎ
相模大野と町田の価格安定ぶりを見れば危険性がわかるよ

996 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 06:40:04.37 ID:???.net

>>993
良　RC､駅近
悪 15�u､ｴﾚﾍﾞｰﾀ無しで４階､ﾏｲﾅｰな場所､管理費8000円は高い
　　 RCでありながら家賃３万しか取れない

997 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 07:01:01.02 ID:???.net

家賃　　　　　 3万×12ヶ月=36万

修繕管理　1.1万×12ヶ月=-13.2万
固定資産税　　　　　　　　 　-2万/年当り 仮
リフォーム費　　　　　　　　　-5万/年当り 仮　　
--------------------------------
　　　　　　　　　　　　　　　　　　15..8万/年
　
結論
利回り10％として物件の購入価格は150〜160万円が妥当

998 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 07:32:19.68 ID:???.net

表に出てくる売り物件は１割２割高く出すのは当たり前だからな
売主も切羽詰まってくいると価格を下げるよ

999 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 08:37:48.02 ID:???.net

>>995
ある目的で相模原市などの激安マンションを買っている人がいるから注意な
ヒントは修繕積立金

1000 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 11:46:48.89 ID:???.net

>>999
持ち出しゼロでの建て替え狙いですか？
仮にそうだとしても建て替えのハードルは高くて、
相模原のような郊外では採算合わず、
建て替えに手を挙げるデベはいなさそうですけど。

1001 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 13:09:09.33 ID:???.net

激安区分は売り逃げ可能な物件かということと
そういう時に利益が出るように相場より安く買うこと
それができないとババを掴んで売るに売れなくなる
初心者は手を出さない方がいい　セミプロ用だから

1002 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 13:11:43.52 ID:???.net

修繕積立金が急に上がることがある
ただでさえ家賃が安いのに管理費や修繕積立金の値上げで一気にマイナス収支になることがある
このあたりも事前に調べておかないと危ない
管理組合の状況とかね

1003 ：名無し不動さん：2019/01/06(日) 18:53:49.50 ID:???.net

上溝でも浜線と挟まってないほうじゃないときびしいなああ

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