築40年以上の中古マンション６

1 ：名無し不動さん：2016/12/04(日) 10:00:01.15 ID:???.net

【前スレ】
築40年以上の中古マンション５
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1464445360
築40年以上の中古マンション４
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1459233956/
築40年以上の中古マンション3
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1453267649/
築40年以上の中古マンション2
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1441720338/
築40年以上の中古マンション
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1394954577/

2 ：名無し不動さん：2016/12/04(日) 12:08:39.52 ID:???.net

乙

3 ：名無し不動さん：2016/12/04(日) 23:43:55.39 ID:1mHR5MYi.net

阪神大震災で全壊指定を受けた
西宮の鉄骨マンションが未だに何棟も残っていて
まだ大体1000万円以上の値が付いているんだよな・・・

4 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 00:01:15.47 ID:???.net

震災から何年たってんだよ・・・恐ろしいな

5 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 01:01:22.09 ID:8oU5IQ6f.net

西宮のマンションは高騰しているからね
人気の夙川付近とかの震災前に建てられた物件はヤバイと思う

6 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 07:35:57.12 ID:LheAD05O.net

ただ　固い地盤でも中州や豆腐みたいな地盤でも今も過去も建築構造は同じだから
阪神で壊れなかったのはこれからも壊れないんじゃないかねえ

7 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 13:42:43.92 ID:???.net

豊島ハイツ　リノベ　2800万ってないわー
ttp://www.athome.co.jp/mansion/6961684334/

8 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 14:14:15.63 ID:???.net

こっちで好きにやりたいから裸で売ってほしいわ
リノベ業者の妙なセンスで余計なことやりすぎ

9 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 14:47:47.46 ID:???.net

お気に入り５人だって？
早く買えよ
(株)スマイルプランニング の関係者よお
東京都知事免許（１）第９４０６４号

10 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 20:31:17.10 ID:???.net

リノベ業者って何なんだろうね。
誰も喜ばないリノベをして放っておけば誰かが買ったであろう物件をリノベして。

11 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 21:09:35.72 ID:???.net

だったらリノベ業者が中古価格でスケルトン物件並べてくれた方がいいな
基本的なリフォームプランをいくつか用意してグレードや間取り変更などをオプション選択
今でも一緒に探してくれる業者はあるが中古マンション買うならリフォーム業者と探した方がいいのかな

12 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 21:53:41.21 ID:???.net

>>10
リノベっていうかリフォームする金がない人に需要がある
割高だがリノベ代を住宅ローンにインクルードできるからね

13 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 22:28:20.87 ID:???.net

リノベ代を借金できんのはいいな。
だけど業者リノベってそもそもスケルトンまでやってんのかな？あの手この手で費用をケチって騙せる限界まで騙すってのが不動産屋全体の基本スタンスだろ。

リノベももっと明確にしたらいいよ。スケルトンにして配管系全て替えて、柱等の構成部材も全て新品でなければリノベとは表現できないとか。

14 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 23:06:35.47 ID:???.net

>>9
所詮は都イチ業者

15 ：名無し不動さん：2016/12/05(月) 23:26:41.92 ID:???.net

リフォームとリノベの違いは？

16 ：名無し不動さん：2016/12/06(火) 01:12:04.68 ID:???.net

本来リノベーションてのは躯体のみ残して内外総取っ替えみたいな場合でしょ
それをフルフォームみたく曖昧なまま使いだした感じ

17 ：名無し不動さん：2016/12/06(火) 10:54:22.89 ID:???.net

>>10
いや、騙されて買う人がいるんだよ。
うちの近所のハセコー４０年物マンションも年１軒程度リノベ物件が売りだされて
迷惑なステ看やパイロンの絨毯爆撃を受けるんだけど、数ヶ月で居なくなる。

2800万で売りに出す（500万利益）→１ヶ月売れない（2700万に値下げ）→3ヶ月売れない（2500万に値下げ)
って感じ。

買っても良いけど飛びつくな、って感じ？

18 ：名無し不動さん：2016/12/06(火) 14:26:25.03 ID:???.net

>>17
うちのマンションの事かと思った・・・
でも、長谷工じゃないけど。
大規模２棟なので、年に２〜３戸位売り出されるけど、
２９００→２８００→２６００位でネットから消える。だいたい半年ぐらい。
リフォーム無しでの売り出しは、ここ何年かみたことがない。

19 ：名無し不動さん：2016/12/06(火) 14:43:13.51 ID:???.net

>>17
業者の物件買取価格って驚くほど安いのにリノベまでした3000万ボリュームの物件が即売れでも500万しか収益出ないようでは経営的に厳しいんじゃない？
もしそんな細かい仕事でしかやっていけない会社なら資金的には既に自転車操業状態ぽいから先は長くないかもね

まあ普通に築浅中古物件買って自分の好きにフルリフォームして住んでる俺としては
高いだけで中途半端でしかない築古リノベ物件なんて買ってもいいけど飛びつくなというのは同意だけど

20 ：名無し不動さん：2016/12/06(火) 18:29:04.66 ID:???.net

駅徒歩１０分以内で売り出されている「築浅中古」は、８０�u前後で８０００万円位する。
だから、買い替えは考えずに、築古に住んでいる。

ローンもないし、部屋はリフォームしたので、快適に暮らしている。

21 ：名無し不動さん：2016/12/07(水) 02:24:05.10 ID:???.net

>>19
前に出てた物件がクリーニングのみ3450万てのが売れず3250万に
それでも売れずフルリフォームして3980万で再売出し
暫らくして売れたが買い付けで幾ら下がって成立したのかね

22 ：名無し不動さん：2016/12/07(水) 05:15:27.71 ID:???.net

築30年だと減価償却で何割引計算？譲渡所得の計算するとして

23 ：名無し不動さん：2016/12/07(水) 09:11:13.94 ID:???.net

耐用年数いくらかいわんと意味ないぞ

24 ：名無し不動さん：2016/12/07(水) 13:39:57.20 ID:???.net

８５％割引

25 ：名無し不動さん：2016/12/09(金) 19:14:50.08 ID:???.net

あまり治安が良くないとされる23区の、築34年1000万円以内の中古マンションってどうなんだろ
築34年なら10年は住めるよね？
半分は即金、半分はローンで、独身で10年住んだとして、その後売るなり貸したりできるもんなののかなー？

中古マンション買うの初めて。
排水管とか水道の工事？メンテ？してあるとかもチェックしてほうがいいのかな？

26 ：名無し不動さん：2016/12/09(金) 20:07:23.19 ID:???.net

>>25

何もわからないから答えようもない。
23区で築34年、1000万円って、⒛�u以下ですか？

駅から徒歩10分以内だったら、築40年でも借り手はいるかも。

水道・排水管の修繕は内覧時に管理組合に聞けばわかる。
戸数が30戸以下でエレベーターがあるようなのは、管理費や修繕積立金が高額になる。

27 ：名無し不動さん：2016/12/09(金) 20:09:24.92 ID:???.net

>>25

２０�u以下・・・って書いたんだけど・・・

28 ：名無し不動さん：2016/12/09(金) 21:13:10.21 ID:???.net

チョンが多い大久保なら好きずき

29 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 00:22:59.38 ID:???.net

>>25
訪ねるならせめて　駅か区
駅からの距離、広さくらい書き込みしないと答えられんだろ

ゆとりか？

30 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 01:37:09.78 ID:???.net

大久保なら借り手絶対見つかるだろう
外人の巣であろうが新宿徒歩圏内の好立地だし

足立区(イメージ的には治安が悪いが最近だいぶ浄化)で駅から離れてたら危険かもしれん
要するに>>29

31 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 10:11:47.58 ID:AN/tB++I.net

築４０年のボロマンを建て替え期待で買うバカワロス
容積率の余分もないのにデベが六本木ヒルズみたいなのを建ててくれるかと夢見てる
だいたいお前の土地の持ち分て畳１畳しかないじゃねーか
それで地権者のつもりかてｗ
世の中には底抜けの低能がいるんだな

32 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 10:15:31.85 ID:???.net

低能がいるから高値で売れるんだよ
低能を馬鹿にしちゃいかんｗ

33 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 10:21:08.56 ID:???.net

>容積率の余分もない
なぜそう決めつけてるの？
建て替え狙いで買う人は、当然容積率に余裕があり、建て替え需要のある場所のマンション買うだろうに

34 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 10:24:05.18 ID:???.net

立地が良くても５階建て→１４階建て位でないと持ち出しなしは無理

35 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 10:58:54.55 ID:???.net

>>25
デリヘルの待機場で貸せるんじゃないかな

36 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 11:38:23.33 ID:???.net

>>31
買う前に、容積率に余裕があるか調べるだろう。

37 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 11:59:25.50 ID:???.net

>>31
畳一枚って事はないよ
40年物のマンションなら、
概ね
25平米で、1.5坪
50平米なら、3坪ある

38 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 12:08:04.46 ID:???.net

>>36
>>34

>>37
それがなー
特定の住人だけが他より持ち分の比率が多かったり、議決権を何倍も持ってたりすんのよ。
敷地の一部を管理会社が持ってたりな。
美味しい話はとっくにプロが目をつけてるよ。
新宿御苑そばのプラウドは建て替えに区会議員が暗躍してたしな。

39 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 12:40:53.50 ID:???.net

>>38
エンパイア・コープの建替えは、新宿区の高さ制限で頓挫したから、区議に陳情した？

渋谷区も高さ制限したから、コープ・オリンピアも３０ｍにしか建替えできない。

40 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 13:46:04.54 ID:???.net

建て替え頓挫→区議の関係不動産屋が絶望した住民から買い取り→やっぱり建て替えおｋ
だろ

41 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 14:20:55.96 ID:???.net

>>34
建て増し三倍でチャラの法則が成り立つ場合、
40階のタワマンの50年後の建て替え時には120階。
100年後の2度目の建て替え時には360階。
150年後の3度目の建て替え時には1000階超えるなw

建て替え期待は或る時点で必ず詰むのが必定だね

42 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 14:46:12.92 ID:???.net

>>41
本日のバカ　ｗｗ

43 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 14:58:38.42 ID:???.net

>>42
俺も見つけた本日のバカ　ｗｗ

44 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 15:29:49.64 ID:???.net

将来的にはマンションはタワマン以外は庶民のマンションって感じになるだろうな。
だから建て替えが奇跡的に成立してもタワマンにならないと美味しい思いは出来ない
タワマンとタワマン以外の集合住宅の二極化
それと基本的にげんか償却は約50年を忘れてはいけない

45 ：名無し不動さん：2016/12/10(土) 16:38:55.14 ID:???.net

未来都市ではすべてタワマンに
各自治体が住民を奪い合う構図に
人口の9割が政令指定都市のみに集約され田舎は消滅
田畑はすべて法人化され残りの1割がそこで働く寮生活
現在の地方の諸工業大規模工場と同じに

46 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 08:29:12.96 ID:???.net

タワマンって立ち始めてから20年くらい？

47 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 09:04:58.75 ID:???.net

クワマンは芸歴立ち始めて37年だよ。

48 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 09:52:33.12 ID:???.net

初期に分譲されたタワーマンションに友人が住んでいる。
大規模修繕工事の最中で、２年半〜３年かかるようだ。
ゴンドラつって、工事するから、気候に左右されるとか。

住みたいとは思わない。

49 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 10:08:28.49 ID:???.net

渋谷区は、山手通りでも高さ制限が４０ｍ。
あんな広々した山手通り。
神宮前は、３０ｍ。
渋谷区の景観を守るために条例らしいが、高さ制限条例がネックになって、
築古マンションの建替えが進まないように思う。

ハセベケン区長、何とかしてほしい！

50 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 10:58:29.85 ID:???.net

法人税がバカバカ入ってくるので住民はいりませんのよ

51 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 13:25:08.47 ID:???.net

>>49
あの区長もガバガバだ

52 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 13:56:06.30 ID:y6wNk4Vp.net

>>7
売れたね

53 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 15:33:57.81 ID:???.net

>>38
うちの近所にも
６階までしか建てられない商用地と
３階までしか建てられない近隣商業用地にまたがって１１階建てが建った。
本来なら全部３階しか建てられないはず

政治家が便宜を図るとこうなるだな、と思った。

54 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 15:35:16.60 ID:???.net

>>52
これはひどい

55 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 17:39:31.25 ID:???.net

>>53
そうそう別に蓋してるわけじゃないから
容積率なんて地域振興だ公園だ
公共広場でどうにでもなる

ならなかったのは新宿区のサヨ教授が
企画して破綻した東京電機大学くらい

56 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 17:51:40.52 ID:???.net

>>55
電大って破綻したの？北千住校舎は盛況で増築繰り返してるらしいけど。
千葉も鳩山も早めに吸収する予定とか。

地上げ計画自体が破綻ってこと？

57 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 19:27:42.45 ID:???.net

>>55
総合設計計画を使うんですよ。
立地により使えるところもあれば、使えないところもある。

58 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 20:25:05.20 ID:???.net

>>55
すまん東京理科大のほうだった
あそこは九段校舎もうっぱらったし

59 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 20:49:58.18 ID:???.net

>>58
理科大も朝鮮さよが仕切ったのか

60 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 21:54:11.73 ID:???.net

>>58
理科大の九段下（富士見校舎）は、久喜の学部が移転してきたようですけど。

金町＝理科大
北千住＝電機大

電機大が破たん？北千住のキャンパスますます整備しているけど、何かの間違いじゃないかな。

61 ：名無し不動さん：2016/12/12(月) 23:07:09.96 ID:Shfh68Q1.net

理科大は神楽坂の再開発での容積率緩和がでなかったからというだけ
別に大学経営が破たんしたわけじゃない　単なる欲の皮つっぱりの
再開発が失敗しただけ

誘致した久喜はたまったもんじゃないが

62 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 01:32:02.49 ID:???.net

皆さんの古マンションは建て替えの話など総会で出てる？

63 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 01:59:48.13 ID:???.net

その前に理事会だよ

64 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 09:55:58.47 ID:???.net

都心の狭い古マンション欲しいなあ

65 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 11:17:52.44 ID:???.net

>>62
建替え案出ています。
かなりの進行状態で、現在個別面談中です。

還元率＝８０％に届かない
コンサルタント＝決まっている
デべロッパー＝決まっている
設計会社＝決まっている

＠総合設計制度を使う
＠公開空地をつくる
＠隣接築古マンション４棟と合同で開発する
　等色々思考中。

うちは、賛成。
建替えの負担金は都合が付けられる。

50�uの場合、負担金は1000万円以上になる。

66 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 15:03:48.93 ID:???.net

>>61
久喜市内の学生向け安アパートオーナーは左前との噂

67 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 15:51:42.60 ID:???.net

>>65
中々渋い条件なんですかねえ
商店含まない駅前ではないからなのかな

68 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 16:04:17.82 ID:???.net

>>64
買えばいいじゃん。

69 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 16:34:38.53 ID:???.net

今住んでるマンションが建替えの頃には俺もジジイになってるだろうから住宅ローンは組めないだろうな
そうなると1000万位ならともかく2000万以上の現金支出は不安だな

70 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 17:45:09.85 ID:vxMDMPGC0

うちのマンションも次の大規模修繕後は建て替えになるという話がでた
若い世帯が増えてるのもあって機運が高まってるんだろうが
新規入居者はどこもローンを抱えてるってことが忘れ去れてる気がする

71 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 21:28:05.58 ID:???.net

それが一般的な感覚だよ
いいとこ1200〜1300だろう

72 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 22:09:17.51 ID:???.net

>>65
そうやって話まとまるマンションはいいね
老人が多すぎる昭和マンションは「今から建て替えしても生きてない！金よこせ！」とチンピラみたいな場所あるよ
安くマンション買えたと喜んでた若い子育て世代涙

73 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 23:36:26.47 ID:???.net

>>65
負担金ってローン組めるの？

74 ：名無し不動さん：2016/12/13(火) 23:45:36.24 ID:???.net

>>73
在住40年超の70前後の爺婆にローン組めとか。酷。無理。
立て直し遂行より新築築浅に住み替える方が合理的。

75 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 10:14:12.46 ID:HqiKQihT.net

老後困るから要らねえや

76 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 10:43:54.49 ID:???.net

マンションの梁に体を縛り付けて「マンションを壊すなら俺もここで死なせろ」と頑張るつもり

77 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 13:27:38.65 ID:???.net

>>67
そうだね、渋い条件かもね。
デべの話では、還元率８０％超えないと、賛成者が８０％超えないらしい。
同潤会江戸川アパートの還元率は５０％だったが、
さすがに築７０年越えで躯体も傾くし、設備も最悪状態だったから、建替えられた。

うちのマンションは、飯田橋の江戸川アパートと比べれば良くない立地だけど、
徒歩10分以内に都営地下鉄とメトロが使えるから、ボロくなってもスラム化しないと思う。
エレベーターもあるし、給水塔、給水・排水管も取り換えている。
修繕工事も行っている・・・が、耐震工事はしていない。
耐震工事するか、建替えするかを選ぶ展開。

78 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 13:38:15.72 ID:???.net

>>72
>>73
1000万円までのローンは組めます。
１．死ぬまで利子だけ支払い、死亡後に清算。リーバースモゲージ？かな。
２・不動産の一部分を子供名義にして、子供がローンを組む。

３・５０�uから４０〜３５�u位に減築して、負担金無し。

転居時の約３年間は、所得が低ければ、近隣の都営住宅等を借りられるらしい。
現役世代で所得がある場合はどうか？？わからない。

79 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 13:50:28.68 ID:???.net

>>74
建替えが決議されて、建替え組合に参加しない場合は、デべが買い取ってもらう。
（署名捺印することになる）
間違っても、反対者に売ってはいけない。これで、阿佐ヶ谷住宅の建替えはモメモメ。
反対者の訴訟により、５年位無駄な時間が流れた。
すでに転居した家庭は、ずっと長々賃貸家賃を払い、大変だったとか。
まだ入居していないから、まだ家賃払っているわ。

80 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 13:53:12.29 ID:???.net

>>74
デべに地権を売り転居することもできる。

81 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 13:59:04.99 ID:???.net

>>78
>２・不動産の一部分を子供名義にして、子供がローンを組む。
訂正
不動産の一部（１１０万円以内）を、子供に贈与し、子供名義でローンを組む。

82 ：名無し不動さん：2016/12/14(水) 15:29:54.45 ID:???.net

これは、すごい！
改築例。
http://www.karayan.net/iinkai/shiryou/renassnce.htm

ただ、低層階の住民は大反対でしょう。
エレベーター無しだから、高かったけど低層階買いましたと、ブーイングされそうだ。

83 ：名無し不動さん：2016/12/15(木) 23:34:11.60 ID:???.net

>>65
デベもゼネコンも決まってるのなら、あとは建て替え決議のみですか？
うちは似たような条件で話が出てますが引っ越してきたばかりで内装も新しくローンもあるので戸惑っています。
コンサルはいなくてデベ主導で面談始まっていますが多数の会社がプレゼンする方式じゃないので癒着も疑っています。