築40年以上の中古マンション６

1 ：名無し不動さん：2016/12/04(日) 10:00:01.15 ID:???.net

【前スレ】
築40年以上の中古マンション５
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1464445360
築40年以上の中古マンション４
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1459233956/
築40年以上の中古マンション3
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1453267649/
築40年以上の中古マンション2
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1441720338/
築40年以上の中古マンション
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1394954577/

707 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 17:34:18.06 ID:???.net

ゴム足着けて、防音材ひいて２重床にすれば違う

708 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:03:23.03 ID:???.net

軽衝撃音はコンクリートを厚くするより二重床の方が有利
重衝撃音は共鳴現象で二重床が不利
因みに分譲マンションで根太を使った二重床は論外

709 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:04:31.96 ID:???.net

ゴム足なんて意味ない
かえって響いて音が大きくなることもある
防音材を敷くのは意味あるけど、これは2重床とは無関係

710 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:06:29.04 ID:???.net

>>706
梁を入れるのも効果的

711 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:07:40.26 ID:???.net

>>703
お前素人だな

712 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 19:18:34.07 ID:???.net

二重床は太鼓構造になるから、下手な作り方をすると逆効果になる
騒音対策の研究会で、最低必要な間隙と防音材の使用方法が提案されている

713 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 12:55:47.14 ID:???.net

築４２年マンション外壁崩落…高齢居住者ら困惑
読売新聞 / 2017年3月16日 8時17分
https://news.infoseek.co.jp/article/20170316_yol_oyt1t50007/

714 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 15:42:24.71 ID:???.net

築古のクッションフロアを引っぺがして置き床にするよ。LL40で良いのでゴム脚で問題無しだけど、断熱防音用にロックウール入れるよ。
音は波だからスラブで遮音しても防音にはならんよね。だから防音材を入れる。
太鼓現象は共鳴によるものだから、不規則な繊維が音を分散してくれる。

715 ：名無し不動さん：2017/03/17(金) 07:34:19.78 ID:???.net

マジレスすると二重床はスラブの仕上げと配管のコストが安くなる。
コンクリート直貼りの壁や床の仕上げは真っ平らのスベスベで素晴らしいものだ。
最近は直貼りの壁はあまり見なくなった。

716 ：名無し不動さん：2017/03/17(金) 23:03:47.08 ID:???.net

>>713
住人たちがしっかり組合を維持してないと事故が起こる

717 ：名無し不動さん：2017/03/17(金) 23:09:57.43 ID:???.net

>>716
賃貸に組合もクソもねえよ

718 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 10:37:34.78 ID:???.net

>>713
築４０年以上はやめたほうがいい

修繕費が必要だし
耐震基準もあやふや

ゼロ円の価値もない

719 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 10:55:34.67 ID:???.net

>>718
じゃあ何でこのスレを覗いてるの？

720 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 13:12:25.69 ID:???.net

築40年以上で価値があるのは都心と京都の希少な立地だけ

721 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 14:58:04.72 ID:???.net

>>717
だな。購入なら分かるが

722 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 15:54:45.78 ID:???.net

地区40年とか配管とかズタボロそうで怖い

723 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 18:08:37.77 ID:???.net

交換しとるわ

724 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 18:43:06.01 ID:???.net

だから買うときは大規模修繕とかの情報出してもらうのは当然なんだよ
修繕や定期点検の計画と実績だって見せてもらえるんだから
近年になって耐震調査やり直してる物件もあるしね
だから>>718みたいな聞き齧った知識だけで用も無いスレに中身の無いレスをすると恥を晒す羽目になる

725 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 19:28:07.87 ID:???.net

耐震診断が一向に進まないね
耐震基準以下が判明したマンションは価値が下がるからね

726 ：名無し不動さん：2017/03/18(土) 19:28:42.53 ID:???.net

最近で大規模修繕したならそれが宣伝文句の一つになるしな

727 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 14:32:07.34 ID:???.net

つか大規模修繕計画ってそんな参考にならんぞ
ないよりマシ程度

728 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 15:34:29.00 ID:???.net

そんなことより修繕積立金の残高を見ないとね

729 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 15:35:34.85 ID:???.net

修繕積立金の残高は中古の販売時にほぼ考慮されることがないのはなぜやろね？

730 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 16:00:23.02 ID:???.net

>>728
大規模修繕計画は、修繕積立金とリンクしていることがわからないのは
池沼としか言いようがない

731 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 16:05:30.68 ID:???.net

>>730
だから一戸あたりの修繕積立金残高をダイレクトに比較するのがわかりやすいって言ってんだよ

732 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 17:34:56.72 ID:???.net

>>731
君の文章のどこを見ても、そうは読み取れないな
だいたい、修繕費用なんて、規模の効果があるんだから
一戸当たりを単純比較してもしょうがない

733 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 18:48:04.04 ID:???.net

また大規模修繕残高バカが出てきたかｗｗｗ
高けりゃいいってもんじゃねーんだよ

734 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 23:12:24.59 ID:???.net

>>731
修繕工事実施時期や、実施内容、現状で違う。残高だけ見ても一部しかわからんよ

735 ：名無し不動さん：2017/03/20(月) 01:30:16.09 ID:???.net

なお大規模修繕計画は大幅に変わる模様

736 ：名無し不動さん：2017/03/20(月) 12:21:55.40 ID:???.net

だから計画と実績を見せてもらわないとねって話だよ
どこも定期的に住民向けに発行して報告してる、管理会社通じてそういうのも開示してもらえるんだから
残高比べて睨めっこしても時間の無駄だよ

737 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 15:22:26.42 ID:???.net

>>720
豊島ハイツのリノベ物件が3000万以上で売れてて笑ったわ

738 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 15:44:57.15 ID:???.net

高いのそれ？

739 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 16:03:12.39 ID:???.net

>>738
1971年築

740 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 16:07:58.28 ID:StABmsNw.net

築35年都区内でエレベーター交換くらいは終わっているマンション
1戸あたり修繕積立金いくらくらいあれば合格点？
３０戸くらいの小規模で耐震工事とかはやってないんだけど

741 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 16:12:20.64 ID:???.net

>>739
1970年代でリノベして5000-6000なんてザラだから高いなんて思わなかった。
今はもう新築建たない時代だから、価値観が変わったんだよ。
>>740
2000万もあれば万々歳。
足りなければ借入れがこれからの主流。

742 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 18:59:48.50 ID:???.net

積立金残高がいくらあろうが今後の修繕計画でどうにでも転ぶでしょ
極端な話、大規模の前後で戸当たり150万は増減するだろうし

明らかな積立金不足は前所有者の負の遺産を継承することになるためNGだが
長期修繕計画で必要資金が若干足りなくて、不要な工事を先送りするくらいがちょうどいいのではないかと思う

743 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 20:04:16.71 ID:???.net

>>740
100戸規模の俺んところは4年前に3億かけて大規模修繕をやった。
7000万を借入れで賄って7年ローン。そのローンもあと3年で終わる。
年間の予算収入は二千数百万。耐震補強は不要だし、外壁断熱、l
ドア、サッシ交換とか終わっているので、修繕項目が思いつかず
次に何に資金投入すべきか？ 積立金貯まる一方。というはなし。

744 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 23:41:43.99 ID:???.net

3億でメガソーラー買った方が良かったな

745 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 10:27:02.70 ID:???.net

朝鮮製の安いゴミ買ってすぐ公立落ちてだめぽ

746 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 20:10:57.48 ID:Py3RBzEj.net

ＴＢＳで４０年老朽マンソンやってたがヤッパ怖えーよ。

747 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 13:23:30.77 ID:+Sh2Yj/z.net

築40年超えですが杉並区内で駅徒歩10分圏内。
総個数200戸以上で敷地も広大なマンション。
建替え決議決定済みとの事ですが
こういう物件が現相場で売り出されたら
買いなのでしょうか？

748 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 13:56:36.26 ID:???.net

うちの近くでも建替協議済みで建築計画まで看板が出ている物件があるけど
ちょろちょろ売りに出るのはなぜ？

749 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 16:21:07.47 ID:SHkxfuDaF

決議決定済みって売り出し可能だったっけ？

750 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 21:19:56.82 ID:???.net

>>747
建替え決議した後には、売れないと思いましたけど。
所有者の名義変更は相続以外できないようでした。
建替え経験者です。

751 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 21:32:56.54 ID:???.net

>>748
建替え時の還元率が100％じゃないからでしょう。

建替え協議済＝地権者の3分の2が、建替えに向けてコンサル代金などの経費を可決した。

建替え決議＝地権者の5分の4が建替えに賛成し都道府県に届けた。
この時点で、建替えに関するすべての計画書（設計図等も）が作成されている。

752 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 21:55:04.72 ID:???.net

建替え費用負担と現状価格、仮住まい費用、固定資産税のアップ含めて
メリットあるなら良いのでは？

あんまり得なイメージが無い
とんとんかちょっと得くらいの売出し価格じゃない？

原宿駅前の建替え予定マンションはそんな価格だった

753 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 22:54:03.79 ID:???.net

>>746
限界マンション意外と認知されてないよね
行政は隠したいのかな

754 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 01:44:51.16 ID:???.net

立て替え成功したマンションてまだ230件くらいなんでしょ？

755 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 14:20:53.51 ID:???.net

都内城西地域、駅徒歩10分以内の築古に住んでいる。
周辺には、築40年越えマンションが６棟あるが、きちんと修繕されている。
空室は、現在募集中の賃貸や売却待ち。

朽ちるようなボロマンションは見たことがない。

756 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 03:13:53.68 ID:PPPmLd43.net

４０オーバーはマンソンも女も同じ。
なんとか成るのは後５〜１０年。そのあとは朽ちるだけ。

管理が良いからとか限界ある罠

757 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 12:26:02.94 ID:???.net

全角な上にマンソンと書く奴って必ずと言っていいほど考えが浅いよな

758 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 12:38:18.27 ID:???.net

>>757
よう、ビンテージ♀

759 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 13:29:41.87 ID:???.net

↑浅いと言われるだけあって見事に全はずれｗ

760 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 13:50:58.53 ID:???.net

７０年代のマンションと00年代のマンションじゃ耐久年数違う

761 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 14:17:56.35 ID:???.net

>>759
くやしいのうwww

762 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 17:11:47.23 ID:???.net

むしろ新築・築浅神話をネットや口コミで推し進めてもらった方が好都合。知識のない人は、何にでもお金を沢山出してお金で無知を補足して生きてもらったらいい。

763 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 18:18:12.34 ID:???.net

↑同意

764 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 22:11:52.17 ID:???.net

７０年代のマンションとバブル期以後90-00年代のマンションじゃ
陽当たりや敷地の余裕度、住環境が全く違う。実は施工の堅牢さも。

765 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 22:34:16.49 ID:???.net

敷地の余裕度？
70年代の方が余裕あるわな

766 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 23:43:09.28 ID:???.net

住環境が良いって駅近の土地が70年代マンションに取られてるから、駅から遠くて自然が多いって意味すか。

767 ：名無し不動さん：2017/03/26(日) 16:15:30.71 ID:???.net

住環境とはそこに住む上での快適度に関することだから家の近くになんでもあって生活便利であることを指す場合もあるし静かであることを指す場合もある

768 ：名無し不動さん：2017/03/26(日) 16:18:13.66 ID:???.net

それに自然が多いことと住環境がいいことは関係ない
そもそも自然なんてあっても快適と程遠い
明治神宮の森とかあれは人工的に作ったもの

769 ：名無し不動さん：2017/03/26(日) 16:51:15.22 ID:???.net

俺の住んでる築４３年くらいのマンションは地下鉄駅の真上に立ってるんだけどこれって建て替え出来んのかね？

770 ：名無し不動さん：2017/03/26(日) 17:20:54.26 ID:???.net

金と合意があれば建て替えに不可能はない

771 ：名無し不動さん：2017/03/26(日) 17:42:19.40 ID:???.net

>>769
あそこか

772 ：名無し不動さん：2017/03/27(月) 20:54:52.81 ID:???.net

>>771
そう、あそこ。
昔は地下に古本屋とかあった気がする。

773 ：名無し不動さん：2017/03/31(金) 13:41:18.30 ID:xRV+95di.net

北海道の部分的に崩落したマンションて築45年で1度も大規模修繕して
なかったとか信じられないな
雪害もあるのに逆に言えば45年もよく持つものだな

774 ：名無し不動さん：2017/03/31(金) 17:25:27.37 ID:???.net

不動産に関する、ちょっとした疑問点はここで聞こう

☆くだらない質問はここ！
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1487950037/l50

775 ：名無し不動さん：2017/03/31(金) 19:26:35.36 ID:???.net

札幌オリンピック時代の賃貸なんてそんなもんだろ

776 ：名無し不動さん：2017/04/01(土) 14:21:09.20 ID:???.net

あの北海道のマンション
日額1万の10日分で10万やるから非難してと提示してるらしいが
住民は10万じゃたらねぇボケとなり
管理会社は不満なら賃貸契約解除するから出てってね
となってるらしい
どっちもどっちな気もするがいくら賃貸民とはいえ引っ越し代くらい払わないととも思う

777 ：名無し不動さん：2017/04/01(土) 15:40:48.56 ID:???.net

>>776
いやいや、どっちもどっちじゃないでしょ。
引っ越し代に、次の敷金礼金は出さないと。

778 ：名無し不動さん：2017/04/01(土) 17:07:01.45 ID:???.net

>>777
貸し主責任で強制移動だからまあそうかもしれんが
入居時の敷礼返還もしくは引っ越し先の敷礼＆引っ越し代＋迷惑料
ただ今回のケースはいくら馬鹿だったとは言えオーナー側も買ったばかりの被害者意識だから
はいそうですかと払わないだろうな
賃貸民に訴訟パワーがあるかないか

779 ：名無し不動さん：2017/04/01(土) 17:13:40.90 ID:???.net

賃貸民のパワーは居座り

780 ：名無し不動さん：2017/04/02(日) 15:40:55.49 ID:???.net

北海道のマンションだけでなく、今年に入ってから福岡のスーパー、佐渡市役所の旧支所、
茨城県の高校の体育館も壁が崩落してるね。
実はうちも一昨年の夏に外階段の手すりの根元をじっと見ていたら一部浮いてるように見えて
何か嫌な予感がしたから業者を呼んで叩き落とした。
一応見た目は綺麗にして、その階段は使用不可にしてるけど、建物自体ヤバいかな？
北海道の壁が崩落したのを見たらものすごい怖くなってきた。

781 ：名無し不動さん：2017/04/03(月) 18:06:02.97 ID:cBWbOLBj.net

修繕をきちんとしてれば50〜60年は問題ないだろうけど
ケチって手抜きだと寿命は早いし見た目にも現れるよなー

782 ：名無し不動さん：2017/04/03(月) 21:36:52.01 ID:RgAKt0uA.net

うちは今45年だけど、後10年程度で住めなくなるってことはないなあ。それこそ震度7級が来て大きなヒビが入ったら無理かもだけど。

物件にもよるのかは知らんけど大規模修繕をしっかりと実施しているマンションは100年とかそれ以上も普通に住めるような気がする。

783 ：名無し不動さん：2017/04/03(月) 23:15:54.15 ID:???.net

大規模修繕と言っても、何をやったかによって全然違う

784 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 09:12:45.37 ID:???.net

６年前に塗替したんだけど、壁は大丈夫だけど鉄部がすでにボロボロ。
酸性雨のせいだって言われた。

785 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 09:37:50.90 ID:???.net

>>784
鉄部塗装はこまめにやるか、耐久性の高い下地で防錆加工を施すかだな。

786 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 10:11:13.31 ID:???.net

鉄部の塗装は昔は6〜7年大丈夫って言われてたけど、今は酸性雨で1〜2年で塗り直した方がいいって。

787 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 11:34:30.77 ID:???.net

塗装大事だよね

788 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 12:36:40.31 ID:???.net

足場使わず塗装できるなら別だが
１〜２年で塗装は無理
頻繁に雨がかかる部分だけでも
アルミかステンレスに交換しないと

789 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 22:34:34.33 ID:bYRcBvCY.net

>>785
鉄部塗装は未来永劫必要になるからできれば廃止したいということで､
俺んところはバルコニーと窓サッシ付随の鉄製外柵を切断解体してアルミ製の
柵に全面交換したよ｡アルミ柵は鉄柵対比では強度が落ちる｡なのでアルミ柵に
CSプレミアムのアンテナの取り付けはご法度になった。110度CS/BSは共用アンテナ
で以前から対応できてる。同時に外壁に断熱材を全面貼り付けた。断熱材は
防水効果もあるので壁面の漏水も工事後三年間発生していない。

スカパープレミアムの代替にJ:COMとか､110度BS/CS､フレッツ光のTVプラス
経由のスカパー光。さらにぷららのひかりTVなどなどあるからとりあえずこれは無問題。

790 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 23:10:44.69 ID:???.net

築50年以上で修繕しながら維持してるマンションある？

立て替えなんて大半は無理でしょ
壊すか、住んでる人が出ていくしかない

791 ：名無し不動さん：2017/04/04(火) 23:21:52.60 ID:???.net

>>789
なかなか思い切った処置が出来たね。
俺のところのマンションは、3年ごとに塗ってるよ。
ただ、うちのマンションは築12年で、建材も作りも結構良くて鉄部があまり無いコンクリート主体の作りになってるから、１回30万円程度なんだよね。
ベランダはアウトフレームでRCだし階段もRCなので、鉄部は手すりと、柵程度何ですよ。

792 ：名無し不動さん：2017/04/05(水) 08:06:52.27 ID:???.net

>>790
昔のマンションと最近のマンションじゃ修繕しても耐久年数違うでしょ

793 ：名無し不動さん：2017/04/05(水) 10:54:50.03 ID:???.net

建物維持管理は防水（塗装）と給排水が最重要

794 ：名無し不動さん：2017/04/05(水) 12:38:26.41 ID:PM469MfC.net

立地の良いマンションなら築65年前後で建て替えは
現実的にできる（1戸あたり2000万出したり無理なら売ったり）と思うけど
立地が悪いと建て替えるメリットがほとんどないから厳しいよな
これから益々、都心＞郊外＞田舎で駅徒歩5分以内くらいかが重要

795 ：名無し不動さん：2017/04/05(水) 12:47:55.08 ID:???.net

都内なら足立区でも駅徒歩5分なら需要あるわ

796 ：名無し不動さん：2017/04/05(水) 13:00:22.15 ID:???.net

都心部は駅の密度が高いけど足立区とか練馬区や世田谷区は駅から２０分以上かかる場所も珍しくない
そういう場所はやばいやろね

797 ：名無し不動さん：2017/04/05(水) 14:40:09.50 ID:???.net

>>790築46年ワンルームに住んでる
いつまでは住めるのかな？

798 ：名無し不動さん：2017/04/05(水) 23:51:00.55 ID:HYS+X21s.net

築40年の物件を購入して、あと何年住めるのか考えると買えない

799 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 00:43:41.58 ID:???.net

建て替えの可能性があれば化けるかも

800 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 01:43:49.98 ID:???.net

逆に何年住みたいのかね。
築40年なら人生80年とするなら、購入時に20歳なら築100年まで住むことになる訳だ。

何が言いたいかと言うと築100年は別に問題じゃなくて、管理や土地、需要を含めたマンションの状態こそが考えるべき内容ということ。

例えば、築40年の地盤がしっかりしたマンションと、浦安等の液状化を含めた湾岸タワマンとか60年後はどっちの状態がいいのかね。

正直、将来予想は困難だけど、諸条件を加味した上で、どんな属性を持ってるマンションなのかを把握して納得して買うことが大切だと思うけどね。大枠で40年だからダメってのは短絡的だと感じるな。

801 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 03:03:34.21 ID:???.net

新し目のマンションはRCで囲われてるベランダとかアルミ＆曇りガラスみたいな組み合わせだよね
古いマンションはベランダ鉄柵で見通し良いと思ってたけどメンテが難だから変化してきのか

802 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 06:17:44.41 ID:???.net

やっぱ、築20年以上の安いマンション買うなら45歳以上になってからだな

803 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 07:16:07.30 ID:???.net

>>801
プライバシーの問題

804 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 09:11:10.25 ID:???.net

>>801
アウトフレーム工法が主流になってきたからと、見栄え。

805 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 09:31:29.67 ID:???.net

>>802
80代までつつがなく暮らせると仮定した場合、35才で家を買うと50年以上住み続けることになるね。
戸建の場合、大手ハウスメーカーは軽量鉄骨であっても60年耐久をうたっていて、
そこまでのメンテナンスプログラムも示されてる。
階段昇降だけなんとかなればなんとかなる。

困るのは集合住宅。ちゃんとメンテすれば100年持つといわれるけど、35才で100世帯が入って
40年後　住人が半分入れ替わっても、多くは70代以上。こんな老人ばかりのマンションで
どのように合意形成できるのか普通に難しそうだよね。

みんなが年相応の資産ももっていてくれれば良いけど、実際40年住み替えてない層は中流以下も多そうで。。。

そう考えると遅くとも50代で一度、新築マンションに住み替えておいた方が良いね

806 ：名無し不動さん：2017/04/06(木) 10:03:57.31 ID:???.net

>>805
集合住宅はメンテナンスプログラムを示しているだけの戸建と違いそのメンテナンスを適宜実施している。
もう少し論点見直そうや。

やり直し