築40年以上の中古マンション６

1 ：名無し不動さん：2016/12/04(日) 10:00:01.15 ID:???.net

【前スレ】
築40年以上の中古マンション５
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1464445360
築40年以上の中古マンション４
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1459233956/
築40年以上の中古マンション3
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1453267649/
築40年以上の中古マンション2
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1441720338/
築40年以上の中古マンション
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1394954577/

822 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 00:24:14.82 ID:???.net

>>821
今はまだそうなる前の段階
次のステージでは1年分の維持管理費＋固定資産税＋諸経費＝売却価格となる
無論これは業者のリスク回避のための買い取り価格
そこで個人間では相変わらず数十万で売り出すだろう
それでも売れるまで毎月金は出ていく

823 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 01:19:05.64 ID:???.net

ババ抜きだよなｗ　転売しそこなった奴が負け
戸建と違ってマンションはどうにもならない

824 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 04:26:59.22 ID:???.net

戸建も田舎物件はやっぱり売れないから一緒
固定資産税跳ね上がるから下手に更地にすると益々負債増産物件になるし

825 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 09:49:01.08 ID:???.net

マンションの場合、窓が割れたからとリフォームしたくても
いちいち管理組合に聞かなくちゃならん

826 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 10:14:52.56 ID:4t6d2L/9.net

耐用年数が違うし資産価値で言えば戸建てよりマンションの方が上だよ
23区内で駅力があって徒歩5分以内のマンションとかだと
築30年でも4000万円くらいで売れるのは結構あるが戸建てだと
土地代−解体費になってしまう

827 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 11:27:16.48 ID:???.net

>>826
>築30年でも4000万円くらいで売れるのは結構あるが戸建てだと
>土地代−解体費になってしまう

戸建でも、木造では無くRCならまだ使えるぞ
戸建は木造って事を前提に話すなよ
戸建とマンションを比べるなら、比較条件を
出来るだけ同じにすべきだろ

828 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 11:56:41.15 ID:4t6d2L/9.net

>>827
条件を揃えるっていうのは金額と立地の事だぞ
RC戸建てでも良いけど建築費の関係で木造より坪数は減ってしまう
例えば20年前に5000万円で買った大井町駅から徒歩5分の物件を今
売るならほとんどの場合マンションの方が戸建てより高値で売れる

829 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 12:03:01.73 ID:???.net

RC戸建なんて全然一般的じゃないからそれで条件揃えろとかムチャだろ
むしろ木造でも築30年なんて余裕で使えるんだしいきなり解体前提にする方がおかしいし
同じ駅力のある徒歩5分以内の戸建ならたとえ狭小物件でも土地代だけで結構な金額で売れる

830 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 12:23:08.98 ID:???.net

>>824
土地があるのでどうにでもなる点、集合住宅とは事情が全く違うよ

831 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 12:32:46.84 ID:???.net

そもそも住居なんだから住むことが前提でしょ
不動産で商売するなら別だけど資産価値より利用価値を前提に話してくれないとどうしてもズレるわ
マンションは最後は使えないのに税金等のコストだけ発生するゴミになるから困るんだよ

832 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 12:48:57.28 ID:4t6d2L/9.net

＞戸建でも、木造では無くRCならまだ使えるぞ
＞戸建は木造って事を前提に話すなよ

こう言われたからRC戸建てで考えてもいいけどって言ったんだが・・・
解体前提でなくて売却価格を言ってるんだぞ
立地の良いマンションなんて高く売れるどころか築5年と15年くらいでも
購入時より高く売れるマンションなんてゴロゴロあるぞ

833 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 15:34:13.40 ID:???.net

>>824

RC＆共用設備による高い固定資産税をなめてるだろ？
管理費、修繕積立、固定資産税　どれをとっても戸建の廃屋放置や更地よりぜんぜん高い

834 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 15:50:33.62 ID:???.net

>>832
そういうマンションは非常に限定されるしそれを買えってことでしょ
翻って言うとそれ以外は買う価値ナシと

835 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 15:53:27.11 ID:???.net

築40年以上のマンションで固定資産税高いのかよ

836 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 16:30:28.80 ID:???.net

>>835
約50平米、昨年は59,000円。
大規模で共有施設がある。
土地の持ち分は１戸平均10坪位。

23区内、最寄り駅は徒歩8分。複数路線使えて、9分、10分、12分。

837 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 16:38:42.24 ID:???.net

マンションも車と同じで新築を渡り歩くのが一番贅沢だね。古いのは所詮古い。

838 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 16:51:53.74 ID:???.net

今、住んでいるマンションを売却して・・・等、思ったが、色々探して諦めた。
築古だけど、都心に近いし、通勤通学便利。

839 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 16:58:43.67 ID:???.net

都心の築古は建て替えで新しくなる楽しみがあるよね

840 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 17:00:48.98 ID:4t6d2L/9.net

うちの5年前に買ったマンションも購入価格より1000万以上値上がってるけど
2年から10年弱の間に都内駅近で買った人の8割は値上がりしてるか現状維持
くらいの価格で売れるんじゃない？
天空族は5000万のマンションからスタートして今は8000〜9000万の
とこ住んでる人が多そう（今が不動産価格ピークだろうけど）

841 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 17:16:25.30 ID:???.net

>>836
安いじゃない
田舎は知らんが

842 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 17:19:57.02 ID:???.net

つうか>>833の言うマンションの固定資産税なめてんだろって
築40年以上のマンションなら土地持ち分と減価償却残の1割程度だろ
比率は戸建てと変わんない

843 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 17:23:32.38 ID:???.net

数年前と比べてマンションは値上がりしてるし、マンションてそうゆうもんでしょって発想は非常に危ういなw
特に都内は全体的に値を上げた中で、上がらない物件がむしろ危ない。株式と一緒で値を上げたなら今度は下がるかもしれなくて、あたかも価値が上がったように感じる方々は知識を身につけなさいとしか言いようがない。

844 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 17:58:00.84 ID:4t6d2L/9.net

住宅価格が上がっても購入時より売却価格が上がってない中古戸建は
なんなんですかね

845 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 18:13:49.12 ID:rPO2sxP21

うちは40年オーバー選手の60平米で7万＠渋谷区

846 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 18:35:24.94 ID:???.net

築古好立地マンションで持分×相場坪単価が、
中古区分で売りに出てる価格より相当高い物件があるんだけど
買いだろうか？具体的には持分10坪で坪600万の商業地域の築古が
3000万円台で出てる。

847 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 19:11:49.06 ID:4t6d2L/9.net

>>846
建て替え不可とかなくて修繕積立金なんかも問題なければ買い
ただ現実的には建て替えまでの合意形成には築60年は見た方が良いから
それまで賃貸に出すか自分で住むかだな
おすすめは自分が管理組合の理事になって早めの建て替えか売却して
解散を促す。

848 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 19:13:10.75 ID:mAlcfD6o.net

宗教■北柏　イングリッシュホーム 3
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/build/1444521608

849 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 20:59:41.04 ID:???.net

建て替えなんて絶対反対！

850 ：名無し不動さん：2017/04/10(月) 21:12:47.47 ID:???.net

固定資産税の季節が来ましたね
みんなどれくらい払ってる？

俺は大阪市内で築約30年マンションで18万くらい
亡くなった田舎のばあちゃんの土地もあるけどこっちは安くて3.5万くらい
更地にしたら6倍になるのかな？全然売れないから困ってる・・・

851 ：名無し不動さん：2017/04/11(火) 14:55:12.40 ID:???.net

>>828
>条件を揃えるっていうのは金額と立地の事だぞ

築５０年のマンションと同じ条件（金額）で中古建を探すなら
事実上無い（マンションは土地の分だけ＝ほとんど価値無し）になる

例えば世田谷区で探してみると、中古建で一番安いのが８８０万
次が大きく飛んで１５００万位
中古マンは６８０万が底値、７００−８８０万位に１５件位あるから
比較の仕方としておかしい

852 ：名無し不動さん：2017/04/11(火) 18:33:36.71 ID:FuyX37lx.net

>>851
なんで築50年とかサンプルが少ない物で探してるんだよｗ
世論調査で15人からしか意見聞いてないのと同じだぞ
築3年、5年、10年、15年、20年、30年ではそれぞれどうなった？

853 ：名無し不動さん：2017/04/11(火) 20:30:28.25 ID:cnvR5ybA.net

.
.
東京都三鷹市下連雀　元ニコ生主の莉里子 吉祥寺よ　https://i.imgur.com/XYIO6ri.png　　http://imgur.com/a/iO1sL (リスカ)

(整形後) http://i.imgur.com/SLcz3dS.jpg (整形前) http://i.imgur.com/zPvxpx5.png
不倫とか浮気・密会や不道徳な行為はね　著名な小説家もしているの　だから私もやっている
ヘラって撮ってもらった黒歴史の私のヌードも見せてあげる　https://i.imgur.com/vZeIuO3.png

■2015年2月　釣りニコ生主コジコジと沖縄旅行でオフパコ
2015年2月2日-3日...沖縄旅行でSEX/やり捨てされ逆ギレ
2015年2月4日.........莉里子の父親から電話があって脅されたとコジコジに放送で暴露される
2015年2月6日.........リスカ画像UP　
2015年2月9日.........ツイ全消し/コミュ爆破逃亡
http://imgur.com/a/58WQC　

■2016年6月　バンドマン兼ニコ生ツイキャス配信者と密会　その3日後にSEX〜継続中
http://imgur.com/a/Lx8o2

●土井莉里子●早川莉里子●土井寧々●土井剛●早川剛●星崎●りりこ●りりこし●にゃんぱす
●ね子●にゃこ●みんち●めう●ねね●猫又●剛

※名古屋のゲイ風俗ホストとも肉体関係※

854 ：名無し不動さん：2017/04/11(火) 20:30:50.59 ID:cnvR5ybA.net

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莉里子(本人公表)1994年3月7日 or 1996年4月25日 http://imgur.com/a/oJZpv
生主時代（にゃんぱす、りりこし、莉里子）
剛　http://i.imgur.com/dQxxGuV.png　　http://imgur.com/a/gPaof (俺の性生活は凄いワヨ) https://imgur.com/a/3peso
　
東京都三鷹市　【シティハイツ吉祥寺通り】4F　(UR賃貸住宅)
http://i.imgur.com/UmTmbcu.jpg
http://i.imgur.com/cODTuzm.png
http://i.imgur.com/KdyuUod.png
http://imgur.com/a/eeixK　(見せたがり乱交好きのメンヘラ)　

http://i.imgur.com/eaOxdEn.jpg　KERAゴスロリバイブル （2012年3月号）　
http://i.imgur.com/lobby7w.png
http://i.imgur.com/AdewV6O.jpg
http://i.imgur.com/YQaNYBd.png
http://i.imgur.com/pdsCXHG.jpg

緊縛ハメ撮り師 『相馬ドリルrenji』 とラブホで緊縛ハメ撮り
https://pbs.twimg.com/media/CpFjMz0UEAAurD-.jpg　
https://twitter.com/somadrill/status/761498960028499968
http://imgur.com/a/3dnz5　少年A (勃起,精子,尿道,肛門)

855 ：名無し不動さん：2017/04/11(火) 20:31:11.08 ID:cnvR5ybA.net

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＞悪質パクツイ垢(自称ハッカー)のコピーライティング特定されててワロた

@copy__writing の現在の中の人は東京都三鷹市の莉里子！！
https://twitter.com/copy__writing
http://i.imgur.com/LyXsDj9.png
http://i.imgur.com/nqT3xBN.png
https://www.mercari.com/jp/u/446591929/ メルカリで情弱相手に荒稼ぎ
https://twitter.com/kkshow/status/692211833072132096/photo/1 周りは変態ばっか @No_001_Bxtxh,@No_001_Bitch
http://i.imgur.com/oT7gX3x.jpg　周りも変態ばっか


＞リスカ,万引き,根性焼き,乱交,飛び降り自殺,精神科の閉鎖病棟で隔離入院(精神異常者)
＞Twitter乗っ取り,監視,なりすまし,不正アクセス,変態,中卒,
＞【実録サイコパス】乱交経験ありの変態メンヘラ出会い厨,中卒精神障害者

856 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 11:13:22.99 ID:???.net

>>852
>築3年、5年、10年、15年、20年、30年ではそれぞれどうなった？
自分で好きなだけ探せよ
サンプリングは、こちらが好きな点を定めただけ

それが嫌なんだから、今度はそっちが自分で探すんだよ
人にばかり頼るんじゃねーよ

857 ：791：2017/04/12(水) 11:43:59.24 ID:???.net

相変わらずリフォーム工事の音で眠れないよ。
これがあと一月弱ツヅクンダヨ

858 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 13:24:48.19 ID:???.net

建替えの事ですが、本当に大変です。
うちのマンションは、「建替え推進決議」が可決されて（3分の2・賛成）協議中。

コンサルタントと設計会社とデべが決まっている。
ただ、５分の４の建替え賛成は得られるのか？
余剰床は取れるが、負担金が生ずる。

建替えの場合、同じ面積の住居を取得すると1000万円以上必要。
加えて、3年間の家賃（近隣の家賃は月12万円位）と二度の引っ越し費用。

うちは、建替え賛成する。

売却して近隣の中古購入することも考えている。

城西地域、山手線駅まで1駅、または2駅。

859 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 14:18:07.63 ID:EpFajwIW.net

>>856
住宅価格が上昇し中古マンションは購入価格以上の値段で推移
一方戸建住宅は土地分は上昇したものの上物代の減少が大きいため
上昇局面ですら購入時の金額を上回れず残債割れを起こしやすい
論破されて答えられない戸建て厨はマヌケだなぁ

860 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 16:48:48.60 ID:???.net

不動産が上がるか下がるかは経済次第
仕事があるところに集まってくるから
アメリカみてごらん

861 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 16:49:28.54 ID:???.net

建て替え費用思ったより安いんだね
2000万円くらいだと思ってたけど
50年以上使い倒して1500万円くらいで
最新マンションに住めると思うと準備が大変だけど良い買い物だと思う。
立地が良いから簡単に売れるだろうし

862 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 16:56:03.14 ID:???.net

>>861
敷地に、余裕があり余剰床が取れる。
容積が余っている。

863 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 17:45:34.44 ID:???.net

問題は高齢者なんだよね
いくら話し合いしても動ける人がいないと管理会社の言いなりなっちゃう
だからうちは新しい平成築のマンションに引っ越し検討中

864 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 18:52:47.11 ID:???.net

>>861
でもバクチだからね
どんな間取りになるのかもっといえば建て替え決議が果たして成立するのかわからないからね
建て替えだって本当に三年で終わるかわからん
普通の買い替えより安いのはその不確定性にある

865 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 19:29:24.20 ID:???.net

広さ変わらず
負担金は高額
固定資産税が跳ね上がる

10万円→35万円とか
ずっと住み続ける高齢者は反対するさ

866 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 20:35:23.75 ID:???.net

建替えはデメリットも多いからね。
儲けようって考えの人はある程度は納得できるかもだけど、住み続けたい人にとってはイマイチだよね。結論、全体を見ればよっぽど条件が良くない限りは限界まで使った方が良いと思うけどね。建替えは必要に迫られたらする、それでもいいじゃない。

867 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 21:07:06.24 ID:???.net

うちのマンションの場合だけど、耐震工事を行っていない。
余剰床が取れるから、建替えするか？
建替えしないなら、耐震工事するか？

水、排水管系の工事は行っている。
エレベーターは取り換えていない。

修繕積立金は1戸あたり約170万円ある。
管理状態は良い、大規模マンション。

by>>858

868 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 21:15:37.30 ID:???.net

確かに経済合理性で考える不動産投資家と実際そこに住んでる高齢者じゃ差し引き1000万円分利益出ますって言っても温度差あるだろうからなんだかんだ致命的になるまで継続して使うパターンが多そう
建て替えできた建物は合意するのに何年くらいかかったんだろう
手出し０で建て替えた物件でも５年はかかりそう

869 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 21:24:03.80 ID:???.net

耐震工事もよくわからんなぁ。
耐震工事をしたら地震でも平気な可能性が上がるって意味だよね。でもダメな可能性のあるよね。ピロティ構造とかよっぽどじゃないと実際のところどうなんだろ。

870 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 23:03:08.54 ID:???.net

建て替えて広さが倍になるとかなら
賛成だが、変わらないとかだと微妙
リノベやリフォームしてれば
住み心地は大して変わらない

固定資産税上がる分で旅行行ったり、美味しいもの食べたりする方がいい

建て替え負担金1000万円とか使うなら
軽井沢に別荘買いたい

871 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 23:19:07.36 ID:???.net

新しいマンションになれば固定資産税も上がる。ロビーとかだって豪華になって、管理費も急増するのは見えてるから金銭的には間違いなく苦しくなる。1000万あれば豪華客船で世界一周だってできる。

872 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 23:27:35.58 ID:???.net

建て替えって１年くらいで終わるの？

873 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 00:20:29.31 ID:???.net

>>872
規模にもよるけど
決議されてから引き渡しまで最低3年

874 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 00:26:02.29 ID:???.net

規模によるけど２年以上だろうね
古いマンションでもリフォームして修繕しっかりしてれば快適だし立地さえ間違えなきゃ不便なことは特にないね
見栄っ張りだとそうはいかないだろうけど

875 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 05:13:34.58 ID:???.net

外観の見栄えが良くなり、
自慢できるのが建替えのメリット

住み心地は設備が新しくなる分良いけれど、広さが変わらなきゃ生活は変わらない

固定資産税は今安いだけに、上がるのは勿体ない

876 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 11:42:21.62 ID:???.net

マンション建替えは「案」が出来てから、順調にいって10年位掛かる。

１、建替え推進決議
２、コンサルタントを決める
３、デべ+設計会社+ゼネコンの入札をする
４、建替え決議を行う　5分の4賛成で建替え決定
５、賃貸の場合、次回契約より定期借家2年に移行
　　（これが上手くいかないと大変な事態に）
　　　地権者は新住居を決定。土地代と新住居代金の査定等。
６、居住者全員退去
７、解体
８、建設、デべは販売
９、完成
１０、入居

で、新住居への入居まで、約10年位掛かります。

建替えの場合は、不動産所得税は掛かりませんし、約3年間の固定資産税は掛かりません。

877 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:12:17.85 ID:???.net

長期修繕計画書で２０年後くらい先まで計画されてても
突然建て替え推進案が上程されるケースってあるんですかね。
築古は好立地が多いので、建て替えると倍以上の値段に化けるけど
せっかくリノベしても建て替えの話が突然出来たらもったいねえし迷いますね。

878 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:21:23.03 ID:???.net

築40年以上のマンションがばんばんリノベやリフォームされてるから合意を取り付けるのは難しいだろうね

879 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:33:40.07 ID:???.net

８５９ですが、建替えできたのは還元率100％だったからです。
つまり、同じ面積の住居なら、基本的には負担金はない。
立地は渋谷区です。

880 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:43:07.62 ID:???.net

コーポオリンピア？

881 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 13:10:25.14 ID:???.net

コープオリンピアは、建替え推進決議は通っているが、
建替え決議はまだですが・・
それに還元率は８０％前後だったと思う。
神宮前は、渋谷区の高さ制限条例ができて、高さ３０ｍ。

882 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 14:27:42.60 ID:kVgnqi4pP

>>881
最大占有面積の所有権を有しているテナントオーナーが反対してるうちは決議は無理だよあれは

883 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 14:29:33.89 ID:???.net

あと11年で昭和のマンションはすべて築40年超。
あと40年で現在の全てのマンションが築40年超。

新築あるところ必ず築古40年物件に成れ果てるわけですね。

884 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 15:05:54.66 ID:???.net

>>883
はあ？

885 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 15:28:09.08 ID:???.net

イタリア在住の従妹に家に1週間滞在したんだが、築100年位だった。
電気は、配線が見えていて、水道の配管も外出し。
エレベーター無しの4階建て。
中庭がきれいで良い感じだった。
地震が多い国なのに、耐震も考えてない感じ。

国家財政も破たんに近い状態だし、若者の失業率は４０％とか、もう、すごいわ。

築100年とか、まだ新しいほうらしかった。

886 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 15:45:03.00 ID:dOKgO9B/.net

いまある築古は好立地ばかりだから比較的資産価値高くて良いけど
リノベとか大規模修繕考えると最低10年前に告知が現実的だね
今後建て替え耐震の補助金とか容積率の緩和とか国の政策次第で築60年で
建て替えが増えるか築100年近い物件ができてくるのか決まりそう

887 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:05:53.53 ID:???.net

>>886
建替えは簡単にはできない。居住者は建替えのだいぶ前から知っている。（多分10年ぐらい前から）
ただ、外部に資料等出さないように、確約書等に署名捺印する。

不動産売買の時は、その資料は買い手に見せても良い。
うちのマンションの場合、そういう規約があった。

888 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:30:07.09 ID:???.net

建替えできない築古

＠容積率に余裕がない
＠立地が良くない
＠デべが参加しない（売れないので）

889 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:44:26.36 ID:???.net

>>886
もしかして・・自己所有の分譲マンションに住んだことないんですか？
管理組合の会議に出席したことないとか？

890 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:50:38.67 ID:???.net

マンションの場合、いろいろな事を行う時は、経費が掛かる。
その経費支出は、住人（所有人）の賛成がなければ行われない。
だから、何事も、突然に、たとえばマンション建替え等行われることはない。

891 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 19:17:20.21 ID:kVgnqi4pP

総会に出たりすると次の大規模修繕の後は本格的に建て替えを
進めないといけない、なんていう談話レベルの話は出ちゃうもんさ

892 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 21:53:58.79 ID:???.net

築数十年のマンションなんてまだまだ赤子。ちゃんとメンテすれば100年どころか150年は持つだろ。恐るべきは耐久性ではなく、需要がなくなること。主要駅近物件以外は人が寄り付かなくなって、その結果スラム化し朽ちる可能性が高い。

893 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 07:58:11.85 ID:???.net

マンションは管理を買えとはまさにこの事

894 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 08:43:47.44 ID:???.net

>>893
どういう意味？

895 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 09:02:23.19 ID:???.net

それは管理会社がぼったくって儲けること

896 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 11:03:27.71 ID:BCb3TOyR.net

ぼったくるのもあるけどメンテナンスの事だろｗ
ポストとかゴミ捨て場が荒れてなく植栽とか手入れがしっかりしている
所は大体修繕とかの大事な所も計画立ててやっているし
お金もしっかり回っている良いマンション

897 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 12:17:02.62 ID:???.net

築古の自主管理物件なんてどんだけ立地良くても怖くて買えないわ
誰が支配してるかわかんねえもんな。ずっと同じ輩が理事長やってるところなら尚更。

898 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 12:40:18.26 ID:???.net

確かに自主管理物件は俺は絶対に買わないし
身内や知人に買おうとしてるのがいても全力で止めるな
DQNや反社耐性のある屈強な精神と肉体を持つ独身者なら止めないけど

899 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 13:14:22.16 ID:???.net

根拠が曖昧だな。ステレオタイプかよ。
その理論だと独裁者のいない自主管理物件を避けて、独裁者のいる管理会社の管理物件を買う可能性もある訳だ。

900 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 15:13:35.30 ID:???.net

>>899
放置しときなさいって
>>898みたいなおかげで、マンションを高値で売れるんだから

901 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 16:02:03.36 ID:???.net

自主管理物件は正直それだけで
資産価値は落ちる

トラブルや大規模修繕などで組合だけで解決できる体勢がどうか
判断しないとリスクがある

902 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 16:35:29.87 ID:UNZ9LWP4.net

西新宿の再開発決まってるライオンズマンションなんかはもう民泊やり放題の無法地帯化してるしなｗ

>>876
再開発付の建て替え予定なんかでもこんなもんなのかね

903 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 18:56:46.64 ID:???.net

>>902
再開発は、10年以上掛かる。
戸数が多ければ多いほど、意見をまとめるのが大変。

904 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 19:01:31.51 ID:???.net

>>901
管理会社が入ってればトラブルや大規模修繕は問題なく進むものなの？自主管理との違いは？

905 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 19:59:38.48 ID:???.net

管理費 管理人のお駄賃など
修繕費 自賠責保険みたいなもの

906 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 20:13:58.55 ID:???.net

自主管理は上手く回れば、安く上がるので得
上手くいかないと、共用部が荒れ放題になってしまう
管理会社を入れれば、最低限の環境は維持しやすい

907 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 21:12:56.12 ID:???.net

>>904
管理費なんて管理会社の取り分は1戸あたり月1500円くらいでは？
・漏水、鍵紛失など深夜緊急対応
・賃貸や売買絡みの不動産会社などとの質問対応
・中長期修繕と積立て計画
・滞納確認督促、取り立て
・騒音やゴミ捨てなどのトラブル処理
・問題時の弁護士などへの相談
　（管理会社は初期はスグ法務対応）
・法定点検や清掃業者の作業チェック
・管理人の雇用労災など社会保険処理
　不在なら日々の定期清掃やゴミ分別などの処理
・PL,BS作成、当然伝票処理、監査
・最新の国や自治体の補助金や法律変更などへの対応
・建て替え大規模修繕などの住民間の調整
・共用部分保険会社との交渉や調整

　他もろもろ

自主管理で無償で対応を完璧にできるならわからないけど

908 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 23:51:51.41 ID:???.net

友人が住んでいるマンションは、大規模修繕工事の時に色々あったようで、
管理会社との契約を切り、自主管理になった。
管理組合が、マンション管理士と年契約しているようだ。

管理費を下げて、修繕積立金を上げた。
６０戸位、上手く運営していると思う。

909 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 00:06:21.55 ID:???.net

うちなんて自主管理で管理費4000円だよ
大規模修繕もしてるし、草木の手入れから掃除は当然のこと、駐車場、駐輪場やお金の管理まで完璧といっていいほどしっかりと対応できている

新しいマンションは管理費2万以上なんてのもザラで全く興味が湧かない
豪華ロビーの噴水やコンシェルジュに支払いたいと思えるお金はありません

910 ：3：2017/04/15(土) 01:36:52.94 ID:???.net

松戸の女児殺人犯は古マンションのオーナー

911 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 01:44:46.01 ID:???.net

>>908の話、マンション管理士の人のブログにある内容に似てるなぁ
よくあることなのかな

経理ができる住人がいないと難しいよね
あとマンション管理に割と時間を使える住人

912 ：612：2017/04/15(土) 04:29:11.08 ID:???.net

オレんところも基本スタンスは自主管理。ただし限定業務は管理会社に委託している。
いわばハイブリッド管理ですね。委託している業務は以下の三点。
1. 管理費・修繕積立金の収納。
2. 支出伝票類の帳簿記入。
3. 常駐管理者の雇用・労務管理。
自主管理で行っているのは
1. 大規模・小規模な修繕全般。
2. 共用部の保全管理
3. 入出金・会計管理。監査。
4. 理事会・総会の開催運営とまとめ
日常的なクレームや各種届出については管理人氏が一次対応。管理組合が二次対応。

現在の管理人氏は契約解除した前の管理会社から現在の管理会社に移籍していただいた人。
前職はプラント施工のコンサルやってた理系の有能な好人物。給料が低すぎるため彼のために
管理会社をクビにしました。管理会社を変更し管理人氏の給与をベースアップしてなお年間60万
管理会社に対する支払いを節減。

共用部保全など実質的な管理を管理組合がおこなうようになったのは、初代の管理会社が
委託契約に記載された管理業務を手抜きでサボっていたことが発覚したことが原因だったという話。
築浅なマンションだと住民同士の繋がりが薄いから管理組合＝住民の結束も緩い。組合の非力さを
見切った管理会社は手抜ボッタクリが朝飯前だったりする。管理会社性悪説がオレんところでは通説。

その点築古だと住民に理事長・管理組合経験者も多く横繋がりも密接だから管理組合も強力な布陣が
自然発生する。総会の対話がディープ。当方の場合、理事会の背後にOB連みたいな相談役ご意見番が
いっぱいたりするので困らない。例えば大規模修繕時の理事長は元総務・法務部長の経験者。
副理事にプラント設計・生産管理の技術管理者。会計には税理士の有資格者などなど。民度が高い。
まあ、とにかく住み心地は文句なく良いです。

913 ：612：2017/04/15(土) 04:51:45.56 ID:???.net

ちなみに、管理会社に一部とはいえ業務委託している理由は、入出金の厳格な透明化のため。
理事や会計や管理会社が勝手に金銭を動かせない仕組みを重視している。たとえば、出金する場合、
理事長の承認判と会計の銀行引き下ろしさらに管理会社の帳簿付けと最低でも三者の確認が願差の
前に入る。このように横領の温床となる「一人勘定」が出来ないような仕組みを取り入れている。
のだそうだ。

914 ：612：2017/04/15(土) 04:52:58.69 ID:???.net

願差　＞　監査

915 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 08:09:04.72 ID:???.net

築６０年以上のマンションってある？

916 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 09:18:49.72 ID:???.net

>>915
あるよ
四谷コーポラスとか

917 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 09:34:33.27 ID:wZHrLBfM.net

泉岳寺の高輪グランドパームスとかはリノベーションして
築100年とか目指しそうな感じだね

918 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 10:12:01.42 ID:???.net

>>904
大規模修繕の時に、管理会社を変更することが多い
と言えば、だいたい分かってくれるかな？

919 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 11:26:30.48 ID:???.net

>>918
管理会社の直結工事会社の工事費上乗せ価格が、凄かったみたいですよ。
理事に一級建築士がいたので、数社から合い見積もりを取ったとか。

920 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 14:13:19.03 ID:???.net

まあ自主管理の難点は管理の質が住民の知識とやる気に依存するとこやね
会社じゃない組織だしキーマンが引っ越したりしたらアウトやん

921 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 14:28:26.41 ID:???.net

>>920
だからマンション管理士と、管理組合が契約して、監修してもらっているんだと思うけど。

922 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 15:31:43.04 ID:???.net

まあ、軍艦島の30号棟なんか、あんな潮風吹きさらしで築100年経ってるんだからね。