築40年以上の中古マンション６

1 ：名無し不動さん：2016/12/04(日) 10:00:01.15 ID:???.net

【前スレ】
築40年以上の中古マンション５
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1464445360
築40年以上の中古マンション４
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1459233956/
築40年以上の中古マンション3
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1453267649/
築40年以上の中古マンション2
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1441720338/
築40年以上の中古マンション
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1394954577/

862 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 16:56:03.14 ID:???.net

>>861
敷地に、余裕があり余剰床が取れる。
容積が余っている。

863 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 17:45:34.44 ID:???.net

問題は高齢者なんだよね
いくら話し合いしても動ける人がいないと管理会社の言いなりなっちゃう
だからうちは新しい平成築のマンションに引っ越し検討中

864 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 18:52:47.11 ID:???.net

>>861
でもバクチだからね
どんな間取りになるのかもっといえば建て替え決議が果たして成立するのかわからないからね
建て替えだって本当に三年で終わるかわからん
普通の買い替えより安いのはその不確定性にある

865 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 19:29:24.20 ID:???.net

広さ変わらず
負担金は高額
固定資産税が跳ね上がる

10万円→35万円とか
ずっと住み続ける高齢者は反対するさ

866 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 20:35:23.75 ID:???.net

建替えはデメリットも多いからね。
儲けようって考えの人はある程度は納得できるかもだけど、住み続けたい人にとってはイマイチだよね。結論、全体を見ればよっぽど条件が良くない限りは限界まで使った方が良いと思うけどね。建替えは必要に迫られたらする、それでもいいじゃない。

867 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 21:07:06.24 ID:???.net

うちのマンションの場合だけど、耐震工事を行っていない。
余剰床が取れるから、建替えするか？
建替えしないなら、耐震工事するか？

水、排水管系の工事は行っている。
エレベーターは取り換えていない。

修繕積立金は1戸あたり約170万円ある。
管理状態は良い、大規模マンション。

by>>858

868 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 21:15:37.30 ID:???.net

確かに経済合理性で考える不動産投資家と実際そこに住んでる高齢者じゃ差し引き1000万円分利益出ますって言っても温度差あるだろうからなんだかんだ致命的になるまで継続して使うパターンが多そう
建て替えできた建物は合意するのに何年くらいかかったんだろう
手出し０で建て替えた物件でも５年はかかりそう

869 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 21:24:03.80 ID:???.net

耐震工事もよくわからんなぁ。
耐震工事をしたら地震でも平気な可能性が上がるって意味だよね。でもダメな可能性のあるよね。ピロティ構造とかよっぽどじゃないと実際のところどうなんだろ。

870 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 23:03:08.54 ID:???.net

建て替えて広さが倍になるとかなら
賛成だが、変わらないとかだと微妙
リノベやリフォームしてれば
住み心地は大して変わらない

固定資産税上がる分で旅行行ったり、美味しいもの食べたりする方がいい

建て替え負担金1000万円とか使うなら
軽井沢に別荘買いたい

871 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 23:19:07.36 ID:???.net

新しいマンションになれば固定資産税も上がる。ロビーとかだって豪華になって、管理費も急増するのは見えてるから金銭的には間違いなく苦しくなる。1000万あれば豪華客船で世界一周だってできる。

872 ：名無し不動さん：2017/04/12(水) 23:27:35.58 ID:???.net

建て替えって１年くらいで終わるの？

873 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 00:20:29.31 ID:???.net

>>872
規模にもよるけど
決議されてから引き渡しまで最低3年

874 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 00:26:02.29 ID:???.net

規模によるけど２年以上だろうね
古いマンションでもリフォームして修繕しっかりしてれば快適だし立地さえ間違えなきゃ不便なことは特にないね
見栄っ張りだとそうはいかないだろうけど

875 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 05:13:34.58 ID:???.net

外観の見栄えが良くなり、
自慢できるのが建替えのメリット

住み心地は設備が新しくなる分良いけれど、広さが変わらなきゃ生活は変わらない

固定資産税は今安いだけに、上がるのは勿体ない

876 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 11:42:21.62 ID:???.net

マンション建替えは「案」が出来てから、順調にいって10年位掛かる。

１、建替え推進決議
２、コンサルタントを決める
３、デべ+設計会社+ゼネコンの入札をする
４、建替え決議を行う　5分の4賛成で建替え決定
５、賃貸の場合、次回契約より定期借家2年に移行
　　（これが上手くいかないと大変な事態に）
　　　地権者は新住居を決定。土地代と新住居代金の査定等。
６、居住者全員退去
７、解体
８、建設、デべは販売
９、完成
１０、入居

で、新住居への入居まで、約10年位掛かります。

建替えの場合は、不動産所得税は掛かりませんし、約3年間の固定資産税は掛かりません。

877 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:12:17.85 ID:???.net

長期修繕計画書で２０年後くらい先まで計画されてても
突然建て替え推進案が上程されるケースってあるんですかね。
築古は好立地が多いので、建て替えると倍以上の値段に化けるけど
せっかくリノベしても建て替えの話が突然出来たらもったいねえし迷いますね。

878 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:21:23.03 ID:???.net

築40年以上のマンションがばんばんリノベやリフォームされてるから合意を取り付けるのは難しいだろうね

879 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:33:40.07 ID:???.net

８５９ですが、建替えできたのは還元率100％だったからです。
つまり、同じ面積の住居なら、基本的には負担金はない。
立地は渋谷区です。

880 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 12:43:07.62 ID:???.net

コーポオリンピア？

881 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 13:10:25.14 ID:???.net

コープオリンピアは、建替え推進決議は通っているが、
建替え決議はまだですが・・
それに還元率は８０％前後だったと思う。
神宮前は、渋谷区の高さ制限条例ができて、高さ３０ｍ。

882 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 14:27:42.60 ID:kVgnqi4pP

>>881
最大占有面積の所有権を有しているテナントオーナーが反対してるうちは決議は無理だよあれは

883 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 14:29:33.89 ID:???.net

あと11年で昭和のマンションはすべて築40年超。
あと40年で現在の全てのマンションが築40年超。

新築あるところ必ず築古40年物件に成れ果てるわけですね。

884 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 15:05:54.66 ID:???.net

>>883
はあ？

885 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 15:28:09.08 ID:???.net

イタリア在住の従妹に家に1週間滞在したんだが、築100年位だった。
電気は、配線が見えていて、水道の配管も外出し。
エレベーター無しの4階建て。
中庭がきれいで良い感じだった。
地震が多い国なのに、耐震も考えてない感じ。

国家財政も破たんに近い状態だし、若者の失業率は４０％とか、もう、すごいわ。

築100年とか、まだ新しいほうらしかった。

886 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 15:45:03.00 ID:dOKgO9B/.net

いまある築古は好立地ばかりだから比較的資産価値高くて良いけど
リノベとか大規模修繕考えると最低10年前に告知が現実的だね
今後建て替え耐震の補助金とか容積率の緩和とか国の政策次第で築60年で
建て替えが増えるか築100年近い物件ができてくるのか決まりそう

887 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:05:53.53 ID:???.net

>>886
建替えは簡単にはできない。居住者は建替えのだいぶ前から知っている。（多分10年ぐらい前から）
ただ、外部に資料等出さないように、確約書等に署名捺印する。

不動産売買の時は、その資料は買い手に見せても良い。
うちのマンションの場合、そういう規約があった。

888 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:30:07.09 ID:???.net

建替えできない築古

＠容積率に余裕がない
＠立地が良くない
＠デべが参加しない（売れないので）

889 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:44:26.36 ID:???.net

>>886
もしかして・・自己所有の分譲マンションに住んだことないんですか？
管理組合の会議に出席したことないとか？

890 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 16:50:38.67 ID:???.net

マンションの場合、いろいろな事を行う時は、経費が掛かる。
その経費支出は、住人（所有人）の賛成がなければ行われない。
だから、何事も、突然に、たとえばマンション建替え等行われることはない。

891 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 19:17:20.21 ID:kVgnqi4pP

総会に出たりすると次の大規模修繕の後は本格的に建て替えを
進めないといけない、なんていう談話レベルの話は出ちゃうもんさ

892 ：名無し不動さん：2017/04/13(木) 21:53:58.79 ID:???.net

築数十年のマンションなんてまだまだ赤子。ちゃんとメンテすれば100年どころか150年は持つだろ。恐るべきは耐久性ではなく、需要がなくなること。主要駅近物件以外は人が寄り付かなくなって、その結果スラム化し朽ちる可能性が高い。

893 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 07:58:11.85 ID:???.net

マンションは管理を買えとはまさにこの事

894 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 08:43:47.44 ID:???.net

>>893
どういう意味？

895 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 09:02:23.19 ID:???.net

それは管理会社がぼったくって儲けること

896 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 11:03:27.71 ID:BCb3TOyR.net

ぼったくるのもあるけどメンテナンスの事だろｗ
ポストとかゴミ捨て場が荒れてなく植栽とか手入れがしっかりしている
所は大体修繕とかの大事な所も計画立ててやっているし
お金もしっかり回っている良いマンション

897 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 12:17:02.62 ID:???.net

築古の自主管理物件なんてどんだけ立地良くても怖くて買えないわ
誰が支配してるかわかんねえもんな。ずっと同じ輩が理事長やってるところなら尚更。

898 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 12:40:18.26 ID:???.net

確かに自主管理物件は俺は絶対に買わないし
身内や知人に買おうとしてるのがいても全力で止めるな
DQNや反社耐性のある屈強な精神と肉体を持つ独身者なら止めないけど

899 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 13:14:22.16 ID:???.net

根拠が曖昧だな。ステレオタイプかよ。
その理論だと独裁者のいない自主管理物件を避けて、独裁者のいる管理会社の管理物件を買う可能性もある訳だ。

900 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 15:13:35.30 ID:???.net

>>899
放置しときなさいって
>>898みたいなおかげで、マンションを高値で売れるんだから

901 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 16:02:03.36 ID:???.net

自主管理物件は正直それだけで
資産価値は落ちる

トラブルや大規模修繕などで組合だけで解決できる体勢がどうか
判断しないとリスクがある

902 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 16:35:29.87 ID:UNZ9LWP4.net

西新宿の再開発決まってるライオンズマンションなんかはもう民泊やり放題の無法地帯化してるしなｗ

>>876
再開発付の建て替え予定なんかでもこんなもんなのかね

903 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 18:56:46.64 ID:???.net

>>902
再開発は、10年以上掛かる。
戸数が多ければ多いほど、意見をまとめるのが大変。

904 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 19:01:31.51 ID:???.net

>>901
管理会社が入ってればトラブルや大規模修繕は問題なく進むものなの？自主管理との違いは？

905 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 19:59:38.48 ID:???.net

管理費 管理人のお駄賃など
修繕費 自賠責保険みたいなもの

906 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 20:13:58.55 ID:???.net

自主管理は上手く回れば、安く上がるので得
上手くいかないと、共用部が荒れ放題になってしまう
管理会社を入れれば、最低限の環境は維持しやすい

907 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 21:12:56.12 ID:???.net

>>904
管理費なんて管理会社の取り分は1戸あたり月1500円くらいでは？
・漏水、鍵紛失など深夜緊急対応
・賃貸や売買絡みの不動産会社などとの質問対応
・中長期修繕と積立て計画
・滞納確認督促、取り立て
・騒音やゴミ捨てなどのトラブル処理
・問題時の弁護士などへの相談
　（管理会社は初期はスグ法務対応）
・法定点検や清掃業者の作業チェック
・管理人の雇用労災など社会保険処理
　不在なら日々の定期清掃やゴミ分別などの処理
・PL,BS作成、当然伝票処理、監査
・最新の国や自治体の補助金や法律変更などへの対応
・建て替え大規模修繕などの住民間の調整
・共用部分保険会社との交渉や調整

　他もろもろ

自主管理で無償で対応を完璧にできるならわからないけど

908 ：名無し不動さん：2017/04/14(金) 23:51:51.41 ID:???.net

友人が住んでいるマンションは、大規模修繕工事の時に色々あったようで、
管理会社との契約を切り、自主管理になった。
管理組合が、マンション管理士と年契約しているようだ。

管理費を下げて、修繕積立金を上げた。
６０戸位、上手く運営していると思う。

909 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 00:06:21.55 ID:???.net

うちなんて自主管理で管理費4000円だよ
大規模修繕もしてるし、草木の手入れから掃除は当然のこと、駐車場、駐輪場やお金の管理まで完璧といっていいほどしっかりと対応できている

新しいマンションは管理費2万以上なんてのもザラで全く興味が湧かない
豪華ロビーの噴水やコンシェルジュに支払いたいと思えるお金はありません

910 ：3：2017/04/15(土) 01:36:52.94 ID:???.net

松戸の女児殺人犯は古マンションのオーナー

911 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 01:44:46.01 ID:???.net

>>908の話、マンション管理士の人のブログにある内容に似てるなぁ
よくあることなのかな

経理ができる住人がいないと難しいよね
あとマンション管理に割と時間を使える住人

912 ：612：2017/04/15(土) 04:29:11.08 ID:???.net

オレんところも基本スタンスは自主管理。ただし限定業務は管理会社に委託している。
いわばハイブリッド管理ですね。委託している業務は以下の三点。
1. 管理費・修繕積立金の収納。
2. 支出伝票類の帳簿記入。
3. 常駐管理者の雇用・労務管理。
自主管理で行っているのは
1. 大規模・小規模な修繕全般。
2. 共用部の保全管理
3. 入出金・会計管理。監査。
4. 理事会・総会の開催運営とまとめ
日常的なクレームや各種届出については管理人氏が一次対応。管理組合が二次対応。

現在の管理人氏は契約解除した前の管理会社から現在の管理会社に移籍していただいた人。
前職はプラント施工のコンサルやってた理系の有能な好人物。給料が低すぎるため彼のために
管理会社をクビにしました。管理会社を変更し管理人氏の給与をベースアップしてなお年間60万
管理会社に対する支払いを節減。

共用部保全など実質的な管理を管理組合がおこなうようになったのは、初代の管理会社が
委託契約に記載された管理業務を手抜きでサボっていたことが発覚したことが原因だったという話。
築浅なマンションだと住民同士の繋がりが薄いから管理組合＝住民の結束も緩い。組合の非力さを
見切った管理会社は手抜ボッタクリが朝飯前だったりする。管理会社性悪説がオレんところでは通説。

その点築古だと住民に理事長・管理組合経験者も多く横繋がりも密接だから管理組合も強力な布陣が
自然発生する。総会の対話がディープ。当方の場合、理事会の背後にOB連みたいな相談役ご意見番が
いっぱいたりするので困らない。例えば大規模修繕時の理事長は元総務・法務部長の経験者。
副理事にプラント設計・生産管理の技術管理者。会計には税理士の有資格者などなど。民度が高い。
まあ、とにかく住み心地は文句なく良いです。

913 ：612：2017/04/15(土) 04:51:45.56 ID:???.net

ちなみに、管理会社に一部とはいえ業務委託している理由は、入出金の厳格な透明化のため。
理事や会計や管理会社が勝手に金銭を動かせない仕組みを重視している。たとえば、出金する場合、
理事長の承認判と会計の銀行引き下ろしさらに管理会社の帳簿付けと最低でも三者の確認が願差の
前に入る。このように横領の温床となる「一人勘定」が出来ないような仕組みを取り入れている。
のだそうだ。

914 ：612：2017/04/15(土) 04:52:58.69 ID:???.net

願差　＞　監査

915 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 08:09:04.72 ID:???.net

築６０年以上のマンションってある？

916 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 09:18:49.72 ID:???.net

>>915
あるよ
四谷コーポラスとか

917 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 09:34:33.27 ID:wZHrLBfM.net

泉岳寺の高輪グランドパームスとかはリノベーションして
築100年とか目指しそうな感じだね

918 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 10:12:01.42 ID:???.net

>>904
大規模修繕の時に、管理会社を変更することが多い
と言えば、だいたい分かってくれるかな？

919 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 11:26:30.48 ID:???.net

>>918
管理会社の直結工事会社の工事費上乗せ価格が、凄かったみたいですよ。
理事に一級建築士がいたので、数社から合い見積もりを取ったとか。

920 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 14:13:19.03 ID:???.net

まあ自主管理の難点は管理の質が住民の知識とやる気に依存するとこやね
会社じゃない組織だしキーマンが引っ越したりしたらアウトやん

921 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 14:28:26.41 ID:???.net

>>920
だからマンション管理士と、管理組合が契約して、監修してもらっているんだと思うけど。

922 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 15:31:43.04 ID:???.net

まあ、軍艦島の30号棟なんか、あんな潮風吹きさらしで築100年経ってるんだからね。

923 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 18:04:01.16 ID:stfKHLM6.net

秀和という、以前高級マンションだったところは、後３０年は住めるでしょうか。
立地が良いので購入を考えています。先輩方、よろしくご教授お願いいたします。

924 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 18:09:34.42 ID:???.net

>>923
モノによる

925 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 18:22:26.38 ID:???.net

>>923
立地が良ければ15年後ぐらいに建て替えになるかも
その場合でも同じ広さに住むには1000万ぐらい出すことになるかな？

926 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 18:33:21.64 ID:???.net

秀和って容積率オーバー多いからなかなかうまい立て替え話はないと思うよ

927 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 18:40:14.43 ID:???.net

あと駐車場持分が管理会社登記だったりするので注意

928 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 19:11:34.27 ID:???.net

マンション建替え法による事例一覧｜東京都
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/mansion-tokyo/tatekae/35jirei-list.html

929 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 19:53:38.69 ID:???.net

>>917
あそこはソ連持ち分がどうにかなれば
回りのマンションやBMWも含めて地域再開発
するっていってたな
15年先だそうだがw

930 ：名無し不動さん：2017/04/15(土) 22:24:59.56 ID:stfKHLM6.net

でも、秀和良いよね。

931 ：名無し不動さん：2017/04/16(日) 01:21:41.31 ID:???.net

>>896
そういう意味でしたか！
ありがとうございます。

932 ：名無し不動さん：2017/04/17(月) 11:05:36.24 ID:???.net

マンションは保険を切り替えるだけでも、結構安くなるんだよね
あと年に数回しか使わないのに、理事会のためだけに
部屋を用意してるマンションとかあったりね
凄いもったいないと思う。キッズルームと併設方式で良いだろ

933 ：名無し不動さん：2017/04/17(月) 15:14:47.18 ID:D0LPOAOhk

同マンション内の最新の売り物件が数年前にオレが買ったときより
平米あたり20万値上げしてだしてる

なんて喜んでられず、絶対値下げされるだろう
いくらなんでも40年オーバー物件に対し無茶な価格設定だ

934 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 11:22:18.87 ID:???.net

>>901
見比べてみたが変わらんぞ
管理費、修積が安いだけ自主管理を選ぶな

935 ：612：2017/04/20(木) 12:12:05.15 ID:???.net

管理費が安く修繕積立金がそれなりのやや額多めなマンションはまあ優良。
管理費が高く修繕積立金が激安なマンションは管理会社ボッタクリ満々。

国交省の修繕積立金のガイドラインによれば、
大雑把にいって200円/平米以上。80平米なら16000円以上。らしい。

936 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 13:36:43.71 ID:???.net

最初から馬鹿高い修繕のマンションは何が目的なんだ

937 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 14:12:24.45 ID:???.net

管理会社の貯金

938 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 15:37:48.88 ID:???.net

修繕積立金の金額設定はマンションや共用設備の規模によるんじゃないの？
200円/平米以上が適正なのがどういう内容で基準にしているかは知らないが
俺の知る限り現実的に200戸クラス以上（非タワマン）では90〜100円/平米もあればどこも普通に回ってる

まあ分譲時にろくな長期修繕計画もなしに販売してしまうマンションも少なくないと聞くからそういうのはヤバいのかもしれんが

939 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 17:59:40.18 ID:???.net

>>936
建替えマンションを所有していて、賃貸に出しています。

再建前に修繕積立金の増額したのですが凄く大変でした。

その経験から、新築時から周辺のマンションより高めです。
それは、40年補修計画があり、その試算を考慮して設定しました。
しかし、社会情勢により変わりますから、上昇することはあります。

940 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 19:02:51.78 ID:???.net

修繕に使う材料も値上げするからね

941 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 19:33:01.77 ID:???.net

修繕金の過不足は駐車場の有無、稼働率で変わるよ
ほぼ確実に回収できる修繕金と違って駐車場利用料はあてが外れると収入見込みが狂うからね

942 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 20:36:08.42 ID:???.net

普通マンションの修繕積立金と駐車場利用料は各々独立会計だからマンション自体の修繕計画には関係ないはず
俺は駐車場の維持管理費が赤字になるような例は知らないけど修繕積立金から借入決済するマンションなんて存在するものなの？

943 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 21:39:37.34 ID:???.net

>>942
うちは約１００台ある駐車場利用料収入のうちは50台分は管理費会計で残りが修繕会計としている
１００台全て埋まっている場合は毎月50台分の駐車場利用料が修繕金として積み立てられるが、仮に駐車場が50台しか埋まらないと駐車場利用料から修繕金への積み立てがゼロとなる
予測より駐車場利用率が高ければ修繕金の積み立ては加速されるがより低い場合は積み立て額が不足する
駐車場維持コストは機械式とか方式が同じならどこもそんなに差は出ないが、利用料は周辺相場できまるので収入は大きな差が出る

944 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 21:46:11.28 ID:???.net

分譲マンションの駐車場利用料収入は誰のものかというと管理組合のもの
駐車場利用料の使い道はまずは駐車場そのものの維持管理費用とするのが筋
ただし駐車場利用料が高額なエリアでは駐車場利用料収入が駐車場そのものの維持管理費用を上回る
その余剰金をどうするかは管理組合次第
余剰金を全額貯金（修繕会計収入とする）ということでもよいし管理費会計にしてもよい
我がマンションはそのハイブリッド

945 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 07:19:01.80 ID:???.net

>>944
それは、駐車場が1軒1台あって、全戸が使用してる場合
5軒に1台なら1軒だけ得して、残りの4軒は損する
駐車場利用者は周辺相場の4/5で使用しても、修繕積立金を拠出しないで、自己権利分使えるから得になる計算

946 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 07:52:11.06 ID:???.net

>>945
意味不明
そんなの料金設定によるだろ
理事やったことねえのか？
エアプ？

947 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:18:46.06 ID:???.net

そもそも１軒なんて違和感　普通言わない

948 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:32:45.94 ID:???.net

管理費にしろ修繕金にしろいくらにするかの設定については基本は全部でいくらかかるかという仮定があってそれを面積比率で按分して決定する

しかし駐車場料金については周辺相場で決定している管理組合が多く、その維持運用費から逆算して料金設定をしているわけではない

949 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:39:52.24 ID:???.net

したがって周辺相場が高い場合は駐車場利用料は余剰となる
だったら料金を下げればいいのではということになるが駐車場利用希望者が多くマンション内に借りられない人との不公平感が出るため安易な値下げもしにくい

逆に周辺相場が安い場合は駐車場利用料金は駐車場そのものの維持管理費用を下回ることとなる
だったら値上げすればってことになるがそうすると周辺相場が安いとマンション外に駐車場を借りられてしまう
よって安易な値下げもやりにくい

950 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:42:57.37 ID:???.net

なので駐車場料金相場が駐車場維持費より安い場合は駐車場利用者が得をする（非利用者が不足分を負担する）が、周辺相場が高い場合非利用者が得をする

まあ駐車場があることはマンション全体の資産価値を高めているという側面もある
うちは一階でエレベーター使わないから管理費に下げてくれとか通用しないのと同じ

951 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 09:03:09.06 ID:???.net

駐車場料金は周辺相場に基づいて設定する管理組合が多く、駐車場維持費より高い場合もあるし低い場合もありえる
高い場合は余剰金となり管理費の補填に回すのもよし修繕金に組み入れるのもよし
駐車場収入で駐車場の維持費をまかなえない場合管理費などから補填か必要

そして駐車場は借りる人がいて初めて発生するので想定より利用者が少ない場合穴があく

何を言いたいかというと面積あたりの管理費修繕費が高いの安いのいうときはそのマンションの管理組合が駐車場収入をどう扱っているかをよく見る必要があるYOってこと

952 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 09:26:34.35 ID:???.net

ウチのマンション駐車場は積立金が億を越えた辺りから税務署の指摘があったらしく5,000円値下がりしたけどな
なんでも多すぎる積立金は利益と見なして課税対象になるだの駐車場の固定資産税の優遇がなくなるだのと言ってた気がする

953 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 09:33:50.37 ID:???.net

>>946
　理解できないのは、君が月極駐車料金の高い地域を知らないだけ
　駐車料金５万の地域なら、真剣な話題になる

954 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 21:43:15.57 ID:???.net

話題とはズレるが
近くの新築マンションは駐車場代が35000円、築古マンションに住む友人は駐車場代が5000円とかあるな
昔の相場のまま上がらないのは良心的なのかどうか

他にこんな例も
都市部の便利な一部のマンションは車所有をやめる人が続出
空きが増えて駐車場収入が減るも外部に貸すと他人が出入りすることになるので反対多数とか

それでも平置きなら維持管理も金かからないだろうが機械式だとそうもいかない
地方にある二階建とかも同じか

955 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 23:04:38.21 ID:UtEwP0rc.net

外部に貸すと税金が変わるとか管理組合が事業者になって消費税やら税金がかかるとじゃないかったかな

956 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 13:09:11.45 ID:???.net

>>955
うちの組合でもそう言っていた。
だから、部外者貸し出しすることはしていない。

957 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 14:23:33.16 ID:???.net

>>100
お前、断然トップだな。キチガイの！

958 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 14:33:06.36 ID:???.net

>>953
特殊な事例をさも一般的に言われてもね。
通常は周辺相場と同じ額かやや割安程度だよ。
うちのマンションは30000円だけど周辺もそんなものだな。

959 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 18:52:30.24 ID:???.net

>>958
周辺相場とかけ離れてるとか誰も言ってなくね？
駐車料金の高い地域や安い地域があるってだけ。

960 ：名無し不動さん：2017/04/24(月) 00:11:46.00 ID:???.net

>>959
エアプか？

961 ：名無し不動さん：2017/04/25(火) 16:52:10.93 ID:???.net

>>955-956
一般的に、マンションの管理費には税金が課せられない
で問題としてる外部からのお金だけど、これは収益事業となり
法人税の対象となるんだそうだよ

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マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)