築40年以上の中古マンション６

1 ：名無し不動さん：2016/12/04(日) 10:00:01.15 ID:???.net

【前スレ】
築40年以上の中古マンション５
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1464445360
築40年以上の中古マンション４
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1459233956/
築40年以上の中古マンション3
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1453267649/
築40年以上の中古マンション2
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1441720338/
築40年以上の中古マンション
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1394954577/

936 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 13:36:43.71 ID:???.net

最初から馬鹿高い修繕のマンションは何が目的なんだ

937 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 14:12:24.45 ID:???.net

管理会社の貯金

938 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 15:37:48.88 ID:???.net

修繕積立金の金額設定はマンションや共用設備の規模によるんじゃないの？
200円/平米以上が適正なのがどういう内容で基準にしているかは知らないが
俺の知る限り現実的に200戸クラス以上（非タワマン）では90〜100円/平米もあればどこも普通に回ってる

まあ分譲時にろくな長期修繕計画もなしに販売してしまうマンションも少なくないと聞くからそういうのはヤバいのかもしれんが

939 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 17:59:40.18 ID:???.net

>>936
建替えマンションを所有していて、賃貸に出しています。

再建前に修繕積立金の増額したのですが凄く大変でした。

その経験から、新築時から周辺のマンションより高めです。
それは、40年補修計画があり、その試算を考慮して設定しました。
しかし、社会情勢により変わりますから、上昇することはあります。

940 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 19:02:51.78 ID:???.net

修繕に使う材料も値上げするからね

941 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 19:33:01.77 ID:???.net

修繕金の過不足は駐車場の有無、稼働率で変わるよ
ほぼ確実に回収できる修繕金と違って駐車場利用料はあてが外れると収入見込みが狂うからね

942 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 20:36:08.42 ID:???.net

普通マンションの修繕積立金と駐車場利用料は各々独立会計だからマンション自体の修繕計画には関係ないはず
俺は駐車場の維持管理費が赤字になるような例は知らないけど修繕積立金から借入決済するマンションなんて存在するものなの？

943 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 21:39:37.34 ID:???.net

>>942
うちは約１００台ある駐車場利用料収入のうちは50台分は管理費会計で残りが修繕会計としている
１００台全て埋まっている場合は毎月50台分の駐車場利用料が修繕金として積み立てられるが、仮に駐車場が50台しか埋まらないと駐車場利用料から修繕金への積み立てがゼロとなる
予測より駐車場利用率が高ければ修繕金の積み立ては加速されるがより低い場合は積み立て額が不足する
駐車場維持コストは機械式とか方式が同じならどこもそんなに差は出ないが、利用料は周辺相場できまるので収入は大きな差が出る

944 ：名無し不動さん：2017/04/20(木) 21:46:11.28 ID:???.net

分譲マンションの駐車場利用料収入は誰のものかというと管理組合のもの
駐車場利用料の使い道はまずは駐車場そのものの維持管理費用とするのが筋
ただし駐車場利用料が高額なエリアでは駐車場利用料収入が駐車場そのものの維持管理費用を上回る
その余剰金をどうするかは管理組合次第
余剰金を全額貯金（修繕会計収入とする）ということでもよいし管理費会計にしてもよい
我がマンションはそのハイブリッド

945 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 07:19:01.80 ID:???.net

>>944
それは、駐車場が1軒1台あって、全戸が使用してる場合
5軒に1台なら1軒だけ得して、残りの4軒は損する
駐車場利用者は周辺相場の4/5で使用しても、修繕積立金を拠出しないで、自己権利分使えるから得になる計算

946 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 07:52:11.06 ID:???.net

>>945
意味不明
そんなの料金設定によるだろ
理事やったことねえのか？
エアプ？

947 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:18:46.06 ID:???.net

そもそも１軒なんて違和感　普通言わない

948 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:32:45.94 ID:???.net

管理費にしろ修繕金にしろいくらにするかの設定については基本は全部でいくらかかるかという仮定があってそれを面積比率で按分して決定する

しかし駐車場料金については周辺相場で決定している管理組合が多く、その維持運用費から逆算して料金設定をしているわけではない

949 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:39:52.24 ID:???.net

したがって周辺相場が高い場合は駐車場利用料は余剰となる
だったら料金を下げればいいのではということになるが駐車場利用希望者が多くマンション内に借りられない人との不公平感が出るため安易な値下げもしにくい

逆に周辺相場が安い場合は駐車場利用料金は駐車場そのものの維持管理費用を下回ることとなる
だったら値上げすればってことになるがそうすると周辺相場が安いとマンション外に駐車場を借りられてしまう
よって安易な値下げもやりにくい

950 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 08:42:57.37 ID:???.net

なので駐車場料金相場が駐車場維持費より安い場合は駐車場利用者が得をする（非利用者が不足分を負担する）が、周辺相場が高い場合非利用者が得をする

まあ駐車場があることはマンション全体の資産価値を高めているという側面もある
うちは一階でエレベーター使わないから管理費に下げてくれとか通用しないのと同じ

951 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 09:03:09.06 ID:???.net

駐車場料金は周辺相場に基づいて設定する管理組合が多く、駐車場維持費より高い場合もあるし低い場合もありえる
高い場合は余剰金となり管理費の補填に回すのもよし修繕金に組み入れるのもよし
駐車場収入で駐車場の維持費をまかなえない場合管理費などから補填か必要

そして駐車場は借りる人がいて初めて発生するので想定より利用者が少ない場合穴があく

何を言いたいかというと面積あたりの管理費修繕費が高いの安いのいうときはそのマンションの管理組合が駐車場収入をどう扱っているかをよく見る必要があるYOってこと

952 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 09:26:34.35 ID:???.net

ウチのマンション駐車場は積立金が億を越えた辺りから税務署の指摘があったらしく5,000円値下がりしたけどな
なんでも多すぎる積立金は利益と見なして課税対象になるだの駐車場の固定資産税の優遇がなくなるだのと言ってた気がする

953 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 09:33:50.37 ID:???.net

>>946
　理解できないのは、君が月極駐車料金の高い地域を知らないだけ
　駐車料金５万の地域なら、真剣な話題になる

954 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 21:43:15.57 ID:???.net

話題とはズレるが
近くの新築マンションは駐車場代が35000円、築古マンションに住む友人は駐車場代が5000円とかあるな
昔の相場のまま上がらないのは良心的なのかどうか

他にこんな例も
都市部の便利な一部のマンションは車所有をやめる人が続出
空きが増えて駐車場収入が減るも外部に貸すと他人が出入りすることになるので反対多数とか

それでも平置きなら維持管理も金かからないだろうが機械式だとそうもいかない
地方にある二階建とかも同じか

955 ：名無し不動さん：2017/04/21(金) 23:04:38.21 ID:UtEwP0rc.net

外部に貸すと税金が変わるとか管理組合が事業者になって消費税やら税金がかかるとじゃないかったかな

956 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 13:09:11.45 ID:???.net

>>955
うちの組合でもそう言っていた。
だから、部外者貸し出しすることはしていない。

957 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 14:23:33.16 ID:???.net

>>100
お前、断然トップだな。キチガイの！

958 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 14:33:06.36 ID:???.net

>>953
特殊な事例をさも一般的に言われてもね。
通常は周辺相場と同じ額かやや割安程度だよ。
うちのマンションは30000円だけど周辺もそんなものだな。

959 ：名無し不動さん：2017/04/22(土) 18:52:30.24 ID:???.net

>>958
周辺相場とかけ離れてるとか誰も言ってなくね？
駐車料金の高い地域や安い地域があるってだけ。

960 ：名無し不動さん：2017/04/24(月) 00:11:46.00 ID:???.net

>>959
エアプか？

961 ：名無し不動さん：2017/04/25(火) 16:52:10.93 ID:???.net

>>955-956
一般的に、マンションの管理費には税金が課せられない
で問題としてる外部からのお金だけど、これは収益事業となり
法人税の対象となるんだそうだよ

検索ワード
マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)

962 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 09:39:41.18 ID:???.net

今日の日経で旧耐震のマンションの建て替え容積率緩和するって出たね
資金があれば好立地旧耐震の物件は狙い目だし資産価値的にも容積率緩和されれば上がるね

963 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 10:09:47.53 ID:???.net

そんな簡単に建て替えにはならならい(笑)建て替え狙いで古いマンションを買えなんてバカ(笑)

964 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 10:56:38.74 ID:???.net

あえて築古だけ狙う必要はないけど少なくとも容積率緩和はメリットしかないよ。国も金かからない政策だし
投資用なら別に建て替えなくてもいいし費用対効果で言えば新築より上だろ

965 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 12:03:51.07 ID:WqSWLZLw.net

立地最高なんだけど築50年(都心の人気エリア)
やっぱ無謀かな？
死ぬまで住むマンション探してるのだが(あと40年くらい？)

966 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 12:04:58.80 ID:???.net

まあケースバイケースだろ　建て替えしたくても　高輪グランパームスみたいに
権利の関係でできないってのもあるし
旧基準の容積率の緩和でも大歓迎ってのもある
まあうちのマンションは接道4mなんだがw

967 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 14:13:39.32 ID:???.net

京王ストアの上の借地権マンション立地気になるよなー
修繕積立安すぎるのとでかい道路に近すぎるのは気になるが

968 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 14:18:35.34 ID:???.net

>>958
大丈夫？

>>959
だよね
日本語の問題
日本人じゃないか消防かな

969 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 19:15:12.13 ID:???.net

>>968
日本語理解できてる？
大丈夫？

970 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 21:43:25.68 ID:???.net

>>969
君はできないみたいだな

971 ：名無し不動さん：2017/04/26(水) 22:33:39.13 ID:???.net

好戦的な人格攻撃はやめようや。
思う事があるなら論理的に頼む。

容積率緩和の話だが、強制的に何年までに解体とか踏み込まないとほとんど変わらないだろうね。住んでるジジババにリノベ組も加わって4/5なんて賛成取れるわけない。

972 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 09:11:59.19 ID:???.net

無料で建替えられると言えば乗ってくるかも

973 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 10:28:49.05 ID:???.net

無料でも広さかわらずなら、乗らないほうが多いでしょ

974 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 10:52:07.04 ID:???.net

都心で旧耐震だと狭くなるケースが多いから
広さが変わらないなら乗ってくる人も多いと思うけどなあ

975 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 11:13:11.32 ID:yTZOXz+3.net

年数経つほど修繕積立金が莫大になってくるわけだから
合理的考え方ができる住人なら時間の問題でいずれ賛成すると思う
極端な話修繕積立金毎月7、8万になってきたら売るか
賛成しようってなるでしょ

976 ：612：2017/04/27(木) 11:21:42.08 ID:???.net

↑　ありえねーだろ。根拠実例示せよ。

977 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 12:14:08.67 ID:???.net

>>975
人は経済合理性だけで行動しない
とにかく人はめんどくさいことが大嫌いだからね
建て替えなんて普通の買い替えよりはるかにめんどくさいからな
モデルルームもなく仕様もはっきりせず何階になるかもわからない状態で賛成しろとか無理

978 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 12:19:36.34 ID:yTZOXz+3.net

根拠実例も糞も今は古くて築35年ちょっとのマンションが多くて
容積率緩和のニュースは今週出てきたばかりなのに何言ってるんだ
15年後20年後の話に決まってるだろ

979 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 12:23:07.01 ID:yTZOXz+3.net

もちろん人間ギリギリまで行動しないってのは同意だけど
長いスパンではいつか修繕しきれないほどの劣化になってくるわけだからね

980 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 12:27:59.42 ID:???.net

建て替えはもちろん進むと思う
ただ自分の意思でコントロールできない建て替えを期待して古いマンションを買うというのは非合理的行動だと思う
今の住居に不満を感じたら建て替えより買い替えが普通
買い替えできない理由が経済性ならますますそのマンションの建て替えは困難となる

981 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 12:48:03.00 ID:FTfgFfLC.net

>>978
はあ？ w

982 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 12:48:07.13 ID:???.net

合理的に考えればって言ってるけど、そもそも人によって環境が違うからこれが正解なんてものはない。
リノベした人は好きな空間が作れたから興味ないとか、老人は生活するのもあと数年だから建て替えの方がメリット少なかったり、それこそ住み慣れた部屋だから環境を一切変えたくないとかもあり得る。自分の視点だけで語られてもね、とは思うよ。

983 ：名無し不動さん：2017/04/27(木) 13:48:03.24 ID:???.net

問題なく住めるうちは色々な考え方があると思うし一概には言えないけど頻繁に漏水するとか構造的に問題出てきた時にどう対応していくかだね

984 ：名無し不動さん：2017/10/09(月) 19:08:37.83 ID:rkSyplSgJ

上から漏水してるっぽい
壁紙がシミ？ててドア枠が歪んでるw

985 ：名無し不動さん：2018/09/24(月) 20:04:16.56 ID:FT2p8Z7Re

>975
合理的考え方ができる住人なんて一割もいなさそうだし、
それどころか老化でどんどん思考停止になっくるし。