購入vs賃貸 正しく理解

1 ：名無し不動さん ：2018/04/07(土) 19:32:29.58 ID:5Kug8TyS0.net

家は買うべきか、借りるべきか、どのように考えるのが正しいのか伝えます。

関連スレ

土地と時間は増えない】持ち家派VS賃貸派 Part.4
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1521627843/l50

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139 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 12:17:56.56 ID:VYIf89/o0.net

単純に金銭面だけで言ったら持ち家＞賃貸じゃないんですか？店子とかパン屋とか変な例えとかやめて普通に説明してほしい

>>131の理由や、ローンを組む場合は投資用よりも自分で住む方が金利が低いし、10年は減税もあるから、同等の家なら賃貸より持ち家の方が安く住めるのでは？

災害や火災のリスクは持ち家＜賃貸だけどさ

140 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 12:23:02.11 ID:op9/oMo+0.net

ところで、
>「お前の都合のよい仮定」
を業界の投資の判断基準の指数と同列視するなら、マジでヤバイぞ。

141 ：：2021/02/13(土) 12:34:14.30 ID:HW+MOhwB0.net

>>138
「借りているだけの店子を、不動産投資をしているのと同じ」って誰か言ってましたか？ 言ってるならレス番号で教えてください。

>>139
税制の違いやレバレッジを利用する際の違いは応用課題です。
この違いがなければ持ち家と賃貸とで変わりないことが理解できていますか？

>>140
これについては、>>133,137で述べたとおりです。

142 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 12:41:43.66 ID:op9/oMo+0.net

>「借りているだけの店子を、不動産投資をしているのと同じ」って誰か言ってましたか？ 言ってるならレス番号で教えてください。
家を買うのは不動産投資
その家を買っている奴の支出と賃貸の収支は一緒。
とお前はずっと言ってるだろ。
だから、意味合い的にはそうなるんだよ。

お前、自分が何を言ってるかも分かってないのか？

つうか、多少のブレはあっても、必ず家賃に加算される収益率と、
現実には、賃貸で投資なんかやっている奴はほとんどいない期待値リターンを
同等。って、本当に説得力あると思ってんの？
意地になっているだけにしか思えんが。

143 ：：2021/02/13(土) 12:42:57.59 ID:HW+MOhwB0.net

>>142
そんなことは言っていませんね。それは誤読です。

144 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 12:44:22.43 ID:op9/oMo+0.net

下の２つのどっちを言っていないかをちょっと言ってみろ。

１．家を買うのは不動産投資
２．家を買っている奴の支出と賃貸の収支は一緒

145 ：：2021/02/13(土) 12:47:50.28 ID:HW+MOhwB0.net

>>144
以下のようなことを私は言ってます。

家を買うのは不動産投資である。
家を買っている者も家賃を払っており、同等品質の家であれば、賃貸における家賃支出と基本的に同額である。

146 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 12:57:25.07 ID:op9/oMo+0.net

だから、その理屈でおかしいのは、
家賃のうちにの物件の価値に対する利益分は、持ち家の場合は相殺されるが、
賃貸を借りているだけの奴は、利益分を含めて払っているので、
賃貸の方が利益分を高く払うことになる。
という当たり前の話を、

ずっと、賃貸の支出と持ち家の支出を同じって言い続けてるだろうが。
投資すれば、リターンがあるからとかいう、現実にそんなことをやってない理屈で。

147 ：：2021/02/13(土) 13:00:16.65 ID:HW+MOhwB0.net

>>146
その考え方の誤りに気づくことに最適なのが、同等品質の持ち家に住む２人が、家をスワップする/しない場合にどう違うのかという思考実験ですよ。
がんばってくださいね。

148 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 13:04:52.73 ID:op9/oMo+0.net

家を持っていない賃貸と持ち家を持っている奴との比較で、
同等品質の持ち家のスワップで説明するのがくるってるって分からんの？

149 ：：2021/02/13(土) 13:06:44.01 ID:HW+MOhwB0.net

>>148
あなたにはむずかしすぎるように思えたから、最初のステップとして>>147の思考実験を提案しました。ステップを踏めば、あなたもわかるようになるかもしれませんね。

150 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 13:22:41.19 ID:op9/oMo+0.net

現実には、賃貸を借りながら投資してる奴なんてほとんどいないのに、
期待値リターンという意味では一緒だもん！
で、押し切って、納得されると本気で思ってるのかね？

151 ：：2021/02/13(土) 13:28:55.72 ID:HW+MOhwB0.net

>>150
あなたが正しく理解できるようになるのはむずかしいだろうと思ってますよ。

152 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 13:41:02.59 ID:op9/oMo+0.net

だからその、理解しない方が悪るいんだ！
は、もうあきたんだよ。

153 ：：2021/02/13(土) 13:42:51.55 ID:HW+MOhwB0.net

>>152
あきないですむよう>>147の思考実験をせっかく提案したのにね。

154 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 13:46:06.50 ID:op9/oMo+0.net

根本的な問題だが、
お前自身、
賃貸の奴が投資をして利益を上げているのが一般的と思ってんの？

155 ：：2021/02/13(土) 13:51:39.53 ID:HW+MOhwB0.net

>>154
「投資」とか「一般的」とかを明確にしないとかみ合わない話になりますね。
私の極端な主張であるところの「耐久消費財を所有することは投資である」という立場からすると、十分に一般的ですねｗ

156 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 13:53:06.93 ID:op9/oMo+0.net

持ち家じゃない賃貸の奴が
どんな
>「耐久消費財を所有することは投資である」
を所有しているか全くわからんが。

157 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 16:23:12.04 ID:AaLSBLhtd.net

同じ不動産投資でも自分に貸す、他人に貸すでリスクが違うし融資の金利も違うからね

実際やってみると収支が同じなんてことにはならないよ

158 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 23:09:18.67 ID:g2YB2tpX0.net

>>99の家交換の例とか、>>119のパン屋の例は10分くらいで考えたにしては結構上手く要点を説明出来ていると思って気に入っていたのですが、変な例えと言われて悲しいです。。。(変と言ったのは別の人のようですが)
ともあれ、ローンの支払いと家賃の支払いを比較してはいけないとか、持ち家を買うのは不動産投資であり自分に家賃を払っている、という所は理解されているので、マネーリテラシーは結構高いかただと思います。あともう少しで私の考え方が理解してもらえると思います。
まず、一般的に賃貸の人が投資もしていてそれで家賃を賄っているという主張はしていません。>>99の例えでは仮にそうしましたが、これは話の要点ではありません。この話の主人公はAさんなのでAさんにだけ注目してもらえば良いです。話をドラマチックにするためにコピー人間みたいなBさんを登場させました。
例えばこの話は、Aさんが入居している物件は別のCさんのものでも良いです。つまり、AさんはBさんから家賃を受け取っており、Cさんに家賃を払っています。Bさんはパンピーなので投資なんて当然しておらずバイトの収入から家賃を払っています。でも良いです。
この時、AさんはBからの支出を、Cに対して右から左に受け流しているだけですが、あなたの主張だと賃貸に暮らしているので100万の支出がありますね。
ここで、Aさんがそんな面倒な事をやめてCと自分の物件を交換したとします。もしくは実際に交換せずとも、BからCに直接お金が行くように銀行の機能をホニャララしたとします。自動送金機能とか。
そうすると、Aは持ち家に住むことになるので、あなたの主張だと支出がゼロになります。
でもこれはおかしいですね。自動送金機能を使うか手動でやるかで支出が変わっています。
つまり、持ち家でも賃貸でも同じ物件に住んでいるなら、同じ100万の支出があります。

159 ：名無し不動さん ：2021/02/13(土) 23:10:52.53 ID:g2YB2tpX0.net

うわ、大きい地震でしたね。

160 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 00:29:15.41 ID:KbraEvbJ0.net

多分、不動産オーナーはその投資から利益を得ているのだから、その分誰かが損しているはずだという考えが頭から離れないのだと思いますが誰も損していません。みんな、それぞれの投資に見合う収益を得ていると同時に、それぞれの消費に対して見合う対価を払っています。誰かが勝って誰かが負けている構図ではなく、対等の構図です。
投資と消費(住宅支出)を切り分けて考えることがこの議論の最も重要な所になります。
全体構成を例え話で説明していましたが、疑問に直接答えたほうが理解してもらえるかもしれないと思ったのでやってみます。

161 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 00:29:56.31 ID:KbraEvbJ0.net

>>121-123不動産を買うことは、自分が住もうが人に貸そうが投資であるというのは同意です。不動産オーナーの利益は、そのままイコールその物件の家賃収入です。投下した資本からその収益が生まれます。他人が住んでいる場合はその人からの家賃収入、自分で住んでいる場合は直接目に見えませんが帰属家賃が発生しておりその収入を得ています。
家賃収入の一部にオーナーの利益が乗っているのではなく、家賃収入丸ごとそのものが不動産投資に対する収益です。
またその収益額は>>127でおっしゃっている通り、物件の属性で相場がきまっており、その物件に自分で住んでいるかどうかは関係ありません。つまり、帰属家賃と他人からの家賃は同額です。
>>144 (1)は言っていますが、(2)は言っていません。>>145と同じになりますが、同じ品質の物件であればそこに住んでいる人は、その物件が自己所有であろうと無かろうと、同じ消費支出をしていると言っています。このレスの一つ上の段落と同じです。

162 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 00:30:03.00 ID:KbraEvbJ0.net

>>146不動産に住んでいる人が違う事が理由で発生する超過利益はありません。オーナーは、他人に貸せば家賃が丸ごと収益です。自分で住めば相場から見込めた収益を自分で食ってます。
>>150賃貸を借りながら投資しなくても、今までの話は成り立っています。ただ、ここに誤解のミソがありそうです。持ち家は投資収益を収支に加えてしまっているのに対して、賃貸は投資していないのならば、全体の収支は賃貸が苦しいのは当たり前です。投資を分けて考えた場合の、消費支出は持ち家と賃貸で同額と主張しており、理由は上の通りです。
例えば、Aさんが年収500万で持ち家に暮らしており、Bさんは年収3000万で同じ物件の賃貸に暮らしているから、トータルでBさんの方が収支が良いしお金が貯まるという議論はしていません。それと同じです。

163 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 08:07:52.52 ID:I5znBdvvd.net

>>162
>持ち家は投資収益を収支に加えてしまっているのに対して、賃貸は投資していないのならば、全体の収支は賃貸が苦しいのは当たり前です。

とても簡単な話で、賃借人の大半はこの構図に当てはまり持ち家が賃借人よりも収支が楽なのも当たり前ということ

もちろんそれはレバレッジかけて不動産投資してるからなんだけどね

でも…のあとは>>66に言いたいことほとんど書かれてる

164 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 09:25:26.03 ID:KbraEvbJ0.net

その通りですね。消費支出と投資会計を分けて考えられるようになると、改めて投資のアセットアロケーション やポートフォリオについて考えられるようになり、リスクとリターンの具体的な数値から、このスレのテーマである身分相応の住宅について定量的に考えられるようになると思います。その中で、ローンなどについても自然に理解できます。そうなれば、>>66の事も理解できるようになると思います。
そこを分離せずに、持ち家の方が支出が少ないという浅い理解のままだと大きな間違いを犯す可能性があり危険です。

165 ：：2021/02/14(日) 09:53:01.41 ID:AYe5m4FK0.net

市場経済の下では持ち家が特別有利な不動産投資だなんてことはないと私は考えてますがねｗ
いわゆる家族向け賃貸住宅(新婚向けとかではなく)が、賃貸不動産事業として成立していないことをひとつの証拠として挙げておきましょう。
投資資金調達金利の大小はテイクするリスクの絶対値には影響ありませんしね。

166 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 10:27:39.10 ID:96sN/Z5O0.net

全然読んでないが、
とりあえず、現実に賃貸の奴は投資なんてしてないんだから、
投資の利益で相殺という考え自体が絵空事。

終了。

167 ：：2021/02/14(日) 10:28:28.16 ID:AYe5m4FK0.net

宝くじを買って当たった人を集めてグループＡとする。
宝くじを買わなかった人だけを集めてグループＢとする。

ＡがＢよりも得なのは「当たり前ということ」ってドヤ顔して言うことかな？

168 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 11:37:03.95 ID:KbraEvbJ0.net

理解するのを諦めてしまったようなので、>>66の話を掘り下げたいのですが、私は不動産、特に日本の一般住宅への投資は他のアセットに比べて不利だと考えています。
株式投資の平均利回りは6~8%見込んで良いと考えています。例えば全世界株式のリターンは過去30年平均で7.5%です。これに対して、分散が効かず流動性も低い個別不動産は10%くらいの利回りが欲しいです。
3000万の物件であれば、家賃に換算して月に25万円です。
一方で、住宅市場を見渡した時に、賃貸で25万取れるような物件は3000万では手に入りません。これは(この数日の議論で見られたように)日本人の持家信仰のせいで市場が歪んでいるからだと思います。
これについてはどう思われますか？
>>66で指摘されている通り、貧民が切れる唯一のカードということは理解していますが、その賭けはかなり分が悪いと思っています。

169 ：：2021/02/14(日) 11:41:08.45 ID:AYe5m4FK0.net

>>168
いわゆるグロスとかネットで考えちゃだめよ

170 ：：2021/02/14(日) 11:57:08.03 ID:AYe5m4FK0.net

>>168
あとこれはちゃんと言っておかないと不親切なので書きます。
市場が効率的であるということがこのスレにおける私の建前です。
が、>>165 の１行目最後の「ｗ」は、「特別有利どころか…」と私が実際には考えていることを含意しています。

171 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 12:33:01.68 ID:KbraEvbJ0.net

なるほど、つまりスレ主さんも持ち家を買うなんてバカのやる事だと考えているんですね？
最初の方の書き込み、例えば>>9などを見ると仕組みを正しく理解すればそれほど損ではない持ち家が買えると言っているように読めたので。

172 ：：2021/02/14(日) 13:20:34.08 ID:AYe5m4FK0.net

>>171
バカとは言いませんがね。
正しく理解した上で買う（>>168的に分が悪いと考えていてすら）のもその人の価値観でしょう。
正しく理解する機会もなく持ち家を買うという意思決定を行うのは残念なことと思います。
一方、正しく理解するきっかけにたどりつきながら、理解することを放棄して買うというなら、バカと言っていいかもしれません。

>>9に書いたのは、損得の話ではありません。
持ち家に必ず存在してしまうリスクを自分がとれるかどうか評価することは、実は簡単で、それは家賃だという話です。

173 ：名無し不動さん ：2021/02/14(日) 17:08:18.59 ID:96sN/Z5O0.net

全然読んでないが、
利益で賃貸オーナーの利益分を相殺する。
というのを現実的な計算をしてみてやろう。

当然、持ち家を購入するのと賃貸するやつは、同一人物で選択を変えているだけ。
でないと話にならない。

持ち家を買う場合の資金。
つまり頭金は一般的に１０％から２０％と言われている。
多い方の２０％で計算したとしても、物件の資産の５分の１の金額という事だ。

つまり、賃貸物件のオーナーの利益率に匹敵する利益を、
５分の１の金額で相殺する必要があるので、
賃貸物件の収益率の５倍の収益率を上げ続けなくてはならない。

これを現実的と思う奴は、あほである。

174 ：名無し不動さん ：2021/02/15(月) 12:33:21.54 ID:vFLHcGtLd.net

賃貸派は、
愛国心がない
お金の計算ができない
自立していない

175 ：名無し不動さん ：2021/03/17(水) 07:24:54.71 ID:vZKHqp+50.net

賃貸売買の以前に、今の年齢と寿命が大事じゃね。
60〜70代が寿命と仮定して、40〜50代が家買っても20年足らずしか住めない。
最終的には老化と痴呆で老人ホームで死ぬ事を考えると
賃貸だろうと売買だろうと、『何年家で住めるか』ってのが重要だと思うよ。

理想は20歳までに300〜400万位の家買えれば後は金が溜まるだけのイージーモード。
ああ〜〜もう一度人生やり直したい。精子から

176 ：名無し不動さん ：2021/04/11(日) 10:24:30.72 ID:JBAlb55q0.net

賃貸派でも持ち家派でもないが

大体住宅ローン組むのになんで最初から3000万円が準備されててそれを運用してることになってるのかが理解できない
確かにローン組むにしても頭金数百万は出ていくが…

持ち家:5万円返済+月々3万を全世界投信
賃貸:家賃5万円+月々3万全世界投信

これって結局財布からなくなるお金は一緒にならないの？

177 ：名無し不動さん ：2021/04/13(火) 02:02:47.63 ID:GlfnE9Cd0.net

お家買うお金ない。
賃貸なら会社から4.6割でるけど、、
やっぱ家買ったほうがいいのかな？

178 ：名無し不動さん ：2021/04/13(火) 03:02:30.33 ID:ekwRaGCr0.net

>176
>これって結局財布からなくなるお金は一緒にならないの？
同じ質の物を安く上げるのを得という
質を落として安く上げるのを節約という

質をまったく考慮せずに同じ金額を払うんだったら一緒というのは馬鹿という

179 ：名無し不動さん ：2021/04/13(火) 07:16:20.27 ID:hcLh//Ut0.net

>>177
会社から住宅手当が出るなら賃貸のままでいいだろうと思うけど
その分お金貯めておけ

180 ：名無し不動さん ：2021/04/13(火) 16:16:46.30 ID:/bTGs9Un0.net

>>178
上の議論だと
部屋の質なんて全然考慮してないじゃん

181 ：名無し不動さん ：2021/04/17(土) 20:36:32.22 ID:VctNlmxW0.net

>>180
その議論っていうのが>>173より上でやってるやつのことなら、
明らかに同程度の物件を買うか賃貸にするかで議論していると思うけど？

182 ：名無し不動さん ：2021/04/20(火) 12:53:08.52 ID:FpNY4fCd0.net

独身で子供を残さないなら中古でいいと思うよ
ただ、仕事を転々としてる人は賃貸のほうが安全だと思う

183 ：名無し不動さん ：2021/04/23(金) 19:29:53.56 ID:+i72PPCkd.net

>>182
若い独身なら都会（３大都市圏）の中古住宅を買って（できれば車庫付きがいい）、
結婚してからは都会か地元近辺の築浅の少しグレードの高い家にに住み替えるのが一番いいな

184 ：名無し不動さん ：2021/04/24(土) 19:52:08.31 ID:FabWTaWI0.net

>>182
仕事を転々としようが住宅ローンを使わない手は無いと思うけど。都市圏で地方都市でも良い立地に3000万の70平米の中古戸建を買って転勤等で住まなくなったら貸し出せばいい。程度いい中古なら12万前後で貸せる。ローンは月々7万位。固定資産税云々を差し引いても5万前後の利益は出る。今のご時世５万有れば飲食費用は賄えるから大きいと思うがな。
賃貸はむしろ収入がいい人がする選択だと思うけどね。

185 ：名無し不動さん ：2021/04/24(土) 19:54:58.93 ID:FabWTaWI0.net

>>177
買うなら場所によるよ。都市圏と地方の中核都市の中心地以外ならやめた方がいい。

186 ：名無し不動さん ：2022/06/05(日) 18:14:28.73 ID:iZLMLrNur.net

>>184
賃貸出すなら高金利ローンへの借り換えが必要だよ

187 ：名無し不動さん ：2023/02/03(金) 07:17:08.33 ID:A1WPgUFBM.net

持ち家(一括)vs賃貸
なら持ち家の圧勝
(一括で支払えるのにあえてローンにするのも含む)

持ち家(35年ローン)vs賃貸
だと35年分の金利、売却不可、滞納で競売
等があるのでリスク回避で賃貸が正解

188 ：名無し不動さん ：2023/02/03(金) 07:49:29.85 ID:ufkucLOW0.net

ローンの金利分は住宅ローン控除分とほぼ一緒だと思われ。
賃貸は大家のローン金利、管理費・修繕費、内装修理費、固定資産税、利益を肩代わりして、しょぼい家に住むもの。

まぁ、賃貸は無理だなｗｗｗｗｗｗ