築40年以上の中古マンション14

1 ：名無し不動さん：2019/12/03(火) 15:47:26.28 ID:mBNk2mak.net

前スレ
築40年以上の中古マンション13
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1569326071/

955 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 09:50:16.52 ID:???.net

>>950
坂で住みｔにくいよ
斜面の途中

956 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 11:39:00 ID:???.net

>>955
見に行ったのか？

957 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 11:40:59 ID:???.net

> マンション１階は売りに出される率が高いよな

思い込みでなければエビデンス出して
?率?と言ってるし統計データあるよな？

958 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 12:04:08 ID:???.net

>>950
管理費修繕で2万飛ぶ
けど家賃は75000止まり

959 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 12:37:20 ID:???.net

>>955
あの辺知ってるよ

960 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 13:17:27 ID:???.net

>>958
いくら古くても後楽園8分10.5畳で75000円はない

961 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 17:13:38 ID:???.net

エレベーター使わないのに同じ管理費取られる理不尽さがあるな

962 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 18:17:48 ID:???.net

>>960
山登り８分

963 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 18:36:54 ID:???.net

>>961
じゃあ払うなよ

964 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 19:45:09.19 ID:???.net

>>950
マンションレビューによる26平米タイプの推定相場は1780万円だから相場よりは安い
https://www.mansion-review.jp/mansion/580910.html

>>962
あの辺の地理はわかる。中央大学理工学部を左側に見て通ると坂があるが、そこを通らず
駅改札出てすぐ右にいくと左手に東京ドーム、小石川後楽園側があるからそこを歩くと平坦な道
5分ほど歩くと右側に北野神社が見えてくる、その神社の階段を上ると神社の隣に出現
そこだと、最寄り駅に飯田橋も使えるから、１Kでも家賃8万以上
白山や護国寺、湯島、根津なんかは同じ平米数で6万しか取れない。

965 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 19:47:21.28 ID:???.net

あとは個人の好みだろう。投資なら賃貸8万、自分で住むなら屋上行き放題、
東京タワービューで片手にコーヒー飲みながら屋上のベンチで浸る選択肢を取るのも自由。
レンガ調の外観は築古を感じさせないから、レンガ調を選ぶのは正解

966 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 19:49:54.68 ID:???.net

ここが築35年で85000円だから
https://suumo.jp/chintai/jnc_000025784088/?bc=100192253581&kbn=2&bkflg=1
そんなもんだろ

967 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 20:24:08 ID:???.net

ペット可じゃないとムリだわ

968 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 22:11:44 ID:???.net

ペットって嫁だったりして

969 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 22:19:12 ID:???.net

パレス後楽園売り出し待っている一人
https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000105916/

傾斜地

970 ：名無し不動さん：2020/05/15(金) 23:09:39 ID:???.net

自分にレスする自演はみじめだよな

971 ：名無し不動さん：2020/05/16(土) 00:13:50.80 ID:???.net

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_nakano/nc_93995139/?suit=STkr20180612100

再建築不可だが、賃貸としては貸せそうだしこれなんてどやろか？

972 ：名無し不動さん：2020/05/16(土) 01:33:17 ID:l3XI+9yf.net

ごめん、もう見れないぽいよ

973 ：名無し不動さん：2020/05/16(土) 08:35:09 ID:???.net

不動産価格実感値が大幅下落！
https://www.s-housing.jp/archives/200232

974 ：名無し不動さん：2020/05/16(土) 09:18:35 ID:???.net

文京区の築48年だけど、2階に銭湯があるマンションってどう？

975 ：名無し不動さん：2020/05/16(土) 09:56:30.76 ID:???.net

>>974
どこ？
学生さんむきかな

976 ：名無し不動さん：2020/05/16(土) 11:04:01 ID:???.net

>>974
二階に銭湯なんて、風呂屋で前を隠さないアレ見せの健さんが黙ってないぜ！

977 ：名無し不動さん：2020/05/16(土) 12:52:39.00 ID:???.net

>>974
ドッキリみたいに出川が落ちてきそう

978 ：名無し不動さん：2020/05/17(日) 01:08:40 ID:???.net

水漏れとかどうなるんだろ？しかも築４８年

979 ：名無し不動さん：2020/05/17(日) 20:28:10 ID:???.net

>>964
実際に行ってきたぞ
山の上じゃん
５分でつくかよよ
歩いてみな
おまけに平坦なのは富坂上のバス停まで２．３分、ここは山の上

980 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 01:32:26 ID:???.net

高台にあっていいじゃん

981 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 09:42:37 ID:???.net

都心で築55年の物件、１Kで25平米、８00万ってどうよ？

都心なのに坪単価79万
お前らなら買うか？建蔽率60、容積率300の5階建、26居の準防火地域、
築60年で耐防火の建て替えをすると＋1割容認されるから最大6階建てになる。
6階部分、5居分の１K25平米の新築なら2500万で売れるか。
業者に売って仲介手数料は400万とする。売上1憶2500万−400万で1億2100万
重量鉄骨で建築費が1憶5000万、解体費用が3000万として不足分は6000万
うち、2000万を借り入れとして修繕費1万とすれば7年返済とする。
4000万を25人分で割って、1人当たりの負担額が160万
800万＋160万＝960万で新築2500万相当の１Kが手に入ることになる

という妄想なんだが、築古で準防火地域を狙うのはあり？

982 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 09:45:30 ID:???.net

訂正：坪単価105万

983 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 10:02:58 ID:???.net

>>981
騙されているな
分かるかな

984 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 10:49:51 ID:???.net

何言っても騙されてるって奴湧いてくるね

985 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 12:25:21 ID:???.net

自分で考えたならニワカだな

986 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 12:36:56.75 ID:???.net

そして何が騙されてるかは書けない

なぜならテキトーに煽ってるだけだから

987 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 12:40:25.86 ID:???.net

>>986
ニワカが反応したw

988 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 12:40:53.85 ID:???.net

>>981
準防火地域と容積率を調べておいた方が良いよ

989 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 13:53:15.91 ID:???.net

人を煽っておいてその理由を書かないのはただの罵詈雑言

「バーカバーカｗ」に対してまじめに返答するのに等しい

990 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 14:03:58.64 ID:???.net

どんな良好物件でも
騙されてるー
って喚きそうだｗ

991 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 14:52:06 ID:???.net

>>981
面白い話だね
個人的には非常に興味がある

ただ築55年の5階建てならエレベーターは設置されてない可能性が高いけど
建替え時のエレベーター設置は法的義務以前に資産価値として不可避だろう

他にも様々な特例はあるものの耐防火仕様における階段の扱いも意外と厄介
そうしたことによる居住部の床面積への影響によっては1F増やしても見込み通りの追加居室はできない可能性もある

また建て替えとなると全住民のうち2/3以上の同意も必要だし売却益における税金の対策も必要となる
他にも諸々あるけどそうしたことを踏まえた上での建築、解体、売却益の見込み試算で具体的に話が進んでいるなら一考の余地はあるかもね



ちなみに俺が興味のあるのはその後談の方だけど

992 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 14:52:50 ID:???.net

騙されて買った物件がお宝になることは、無いな

993 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 16:37:09 ID:???.net

そういや以前金持ちなんちゃらにだまｓ、感化されて文京区の自宅を売って大家業はじめたエリートサラリーマンの話があったな
その彼は持ち家は負債だ！とかの様々な受け売り文句を散々自論の如くブログや当時のこの板で展開しておられたらしい

確かはじめて3年くらいで傾きだしてその後離婚して仕事も辞めて金持ちなんちゃらに勧められた優良物件()もひとつ手放し
新しく作った女に美容系の通販会社やらせた？あたりで消息が途絶えるというブレにブレた内容がとても楽しかったんだが

結局彼は立地の良い持ち家は高く売れるということと新規事業者が5年で80％、10年で98％消えるいう説を身をもって実証してくれた人生における偉大な先達であった
今久々に見ようとしたらブログ自体も消滅していたのが残念でならない

994 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 22:50:37 ID:???.net

仮に5階建→6階建てがなくなったとしても
そもそも土地を持ってるから、上物だけなんだよね
仮に建て替えと解体に1憶8000万かかっても、それを住民25で割っても
1人あたり720万。すべて負担するのは現実的じゃないんで借入は現実的に2000万くらいが
妥当なので、1憶6000万、すると、一人当たり640万

築55年を800万で買っても、1440万の負担で2500万相当の新築が手に入ることになる。
つまり、買った瞬間に1000万以上儲かることになる。
実は都心築古の１Kってこれからはかなりお買い得になるんじゃないか？

995 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 23:32:23 ID:???.net

なんか緩いのばっかだな
建て替えなんて簡単じゃねえぞ
これまで日本で何棟が建て替え成功してるかググってみ
宝くじレベルだぞ

996 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 23:45:43 ID:???.net

俺は不動産歴自体はお前らのずっと前から、ぶっちゃけ学生の時からやってるから
長年自分の感覚を大事にしている。数字じゃなく自分のやってきたことが常に正解だったから
確かに建て替え自体は率が少ない

が、それは単純に築50年以上、60年以上の物件が少ないという理由だけにすぎない。
四谷コーポラスみたいなのがこれからどんどん出てくる。
40−50年じゃまだまだ物理的に問題ないから建て替えするというレベルではないのは事実
現実的に築60〜60数年で建て替えが実行されるはず。
日本人は「不安」というのに煽られる、浦安の液状化も柏松戸の放射能の時も、かえって俺はあのおかげで爆儲けできた。
俺の人生が変わったのもあの震災のおかげ。もちろん2000年初頭の低値だった時代からやってるからその資金を積み上げてきたからゆえにそれができた。
俺のこの全勝の歴が次のステージを導いているのが築古への投資だよ

今後、新築マンション、タワマンへの投資は絶対に儲からない。これだけは断言できる。
リーマン後から現在まで順調に儲かっているのが借地権投資。そして次のステージが築古投資
確実に結果は出ると思うんだがね

997 ：名無し不動さん：2020/05/20(水) 23:59:50 ID:???.net

俺も自分のノウハウ等によって生計を立て、当然震災直後にも物件購入してるから感覚的には同意できる面もある
築古物件はそれに関する様々な問題点をクリアできるならメチャウマな商売なのも間違いない
ただしこれは完全にノウハウなり能力なりを持つ者のみにしかできず、誰にでもできるものではないのも断言できる

何でもそうだけど最終的には目利きと実行力に尽きる

998 ：名無し不動さん：2020/05/21(Thu) 00:05:20 ID:???.net

ちなみに1回2回ならビギナーズラックもあるかもしれない
問題なのはこのスタイルの生き方を続けられるかということ

まあ俺は今のところ15年近くこれでやってこれたけど
これまでを振り返ると単に運が良かっただけなのかもしれないと思うこともしばしば

999 ：名無し不動さん：2020/05/21(Thu) 02:47:42 ID:???.net

>>994
ボリュームプランはそんなに甘くないよ

1000 ：名無し不動さん：2020/05/21(Thu) 02:48:42 ID:???.net

>>995
これは言えてる
建替えに頓挫して放置や
醜い耐震補強になるマンションの方が多いからな

1001 ：名無し不動さん：2020/05/21(Thu) 02:51:36 ID:???.net

>>997
俺も築古マニアで都心駅近旧耐震たくさん持っているよ
すべての理事会に参加している

1002 ：名無し不動さん：2020/05/21(木) 02:56:36.23 ID:???.net

>>998
築古の基本は建替え狙いじゃなくて、高値で売却だと考える。
震災前後に安く買った物件のいくつかはもう売却した。
税抜きにして1000ぐらいは儲かる。
立地が良ければ建替え狙いのアホが高値で買ってくれるからな。

1003 ：名無し不動さん：2020/05/21(木) 03:00:32.34 ID:???.net

>>996
俺は震災前後、築古だけじゃなくて築浅タワマンも買ったけど高値で売れた。
都心が値崩れしたらまたタワマン買うかもしれない。
不動産に絶対はない。

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