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不動産投資を淡々と語る:18
- 1 :名無し不動さん:2020/03/21(土) 19:29:48 ID:???.net
- 前スレ
不動産投資を淡々と語る:17
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1580952068/
- 965 :名無し不動さん:2020/04/24(金) 23:43:20.69 ID:???.net
- そーだな、アドバイスするとせば、
動く額が大きいので、騙されると回復に時間かかるから慎重に慎重を重ねて。石橋叩いて壊す位。
情報弱者の素人は騙される可能性大、お買い得物件なんて初心者に買える訳無い。急かされて焦って買ったら負け。物件は星の数あるので次探せば良いだけ。
手始めに健美屋、楽待のコラムを懐疑の目を持ちつつ良く読んで学習、情報を精査すべし。半分は参考にならんが。
本なら、これまた趣味の世界だが、オイラが参考にしたのは
芦沢晃さんの中古ワンルーム投資の本
現金買いで首都圏に50室所有されてる。
そもそも不動産投資なんて金持ちの道楽。
最初は小規模の中古区分を現金一括で買ってみて、大家業に向いてるかどうかやってみるのはどうかな。1000万程度キャッシュ貯められる人じゃないと後々苦労するよ。
- 966 :名無し不動さん:2020/04/24(金) 23:53:06.14 ID:???.net
- 追記
芦沢晃さんはケンビヤかラクマチにコラムあるから、ご興味あれば本買う前にググってみそ
- 967 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 00:45:13.76 ID:???.net
- >>965
ありがとうございます
1コラム詠みましたがだいぶ話が難しいですね
しかしありがとうございます
- 968 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 02:02:00.57 ID:???.net
- >>967
残念ながら素人の付け焼き刃は全て想定して上回ってくる。むしろ下手に知識つけると「へぇー、じゃあ大丈夫なんだ」となって買ってしまう。
知識とか抜きにキャッシュフローの数値を出してもらって、家賃がほとんど下がらない、とか入居率はほとんど100%とかの絵空事を言い出したら「勇気ないんでやめます」でいい。
入居率90%だから安心?一年のうち一回以上空室になるってことだから月々の家賃収入丸ごと消えてローンで一気にマイナスよ。
家賃保証するから安心?5年後に元家賃の半分に減額されてから家賃保証されてもローン払えないよ。家賃誰が決めるの?
節税?家賃収入を上回る支出をコンスタントに出しつつ固定資産税と都市計画税を毎年払っても本当に黒字になる?
最終的に「投資なんて最後は勇気ですよ。勇気ないんですか?」とか感情論で煽ってくるだろうが「ゆうきないです(棒読み)」で返しとけ。
- 969 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 02:11:23.38 ID:???.net
- 築20年アパートの利回り25%と築20年区分マンションの利回り9%(適切な管理費修繕積立金が設定されている場合)
の儲けは同じと思っていい。
一棟のアパートとはこういうものだ。
しかし、新築一棟アパートに限っては売却時の減価を考慮しても、利回り8%と等しいと言っていい
- 970 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 02:35:46.23 ID:???.net
- それはつまり中古アパートブームで価格が上がりすぎたということ
新築がいいということではない
中古アパートの価格が昔より高騰した ただそれだけ
- 971 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 02:38:35.96 ID:???.net
- >>968
そうかキャッシュ購入の俺からしたら空室期間はダメージ少ないけど、
ローンだとそういうリスクは気にしたほうがいいな(棒読み)
5年後元家賃の半額とかこれ、あきらかに投資用不動産に触れたことない人の書き込みなのがわかるな
俺はちなみに退去者出たとき業者と相談しながら家賃値上げて、すぐに入居者ついた
すんげー築古物件なのになw
つーか空室率10%を超えないような物件を探すとこからだろ
- 972 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 02:40:53.68 ID:???.net
- >>969
それ郊外やら関西やらの物件で考えてそうな数字だな
都内で利回り9%とか訳アリ物件だろw
なんつーかこういう何もわかってないのが俺に対して上から目線で絡んできてたのかと思うと呆れるわ
- 973 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 04:15:51 ID:???.net
- てか、お前誰だよ?
自意識過剰ぢゃね?
- 974 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 04:50:20 ID:yvB3HMNq.net
- リスケの件、いろいろと考えたけどやっぱり頼むことにした。
基本1年で状況により1年延長
先ずは手持ち現金の確保を優先します。
これである意味戦略的な賃料設定が出来るので、定期借家で格安賃料設定にします。
- 975 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 05:25:00.89 ID:MAtTVn+C.net
- コロナで田舎以外の入居者が減っていく時代
- 976 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 06:20:45.30 ID:???.net
- 築20年くらいの戸建、アパートが基本だろう。
区分マンションはないよ。
マンションなら1棟。
- 977 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 06:22:47.23 ID:???.net
- まずボロ戸建で経験を積むのが基本。
ダメでもダメージ少ない。
- 978 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 06:57:15 ID:???.net
- >>971
空室でもお金入ってくるとか言われたらしいです
どういう仕組みなんでしょう??
- 979 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 08:00:56 ID:rfCczWpK.net
- もうセミリタイアとか言うのやめよう
会社員が自営業になるだけだろ
不労所得だの税金対策だのうまい話に利用されるだけなんだよな
- 980 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 08:21:04.53 ID:???.net
- >>969
都内の区分は4パーセント台
関東圏主要都市だと6パーセント位かとおもう
- 981 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 08:26:38.24 ID:???.net
- 俺ボロ戸建買って3月から入居募集したけど
まだ決まらん。
現金でかったからよいけど。
- 982 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 08:41:11.40 ID:???.net
- それな
半年以上入居決まらなくても困らないキャッシュが手元に無いと無理
賃料保証のサブリースなんて止めときな、業者の都合良いように抜かれるだけ
株と一緒で余裕資金でやるもの。さらにいうと初心者の素人が借金して不動産投資なんて株の信用取引と一緒か、損切りが容易でない分もっとたち悪い
- 983 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 08:50:45.24 ID:???.net
- 神がきました、質問ありますか?
- 984 :952:2020/04/25(土) 09:07:20.39 ID:???.net
- >>976
考え方はそれぞれ。オイラは区分から始めた、都心、駅近、築古、区分。ラクマチ、ケンビヤの高利回りのボロ区分。
投資をはじめる前はアパートを狙っていたが、区分は区分外の修繕は自分でやる必要無いので面倒少ないのと、アパートより当然安く(都心駅近アパートなんて高くて買えない)、損失も限定的との判断にて区分から始めた。
現金一括でローン返済もなく、未入居でも管理費、修繕積立金で月2−3万程度のキャッシュアウトで死なないとの見立てから。その意味では芦沢晃さんのスタイルに感銘を受けてる。
結果、実質利回りで高いものは10%超で回る物件も複数になりキャッシュフロー積み上げてきた。レバレッジ効かないから資産形勢は時間かかるが、リスクは少ない。
大家業が向いてると判断してからアパート、戸建も手掛けてる。
投資のスタイルは人それぞれだが、都心駅近区分は初心者に進めたい。
と、エラソーなオイラは民泊に手を広げてヤバイwww
普通賃貸収入のキャッシュフローのお陰で今の所問題ないが
- 985 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 09:09:44.18 ID:Hj69FPix.net
- >>907
あり得ないくらい値切ってみて。
いま投資物件ガンガン値が下がっているよ。
- 986 :RC4階建マンションオーナー:2020/04/25(土) 09:19:08.03 ID:???.net
- ボロ戸建住人の妄想は果てし無く続く
- 987 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 09:36:28.31 ID:???.net
- >>978
5年家賃保証なら5年以内は空室期間も家賃たてかえて業者が払いますよ、
サブリース契約なら業者が中抜きしつつ、空室期間も業者が家賃分を払いますよ、
だからそれのことを言っているのでは?
俺もサブリース物件持ってるけど、あれも将来需要がなくなったら業者側から断りそうだよな
業者ですら正直サブリース契約はあまりオススメできないですねーとか言い出すくらいだから長期的なメリットはないんだろうね
- 988 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 10:21:21.41 ID:???.net
- 金 正哲になったとすると、韓国と統一される可能性があると2011の3代目の時にテレビでみたが。
中国は難民を恐れ経済援助しなくなり、
その結果韓国は北の一部になると。
- 989 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 10:45:16 ID:iqBFtljK.net
- テレワークで喜んでるサラリーマンが多いけど、いつまでも喜んでられないと思うんだけどね。
このままテレワークが進むと社内評価はどういう基準になるのか。
数字上の結果を出した者だけが生き残り、その他はリストラ。
お互い顔を合わせないから疑心暗鬼が深まり、病んでいく。
今はまだ自宅で仕事してても新鮮な感覚で楽しいだろう。
これが2年3年続いたら? いつまでもモチベーションを保ち続けるのは難しい。
結局最後はやはり会社というスペースが必要だねとなると思う。
- 990 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 12:43:38 ID:M6LcJKg+.net
- テレワークで生産性変わらないとか、
経営の数字ないのに言ってて
笑っちゃうよ、あいつら
- 991 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 12:56:05 ID:???.net
- >>971
お前に説明してないぞ馬鹿
- 992 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 13:00:56 ID:???.net
- >>978
家賃保証(サブリース)の
メリット
客が入ってなくても家賃が入る
デメリット
一度契約すると何年かは客が入ってても家賃収入の何割かを業者が持ってく
隠れている前提条件
そもそも家賃も何割保証かも業者の思いのままなので何割保証とかあんまり意味ない
- 993 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 13:15:10 ID:Hj69FPix.net
- >>989
仕事ってたかがエクセルやパワポ資料ひとつ作るだけでも他人に質問して裏取りしながら作るもんだから、テレワークじゃどうしたって効率落ちるね。
さらに自宅だと家族がちょっかい出してくるしね。
パフォーマンスは落ちまくりですわ。
まあ会議が減るのは生産性あがる。
- 994 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 13:27:30 ID:???.net
- >>982
例えば本業サラリーマンで、都内でいい物件を探すのって素人だと無理な気がするのですが、素人にも利益のでる物件って回ってきたりするんですか?
SUUMOとか張り付いて探したりすれば
それとも利益の出る物件って結局不動産関係者にすぐ売られちゃうんですか?
- 995 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 13:35:08 ID:5OwCRbnk.net
- >>992
デメリットの部分が足りなすぎる
借り手のほうが強いってこと
ほぼノーリスクの中抜き業
他にも色々あるけどね
- 996 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 13:37:01 ID:???.net
- キャッシュ貯めて買えば利益出るでしょ
甘い考えの雑魚がフルローンやオーバーローンで利益出せるほど甘くないわ
- 997 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 13:41:33 ID:???.net
- >>994
その意味ではサイトに張り付くなー。
掘り出し物は一瞬で掲載終了する。
言い方悪いと、サイトにずっとあるのは売れ残り。
業者よりも早く買付書く。
買い付けなんて何のコミットでも無いのでまず書いて一番札押さえる。
- 998 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 13:45:59 ID:Hj69FPix.net
- 980踏みましたので次スレ立てました。
不動産投資を淡々と語る:19
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1587788632/
- 999 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 14:07:17 ID:???.net
- >>984
北海道のオイラ氏!?
- 1000 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 14:10:20.75 ID:???.net
- 知らなかった!領収書要らんのか。
>経費の支払いをビジネスカードに集約させると、利用明細に記載されるので、後の処理が煩雑にならない。
また、政府は今年4月から、クレジットカードや電子マネーなどキャッシュレス決済による経費精算で、データ管理にするなど一定の条件を満たせば、領収書の原本保存を不要にすると発表。ビジネスカードで支払うと紙の領収書がいらなくなる。
- 1001 :984:2020/04/25(土) 14:14:13.31 ID:???.net
- ってか、現金で買えば余程の追加出費が発生しない限り実質利回り取れるし、2年に一回更新料もくる。
築古で都心の駅近くのボロなら表面8〜9%ザラだろ。ローンなんかつかないから現金鬼指値で買い叩く
- 1002 :984:2020/04/25(土) 14:19:08.90 ID:???.net
- >>999
違います。誰ですかそれ。
わたし= 952=953=969=971=984=988です
- 1003 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 14:27:20.96 ID:ZEJ1B9/V.net
- やっぱり、イライラしてる人増えてきたね
- 1004 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 15:02:50 ID:???.net
- アメリカでもIBMやヤフーがテレワークにより効率悪化したとして廃止したよね
- 1005 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 15:58:22 ID:???.net
- >>995
ごめんなさい主人にデメリットを説明したいので詳しくお願いします
- 1006 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 16:03:54 ID:???.net
- >>992
アパートだとデメリットが多いと言われたみたいです。
それはアパートの話ですか?マンションの話ですか?
- 1007 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 16:35:38 ID:???.net
- >>1001
現金で買うより、ローンを組んだ方がいいらしいです
美味しい制度がローンを組むことによってたくさんあるらしいです
- 1008 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 16:39:08 ID:???.net
- >>1006
アパートでもマンションでもいっしょ。おもなところだと、
●サブリースは、大家(個人)より店子(業者)のほうが民法、借家借家法上守られている。
●10年固定とか言われても、退去した際の補修が相手のいいなり。高いしやらなくていいことまで請求される。
●家賃の減額交渉は、できる。10年固定とあっても、2年毎の見直し等の条項が入っていたりする。
サブリースの話は、レオパレスとか大東建託やらのトラブル話をネット検索したらいい。
ほとんどの問題は、そこに書かれている。
ちなみに、カボチャの馬車もサブリース。
サブリースはほぼ100%が業者のカモだと思ったほうがいい。
ちな俺は、売買と大家業両建ての宅建業者だ。
- 1009 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 16:41:18 ID:???.net
- >>1007
たくさんはないぞ・・・・・それ区分マンション業者に完全にハメられている。
新築だと、ローン終わって売るときには、買った値段の半値以下だと思った方がいい。
- 1010 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 16:53:02 ID:???.net
- >>1008
>>1009
うわー・・ありがとうございます。もしかしたら不動産やにハメられる一歩手前だったかもしれませんね。
資料が届いてからまたご相談させてください・・
今、主人【ネット情報より不動産屋を信じてる】vs 私【不動産に無知で勉強もしてないし博打はしたくない】
こんな状況です
- 1011 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 17:12:34.88 ID:???.net
- >>1010
サブリースに関してはNHKや大手新聞社も問題点を指摘している。
話のうまい営業マンは、ほんと感心するほど話が上手いからなあ。
きちんと勉強すれば不動産は、株なんかよりよほど安全だけど、
単価が高いので、おたくのご主人のような人はいい「カモ」。
ローンでできる節税は、現金買いと比較して、ローンの利息部分のみ。
他の部分は現金買いでもいっしょ。
「毎月赤字ですけど、節税できます! 20年後には資産が残ります」
とか口説かれて、残るのは買ったときの半値になってる投資マンション。
他の人がいっているように、区分なら手頃なのを現金買いして、
大家にむいているかどうか考えた方がいい。
責任はサブリースも自分で管理するのもいっしょだ。
- 1012 :名無し不動さん:2020/04/25(土) 17:43:17.31 ID:???.net
- >>1011
本当に丁寧にありがとうございます。
不動産に洗脳されかけてる感じで「この人信じていいと思う。」
とか言い出してます。
あ、スレがもう終わりますね。。
- 1013 :984:2020/04/25(土) 17:44:05.20 ID:???.net
- >>1010
スーモとか不動産投資サイトで、買おうと思っている場所の築30〜40年のマンション検索してみ。いくらで売られてるかわかるから。
そんなのも調べてないなら、まじでやめた方がいい。マジで夫婦でアホすぎだから。
- 1014 :2ch.net投稿限界:Over 1000 Thread
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