■■住宅ローン総合スレ　156■■

1 ：名無し不動さん：2020/11/30(月) 20:00:04.84 ID:OGMQ670E.net

住宅ローンを組むこと自体の是非についての話題は、別スレをたてるなどしてお願いします。住宅ローンについての質問や相談はこのスレでOKです。
固定と変動、戸建と集合住宅、持ち家と賃貸を全体に一般化した議論や年収アンケートはスレ違いです。専門スレへ移動してください。

質問者用テンプレ
【年　　齢】
【勤続年数】
【雇用形態】
【会社規模】
【年　　収】
【世帯収入】
【家族構成】
【所有資産・貯蓄】
【現在債務】
【現在家賃】
【物件金額＋諸費用】
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】
【毎月の返済予定額】
【金利種類・利率】
【地域やマンションor戸建】
【主な質問相談】
※質問・相談はageてIDを出すかトリップを付けると、なりすまし防止になります。※次スレは>>970

※前スレ
https://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1603250740/

45 ：名無し不動さん：2021/09/28(火) 21:01:46.25 ID:???.net

住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違いがいまいちわからないのですが…
どなたか教えてください

46 ：名無し不動さん：2021/09/28(火) 21:09:13.47 ID:???.net

>>45
保証料は繰り上げ返済したとき一部返還がある
融資手数料は融資の手数料なので返ってこない

47 ：名無し不動さん：2021/09/28(火) 23:30:40.46 ID:???.net

>>46
私の認識では、どちらにしろ保証料は必要で、
保証料型→繰上げ返済すればそれに応じて一部返金される
融資手数料型→繰上げ返済しても返金はないが月々少し安い(金利が低い)

で合ってますか？

48 ：名無し不動さん：2021/10/09(土) 20:19:19.29 ID:???.net

繰り上げ返済は、最初の5年ですごく余裕あるならだって
うちは…ないだろうなー
切り詰めて繰り上げ返済するのと、物件価格を100万くらい安くするのなら後者のほうがいい気がするよ

49 ：名無し不動さん：2021/11/10(水) 14:13:05.32 ID:Ry/2ZC+M.net

毎年200万くらい繰り上げ返済してる。
ローン控除を考えたらアホや！って言われたわ。

50 ：名無し不動さん：2021/11/18(木) 20:51:00.70 ID:???.net

こっちか？

51 ：名無し不動さん：2021/11/18(木) 20:58:41.49 ID:???.net

>>50
■■住宅ローン総合スレ　170■■
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1637235928/

52 ：名無し不動さん：2022/05/24(火) 07:47:20.17 ID:???.net

【年　　齢】39歳
【勤続年数】17年
【雇用形態】正社員
【会社規模】20人
【年　　収】550万
【世帯収入】600万
【家族構成】妻子供3人
【所有資産・貯蓄】2500万
【現在債務】0万
【現在家賃】2万社宅
【物件金額＋諸費用】2100万
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】0～1000万
【毎月の返済予定額】不明
【金利種類・利率】不明
【地域やマンションor戸建】地方戸建中古
【主な質問相談】
スレと少しズレてすみません。
自分は現金一括でと思うんですが、
妻は現金が無くなることが不安なようです。
＋500万は無利子で親から借りられます。
その上でさらにローンを組みたい妻が理解できません。教えてください。

53 ：名無し不動さん：2022/05/28(土) 18:35:01.08 ID:???.net

>>52
借金も資産

54 ：名無し不動さん：2022/05/30(月) 02:32:50.03 ID:???.net

>>52
今ローン組まない理由が分からない

55 ：名無し不動さん：2022/05/30(月) 07:52:09.50 ID:???.net

>>52
現金がなくなる不安がある方が正常だし
ローンにするデメリットないだろ

56 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 03:54:12.30 ID:???.net

>>54
>>55
ありがとうございます。
しかし、ちょっと驚いてます。

最大限ローン控除うけても
年利と手数料で、プラ転はないですよね？
これが誤りでなければ自分にとっては
原資があるのにわざわざローンを組むことに
メリットを感じないです。
一括で払った上で現金で900万は残るので
生活に困ることはないと思ってますが、、

57 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 08:24:46.00 ID:???.net

>>56
プラマイゼロなら
手元に現金がある方がないより有利だし
一部資産は運用でもすれば全然違う
マイナスにならないならローン借りるデメリットないだろ

58 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 09:25:25.47 ID:???.net

>>56
生命保険的な要素もあるよ。万が一のことを考えてもほぼ無利子で借りられる住宅ローンの権利を放棄して現金一括に拘る理由はありません。

あと、親の500万は借りるなら返してね。手元に残るのは400万円ですよね。

59 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 10:46:29.69 ID:???.net

>>57
銀行から1000万借りるのに手数料
(司法書士の移転費用含む)が高すぎて腹たって
元金6%(60万)くらいかかる試算で
さらにこれに金利もかかり、
控除引いても100万は多めに
払わなきゃならない。
独立したり控除が受けられない状態に
なればさらに赤が広がるし、
繰り上げ返済しても手数料分は薄められない
この考え間違ってますかね？

資産運用に関してはNISA枠は夫婦共に
上限で進行してます。

>>58
もちろん親には毎月支払いますよ

60 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 12:01:19.83 ID:???.net

>>59
まず一括考えてるくらいならローンの頭金は考慮しちゃダメ。2100万借りる前提でもう一度試算して。

そして今後の特別支出のこと、ご自身の健康＆団信のこと、NISA枠外の資産運用のことを冷静に考えて、何もメリット感じないなら一括で買いなよ！

あなたのお金のことだよ、誰も止めないよ！！

61 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 12:49:41.69 ID:???.net

話が噛み合わないのは条件書いてないからかな？
参考までに俺の場合は金利0.35%、ローン手数料2%、その他手数料(登記関連とか)約70万円だった。

2100万円借りるなら各種手数料で約110万円、ローン控除で2000～1500万円×0.35%×13年間で約75万円。差額約35万円。

13年間で35万円は毎月1000円弱の金利&掛金で2100万円を自由に出来る&2100万円の生命保険に入れる、ということ。

俺にはメリットしか感じないけど、ローンの条件変わると違うのかもね。

62 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 13:42:59.63 ID:???.net

なんか結論ありきの人なのかね？
それなら好きにしろとしか言えないけども

63 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 20:42:41.04 ID:???.net

>>60
>>61
参考になります。ありがとうございます。
少し頭を冷やしつつ真面目に試算してみたエクセルあげます(ネットで拾った計算式を入れてるのでアバウトですが)

団信考慮します。
ただ築25年過ぎた中古住宅のため(ここをお伝えし忘れておりました)、
140万の控除を受けるための耐震基準を
満たせるのかどうかが心配になってきました。
しかし新築場合の控除額ってすごいですね、、
物件含め、視野を広げるようにします。

64 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 20:51:21.94 ID:???.net

あげてみました。見にくいですが、、
https://i.imgur.com/mHj9iMR.jpg

65 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:00:42.85 ID:???.net

ん？キャッシュで買ったら火災保険入らないの？？

66 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:03:13.95 ID:???.net

はいらないかもです。
田舎で近所と隣接してない立地なので、、

67 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:05:03.17 ID:???.net

>>66
そのトンデモ前提がでかいじゃん
普通に比較するならそこは別検討だから

68 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:06:46.87 ID:???.net

>>66
言葉足らずだったから補足するけど
その前提ありきで言うなら
「ローン借りると金利で損！」
じゃなくて
「ローン借りるなら必要のない火災保険に入らなきゃいけない！」
でしょ

それなら、個人的にはマジかよとは思うけど
そうですねって思えるわ

69 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:07:58.06 ID:???.net

ちなみに控除を最大化することだけを目的に
ローン組むなら10年の試算を入れるべきだし
あらためて結論ありき感がすごい

70 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:16:32.80 ID:???.net

すんません。
計算まちがってました。
銀行書士手数料はいってない、、
10年も加えてやりなおします。
みなさんありがとうございます。

71 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:18:14.59 ID:???.net

>>70
ごめん
最大期間ローンで借りた上で10年後に返済って意味ね

72 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 21:43:21.86 ID:???.net

そもそも手元に2000万円の資産を持っておけて
生保代わりにも使えるって結論が一旦出てなお
20年で15万円も損する！
側に印象が引っ張られるなら
もう勝手にしろよとしか…

73 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 22:12:51.33 ID:???.net

https://i.imgur.com/snuMgLa.jpg
>>68,70,72

皆様すごいです。
勉強になりましたm(_ _)m

74 ：名無し不動さん：2022/06/04(土) 22:22:35.76 ID:???.net

10年繰り上げで金利は0.4継続であればトントンあたりで火災保険と死亡保険付帯なのですね。火災保険を継続するかどうかはその時考えます。勉強させてもらいました。また、ご迷惑お掛けしました。すべて嫁の言う通りにします。

75 ：名無し不動さん：2022/06/06(月) 09:20:03 ID:???.net

火災保険の有無が比較検討項目でしたか。それは特殊だから初めから書いた方がよかったねぇ。

借りるとしたならよかったです。

76 ：名無し不動さん：2022/06/16(木) 23:43:49 ID:H0oDpFlU.net

てｓｔ

77 ：名無し不動さん：2022/10/19(水) 13:06:47.53 ID:mT4+GM20.net

【年　　齢】47
【勤続年数】20
【雇用形態】みなし公務員
【会社規模】
【年　　収】1050
【世帯収入】1050
【家族構成】本人、嫁（専業主婦）
【所有資産・貯蓄】現金400、株2100
【現在債務】0
【現在家賃】8万
【物件金額＋諸費用】1200＋150
【自己資金(頭金・諸費用)】0
【希望金額】1320
【毎月の返済予定額】
【金利種類・利率】変動0.38
【地域やマンションor戸建】うどん県、築７年戸建て
【主な質問相談】
現金買いできる物件なのですが、
住宅ローン減税による差益を最大化したうえで
現金はなるべく他投資に廻したいので
AUじぶん等で、借入金額、期間を最大化したい。

私の年齢でAUじぶんだと、何年程度まで借り入れ期間を長く出来そうでしょうか？

なお、質問とは関係ないですが、
物件が築浅＆割安なのは、心理的瑕疵物件だからです。
（建物や土地に問題はない）

78 ：名無し不動さん：2022/10/19(水) 13:13:31.88 ID:4yYMDibG.net

33年じゃないの？

79 ：名無し不動さん：2022/10/19(水) 13:19:06.32 ID:???.net

>>77
お申込時のご年齢が満18歳以上満65歳未満で、最終ご返済時が満80歳の誕生日までのお客さま

これが借り入れ年数の最大年数を決める要件だよ

80 ：名無し不動さん：2022/10/19(水) 18:41:42.21 ID:mT4+GM20.net

>>78
>>79
規約上はそうなんですが、
８０歳までに亡くなる確率考えると、
最優遇金利では団信が赤字になると思います。

貸し倒れリスクが最も低い層が、
団信ありで最優遇貸金利を適用できる返済完了年齢はどのくらいでしょうか。

81 ：名無し不動さん：2022/10/21(金) 16:16:01.16 ID:???.net

>>80
団信の恩恵を受ける事を考えてるならフラット３５にしたほうが良いと思いますよ

うちは夜勤してるし早死するだろうからフラット３５で７０歳完済予定

82 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 12:23:23.22 ID:KS0ezhLt.net

>>77
株2100ある時点で配当年間60はあるだろう。
上手く控除使ってるね。ローンの仕方の見本みたい。
控除終わる頃に払い終わってるね。

83 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 15:22:28.09 ID:???.net

【年　　齢】夫35歳　妻28歳
【勤続年数】夫13年　妻6年
【雇用形態】夫公務員妻事務
【会社規模】夫10000人妻10000人(プライム)
【年　　収】夫500万　妻400万
【世帯収入】900万
【家族構成】夫婦＋子1人の3人家族(増える予定無し)
【所有資産・貯蓄】貯金約600万株7000万
【現在債務】無し
【現在家賃】11万
【物件金額＋諸費用】4300万＋300万
【自己資金(頭金・諸費用)】300万円
【希望金額】4300万円
【毎月の返済予定額】約11万円？
【金利種類・利率】変動0.345%？全期間固定1.1パーセント
【地域やマンションor戸建】都内 建築中の建売
【主な質問相談】
全期間固定か変動のどちらにするべきか悩んでいます。
固定で35年間運用するか変動で金利上がったら一括返済かどちらが得でしょうか。

84 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 16:33:30.40 ID:9yXhftKe.net

>>83
株の資産価値が年収の１０倍超えており、
夫婦共有財産とは思えません。
誰の名義でしょうか。

収入格差は小さく経済的には対等で、ペアローンになりそうです。

一方、離婚で物件手放すときには、3000万円売り急ぎせず強気の価格交渉するには持ち株を一部手放してローン払いながら3800万円売却のチャンスを待つ必要もあるから、株の存在が不動産の流動性リスクを補っているとも言えます。

じゃあ、この差額800万は誰の取り分になるのか。
私は、株所有者が優遇されるべきと思いますが、
全てペアローンの按分で精算すべきという意見もあるでしょう。

夫実家の遺産相続に口出しする妻が存在するくらいですから
（共有財産ではないので妻に権利は無い）
所得無格差、資産格差の夫婦って変な揉め方すると思います。
固定変動議論よりそっちがヤバそう。

85 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 16:42:26.67 ID:???.net

>>84
ほぼ夫名義です
こどおじで入金し続けた結果だそうで離婚は考えていません

86 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 16:49:09.29 ID:9yXhftKe.net

>>85
貴方は株所有者ではない妻なのね。

なのに、株売却を前提とした一括返済を含む選択肢を貴方が「悩む」ということは
株を共有財産同然に捉えてますよね。

離婚はどちらかが申し出るものなので
貴方が一方的にリスク議論から外すのもおかしい。

87 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 16:51:44.24 ID:9yXhftKe.net

きつい言い方になってしまったが
それは私が「離婚夫婦の中古物件を安く買った側」だからです。

88 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 16:53:09.29 ID:???.net

ありがとうございます。
一応私名義だと株と貯金合わせて1500万ほどあるのでペアローンの場合ほぼ繰り上げて返済できると思います

89 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 16:55:07.72 ID:9yXhftKe.net

>>88
物件価格の３割以上は各自持ってるのですね。
では、先程の指摘は取り消します。

90 ：名無し不動さん：2022/11/02(水) 20:35:12.78 ID:???.net

>>83
マルチ

91 ：名無し不動さん：2023/03/11(土) 19:03:06.27 ID:???.net

もう一生遊べるドン！

92 ：名無し不動さん：2023/09/09(土) 23:29:28.53 ID:???.net

アノこと、アノ人に言うとええで

93 ：名無し不動さん：2024/01/26(金) 18:23:20.04 ID:NjoWWNNi.net

ローンの期限の利益の喪失後になると、毎日15000円とか遅延損害金が生まれていくのね。
で、任意売却をするっていってもさ、遅延損害金デカすぎて半年かけて任意売却をしようが
いますぐ自己破産をしようが実入りが大差ないとなったら、あなたは自己破産をしますか

94 ：名無し不動さん：2024/03/19(火) 13:24:27.30 ID:???.net

誘導
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1591319442/