快活ＣＬＵＢに２年住んでる [446687906]

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同じ毎月10万円でも家賃と住宅ローンでは大違い…荻原博子が「いま無理して家を買うな」と忠告するワケ

持ち家と賃貸、いまはどちらを選ぶのがいいのか。経済ジャーナリストの荻原博子さんは「いまは焦って買わないほうがいい。持ち家は資産どころかお荷物になるリスクが高い。同じ毎月10万円でも家賃と住宅ローンではまったく違う」という――。
■家を持つこと自体がリスクになる時代
家を買うか買わないかの判断は、どうしていますか。自分の城としての家が欲しい人や、ペットと自由に暮らしたい人は買ってもよい。しかし、購入を迷っているのなら、無理に買う必要はありません。
老後は仕事の縛りがなくなるので、両親と一緒に暮らすかもしれないし(税金の特例が使える場合がある。本書参照)、どこか地方に住み替えるかもしれません。また、高齢になると高齢者住宅や老人ホームに入居する選択肢もあります。
ところが、家を購入してしまうと住む場所が固定されてしまうので、身軽でいられなくなってしまいます。
家を買い、何かあった場合には売ろうと思っても、新築で買うと1日住んだだけでも中古物件になります。新築を3000万円で買ってすぐに売ったとしたら、立地にもよりますが、価格はおおよそ4割程度落ちるといわれているので、1800万円くらいでしか売れないと思ったほうがいいでしょう。
中古となった家を売ってもローンだけが残るという事態になりかねません。
■マンションは「冷蔵庫やテレビ」と同じ
「家は資産になる」といまだに思っている人がいますが、現代の家は資産どころか“お荷物”になる可能性が高いのです。国土交通省のデータによると、築30年以上のマンションが約250万戸(2021年末時点)あり、その10年後の2031年には約425万戸に増えると予想されています。
マンションは築40～50年になると、壁が落ちたり、鉄筋が爆裂するなど、老朽化の弊害が出てくるので売り物にならないケースが多い。ならば建て替えたいと思っても、住人の経済状況がまちまちで、資金的にかなりハードルが高く困難です。
特に老朽化しやすいマンションは、資産ではなく、冷蔵庫やテレビなどと同じ耐久消費財と考えたほうがよいでしょう。
例えば、20万円で買った冷蔵庫を10年使うと、1年でかかるコストは2万円。あなたのマンションも同様に計算してみましょう。
テレビや冷蔵庫は古くなったものはお金を出して自治体や専門業者に捨ててもらうシステムですが、そのうちマンションもお金を出して誰かに引き取ってもらうような時代になってくると思います。
■不動産価格が右肩上がりの時代はもう来ない
住宅情報誌などでは、家の「資産価値」が重要視されていますが、投資目的で不動産を購入するのはやめてください。
最近、「サラリーマン大家さん」という投資の方法が注目を浴びました。サラリーマンがローンを組んで賃貸物件を買い、家賃収入という不労所得を得るというものですが、銀行から多額の資金を借りて購入しても、うまく運用できずにローンを返済できなくなるケースがニュースになっています。
不動産投資は「空室になる」「老朽化する」という他の金融資産にはない大きなリスクがあるので、素人が手を出すのはやめたほうがよいです。
日本はほとんど地価が上がらず、人口もこれから減っていくのは周知の事実。2025年には本格的に東京都も人口が減っていくモードになるという都の予想もあり、しかも、コロナ禍でリモートワークが可能になった会社も増えています。
この先、バブル時代のように不動産価格が右肩上がりで上がる時代がやってくることはなく、ますます不動産余りの状態になってきています。
■家が欲しい人は築浅の中古物件が吉
「家を持てば家賃を払わずに済むから老後も安心」と考える人は、「家は資産にはならない時代だ」と認識したうえで物件を選びましょう。
限定的で狭い範囲のみ(東京なら山手線内のエリアのみ)不動産価格は下がらないかもしれませんが、それ以外の地域の不動産は下がる可能性が高いです。
前述した通り、3000万円の新築物件が1日住んだだけで中古となり1800万円になるのなら、最初から1800万円の中古を選びましょう。1800万円の中古物件なら、多少価格が落ちても新築ほどの大きな下落幅にはなりません。
築25年の中古マンションが2000万円で売りに出ていて、「安い！」と思ったとしても、よく考えてください。マンションの寿命を40年と考えたときに、築25年だとあと15年。15年暮らすのに2000万円払うとすると、年間約133万円、月に約11万円の負担となり、「それほど安くない」と判断できるはず。
マンションの寿命を40年と考えると、築20年ならあと20年、築30年ならあと10年住めると考えて年間いくら払うことになるのかを計