【区分】ワンルームマンション投資 2

1 ：名無し不動さん：2019/06/06(木) 01:17:10.17 ID:???.net

前スレ
【区分】ワンルームマンション投資 [無断転載禁止]©2ch.net
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1502489872/

770 ：名無し不動さん：2020/05/21(木) 21:50:28 ID:???.net

>>769
業者選びを教えて欲しい
やはり小規模名会社のほうがよかったりする？
大きな会社から割安物件流してもらえる気がしない

771 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 04:33:59 ID:???.net

>>770
大きな会社のほうが安い物件持ってるよ

物上げ業者も早く決済したいから
早く売ってくれたり、最悪現金決済が確実な大手に優先的に卸す

結果、小さなところに下りてくるのはクズ物件

772 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 07:44:10 ID:???.net

>>771
信じて良いのか？

773 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 07:51:42 ID:???.net

>>772
新規獲得は不動産業者の生命線

自転車操業が成り立たないとお金が入らなくなるからね

だから大手でも格安物件は紹介してくれると思うよ

もちろん、770の属性次第だけと。

774 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 08:07:29 ID:???.net

信託銀行
任売や相続の情報を持っている
実は穴場なんだよ

775 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 12:28:14 ID:bK/0+1cz.net

ネットでも年に1件ぐらいは
いい値頃物件落ちてる。
不動産なんて年に1件見つかれば十分。
そのために365日、検索しろってこと。

776 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 12:31:57 ID:bK/0+1cz.net

業者の紹介以外に管理人さんの紹介ってものあった。
建物の中で売りたいって人の情報が入ってくる。

そういう情報を得るためには
普段から買いたいって言っておくこと。
周りにカステラが好きって言い続けてるとタダでカステラが手に入る。
カステラの法則ってやつだね。

777 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 17:09:55 ID:???.net

レインズやネットは売れた物件を一瞬載せることがあるな
大人の事情とか

778 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 21:03:22 ID:???.net

>>777
俺の物件や
契約してから一週間だけ出てた

779 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 21:18:11 ID:???.net

ホントは違反だよな

780 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 22:08:20 ID:???.net

登録の証明書取るために一瞬だけのせるよ
特に大手が

781 ：名無し不動さん：2020/05/22(金) 22:10:13 ID:???.net

ウラケンが「表面利回り15%以上」「実質利回り5％以上」という目安出してたけど、そんな物件どこにあるんだよ…
ほぼ半額にならないと成り得ない

782 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 00:10:05 ID:???.net

売却益まで含めたら年実利10%行くんじゃね

783 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 00:18:11 ID:???.net

>>782
値上りするかね？

784 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 00:39:04 ID:???.net

思い切り安く買うことが条件だけどね

785 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 01:20:30 ID:???.net

利回りだけしか語らないのは詐欺

786 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 05:19:58 ID:KjQ2NzTI.net

>>781
ヒント:自主管理

787 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 13:20:14 ID:???.net

坪単価120〜130相場が半額の65万円だったから問い合わせたら自然死10日の事故物件だった

788 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 13:40:34 ID:???.net

そりゃ買いでしょ

789 ：名無し不動さん：2020/05/23(土) 17:05:56 ID:???.net

>>787
ネタでしょ？

790 ：名無し不動さん：2020/05/24(日) 11:21:00 ID:???.net

>>789
なんでネタになるの？1SLDKの物件だけど本当だよ

791 ：名無し不動さん：2020/05/24(日) 12:12:48.94 ID:???.net

>>790
場所は？

792 ：名無し不動さん：2020/05/27(水) 08:21:39.59 ID:???.net

>>790
自然死だろ？

793 ：名無し不動さん：2020/05/27(水) 11:56:05.15 ID:???.net

自然死でも死後7日間みつけてもらえなかったら事故物件になる

794 ：名無し不動さん：2020/05/27(水) 13:39:22 ID:???.net

1日でもな

795 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 10:33:17.82 ID:???.net

プロ理事長には注意しろよ
役員が少ないワンルームはよく狙われる

796 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 14:15:29 ID:???.net

マンションノート見てると理事連中への不信感はどこもあるみたいね

797 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 18:54:12.34 ID:???.net

>>793
決まりがあったんだ
知らんかったん

798 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 20:56:21.33 ID:IeEB6NEW.net

サラリーマン(年収1000ー2000万)が所得税と住民税の節税目的で、ローンで2000弱の区分ワンルーム買って家賃でトントンかちょっとプラスで回して、経費等で還付を考えてます。白色。
極論ですが借りてがつかなくて1年間赤字で計上しても、経費と合わせて損益通算で1年間の家賃ぐらいは還付されると思います。
赤字は何年も続けられないと思いますが、何年も借りてがつかない場合を除いて、あまりリスクないように思えるのですが、なぜ一般的に区分投資は失敗例が多いのでしょうか。

799 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 21:15:05.43 ID:???.net

>>798
失敗例は少ない
但し失敗したと思わせる騙し業者が多いから注意

800 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 21:19:14.13 ID:IeEB6NEW.net

>>799
ありがとうございます。もう少し説明頂けませんか。失敗したように装う必要はあるのでしょうか。。。

801 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 21:56:13.85 ID:???.net

失敗したと思わせて地方の築古一棟RCを買わせるやつな
セミナーでキャッシュが毎月残るのが投資と学習させて、高額サブリースの高級物件を売ってくれる。
当然の三為。

802 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 22:24:29.63 ID:???.net

現役の不動産ファンドのアセットマネージャーとして、ニヤニヤしながらここを見てます。

お前ら、ド素人臭くて微笑ましいね

803 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 22:32:42.32 ID:???.net

>>798
家賃分還付されるってどんな計算したらそうなるんだよ
ちょっと具体的な数字言ってみ

804 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 22:45:53.39 ID:IeEB6NEW.net

物件2000弱、家賃6-7万で、月のローンも同額程度(利子半額程度)、減価償却40万、利息40万、後は経費70万、雑な計算だが、これで借り手がいない場合不動産所得が年150万マイナス。サラリーマンの所得税と住民税で70万ぐらい還付される計算。

805 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 22:57:53.81 ID:???.net

経費70万とは

806 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 23:02:01.76 ID:???.net

利回り3.5〜4%のワンルームなんて
買う価値あるの？

807 ：名無し不動さん：2020/05/28(木) 23:30:23.87 ID:IeEB6NEW.net

家事按分で70ぐらい作り出せないかなと

808 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 00:08:14.95 ID:???.net

てか、なんで節税目的なの？
何でキャッシュフローの最大化を目指さないの？
あー、キャッシュ持ってない貧乏人だからか。納得

3室くらい売りつけられたら、住宅ローンくめなくなるおまけつきだよ、頑張ってね！

809 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 00:15:54.48 ID:???.net

>>808
納得ならいいじゃんw
好きにさせろ
そのうち騙されて安値で手放すから

810 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 00:20:41.25 ID:lxTm4M0p.net

1年借り手がいない場合の極論の話をしているわけだが、仮にそうなっても何とかなるなら、なぜ失敗談が世に溢れているのかと言う話。うまく回せるに越したことはないでしょ。
すでに自宅をローンで買っているサラリーマンが始めるならどうしたってキャッシュは少なめになるでしょう。

811 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 00:22:45.42 ID:???.net

>>808
いうて1、2年返済すりゃ組めるっしょ

3万×3室×12ヶ月×2=208万与信が戻る

812 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 00:28:46.22 ID:lxTm4M0p.net

>>809
誰に騙される？失敗談に騙されるのか。
不動産屋で良さげな物件見つけて、地元の街の不動産屋に管理頼む。節税目的で電話かけてくるような怪しいお任せ業者は使わないよ。

813 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 00:37:22.49 ID:???.net

>>812
買取業者だよ

814 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 09:04:38.42 ID:lxTm4M0p.net

>>813
ありがとうございます。入居者居なくとも例えば1年間、何とか維持できるのであれば売り急ぐこともないので、複数の買取業者にあたれるのでは？
買取業者が皆、結託しているとも思えないし。

売却時の損失を出来るだけ防ぐため、出来るだけ安く買う。そのため、利率や物件価格が低くなるコロナとか大地震とか経済危機の時に買うことを考えてます。

815 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 09:56:51.64 ID:???.net

実は震災前にもう下がっていた

816 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 09:59:26.42 ID:???.net

>>798
売る時に業者が安く買い叩くから。

817 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 10:02:54.21 ID:???.net

>>814
安く買う→利益を乗せて高く売る

これが不動産業者の基本だから。
2〜300万は乗せてるよ。

自転車操業で売らないと生きていけない。

だから所有者のことは二の次。やってる感だしてるだけ。

818 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 11:40:27.48 ID:???.net

その通り
情弱は二度騙される

819 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 13:55:51.20 ID:lxTm4M0p.net

時間がかかるの前提で、買取ではなく仲介もあると思うのですが。

820 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 14:36:07.32 ID:???.net

そんな頭あるなら最初から騙されていない。

821 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 14:48:01.97 ID:???.net

>>819
仲介に出す→業者が値切る→安く買われる

822 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 14:48:33.33 ID:???.net

>>810
失敗談は溢れていないよ
溢れているのは成功談
失敗談が溢れていたら騙されるアホいないよ

823 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 14:50:05.91 ID:???.net

新築ワンルーム買わない失敗談はあるかもねw

824 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 14:51:37.49 ID:???.net

１Ｋワンルーム自分で買って住んでるけど、さすがに広い家に住みたくなってきた。
お得に買えるかもしれないからもう少し待ってみる。
自分で住むならそんなに損はしないよね１Ｋって。

825 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 15:13:13.41 ID:???.net

今日は理事会だった
出席者は3人、喫茶店でひっそりと行った
50戸程度で60%弱の議決権行使
コロナだし、まあまあだな

826 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 15:27:03.31 ID:???.net

俺は一人の総会何回かやった
気楽でいい

827 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 15:27:05.99 ID:???.net

無利子の貸付ができるから申請しなさいと金融機関の店長から指南がありました
ワンルームでも買おうかしらｗ

828 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 16:15:22.48 ID:???.net

今株はクソ高えからワンルームしかないよな
ワンルームは利回り考えても安すぎる

829 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 19:28:13.14 ID:lxTm4M0p.net

現金は相場暴落時に株とか買いたいからの不動産用には用意したくないので、キャッシュアウトゼロでやりたい。
ギャーギャー言ってる人がいるのを見ると区分は難しいのかな。
キャッシュは3月に株が底ついた時に仕込んだからないのよね。今含み益でワンルーム一個買えるぐらいあるけど。

ギャーギャー言ってる人は他人に失敗して欲しいのか成功して欲しいのか、何言いたいんだかよく分からない。
他人に知ったかしたい、いわゆる老害にしか見えない。
人には数字出せと言うけど自分は出せないんだよね。

830 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 19:33:59.18 ID:lxTm4M0p.net

まあでも言葉少なめだが、ちゃんと答えて教えてくれる人がここにはいるので参考になります。ありがとうございます。

831 ：名無し不動さん：2020/05/29(金) 22:59:52.71 ID:???.net

>>830
失敗談が気になるならやめた方がいい

832 ：名無し不動さん：2020/05/30(土) 23:51:50.46 ID:???.net

90年代前半まで流行った3点UBの部屋って、もう価値ないかな？
最近の人はトイレバス別じゃないと借りないよね？

833 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 06:55:43.78 ID:???.net

>>832
家賃による
都心部なら、仕方ないと思う人の率が高い
今から新規に３点ユニットを作るのはバカだと思う

834 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 08:37:51.82 ID:???.net

バカって程ではないよ
近くにスポーツジムがあるとか、3点ユニットの方がいい外国人とか、需要は大きい
BT別にする工事も80万あればできるのにやらないのは郊外で収支が回らないケースと、都心で3点に需要があるケースがある

835 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 08:43:42.79 ID:???.net

>>834
バカだよ
ついでにお前もバカ

836 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 12:15:01.88 ID:???.net

家賃が適切かどうか。

3点ユニットの需要は今後増える。
バス・トイレ別にすると家賃上がるんだぜ？
入居者からしたら安いほうがいいに決まってる。

837 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 17:36:20.49 ID:???.net

>>798
そんなに還付されるわけがないだろ
オレの区分は１５００万円で９万円弱で貸しているが、減価償却とちょっとした経費で節税できても６０万程度で内訳は管理修繕費と減価償却費、年に2回の管理組合と修繕説明会の交通費程度
ざっと還付は12万円だぞ

838 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 17:38:48.51 ID:???.net

>>807
７年後に税務署がコンニチワ
来なけりゃ儲け物だな

839 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 17:42:21.96 ID:???.net

>>829
まあ、好きにしたらいいよ

840 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 17:44:08.31 ID:???.net

>>832
場所によるけど平置きの駐車場が、15Kぐらいのロケーションなら賃料安ければ借り手は居るぞい

841 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 17:45:50.37 ID:???.net

>>836
新築なら風呂サイズを1115にしてトイレ分離したらコストは余り変わらん

842 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 19:04:52.23 ID:Qc834BiG.net

>>837
借入の利子がないのとサラリーマンの収入少なくて税率低いからじゃないの

843 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 19:07:45.16 ID:Qc834BiG.net

>>838
何度も言ってるが毎年じゃない。借りてが長期にいない年だけ、PCやら車やら日常生活に使う物を新しくて、使った割合だけ経費にする。7年間も借り手がいないままな訳ないだろ。

844 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 19:11:52.18 ID:Qc834BiG.net

>>837
失礼しました。
なにあともあれ、具体的な数値教えてくれてありがとうございます。

845 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 19:18:42.06 ID:???.net

>>834
80万で分離できるなら
５，６部屋頼むよ
連絡先を教えてくれよ

846 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 19:30:01 ID:???.net

>>845
間に板挟むだけだよ　ボケ

847 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 21:31:29.42 ID:???.net

>>846
それで、>>834は80万支払ってるのか

本当のバカだな

848 ：名無し不動さん：2020/05/31(日) 22:47:19.10 ID:???.net

>>847
80万を信じるなんて騙されやすい性格だな

849 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 00:01:56.07 ID:???.net

バス・トイレ分離が2桁万円でできるという奴は、まあエアだな

850 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 00:10:32 ID:???.net

既存のユニットを残したまま、トイレだけ洗濯機置き場につくって、洗濯機置き場を新設すると80万
既存のユニットを残したまま、トイレだけクローゼットに作ると60万

851 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 01:10:04.46 ID:UQdqeoph.net

配管処理にそこそこかかる

852 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 06:51:34.05 ID:???.net

>>841
コスト変わらないなら、需要が高いと言われているトイレ別は家賃高くして利回り高くするだろ。

投資の話だぞ。お前は何を言ってるんだ？

853 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 10:10:11 ID:???.net

>>852
理解できていない感じ

854 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 10:26:09.83 ID:???.net

>>841
まず1115というサイズは存在しないだろ
1116だとすれば、かなり余裕のあるサイズでワンルームに入れることがないサイズ
つまり、想像で書いてるだけ

855 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 10:35:31.65 ID:???.net

>>854


>>853と>>841頭悪すぎわろた

856 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 10:37:05.46 ID:???.net

>>850
それだと、床板を剥がして、配管を設置して、内壁、天井、床の木工が入る
その金額じゃ無理
だいたい、室内洗濯機置場があったり人が入れるサイズのクローゼット付ワンルームがどれだけあんだよ

857 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 13:19:52.98 ID:ik8ulqLi.net

3点ユニットをトイレとシャワールームに分けたら
それはバストイレ別じゃなくて風呂なし物件になる。
バスないもんな。

858 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 16:15:06.33 ID:???.net

>>856
だが俺はこれでやってもらってる
もちろん開いた時にやってもらうからフロアパネル貼りもクロスも別でやってもらう
エアコン交換、原状回復含めて平均20万別にかかってくる

859 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 18:39:27 ID:???.net

>>858
それは、古いユニットバスを残せて、最小限の木工でやっても100万円掛かるってことだろ
60万じゃ、配管剥き出し、壁紙剥がれっぱなしになるってことじゃん

860 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 20:31:17.37 ID:???.net

3点ユニットは外国人ならありだったが今外国人も来ないからヤバい

861 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 21:48:25.83 ID:???.net

>>842
あのさー
累進課税の仕組みと合算理解してるならそんなコメント出来ないだろうが大丈夫か？

862 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 21:50:49.62 ID:???.net

>>852
あんたたぶん
頭弱いって思われてるから気をつけろ

863 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 21:53:27.47 ID:???.net

>>854
これでも拝んでおけ
無知って恥ずかしいよね
謝るなら今のうちだぞ
三下
https://s.kakaku.com/housing/ss_0049_0009/0012/1014+%83%86%83j%83b%83g%83o%83X/search_itemlist.aspx?ssi_kw=1014+%83%86%83j%83b%83g%83o%83X

864 ：名無し不動さん：2020/06/01(月) 21:54:55.20 ID:???.net

>>855
新築なら1216三点と1014にトイレわけても余り変わらんぞ

865 ：名無し不動さん：2020/06/02(火) 07:17:08.73 ID:???.net

>>863
どこに1115があるの？
１０１４ばかりなんだけどさ

無知って自分のことかい?

866 ：名無し不動さん：2020/06/02(火) 07:35:22.35 ID:???.net

>>865
無知に反応するなよ　

867 ：名無し不動さん：2020/06/02(火) 11:12:47.53 ID:???.net

>>865

全くもって低脳クレクレバカって面倒だな
三下が！！
https://s.kakaku.com/housing/ss_0049_0009/0012/1115+%83%86%83j%83b%83g%83o%83X/search_itemlist.aspx?ssi_kw=1115+%83%86%83j%83b%83g%83o%83X

868 ：名無し不動さん：2020/06/02(火) 11:18:09.09 ID:???.net

>>867
低能に反応するなと言ったろ　ボケ

869 ：名無し不動さん：2020/06/02(火) 11:20:59.70 ID:???.net

>>854
これそうとう恥ずかしいよね

一つ言っておくとマンションのユニットバスは1216が主流、戸建ては1616以上が主流
三点式ユニットバスはこれに洗面器とトイレが入ってる

1014〜1115だと配置の自由度が1216よりも高いから効率よく配置したらトイレスペースが出来るわけだよ
現場によっては効率よく配置できない例もある

俺は実業してるからこいつの嘘すぐ見抜けたわ

知ったかエアプはスッコンでなさい

870 ：名無し不動さん：2020/06/02(火) 11:22:02.83 ID:???.net

>>868
無知に反応するなよ