不動産ファンド担当者が市況を語る

1 ：名無しさん：2008/07/20(日) 10:43:36 0.net

サブプライムローンに端を発したレンダーの貸し渋りは業界に暗い影を落とし続けています。
USA銘柄にとどまらず、新興不動産企業の倒産、REITの新規上場取りやめな等・・・
アクイジに限らず、出口で売れなくて困ってる方、リファイに悪戦苦闘している方、
不動産ファンド担当者のレンダーに対する思いのたけをここにブチマケてください。

30 ：名無しさん：2008/07/22(火) 00:14:16 0.net

>>29
端的に言うと
メガのノンリコは体裁はノンリコであって、実態はコーポレート。

メガバンクのノンリコの歴史は2000年頃からしかなく、不動産の評価も
ＣＭＢＳとしての売却能力も低い。
その為、最終的なよりどころはクレジット。

ノンリコはＡＭから倒産隔離されているが、推測だがメガはデフォルトしそうになると
ＡＭ会社にコーポレートでの付き合いを含めての見直しを迫ってきそうｗ
ハイクレジットなＡＭ会社にローンを出しているのは、倒産隔離が図られているが
国内（レンダー＆ボロワー）の企業同士であれば、最後は何とかしてくれるとメガは
勝手に期待していると思うよ。
俺達外資レンダーが、昔から営業トークで使っていた内容だけどねｗ

俺は外資で、海外での融資経験もあるが、外資ではプロジェクト単位でのデフォルトが
あってもノンリコならＡＭに訴求することはないし、その後も本ＡＭが組成したファンドに
ローンを実行している。当然プロジェクト単位のファイナンスなので、メガのような低スプレッド
は提供できないけど、リスクに見合った条件で双方納得した内容だから。

とは言え、外資でもローン実行後、ＣＭＢＳが売れずブックで抱えたままという話は聞くから
日本でのノンリコはまだまだ普及していたとは言い難いと思う。
サブプライムの痛手は大きい。メガのノンリコは、ﾊｲｸﾚｼﾞｯﾄなﾎﾞﾛﾜｰに低クレジットで貸出している
から米国とは逆にハイプライム問題がおきたりしてｗ

外資レンダーの負け惜しみ・嫉みを含みつつも、結構心配。

31 ：29：2008/07/22(火) 00:26:02 0.net

>30
なるほどなるほど。

>ノンリコはＡＭから倒産隔離されているが、推測だがメガはデフォルトしそうになると
>ＡＭ会社にコーポレートでの付き合いを含めての見直しを迫ってきそうｗ

でもAMの立場で、「そんなもん知るか。お前らは、物件価値のみ目当てでローン打ったん
だろ。これはお前らのビジネスジャッジのミスだろ。俺にケツ持ってくるな」と言って逃
げることは、法的?にはできるような気がするのですが。

それとも、そんなこと言うと、この世界で二度と生きていけなくなるのですかね。

32 ：名無しさん：2008/07/22(火) 00:34:35 0.net

>>31
ノンリコは契約書にも責任財産限定特約があるので、法的には問題ない。
でもスポンサーレターを出してたり、出してなくてもメガは言ってくると思う。
だってメガは契約書じゃなく自分たちの都合で動くし、いつの時代も（特に
不景気）金貸しが一番偉い。
ボロワーにとっても、クレジットが高ければコーポレートでの取引の方が
大切だから、受け入れる企業もそこそこあると思うよ。

33 ：名無しさん：2008/07/22(火) 17:02:58 0.net

http://www.tradereview.jp/index.htm

34 ：名無しさん：2008/07/22(火) 23:58:12 0.net

ノンリコであっても、銀行の与信管理上はスキームの中で主導権を
握っているプレーヤーに紐付けて管理する場合が多いです。
ノンリコの内部格付などは当然コーポレートの格付とは異なるのですが、
クレジットシーリング上はコーポレートのグループ与信としてカウント
されるケースが多いです。
したがって、どうしてもクレジットが重視されます。
クレジットが低ければ大きなエクスポージャーを取れないわけです。

そもそも、AMが飛ぶとか、力不足でリファイナンスができないとか、
レンダーにとってはそれだけで異常事態です。
最終的な元本毀損が出なくても、その時点では�U分類以下の査定になり
かねないわけですから。

なので、上記のような言わばクレジット重視の与信管理手法が採られて
いるのだと思います。

35 ：名無しさん：2008/07/23(水) 00:32:19 0.net

TSEREIT Equity
今日こそは・・・と思いながらbloombergを眺める日々。

36 ：29：2008/07/23(水) 00:35:43 0.net

なるほど。
AMの総合的な力量により、リファイ能力とかが左右されるので、AMのクレジット
が重視される、という理屈は説得性がありますね。

現在のような不動産市況が悪い中で償還期日を迎えるファンドで、レンダー(元々の
レンダーのみならず他のレンダーも含めて)のリファイを得られないものというのでは
、結局ファンドの取りうる手段は、当初の見込み違いの低い価格での不動産売却しか道
がなくなり、TK(大概ここにカネを突っ込んでる)毀損、財務悪化、という末路を辿って
いくというわけですね。

ただ、ファンドを見捨てると、レンダーだって、売却価格によっては損を被る可能性
ある(仮にギリギリ回収できたとしても、今までリスク取ってノンリコ打ってきたのは
何だったんだ、という事態になる)というのに、それでもリファイに応じない、という
のは、レンダーは、不動産市況の現状及び中期的予測において、非常に悲観的、という
ことの証左ということでよろしいでしょうか。

新生銀行やあおぞら銀行、東京スターといった銀行は、10年前と同じような、
不良債権をたくさん抱える事態につながっていくのではないのかな?

37 ：名無しさん：2008/07/23(水) 00:59:19 0.net

まず、リファイナンスに応じないのは、債権の分類があるからです。
正常先・要注意先・破綻懸念先などのランク付けはLTVやDSCRなどの定量的
指標と、AMや物件立地などの定性的情報を加味して決定する場合が多いです。
仮に、要注意先に区分されている債権を条件改定（＝リファイナンス）すると、
大抵が開示債権になります（いわゆる「不良債権」として金額を開示しなけれ
ばならない）。最終的な元本毀損は論外ですが、その前の段階でも開示や与信
費用（引当）として銀行の決算に影響を及ぼします。

それから、銀行の不動産に対する融資目線はかなりネガティブです。
正常先であっても、与信運営方針で不動産関連は抑制的に対応する旨の本部通達
を出していたりします。
なお、このような措置は不動産に限ったことではなく、構造的な不況業種は
一般的に抑制対応に指定します（これをポートフォリオ管理といいます）。

38 ：名無しさん：2008/07/23(水) 01:06:42 0.net

>>36
ＦＳＡがリファイナンスは飛ばしとみなすって噂もあるし・・・。
噂はどうあれ、同じヴィークルで、当初レンダーからリファイナンスをすることを
メガは嫌がるらしい。

39 ：29：2008/07/23(水) 01:12:56 0.net

リファィナンスに応じないことを選択する方が、元本毀損に直結しそうな気が
して、銀行の財務内容をより短期に、かつ大きなインパクトでもって直撃しそ
うな気がするんだけどなあ。

そういう可能性もあることを含めて、銀行はルールに則った保守的手順を踏む
ということですかね。

でもそこまで保守的にするのなら、何でここ数年、貸し出し競争みたいに激し
く貸しまくっていたのだろう? そっちにはルールはないのかな?

40 ：名無しさん：2008/07/23(水) 01:17:32 0.net

飛ばしというか、「元本返済猶予」「リスケジュール」と同義に
取られていると思います。まさに37で書いた開示の議論です。

41 ：名無しさん：2008/07/23(水) 01:36:57 0.net

>>39
要管理先ならまだしも、破綻懸念先に対して新たに期限の利益を与える
のは善管注意義務の観点からかなりハードルが高いです。

ここ数年の貸出競争は、不動産に資金需要があり、かつほかに運用先が
なかったからです。ではなぜこれが急激に引締めに転じたのかというと、
一つには金融庁検査が契機になった面もあると思います。
昨年の検査では不動産関連を徹底的に狙われました。

42 ：名無しさん：2008/07/24(木) 22:44:38 0.net

身内で物件転がしてビジネスやってますって？
笑わせるな。

投資家に損させまくって良心の呵責とかないもんかね？
いくら優秀だろうが、してるのは卑しい仕事だよ。

根本はワンルームの営業電話かけてくる輩と同じ。
出口で素人騙してナンボの世界。

その仕事に誇りを持てるのか？
阿漕な商売してる自覚はあるのか？

43 ：名無しさん：2008/07/25(金) 00:55:54 0.net

ところで外資レンダーの状況はどうよ？
最近ますますヒマなんじゃない？？

44 ：名無しさん：2008/07/25(金) 14:07:15 0.net

>>43

ヒマではなくて既に大半がリストラされているか、そうでなくても異動になっている

45 ：名無しさん：2008/07/26(土) 09:44:25 0.net

今俺が担当してる物件も某国内レンダーに融資を依頼してるんだけど
テナントのクレジットに関する質問のみで、今までバカみたいに気にしてた
建物の遵法性関連のことはまったく関心無いみたい。

46 ：名無しさん：2008/07/27(日) 14:11:04 0.net

シングルテナントだと返済原資は全面的にそのテナントの
信用力に依存するから当然といえば当然だと思われる。

47 ：名無しさん：2008/07/27(日) 15:26:06 0.net

>>45
建物の遵法性、境界関係は全て問題無い事が、ローン実行の
大前提となっている気がするけど。
その上で、最近はテナントクレジットも気にしている。

48 ：名無しさん：2008/07/28(月) 01:28:21 0.net

モルスタは、6月に今年初のCMBSの発行を行ったみたいですけど、
今後、少しは動きが出てくるんでしょうか？特に、住宅関連法案成立以降
どうなるのか注目してます。
流動化部門の人員がピークの5分の1に削られたって話もなんかで
読んだし、一方で、ARMの金利リセットも来年にかけて
大幅に減るから、評価損の計上も峠を越えて多少余力が
出てくるんじゃないかと思ったりもします。
とにかく、モルスタには再起動していただかないと。

49 ：名無しさん：2008/07/28(月) 01:46:15 0.net

来週から１か月夏休み。９月から再起動します。

50 ：名無しさん：2008/07/30(水) 22:03:13 0.net

去年の9月以降クロージングしてないから、勘が鈍りそうで怖い。
次にアクイジションできるのはいつになることやら。

51 ：名無しさん：2008/07/31(木) 09:35:00 0.net

http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1214875573/l50x

↑破綻したR社の公募ファンドですが
皆さんどう思われます？

52 ：名無しさん：2008/08/01(金) 15:15:42 O.net

リサパートナーズの株価だけが比較的、強いのは何故でしょう!!??

53 ：名無しさん：2008/08/02(土) 14:56:21 0.net

某CMBSがデフォったらしいけど、これ以上証券化商品に対するイメージが悪くならない事をいのる。

54 ：名無しさん：2008/08/02(土) 20:26:03 0.net

証券化もセカンダリーを発展させないかぎり、ダメだね。

55 ：名無しさん：2008/08/03(日) 00:57:20 0.net

CMBSがデフォとかデマ流すなよ
証券化商品のイメージ悪くなるだろw

56 ：名無しさん：2008/08/03(日) 11:13:37 0.net

デマじゃないよ

57 ：名無しさん：2008/08/03(日) 12:26:56 0.net

外資系で仕事してますけど、そんな話聞いてないですね。
本当ですか？欧米の話ではないんですか？

これから国内でもデフォルトが起こるだろうとは予測していますが。

58 ：名無しさん：2008/08/03(日) 12:27:22 0.net

でフォっ多のはローンだべ

59 ：名無しさん：2008/08/03(日) 13:01:11 0.net

メザニンローンですか？
ならエクイティは吹き飛んでるわけですよね？

60 ：名無しさん：2008/08/03(日) 14:37:45 0.net

>>56
すでに公表（専門誌）されている情報なので書くが、6月25日に
モルスタのＪＬＯＣ３８のクラスＤ社債（ＢＢＢ格）がデフォルトした。
『金融ビジネス』の最新号にも書かれているよ。

61 ：名無しさん：2008/08/03(日) 16:08:51 0.net

>>59,60 CMBSの仕組みを知らん子はここきちゃダメよ。不動産総合スレね。
CMBS社債、特にBBBのデフォルト定義調べましょうね。

話はかわるけど、GEのREITへのローンすごいな。サイズでかいのしかやんないのかね。
レンダーの話がファンド担当者としては聞きたいね。年末にむけて、Recapの話はAクラス
だけなの？

後、本体が私募ファンドの泣く泣く買取って結構あんのかな。

62 ：名無しさん：2008/08/03(日) 16:21:57 0.net

丸美の件は、ショックですなぁ。5大都市でもこうなるとレンダーがホンとつかんな。

63 ：名無しさん：2008/08/03(日) 17:06:32 0.net

ちょっとものわかりのいいやつがいるようだね

このスレに遊びに濃いよ


http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1217085716/l50

64 ：名無しさん：2008/08/03(日) 21:00:44 0.net

丸美の件て何？

65 ：名無しさん：2008/08/03(日) 23:09:28 0.net

61はCMBSの仕組み知らないようだな。

ローンがデフォルトならエクイティ全損は常識。
BBBだろうがAだろうがデフォルトの定義は一緒だぜ？

GEは今年エクイティではなくデットに注力と明言してるぞ。
代物弁済も辞さない、それで物件が手に入るなら喜ばしいみたいなこと言ってたぜ。

66 ：名無しさん：2008/08/03(日) 23:24:14 0.net

GEぜんぜん貸してくんない

67 ：CMBSの仕組：2008/08/03(日) 23:33:22 0.net

(1)発行元が多額の短期資金を調達します。

(2)その資金で何百本もの不動産担保融資を実行(又は購入)します。
何百もに分けることでリスク分散にもなります。

(3)その何百本もの融資をまとめて一つの器にいれます。
一本一本の融資は、いつ延滞するか不明な危険なものですが、
それを何百本もまとめあげれば安全とも言えます。 すなわち、
何百本もの融資すべてが滞ることはありません。
何百本もの融資全体からの返済を考えれば、滞る金額は一定で僅かな金額といえるでしょう。

(4) 融資一本一本を証券にするのではなく、何百本もの融資をまとめて証券に
するのです。 一本一本でなく全体の利払いをもとに一番優先的に配当する
証券、次に配当する証券、それでも残ったら配当する証券、運が良ければ配当もある証券…。
最初のものはAAA格付けの証券となり機関投資家(場合によっては銀行までも)が購入し、
それ以降だんだん格付けが下がり高利回り(=高リスク)の証券になります。
最後の部分は博打のようなジャンクボンドとしてそれなりの投資家が購入します。

(5)発行元はこの証券を販売した資金で、当初の軍資金である短期資金を返済して終わります。

68 ：61：2008/08/04(月) 00:28:30 0.net

いいスレだから、皆の気分を害すのは申し訳ないね。

話すのめんどいので分からん人は
http://www.fitchratings.co.jp/pressReleaseDetail.ctl.php?id=1749
と、格付けCWの意味考えてくれ。

65よ、おまいの頭はコンデュイットの意味がわからんのか？JLOCのIOがどう決まるか
わかっとるけ？ノンリコ単体の話じゃないっての。

69 ：名無しさん：2008/08/04(月) 11:02:51 0.net

HF引き受けのCDSはそのうちガタつくと俺は見るｗ
皆さんのご意見はいかが？

70 ：名無しさん：2008/08/04(月) 23:57:21 0.net

マルビの件って何？

71 ：名無しさん：2008/08/05(火) 00:51:19 0.net

>>69
「ガタつく」か「かたがつく」かと思って、ぬか喜びした。。

>>70
既にTDBのHPに民事再生申請のニュースが出ているはず。
ここって不動産特定共同事業の個人向けファンドをやっていたはずだが
大丈夫なのか？

よくマスコミが不動産不況を煽り過ぎなんていう人もいるけど
一時期の過熱ぶりを見てきていると、「まだこれからなのかな」
なんて気もします。

72 ：名無しさん：2008/08/05(火) 01:25:50 0.net

>>69
すでにガタついてる。

73 ：名無しさん：2008/08/05(火) 15:39:07 0.net

>>71
丸美の件について詳細がわかったら教えてくれ。

ちなみにレイコフのＳＰＣはリファイナンスができずに、解散するらしい
元本もほとんど毀損してしまうとか。

丸美はノンリコで負債調達してないようだから、どうなるのか興味がある。

74 ：名無しさん：2008/08/05(火) 18:33:53 0.net

アーバンてどうよ？やばそう？

75 ：名無しさん：2008/08/05(火) 20:29:09 0.net

アーバン，ダヴィンチ，ケネディクス，パシフィックほかカタカナファンドの
ＳＩＶに出資するような連中は今はいないんじゃないか？
少し前ならお互いが物件のキャッチボールしてＳＩＶに高値の嵌め込みも
やっていたけど、ここ最近はそうした動きもない。

金融緩和で流動性を改善しないと不動産融資へのセンチメントは改善し
ないだろう。

76 ：名無しさん：2008/08/05(火) 20:42:18 0.net

ダヴィンチはオポチュニティファンド「ノービル」のファーストクロージングで
エクイティ1000億集めたらしいけど。

77 ：71：2008/08/05(火) 23:57:23 0.net

>>73
丸美は正式に今日民事再生の申請を出したようです。
個人の出資で特定共同事業ファンドをやっていたので
(HPを見る限り元本既存の恐れがあることはちゃんと説明していますが)
また投資家保護の名目で金商法等の法令が強化されることとなり
余計にエクイティが集まりにくい状況になりそうです。
(少なくとも適格機関投資家の私募の取り扱いはもう少し
緩和してもいいと思う)

個人的にはさっさと租税条約を締結してオイルマネーが
入るようにしてほしいです。

78 ：名無しさん：2008/08/06(水) 01:01:14 0.net

>>75
うーむ、現状の冷え込みは金融とか流動性の問題ではない気がします。
根本的にバブルだったのではないかと。
一時期はCAPが3％程度で、思いっきりレバレッジ掛けるような案件も
あったみたいですけど、レンダーの立場からすると、冷静に考えると
無茶ですよ。シニアローンのLTVが90％超とか、明らかに物件の値上がり
前提なわけですから。

79 ：名無しさん：2008/08/07(木) 21:15:13 0.net

モルスタが不動産株買ってきてるんですけど、
CMBSの組成復活の予兆でしょうか？
ただ、当該株券等に関する担保契約等重要な契約に付帯事項が
ついてたりして、なんとも香ばしい感じなので何とも言えませんが。

80 ：名無しさん：2008/08/07(木) 23:59:21 0.net

アーバン、ジョイント、日本総合地所ですか。。。

関連会社（モルスタの名前も入っている）からの貸し株って
形ですね。アーバンなんかは、関連会社を通じて取得
したように見えますが、この３社でCMBSってのはちょっと
考えづらくないですか？

81 ：名無しさん：2008/08/08(金) 00:58:54 0.net

今はデッドよりエクイティの方が儲かると見てるんでしょう。
しかもアセットを一つ一つ買うよりも資産リッチな会社の方が
割安な気もしますからね。
証券化なんて「薄利多売」ですから、ホントに。。

82 ：名無しさん：2008/08/09(土) 08:03:53 0.net

>>80
どうせ空売りするためでしょ
いつもの常套手段ｗ

83 ：名無しさん：2008/08/09(土) 12:13:51 0.net

制度信用関係ない大人は消費貸借で玉を集めれば
いつでも売り発射できるもんな
規制って汚ねぇ

84 ：名無しさん：2008/08/09(土) 23:40:26 0.net

設備投資減で資金需要減ったら、貸出金利下げざるを得ないですよね。
現に長プラ下がり気味だし。
利上げ派と言われていた白川さんもどちらかというと利下げ目線。
貸出金利が安定または下がることが確認されれば、安定的な
キャッシュフローが得られる日本の不動産が再び脚光を浴びると
妄想してみるｗ

85 ：名無しさん：2008/08/10(日) 00:22:29 0.net

何でもいいけどローン付けてくれー。
来月リファイなんだけど・・・

86 ：名無しさん：2008/08/10(日) 11:26:45 0.net

>>85
厳しいだろうな不動産９月危機ってことで融資先の選別が強化されている。

87 ：名無しさん：2008/08/10(日) 11:42:16 0.net

>>86
今回、不動産は厳しいらしいのですが、他業種にいると（不動産向け
融資ができないせいか）かえって融資がだぶついているような感覚
さえあります。>>84

自分は不動産業でないので、銀行の担当者から、10月以降なら不
動産業のリファイ認めやすくなるようなことも聞いたのですが、貸し
倒れ引当金の積み上げだけで、そこまで状況がかわるのか、よく
わかりません。9月に融資先が相当整理されるっていうのかもしれません
けどｗ。

ファンドが側の方から見ると、9月の借り換えさえしのげば何とかなる、
ような感覚というか認識がありますか？

88 ：名無しさん：2008/08/10(日) 12:53:15 0.net

不動産価格が切り返さないと結局は破綻ですわ
たとえ一時はしのげても

89 ：名無しさん：2008/08/10(日) 14:10:43 0.net

>>87
リファイナンスできると、ローンの償還が3年くらい伸びるので、それまでは首がつながるかな。

90 ：名無しさん：2008/08/10(日) 15:14:48 0.net

>>87
無いな。

91 ：名無しさん：2008/08/10(日) 15:43:58 0.net

各ファンドにより償還時期は異なる。また売買の決済時期によっても異なる。
つまり必要な時に必要。

92 ：名無しさん：2008/08/10(日) 17:46:21 0.net

REITの投資主総会で、「このファンドはどれくらいサブプライム関連に投資してるんだ？」
と満を持して質問してるオッサンがいたそうな。

93 ：名無しさん：2008/08/10(日) 22:10:34 0.net

今都心の20〜30億円のオフィスビルって
どのくらいのキャップレートで取引されてるんでしょうか？

94 ：名無しさん：2008/08/11(月) 09:47:53 0.net

>>93
4％くらいじゃね？

95 ：名無しさん：2008/08/11(月) 14:01:34 0.net

5.5％くらい

96 ：名無しさん：2008/08/11(月) 14:02:14 0.net

付け加えると、売買事例はかなり減少

97 ：名無しさん：2008/08/12(火) 00:47:03 0.net

>>93
20億〜30億のゾーンは>>96の指摘どおりでホントにディール自体が
成立しなくなっている。流動性プレミアムをかなり乗っかるので
5%前後かなあ。築年にもよるけど。

98 ：名無しさん：2008/08/12(火) 17:54:48 0.net

皆さまレスサンクスです。
流動性プレミアムが50〜100bpのって5%前後なんですね。
国内の銀行はS、Aクラスしか貸してくれないんでしょうね。

ダイナシティの決算は香ばしい気がします。
これで簡単にリファイしてくれるんでしょうか。

99 ：名無しさん：2008/08/12(火) 21:37:52 0.net

>>98
リファイもへったくれもないよ、完全にさじ投げてるじゃん。
流動化事業廃止、開発物件は評価損計上そして現状有姿のまま売却…。
オフバランス分の借入はどうか知らないけど、オンバランスの借入は
親会社とノンバンクばっか。SF不動産クレジット（SFCGグループ）
なんていわくつきのもある。
有報と適時開示しか見てないから何とも言えないけど、少なくとも
銀行が相手する会社じゃないことは確か。

100 ：名無しさん：2008/08/12(火) 22:41:30 0.net

>>99
あそこは昔から銀行からは相手にされてなかったし。
これノンバンクは大変でしょうね、どうするつもりだろ？

101 ：名無しさん：2008/08/12(火) 23:23:13 0.net

リプラスＲＥＩＴ見たかよ
何だありゃ？

お前らさー
ああいった手合いとご同類なんだろ？

人間として恥ずかしいとか思わないのかね？

102 ：名無しさん：2008/08/12(火) 23:31:28 0.net

>>100
債務者は既に当事者能力を失っているっぽいよねぇ。
開発型ノンリコとかでストラクチャーがしっかりしてれば（ゼネコンの
完工保証とか）、完成後にレンダー自ら物件たたき売りに出るんだろね。
コーポレートのPJ融資で開発頓挫ってのは正直どうにもならない気がする…

103 ：名無しさん：2008/08/13(水) 00:01:12 0.net

>>101
リプラスはうまく信用補完したと思うよ。
弱小ＲＥＩＴが生き残るには第三者割当増資と銀行の関与が絶対要件だわ。


>>102
いつか来た道だよね。

地主→地上げ屋→不動産屋→建設会社→ノンバンク→銀行と質流れ商品のように
不動産が移動するんだろうな。

104 ：名無しさん：2008/08/13(水) 00:21:36 0.net

前期末の短信で借入の50億弱が財務制限条項に引っかかってる
みたいですね。
親会社の債務保証のために担保提供してるけど、
差し出す担保も評価減とかで限りがありますよね。
子会社への貸付50億。その子会社は「金融機関が手を出しにく
い案件等にも融資を行い、共同開発案件にも
取り組んでおります。」
調べれば調べるほど香ばしい香りが。

105 ：名無しさん：2008/08/13(水) 01:49:11 0.net

REITで短借が大きいところはリファイナンスのためだけに
増資する場面が出てくるから、また投資家の離反を招く恐れが
あると思う。

段々「REITって私募ファンドの利益を出すために使われたんじゃないか」
という疑念が公になってきているので、まだまだ高掴み感が抜けないんじゃ
ないかなあ。
REITの取得価格で売れる時期が来るとはとても思えん。

106 ：名無しさん：2008/08/13(水) 08:54:15 0.net

>>105
それなら買わなければいいじゃん。
概ね、そのとおりだと思うよ。


誰だってリスクも無く利益の大きな投資案件があれば自己で投資するだろ。

107 ：名無しさん：2008/08/13(水) 10:25:10 0.net

いやまあ、本来の目的は手数料収入ですから
ちょいと相場がアレしたり資金繰りがコレしたりするとですね
つい出来心と申しましょうか・・・

108 ：名無しさん：2008/08/13(水) 18:51:25 0.net

8868 アーバンコーポレイション
当社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20080813/57dh18/140120080813016796.pdf
　当社、株式会社アーバンコーポレイションは、本日平成20 年8 月13 日開催の取締役会において
民事再生手続きの申立てを行うことを決議し、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い
受理され、直ちに同裁判所から保全処分命令（弁済禁止処分）と監督命令が発せられました

2.負債総額（平成20 年7 月31 日現在）
255,832 百万円

109 ：名無しさん：2008/08/13(水) 19:31:46 0.net

8379 広島銀行
債権の取立不能又は取立遅延のおそれ、および業績予想の修正に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20080813/57dh5d/140120080813016945.pdf

1．当該取引先の概要
商号 株式会社アーバンコーポレイション

2．当該取引先に対する債権の種類および金額　平成20年８月13日現在
貸出金　　12,177百万円
有価証券　 　705百万円
その他与信 　17百万円
合　計　 　12,899百万円

3．当該事実が当行の業績に及ぼす影響
　上記債権のうち引当・担保等により保全されていない部分（約44億円）については、
平成21年3月期第２四半期（平成20年7月1日〜平成20年9月30日）に損失処理を行います

110 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:26:59 0.net

ついにというか、やっぱりというか。
でもまさか本当に逝ってしまうとは。

銀行取引の重要性が改めて浮き彫りになったように思う。
残高最上位行が地銀で、しかもシェアはたった5％程度。
広島銀行としても、規模的に支えきれないし、もっと言えばこのシェア
では支えようという気すら起こらないだろう。
主力・準主力行がないと、黒字・資産超過でも資金繰り倒産する典型例。
金利競争を煽って節操無くあちこちから借りる会社は、考え方を改めて
欲しいものだ。
身の丈に合った銀行を選び、そして銀行の言うことをよく聞けと。

111 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:34:09 O.net

>>110

金融機関の方とお見受けしました。一つ質問よろしいでしょうか。

こういう市況では特にメインバンクの存在の有無が生き残りを大きく左右するということでしょうか

112 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:41:52 0.net

＞110
資産超過なんて嘘だよ。
不動産の素人が作成する監査法人の簿価なんて全く信用できない。
実質債務超過とみていい。
潰れるべくして潰れた。

113 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:58:59 0.net

銀行いらずの事業会社と事業会社いらずの銀行
互いに冷たく、反目しあった結果がこれ
たった一度の躓きで資金ショートする
そういう国になったんだな、と思うと同時に考える
もう銀行いらんだろ

114 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:06:29 0.net

>>110
後付けかな？

結局レバをかけるビジネスをやれば、市況の影響を受けまくる、これに尽きる。
市況がいい時には、そりゃ借りれる所から借りまくる会社でてくる。銀行もこれを受ける。
市況が悪くなるとあら不思議。
市況は誰にもわからない。(いつか悪くなるというのは分かる。でもそれがいつかわからない。)
まあ、悪くなった時に一気にレバを縮小すべきだったと思うけど、それも後付け。

後、赤字だよ。資産超過も結局、資産査定次第で微妙という感じ。

115 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:17:31 0.net

>>112
それは一理ある。銀行は内部格付の際に資産・負債を個別に検証して
時価で引き直したB/Sを作成するんだが、通常デベは棚卸資産に多大な
含み損が出るのが普通だ。

しかし、少なくとも会計上の簿価は仕入値で計上することになっている。
従って、ルールどおり作成された財務諸表が黒字・資産超過で破綻する
ということは、結局のところ支えるべき銀行がいないがゆえの資金繰り
倒産にほかならない。

仮に、メイン銀行が20％程度のシェアで、準メイン行が数行あれば、
支えることもできたように思う。銀行ではよく「支援責任」という言葉
を使うのだが、要は銀行自身が「この会社は支えたい」と思うこと、
銀行が主体的に関与できること（銀行がその会社に対する信用リスクを
コントロールできなければならない）、銀行自身の体力の範囲内である
こと、が重要。アーバンは、そういう銀行取引を構築しようとして来な
かったのではないかと思う。早い話が、拡大路線で節操無く借入をし過ぎた。
メイン・準メインを大切にし、シェア調整に気を配っていれば、どこかで
メイン行が拡大路線に歯止めを掛けたはずだ。

116 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:30:00 0.net

>>113
残高たった130億の広島銀行にアーバンの資金繰りを支えろと要求するのは
さすがに酷だ。むしろ銀行取引を蔑ろにしてきたアーバンの手落ちでは。

117 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:56:07 0.net

こうなってくると、ケネパシダビの大手ファンドも不安視されると思うけど
何か変な話とかないですか？

118 ：名無しさん：2008/08/14(木) 02:43:33 0.net

USAといわれて久しいが、残りのAも・・・・

119 ：名無しさん：2008/08/14(木) 04:37:51 0.net

>>117
そのなかでも微妙なパシは、大和証券が支援するみたいなこといってなかった？
ちゃんと支援されれば生き残るかと

ケネダビは独力で生き延びるんじゃ？

120 ：名無しさん：2008/08/14(木) 07:16:33 0.net

銀行には優先的に情報が集まり、担保評価のノウハウがあるからね。
時価ベースで資産超過なら支援する銀行もあるはずなんだが。
それがないということは実質債務超過なのだろう。
ここに限らず昨年に高値掴みした物件が多すぎるし、会社によっては
今年に入ってからもとんでもない土地を馬鹿な値段で買っている。

121 ：名無しさん：2008/08/14(木) 07:32:39 0.net

昨日時点でPBR0.13倍
安すぎw

122 ：名無しさん：2008/08/14(木) 07:45:34 0.net

とりわけキャッシュフローにならない開発用地を多く持っているところは生き残らないだろう。
ゼファーが一つの例。

123 ：名無しさん：2008/08/14(木) 09:35:13 0.net

資産価値云々の問題よりもコンプラ倒産の側面が大きいだろ
最近の不動産関連倒産はさ
中の人は感覚麻痺しちゃってるのかね

124 ：名無しさん：2008/08/14(木) 20:59:18 0.net

つぶれた会社はババ引いただけ。
もともとそういうゲームだったんだから。

それにしても本当の不動産AMってまだ見た事ないな。。
金融屋か不動産屋のどっちか。。
これからに期待。

125 ：名無しさん：2008/08/14(木) 22:40:30 0.net

>>120
馬鹿な値段で買うのにも理由があるんです。

126 ：名無しさん：2008/08/15(金) 02:03:35 0.net

>>124
今まではCapレートが6%→4%になるので、儲かりましたって
業者が多すぎたよね。カタカナ系は特にそう。
ひどいのになると、賃料上昇想定を引いているにも拘らず
Capがタイトになるプロジェクションも見かけるので
何を考えてんのかな、とか思う。

焦って賃料上げ交渉したら「退去します」とか
言われてる業者もあるしね。

127 ：名無しさん：2008/08/15(金) 21:33:24 0.net

アーバンはどうしたら民事再生にならなかったのでしょうか？
また、ＢＮＰとのスワップ取引をなぜ隠していたのでしょうか？

128 ：名無しさん：2008/08/15(金) 21:57:53 0.net

>>127
リファイナンス失敗。

銀行融資却下→資金ショート→ＣＢ発行→条件はスワップ契約強制→株価下落で現金振り込まれず→ｱﾎﾞｰﾝ

129 ：名無しさん：2008/08/15(金) 22:19:13 0.net

ダヴィの買い豚が元気が良すぎる。
俺はここの買い豚にアーバン買い豚と同じ危うさを感じる。
MSワラントの危険性を彼らは理解しているのだろうか？
もはやMSワラントしか方法がなかった、スマートマネーからそういう風に
見られているという解釈が妥当なのではないかと思うのだが・・・・・
皆さんはどのような見解か？

130 ：名無しさん：2008/08/16(土) 12:02:15 0.net

★不動産投資顧問のダヴィンチに「外為法違反」の噂

　大証ヘラクレスに上場している不動産投資顧問の最大手・ダヴィンチ・ホールディングス（ダヴィンチ）に
不穏な噂が飛び交っている。同社オーナーの金子修社長が外国為替管理法違反の疑いで警察庁から
事情聴取を受けた、というもの。ほかにも「金子社長は行方を暮らましている」等の噂も流れている。

　ダヴィンチ側は「まったく事実ではない。噂話にはコメントできない」と否定、困惑している。

　噂の内容は詳細を極めている。二年前にダヴィンチが運用しているオポチュニティ・ファンド（主に都心部の
中古ビルを取得して証券化する不動産流動化ファンド）「カドベ」が香港資本から取得した東京駅前の
「パシフィック・センチュリー・プレイス」がその舞台。物件取得を仲介したとされる不動産会社X社と、
外資系不動産会社のY社に「仲介料」名目で物件取得費の二千億円の一・五％がダヴィンチ側から
両社に渡ったが、送金先として両社担当者の海外個人口座を使ったことについて捜査当局が調べており、
最近、金子社長らが事情聴取されたというのだ（ダヴィンチ側は「まったく事実に反する」と否定している）。

　一方、別の意味でダヴィンチは金融当局から注視されているようだ。昨年三月、金融庁は不動産
投資信託の運用を手掛けるダヴィンチ傘下の「ダヴィンチ・セレクト」に一部業務停止命令を出した。
同社が運用する賃貸物件で、ずさんな評価が相次いだためだ。しかし、ダヴィンチ側は当局の調査に
非協力的な態度を示したとされ、いまも金融当局はダヴィンチに対し不快感を抱いているといわれている。

http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1218122452/