不動産ファンド担当者が市況を語る

1 ：名無しさん：2008/07/20(日) 10:43:36 0.net

サブプライムローンに端を発したレンダーの貸し渋りは業界に暗い影を落とし続けています。
USA銘柄にとどまらず、新興不動産企業の倒産、REITの新規上場取りやめな等・・・
アクイジに限らず、出口で売れなくて困ってる方、リファイに悪戦苦闘している方、
不動産ファンド担当者のレンダーに対する思いのたけをここにブチマケてください。

86 ：名無しさん：2008/08/10(日) 11:26:45 0.net

>>85
厳しいだろうな不動産９月危機ってことで融資先の選別が強化されている。

87 ：名無しさん：2008/08/10(日) 11:42:16 0.net

>>86
今回、不動産は厳しいらしいのですが、他業種にいると（不動産向け
融資ができないせいか）かえって融資がだぶついているような感覚
さえあります。>>84

自分は不動産業でないので、銀行の担当者から、10月以降なら不
動産業のリファイ認めやすくなるようなことも聞いたのですが、貸し
倒れ引当金の積み上げだけで、そこまで状況がかわるのか、よく
わかりません。9月に融資先が相当整理されるっていうのかもしれません
けどｗ。

ファンドが側の方から見ると、9月の借り換えさえしのげば何とかなる、
ような感覚というか認識がありますか？

88 ：名無しさん：2008/08/10(日) 12:53:15 0.net

不動産価格が切り返さないと結局は破綻ですわ
たとえ一時はしのげても

89 ：名無しさん：2008/08/10(日) 14:10:43 0.net

>>87
リファイナンスできると、ローンの償還が3年くらい伸びるので、それまでは首がつながるかな。

90 ：名無しさん：2008/08/10(日) 15:14:48 0.net

>>87
無いな。

91 ：名無しさん：2008/08/10(日) 15:43:58 0.net

各ファンドにより償還時期は異なる。また売買の決済時期によっても異なる。
つまり必要な時に必要。

92 ：名無しさん：2008/08/10(日) 17:46:21 0.net

REITの投資主総会で、「このファンドはどれくらいサブプライム関連に投資してるんだ？」
と満を持して質問してるオッサンがいたそうな。

93 ：名無しさん：2008/08/10(日) 22:10:34 0.net

今都心の20〜30億円のオフィスビルって
どのくらいのキャップレートで取引されてるんでしょうか？

94 ：名無しさん：2008/08/11(月) 09:47:53 0.net

>>93
4％くらいじゃね？

95 ：名無しさん：2008/08/11(月) 14:01:34 0.net

5.5％くらい

96 ：名無しさん：2008/08/11(月) 14:02:14 0.net

付け加えると、売買事例はかなり減少

97 ：名無しさん：2008/08/12(火) 00:47:03 0.net

>>93
20億〜30億のゾーンは>>96の指摘どおりでホントにディール自体が
成立しなくなっている。流動性プレミアムをかなり乗っかるので
5%前後かなあ。築年にもよるけど。

98 ：名無しさん：2008/08/12(火) 17:54:48 0.net

皆さまレスサンクスです。
流動性プレミアムが50〜100bpのって5%前後なんですね。
国内の銀行はS、Aクラスしか貸してくれないんでしょうね。

ダイナシティの決算は香ばしい気がします。
これで簡単にリファイしてくれるんでしょうか。

99 ：名無しさん：2008/08/12(火) 21:37:52 0.net

>>98
リファイもへったくれもないよ、完全にさじ投げてるじゃん。
流動化事業廃止、開発物件は評価損計上そして現状有姿のまま売却…。
オフバランス分の借入はどうか知らないけど、オンバランスの借入は
親会社とノンバンクばっか。SF不動産クレジット（SFCGグループ）
なんていわくつきのもある。
有報と適時開示しか見てないから何とも言えないけど、少なくとも
銀行が相手する会社じゃないことは確か。

100 ：名無しさん：2008/08/12(火) 22:41:30 0.net

>>99
あそこは昔から銀行からは相手にされてなかったし。
これノンバンクは大変でしょうね、どうするつもりだろ？

101 ：名無しさん：2008/08/12(火) 23:23:13 0.net

リプラスＲＥＩＴ見たかよ
何だありゃ？

お前らさー
ああいった手合いとご同類なんだろ？

人間として恥ずかしいとか思わないのかね？

102 ：名無しさん：2008/08/12(火) 23:31:28 0.net

>>100
債務者は既に当事者能力を失っているっぽいよねぇ。
開発型ノンリコとかでストラクチャーがしっかりしてれば（ゼネコンの
完工保証とか）、完成後にレンダー自ら物件たたき売りに出るんだろね。
コーポレートのPJ融資で開発頓挫ってのは正直どうにもならない気がする…

103 ：名無しさん：2008/08/13(水) 00:01:12 0.net

>>101
リプラスはうまく信用補完したと思うよ。
弱小ＲＥＩＴが生き残るには第三者割当増資と銀行の関与が絶対要件だわ。


>>102
いつか来た道だよね。

地主→地上げ屋→不動産屋→建設会社→ノンバンク→銀行と質流れ商品のように
不動産が移動するんだろうな。

104 ：名無しさん：2008/08/13(水) 00:21:36 0.net

前期末の短信で借入の50億弱が財務制限条項に引っかかってる
みたいですね。
親会社の債務保証のために担保提供してるけど、
差し出す担保も評価減とかで限りがありますよね。
子会社への貸付50億。その子会社は「金融機関が手を出しにく
い案件等にも融資を行い、共同開発案件にも
取り組んでおります。」
調べれば調べるほど香ばしい香りが。

105 ：名無しさん：2008/08/13(水) 01:49:11 0.net

REITで短借が大きいところはリファイナンスのためだけに
増資する場面が出てくるから、また投資家の離反を招く恐れが
あると思う。

段々「REITって私募ファンドの利益を出すために使われたんじゃないか」
という疑念が公になってきているので、まだまだ高掴み感が抜けないんじゃ
ないかなあ。
REITの取得価格で売れる時期が来るとはとても思えん。

106 ：名無しさん：2008/08/13(水) 08:54:15 0.net

>>105
それなら買わなければいいじゃん。
概ね、そのとおりだと思うよ。


誰だってリスクも無く利益の大きな投資案件があれば自己で投資するだろ。

107 ：名無しさん：2008/08/13(水) 10:25:10 0.net

いやまあ、本来の目的は手数料収入ですから
ちょいと相場がアレしたり資金繰りがコレしたりするとですね
つい出来心と申しましょうか・・・

108 ：名無しさん：2008/08/13(水) 18:51:25 0.net

8868 アーバンコーポレイション
当社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20080813/57dh18/140120080813016796.pdf
　当社、株式会社アーバンコーポレイションは、本日平成20 年8 月13 日開催の取締役会において
民事再生手続きの申立てを行うことを決議し、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い
受理され、直ちに同裁判所から保全処分命令（弁済禁止処分）と監督命令が発せられました

2.負債総額（平成20 年7 月31 日現在）
255,832 百万円

109 ：名無しさん：2008/08/13(水) 19:31:46 0.net

8379 広島銀行
債権の取立不能又は取立遅延のおそれ、および業績予想の修正に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20080813/57dh5d/140120080813016945.pdf

1．当該取引先の概要
商号 株式会社アーバンコーポレイション

2．当該取引先に対する債権の種類および金額　平成20年８月13日現在
貸出金　　12,177百万円
有価証券　 　705百万円
その他与信 　17百万円
合　計　 　12,899百万円

3．当該事実が当行の業績に及ぼす影響
　上記債権のうち引当・担保等により保全されていない部分（約44億円）については、
平成21年3月期第２四半期（平成20年7月1日〜平成20年9月30日）に損失処理を行います

110 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:26:59 0.net

ついにというか、やっぱりというか。
でもまさか本当に逝ってしまうとは。

銀行取引の重要性が改めて浮き彫りになったように思う。
残高最上位行が地銀で、しかもシェアはたった5％程度。
広島銀行としても、規模的に支えきれないし、もっと言えばこのシェア
では支えようという気すら起こらないだろう。
主力・準主力行がないと、黒字・資産超過でも資金繰り倒産する典型例。
金利競争を煽って節操無くあちこちから借りる会社は、考え方を改めて
欲しいものだ。
身の丈に合った銀行を選び、そして銀行の言うことをよく聞けと。

111 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:34:09 O.net

>>110

金融機関の方とお見受けしました。一つ質問よろしいでしょうか。

こういう市況では特にメインバンクの存在の有無が生き残りを大きく左右するということでしょうか

112 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:41:52 0.net

＞110
資産超過なんて嘘だよ。
不動産の素人が作成する監査法人の簿価なんて全く信用できない。
実質債務超過とみていい。
潰れるべくして潰れた。

113 ：名無しさん：2008/08/13(水) 23:58:59 0.net

銀行いらずの事業会社と事業会社いらずの銀行
互いに冷たく、反目しあった結果がこれ
たった一度の躓きで資金ショートする
そういう国になったんだな、と思うと同時に考える
もう銀行いらんだろ

114 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:06:29 0.net

>>110
後付けかな？

結局レバをかけるビジネスをやれば、市況の影響を受けまくる、これに尽きる。
市況がいい時には、そりゃ借りれる所から借りまくる会社でてくる。銀行もこれを受ける。
市況が悪くなるとあら不思議。
市況は誰にもわからない。(いつか悪くなるというのは分かる。でもそれがいつかわからない。)
まあ、悪くなった時に一気にレバを縮小すべきだったと思うけど、それも後付け。

後、赤字だよ。資産超過も結局、資産査定次第で微妙という感じ。

115 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:17:31 0.net

>>112
それは一理ある。銀行は内部格付の際に資産・負債を個別に検証して
時価で引き直したB/Sを作成するんだが、通常デベは棚卸資産に多大な
含み損が出るのが普通だ。

しかし、少なくとも会計上の簿価は仕入値で計上することになっている。
従って、ルールどおり作成された財務諸表が黒字・資産超過で破綻する
ということは、結局のところ支えるべき銀行がいないがゆえの資金繰り
倒産にほかならない。

仮に、メイン銀行が20％程度のシェアで、準メイン行が数行あれば、
支えることもできたように思う。銀行ではよく「支援責任」という言葉
を使うのだが、要は銀行自身が「この会社は支えたい」と思うこと、
銀行が主体的に関与できること（銀行がその会社に対する信用リスクを
コントロールできなければならない）、銀行自身の体力の範囲内である
こと、が重要。アーバンは、そういう銀行取引を構築しようとして来な
かったのではないかと思う。早い話が、拡大路線で節操無く借入をし過ぎた。
メイン・準メインを大切にし、シェア調整に気を配っていれば、どこかで
メイン行が拡大路線に歯止めを掛けたはずだ。

116 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:30:00 0.net

>>113
残高たった130億の広島銀行にアーバンの資金繰りを支えろと要求するのは
さすがに酷だ。むしろ銀行取引を蔑ろにしてきたアーバンの手落ちでは。

117 ：名無しさん：2008/08/14(木) 00:56:07 0.net

こうなってくると、ケネパシダビの大手ファンドも不安視されると思うけど
何か変な話とかないですか？

118 ：名無しさん：2008/08/14(木) 02:43:33 0.net

USAといわれて久しいが、残りのAも・・・・

119 ：名無しさん：2008/08/14(木) 04:37:51 0.net

>>117
そのなかでも微妙なパシは、大和証券が支援するみたいなこといってなかった？
ちゃんと支援されれば生き残るかと

ケネダビは独力で生き延びるんじゃ？

120 ：名無しさん：2008/08/14(木) 07:16:33 0.net

銀行には優先的に情報が集まり、担保評価のノウハウがあるからね。
時価ベースで資産超過なら支援する銀行もあるはずなんだが。
それがないということは実質債務超過なのだろう。
ここに限らず昨年に高値掴みした物件が多すぎるし、会社によっては
今年に入ってからもとんでもない土地を馬鹿な値段で買っている。

121 ：名無しさん：2008/08/14(木) 07:32:39 0.net

昨日時点でPBR0.13倍
安すぎw

122 ：名無しさん：2008/08/14(木) 07:45:34 0.net

とりわけキャッシュフローにならない開発用地を多く持っているところは生き残らないだろう。
ゼファーが一つの例。

123 ：名無しさん：2008/08/14(木) 09:35:13 0.net

資産価値云々の問題よりもコンプラ倒産の側面が大きいだろ
最近の不動産関連倒産はさ
中の人は感覚麻痺しちゃってるのかね

124 ：名無しさん：2008/08/14(木) 20:59:18 0.net

つぶれた会社はババ引いただけ。
もともとそういうゲームだったんだから。

それにしても本当の不動産AMってまだ見た事ないな。。
金融屋か不動産屋のどっちか。。
これからに期待。

125 ：名無しさん：2008/08/14(木) 22:40:30 0.net

>>120
馬鹿な値段で買うのにも理由があるんです。

126 ：名無しさん：2008/08/15(金) 02:03:35 0.net

>>124
今まではCapレートが6%→4%になるので、儲かりましたって
業者が多すぎたよね。カタカナ系は特にそう。
ひどいのになると、賃料上昇想定を引いているにも拘らず
Capがタイトになるプロジェクションも見かけるので
何を考えてんのかな、とか思う。

焦って賃料上げ交渉したら「退去します」とか
言われてる業者もあるしね。

127 ：名無しさん：2008/08/15(金) 21:33:24 0.net

アーバンはどうしたら民事再生にならなかったのでしょうか？
また、ＢＮＰとのスワップ取引をなぜ隠していたのでしょうか？

128 ：名無しさん：2008/08/15(金) 21:57:53 0.net

>>127
リファイナンス失敗。

銀行融資却下→資金ショート→ＣＢ発行→条件はスワップ契約強制→株価下落で現金振り込まれず→ｱﾎﾞｰﾝ

129 ：名無しさん：2008/08/15(金) 22:19:13 0.net

ダヴィの買い豚が元気が良すぎる。
俺はここの買い豚にアーバン買い豚と同じ危うさを感じる。
MSワラントの危険性を彼らは理解しているのだろうか？
もはやMSワラントしか方法がなかった、スマートマネーからそういう風に
見られているという解釈が妥当なのではないかと思うのだが・・・・・
皆さんはどのような見解か？

130 ：名無しさん：2008/08/16(土) 12:02:15 0.net

★不動産投資顧問のダヴィンチに「外為法違反」の噂

　大証ヘラクレスに上場している不動産投資顧問の最大手・ダヴィンチ・ホールディングス（ダヴィンチ）に
不穏な噂が飛び交っている。同社オーナーの金子修社長が外国為替管理法違反の疑いで警察庁から
事情聴取を受けた、というもの。ほかにも「金子社長は行方を暮らましている」等の噂も流れている。

　ダヴィンチ側は「まったく事実ではない。噂話にはコメントできない」と否定、困惑している。

　噂の内容は詳細を極めている。二年前にダヴィンチが運用しているオポチュニティ・ファンド（主に都心部の
中古ビルを取得して証券化する不動産流動化ファンド）「カドベ」が香港資本から取得した東京駅前の
「パシフィック・センチュリー・プレイス」がその舞台。物件取得を仲介したとされる不動産会社X社と、
外資系不動産会社のY社に「仲介料」名目で物件取得費の二千億円の一・五％がダヴィンチ側から
両社に渡ったが、送金先として両社担当者の海外個人口座を使ったことについて捜査当局が調べており、
最近、金子社長らが事情聴取されたというのだ（ダヴィンチ側は「まったく事実に反する」と否定している）。

　一方、別の意味でダヴィンチは金融当局から注視されているようだ。昨年三月、金融庁は不動産
投資信託の運用を手掛けるダヴィンチ傘下の「ダヴィンチ・セレクト」に一部業務停止命令を出した。
同社が運用する賃貸物件で、ずさんな評価が相次いだためだ。しかし、ダヴィンチ側は当局の調査に
非協力的な態度を示したとされ、いまも金融当局はダヴィンチに対し不快感を抱いているといわれている。

http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1218122452/

131 ：名無しさん：2008/08/16(土) 18:30:53 0.net

絶句巣、栗度、汗真似、端不意区、後利有無、序印戸
この５社に共通するものは、、、

132 ：名無しさん：2008/08/16(土) 23:13:10 O.net

6社だボケ

133 ：名無しさん：2008/08/17(日) 01:52:08 0.net

「プロ成り」ってどういうことですか？おしえてください。

134 ：名無しさん：2008/08/17(日) 09:40:32 0.net

非特定投資家のうち、一定の投資家については、申し出をして、特定投資家としてあつかってもらうようにすること。
あとは、自分で調べてください。

135 ：名無しさん：2008/08/17(日) 10:16:04 0.net

特定投資家になっても適格機関債とか買えないし、ほとんど意味ない制度だな

136 ：名無しさん：2008/08/17(日) 11:29:33 0.net

>>93
20-30億であれば5.5%〜

137 ：名無しさん：2008/08/17(日) 11:51:30 0.net

134さん
ありがとうございます。
概要わかりましたのであとは自分でしらべてみます。

138 ：名無しさん：2008/08/17(日) 13:11:47 0.net

>>136
レスありがとうございます。
前にレスしていただい方もおっしゃっていましたが、
新築と築20年以上だとかなり違ってきますよね。
0.5%くらいは違ってくるんでしょうか。
この築年によるスプレッドはビルの規模に関係なく
ほぼ一定なのでしょうか。

139 ：名無しさん：2008/08/17(日) 17:14:58 0.net

>>138
都心3区の大型（50億超）なら、築年数によるプレミアムはほとんどない。

立地条件が劣る、規模が小さい物件は築年数が浅くても取引が成立してない。

140 ：名無しさん：2008/08/17(日) 21:27:52 0.net

BKの融資姿勢がちょっと変わってきたな〜。
リファイ拒否ってたクセに、やっぱり御社なら貸したいと言ってきた。
すでに他行で話ついてんだけどね。
コーポレート与信あるトコは、好転意外と早いかも。。

141 ：名無しさん：2008/08/17(日) 22:39:25 0.net

アーバンの破綻で融資姿勢に微妙な変化があったのかな？
元々上場企業4社ぐらい潰れたら当局も考えを変えるとかいう話もあったしね。

142 ：名無しさん：2008/08/18(月) 00:29:56 0.net

>>141
不動産への融資の締め付けの目的が、実は反社会的勢力への資金流入の阻止だったのでは
と思っている。そのプロセスで、無実のベンチャー系デべ・ファンドが倒産するのも止むなし・・・。
で、スルガ、アーバンと大物が倒産したし、多少はスタンスが変わると思うよ。

143 ：名無しさん：2008/08/18(月) 01:33:43 0.net

>>140-142
銀行は不動産に対しては依然として抑制方針だと思います（少なくとも
うちはそうです）。
銀行の思考回路としては、倒産頻発している現状で新規与信を行う発想は
まずないです。リファイナンスに応じたのは、新規のローンが付かない
状況でリファイナンス拒否するのはむしろ危険、という判断だと思います。
根本的な与信取組姿勢はネガティブなまま変化ないはずです。

144 ：名無しさん：2008/08/18(月) 09:06:14 0.net

新興不動産ファンドなんて一社も生き残れるはずが無いじゃない。


米リーマン、資産４兆円売却検討　英紙報道
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20080817AT2M1700917082008.html

145 ：名無しさん：2008/08/18(月) 11:05:40 0.net

大手外資系の物件売却リストって出回ってる？
都内で１件１００億前後の物件って、それほど玉がないのかな？

146 ：名無しさん：2008/08/18(月) 12:51:31 0.net

>>145
いくらでもあるよ。
あんたの所に回ってこないのは、周りが相手にしてないから。

147 ：名無しさん：2008/08/21(木) 23:26:03 0.net

↓どこのファンド？


東京地区は10％、地方中核は15％以上の利回りで買い漁る

国土交通省は20日に全国主要都市の住宅地、商業地併せた100地点を対象にした地価動向報告を発表した。
同省によると、7月1日時点の地価が3カ月前に比べて下落したのは38地点で、
前回4月1日に調査したときの9地点から29地点増えるなど急増している。
逆に上昇地点は41地点から28地点マイナスの13地点と大幅に減少し、
3％以上の上昇地点が姿を消すなど、一連の不動産建設業界の不振から、
値上がりが続いていた不動産価格の低迷が、数字上でも明らかになった。
こうした状況を受けて投資ファンドがまたもや買い漁りを始めているようで、
それも、東京地区で利回り10％以上の物件を探しており、
福岡などの地方中核都市では15％以上で物色しているようだ。

148 ：名無しさん：2008/08/24(日) 19:56:41 0.net

リプラスってアレなの？
アレな話がずいぶん出回ってるんだけど。
保証業務がアレすると迷惑千万だよ。

149 ：名無しさん：2008/08/24(日) 20:09:47 0.net

まぁ元ボストンコンサルティングの社長だから、アレする事は無いでしょう。

150 ：名無しさん：2008/08/24(日) 20:52:24 O.net

頭はメチャ切れるよね、あの社長。
リーダーシップの面で？だから、社長の器ではないと思うけど。

151 ：名無しさん：2008/08/26(火) 12:34:49 0.net

>>150
いつも会って思うことは言い訳の才能と将来展望の語り口は天才だと思う。

152 ：名無しさん：2008/08/27(水) 07:49:27 0.net

創建ホームズ株式会社　有価証券報告書 ‐ 第15期（平成19年3月1日‐平成20年2月29日）

(ハ) 短期借入金
相手先 金額（千円）
�且O井住友銀行 2,232,500
�且O菱東京ＵＦＪ銀行 1,606,000
�且R梨中央銀行 1,467,600
商工組合中央金庫 883,000
ＳＭＢＣファイナンスサービス�� 525,000
その他 3,867,800

(ニ) １年以内返済予定の長期借入金
相手先 金額（千円）
�渇｡浜銀行 2,580,500
�且O井住友銀行 2,179,500
�且R梨中央銀行 1,321,000
�株ｪ千代銀行 795,080
�竃k陸銀行 753,200
その他 4,579,508

(ホ) 長期借入金
相手先 金額（千円）
�且O井住友銀行 1,674,000
�株ｪ千代銀行 974,800
�兜髄�野銀行 763,544
三菱ＵＦＪ信託銀行�� 740,000
東京シティ信用金庫 681,000
その他 2,846,597

153 ：名無しさん：2008/08/27(水) 09:51:37 0.net

>>147
福岡で今でも積極的なのはリサくらいだな。
しかしあそこも色々と含み損抱えているしどこまで金が続くのかね？

154 ：名無しさん：2008/08/31(日) 22:06:09 0.net

水面下でREIT買収の話が最近多いですね。
みなさんの周囲はどうですか？

155 ：名無しさん：2008/09/03(水) 19:52:28 0.net

プロジェクトファイナンスが中止になった場合は、
通常返済期限が繰り上げられるものなのでしょうか？
例えば、土地を購入してオフィスビルなどを建設する予定で
借り入れを行い、土地を購入した時点で何らかの事情で
そのプロジェクトが中止になった場合、借入先は
その土地を売らないと返済できないですよね。
もちろん、手元流動性が潤沢にあるところ場別ですが。

156 ：名無しさん：2008/09/03(水) 19:55:15 0.net

>>154
増資の話は良く聞くけど、買収なんて話は聞かない。
リプラスレジは良く買収の話が決まったもんだと驚いている。

157 ：名無しさん：2008/09/03(水) 22:11:02 0.net

よく不動産会社のM&Aはうまく行かない、という話を聞くけど
REITに関しても同じことなのでは？
規模を大きくしたところで個々の物件の価値が
どうやって上がるかはきわめて不透明。
(BMやPMがちょっと下がるくらいか？)

158 ：名無しさん：2008/09/05(金) 22:57:16 0.net

>>155
コーポレートに対するPJ与信でPJが頓挫した場合、レンダーは当然に
回収交渉する。SPCを用いた開発PJの場合は、PJが頓挫しないよう予め
ゼネコンをスキームに組み入れる（完工保証を入れさせる）。

159 ：名無しさん：2008/09/05(金) 23:41:05 0.net

なるほど。ところで、
ゼネコンは、どういうインセンティブで、ホイホイと完工保証してくれるの
でしょうか。

160 ：名無しさん：2008/09/06(土) 00:08:56 0.net

ストラクチャーの組み方による。
例えば完工後の融資で請負代金の支払が確約されているケースであれば、
ゼネコンは発注者の信用リスクを負わない点がメリットになる。
あるいは、請負代金をローンに劣後させる代わりに、ゼネコンがエクイティ
の一部を持つことで開発利益を得るスキームもあり得る。

161 ：名無しさん：2008/09/06(土) 11:32:36 0.net

興味深く拝見させていただきました。

大家さんが、不動産流動化事業をやっている会社なのですが
最近大手の不動産会社がﾊﾞﾀﾊﾞﾀと倒れており、うちの大家さんは
大丈夫なのかな？なんて不安になったり。

建て替えか大修繕のどちらかを行う予定とか言ってたけど
何もやらない状況から、テナントの多くの方が疑心暗鬼です。

お願いです。倒産しないで、さっさと建て替えて立ち退き料をがっぽり
払ってください。ｗ

162 ：名無しさん：2008/09/06(土) 12:59:14 0.net

>>158-160
ありがとうございます。大変参考になります。

コーポレートに対するPJ与信でPJが頓挫した場合、レンダーは当然に
回収交渉する

これなんですけど、例えばオフィスビル立てようと思ったけど、
市況環境の変化で収益性が確保できないので更地で売却することになった。
なんとか売れたが、最初の計画ではテナントを埋めて利益率20%の計画
だったのが、買値でなんとか売れた。
借りての不動産会社の業績にもよると思いますが、そのレンダーさんは
次貸してくれるでしょうか？

更地が売れるまで待ってくれればいいですが、すぐに資金を回収にかかり
手元に現金がなければ担保物件差し押さえ。その情報が流れて
他社も追随して倒産なんてことも十分あり得ますよね？

163 ：159：2008/09/06(土) 13:17:06 0.net

>>160
説明ありがとうございます。

>例えば完工後の融資で請負代金の支払が確約されているケースであれば、
>ゼネコンは発注者の信用リスクを負わない点がメリットになる。

これは結局、発注者の信用リスクを銀行がとっているという理解でよろしい
でしょうか。

164 ：名無しさん：2008/09/06(土) 19:40:35 0.net

>>163
銀行なり保険会社が保証している。
ただ建設会社も利益が欲しいわけで、ストラクチャーの中でエクイティとして
持つ手法が広く普及している。

165 ：名無しさん：2008/09/06(土) 21:10:06 0.net

開発型証券化案件ってそんなに盛んなの？

166 ：名無しさん：2008/09/07(日) 12:55:45 0.net

>>162
PJ計画変更や不可抗力での遅延、素地売りへの変更などはよくある話。
レンダーは、最終的に回収懸念がなければ問題ないと判断する。
（PJの“頓挫”とは異なる）
また、期限の利益を喪失していなければ担保権の実行はできない。
（だからPJ頓挫など回収懸念がある場合は「回収交渉」になる）
新規PJ与信の採択可否は、債務者の財務内容および個別PJの内容による。
銀行の取引ランクおよび取引スタンスも関係する。

167 ：名無しさん：2008/09/09(火) 00:14:17 0.net

>>165
盛んでしたね。
既存物件を買って賃料を上げるよりも最初から箱を作って
リーシングした方がCFが回るとみんな考えていましたから。
ただ、賃料は下がり始めるわ、ゼネコンのクレジットが取れなくなるわ
で炎上しているプロジェクトが数あると思います。
あと、開発型といってもコンストラクションローンに切り替える
前提で土地取得の1年くらいのブリッジローンだけを組んでいるのは
かなり危ないと思う。リファイできないの続出でしょう。

168 ：名無しさん：2008/09/12(金) 18:37:24 0.net

>>166
あく禁で書き込めなかったものですから、お礼が遅くなりすみませんでした。
大変参考になりました。ありがとうございます。

169 ：名無しさん：2008/09/14(日) 04:41:34 0.net

ジョイントが増資をオリックスに引き受けてもらいましたが、
これでジョイントは安泰といえるのでしょうか？それとも一時凌ぎに過ぎないのでしょうか？

170 ：名無しさん：2008/09/14(日) 18:32:34 0.net

コンストラクションローン期間中に案件がデフォルトした場合、関係者への清算分配
はどうなるんだろ？Equity/ﾚﾝﾀﾞｰ/ゼネコン/デベの割合がみもの。商事留置権発動
でﾚﾝﾀﾞｰ泣くのかな

171 ：名無しさん：2008/09/16(火) 22:05:05 0.net

>>170
商事留置権はプロジェクト契約の中で予め放棄させ、
かつ完工保証を入れさせるのが普通だと思われる。
なのでゼネコンのクレジットは極めて重要。

172 ：名無しさん：2008/09/17(水) 21:35:58 0.net

なるほど。ありがとうございます。返事遅れてすいませんでした。

ゼネコンがとんでも清算型ではなく再生型の場合は、引き続き
続行と。必ず箱は作ると。清算型はバックアップゼネコンが
当該プロジェクト引き継ぐのでしょうね。

でもゼネコンとしては、期中はあきらめるものの完成した土地/建物
に第二抵当権はつけたいところですな。ｽﾎﾟﾝｻｰが飛ぶ世の中
ですから。

173 ：名無しさん：2008/09/17(水) 21:42:51 0.net

>>172
そこで非常にアレンジメントに苦労するわけです。

174 ：名無しさん：2008/09/18(木) 01:00:38 0.net

質問なんですけど、
東邦グローバルアソシエイツって会社（赤字続きで債務超過寸前の会社）が、
プロジェクトファイナンスで2000億円を調達してロシアに人工島を作る
と言ってるんだけど（プロジェクトファイナンスFを使うとは言ってるけど
詳細なスキームは何も発表されていない）
こういういわゆる糞会社でも、プロジェクトファイナンスでの資金調達って可能なの？

175 ：名無しさん：2008/09/18(木) 02:13:33 0.net

モルスタまでこんなんだと、1週間前と状況ががらっと
変わってしまった気がするんですがどうなんでしょうか。
このままだと、日本の不動産の回復は相当後ろにずれ込んで、
健全なところも予断を許さない状況になってしまうんでしょうか？

176 ：名無しさん：2008/09/21(日) 15:28:24 0.net

REITってゴミみたいな物件が入ってるけど、もはや出口なんか無いんじゃない？
そういったREITって破綻するとどうなるんですか？

177 ：名無しさん：2008/09/21(日) 16:03:39 0.net

二束三文で買い叩かれ、投資口主が損をするだけ。

178 ：名無しさん：2008/09/26(金) 19:46:36 0.net

シーズクリエイト株式会社　有価証券報告書 ‐ 第9期（平成19年4月1日 ‐ 平成20年3月31日）

c　短期借入金
相手先 金額（千円）
SMBCファイナンスサービス�� 2,470,000
�鰍ﾝずほ銀行 1,054,000
中央三井ファイナンスサービス�� 770,000
�慨F不動産クレジット 500,000
�渇｡浜銀行 335,000
�鞄結椏s民銀行 303,000
�株ｪ千代銀行 300,000
�且R梨中央銀行 300,000
その他 942,150

d　一年以内返済予定の長期借入金
相手先 金額（千円）
�且O菱東京UFJ銀行 1,450,000
�且O井住友銀行 1,239,000
�株ｪ千代銀行 600,000
�褐Q馬銀行 100,000

e　長期借入金
相手先 金額（千円）
�鰍閧ｻな銀行 1,600,000
�且O菱東京UFJ銀行 584,000
�且O井住友銀行 452,000
その他 290,000

179 ：名無しさん：2008/09/26(金) 21:00:47 O.net

すみません、商業施設…ショッピングモールとかも状況同じですよね？

180 ：名無しさん：2008/09/27(土) 22:23:01 0.net

50円を切った不動産建設銘柄の先行きを教えて下さい。

181 ：>>180：2008/10/07(火) 20:26:29 0.net

父さん

182 ：名無しさん：2008/10/09(木) 19:06:30 0.net

8965 ニューシティ・レジデンス投資法人
本投資法人の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20081009/5aspk6/140120081009066534.pdf

J-REIT倒産第１号ｷﾀ━━━━━━（ﾟ∀ﾟ）━━━━━━!!!!

183 ：名無しさん：2008/10/09(木) 20:06:34 0.net

ニューシティ・レジデンス投資法人 有価証券報告書（内国投資証券）‐第6期（平成19年9月1日‐平成20年2月29日）
より抜粋
�E　借入金明細表
借入先　　　 当期末残高(千円) 返済期限
中央三井信託銀 1,100,000 平成20年10月17日
三井住友銀　　　 1,300,000 平成20年10月17日
あおぞら銀　　　　1,100,000 平成20年10月17日
千葉銀　　　　　　 1,000,000 平成20年10月17日
みずほ銀　　　　　4,000,000 平成20年12月18日
三菱UFJ信託銀　1,500,000 平成21年12月18日
三菱東京ＵＦＪ銀 1,400,000 平成21年12月18日
住友信託銀　　　 1,000,000 平成21年12月18日
新生銀　　　　　　 1,000,000 平成21年12月18日
中央三井信託銀　 800,000 平成21年12月18日
農林中央金庫　　5,000,000 平成22年12月17日
あおぞら銀　　　　3,000,000 平成22年12月17日
三井住友銀　　　 2,900,000 平成24年３月26日
中央三井信託銀 1,000,000 平成24年３月26日
あおぞら銀　　　　1,000,000 平成24年３月26日
住友信託銀　　　　 500,000 平成24年３月26日
新生銀　　　　　　　 500,000 平成24年３月26日
りそな銀　　　　　　 500,000 平成24年３月26日
農林中央金庫　　5,000,000 平成24年12月17日
中央三井信託銀 2,000,000 平成24年12月17日
三井住友銀　　　 2,000,000 平成24年12月17日
あおぞら銀　　　　1,000,000 平成24年12月17日
住友信託銀　　　 1,000,000 平成24年12月17日

184 ：名無しさん：2008/10/18(土) 19:58:17 0.net

マジレスするけど、
三菱東京UFJがモルスタに1兆円近くも払い込んでるわけだが・・・
ちゃんと自国の事業会社または不動産に融資していればREITのデフォルト
なんて防ぐ事はできたわけだ。

銀行がしかるべき態度でいてくれれば万事OKなわけよ。

185 ：名無しさん：2008/10/18(土) 21:13:56 O.net

このままじゃもっと深刻な不良債権が膨れ上がるだけだと思われ
銀行が手を引くのは必然の流れかと…
不動産業界だって賢い奴らはとっくに逃げてるっしょ