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不動産投資を淡々と語る

1 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 19:54:42.92 ID:GGtYrDII.net: スレ立て初めてやから、大目に見てほしいやで。

書き溜めあります。
2 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 19:55:58.16 ID:GGtYrDII.net: 不動産投資は4月から大変な転換を迎えることになるで。

今でさえ普通にやっても儲からんし、今は駆け込みでおかしなっとる。

ちなみに、ワイの本業は財閥系のデベで10年くらい開発とか企画とかって感じ。

大体都内と、埼玉・神奈川の人がいる地域は見た感じやな。

自分でも10棟くらい首都圏ばっかりに持ってたけど、今年結構売ったやで。
3 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 19:58:29.00 ID:GGtYrDII.net: もっと具体的に言うと、2010年頃にリーマン後の安値不動産をたくさん仕入れて、
今はガッツリ売り抜いた感じやで。

安く仕入れて高く売る、不動産に限らず商売の基本やな。

2017年現在あまりにも簡単に「不動産をやろう！」的な広告やCMを見て、
こんな相場でアホちゃうか、ありえへんと思っとるから、
今回こんなスレを立てさせてもらったやで。

不動産投資初心者も、経験者にも気付きがあるように、
気を付けて書いていこうと思うやで。
4 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 19:58:45.62 ID:???.net: 今でも儲かるけどな利率はかなり悪くなったけど
5 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:00:37.08 ID:GGtYrDII.net: 今までもこれからもそうやが、不動産投資には基本二つしかない。

■キャピタルゲイン型（売り抜け）と、

■インカムゲイン型（家賃で継続儲け）やけど、成功するカギは共通や。

ちな、書き溜めを投下していくから、質問があっても回答が後になるのは勘弁や。
今日は夜中くらいまではおると思う。
6 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:01:57.81 ID:GGtYrDII.net: >>4
ホンマやな。
後でも書くけど、フルローン前提のざっくりCF率で見ても、
リーマンの時と比べて2～3%くらいは落ちてるイメージや。
7 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:04:49.75 ID:GGtYrDII.net: 書き溜め投下続けるで。

まず、転売＝キャピタルゲイン的にすぐ売り抜けたいなら、今普通に買うのはアホ。

安く買って高く売るのが定石やから、今の高騰相場で普通に手を出すのはアホやな。

高騰高騰って、どんなもんやと思う人もいると思うけども、

例えば、2010年には利回り12%で売っていた首都圏の某駅の物件が、
今は同じような条件でも8%とかで売られているので、
そこで買うのは単純に4割高く掴んでしまって、それだけアホってことやで。
8 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:08:18.10 ID:GGtYrDII.net: ちな、そんなに値段が高くなっているのは、

マイナス金利政策や、相続税制改正などの影響があるんやけど、

特にマイナス金利に伴う融資活性化はカンフル剤的な盛り上がりだったりするので、そんなに長くは続かないと思うやで。

というか、4月から多くの銀行が融資を絞ったり、新築物件への融資態度を変えると言っているやで。

ちな、フルローンとかオーバーローンは一部富裕層以外には、基本原則でなくなると思った方がええんやで。
9 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:11:26.66 ID:GGtYrDII.net: 2017年1月現在、
金融庁も収益不動産向けの融資はバブっとると思っている節があり、

一部銀行には指導の一歩前レベルの何かが入っとるようや。

つまり、これからは2016年までみたいな積極姿勢は続かないと予想されるんや。

と、1週間くらい前に書き溜めした時には予想しとったけど、

最近会う銀行のどれもが、4月からは融資を慎重に判断するとか言ってるやで。

恐らく、3月までが勝負と見て、駆け込む所が多いのとちゃうやろか。

そしたらまた大変そうやな。（ﾊﾅﾎｼﾞｰ
10 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:15:06.64 ID:GGtYrDII.net: 今もメガバンを中心にの融資が固くなっている流れがある。

というか、実は結構2016年から融資は徐々に絞られてきた感じあるな。

でも、大きい銀行が融資をやらなくなるなら、地銀や信金が頑張る？

と思う人もおるかもしらんが、

仮にそうだとしても、それもそう長くは続かないと思うやで。

実際、メガバンでなくても、収益不動産向けの融資を急激に伸ばした銀行が、

金融庁に狙い撃ちされて刺された感じするで。

いきなり融資持ち込みすらNGになった銀行もあるしな。
11 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:18:53.16 ID:GGtYrDII.net: 断言はできんけれども、

恐らく金融庁としては、日銀のマイナス金利や、

相続税改正を発端とした収益不動産バブルを収束させるべく、

その原因を探ろうとしている。

主的にはその原因はメガバンや大手地銀だけでなく、その他の金融機関の動きも重要やと思っとる。

だって、大きな銀行で融資が組める、相続対策が必要な人ってどんだけいるかってことよ。
そんな何兆円も融資受けるほどおらんやろう。（勝手な想像）

それよりも、サラリーマン大家とか、主婦大家とか、裾野が広がったことがバブリの大きな原因と思っとるわけや。
12 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:22:53.68 ID:GGtYrDII.net: 昨年は不動産投資関係の本も死ぬほど出たけども、

相続など税金対策で資産を守るとかよりは、不動産で儲けよう的な本が多かったな。

広告とかCMもバンバンあったし、中にはテレビ番組作ってる業者なんかもおった。

それで、何も知らん素人が投資に参入してきて、

そんな素人用のパッケージ融資商品もガンガンあるのと、

相続税対策とかマイナス金利とかの影響もあって、今まで動かなかった在庫物件もガンガン物件売れて、

アホみたいな高い相場になっとるんや。

とある地域のREINS登録数（収益不動産に限る）も、

同じ条件で2012年と2016年を比べた時に半分以下になったとかいう数字もあるらしいな。
13 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:25:27.86 ID:GGtYrDII.net: 数字的な者はソースが出せんくてすまん。

今は大手の銀行以外、ノンバンクみたいなとこも不動産に熱心な商品造成しとるし、

利息などの条件も銀行並みに頑張っとるとこが多い。

すると、真っ当な金融機関で借りることが難しいニキもガンガン借りられるし、

手段を選ばず「住宅ローンで不動産投資」とか怪しいことをする業者もいたりして、もはや売る為には何でもアリの状態や。

そんな高騰相場で仕入れた不動産は、当然高値で売り抜くことが難しくなってくるんやで。

当たり前やな。
14 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:27:33.58 ID:GGtYrDII.net: 書き方悪かったな。賃貸併用とかなら、住宅ローンで不動産投資でも怪しくないで。
区分マンションを住宅ローンで無理矢理買って、投資に回すみたいなやつや。

でも、そんな相場でも「今」不動産を買いたい人はたくさんいるわけや。

ワイみたいな人間からしたら、今急いで買うことはアホとしか思えん。

でも、流れに乗り遅れた準富裕層の人とか、相続税対象の人たちは違うんやな。

今は金利低い融資はまだまだ出るけども、銀行によっては調達金利上がって来とる。

加えて、物件価格は相場が安かったリーマン後のときと比べたら、大体30～40%は値上がりしとる。

でも、「今のまま現金持っとって税金取られるよりは、利益薄くても買うわー。」的な人がいるわけやな。
15 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:30:27.62 ID:GGtYrDII.net: 確かに、こういう人は税金を減らすとか、年金代わりで薄い利益でもいいと考えれば、

割高で掴むにしても不動産投資をしたほうがええと思うのかもしれん。

たしかにそうかもしれんが、こういうところに、

D建託とか、Rオパレスとかが入り込むんや。

新築ワンルームマンションをサブリース付きで売るとか、

家賃保証のシェアハウスを売るとかも同じような仕組みやと思うで。
（シェアハウスの方が、サラリーマン大家が対象って感じかもしれんが）

こういう業者は、建てた時点の建築利益でガツンと儲けるんやな。
16 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:33:47.68 ID:GGtYrDII.net: まさにそういう業者は地主に噛みつくマダニビジネスやで。

サブリースとかいう名目で血を吸うだけ吸い取って、あとはポイーで。

100%が悪とは言わんが、真っ当に不動産投資やるよりは圧倒的に利益少ないし。

いつの時代も業者の養分になる人が一定数いるから、安泰に同じビジネスするんやなぁと思う。

こういう業者に行くお客さんは、何も考えん地主か、バックFeeをもらっとる怪しいブローカーに騙されるニキが多いと思う。

そこで業者やブローカーは利益を得て、同じ方法で集客拡大して、

結局胡散臭い業者の養分になるというのが末路やな。

スーパー金持ちならそのくらい損してもええと思うとるから、大して問題にはならんやで。

でも、そんなお金ない一般の参入者が増えたから、

首が回らなくなって問題になるケースが増えてるんやな。
17 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:37:08.76 ID:GGtYrDII.net: 話を少し戻すと、

現状は、都市部にしろ地方にしろ、区分にしろ一棟にしろ、

買いたい人が多すぎて、融資も出過ぎて、誰が高値でババを引くかの事態になっているやで。

大きいとこだったらファンドとかでも、

NET利回り3%とかあれば都心オフィスとかをガンガン買っとる。

個人でも表面利回り8%の地方物件とか、

都市部新築で表面6%台の新築とかがガンガン売れとる。

ホンマにおかしな相場やと思う。

ファンドは別としても、税前でCF率1%出とりゃええんちゃうやろか。
18 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:38:34.86 ID:GGtYrDII.net: 具体例を言ってみる。

小田急線で、スーパー田舎のT海大学前とかいう駅がある。

神奈川県西部で、鶴巻温泉の近くやな。

ここは完全に大学の為の町で、ワンルームアパートがたくさんあるんやけど、供給が過剰すぎる。

ワンルームで築20年以上なら、家賃1万台もザラやで。小田急沿線でこれは、笑えん。

どこの福岡県や！ってなるな。
19 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:41:05.21 ID:GGtYrDII.net: そんな家賃が崩壊するところやから、リーマン後の時は、表面利回り15%でもなかなか動かなかったりしたんや。

そりゃ、需要的に弱くて、家賃も1万円台当たり前で、アパートデフレの極みみたいなところは、リスクやからな。

家賃を下げても決まらんかもしれん。想定利回りが実現できん可能性が高いかもしれん。

せやから、利回りが15%もあっても売れん、というわけや。
20 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:43:47.87 ID:GGtYrDII.net: そんなT海大学前のアパートやけども、なんと2016年現在、表面利回り10%以下とかでも売れとる。

もちろん、築年数同じような物件で、立地も同じような物件で、やで。

大体今は、立地が弱くても築30年以内くらいの木造アパートでも、利回り10%あれば売れるみたいや。

そういう物件に、30年ローン出す金融機関があるからやろうな。そうでなきゃ、回らん。

そういう高騰相場を当たり前と思って、相場並みの物件を掴むと、

家賃下落とか修繕とか空室に耐え切れず、潰れるオーナーもおるわけやな。

しかも、こういう破綻はすぐ起きるわけではなく、

購入から5年とかかかってから苦しくなってくるから、厄介やな。

誰の責任とも押し付けることはできんやろうしな。
21 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:45:49.90 ID:GGtYrDII.net: 逆に、潰れない投資家・セミプロみたいな投資家は、土地値以下且つNET利回りで●●％以上など、ブレない基準を持っとる。

結局のところ、自分が負けない水準に妥協せず取り組めるかが大事や。

どんな相場にせよ、自分の立てた安全圏の外になる物件を買ってはダメや。

あまりに厳しい目標でないなら、絶対に妥協したらアカン。

とはいえ、【都心5区・駅徒歩10分以内・築年10年以内で、利回り10%以上】とか、

ほぼ絶対出ない条件を設定するのは時間の無駄やから、気をつけてな。
22 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:47:36.80 ID:GGtYrDII.net: スレ主的には、ざっくり言うと、9割の融資で済ませるなら、

返済や各種運営経費を除いた手残り（税引前キャッシュフロー）で、

物件価格の3～4%は欲しいな。

フル・オーバーローンならこれよりマイナス１％でもええで。

それであれば、とんでもない事件が起きない限りは10年くらいは持てるやろうから、

売却時に損しない領域までは行けるんちゃうやろか。
23 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:50:58.09 ID:GGtYrDII.net: あ、もちろん、家賃検証は相場の5～10%ダウンくらいで見とくとええで。
そこ大事やったな。

ちなみに、リーマンショック後の収益不動産は、

都内の有名路線で、諸費用込オーバー融資でも、

税引前キャッシュフローで4～5%とか取れる物件は普通にあったやで。

ワイはリーマンリーマンいっとるけども、リーマン相場は超例外の相場と思った方がええかもな。

2000年くらいの相場はよう知らんが、リーマン後は一番安かったんちゃうかな。

最大限に安かった相場は、通常相場とは言えんから、

そこばっかり意識してたらいつまでも投資できないから気をつけてな。
24 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:52:56.85 ID:GGtYrDII.net: 何も新しくないことやけど、相場を理解せずに、高値掴みしたものが負けるんや。

逆に言えば、安く買えれば即高値売りでキャピタルゲインを得てもええし、

売りたくなるまでインカムを得てもええし、勝ちの目が見えるで。

ちな、2017年の今、首都圏とかでも大して立地も良くない、

利回り7%以下とかの新築を買っている養分大家は間違いなく負け組やで。
（返済比率40%以下なら、かろうじて大丈夫かもしれんが）
25 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:54:37.93 ID:GGtYrDII.net: 超極論を言うと、キャピタルゲイン型でも、インカムゲイン型でも、

相場よりどう安く仕入れるかが不動産の全てや。

小手先の入居対策とか、

家賃を上げるリフォームとか、

DIYで修繕費減らすとか、

掛ける時間とリターンを考えればコスパ悪いし、大した問題やないと思うとる。

小さくてもお金は大事やから、そういうことできる人は尊敬するんやけどね。

自分はそんなことできんから、そんなことに頭と体使うんやったら、

入口で死ぬほど頭使って安く仕入れる方がええな。
26 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:56:24.06 ID:GGtYrDII.net: 売主がどのくらい困っていて、

実はどのくらいで売ろうと思っていて、

それが買主の自分にとって魅力ある数字になるよう仕上げられれば、

立派な買主さんのできあがりや。

大体、そんなことできない～、他がいるから～、

とか仲介業者に言われて諦めるオーナーが多いんやけどな。

もちろん売主によって事情はあるし、

一概に交渉OKと言えないやろうけども、

相場より安く仕入れて、相場並みででも売れれば不動産投資は勝ちや。

逆になれば、もちろん負けになる可能性高くなるんや。

その辺りを分かってない投資家が多すぎる。

仕入れには命かけるくらいで行かんとアカンやで。
27 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 20:58:38.89 ID:GGtYrDII.net: 大前提として、今は超高騰相場であることを認識すべきや。

2017年の相場は、2016年と変わらず超高騰相場や。

でも、その転換点が4月以降で来るかもしれん。

とはいえ、融資が絞られても、速攻で物件価格が下がることはないから、まだしばらく我慢かもしれん。

よっぽど本腰入れて取り組んでも、相場よりええ物件に巡り会うことは少ないやろ。

そこを頭に入れて、自分の状況を加味して、自分の目標を変えてでも今買うのか、

目標を変えずに待つか、など考えるべきやな。
28 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 21:00:12.16 ID:GGtYrDII.net: 余談やけど、2005年前後とかにカリスマ大家～みたいにデビューしたニキは、

結構今のタイミングで売ってる人も多いやで。

そんで、その利益を都心の安定物件などに投資している人もおるから、面白いんや。

あんたら、カリスマ大家として、

「手を掛ける地方の○○投資法」で流行ったのに、

今更自分だけ都心物件で安定かい！みたいな。

塾生とか、コンサル生とか、地方物件買わしとるんやろ？

という突っ込みをしたいニキもおるんちゃうやろか。
29 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 21:02:06.26 ID:GGtYrDII.net: でも、ワイはこのカリスマ達の投資スタンスには賛成や。

相場が安い時に安く買って、高くなってきた時に売るっていうのは、王道やで。

人間、どこかで安定を求めるんやな、といういい例や。

やっぱ、融資受けての不動産って、頭のネジ飛んでるくらいでないと、ずっとやるのは怖いもんな。
30 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 21:04:13.03 ID:GGtYrDII.net: そんなわけで脱線しつつ長くなったけども、

「今はいい不動産はないし、不動産屋も利回り低いのが相場と言っとるし、
これが相場なら買っとこうか・・・」

とか思っとるニキ。不動産の世界からはサヨナラやで。

クソ真面目に業者の話を聞く必要はないんや。

奴らは売ることだけを考えて、買い手を如何に妥協させるかを考えとるから、

そこに付き合う必要はないんや。

自分が勝てる水準を意識して投資すれば、負ける事は少ないんや。
31 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 21:05:47.76 ID:GGtYrDII.net: みんなすぐにどんな物件買えば、とかの話をしたがるけど、

大事なのはこういう大局からの考えやと思う。

一般的なメガ大家とかでも、その辺を理解しておらん人は、危ういんちゃうやろか。

5年後にそんな人たちがどうなっているかを考えて、ニヤニヤほくそ笑んどる。

「あんたらが苦しくなって売る時にはワイが買ったるわ。」

「でも、あんたらが買った時の5割引きやけどー」

みたいな時を虎視眈々と狙うニキもおるやろな。
32 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 21:07:59.27 ID:GGtYrDII.net: そんなわけで、つらつらとかいてきたけど、書き溜めはこの辺で終わるやで。

区分がいいのか、とか。

RCがいいのか、とか。

そんなのはその人の目指す方向によって変わるから何とも言えん。

もし質問したいニキがいれば、不動産に関する質問は何でも受け付けるやで。

自分が住むマンションについてでも、投資でも、親の資産整理でも、なんでもOKや。

レジデンス以外の、オフィスやホテルとか、ラブホでもええで。

不動産はあまりにもブラックな世界やし、同僚とかにはあんま話せんし、

こういう場でくらい少し話したかったんや。

長くて読みにくい文章でごめんな。

あとは落とすなり、質問なり、何でもしてちょうだい。

では。
33 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 21:52:04.65 ID:???.net: アパートの横に土地が25坪空いていて、戸建ての賃貸やろうと思ったけど融資そんなことになってるんですね、やめて現状維持かな
34 ：名無し不動さん：2017/01/28(土) 22:44:59.23 ID:GGtYrDII.net: >>33
どんな建物が建つ土地か分からんけど、戸建賃貸は建築費の回収が難しいからな。
とんでもない田舎の戸建を中古で安く買うくらいでないと、難しいかもやで。
35 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 00:04:11.68 ID:WmVlc+kC.net: 相場高いから買いたくないんだが、
隣地がでた。都心商業地。
一生住むところ。買うべき？
36 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 00:04:36.80 ID:WmVlc+kC.net: 一族は皆買えと言うのだが。。
37 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 00:41:47.97 ID:12cXpRRB.net: >>35
都心商業地が隣地とは羨ましいなあ。
商業地に一生住むんか？
延床500~1000坪くらいで、NET3%くらいで回るビル建てられるなら、
買ってもええんちゃうかな。

土地見んと何とも言えんが、今はファンドも誰がババ引くかみたいな高騰相場やね。
38 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 00:48:58.26 ID:12cXpRRB.net: >>36
一族が何者か知らんが、大して考えもせずに今買えとか言ってる奴はあほやで。
4月には融資絞られるところ多くなると思うから、あと1年くらい我慢したほうがええかもな。
39 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 00:56:19.79 ID:WmVlc+kC.net: ビルのペントハウスに住んでるんよ
買って築浅だから建て替えは随分先。
駅近で住みやすいし一生売る気は無い。
うちは角地で件の隣地は一面道路。

角地買った時と同じくらいの坪単価で
高いなーと思うが買うと繋がって
そこも角地になるしなと悩み中
40 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 01:00:20.89 ID:WmVlc+kC.net: 人気エリアだし
一年も売れ残るとは思えないし
うちももちろん融資引くから
今ならフルローン出るのが
一年後2割頭金入れることに
なったら物件二割引になっても
あんまり嬉しくない。
41 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 08:07:43.09 ID:???.net: >>1
やっぱりそんな感じか
そうは思ってたけど

暫くは様子見しよう
無理して買う必要はないな
42 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 14:45:53.56 ID:xNG0Kx3S.net: 高い今でも売り急ぎSALE価格が
出るし、それ拾えば利回り確保可能
43 ：名無し不動さん：2017/01/29(日) 23:20:13.10 ID:WmVlc+kC.net: 銀行預金の金利で生活する人が絶滅
したように、地代で生活する人も
今後絶滅する可能性もある。

その場合利回り2パーセントくらいまで
落ちて(物件上昇して)
宗教法人か学校法人でないと回らない
平安時代の荘園が復活する。
パリ中心部はすでに非課税の教会がかなり
押さえている。
44 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 00:53:37.03 ID:LF5YcML0.net: >>40
ID変わってるけど、主です。
なんか、神田の中心に住んでる某地主の知り合いを思い出したわ。
そういう事情なら、土地が出ること自体が稀少だから抑えたほうがいいね。
でも、可能なら隣の人間です、と判明しない様に買った方がええで。
買ってやってもええけど、くらいでいかんとな。
45 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 00:55:00.98 ID:LF5YcML0.net: >>40
あ、書き忘れたけど、そんな都心の土地にフルローン出るくらいお金がある一族なら、
別に4月以降融資が縛られてもあんま関係ないと思うやで。
融資が絞られても、地主や資産家には永遠にお金貸すから。
46 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 00:55:42.60 ID:hp/qmYtN.net: 利回り2%まではいきそう
まだまだ上がるわな
47 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 00:55:56.91 ID:LF5YcML0.net: >>41
ホンマやな。
手間を掛けて、ええ物件を探す労力を割けないなら、簡単に参入すべき相場ではないわな。
48 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 00:59:04.92 ID:LF5YcML0.net: >>42
知っとるっぽい方ですねー。
仰る通り、どんなに高騰相場でも困って売る人はいるから、そこを狙うは大賛成ですわ。
ただ、その情報ができれば自分だけに来るよう業者とか弁護士とかをグリップしないとアカンよね。
割安物件が一般に出ると、まー早い早い。

ワイが見送った物件でも、大家仲間に流しただけで瞬間蒸発やったもんな。
49 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:00:57.13 ID:Skj0o7UC.net: >45
隣地だから表に出る前に話が来た
まあ出物の無いエリアだから買うわ。
50 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:04:33.70 ID:LF5YcML0.net: >>43
そんな先のことは知らんけどな。
ワイらが生きてるうちは、勝ち組投資家と負け組投資家の％が変わるだけやろ。

ちな、物件価格はもう頭打ちやと思うよ。
さすがに素人投資家もバカばかりではないから、明らかに利益が出ないこの相場に疑問もっとる人も多いよね。

融資も絞られるし、利回り2%やと一部超立地ビル以外ファンドも買わんから、
今後はどこかのトリガーで値段下げに転じると思う。
というか、いい加減高騰相場続きすぎやから、そうなってほしい。
51 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:08:19.24 ID:LF5YcML0.net: >>49
ええなー。そんな土地なら売らなきゃ、一族安泰やな。
子供にはキャッシュよりインカムの頭にするよう、しっかり教育するやで。
アホな地主ボンボンは、マジで1代で一族資産食い潰すでな。
52 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:09:12.87 ID:Skj0o7UC.net: >50
無限に買える日銀がREIT買ってるからなぁ
あいつら採算も利回りも関係ないし。
黒田がトランプに叱られるまでは下がらんのと
違うか。
53 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:14:17.48 ID:Skj0o7UC.net: >51
いや俺の代でも何があるかわからんで。

法人税も消費税上げれないから
固定資産税爆上げで事実上国が接収とか
もあり得る。
54 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:14:49.74 ID:LF5YcML0.net: >>52
仮にそうだとしても、REITは個人がやるような不動産投資には影響軽微やろうから、
切り離してもええんちゃうかな。

億単位現金もっとる人なら、影響ない程度にREITに現金逃がしとくのはおもろいと思うやで。
55 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:16:20.71 ID:LF5YcML0.net: >>53
国が接収とか、そこまで想定したら何もできんわな。
海外に逃げるやで。地主はん。
56 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:18:51.47 ID:Skj0o7UC.net: >55
結構沢山持ってるから全部
持って逃げるのはもう無理や。
一部海外にも分散てのは考えてるで。
57 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:22:05.05 ID:Skj0o7UC.net: 不動産融資ほんまにもう絞るんか？
企業融資伸びてないのに
余計にカネが銀行なかに余るがな。

日銀の緩和が市中に出ないかったら
アベノミクス失敗やがな。
58 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:28:44.13 ID:LF5YcML0.net: >>56
海外への資産移動はホンマ気いつけてな。
監視強化がホンマ凄いから。
59 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:32:47.71 ID:LF5YcML0.net: >>57
絞るやで。これはいくつかの銀行から聞いとるから間違いない。
他への融資がー、とかじゃなくて、収益不動産用の融資は伸ばし過ぎたから、
そこを指摘されてガンガンできなくなってくる、と言った方が正しいやで。

まあ、収益不動産への融資が絞られるだけやから、
全銀行の融資比率に関わる大きな影響はないやろ。
60 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:37:44.37 ID:Skj0o7UC.net: >59
せやけど一番伸びたんがアパートローンやろ。
まああれは確かにそろそろ規制くるわな。
◯東けんたくとか空売りしとくか。
61 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 01:54:06.38 ID:Skj0o7UC.net: 大手不動産屋さんの話では都心で
複数のビルや戸建て持っとる地主いうか
不動産も含めた個人投資家は
多くみても500人くらいらしい
ちょい絞ってもあんまり影響ないで。

田舎で田んぼの隅にアパート建てる
相続対策の爺さん達は二万人くらいは
いるやろ。絞るんはそっちの話ちがうけ。
62 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 08:26:23.81 ID:LF5YcML0.net: >>61
せやな。特に新築へのローンは厳しくなるみたいやで。
中古は今までの担保基準なら出なくはないらしい。
供給多すぎやもんな。

都心がどこまでを指すかは知らんが、ワイの会社で会ってる地主だけでも、
結構そのくらいはおるで。そういうスーパー地主は何も変わらんと思う。

田舎系地主も、担保あるから融資は困らんと思うわ。
一番絞られるのは、リーマン大家ちゃうかな。
63 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 08:35:43.10 ID:hp/qmYtN.net: 4月以降、融資は厳しくなるの？
なら安くなるのかな？
64 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 09:16:55.23 ID:Skj0o7UC.net: なるほどサラリーマン相手か。

融資絞ったら安くなるで。
65 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 09:52:12.42 ID:ijUljPTp.net: 今でも中古は担保評価が悪いとフルは出ないよ。
中古と新築ごちゃ混ぜで話されてもな
66 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 10:24:50.11 ID:???.net: なんだかんだ株やらやるより不動産投資がいいのは間違いない
67 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 16:32:19.71 ID:x50wAcfr.net: 中国人は相変わらず買ってる？
68 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 16:50:19.47 ID:???.net: 猛虎弁やめろ
69 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 17:01:36.41 ID:???.net: 猛虎弁はともかく、めっちゃええこと言うてるやんけ
ここ半年ぐらいでようやく若干の割りと弱気物件とアホの強気のまま物件と分かれて来た感じがあるけど
総合的に見てまだまだとても買い時やないなと思って見とるだけやわ
築7年で新築時x1.5倍で売り出しとかアホみたいなのとか全員さっさと死に絶えたらええのに
70 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 19:47:20.70 ID:9yoFLQzc.net: 都内に数棟持っているけど確かに此処6年くらいで当時よりも１．５倍程度
に高騰してますね。全部売って隠居するか考え中です。
71 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 19:47:55.95 ID:LF5YcML0.net: 予想以上に質問多いから、酉つけるやで。

>>63
融資はしっかり言わんといかんな。
前提として、今がおかしい融資という事は思ってほしい。
首都圏新築で担保割れしまくっとるのに、フルローンで融資出たり、
耐用年数を上回る融資期間を出さないと、他金融機関との競合で負けたりするから、
どこもかしこも耐用年数を超えて融資出したりとか、やな。
だから、融資も過当競争になってガンガンのびたわけや。

それが、4月以降は適正な融資に戻るでーってこと。
原則ってのは、担保通り、耐用年数通り、担保出ても自己資金1割入れてやで、とか。
そんなんやと、リーマン大家とかは物件買えないから、価格も落ち着くやろ、ってわけ。

せやけども、原則を超えた属性の人とかは、素晴らしい融資が今後も出るやろ。
極端な話、担保割れしとっても預金に数千万入れたから、オーバーローンや！とかは良く聞く話や。
72 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 19:52:32.51 ID:LF5YcML0.net: >>65
新築でも中古でも、担保割れしとっても、今なら融資は出るで。
そりゃ、個人資産も全くなかったり、一族資産もないとかなら、
ノンバンクみたいなとこ使わんといかんかもしれんけど。
物件と属性の問題やないかな。
73 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 19:56:18.10 ID:LF5YcML0.net: >>66
ワイは株も肯定派やで。
分散投資はいいことや。
富裕層はみんなやってることやで。
株、債権、REIT、金など、長期でやるには選択肢としてありやろ。

500万を1年で1000万にしようとか思うと、破滅するんやないやろか。
74 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 20:04:16.97 ID:LF5YcML0.net: >>67
良い質問やー。嬉しい。
外国人の不動産買いについては、別スレ立てて書けるくらい。

今は新築マンションはそこまで買ってないと思う。
3年前とかは、うちの新築マンションでもワンフロア買うとかいう富豪がいてビビった。
小さな区分をチラホラ買う人はいるけどね。大局に影響与えるほどでもない。

もう、今はオリンピック相場織り込み済みで、天井相場やね。日本全国的に販売数も落ちたし。
今から土地仕込んでタワマン建てようにも、5年前後くらいやろうから、オリンピック終わるしね。
3年前買った人、今売ってるよ。

彼らは、アパートはあんま買わんよ。
その代わり、今ホテル買ってる。ラブホもバンバン売れる。
渋谷の円山町らへんも、結構外人オーナーになったホテル多いよ。
中国人に限らず、外国人がビジホだけでなく、旅館買うこともあるね。
75 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 20:10:36.04 ID:LF5YcML0.net: >>69
ありがとう、ありがとう。ホンマありがとう。
スレ立て初めてやし、何言われるか怖かったから救われるわ。

本島仰る通りなんやけど、この相場も悪いことだらけではないのよ。
それは、ギリギリのところで助かってる人もいることやね。

2014年とかにS銀行とか、どうしようもない立地の新築木造とか建てた人が、
痛い目を見て売却をするけど、なんとか死なない水準で売れることや。

そこで高値売りできたとか増長するアホは知らんけども、
失敗してそれを糧にした投資家は強くなってる人多いと思う。

そういう人って失敗してるから、次はそうならないような基準を作るわな。
で、結果今の相場は待ちの相場と知る、みたいな。
76 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 20:14:47.33 ID:LF5YcML0.net: >>70
ワイより上のステージにいる投資家さん。こんばんは。
オススメは、全部とは言わないまでも売り、2～3億くらい現金もっとくことやね。

そんだけ現金ありゃ、現物投資で利回り4%くらいの商品で回してもええし、
それ担保にしながらイザいい物件出た時に、すぐガツンと融資引けるやろうし。

個人的には、現金3億あれば下手なことしない限り3代は安定で行けると思うわ。
77 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 20:27:24.74 ID:9yoFLQzc.net: >>76
返信ありがとうございます。
全部売るのは現金は残るけど、社会との接点が無くなっちゃうんで
ちょっと考え中です。現金化した分はもう収益物件は買いません。
NET利回りだけを考えたらそれこそドコモ株とかの方が良いと考え
まています。
78 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 20:34:21.66 ID:LF5YcML0.net: >>77
うんうん、買って相場から退場も素晴らしいことやね。
ワイも、気軽にフラフラいられるようになりたいやで。
具体的な株の銘柄は言わんが、欲しい金額とリスクとを天秤にすれば何やってもええと思うよ。

今は、リスクリターンの構図を間違えて投資する人多いからね。
気をつけてな。
79 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 20:34:54.42 ID:LF5YcML0.net: >>77
買って×⇒勝って◎
80 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 20:45:15.52 ID:???.net: なんかビジニュー板とかでマンション買えば高く売れるからほぼタダで買うようなもんやで
みたいなこと言うてるのおるけど
賃料上がってへんのにどうやったら物件価格これ以上上げられるんや？
と、普通に考えたらわかるやんね
81 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 20:45:49.08 ID:9yoFLQzc.net: >>78
私の場合最高時に１００億円くらい不動産資産がありましたが、なんだかんだで1/4位
に減らしましたので勝って撤退とは言えないのですが、それでも今の相場は異常な高値
だと思います。株も相当弄りまして数億円儲けたこともありましたが、精神的に辛く
夜眠られなくなるので止めました。ただ利回りが高い現物株は保有しています。株は
分離課税と言うのも良いと思います。
82 ：野郎：2017/01/30(月) 20:52:38.70 ID:Skj0o7UC.net: 隣地買う相談した野郎す。
うちは20億届かんくらいしかない
一部売ろうか思ってたけど
まだまだ張ることにするわ。
100億目標に頑張りますわ。
83 ：野郎：2017/01/30(月) 20:56:36.19 ID:Skj0o7UC.net: こっから5倍にはどうやればいい？
株為替商品商売なんでもわかるけど
とりあえず不動産で。
84 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:00:45.13 ID:???.net: 桁2個ぐらい違わないか・・・？
85 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:01:33.55 ID:67CdKsxh.net: 銀行融資が厳しいとは不動産会社からは聞いておりましたが
いよいよ本格的に絞りはじめた感じですか？金融庁から銀行に
通達でもやはりあったのですかねー？
86 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:04:41.24 ID:LF5YcML0.net: >>80
家賃の値段と分マンの値段にはあんま相関関係ないと思うな。
何より、家賃は硬直性あるから、動きにくいし。
例えば、リーマンの時でも家賃がいきなり半額とかならんかったやろ。
売買は全然半額とかあったけどな。

マンションの値段が上がるのは、何パターンあって、
一つはガチに稀少で価値のある立地だから。
御茶ノ水のワテラスとか、いい例やな。
あないな立地で大きな土地でマンションって、恐らくワイらが生きてるうちは出んやろうし。

あとは、都有地の定期借地+住宅供給促進マンションなどで、
土地代がかからないもの。
シティータワー品川とかやな。
あれも、販売時は80㎡3000万くらいだったのが、今6500万とかで売っとるで。

それ以外にもデベの販売企画がアホってのもあると思うわ。
青田売りしたいデベとかは、価格設定甘かったりするから尚更やな。

でも、これからはそんな簡単な相場ではなくなるで。
そもそも、住宅ローン使う時点で投資家にとってはリスクやと、ワイは思う。
87 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:12:06.53 ID:LF5YcML0.net: >>81
それだけ減るとなると相続対策失敗か、
新規事業などでの失敗としか思えない。
そういう地主さん結構おるでな。

人生10回くらい余裕なお金あるのに、夜眠れないほどというのは、
もはや投資向いてないのかもわからんね。
ほぼ絶対元本減らないけど利回り１～２％の投資と、
中リスクで４～５％の投資と、
高リスクで１０％前後の投資と、
安全６：中リスク３：高リスク１くらいで回すパターン多いよね。
超富裕層は。

あと、不動産資産だけやと、実はそんなにお金持ち感ないのもつらいところやね。
88 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:15:33.24 ID:LF5YcML0.net: >>83　野郎氏
何年で5倍目指すかによるんちゃうかな。

あと、純資産で100億なのか、融資受けてでも100億分買えばいいのか、
現金でも何十億か持ちながらの100億なのかで、道筋は全然違うやで。

それだけあれば、危ない橋渡ればいけないこともないと思うわ。
89 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:17:17.22 ID:NdoOfdbP.net: 都心から東京郊外に資金動きはじめてる気がするわ、都心に電車で30から1時間圏内。まだまだバブル初動だよ。
90 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:18:30.54 ID:LF5YcML0.net: >>84
不動産の世界では、なくはないやで。
サラリーマン大家なら100万でもヒーヒー言うやろうけど、
本来不動産ってそういう人がやるようにはできとらんからね。

富裕層が資産守りながら増やすようなもんですわ。
91 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:21:44.24 ID:LF5YcML0.net: >>85
うん、確実に来とるよ。
今活発なのは、BayFMスポンサーの某銀行と、韓国系のあの銀行くらいちゃうかな。

融資エリアを絞る、フルローンをやめる、
属性を絞る、などなど色々と出て来とるよ。

結構、新築販売系の業者は在庫抱えて苦しんでるとこも多いな。
92 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:24:20.96 ID:???.net: >>86
シティタワー品川で見てみたけど
25万x12ヶ月　300万/年
年300万しか取れん物件が6500万って買う価値なくね？
実需ならともかく、こんなんやっぱ3000万ぐらいが妥当やと思うで
93 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:32:09.55 ID:LF5YcML0.net: >>89
収益用不動産で言えば、それはとっくの昔に来とる。
都心で利回りでえへんから、周りで買うわー、的な。
でも、その周辺地域も供給過剰で、というか業者が相場を吊り上げすぎたせいで大変なことになっとるな。

あとはね、本当は戸建にするような土地も無理矢理アパートにしてるのも問題よ。
その方が高く売れるから、地元の戸建業者がアパートやってるみたいなこともあるやで。
それが相場高騰を一層加速させてると思うわ
94 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:33:50.65 ID:LF5YcML0.net: >>92
CT品川も、ワテラスも、値上がりを見込むマンションは全て実需売りよ。
賃貸で回すことなんて、考えたらあかんで。

都心区分を普通に仕入れてガチで賃貸して、CF出そうなんて、お笑いよ。
95 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:33:51.60 ID:???.net: 大東建託のことか
シノケンのことか
96 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:34:45.58 ID:9yoFLQzc.net: >>87
ご指摘の通り父が祖母の相続対策を銀行の言われるままにしていて、、、
対策というか今検証すればほぼ騙されてたんですが、私は当時関知して無
かったので、ある日突然20億円年内に払って下さい（笑　って感じでした。

株と言うか指数先物を弄っていたので、最初の内は遊びで数百万の証拠金
で売買していましたが、そのうち深みにはまり建玉が大きくなり、朝目が
覚めると5000万損失とかが有りまして、家族に怒られ止めました。

ご存じかも知れませんが、過去10年の利回り平均で４．５％の２００％レ
バレッジと言う金融商品を持っています、正直これだけで生活費には全く
困らないのですが、ご指摘の通り資産総額から考えると金持感は全く無い
ですね。小遣いよりも納税額の方が多いというのも日本はおかしいと思い
ます。
97 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:36:01.92 ID:???.net: >>94
そうは言うても25万とか30万ぐらいで賃貸募集しまくっとるで？
98 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:36:35.26 ID:LF5YcML0.net: >>95
あんま名前出したらあかんな。
コメントできんからな。
色々書きたいんやけどね。

でも、ハーモニーとか言ってるところは、
計算したらCF率1%切ってワロタわ。
99 ：野郎：2017/01/30(月) 21:40:42.62 ID:Skj0o7UC.net: >88
イメージとしては
現金は1億くらいで
株為替商品先物のどれか一つ
テーマに1億を年10パーセント
くらいで廻して
不動産純資産10億借り入れ10億
を表面10パーセント
レバレッジで20パーセントくらい
あとは自宅等利回り無いやつが
5億くらいなんやがこのままやと
10年で30億くらいにしかならん
もっと借り入れしたらええんかのー
100 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:41:50.91 ID:???.net: 1億円出させて年100万かいな
産業用太陽光発電所の方が圧倒的にマシなんちゃうの
101 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:43:49.17 ID:LF5YcML0.net: >>97
何で賃貸出してると思う？
あそこは巨大タワーにもかかわらず坪100万とかやったから、
超競争高くて、当たったら儲けもんくらいのマンションやったんや。

そもそも、都の住宅供給施策に伴う販売やから、高級感などはない。
あのグレードもタワマンにはそぐわない安っぽさなんや。

この立地でタワマンなら、3000万は破格に安い。
そのあとは賃貸に出しても利回り10%回るし、
販売すれば周辺マンションが坪300万とかのところ、安全見ても坪200万は付くから、
利益が約束されたマンションやったんやな。

賃貸投資って目線ではないから、ここではスレチかもしらんな。すまん。
102 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:46:40.16 ID:LF5YcML0.net: >>97
結論書き忘れた。
立地の割にグレード低いから、あのエリアに住みたい人には向かんし、
貸しても利益になるから、だったら貸したり売ったりして他のマンション買ったろか。
みたいな感じが多いんよ。
103 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:49:09.83 ID:LF5YcML0.net: >>99　野郎氏
そういう目線では、仰る通りあまり増えんね。
地主がやるような儲け方やな。ワイはそれでもええと思うけど。
それが不動産投資の本当の姿やと思うし。

100億目指すんなら、インカムやなくてキャピタルの目線持たなあかんよ。
現金10億調達できるニキなら、それを2倍3倍にするのは結構簡単にできるで。
普通の人が取れないリスクとれるんやから、リターンも大きいで。
104 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:51:53.06 ID:67CdKsxh.net: ココのスレはリアルな情報満載でためになりますね＾＾
ちなみに私は横浜に住んでますが、ここ２年くらい新築アパートが
投資目的で建築されて、明らかに供給過剰です。あーいう無計画な
土地活用はホントやめて頂きたいものです。おかげで私が保有している
築１５年の木造アパートにも空室出てます・・・orz
105 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 21:52:23.40 ID:LF5YcML0.net: >>100
ホンマですよ。買取価格が20円台になってるけども、
そんなアパートやるなら太陽光の方がよっぽどマシや。

でも、太陽光も今は旨味少ないよな。
ワイが後5年早く生まれてたら、40円台の時に買いまくって、
今売りまくっとったわ。
106 ：野郎：2017/01/30(月) 21:52:28.12 ID:Skj0o7UC.net: それどうやるんや。
さし触りない感じでヒントくれや。
107 ：野郎：2017/01/30(月) 21:55:55.16 ID:Skj0o7UC.net: 太陽光も一番ええ時に建てとるで。
キャッシュオンキャッシュで
年利100パーセントくらい
出したカネはその年に回収
借り入れもそろそろ回収するくらいや。
もう売った方がええんか？
108 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 21:58:06.66 ID:???.net: >>101
3000万やったらええと思うんよ
それを6500万で売り出しとるのはさっぱりわからんというか
表面利回り5%切っとるやんか

まあ値段がそんなに下がらんのやったら5%でもずっと回しといたら
ええという考えもあるかしらんけど、6500万でずっとこの先売れるとは
到底思わんのよなあ
109 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:00:25.84 ID:???.net: 太陽光やと4年前にやっとったらあと4年もすれば完全にペイできてるんちゃう
ほんまやっとけばよかったで、したり顔で「そんなもん火事起こして終わりやで」
とか抜かしたハゲ思い出してムカついたわ
110 ：野郎：2017/01/30(月) 22:06:04.90 ID:Skj0o7UC.net: ちなみに親はまだまだ元気や
相続はもろとらん。
ほとんど自力や。
相続入ったら増えるけど大分先やろな。
実は親がどんだけ
持っとるかよう知らんねん。
全く借り入れはないちゅうんは
聞いとるけど。
111 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:06:18.02 ID:LF5YcML0.net: >>104
ほぼ全レスしとる甲斐があります。
ここ見とるニキの質問で、このスレの情報が充実すれば、ワイも嬉しいやで。

横浜はホンマ酷い。
だって、一つの販売業者が横浜の転入者数以上の戸数供給しとるんやで。
絶対破たんするわ、そんなもん。と思った。

ワイも横浜に持っとったけど、売ったわ。
勝ったニキには申し訳ないけど、15%で仕入れて8%で売ったやで。
112 ：野郎：2017/01/30(月) 22:10:15.38 ID:Skj0o7UC.net: 太陽光は原発推進派がメチャクチャな
ネガキャンしとったし今もしとるからな
あーゆーアホがようけおるネタが
チャンスやねん。今は何やろか。
113 ：野郎：2017/01/30(月) 22:13:17.29 ID:Skj0o7UC.net: 競売とかどうなんやろか。
やったことないねんけど。
破綻するやつ増えるんやったら
今から練習しといたらええんか？
114 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:13:29.46 ID:???.net: 普通ではまず退去がない一部上場インフラ企業様が店子だなんてそんな
優良物件やらない意味がなかった
円高なおかつプレミアム価格だった頃に本気で検討しとったのになあ
115 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:14:19.47 ID:LF5YcML0.net: >>106　野郎氏
転売は宅建免許必要になっちゃったりするけど、そこでしょ。
もしくは金主。
開発案件とか、半年抱えて資金150%になるとか結構あるやろ。
怪しいのも多いから、それは信頼できるパートナーとやらんとあかんけどね。
ワイも今少し抱えてるよ。

太陽光は、まだもう少し持っててもええと思うけどね。
インカム型の物件を売却する時は、年間税前CFの5年以上の売却益を取れるか、
を基準に考えたらええんちゃうかな。
ワイは10倍を目線にしとるけど。
116 ：いやぁん馬鹿ん底は新同和なの　亜犯：2017/01/30(月) 22:15:39.89 ID:???.net: やわらかク　つきまといのわりあいがふえた　バかすぎる　いやしいすとーかー　他人に付きまとって発情して浮かれまくり　あからまからにひっしにふつうぶるきちがいうじゃうじゃ

https://www.youtube.com/watch?v=65UD2Es2wK0　どこも基地外だらけ：どこかは　あからさまなストーキングを　ごまかしてしているつもり
　まとわりつく　居合わせたていの住民　職権悪用とうとう指摘しにくいだろうのこのきもさはｗ　これならつかまらない　嫌がらせをどうどうと続けられる

https://sites.create-cdn.net/siteimages/20/6/6/206625/91/0/8/9108196/350x262.jpg?1411051073　こうがいのしん童話

http://energizeorganics.com/ingredients/hawthorn-berry/　せっきんぐんぐん

https://images-na.ssl-images-amazon.com/images/I/51BLWH9I8QL._SX355_.jpg　ほうったひとのたて

卑しく生まれた方が絶対　トク！！！！！　他人に付きまとって　ほくそゑんでればいい
117 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:15:48.84 ID:NdoOfdbP.net: マイナス金利のうちは安泰だろ、それより供給多加になってきてるから物件厳選に細心の注意だね。
118 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:15:48.86 ID:???.net: 競売やったよ。そんなのほぼ市場価格じゃんって価格で終わってたよ
お話にならんと思った
よほどみんなが無視するような物件じゃないと無理ちゃう？
もう情報が平均化してるから表に出てる情報では差がつけられないし
あれって競売情報見て直接売り主に交渉しにいってるやつおるんじゃないの？
119 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:19:05.72 ID:LF5YcML0.net: >>108
だって、周辺の実需マンション販売相場が坪300万超えとるから。
同じとは言わんけど、若干グレード落ちるタワマンが、
坪200万で売っとったら、その辺を欲しい人にとっては安いと思うやろ。

そういう人らは仕入れ値知らんのやから、現状の相場から考えるしかない。
すぐ前のマンションが80㎡9000万で売っとったら、
CT品川が80㎡6500万で売っとったら安いと思うんやろ。

今の収益不動産の相場と同じやな。
普通8%ばかりの相場やのに、10%を見たらイイジャンとか思うかもしれんよな。
仕入れ値とか背景を知らなければ、判断できないと思うんや。

表面的な相場だけを比べてないっていう点で、>>108ニキはええ考え方やね。
120 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:19:37.16 ID:NdoOfdbP.net: 競売前の任意売買でハケてるから競売に出てくる物減ったね
121 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:23:13.83 ID:LF5YcML0.net: >>109
4年前やったら、良かったね。ホンマに。
国の庇護があるから、そこで当面のインカムを得ながら、
決定的な設備更新とか問題が起きる前に、周りの相場を見て売るか、
設備更新して持ち続けるか、とかどちらにしても勝てるから、良い商品だったよ。
122 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:26:21.98 ID:???.net: >>119
近いところが9000万で売っとるから6500万でも安いやんけパクーって行ってしまうのか
ある意味すごいな。真似できん。まあ自分にカネがないだけとも言えるんやろうが
やっぱバブルやなーと思うわ

名古屋でも7年前に2300万、5900万で売り出してた野村系のマンション、現在2980万と6980万
で売り出ししとるわ
どうせ成約価格はもっと下がると思うけど、それにしてもと思うわ
123 ：野郎：2017/01/30(月) 22:27:49.88 ID:Skj0o7UC.net: せやな。やっぱり裁判所絡みか。
開発案件てのは早い話が地上げの事け？
124 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:29:16.04 ID:???.net: >>121
2年ぐらい前にもう一度今度は地元の銀行経由で業者と知り合ったんやけど
もう円安すぎて設備が高くなってた。やっぱ早いうちにサッとやれる人はつえーわ
125 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:29:47.38 ID:LF5YcML0.net: >>113　野郎氏　　>>118
競売は、三点セットの公開がされるようになって、
一般人も簡単に参入できるようになってから、変わったよなホンマ。

リスクの割に、割安感ホンマないと思う。
安値がどうこうというより、権利関係がしっかりしないとか、
占有屋みたいな変な輩がおるかも、とかがあるのは変わらんしね。

もう競売手続き入ってたら、
直接交渉は管財人みたいな弁護士とか金融機関が許さんと思うけど、どうなんやろね。
126 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:33:45.64 ID:???.net: 競売は流動性の低い物件がたまたま欲しいとかでないと魅力がないよね。
会社の近くの、郊外の築浅戸立てとか。
127 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:36:46.34 ID:LF5YcML0.net: >>117
もし、不動産への融資が安泰と言っているなら、それは気を付けたほうがええで。
金融庁も日銀も、警鐘鳴らしとるよ。
2015年後半から、収益不動産への融資額がバブル期超え！みたいに騒いでたのに、
2016年はその2015年をあっさり超えて来たからな。
しかも、他の分野はあまり伸びてへんし、収益不動産ばかりや。
そりゃ、やりすぎと思われるやろ。

物件厳選は禿げ上がるほど同意する。
そこが全てよね、ホンマ。
128 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:38:10.51 ID:???.net: 明らかに割安やんみたいな物件が表に出ると即蒸発するね
1年ぐらい前の話やけど、なかなかの繁華街でなかなかの建物がちょっと「えっ」て思うぐらいの
値段で出てたんやけど、2日3日ぐらいで消えた
それから4ヶ月ぐらい後、外壁塗装だけを終えたその物件がマジで倍の価格つけて売りに出されてた
マジで倍だったので本当にびびった
当然売れず、数ヶ月前に見た時はいっちばん最初の割安価格の1.3倍ぐらいに落ち着いてた

表に出ない段階の情報を得られて買える人らが羨ましいわ
129 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:39:42.76 ID:LF5YcML0.net: >>122
せやせや。
にしても、名古屋はおとなしいな。
そんなんじゃ大した利益無いやろ。
傷なく売却できるだけ、まだマシかもしれんやな。
130 ：いやぁん馬鹿ん底は新同和なの　亜犯：2017/01/30(月) 22:42:20.00 ID:???.net: 絶対住んではいけない　ニュー同和地区　しつこいふつうぶったきちがいすとーかーがうじゃうじゃ

全国に散らばったドウワやらざいにちやらの陰湿めんへらが　嫌がらせで付きまとって　ウレションしまくり

「ぶはは！・・・　がはは！・・・げらげら！・・・　　しつこく　デカい声で　騒いで嫌がらせ　騒音工事の　陰険粘着作業員の集団ストーカー

　嫌がらせ建築作業員　　きしょいしつこい声騒音　ノゾキ　　違法作業　日照権も侵害　

株）クラフトホーム設計者--0585※ 　株）*橋建築設計事業主　華王商事（株

シツコイいやがせ　被害者に第三者へ批判させる　スりかえ

(嫌がらせで第三者への苦情を書かせ仄めかしさせようが魂胆：クラフトで樺太をイメージさせたい　華王で中国をイメージさせたい　キタちょうせん・・）

　【　日　照　権　侵　害　】　騒音工事　痴漢作業員　きしょい声騒音　車のドアバッタん騒音　音楽

・ベランダの窓があけば　ドスケベ陰険ジジイ作業員がう座声　苦情がきけたで　談笑
・いやらせかかわる時間のを延長しまくり時間超過　毎日　そうちょうよるおそくにちようも
　フツウノワンループアパート工事でほぼ毎日工事
・カーテンを開けたら、懐中電灯でこちらを照らす：覗き　建築作業員　メガネ
・日がさせば、ストーカー相手のベランダまえで　影絵でいやがらせ　数度
・だらだらきもいデカい声　※特にジジイ　　昼休　ストーカー相手までウザい声山車苦情に　『ああ、うるさいよ・・・ｗ』　
・ストーカー相手のベランダの窓開閉で反応してフツウぶってきも声一斉に出す先日はまた音楽を駆け出した
・いまどきこんなにうるさいのかというくらい　作業音がいまだにうるさい　以前は異常にうるさい
・一人戻ってきて作業時間過ぎても　夜中作業
・音楽かけっぱなし作業

施工主に苦情を二度も電話で伝えてある　
　ストーカー相手を観察してしつこく　ストーキング　アピールを変える
131 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:42:21.33 ID:LF5YcML0.net: >>123　野郎氏
ちょっと違うけども、あんまここでは言えんな。
さすがに、開発案件の金主の内容と言えば分かるかな。
もうめんどいから、ワイに5億くらい預けてくれ（詐欺師）
132 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:42:28.27 ID:???.net: >>129
6000万とかでマンション買って、20年で2500万になってもうたとか
そんなのばっか見てきてるから、7年住んで買った時より高く売れる
という感覚がまるで持てないんよなあ・・・
133 ：野郎：2017/01/30(月) 22:43:44.83 ID:Skj0o7UC.net: 転売な。やったことあるけど
現金で仕入れてずっと持つつもりが
一年で1、5倍で売ってくれ言うから
売ったったんやが税金とか手数料とか
引かれたら利回り20パーセントくらい
やってん。それやったらインカムゲイン
とあんま変わらんなー思って
ビミョーな気になったわ。この先はもう
宅建持っとらなあかんねんやろな。
134 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:44:33.27 ID:LF5YcML0.net: >>124
規模にもよるけど、太陽光は今表面10%で、
機械代など大規模修理込で8%回れば、ガンガン売れてるんちゃうかな。
円安がー、とか言い訳で、売れる利回りまで釣り上げられてるとしか思えんな。
135 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:44:39.29 ID:???.net: 不動産投資って結局「税金との戦い」みたいなとこないの？
136 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:48:01.53 ID:LF5YcML0.net: >>126
競売は、実はあまりいい印象無いんや。
今は素人がガンガン入って来とるから、全然思ったようにできひん言う業者多いな。

田舎戸建は、実は面白い商品かもしれんよな。仕入れが300万で、家賃5～6万取れたりもざらやもんな。
修繕費高いから、長く入ってもらわなペイせんけど。
137 ：名無し不動さん：2017/01/30(月) 22:48:02.23 ID:???.net: >>134
>売れる利回りまで釣り上げられてる

それｗ
結局、売電価格がぐうの音も出ないほど下げられたらさすがに言い逃れできんようになってきて
今度は「過積載」とかいう最悪イメージの単語をなぜか猛プッシュしてて笑った
太陽光発電が儲けられるかどうかは別として、関連業者の胡散臭さは半端ないｗ
138 ：いやぁん馬鹿ん底は新同和なの　亜犯：2017/01/30(月) 22:49:15.59 ID:???.net: 愉快犯のゆとりのすとーかーの親死刑

駅遠くの公団方面から

めんへらお迎えママ　調教した声騒音の陰険子供　保母のノゾキ　駅近くの低身長チョウ肥満のキショイ保母　いあがらせしたったで　施錠のていで巣と-カー相手を覗きにくる既知外　

きもおおたＤＱＮがストーカー相手の家前　きんぺんで　
　うろちょろ　ふかす　げんつき　ばいく　もうすぴーど　いかくおんのドすけばバカ車

まちぶせであっぷらいとでてらしまくる　いとーよーかどうの　ユトリのチかんキチガイレジ店員のごとくシツコイ　おっかけ　ストーカードライバー徘徊

ゴキブリ市の宅配（くろねこ　ゆうびん　さがわ　あーととかひっこし　あかぼう　駅員だましてでんわばんごうかかせる　とうとう　一人の客に異常執着　警察も病院も同じ　たくしーはどこでもうじゃうじゃきちがいがちょいちょいいる）はオールキチガイ

治療中の患者に　二度もごまかして　痴漢行為歯科医　かたぎｒい　医者も看護師もすとーかーうじゃうじゃ　まっさーじしの痴漢行為はホントウに異常に多い

かわちの　やくざいし　の　ちじょてんいん

いんぎんｂぬれいで　すとーきんぐ　あぴ　ｓつこいうざい　しね

すーぱーさかがみのレジ係ばばあ　客の時間とりいんぎんぶれいできしょくつきまとう
不要不快接客を強いる基地外店員ウジャウジャ

ストーキング目的で引っ越してくる基地外住民の　（　声　）騒音　のぞき
　24ｈストーカー相手を監視　何十年も客をストーキングのコンビニ店長ヨツ角の711　（黒縁）メガネ　どこのゆとり店員も特定の客に異常関心　情緒不安定のドスケベだらけ

ごきぶりしの　ゆうびんも　Ｍばんく　きちがいすとーかー　じゅうぎょういんだらけ

きしょくわるい　しね
139 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:57:19.62 ID:LF5YcML0.net: >>128
ホンマ、ホンマですよ。
瞬間蒸発ですよ。
今この瞬間に買付入れろとか、お前ふざけんなっていう、そんな感じですわな。

結果的に、その物件は修繕費いれて、
元の価格の30％アップだと、割に合わんかもしれんね。

表に出ない段階の情報とかは、人間関係やろ。
業者のことについて書いたろかな。

よく、業者100社訪問しろとか、こういうアピール用紙持って行けとか、
希望と自己資金を書いた紙を渡せとか、そんなんコスパに合わんで。

それだけやと、結局「買えるカモに売れる物件売ったろ」としかならんやで。
不動産営業マンは、ホンマ現金な商売や。
どんなにいい接客しようが、売らんと戦犯扱いやもん。

それより、非公開の美味しい情報はどういうところから出て、
それがどう伝わって、どのように売れるかを考えた方がええよね。
140 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 22:59:29.46 ID:LF5YcML0.net: >>132
それが普通やで。
一部の、山手線直結マンションとか、
オリンピック競技場隣タワマンとか、
超由緒正しい立地のマンションとかが異常なだけや。

その感覚で、住宅を金に換えようなどと考えず、
住みたいところという目線で選んでくださいやで。
141 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 23:01:15.31 ID:LF5YcML0.net: >>133
個人が簡単にできる転売でなんて、何件やっても20億を100億にするのは無理やで。
手段ばかりでなく、大局から考えんとアカンね。
頑張ってや。
142 ：野郎：2017/01/30(月) 23:01:25.84 ID:Skj0o7UC.net: 東京郊外の古民家や京町家は2年前に
目付けてたけど結局見に行くヒマなくて
買えんかったテーマやわ。
予想通り古民家ブームやエアビーで
今は程度の良い出物が無いわ。

四年前は熱海の駅前五分の旅館一棟
二千万円くらいのん迷ってん
買えば良かったわ。

不動産は住んでる所の近くしか出来
てへん。ある程度エリア広げても
大丈夫なんやろか。
143 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 23:09:25.95 ID:LF5YcML0.net: >>135
おっ、良い質問頂きました。

税金は切っても切り離せんよな。
行きつくところ行けばタックスヘイブンになるし、
国内でうまくやるんなら、やってる人でも○○法人とかを使うくらいが最上級やないやろか。

不動産投資をサラリーマンでやるなら、
資産管理法人で償却を考えながら物件のポートフォリオ構築するくらいでええと思う。
逆に、変なことやり過ぎると、国税に目つけられるから、それだけはあかんよ。

無理せず、払うところはしっかり払い、
払わんでええところは節税するようにするんやで。

少しでも税金払いたくないニキは、ロスとかハリウッドの木造でも買えばええんちゃうか。
144 ：野郎：2017/01/30(月) 23:09:26.42 ID:Skj0o7UC.net: >141
ありがとう。しっかり考えてみるわ。
開発案件な。なんのことやろ。。
あと、一応会社にはしとるで。
不動産会社や弁護士事務所とも
がっちり組んどる。彼らに養分
払うんもまあ回り回って帰ってくるから
手数料払うんはかまへんねんけどな。
145 ：野郎：2017/01/30(月) 23:12:20.99 ID:Skj0o7UC.net: >143
まさにそれ調査しててん。
ロスのボロ家買うのんどこの不動産屋が
オススメやのん？
Truliaからでええんか？
146 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/30(月) 23:14:57.28 ID:LF5YcML0.net: >>137
いいこと書いてくれた。
太陽光も、不動産業者も、結局これよ。

売れる商品を、売れる相場の値段に釣り上げて売るのよ。
収益不動産で言えば、今の相場はざっくり、
ス◎ガとか、金利高い金融機関で融資組んでも、税引前CFで1.5%出るかどうか。

利回り目線というより、上記のCFの方が大事と思う。
せやから、地方で8%の築浅RCとかも、地銀融資で利息1%でつくなら、
バンバン売れとるよ。

5年前は10%超えるのが普通の立地だとしてもね。
太陽光も、中古やなんかは完全に同じ流れ。
ファンドの仕入れ目線もあると思う。

相場の裏をどうかけるか、そうしないと成功はないやろね。
147 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 00:55:19.48 ID:???.net: 富裕層になるのは経済的時間的に自由になるためだから俺はそこそこでいい
148 ：野郎：2017/01/31(火) 01:02:00.47 ID:sDwNFBec.net: >147
ええこと言うなー
そやねんけどな、
実際に有り余る時間と
どうせ使い切れんカネ
手にして見たら、
なんか運用にも目標ないと
ツマランねんわ。
149 ：野郎：2017/01/31(火) 01:12:12.98 ID:sDwNFBec.net: せやから資金配分も大事やけど
時間配分とか興味の配分とかが
わしにはものごっつ大事やねん。

人任せも嫌やしプライベート
で遊ぶんに忙しいのんに
食い込むんも嫌やしで
ワガママは分かってんねんけどなー
150 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 11:13:17.68 ID:euYQITXs.net: 中国人からの買いが減りそうだな
資本流出規制だってよ
151 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 15:10:19.50 ID:???.net: >>149
いざ自由なったら空虚だったか
個人資産世界トップ10に入る人のインタビュー見たけどまだ投資家業してた
これは俺の目指すスタイルじゃないと思った
俺は金と時間が目標に達したら農業する
やはり投資家の世界は引退というか線引きが必要
基盤を維持するくらいにして農業する
152 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 15:20:01.59 ID:euYQITXs.net: 40過ぎで、アーリーリタイアしてる人は
ほんとに人生楽しんでるのかな
空虚感あるんではないかと
153 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 15:30:44.91 ID:a8p5W0Zt.net: 勝ち組過ぎて嫉妬するレベル
154 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/31(火) 19:49:48.96 ID:Vh0g3nrJ.net: >>145
あまり具体的な業者名はこういうところでは書きたくないやで。
恐らく一般の人はあまり辿り着かん業者やし、
ワイの今の勤務先との付き合いあるから、２ちゃんになんか絶対書かん。

個人質問余りにも多いから、一回会うてもええで。
その時には、資産エビデンスしっかり見せてもらうけどな。
155 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/31(火) 20:01:44.39 ID:Vh0g3nrJ.net: >>147
そうやね。自分の思う「富裕」を実現するのがええと思うよね。
メガ大家とか、そんなんどうでもええやん、と思うよ。
極端なこと言えば、メガ大家よりもラブホいっこやっとる方が儲かるし、時間もかからんからね。

ワーク（投資）ライフバランスですわな。
156 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/31(火) 20:05:34.17 ID:Vh0g3nrJ.net: >>150
中国の資産持ち出し規制はかなり効いてるやで。
結構、中国とかマカオの富裕層も繋がりあるから色々聞くけど、
元安を懸念して外貨に。日本に。日本不動産に。という人いるみたいやね。

とはいえ、一度には何百万しか持ってこれんし、バイト雇って大人数で来る大陸人もいるけど、
大々的にやるとバレるらしいやで。

でも、そうやってあたふたしてるのは下々のプチ富裕層で、
もっと上の人たちは問題なく資金移動してる（できる）みたいや。
○○の沙汰も金次第なんやろなぁ。
157 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/31(火) 20:09:33.20 ID:Vh0g3nrJ.net: >>152
アーリーリタイヤも2パターンあるやで。
夢や目的があって、金もあってリタイヤするパターン。
夢や目的はないけど、金はあってリタイヤするパターン。

せっかく金あるんやから、好きなことすりゃええと思うけどね。
サラリーマン大家から後者のパターンは、
ガチで消える人多いからなかなか接触する機会も少ないけど、
地主とかの息子とかは後者に近い人多いやで。

強くてニューゲームの人生って感じや。
158 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/01/31(火) 20:14:31.34 ID:Vh0g3nrJ.net: >>153
勝ち組でも、実はとんでもない闇を抱えてる人もおるから、
普通が一番ってこともあるかもしれんやで。

勝ち組っぽい人の中には、良いことばっか言ってフォロワーや信者を増やそうとする人もいる。
華やかな日常、車の写真、家の写真、物件の写真。

全ては嫉妬を生むため、憧れを生むための策なんやけど、
本当に満たされる人はそんなんせんのよね。
黙って、こういうところにも来ないで、植物のように穏やかに暮らしとるんやろうね。

植物まで行かなくとも、人間並みに穏やかに暮らせていれば、それもいいじゃない。
不動産でも、株でも、FXでも、先物でも、リスクを犯して、人生を賭けて、どうしても得たい！
という何かがないのであれば、何もしないという選択肢もアリと思うやで。
159 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 22:22:21.59 ID:???.net: >>153 安達だろ？お前。殺すぞ？
160 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 22:29:51.09 ID:???.net: みんなで大家さんって詐欺だったの？
161 ：名無し不動さん：2017/01/31(火) 22:57:02.33 ID:???.net: >>158
焼肉屋やってる同級生いるけど「労働時間長いしきついだろ？」
って聞いたら
「いや！自分の時間ないけど楽しい！」だってさ

確かに好きなことしてれば時間忘れてるよね、ゴルフとか釣りとか

本当に人生楽しんでる人は趣味=仕事なんだよね
プロゴルファーみたいに
162 ：名無し不動さん：2017/02/01(水) 20:18:28.16 ID:???.net: 今日は不動産屋さんもお休みですかね。
素人ながら運良く郊外の投資用も自宅も売り抜けたんで
賃貸併用探し回ってるんだけど、
都心の狭小ワンルームの多さにぞっとして腰が引けてきたよ。
163 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/01(水) 21:35:08.47 ID:/H6RYJJV.net: >>160
みんなの大家さんって、よう知らんから調べてみたけど、
プチプチREITみたいな感じやね。利回り低いけど、昔のラブホファンド思い出したわ。
何年配当払い続けられるのか疑問やけど、どうなんやろね。
164 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/01(水) 21:40:49.22 ID:/H6RYJJV.net: >>161
ワイにとっての不動産もそんな感じや。
かつ、お金と人脈が広がるし、普通のリーマンでは味わえない世界みられるから、
おもろいよね。

趣味で稼がなきゃ、というプレッシャーがあるかどうかも重要やと思うよ。
ある程度プレッシャーないと、稼げないもんな。
ワイは金にならん趣味ばっかやけど、金を稼ごうと思ったらきっと趣味嫌いになると思うわ。
165 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/01(水) 21:46:47.99 ID:/H6RYJJV.net: >>162
売り抜けおめでとやで。将来のCFより、目先の売却益でもええと思う。

この色々な駆け込み時期に休む不動産屋は無能やで。
大きな会社の社員さんとかは休んどる人も多いと思うけども。
ワイは開発屋さんなもんで、土日休み。

賃貸併用とか、終の棲家にしようと思うなら、絶対おすすめせんで。
それなら、賃貸+アパートでええやん。
その方が、同額の住宅ローンで賃貸併用よりも利益多いで。家賃考慮しても。
あと、今はアパだけじゃなく土地もめちゃくちゃ高騰してるから、高値掴み気を付けてな。
166 ：名無し不動さん：2017/02/01(水) 21:49:50.58 ID:0DjtVry1.net: 田舎の土地イラネ。都市部しか儲からん。
田舎は収益還元法の概念もなく賠償請求ばっかり。
クソ田舎の連中には金持ってるけど持ってないって言ってるわ。
俺が嫌ってるから絶対に発展しねぇ。
167 ：名無し不動さん：2017/02/01(水) 21:58:53.83 ID:???.net: >>164
不動産好きじゃないと投資できないよね
一般人は500万投資するのでビビるぐらいだ
欧米人はゲーム感覚で投資するし
大事なのは自分の生きたい生き方をすること
だから俺は目標達成したら引退して農業する
168 ：野郎：2017/02/01(水) 22:01:18.09 ID:G3MAUjtZ.net: >151
農業、楽しいでな。
やりたいことはすぐやるタイプやさかい
リタイアしたらやろうとかないねん
大概もうやったことあるねん。

ドラクエの職業に遊び人てあったやろ
ワシは大人になったら遊び人になるて
皆に言われとってん。
でホンマに気がついたら
プロの遊び人になっとったわ。
投資はギャンブルと一緒の遊びやし
仕事も趣味も境目ないねんわ。

で、百億とか無いと出来ん遊び
あってそれやりたいねん。
169 ：名無し不動さん：2017/02/01(水) 22:07:41.32 ID:???.net: >>165
162です。忙しい中ありがとう。
実は勤め先がやばそうなんで、出ていくだけの住宅ローン抱えてるのが不安で、家とか全部売ったんです。ついでに大規模も終わったから、郊外のアパートも売った。
勤め先がいつなくなるかわからんから、ローン組めるの今しかなくって、探してるんだよね。
しかし頭金5000あると不動産屋の態度も全然違うね。ちょっと感動したわ。
色々見て回ってるけど、売主に対しては最近殺意しか沸かないね。こんな値段でこんなボロ物件売れるわけないやろと。自分にとっては最初で最後のチャンスだから、高値で掴むくらいなら、買えないほうがまし。
アパートと賃貸も考えてます。でも金持ちに家賃払いたくない…。
170 ：名無し不動さん：2017/02/01(水) 22:09:47.20 ID:???.net: >>163
リートは持たないで投資したい人には向いてるけどな
投信なんかよりはるかにいい商品
俺は実物ある商品持ちたい派だから収益集めてる

確かに都会しか投資する価値ないな
地方再生というけど都会から田舎に移民が増えることだと思う
そしたら不動産どころか他の業界も旧田舎でビジネスチャンスになる

人口分散を国は本気でやるべき
171 ：名無し不動さん：2017/02/01(水) 22:14:24.88 ID:???.net: >>168
野郎さん欧米人タイプかもしれませんな
俺は同時にたくさんできないや
今は取引先の社長さんがやってる畑を芝刈りしたりじゃがいも作ったりぐらい
172 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 00:06:06.92 ID:???.net: 俺がバブル崩壊後に悟った
「高値で売れても次を高値で買うことになるし、安値で手放しても次が安く買えるし理論」
がついに・・・！
173 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 09:31:24.04 ID:z3cTCdl3.net: 理研の税金無駄使い、954万円高級家具カッシーナ・イクスシーの指定購入も大問題 : 千日ブログ～雑学とニュース～
http://1000nichi.blog73.fc2.com/blog-entry-7696.html

税金の無駄遣い？STAP細胞関連経費1億4500万円小保方晴子氏の検証実験参加は不要だったで書いた理研の税金の無駄使い。

　実は小保方晴子さんらのSTAP細胞関連だけでなく、別の問題にも触れられていました。扱いが小さかったんですけど、こちらもすごく問題だと思います。

(中略)

●本来なら大問題である税金の無駄遣い

　この高級家具の件は、小保方晴子さんが買ったのでは？と、STAP細胞疑惑のときにいっしょに話題になったものです。しかし、すぐに東大教授になった別の方のところで購入したものだと、断定されていました。

　違っていたら困りますし、名前を出しちゃうとあれかな？と思うので書きませんが、「カッシーナ・イクスシー　東大教授」あたりで検索すると簡単に出ます。もうあだ名が「カッシーナ」という感じになっていました。

　「計２８８個の穴があること」など、実質的に特定のブランド以外を排除した購入など認められるはずがないものであり、本来なら非常に問題です。これは小保方さん問題以上に返金を求めやすくないですかね？

　マスコミはこっちの問題ももっと追求すべきだと思います。
174 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 15:19:12.10 ID:Bei9DEVd.net: >158
人間の欲は深い　不動産営業マン見てたら痛感するな
俺は金だけじゃないとおもうがな

個人の価値観でなにが幸せかは変わる
サラリーマンで幸せな人もいる
俺たち投資家はサラリーマン合わない組
自由、時間を求めるタイプ
175 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/02(木) 20:06:22.54 ID:IdfAX4Vr.net: >>166
田舎の不動産ええやないですか。
田舎の土地を担保にできるかはわからないけど、バックボーンあると分かれば銀行優しいでしょう。
田舎の大地主様とか、田舎のお医者様とか、ガンガン東京で不動産買っとるよ。

ワイの知り合いでも、新潟の地主のムスッコが、
中央区でオフィスビル買ったりしてるやで。
0.3%の利息とかで。強いよね。

要は何でも使いようやね。
176 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/02(木) 20:08:07.06 ID:IdfAX4Vr.net: >>167
言い方汚くすると、
アンタどこまで覚悟できて、いくら欲しいんや？
ってことやもんね。

最終的には安定求めるのに、リスク高い投資しとったら本末転倒やね。
177 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/02(木) 20:10:51.61 ID:IdfAX4Vr.net: >>169
そんな勤め先に、銀行貸すんか（笑）
売主よりも、仲介に殺意抱くんやで。
ワイの条件聞いとらんのか！？
そんなくそ高値物件持ってくるとか頭沸いとんちゃうか！？ボケェェェ！！
みたいな。

売主は良くも悪くも素人さんが多いから、誰かの言いなりになっとる人多いよ。
178 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/02(木) 20:15:19.85 ID:IdfAX4Vr.net: >>170
REITは現金持ってて、お手軽にやりたい人用ちゃうかな。
現物やるのはいろいろめんどいしね。

そもそも、1千万とか3千万とかREITに入れても大した利益額にはならんから、
億とかもっとる人が分散投資先でやるんちゃうかな、と思う。

10億あって、3億REITに突っ込むか、
3億の不動産買うかってレベルなら成り立つ話かもしれんね。

人口分散に関しては、地震起きれば分散するだろうから、
都心直下起きればいいんじゃないかな。
再開発もしやすくなるで。
179 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/02(木) 20:17:21.46 ID:IdfAX4Vr.net: >>172
バブル経験の先輩、お疲れ様です。
生まれとったけど、大して実感ナイ組です、はい。

高値で売れたら、少し待てばええですよ。
もしくは、投資対象変えればええですよ。

安値で買ったら、あとはどうとでもやればええですね。
180 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/02(木) 20:21:04.36 ID:IdfAX4Vr.net: >>174
自由ってなんやろね。
お金があって、死ぬまでに打ち込めることを見つけられたら、
それでええのかね。

ワイはリーマンもやっとるけど、全然自由やと思っとるけどね。
むしろ、投資をやっていながら、
何とか大家の会とかやっとる奴らの方が自由じゃないやろ。
181 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 22:45:02.33 ID:???.net: 組織の中に入れば自由ではなくなるな
ただ人間というものは人とのつながり
妻子もいないといけないし友人も必要
孤独は寂しい
俺も若輩者だけど投資家がリーマンより自由なのはガチ
しかし自由＝幸せではないんだよな
金　健康　平和　時間とかがそろってこそ幸せ
あとは趣味
182 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 22:53:30.30 ID:nrncfE6V.net: こういう会社だと投資不動産でＣＦ出る物件とかってあんまりない紹介されない感じでしょうか？
まだ収益物件を買った経験がないもので・・・
やたら地方の収益物件をすすめてくるんですよねー
183 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 22:54:02.29 ID:nrncfE6V.net: こういう会社のブログです

http://mitoooya.com/
184 ：162：2017/02/02(木) 23:09:30.45 ID:???.net: >>177
レスありがとう。会社は無借金で資産もいっぱいあるんだけど、
自分のいる部署がまるまる切られそうなんだ。
決算は小手先で数字上げてごまかしたけど、年内には整理されそう。
仲介は確かにひどいです。でも自分がそういう状況で
もうこっから先の人生に一ミリも夢なんて抱いていないから、
仲介の口車には乗らずというか乗りようもなく、殺意丸出しで
「×000万引いてくれないなら見にいかない」とバサバサ切ってる。
殺意が色んな方向に尖りすぎて、とうとう格闘技まで始めてしまった（笑）。
あと３年リストラが伸びるなら頭金握って待つけど、そうもいかないのが辛いところ。
売り主をいいように説得してくれる仲介との出会いを求めてます。
1さんの書き込み、わかりやすくてとても勉強になったし、勇気が出ました。
きっと大成されると思います。もうしているかもしれないけど。
185 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 23:15:37.50 ID:???.net: >>184
不動産営業はクセあるの多いからいきなり信頼するのは無理
最初は話がしやすい相性いい仲介営業を探したらいいよ
収益買うのが最初じゃなく仕事任せていいと思える営業探しからだね
186 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 23:18:13.62 ID:???.net: >>184
それと業界違っても優秀な営業は客の利益もちゃんと考えて話してくる
ダメな営業は自分の成績を考えて話すから業界用語を説明しなかったり
187 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 23:25:38.66 ID:zmluPjlY.net: 地方の相続した築17年のアパートと実家を売却した。
インカムで続けていきたい気持ちも多かったけど、マイナス金利になり、銀行融資がおりやすくなったのでいい機会だと思い、やや割安の金額だったけど土地建物すべて。
地元のリーマンがゲットしてくれて助かった。
その人はフルローンを受け、設備改修して今は満室。
これでよかったのかわからないけど、修繕費に重なる築年数を考えると恐ろしく、売却するときのためにコツコツ修繕や手入れをしたのが功を奏して、すんなりと決まって、安心した。
新築アパートがものすごい勢いで建っていて、今が引き時かもと決心した。
これでよかったかはわからないが...
188 ：名無し不動さん：2017/02/02(木) 23:33:32.43 ID:zmluPjlY.net: 地方の相続した築17年のアパートと実家を売却した。
インカムで続けていきたい気持ちも多かったけど、マイナス金利になり、銀行融資がおりやすくなったのでいい機会だと思い、やや割安の金額だったけど土地建物すべて。
地元のリーマンがゲットしてくれて助かった。
その人はフルローンを受け、設備改修して今は満室。
これでよかったのかわからないけど、修繕費に重なる築年数を考えると恐ろしく、売却するときのためにコツコツ修繕や手入れをしたのが功を奏して、すんなりと決まって、安心した。
新築アパートがものすごい勢いで建っていて、今が引き時かもと決心した。
これでよかったかはわからないが...
189 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 01:04:13.57 ID:???.net: >>188
正解でしょ
190 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 02:40:57.17 ID:M4g8qdKM.net: >>188
20年超えてくると何かとメンドクサイ修繕が発生するので、
インカムは極少額に成る可能性があるので、俺も売却は正解
だと思う。まあ人それぞれ考え方は有ると思うけどね。
191 ：ストーカー死ね：2017/02/03(金) 02:47:51.73 ID:???.net: 新同和　ゴキブリ市　全国に散らばった　卑しいすぎる基地外（もはや人間じゃない）が　赤の他人に付きまとって悦りまくり

騒音工事　くらふとほーむ（からふとといわたい　華王　ちゅうごくといわせたい　*橋　高句麗と言わせたい）
　　きもごえ作業員　ストーカー相手前で車とめ　ばったんばったん　車閉める音で騒音　作業音でいやがらせ　

公団方面からくる　きちがい　愚民

ストーカー相手　まえで　　いろいろな　きもい声だす　きちがい　うじゃうじゃ

　キショイ男が　でんわでだらだらはなす　とうとう　きちがいいじょう　赤の他人への執着心異常

つきまとっていたいかわわっていたいいやがらせしかないからで　性的情緒不安定のきちがいが　ふつうぶってつきまとう　愚行晒しまくり　　
192 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 03:23:13.34 ID:???.net: 今後不動産が騰がる要素が見当たらない・・・
193 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 03:42:34.16 ID:Cql65l2H.net: >188.189
187です。ありがとう、勇気づけられた！
194 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 12:00:21.36 ID:qIcGnplf.net: >>192
株価が上がれば自然に連動するよ
逆もまたしかり
195 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 19:45:45.94 ID:M4g8qdKM.net: >>194
２２５が仮に25000円とか付けるのならば、不動産は更に高騰しますね、
逆に15000円割ってくると不動産も下落すると思います。
196 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 19:50:24.64 ID:???.net: 宅建取るメリットある？
197 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 21:09:20.89 ID:???.net: 流れをぶった切って質問するやで

地方の県庁所在地の中心部、学生需要が強いエリア
築20年のRC、表面10%12000万
12500のオーバーローン金利1.5%出る物件
って買う価値あるやろか？
198 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 21:40:55.29 ID:zcI/3lE6.net: >>181
いやー、ホンマですよ。
投資は如何にちゃんとしていても、その先が無い人間味の無い人間の多いこと多いこと。
ゴルフにしろ、車にしろ、他の趣味にしろ、自分的に自由ってのは大事よね。

リーマンは確かに制約も多いし、専業大家は悠々自適な人もいるけど、
そこまで行けてる人は不動産投資家で5%もいない印象。
そして、結局はそれが地主とか資産家が人生余裕ある組と読んでいるから、

サラリーマンとか公務員で、そこから投資で身を成した人って、
全体の投資人口から言うと5%未満の印象やね。

それでも、残業がちがちの年収1000万よりも、
年間税引前CF500万投資をやっている年収500万の方が、
確かに人生余裕あるのは認めますわ。

年収を、投資をやる為の道具として見られるなら、日本の労働形態は少し変わるかもしれんやね。
199 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 21:45:07.17 ID:M4g8qdKM.net: >>197
学生って以外と2年くらいで退去するのが多いよ！
200 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 21:49:26.95 ID:zcI/3lE6.net: >>182,3
具体的な業者名は差し控えたいけど敢えて言ってみようか。

いや、やめとくわ。

あのね、あなたがどれくらいのリターンを不動産投資に期待しているかは知らん。
特定の業者を貶めようとしているなら、それはお門違いや。

こんな業者（とか言っちゃう）でも、多少の得をもたらしてるかもしれんやで。
業者でも、出自は見るべきやと思う。

投資用不動産って、不動産屋の中では一番簡単な仕事やと思うやで、

肌感的には、売りにかかろうとしている業者と、
買いたいお客さんの投資利回りの乖離は1～2%はあると思う。

今は、融資が優勢やから、なんとか相場的に持ちこたえてるものの、
一般的な業者のポジショントークに流されるようなら、
あんたは不動産投資の世界から言えば食い物やで。

今までのレスの流れで、そこは察してくれやで。
ワイがそんな普通の業者に太鼓判押すわけないやろ。
201 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 21:55:59.07 ID:zcI/3lE6.net: >>184
本島に元気が出るレスありがとやで。
今は、会社内の部署整理かもしれんし、>>184の整理かもしれんが、
数千万を生み出す社員を生み出す社員（投資ににしろ何にしろ）を切るのは、
会社として無能と言わざるをえんと思うやで。

仲介会社なんて、転がしてなんぼやな。
ワイも、三田徳限定ってニーズ出してるのに、
板橋の物件持ってきた業者にぶち切れたことあるわ。
不動産仲介とか、販売業者は基本アホやで。

管理会社はもっとアホや。

その分、自分で頭使って、
自分で思う投資のレベルを見極めないと、あっという間に喰われると思うやで。
202 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 21:59:08.51 ID:zcI/3lE6.net: ))186
仰るような優秀な営業マンって、末端の営業よりも、
会社を預かっている社長の方が多いと思ってるやで。

営業マンは、とにかく契約を取るだけの馬車馬が多いように思う。
その先にいる社長とか、営業本部長とか、専務とかがハンドリングしてない会社は弱いな。

買わせるまでは、実は簡単と思うんや。
そこからのフォローとか、スケジュール通りにきちんと進めるとか、
そういう能力がある業者は少ないと思うとるねん。

言葉は悪いけど、不動産って口八丁の世界やしな。
203 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 22:03:48.25 ID:zcI/3lE6.net: >>187
他の方も仰っている通り、大成功の結果と思うやで。
地元のリーマンでも、おバカ地主でも、自分が得して売り抜けられれば、負けではないと思うやで。

>>187の真面目なコメントを見てわかるように、
コツコツやっている方には、そこを斟酌する投資家が現れるんやね。
素晴らしい美談と思うわ。

誰が何と言おうと、売却の時点で総投資CFと比べて赤字にならなければ、
勝ちの投資やと思うよ。

キャッシュフローよりも、最終的にどう勝ち逃げるかを検討すべきやと思うわ。
204 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 23:18:09.71 ID:pz4r8Go6.net: >>203
187です。
コメントありがとうございます。
手放すのには散々悩んで、正直これでよかったのだろうかという気持ちもあったが、コメント読んで気持ちが楽になった。
引き継いだ時は資金はなく現物のみだったので、修繕費ためるとこからスタート。
おかげさまで何とか売却まで持って行けて助かったが、寂しさと安堵と後悔と...

程よくこのスレがあって、救われた。
コメくれた皆、ありがとう。
前向いて生きようと思う。
205 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 23:35:47.88 ID:zcI/3lE6.net: >>192
不動産が騰がる要因というけれど、収益不動産に関しては結構限定的と思うよ。
日銀のマイナス金利にしても、Tランプ大統領のジェットコースター相場にしても、
実は限定的な影響しかなくて、収益不動産相場にとってはそんなに関係ないと思う。

株価に連動とかの問題は、国内の限定的な収益不動産相場には影響は少ないと思うやで。
だって、中古にしても新築にしても、大局的な株価とかが価格に響くとかはないから。

どちらかというと、融資を緩めたのに経常利益率が３メガバンクともに減少したというのが大事だと思う。
これ以上緩和しても、恐らく銀行の収益にプラスをもたらすどころか、
逆に金融庁に付け入る隙を与え、しかも危うい融資をしているということで、
何もプラスはない＝不動産への融資は慎重にすべきという方向に行くんちゃうやろか。
206 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 23:38:09.96 ID:zcI/3lE6.net: >>196
転売をしないなら、宅建を取る意味はないと思われ。
別に宅建を取ったって相場が分かるわけでもないし、
鑑定士を取ったって本当の不動産の価値が分かるわけでもないんやで。

宅建を取る意味として一番有効なのは、短期転売が合法的にできることやで。
207 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 23:40:58.24 ID:???.net: >>199
ほな買う価値ないやろか？
CF250位出るので迷ってるんやで。。。

一棟目から法人かつオーバーローンで貸してくれるチャンス、4月以降なさそうやし、買う買わないどっちがえーんやろか
208 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 23:45:37.59 ID:zcI/3lE6.net: >>197
流れも何もあらへんから、こういう質問はウェルカムやで。
対相場的に言えば、かなりええ条件やな。
何年の融資が引けて、>>197がどのくらいのCFを得たいかが見えてこないから、
明確なことは言えんけども。

地方の県庁所在地と言っても、島根県松江市と栃木県宇都宮市は違うし、
>>197がどういう投資をしたいかによるんちゃうやろか。

限定的な情報で、判断を求めるのは酷やで。
209 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 23:50:22.34 ID:zcI/3lE6.net: >>207
とてもええこと買い取ると思う。
恐らく、同じこと悩んでる投資家は多いと思うで。

大事なのは、当面のCFと最終的な出口とのバランスやで。
年間250万のCFが出るとしても、それが2億円の価格ならばCF率低すぎる。
価格1億円くらいならば、検討の余地はあるかもしれん。

でも、修繕状況や周りの家賃相場によっては危険かもしれんし、
そんなに簡単に判断はできないやで。

それこそ、都心9区で利回り10%みたいな物件なら、
ノータイムで決断できるかもしれんけど、地方県庁所在地レベルでは、
即決レベルにはならんやで。

やっぱり、リーマン時には地方県庁所在地レベルの都市は、
利回り12～15%ってのはあったと思うし。
210 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 23:51:28.04 ID:zcI/3lE6.net: >>209
買い取る×⇒書いとる
211 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/03(金) 23:56:10.03 ID:zcI/3lE6.net: >>204
こんなこと言ってくれて、始めてスレ立てした冥利に尽きるやで。
結局、投資は利益率何％になろうと、損せずに切り抜けられたなら負けやないと思うし、
不動産に限って言えば売り抜けてプラスになったなら、超勝ち組やと思う。

デベロッパーと違って、20年計画立てるプロジェクトでもないと思うし、
勝ち逃げできる時に逃げといたほうがいいよ。

逃げると言えば印象悪いかも知らんけど、負けないという事は難しいからね。
212 ：名無し不動さん：2017/02/03(金) 23:58:16.63 ID:3ULRP5EE.net: >>1
レスサンキューやで
融資は30年。CFは最終的には1000くらいほしいやで
人口30万人位の都市で土地が出ない場所なんや。土地は路線価で84000、300平米くらい、商業地域や。
投資のスタイルとしては、ベースとなる安定したCF築いてそのCFを高利回りに再投資していこうかとおもてるんやで
ちな建物は4階建24室、670平米、
土地建物の積算で一億位や
213 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/04(土) 00:03:30.09 ID:196NAeYV.net: >>212
なら、ええんちゃうかな。
任売のええとこレベルやん。
1億くらいなら、仮に失敗しても全然リカバリー利くし。

1億くらいという感性がおかしいのかもしらんけど。
でも、1億円当たり250万くらいでは、安定CFには程遠いんちゃうか？
250万なんて、嫁を派遣社員に出せば済むレベルやで。

物件先行で、今しかないというポジショントークで検討してないか、思い返してみてや。
214 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 00:09:32.18 ID:ZUAT4ptD.net: >>212
ポジショントークになってるかも知れへんなーって言われて気がついた。サンキューやで

一億あたりにすると200やな。物件価格は12500やから、ちょうど2%でCF250やね

市況的に今は高いのは間違いないから、これから不動産やるなら今は自己資金貯めて値下がり待ちが吉かいな？
215 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/04(土) 00:18:20.16 ID:196NAeYV.net: >214
諸費用込オーバーで、その数字ならまだ優秀かもしれへんな。
ただ、固定金利でもなんでも、銀行のさじ加減で利息は変わる余地あるで。
すると、そのくらいのCFやったらあっという間に飛ぶ可能性あるやで。

今の超低利回りで、CF2%は少々不安やな。

例えば、固定金利10年固定で1%の融資を引いたとしても、
それは絶対ではないんやで。
大多数の金融機関では、想定外の動きがあった場合には、
利上げできるような条項が組み込まれてるから、結局割を食うのは末端の投資家なんや。

これから不動産やるなら、正直今は待ちやと思うやで。
それか、多少問題があってでも、自分で解決できるとか、
その代わりにめちゃくちゃ高利回りとか、そういう突き抜けた物件の方がええんちゃうやろか。
216 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 00:33:38.88 ID:ZUAT4ptD.net: >>215
重ね重ねサンキューや
確かに10年は固定やけどそっから先はわからんな。シミュレーションしたら、家賃下落しても耐えれるし、金利上がっても耐えれるけど両方同時なら赤やったわ

多少の問題も吹き飛ばせるくらいの高利回り狙っていくとなると、築古か再生物件やろな。
ハードル高そうやな。
217 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 03:04:25.97 ID:???.net: なかなかいいスレがあるね。
株で稼いで、回しきれなくなったから不動産に手を出した新参者だが、
利回りどんなもんで玄人さんが評価してるのかイマイチわからなかったのがなんとなく理解できてありがたいわ。
218 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 03:13:12.76 ID:???.net: とりあえず最近１棟マンションを買ったのだが、半年ほど売れ残り物件で正直良い買い物をしたかわからん。
古すぎというのを除いては利回りはこのスレ的にはＯＫな気がするのだが。。。
・地方の県庁所在地、その都道府県最大の駅から徒歩１３分程度
・ＲＣ築４３年
・現状満室、表面利回り１４％（１年前に出した時は利回り１２％だったがそれが売れずに１４％まで落としたらしい。さらに値引きで１５％までしてくれた）
・実質利回り１３％
・購入価格２５００万

仲介業者曰く、利回りいいから問い合わせはたくさん来るが、古いから銀行が金出さないんだと。半分は自分で用意してくれとか。
俺はキャッシュで買っちゃったけど、金額的にこの程度ならお金持ちさんがすぐ買いそうな気もするんだよなぁ。
219 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 03:27:14.83 ID:???.net: ああおまえは良い買い物をしたよって言ってもらいたいのかもしれないけどさ、
売れ残っているということは何かしら良くないということで、古い以外にどの辺がダメだったのか正直聞きたい。
これより条件が悪いと個人的に感じるのに、利回りも低いというのは他にもいろいろあるんだよな。

しまったな。買った前提ではなく、買いたいけどどうか、という質問のほうがシビアな意見が聞けたかもしれん。
220 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 04:13:23.33 ID:1cb1yIFT.net: 株から投資不動産へポートフェリオを組み替える場合、利回りの計算方法が結構変わるので、その辺が気をつけたいポ
イントです。株式の場合配当利回りは単純に配当金から算出出来ますが、投資不動産の場合業者が言うところの表面利
回りは最高レベルでの利回り、まあ絵に描いた餅に近い数値なので実際には手残りで考えると大したことが無い、若し
くは実際にはほとんど儲からない、むしろ現金持ち出しになる物件も多々存在します。

年間賃料ー固都税ー返済＝ＣＦ、こんな計算方法を信じちゃうと危険です。特に築年数が古い物件、エレベーター付き
の物件、立体駐車場が有る物件、バス便で駐車場やバイク駐車場が無い物件、募集に関しては広告料が高い地域の物
件、フリーレントを数ヶ月求められるエリアの物件、、、、等々上記に上げたマイナス要因は売り主や売り主側仲介業
者は教えてくれません。
221 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 13:55:19.72 ID:gz5W/LFw.net: >>218
ＲＣのメンテナンスコストは木造の何倍掛かるか知ってますか？
222 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 20:16:13.92 ID:1cb1yIFT.net: >>218
これは旧耐震だよね、、、
223 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 22:01:40.69 ID:39Vp1/6r.net: 2500の物件で13%満室運用ならなんの問題があろうとリスク低いから。現金ならいい買い物としないと。
8年後に言い値でてばなしても勝てる
224 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 23:11:39.13 ID:???.net: 現金で買えたなら大丈夫でしょ。
現金購入は何より強い。
225 ：名無し不動さん：2017/02/04(土) 23:13:29.79 ID:abJIjgZW.net: 1さんへ質問
反復継続で引っかかるってどんなレベル？
たまに本やブログでバンバン売買しててこの人大丈夫？っていう人見るけど
実際そういう事例って知っていますか？
競売とかでなく普通にポータルで見つけたような場合とかは？

もう１つ質問
買った金額が3000万今の相場4500万
貸したらローンとか固都税引いて月10万
10年分のCFを得られる訳だけど売りが正解かな？
ちなみにこれは自宅なので非課税
226 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 01:21:00.34 ID:cZiSz7wy.net: 公務員の不動産投資が活発になっているようですが
借金地獄にならないんですかね

自己破産しても給料は永遠に入るでしょうからどうでのいいのかもしれませんし
銀行も保険があるから気にしていないのかもしれませんが
ちょっと今後どうなるかが気になってます

借金で脅されて役所の情報横流ししてしまうとか
ありがちかなーと
227 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 01:44:43.25 ID:Y/gD/dww.net: 公務員も給与低いから
参戦してんのかな
228 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 02:23:19.89 ID:???.net: おっかしーなーと思うのは、5年前6年前ぐらいは「なんと利回り15%！」なんて宣伝文句で売ってた
投資物件が腐るほどあったのに、今は「なんと利回り10%！」なんて宣伝文句になってることなんだよなあ
229 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 07:41:08.02 ID:XAlKxBxN.net: 公務員は5棟10室以上は副業です
230 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 10:41:12.68 ID:???.net: 2chでここまで有益なスレも珍しいなぁ　>>1氏に感謝

ここを借りて、ポータルサイトに載ったり広告の体裁ができている物件は、どんなに魅力的に見えても買っては駄目だと強く訴えたい
（そもそも魅力的に見える原因の大半は勉強不足による誤認）
いまどき「中には掘り出し物も～」「指値が通れば～」なんて妄想は宝くじに期待するようなもので、投資ではない
投資対象として成立する物件は基本的にエンドユーザーの目に触れる事は絶対にないと考えるべき

じゃあどうするかと言えば、ただただ本物の上流情報を掴む事に尽きる
（無論、これは業者やコンサルが「川上！上流！未公開！あなただけ！」と言いながら持ってくるものではない）
情報を掴んだその場で即判断、即買い付けできない人は、不動産投資に手を出さない方がいい

あと言うまでもないが、世の中にある不動産投資がらみのきらびやかな情報は全部嘘だからな
231 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 10:42:44.40 ID:???.net: >>230
それってようするに新規参入は無理だからやめとけってことだよね。
232 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 11:12:10.46 ID:???.net: >>230
言ってることは正しいけど、それだと
銀行が非公開情報を持ってきてくれるような
富裕層しか当てはまらんだろ。
素人は手を出すなと言いたいなら、はっきりそう書いて欲しい。
233 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 11:28:28.01 ID:???.net: >>231
そう受け取られても構わないけど、そういう意図はないかな
簡単な話で良い物件はそもそもプロが食っちゃうもん
さらには不動産業者だけに限らず法人個人の参入過多で本当に良い出物がないのが実情よ
（釈迦に説法だったら申し訳ない）

そもそも論だけど、不動産投資なんてのは貴族や富裕層などの選ばれし人々がやるもんだったのが
我々庶民の手に届く時代が、たまたま直近であった（過去形）というだけの話
ゆえに自分は一般的な賃貸経営や売却益を狙った投資方法は見切って、別の手法を選択したよ
234 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 11:33:40.91 ID:???.net: >>232
気を悪くさせてしまったとしたら本当に申し訳ない
自分も素人だからプロからすると笑われちゃうかもしれんが
詫びにちょっとした話を書くからしばらく待ってくれ
235 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 12:07:05.04 ID:???.net: >>234
こちらこそきつい言い方になってすまん。
自分も物件探しで疲れてた。

確かに、家賃で楽々っていうのはローン抱えてる限りウソだよな。自分の
師匠である専業投資家も、ローン死ぬほど抱えてて、
実入りこそ多いが日々走り回ってる。
長い旅行にも行けない。思わぬ修繕費で
とんでもない出費がある。
リーマン前からやっててこれなんだもん。
ほんと、一棟で悠々自適でいるやつらは、管理会社に丸投げできる富裕層だよ。

俺はやってないけど、サラリーマンで
やるなら、めちゃめちゃ立地のいい
都心部、赤坂とか青山での中古のワンルーム投資かも。
ただし、今は高いのでおすすめできない。
しかも現金一括で買えるならという
条件で…となるとやっぱり富豪に限られるか。はあ…。
236 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 12:38:01.20 ID:???.net: 結論から言うと自慢臭い上にショボくて色々と恥ずかしいが、つい最近自分は上流物件を現金で買った
狭小戸建規模だが山手線10分切り再建可商業角地1000万台で上物も使える物件だ

ここ二年間ぐらい一日2時間以上、休日は全て注ぎ込んで不動産の勉強と物件探しをしていた
生活を切り詰めて現金を作る作業はしんどかったし、いわゆる「買いたい病」の中で
書籍やらコラムやらブログやらメルマガやらに振り回れる苦痛は言うべくもないだろう
それでも投資として成立しないものしか見つからなかったのが、自分の見てきた現実なんだよ

指摘の通り、銀行から物件情報なんて当然もらえなかったし、特別なコネは一切なかった
ただただラッキーに手に入れた情報を即決したから手に入れられただけ

で、これは物件購入に直接的な関係はない手法だが、自分は目星を付けた地域の家々を虱潰しにピンポン訪問して情報を探した
（これは商売感を出さないように私服でやるのがポイント）
物件自体の購入はできなかったが、ポータルサイトの糞みたいな情報が霞む程度のものは相当量手に入ったし
この情報を不動産屋に繋ぎカスリを得て資金に積み増すこともできた
他にも話の流れでリフォームやパソコン修理やらの需要を掘り起こして、これまた儲かった

こういう泥臭い事をしないとプロとは戦えないという確信は今でも変わらないし
今回の物件購入もこの飛び込みをやって資金を得ていたからこそ即決ができた

あとは余談だけど大手サイトで「まだマシ」という主観を持っているのは
アットホー○、不動産ジャ○ン、住○不動産の三つ
前者の掲載業者のページに飛んで会員になったり話をしてみたりするのも手だとは思う
237 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 12:51:23.13 ID:XAlKxBxN.net: プロにも勝てるよ
プロが買わない時に買うこと
238 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 13:24:21.05 ID:???.net: >自分は目星を付けた地域の家々を虱潰しにピンポン訪問して情報を探した

不審者すぎない？
239 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 13:37:08.54 ID:4PHfCk3A.net: プロにも勝てるよ
株と一緒。
不動産氷河期の時代は
いくらでも美味しいの買えたよw
プロには勝てないと思ってるのは
素人の証w
言葉悪くてすまんが…。
240 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 13:38:42.37 ID:???.net: >>235
頑張って探してると本当に苦しいよな…

師匠さんの現実がそうであるように、世間でブログだの本だの書いてる人の大半がそんな実情なんだろうね
先日、昼のテレビに出てた資産数億の女性メガ大家もブログやってるけどさ
公演のどの写真も同じ服（テレビに出てたときも同じ服）で「おカネないんだなぁ～…」としみじみと感じたよ
（もしかしたらアイコン化を狙ってるのかもしれないがストレートに貧乏臭かった）

だから自分はそういう流れに漕ぎ出したくないと思って、絶対に最初の物件は現金で！とルールを設定した
無論、融資を引くのも選択肢だが、融資スタートの大家さん達がどうみても苦しそうに見えて…ね

区分ワンルームは悪く言われるし自分は選択肢に入れていなかったけど、
それらの一等地の中古なら、今の時勢下なら地方築古木造なんかを買うよりよっぽどいいと思う
最悪でも自分で使用できるっていう安心感もあるし
なにより入居者属性をある程度選べるのが利点だと思う

たとえば億レジとか融資引いて買っても
事件事故一件あっただけで全国ニュースや良くても大島てる掲載で、部屋どころか一棟丸ごと爆死不可避なリスクもあるわけだし

最悪でも自分自身の実需として回収できる物件から始めれば微妙な損失はあるかもしれないけど、致命的な失敗にはならないと思うよ
241 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 13:54:18.23 ID:???.net: >>237
それができる時点で自分からするとプロだわw

>>238
幸い不審者扱いはされないどころか、瀟洒な居間でお茶を頂いたりもした
清潔感さえあれば邪険にはされないと思う（万人に勧める手法ではないが）

>>239
ぜんぜん言葉悪くないよ！実際素人だし
ほんと氷河期に仕込んだ人は羨ましいわ
242 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 13:57:09.80 ID:???.net: 民主党時代なんか完全に買い時だったんだろうけどね
残念ながら俺はアベノミクスで儲けたクチだから、当時は金がなかったわ
243 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 14:22:18.46 ID:???.net: >>236
狭小というのが気になるけど、すごいな。
でも、現金かつ死ぬ思いで頑張るというのは間違ってないと思う。

頭金が少ない奴ほどカモにされるので、今から都心部でやりたいやつは、
物件が高い今は貯め時だと思って頭金を増やせ。定期に入れて信用を作れ。
銀行も不動産屋も頭金ないと、融資も情報も出してくれないぞ。
それこそ１が書いていたように、山手線徒歩10分利回り１０％みたいな
キチガイ物件でない限り、フルローンなんてもってのほかだ。
そして、そんな情報は不動産屋にすら回らず、別のネットワークで
処理されるから現状ではないと思った方がいい。

と、ここで吠えてみても、今フルやオーバーで借りるような奴らは、
すぐに甘い言葉に乗ってしまうんだろうな。

あ、これは都心部の話ね。地方はまた事情が別だから知らん。
244 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 14:25:54.05 ID:???.net: 仲介会社の人に話を聞くと、都心だけは絶対に買うなって言ってるもんなぁ
売らないと仕事にならない仲介会社なのに。
245 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 14:38:34.48 ID:???.net: 俺はどこの誰かもわからんのがインターフォン押して近隣不動産のこと
ゴチャゴチャ聞いてきたら邪険どころか怒鳴って追い返しそう
246 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 14:45:19.48 ID:???.net: ttps://keibai-mansion.com/detail/11259/

東京じゃなくて名古屋、一般物件じゃなくて競売物件だけど、
地下鉄駅の真ん前なんだよこれ
で、売却基準価額501万円

で、この物件の家賃が5万弱
ttp://unilife.co.jp/view/400854/

無理だわｗ
247 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 14:49:00.86 ID:???.net: せっかくだから、いくらで落札されるかウォチしようぜ。
248 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 14:59:23.63 ID:???.net: 3点セット見ると賃料51000円、管理費7000円で収入58000円
支出は、管理費6300円、修繕積立金1000円で7300円。
年収608,400円なので、管理費・修繕積立除きの利回りが608万で10％。
築5年だし、800万くらいつくんじゃないの？
249 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 15:04:34.38 ID:???.net: >>243
読んでくれてありがとう　そして貴方の意見に全面的に同意するわ

>>245
そんな藪から棒には聞かないよw　トーク詳細はここじゃ言えんけどね
つーかブツ上げする業者は普通にやってる事じゃね？
250 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 15:14:39.27 ID:???.net: じゃあ俺は800万程度で落札とみた
個人的価値は500万
251 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 15:38:55.27 ID:???.net: 500万で入札入れてみればいいじゃん。
400万から入れられるんだしさ。
落ちないとは思うけど。

いまどき表に出てる区分マンションなんて、管理費修繕積立を引く前の表面利回りで１０％切る奴ばっかりだからなぁ
気になって検索サイトで調べてみたら、築10年以内、駅徒歩5分以内の区分マンションで１０％以上なの2件しかねえｗ
８％以上で30件くらいか。
利回り記載なしも含めて2000件以上出てくるのに、全国で見てもこれだからなぁ。
252 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 15:43:14.21 ID:oji5/3w0.net: 不動産投資新規参入、リーマン後数年間と今では時代背景・相場が全く違うのだから、今から新規・築２８年RC・表面
７％なんて買っても、賃料収入からセミリタイアなんて出来る訳ないだろう？

物件を買い進むとか、セミリタイヤが目標とか、ちょっとサラリーマン投資家用語が流行っているけど、無理な物は
無理と言わないと、、、７～８年位前に勇気を持って参入した個人が、私はこうして成功しました！なんてセミナーで
謳っても、それは時代背景が伴っていて運が良かったからなんです。今からに新規参入でセミリタイヤなんて妄想です。無理！
253 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 15:53:04.98 ID:???.net: >>252
一億越える規模の物件で、都心部の駅徒歩5分以内だったらありじゃね。
それでもセミリタイアは無理だと思うが。
254 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 16:00:46.98 ID:???.net: >>251
似たようなワンルーム物件で売却基準価額+100万の600万ぐらい入れたことあるけど
結局900万近くで落札されてたわ
255 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 16:02:20.33 ID:oji5/3w0.net: >>253
無理じゃ無いけど都心部駅徒歩５分だと利回り５％位になりませんかね？

こんなのは多に物件を持っていて償却出したい人向けじゃ無いかな？（意味分かりますよね？）
256 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 16:03:40.24 ID:???.net: 名古屋の区分マンション、800万と書いたが、築年と立地と市況を考えると、９００～1000万いくかもしれんなぁ。
1000万超えたら、もうごめんなさいだわ。
257 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 16:06:24.31 ID:oji5/3w0.net: >>255
訂正　多に→他に

都心部でも土地建物１０億円規模に成ってくると意外と利回り乗ります。逆に総額１億から２億
位の物は割高で手残りほとんど無いと思う。
258 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 16:11:29.52 ID:???.net: >>255
だね。あとは相続で一刻も早く処分したい人たちとか。
10億円規模になるとそりゃあすごいけど、
個人でそれだけの融資を引っ張るのはそうとう無理ある。
259 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 16:37:32.12 ID:???.net: 変なのが入居しちゃったら競売で入居者ごと売り飛ばした方がいいのかもｗ
260 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 16:40:19.70 ID:XAlKxBxN.net: 金森重樹の本で1億利回り10%フルローンで手残り年100から150万しか残らんと書いてたやろ確か
それが現実なの
金利が低いからと6%や7%で買うなんて信じられん
261 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 17:07:41.52 ID:???.net: 投資区分は今買う必要はない、だったらその分現金おいとけ。
正直言って、情報集めるだけ無駄。
どうせこっから先、民泊が落ち着いたり、破綻者が続出したら
あほほど放出される。
262 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 18:05:44.76 ID:oji5/3w0.net: >>258
サラリーマンなんチャラには無理だけど、個人で自己資金３億・融資７億とか普通にいますよ！
絶対数は少ないけど、不動産投資ってこのレベルに成らないと賃料収入で遊んで暮らすのは無理！
263 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 19:21:22.28 ID:???.net: 株とかＦＸで損しまくってる投資センスゼロのまりおっていう漫画家が
唯一まともに運用益出せた不動産が、知り合いの縁でゲットした１ｋマンションだったな
欲かいて、広告物件に手を出して借金地獄に陥ったみたいだが

ようはそういう縁故物件が一番確実ってことだよな
264 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 19:48:34.23 ID:???.net: https://www.kenbiya.com/column/mario/

まりお氏の本は不動産投資とfxの二冊を持ってるが、凡百の投資本よりは余程参考になる
言葉は悪いが、バカなお人好しが欲かくとこうなるというのが実にわかりやすく描かれている
でも世の中にはこれ以上の大バカをやらかして破産してる連中がゴマンといるから恐ろしい
265 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 19:53:50.52 ID:???.net: 俺の周りに大家仲間、不動産投資仲間は多いけどまりお氏ほどのバカは見たことがない。
まりお氏の本やコラムの中身はネタで本やコラムで儲けていると考えている。
読み物としては面白いけどね。
266 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 19:53:53.60 ID:???.net: まりおくんって、物件を買う時期はまだ安い時期だったし売る時も買った時より高く売り抜けてて
その上入居率90%
これで大失敗になるんだからすごいよ
267 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 20:09:02.53 ID:???.net: 失敗を失敗として描いてる分、彼は正直で立派だと思うよ（バカだけど）
世間のコラムや本の執筆者連中は、明らかに失敗したラフレシア物件をバラのように書くのが基本なのに偉いわ（バカだけど）
268 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 21:28:16.80 ID:???.net: そうそう正直に書いてる点は本当にえらいよ
虚言癖クラスのデタラメぶっこいてる２ちゃんとはえらい違い
ああいう自虐で笑わせられる人って昔は２ちゃんにたくさんいたけど
今はもうぜんぜんいなくなっちゃった
269 ：野郎：2017/02/06(月) 22:05:34.95 ID:4MFdVgVt.net: リスクとらなリターンはとれん
失敗は淡々と損切せな。
270 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:23:39.35 ID:???.net: >>268
今はツイッターとかに移動かな
271 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:30:55.07 ID:IMnJki1k.net: 7%のアパートでも積算出る物件で低金利で融資長く引けば、市場性と物件選択間違えなければ成功するんだよ。
一概に7%買うやつアホと言うのはどうかとおもうよ。
272 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:34:07.96 ID:XAlKxBxN.net: 基本的にアパートでいける地域って田舎なんですよ
で積算＝資産価値と思うのも田舎物件が多い
と個人的には思う
273 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:43:21.51 ID:???.net: そりゃなんでも物件選択間違えなければ成功するわな。

一般的に考えてどうかって話なんだから。
274 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:43:24.86 ID:IMnJki1k.net: あえて分が悪い悪い都心で勝負しなくても良くね？
275 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:46:49.85 ID:???.net: >>271
そんな完璧条件なら成功（？）しない方がおかしくね？
世の中の99.999%超の7%アパートでは実現不可能だと思うけど
276 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:47:21.64 ID:IMnJki1k.net: >>273
その通り、物件選択が投資不動産の醍醐味で、利回りだけの基準で価値を判断するのは違うかなとね。
277 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:49:28.75 ID:IMnJki1k.net: 都心まで電車で1時間エリアならチラホラでてくるよ。
278 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:55:44.97 ID:???.net: 7%アパートで融資引っ張って、まともに回る計算が立たないわ
279 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:57:22.22 ID:???.net: 東京の話ばかりでわからないや
都心部に通勤できる地方は割と相場変わってない
これから都心部以外が戦場になれば日本の人口過密問題も変わるかなと思ったり
280 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 22:57:35.94 ID:???.net: 仮に君がその投資を現に実現して成功？できているとしても
それは君だからこそできていることで、一般人には無理
281 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:00:27.45 ID:???.net: 正直言って、利回りだけで判断すりゃいいと思うよ
利回りって言ってももちろん不動産屋が出してる数字じゃなくて
282 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:06:57.53 ID:IMnJki1k.net: >>281
利回り良くても常時70%しか稼働してなきゃ10%買えても7%になるんだぜ。なら7%安定してて積算出る方が良いだろさ
283 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:07:24.43 ID:???.net: >>276
>>274でご自身が書いているように、７％の物件なんてまさに「あえて分が悪い物件で勝負しなくてもよくね」ってことに尽きると思うけどね。

逆に、都心は分が悪いって書いてるけど、あなたの言い方するなら、「分が悪い都心であっても市場性と物件選択間違えなければ成功する」から
「都心だけの基準で価値を判断するのは違うかなと」というブーメランがかえってきちゃうよ。
284 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:09:18.98 ID:???.net: 俺なら利回り良くて安定稼働している１３％の物件にするわ。
７％とかムリ。
285 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:10:31.24 ID:???.net: ？
10%物件が7割稼働が常ならただの利回り7%では？
286 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:22:50.86 ID:???.net: 都心っつーか区内高需要部で利回り10%超ってのが信仰されてるのは、リスクに対するリターンのバランスが不動産投資の理想型だから
それ以外は現地の事情に精通している人以外は、お触りすると基本的に火傷するものかと
どっちが上とか下とかそういう話じゃないから悪しからず　そもそも投資の質が株と為替ぐらい違う
287 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:26:23.08 ID:IMnJki1k.net: >>283
わかってて揚げ足取りしてるんだと思うんだけど。
あえて都心に拘らなくて都下でも7%くらいなら成功できるよと言いたかっただけだ。

失礼しました。
288 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:55:35.95 ID:???.net: >>282
空室率だって当然想定するに決まってんじゃん・・・
289 ：名無し不動さん：2017/02/06(月) 23:58:52.46 ID:???.net: 空室率も築年数も構造も維持管理費も想定される税金も当然含めた上での利回りでしょ
だから「利回りって言ってももちろん不動産屋が出してる数字じゃなくて」ってわざわざ言ったじゃんか
290 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 00:00:51.84 ID:OHmiwuVz.net: >>287
でどう成功したの？
新築アパートですか？
7%でフルローン？
元金だけで22年ローンなら4.25%の支払いがあって＋金利
あと税金
これで成功はありえん
あるとしたら高値で売り抜けたときだけ
291 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 00:25:10.80 ID:???.net: 表面利回りってのは現時点での机上限界利回りって意味で
物件のプレミア化等のレアケースがない限り、この限界は年々下がっていく
築年数一桁で7%なら二桁で5%は割るわけで
そうなると三末退去からの客付け難航で年間収支が赤り銀行から睨まれるコース確定
そもそも都下アパートなんて低属性向け物件だからハイリスク勝手に猫とか飼われちゃってとか修繕三桁とか普通に有り得る
（トイレに便所砂流されて下水管詰まったりなんかしたらもうw）
自己責任のギャンブルとしてやるならともかく他人に提唱するなど、とてもとても…
292 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 00:33:52.68 ID:eCtzUP7L.net: 賃貸不動産投資でそれ言い出しちゃうのもね。
293 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 00:34:03.25 ID:???.net: 今の利回りなんか、もうインカムゲインじゃなくてキャピタルゲイン狙いの利率だと思うんだよなぁ。
ただ、今後も値上がるとは思えんが、そんなことはないという人が買うのでしょう。
294 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 00:34:03.59 ID:???.net: これだけリスクを色んな人が具体的に書いてるんだから、
そのことを知っているだけでもだいぶ変わるだろう。
テレビやカリスマ大家などの調子のいい本を真に受けると
その時点でカモってだけだ。
295 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 00:43:42.24 ID:???.net: >>294
まったくその通り
騙されて核地雷を率先して踏み抜く人が少しでも減ればと思うわ
…とか言うと、ライバルを減らしたいだけだろとか邪推しだす人もいるから、なんだかなぁだけどねw
296 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:20:02.63 ID:PFu7j3pu.net: 長文ｽﾏﾝ。
抽象的な話してもうしょうがないんで、ある程度数字入れた話をすると、表面利回り７％の物件を買った場合、
俺の肌感覚だとこんな感じなんだけど、ずれてるかな？
（物件金額をわかりやすいように1億としてるけど、1000万でも5000万でもよい）
物件金額1億円
表面利回り７％＝収入700万円
平均稼働率85％とすると、収入595万なので、稼働率加味した利回り約6％
管理料、清掃料、固定資産税、共用部電気代、火災保険料等のどうしても必要な固定費100万くらい、つまり１％くらい
金利はフルローンなら>>290基準で4.25％

こう考えると、いくら良い物件だからといっても、１％も残らないわけで、７％じゃ絶対回せないと思うんだよね。
しかも建物の修繕とか、部屋の回収とかの費用を考慮してないから、実際は０％以下でしょ。
>>260の感覚ってかなり正しいと思う。

そりゃ全額キャッシュなら金利分は不要だし、入居者管理も募集も清掃も自分でやるなら固定費ももっと下がるけど、
キャッシュで買うならわざわざ数％の利益取るために不動産買うよりもっとリスクに見合ういい金融商品あるし、
固定費下げる努力するなら、もっとマシな物件で努力しても一緒なんだからそっち買えよと思う。
いったい表面利回り７％でどうやって利益出すのかと、数字で教えてほしい。
297 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:21:14.17 ID:PFu7j3pu.net: ×部屋の回収
○部屋の改修
298 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:25:43.29 ID:VlGoXrNV.net: ５年前に築２０年の表面利回り１２％Ｓ造マンション買ったんだがここ５年で修繕８００万も掛かってるから、
常に満室にもかかわらず全くＣＦでてないオーナーが俺の同期でおるで
299 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:28:29.55 ID:ex+ivmgg.net: >>296

実際にはこれに築年数が古いと返済期間の短縮、空室率、金利上昇、エレーベーター管理及びの定期部品交換代金、
水道ポンプ交換、消防設備点検、水質調査、等々日々のメンテナンスコスト。１番やっかいなので、勝手な解釈で
部屋をメチャクチャに使ったのに東京ルールを振りかざす退去後原状復帰費用をしらばっくれる問題児入居者、、
、それと再募集時の広告料とフリーレント期間の無償提供期間、、、

例を挙げると、総額１億円、都内均衡築２７年RC、エレベーター付き５階建て、表面７％なんて罰ゲームだと思います。
300 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:31:56.31 ID:???.net: え、利率ってそんなに高いの？
俺１．８パーセントだけど…。もちろん純粋投機用で。
301 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:37:50.97 ID:o7IL99X7.net: >>296
金利1%で計算してみん
302 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:39:39.56 ID:???.net: みんな論理的な分析で実にわかりやすいな
とどのつまり1氏の>>25に集約されている
安く買うってのはイコールで高利回り
低利回りってのはイコールで高値買い
シンプルな原則を買いたい病で歪めたら待っているのは不可避の破滅
303 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:53:38.38 ID:???.net: >>298
まりおくん・・・
304 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:53:44.88 ID:???.net: 利息1%前後の枠持ちな属性（になるぐらいの素養ある人間が）で表面7%都下アパートを買うって、非現実的すぎるw
はっきり言って表面7%のアパート規模なんて現金でも買っちゃいけない
そういうのは投資じゃなくてコレクションやボランティアと言う
305 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:55:08.95 ID:???.net: 実質的な利回り8%とか9%ぐらい欲しいよねって話になると、表面利回り15%ぐらいないとやっていけないじゃん
って思うんだけどね
306 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 01:59:45.95 ID:o7IL99X7.net: >>304
ス○ギ銀行から引いてる人？
307 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 02:17:02.75 ID:???.net: >>306
自分は今んとこ現金購入と貯金だよ
事業実績積んで共担そろえて10年計画で都心レジ建てるつもり
こっちも聞くけどス○ギ銀行ってどこの銀行？融資緩いの？
308 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 02:17:03.51 ID:???.net: えええ
309 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 02:37:20.59 ID:???.net: ス○ギ銀行ってのは、何かの隠語なのか、単にガとギを打ち間違えたのか、
不動産投資初心者の俺には判断がつかなくて非常に悩ましいところだ
310 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 02:43:28.87 ID:o7IL99X7.net: ス○ガ銀行のタイプミス
311 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 02:51:59.16 ID:???.net: 把握
4.5%系と付き合うくらいなら不動産やめるわw
312 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 02:58:52.96 ID:ex+ivmgg.net: みんな表面利回りの罠に騙されすぎだよね、最近では醜い業者だと民泊想定利回り１３％とか、投資資金利回り２０％
とか、なんでも有りの広告を打つ業者が多すぎる。

利回りは不動産賃貸業の一つの指標だけど、手数料が欲しいだけの業者の言葉に騙されると人生終わりますよ。
313 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 03:12:20.86 ID:???.net: 民泊運用で利回り弾くなんて、どうせ365日途切れず客入り＋値引きなしというお伽話だろうに…13%て…w
それでも騙される人がいるんだよな（真顔）
314 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 03:17:38.21 ID:???.net: 民泊案件かかわったことないから知らんけど、シーツ交換やら部屋の管理やら（管理するための人件費含む）でいろいろ金がかかるんじゃないの？
普通の賃貸より支出多いというイメージなんだが。
315 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 03:39:07.86 ID:???.net: 民泊は現状でも基本的には不法行為なのに堂々と喧伝する業者は不法行為教唆で業務停止食らってもいいレベルだ
それに都内でもダンピングが激しくて見切ってる人多いよ
自主管理かつスケールメリットや立地が優れて外国語対応できなきゃ利益なんて出ない
あと今国会で民泊関連の罰則強化がたぶん通るから、今後も関わらない事をオススメする
316 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 05:22:27.48 ID:ZRmGh84S.net: https://youtu.be/2q-vGObpa4M
317 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 06:38:17.80 ID:OHmiwuVz.net: >>296
まあそういうことです
あと1番きついのは所得税住民税事業税ね
318 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 08:41:11.11 ID:???.net: このスレ勉強になるな
今インターネットに出てる物件をそのまま買ったら大体損する、はその通り
319 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 11:22:39.82 ID:BmlLID2s.net: 家賃と物件価格の乖離がひどい
320 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 11:47:14.29 ID:???.net: トランプ大統領の政策が読めないからFXの取扱量が激減してるんだって。
不動産投資で多額の借金負うのもレバレッジだから同じようなもんだよね。
外国かもしれないが、いつ戦争とか起きるかもわからないし、
トランプ大統領は突発的で予測できないから、
自分もちょっと大借金こさえられないわ。
手持ちのキャッシュ内金額での融資って感じかな～・・・
321 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:08:53.68 ID:???.net: 物件を安く買うっていうと、すぐ指値って話になるけど、これも今はオススメしない
物件も直接見ずに指値なんざ論外として、指値する為のあら探しに来る買主は、仲介や売主の心象はハッキリ言って悪い

単純に利回り8%ぐらいのブツを指して10%にしようとか企んでも、だったら最初から10%で売り出しますよって話
さらに融資特約もつけろって話なら、もはや戯言というか寝言というか…

指値が通るのは「売り急いでいる」場合が基本で、そんな状況で融資不成立で決済ポシャりましたなんて洒落にもならん
ネット経由の一見さんで指すなら、通帳見せた上で現金一括即決済とかでもないと、まず無理だと思った方がいい
322 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:12:02.62 ID:???.net: 現金はそこそこあるんで一括決済でしか考えてないけど、買うような物件ないよほんと
323 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:20:27.55 ID:???.net: いや、物件価格なんて単に売主の売りたい金額なんだから、買主の買いたい金額として指値するのは当然だろ。
あとはいろんな条件交渉なだけで。
この価格じゃないと売らない！って言うんなら売らなきゃいいだけだし、希望価格でずっと売れなくて「価格間違えたな～」と
思ってるとしたらむしろ最初の値段より下でも指値してもらったほうが嬉しいかもしれない。
324 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:21:34.15 ID:???.net: 物件のあら捜しは嫌だけど、おまえほんとにその価格で売れると思ってるの？って値段で出してる売主の価格提示に合わせる必要なんかないよ。
相場はこんなもんだよって提示するだけの話
325 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:22:26.37 ID:???.net: うん　エンドが見える範囲には無いと言い切っても良いレベルで無いよね
そもそも美味しい物件はレインズに流れた1分以内に業者間で確実に処理されるし
非レインズ物を探すなら、元付け業者と懇意になるか、上流掴むか、自力でブツ上げするしかない
326 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:24:19.69 ID:???.net: 物件に粗なんかなくても、相場とあわなければ相場の値段いうしかないじゃん。
連投ゴメン。
327 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:35:42.50 ID:???.net: 相場ってのは仲介を受ける段階で、マトモな業者ならば普通に提示しているわけで
最初から相場から乖離した値付けで出してくる時点で取引しない方がいいよ

相場から浮いた価格で二週間もネットを漂流させたらワケアリ物件と宣伝しているようなもの
その後値引きして適正価格で出しても「ここからさらに指してやろう」という買主が寄ってくるだけだ
だったら最初から適正価格で出すし、そのように売主を説得するのが業者の筋
328 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:37:28.11 ID:oNtfZST5.net: 個人ってどうやって物件購入するの？なんかノーテンキなこと言ってるけど。
329 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 12:47:47.78 ID:???.net: ネットに張り付いて新着を瞬時に判断し即電話
予め用意してある署名捺印済みの買付証明書に金額だけ書いてfax
この流れを5分程度で完了できれぱコネが無い個人でも買える

ムチャクチャ言ってるがネタじゃないよ
330 ：野郎：2017/02/07(火) 13:01:30.65 ID:+G/RiZcG.net: 懐かしい。
震災直後の東京はそんな感じで
遠方の業者が値付け間違えて
超安値でブン投げて来るのを
レインズで見張ってて出て即
現金満額でも三番手とかあって
カルタみたいだった。
331 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:17:42.00 ID:???.net: カルタ吹いた　まさにそんな感じ
当時はカネも信用も無かったから指くわえて見てただけだけだったわ

値付け間違いも「売主さんが引いちゃいました」とか言って取り下げられたら残念賞だしなぁ
さらに今時だと普通に+100+200とか買い被せもザラだし
ほんと魔境と言う他ないわ
332 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:22:27.37 ID:???.net: 自分は最近売りに出した側だけど、あーだこーだ難癖付けて指値してきた買主いたけど、確かにあれ嫌な感じだよな。
あと相場より若干高くだしたんだけど(査定より10％↑)、このスレ読んでるといけないことしているように感じるな(笑
売れなきゃ売りやめてもいいつもりで出したんだけど。
333 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:23:47.37 ID:ex+ivmgg.net: >>323
そりゃ買いたい金額で買えれば理想だけど、だからといって指し値が当然と言うのは違うだろう？
334 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:31:48.18 ID:???.net: 物件の地元価格に詳しくない不動産屋や持ち主は弱気な値段をつける時もあるね。
2年ほど前、ネットに張り付いていた時。
面白い物件が出たけど図面しか載っていなく、夜なので不動産屋もいない。
しかたないので丁目まではわかっていたので図面とにらめっこして
1時間かけてストリートビューで物件の場所を探し出す。
翌朝現地に行って確認後、朝一で業者に電話してゲットしたことがあったわ。
担当の人はまだ現地に行ってなかったようでびっくりしていたww

そのまま持っていてもよいのだが、試しに3割増しで売りに出すことにしたがどうなるかな…
今はみんな高いね。

、
335 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:38:11.86 ID:???.net: >>332
いやべつに売主は売りたい価格で出せばいいんよ。それで買ってくれる人がいるなら、それが相場なんだし。
336 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:40:41.16 ID:???.net: ただ指すのは駄目！みたいな話じゃ申し訳ないから、感じのいい指し方の一例だけど
「リフォーム代に見込んでた部分まで食い込む額だから、買いたいけど少し厳しい
満額で買うんでココとアソコをうち指定の業者と仕様で直してくれませんか？」とかね
これだと実質的な指値になるけど、受ける側もアラをツンツンされるより気持ちいいじゃん？
とにかく謙虚に、低姿勢にが基本。相対取引は相互対等だけど、自分が下がる事まで縛る必要はない。
337 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:44:59.30 ID:ex+ivmgg.net: >>336
そうそう、売り主も買い主もお互い気持ちの良い取引が出来ると良いんですよね。
不動産取引、数千万から数億円のお金が動く取引には、双方の金欲が有るのだから、それを表にだして
闇雲に値段下げろ！と言ってくるバカとは取引したくないんだよね、バカに指図されるくらいならば売
らない方がマシだし、、、
338 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:46:55.59 ID:???.net: >>334
素晴らしい買い方だね！
貴方みたいな判断力と行動力のある人たちと戦う（？）市場であることは、正直戦律すると同時に楽しくもあるわ
339 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 13:50:38.01 ID:OHmiwuVz.net: 俺は買うときは必ず指値はする
そのかわり売るときも買い手がいそうな金額で売出し金額も決めるし、指値も普通に許容範囲で受け付ける
税金ばかり払っても仕方ないからね
1番手に売るというのが基本的な考え方だ
今相場が高いといっても指値受け付けずに売り渋ったらそのまま相場が下になる可能性は非常に高いよ
今はそういう時期
売れなくなったらピタッと止まるから
まあ3月までだな
売る気あるなら
340 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 14:04:53.31 ID:???.net: 俺も指値を入れまくっていたけど、俺の指値についてこられない業者はどんどん切っていった
そして残った数社と今は取引
そして相場よりかなり安い物件を紹介してもらえるようになり金額によっては満額で即買い付け
物件を増やしていった
付き合う業者を選ばないと時間の無駄
341 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 14:22:16.95 ID:???.net: 儲かる物件売るわけないじゃんっていう根本的な話はどう考える？
342 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 14:34:12.85 ID:OHmiwuVz.net: 資産の組み替え
他に欲しいものがあれば売る
儲かる＝満足ではないから
そこをお間違いなく
343 ：340：2017/02/07(火) 14:34:35.75 ID:???.net: >>341
俺の知っている業者は中間省略でどんどん物件を回している
しかも早い動きでね　滞留することを嫌うみたい
売買の回数が儲けになるからね
344 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 14:48:06.55 ID:???.net: インカムゲインに優れた物件は確かに売らん。さらには安値売りなんてーのは、
売主が馬鹿、仲介が無能orワル、任意売却、相続用の清算、離婚分与、他物件購入のための緊急売却以外は無いと言っていい

トラブル系はまず立ち会った弁護士や銀行が買っちゃうし
そうでなければ、コネのある不動産屋やスーパー大家や企業が買っちゃう
さあ普通の大家に流れてくるのはどれほどか、ましてやネット掲載なんて年間何件だろう？

何が言いたいかと言えば、結局、普通にやってたらカモですよって話だけどw
345 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 14:50:23.45 ID:???.net: あ、事業の赤字補填ってのが抜けてたわ
まあこれも横の繋がりでまず処理されちゃうけどね
346 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 14:59:57.33 ID:???.net: >>341
まあ対買値でいえば高利回りで儲かる物件でも、値上がりしたら
売ることはあるわな

結局、買い主が儲かる物件なんて好況時には売りに出ない
347 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 15:03:42.57 ID:???.net: 買うのは簡単
売るのは難しい
つくづく痛感
348 ：野郎：2017/02/07(火) 15:53:34.53 ID:oUdTZOQP.net: >341
残債無い奴を売って
わざと借り入れ起こして
資産圧縮し相続や事業継承するとか
(簿価を下げたい)
持ち株会社の特定外しの為に
株価が上がった時に敢えて簿価の
高い不動産に買い替えるとか
(簿価を上げたい)
いろいろ大人の事情があるやろ。

ウィンウィンはありまーす。
349 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 16:45:32.01 ID:ZH6OimHb.net: >>346
好況時にも
売り急いでる人はいるから
350 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 16:46:36.58 ID:???.net: ぼちぼち投げ売り始まってきたね。
大体業者が持ってるやつなんで、しょぼいものが多いけど。
351 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 16:56:21.05 ID:???.net: 底で買い叩く準備はできとるで
352 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 17:02:24.07 ID:ZH6OimHb.net: 4月からの不動産融資規制
どのくらい影響あるの？
353 ：野郎：2017/02/07(火) 17:23:41.43 ID:IckH14Sv.net: 総量規制か懐かしいな
バブルへGO！
354 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 18:39:01.11 ID:???.net: >>348
それ資産圧縮になる？
355 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 20:42:48.38 ID:???.net: 4月以降の市場に関しては、物件格差が明確に開いていくだろう
今安いものはより安くなるけど、今高いものはより高くなる
良いものは安くならんから期待するだけ無駄と思ってる

物件買い増さないと死んじゃう系に肥育された元高属性リタイアリーマン豚の屠殺もあるだろう
で、ロースやヒレは銀行とお友達で山分け、スネや臓物は次の家畜行き、一般投資家は骨でもしゃぶってろってところか
356 ：野郎：2017/02/07(火) 22:31:37.22 ID:IckH14Sv.net: 俺の周りでは今年に入っても
トンデモ超高値での成約の噂聞くよ。

印象としてはダウ平均みたく
歴史的な高値抜いて青天井に
入った感じ。

上海や北京は去年の五割り増し
ニューヨークもトランプバブルだしな。
正直売るの迷ってる。
357 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 23:20:56.77 ID:???.net: 安くはなるだろうけど、現状では>>350が言うように業者が掴んでいた
木造ボロが主体だね。
利回り３だろうが６だろうが、好立地鉄筋など収益が見込めるものが
安値で放出されることは少ないと思う。
だってここ5年で高値で掴んでおいて、よほどのことがない限り
安くなってるのがわかったこのタイミングでたたき売りしないよ。
もう何年か回して、少しでも回収してから売りたいと思うのが人心ってもんじゃないかな。
よい物件は安くなるまでそうとうかかるかも。
358 ：名無し不動さん：2017/02/07(火) 23:27:40.25 ID:ex+ivmgg.net: >>356
確かに都内駅5分以内RCとかはインカム的には成り立たなくなっていて、バブルとは言えないまでも
普通の個人ではとても買えない領域に成っていますね。

もうは未だなり、未だはもうなり、相場格言にもありますが頭と尻尾を見極めるのは運も左右されますから
、私個人的には売で良いと思います。
359 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 00:11:57.93 ID:jXbdRcma.net: 何れにせよいつかは行き詰まる
とにかく融資が出るか買うというのは完全にバブルだ
業者も潰れるとこだ増えてくるよ
360 ：野郎：2017/02/08(水) 01:00:54.15 ID:fYeW3DKl.net: 中国のゴーストマンションを
見て不動産バブルが弾ける
弾けるて言ってもう十年くらい経つ。
北京オリンピック終わったら
バブル弾けるはずだったよね？

北京、上海、香港、台北、は
政策金利6パーの世界で
パリ並みの利回り2パー
価格も東京の倍はする。

デリーやムンバイも大暴騰。

これは何かというとだな、
世界中で都市化ウェーブが来てる
日本も都市はまだ高くなり
逆に地方は下がると見る。
361 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 01:04:41.53 ID:???.net: 地方は下がるね　間違いなく
ただ、下がるからって買いってわけじゃないってのは、このスレに居る人なら言うまでもない事だけどさ
362 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 05:35:32.50 ID:g9uXqIPD.net: 23区内で表面利回り12%のテラスハウスがあるんですが
管理費や修繕費がないのでマンションより安全ですかね？
固定資産税とか修繕費用はもちろん必要でしょうけど
363 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 08:02:42.83 ID:z+/mG8/4.net: >>362
家賃高めの設定なので、入居中なら入れ替わりの時家賃値下げ、空室なら見直しがあります。
364 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 08:36:38.70 ID:???.net: >>362
その情報だけで考えると、ちょっと危険な香りがするなぁ
仮に自分が判断するとすれば絶対条件として

○再建築可
○6メートル以上の公道に接道
○駅徒歩10分切り（山手線だけは15分切り）

まず、この三点だけは譲らないかな
（こんな条件のテラスハウスがその利回りであるわけないとは思うけど…）

テラスハウスっつーか長屋はね、モメるんですよ隣戸や周辺とさ
配管が隣戸の下を通っててハンコ代をたかられる、私道関連でハンコ代をたかられる、リフォーム絡みで因縁をつけられる等々…
隣戸が実需住まいで古い住人だったりするとまぁ最悪で、客付けに至っても1年持たない可能性が高い
基本的に車が横付けできないレベルで道路付けが悪いんで、修繕費が高騰する
日差しと風通しが悪いと躯体は強烈に傷んでるし、最悪の場合に再建築できないと出口すら無くなる可能性大

正直、区内12%なんて好条件になってる時点で何らかの重大なリスクがあるんじゃないかなぁ？
365 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 08:41:09.25 ID:???.net: >>362
再建築可？不可ならありえる利回りだけど詳しいデータがないのでなんとも…
そこそこ入る地域で現金で買えて欲しいなら買えば？
366 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 13:31:04.15 ID:jXbdRcma.net: テラスで再建築可って聞いたことない
367 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 13:35:08.70 ID:???.net: 全部買い取れば可になる
368 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 14:15:02.64 ID:???.net: 誰もが一度はこれありなんちゃう？と引っ掛かってしまうテラスハウスｗ
369 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 16:17:33.37 ID:???.net: 一時期、長屋含め区内再建不物件を安く仕入れて手直ししてインカム中心でブン回す算段を立てたが
現金購入しかない（担保にならない）のに四桁超えばかりで話にならんかったわ
なにより価値の低い物件には、客付けできても不良入居者が入ってくるし
それならいっそ郊外でナマポ団地かラブホ回した方がマシって結論になった
370 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 18:42:14.41 ID:???.net: ナマポアパート運営にだけは興味がある
役所からダイレクト入金も出来るんだって？
取りはぐれなくて最高じゃないか
でもナマポ様って不満多そうだよね
371 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 21:40:12.25 ID:???.net: 基本的に役所からの直入金になるね
ただ、脱ナマポされちゃうと不良入居者にクラスチェンジされちゃうから
結局は年金もらえない老人を詰め込む事になる
で、こんなのは既に8年ぐらい前から筋者がやってましたっていうね
今から始めるなら…う～ん…介護サービスでもつけるとか…？

それに人間は衣食住が足りるまではプライドなんかポイーだけど
ナマポで満たされると…お察しの通りだろうね
372 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 22:07:33.14 ID:???.net: 表面利回り8%
地方都市のそんなに便利じゃないけどこの地域ではそれなりに通ってるタワーマンションの高層部
どう？
373 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 22:12:32.94 ID:jXbdRcma.net: そんな情報でわかるかいな
374 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 22:21:56.53 ID:???.net: なら答えんでええんやで
375 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 22:41:12.89 ID:???.net: 表面利回り8%じゃ満室維持しても手元に残るのは4%ぐらい？買う意味ないと思うなあ
376 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 22:42:20.43 ID:???.net: 地方の成金馬鹿用にはいいんじゃね？
馬鹿が買って馬鹿が借りる
377 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 22:47:56.86 ID:???.net: 東京に住んでるだけの田舎っぺにありがちな発想
378 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 22:52:21.74 ID:???.net: 東京でタワーとなると、表面4%とか5%とかあるけどなんで買うのかわかんない。地方都市の表面8%の方がいいかもね。
379 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 23:35:43.77 ID:9yhyREgm.net: 富裕層に限る話だけど、利回りの低い都内のタワーマンションを購入することで
不動産所得でマイナスをワザと出して、所得税還付を狙うっていうスキームはあるよ
ただし資産価値の高い立地に限る話
380 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 23:38:59.29 ID:9yhyREgm.net: イールドギャップが～とか言ってるサラリーマン大家は都内のタワーマンションなどには手を出してはアカンでｗ
381 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 23:42:48.38 ID:lI8EkLmz.net: >>379
それは実際には損してるだけじゃん
382 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 23:46:33.84 ID:???.net: 低利回りタワマンはキャピタル狙いでしょ
383 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 23:47:04.92 ID:???.net: 空中族なんて住みながら転売で３０００控除だもんな
384 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 23:47:57.65 ID:OusE6Nnp.net: >>371
マイナンバーで不正受給がどれだけ把握されるかも気になるね
生活保護世帯もリスクが色々あるよ
孤独死、過失での失火・漏水
高齢者も多いから
385 ：名無し不動さん：2017/02/08(水) 23:57:17.53 ID:9yhyREgm.net: >>381
富裕層の考え方は税金払うくらいなら損しててもいいんだよ
386 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 00:59:06.45 ID:yliiBnp2.net: サラリーマンで不動産投資初心者ですが、
業者からフルローンで下記物件を紹介され
悩んでいたところ、ここにたどり着きました。
これを買うのはアホウでしょうか。

都内、新築ワンルーム、40平米
4300万円、表面利回り4％
月々実質収支プラマイゼロ
387 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 01:04:00.24 ID:ciCABZCi.net: アホウです。
やめときましょう。
388 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 01:36:35.95 ID:???.net: サラリーマン大家（の俺でもアホかと思うわ
389 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 01:58:38.03 ID:???.net: 無職の俺でもアホウだと思うわ
390 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 02:00:13.51 ID:UgKh6lhJ.net: >>385
相続税ならともかく、所得税でそれはない
391 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 02:15:23.26 ID:CqvBI/Ah.net: >>386
人生終わるよ！
392 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 02:55:30.38 ID:???.net: 謙虚ライオン！
393 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 06:00:30.61 ID:???.net: >>386
新築ワンルーム投資ってのは例外なく糞です　詐欺と言ってもいい
そんなもの検討するだけで貴方の個人情報は、カモとしてリスト化されて
次々に怪しいセールスが舞い込んで来くるよ

今後は「売り込んで来るものを買ってはいけない」と心得た方がいい
そういう連中は虚栄心や将来不安をあの手この手で煽るのが仕事で
ベラボーな成約報酬（一件百万円超とか）を得る為に、どんな嘘でも平気でつく
「日本エスリード 1000万」とかで検索してみるといいんじゃないかな

あとそんなふざけた商品に千万単位で借り入れしたら、金融機関に対して「私はバカです」と宣言するようなもので
マジで今後の人生を棒に振る事になる
394 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 06:33:21.56 ID:???.net: >>386
3000万の指値入れて通れば買ってもいいかなと思う
ダメなら見送る
395 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 07:19:59.67 ID:yliiBnp2.net: 386です。
みなさん早速アドバイスありがとうございます。
インカムとかキャピタル狙いではなく、家賃収入でローン返して
放っておくだけで数十年後には資産形成と丸々家賃が入ってくる。
空室保障もする。とか色々言われて、それもアリかなと思っていました。
396 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 08:15:08.81 ID:/kPZnGnI.net: >>395
その考えならアリだよ。
ここのヤツらは難癖付けるのが生き甲斐で、人の成功を阻止するためにアラを探しまくる。
不動産投資は人それぞれ。そのマンションから投資家スタートしてみなよ。
397 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 08:18:36.21 ID:eanQmSNW.net: 具体的にいくら入ってきて、いくらでてくか計算してみろ
398 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 08:34:07.87 ID:???.net: 計算もせずに、「儲かる」と言われてそれ信じて買うとしたら、いわゆるカモって奴だな。
399 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 08:48:07.01 ID:???.net: >>395
10年以上先のことまで考えて行動してね。
400 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 09:38:19.52 ID:15mn9F7e.net: >>386
考え事態はアリだと思う。
家賃保証で月々プラマイ0なら少なくとも
何年かは税金還付されるし。
高級取りのリーマンなら還付額も大きいし。店子に返済してもらいつつ、完済時には自分の資産。
時間を金に替えるシステムかな。
ただし、家賃保証をいつまで続けられる業者かどうか、万一家賃保証外れた時は、駅近など自主管理で埋まる物件かどうかは吟味した方がいいと思う。
ちなみに、40㎡って独身には広すぎで、家族には狭すぎのような気がする。新婚カップルくらいで、半分の広さのワンルーム2件の方がいいような…
401 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 09:47:56.40 ID:CqvBI/Ah.net: >>395
数十年がとんとんで、ローン返済後に家賃収入って、将来予想利益とリスクを考えると釣り合わないだろう？投資として時間軸が長すぎるんだよね？数十年どころか数ヶ月後にその営業マンは連絡が取れなくなると思うぞ！

この手のワンルーム新築バカ営業が言う三点セット、減税に成る！ローンが終われば資産になる！家賃保証があるので安心！現物があるので詐欺認定が難しいが、行為行動思考は限りなく詐欺だよ？
402 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 09:52:54.81 ID:???.net: 新築ワンルームは買う時期にもよるんだよね
15年前港区でバストイレセパレートのワンルームの新築が2000万以下でゴロゴロしていた
その時期に買った人はお宝物件　買い値より高く売れたりする
今から買うのはどうかな？　今より高くなるとは思えないから俺なら止める。
403 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 10:55:33.14 ID:778o75Bu.net: 場所とか駅近きどうか聞かないとなんとも言えないでしょ
404 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 10:56:42.91 ID:???.net: >>395
新築時の糞高い賃料での家賃保証が永遠続くわけないよ。
だいたい途中から保証家賃下げられたり、修繕積立金が値上がりしたりで持ち出しになると思われるけど、そんなこと営業マンは説明しないんだろうな。
405 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 11:23:48.99 ID:???.net: 下手するとメンテナンス特約とか付けられて、糞高い設備交換費用取られたりな。
406 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 11:31:02.67 ID:DSK8WOaJ.net: ローン終わる頃には30年落ちとかのワンルームが手元に残るとしても、その間に払う税金やら諸々の費用やトラブル対応とか考えたらね…。
407 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 11:43:32.64 ID:gszL/zdX.net: 過疎地地方在住の男です。

資金は１００万しかないです。

ボロ物件投資を考えているのですが、１００万でできるのでしょうか?

貧乏人にアドバイスください。

ちなみに宅建とボロ物件の本で勉強中です。

よろしくお願いいたします。
408 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 11:53:10.50 ID:???.net: 情報少なすぎるわ。
君にはムリだから止めなさい。
409 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:20:36.20 ID:gszL/zdX.net: >>408

月２万くらいの家賃収入で満足できます。
高望みしてません。
410 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:33:02.71 ID:???.net: 月２万の家賃ってどんな人が入るか想定してんのかよ
ナマポですら５万だぞ
俺３万の部屋４部屋あるけど、入居者孤独死待ったなしヨレヨレの高齢単身ジジイと
物置代わりに借りてくれてる奴しかいないから逆に需要が無い。
411 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:35:11.90 ID:???.net: 追加情報も「希望は月二万の収入」のみ。購入予定物件の情報や管理方法、リフォームをどうするのか、そういう情報は何も書かない。
社会人未経験者？
412 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:45:35.34 ID:ojY7Py6E.net: >>386 >>395です。
レスを多くいただき感謝しています。

>>397　>>398　>>399
シミュレーションはしています。
空室保障はローン返済まで続きますが、家賃の引き下げや、
毎月の修繕積み立てで大規模修繕がまかなえるのかは不明確なので
そこはリスクですよね。

>>400
40平米は私も中途半端な広さだと感じました、20から25平米がベストかと思います。

>>402
やはり今は高止まりしてるんでしょうかね。

>>403
場所は都営新宿線の急行止まらない駅から徒歩１分とか
半蔵門線駅から徒歩７分とかを紹介されました。

>>406
トラブルはサブリースなので会社が対処してくれるとの事でした。
413 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:45:48.27 ID:???.net: 俺は>>1さんの話の続きが聞きたいなあ
414 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:47:54.97 ID:/kPZnGnI.net: >>407は
できるか、できないか、聞いてるだけなんだから二択で答えればいいんだよ。

おまえらのウンチク自慢は不要。
415 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:50:11.81 ID:???.net: >>412
住吉かな？そんな所に壺３５０とかよく出す気になるね。
中古その辺安いのに。新築はやめたほうがいいです。
オーナチェンジで買って退去後に実需向けに売りましょう。
４０㎡は住宅ローン使えるので出口で有利ですね。
416 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:52:12.23 ID:gszL/zdX.net: >>410
>>411

アルバイトばかりだったので社会人未経験といえば、そうかもしれないです。
まだ不動産については知識も甘く勉強中で、どの情報が必要かも分からない状態です。

私が知りたいのは１００万の現金のみで、ボロ物件購入＋リフォーム＋広告が完結できるか
という事です。

今すぐに物件がほしいのではなく、今年の夏まで物件を購入したいなと考えていて、
今は勉強中なのです。
417 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:52:41.98 ID:???.net: 九段下確定か
418 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:53:53.49 ID:???.net: まさか住吉ってことはあるまいな？
419 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 12:56:09.90 ID:???.net: >>416
可能だけどそんな値段の物件広告に出てこないから業者に個別に相談して紹介してもらうしかないだろうね。
そもそもそんな所に賃貸需要なんてあるんでしょうかね。
リフォームは当然DIY。広告は成約後に初期費用から相殺だから手出しは無い。
その手で有名なブロガーさんの成功体験記とか提灯本読むと良いと思いますよ。
420 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:12:16.65 ID:???.net: リフォーム込みで100万という物件が想像できないわ。掘っ立て小屋かな？
421 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:24:06.55 ID:???.net: >>416
100万でそこまでは無理
たとえ物件が出来ても入る人がいない
422 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:30:01.32 ID:/kPZnGnI.net: もう少し言い方あるべ。
おまえらも、ビンボーな時代あったんだろ？
423 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:30:59.69 ID:gszL/zdX.net: >>419
>>420
>>421

ありがとうございます。

すごく厳しいという事はわかりました。

ちなみに住まいは岩手県で周りはすべて田んぼのような田舎です。

青森の方で、中村一晴さんという方がいて、盛岡でもビジネスをしているようなのですが
信頼していいものなのでしょうか?
下にリンクを張っておきます。

http://www.iiapaman.com/

暇の時でも良いのでご教授いただれば嬉しいです。
424 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:34:06.49 ID:???.net: こいつ宣伝じゃねえかよ・・・
425 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:35:47.72 ID:???.net: 数年前からアホ週刊誌なんかでコインパーキングが儲かるとかよくやってたけど
あんなもん儲かるのはコインパーキングフランチャイズ本部と税務署だけだろ糞な記事だなあ
と感覚だけで思ってたけど、実際やって儲けてる人とか儲かってる人とかいる？
426 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:37:27.60 ID:/kPZnGnI.net: >>425
儲けてるよ。下手にコスト掛けて上物建てるよりよっぽど良い。
427 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:40:27.79 ID:???.net: 与信の無い人なら現実的にまともな物件買えるくらいのお金貯まるまでバイトなり自営なりするのが先でしょうね。
ヤフオクでパーツ売って金貯めた人が現金主義で競売物件買いまくったとか典型的な０からの成功例だし
自分もゼロからそんな感じで富を築いたけど努力と運と勇気が無いと無理。
不動産は金借りてやるのが王道だしな。
428 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:44:11.48 ID:???.net: >>426
駐車台数　月売上　税金　最終手残り　とか聞いてもいい？
429 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:49:50.16 ID:gszL/zdX.net: >>424

宣伝でないですよ！

ただいろんなノウハウがあっても地域差があると思って、例えば長崎の人のノウハウと
青森の人じゃ違うと思います。

宣伝ではないです。
申し訳ないです。
430 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 13:52:06.15 ID:gszL/zdX.net: >>427

いままで一度も借金はしたことないです。車も現金で買いました。
これからも借金はしたくないです・・・
431 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 14:06:34.97 ID:???.net: >>423
健美家で岩手で一番安い物件でも120万か…安いww
岩手県 120万円想定利回り16.00％戸建賃貸　
土地693.51m2 【209.78坪】建物151.53m2【45.83坪】

最悪店子が入らない場合は自分で住む位の気持ちならありかもww
もうちょっと貯めて頑張りなさいw
432 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 14:50:32.76 ID:???.net: >>430
だったらその元手の100万で何か商売でもはじめるかFXでもした方がいいんじゃないかな
借金しないって条件なら、コネか自ら地上げでもしないと、100万じゃどうしたって無理としか言えないわ
書籍の情報や先駆者の甘言は全て昔の話であって、今は無理です
433 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 15:18:53.86 ID:???.net: >>430
残念だけど、君には金、知識、情報、ヤル気、縁、全てが足りないように思える。まずは就職して色々勉強した方が良い。
434 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 15:33:52.79 ID:gszL/zdX.net: >>431
>>432
>>433

成功の見込みは薄いなと思いました。もう少し勉強して出直します！
435 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 15:50:55.71 ID:Z5bN1w3+.net: >>433
マネーの虎を思い出した
436 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 15:56:21.87 ID:???.net: >>434
その判断力があるならどう進んでも失敗する事はないよ
頑張ってね
437 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 16:33:36.69 ID:???.net: バカでも稼げるのが不動産投資のいいとこなんだけどな
ソースは俺
438 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 16:48:04.63 ID:???.net: このスレに虎がいると聞いて
439 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 16:50:03.06 ID:???.net: >>434
がんばってね。
もうちょっとお金があれば、これなんかいいんじゃないかな。
賃貸中だし、築年数もまだ使えるレベルだから数年回せば元取れそうw

盛岡市 270万円想定利回り25.77％戸建賃貸　
1993年6月（築23年）盛岡駅バス16分
土地面積 318.43m2 【96.32坪】土地権利所有権
間取り 3LDK以上×1戸建物面積 132.49m2【40.07坪】
440 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 17:08:45.39 ID:???.net: >>439
これもとは競売物件やね。
売主は270万でも利益出るということなのかな？
441 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 17:59:53.14 ID:???.net: 5年前に800万ぐらいで投げ売られてたファミマンもお化粧直ししただけで倍で売ってるよ
地方でも
442 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 18:10:07.45 ID:???.net: >>426
そんな儲かる？コインパーキングって
443 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 18:32:34.39 ID:???.net: >>442
儲かりますね
地方都市の中心部で、月極めだと1台2万円ぐらいですが、コインパーキングだと1台5万円ぐらい行きます。
ただし、自分で業者に頼んで工事してもらい、管理会社を選定します。
大手に土地を貸してもたいした儲けにはなりません。
444 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 19:00:22.88 ID:???.net: 駐車場って完全に場所だからな
駐車場にできて、かつ利回り確保できるような土地はなかなかでてこない
445 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 19:07:02.15 ID:???.net: 固定資産税バカ高くならない？
446 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 20:04:21.69 ID:CqvBI/Ah.net: >>412
未経験ながらそれなりに収支シュミレーションをされていますね。でも不動産投資で割に合わないのが３点セットが
新築ワンルーム・サブリース・管理丸投げ、ですからもう少し勉強されてから他案件に投資されてはどうでしょうか？
４，０００万投資する覚悟があるのでしたらもっとリスクの少ない物件は有りますよ。
447 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 20:08:00.09 ID:???.net: 騒音や周辺環境（飲み屋街等）の問題で上モノ建てても採算あわない場合に選択肢となるかもだけど
それにしたって固定資産税と都市計画税を考えるとなかなか踏み切り難いものがある
448 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 20:54:20.99 ID:???.net: 2万/月　取れる駐車場って坪単価100万は最低超えてると思う
で、6台に貸しましょうってことだと6坪x6台　36坪x100万いりますよっと

3600万円の土地に月極めだと12万円/月、コインパーキング貸しだと30万円/月
これだと表面利回り10%か
機器の維持管理、集金などで1台5万のうちどれだけ持っていかれるかだなー
そこからさらに固定資産税と設備の資産税
うーん・・・
全部>>443の言う「コインパーキング貸しだと月極の2.5倍」って前提だけど
449 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 21:01:52.13 ID:GaYZSvj/.net: 入居リスクも原状回復もいらんの計算にいれとるのかね
450 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 21:13:19.18 ID:???.net: それより月30万のうち、どれだけコインパーキングに持っていかれるかでしょ
451 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/09(木) 21:25:36.17 ID:DceBdN4C.net: 出張いっとった。１です。
もう落ちたと思ってたら、めちゃくちゃ伸びててワラタ。

御礼に、と言ってはあれだけど、売却についてちょっと書いてみようと思うよ。
書き溜めるから、ちょっと待っててね。
452 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 21:39:44.51 ID:???.net: 待ってました！(^-^)/
453 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 21:44:37.10 ID:yliiBnp2.net: >>446
営業の方に「金利が安いのは今のうち」
「なかなか出ない物件なので売り切れる」と言われて
早く決めないといけない気分になってました。
ここに来なかったら、買ってましたね（笑）
おっしゃるとおり、もう少しじっくりいきたいと思います。
454 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 21:52:44.22 ID:???.net: 経済情勢もあるが常にシンプルに安く買う高く売るが基本
インカムは安く買い高く貸す
これをいかに賢くやれるかのみ
455 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 21:56:28.17 ID:???.net: >>448
土地代の想定が安すぎるかと

普通に貸して表面賃料が4％なら購入者が殺到する
つまり表面賃料はもっと安くないと売買は成立しない

場所や時期によるけど普通はいって2％台くらい
456 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 21:57:05.10 ID:???.net: >>453
本当に滅多に出ない物件だと、前の方で出てたけど5分ぐらいで売れちゃうのよ
んでマンション系でそういう物件は普通、計画が公表されて予約受付が始まった時点で普通は瞬殺だからね
本当に危険な選択をしないで何よりだよ

>>446の言う通り4000万台の融資付けできる属性をお持ちなら、一棟アパートや戸建、あるいは頭金貯めて一棟RCとかなら
ワンルームよりは遥かに安全かつ採算性の高い投資ができるはずだから、じっくり不動産投資について調べてみてね！
457 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 22:03:26.73 ID:???.net: あと地方の駅前駐車場でコインパーキングができるのは一等地のみ
二等地以下はコインパーキングにしても誰も置かない、月極めにするしかない

一等地は場所が限られているしなかなか売りに出ない
出てもプレミアムがついて利回りは低い

駐車場なんてたまたま持ってる土地がある人が有効活用でやるのが基本
狙ってやるのは難しいよ
458 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 22:08:08.44 ID:???.net: >>455
うちの地域だと坪100万円超ぐらいで駐車場2.0万円ぐらいだったからそんなもんで計算したよ
2万円/台x4台止められる月極駐車場が2000万ってのがあったよ
駐車場に使いやすい土地を探そうとするとそれほどたくさんはなかったのは確かだけど
459 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 22:13:55.40 ID:???.net: >>458
そっか、それは失礼

駐車場で表面5％近くがあるならそれこそいい投資先だわ、
アパマンなんかよりよっぽど手堅い
460 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 22:25:33.79 ID:???.net: >>459
接道状態がメチャクチャ良くて4台全部横並びできる土地だから余計に効率がいい土地だってのもあったんだけどね
でも固定資産税がめちゃくちゃ高くつくと思うし2000万突っ込んで表面利回り96万円ってのもなんかちょっとしょっぱい
なあって感じもする
4年前に1.6万円程度x11台で3300万って物件があったのを思い出した
ストリートビューで見ると今も変わらず満車っぽい
悔しいなあ
461 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 23:02:55.00 ID:???.net: >>460
表面利回りが4.8なら駐車場としては超絶に素晴らしい物件では
実質利回りは駐車場が埋まるならなら3.5くらいか
実際そんな物件は少ないと思うよ

駐車場はそもそもがローリスクローリターン投資だからね
アパマンと同レベルのリターンを求めるのは無理
462 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 23:13:53.15 ID:???.net: ところが同じレベルの表面利回りのマンションの話がこのスレで出ているという。
463 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 23:16:15.18 ID:???.net: コインパーキング式の駐車場を買った場合、簿記上は構築物扱いになると思うんだけど、
土地と構築物の価格分けての取引になるのかな？
でないと、償却取れないから損だよね？
464 ：名無し不動さん：2017/02/09(木) 23:57:24.02 ID:???.net: >>460
そりゃあ惜しいかもだけど、買わない判断は間違いじゃないと思うよ！
結果論で流行ってる（ように見える）だけで、所有してみないと分からない難があったりとかね…
穿って言えば、そんだけ道路付けが良いのに何故地上げされてRCが建たないんだろう？とかオイラは思ってしまう
465 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 00:19:15.21 ID:???.net: >>461
固定資産税がいくらになるかわからなくて怖いなあ

>>464
2000万の方は、左右はともかく背後に絶対建物が建たない理由があるよｗ
それで安めなのもあるのかもね
4年前の3300万の方は地上げされてもおかしくない気はするが、古い工場が頑張ってるのかね
4年前は3300万だったけど今はいくらになってることやら、いや、もう売る気もないかもしれないけど
466 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 00:29:48.76 ID:???.net: >>465
なるほど　20の方はそれしか道がない系なのねw
33の方は特にこじれてなければ4は超えてそうだけど…いわゆるシュレディンガーの猫かw
467 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 00:57:43.43 ID:???.net: 1さんにはここ10日で、また今後の不動産状況の見通しに変化があったか聞いてみたい。
468 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 07:18:13.76 ID:mQRkIDOf.net: 借主に損害保険代わりに共済に加入させるのって誰かやってる？
不動産会社が提案してきたが問題ないのか確認したい
469 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 07:21:34.41 ID:???.net: 借り主に共済って今までそれやってた怪しい所が雨後の筍のように出てきたから小短が出来たんでしょ
小短って賃貸少額短期みたいに胡散臭い所もあるしクソ儲かるんだよ。
470 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 14:29:11.69 ID:???.net: 4月から新社会人で仲介業者のランドネットって会社に就職するんやけど大手業界人のスレ主から見てどんな会社で業界内の評判とかどうなん？
会社評判的なサイトでは微妙やったわ
幹部衆は大手にないシステムがーとか上場により日本一に近づいたとか言っとったな
あと中の人と話す機会があって大京出身者やたら多かったわ
471 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 17:00:37.97 ID:???.net: そこの営業知ってるから「今年2月10日現在で4月入社の新卒が2chで名前出して評判聞いてますよー」って連絡しておくね
472 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 17:30:02.25 ID:gntROuHz.net: >>470
大京は意外と仕事出来るのが多い印象だけど、その会社の内部事情なんて入って見なけりゃわからんだろう？
473 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 17:49:30.18 ID:gntROuHz.net: >>465
固定資産税は資産税課に聞けば目安は教えてくれるよ！
474 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 19:23:06.47 ID:mQRkIDOf.net: >>472
大経OBはマンション電話営業に流れてると聞いた
ある意味「大手にない」は確かだなぁ
475 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 19:43:46.89 ID:0OpkOVmU.net: 社長が元大京でしょ
上場までいくかのかな…。
476 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 22:45:06.87 ID:mQRkIDOf.net: >上場により日本一に近づいた
上場の話どこにもないんだけど
IPO決定したの?
477 ：名無し不動さん：2017/02/10(金) 22:56:29.80 ID:???.net: インサイダー情報は気をつけないとまずいよ
478 ：名無し不動さん：2017/02/11(土) 15:54:42.94 ID:wlKmQjAt.net: 仮に上場しても上場がゴールだろうね
479 ：野郎：2017/02/12(日) 08:13:38.54 ID:GrLgyEAL.net: で、売却どうなんよ？
480 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 08:30:03.74 ID:Z+qU1etw.net: 人生は国内最大手の黒魔術、白魔術を味方につけることで望みが意のままになりますよ☆

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs
481 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 15:35:15.63 ID:???.net: ちょっと地方都市で20年スパンで不動産投資した場合の投資効率をざっくりと試算してみたんだけど
一応空室率と価値下落をも考えた上で平均家賃は入れてあって、経費には固都税と大まかな維持修繕費も考慮して
大体下のような感じになった

新築ワンルームマンション　表面利回り5.54%物件
2600万円で購入　平均家賃8万円（うち経費2万円）　手残り-1160万円　20年後残存価値1000万円　最終差引-160万円
【投資効率-0.31%/年】

中古ファミリーマンション　表面利回り8.00%物件
1700万円で購入　平均家賃8万円（うち経費2.5万円）　手残り-380万円　20年後残存価値800万円　最終差引420万円
【投資効率1.24%/年】

駐車場　表面利回り4.80%物件
2200万円で購入　平均家賃7.2万円（うち経費2.8万円）　手残り-1144万円　20年後残存価値1800万円　最終差引656万円
【投資効率1.49%/年】

中古戸建　表面利回り6.75%物件
1600万円で購入　平均家賃7.5万円（うち経費3万円）　手残り-400万円　20年後残存価値1100万円　最終差引580万円
【投資効率1.81%/年】

新築戸建　表面利回り11.20%物件
1700万円で購入　平均家賃10万円（うち経費2.8万円）　手残り28万円　20年後残存価値800万円　最終差引828万円
【投資効率2.44%/年】

太陽光発電　表面利回り9.32%物件
2060万円で購入　平均売電16万円（うち経費4.5万円）　手残り700万円　20年後残存価値200万円　最終差引900万円
【投資効率2.18%/年】

中古戸建ては土地面積広めの築古前提、新築戸建ては土地面積狭いミニ戸建前提なんで、20年後の残存価値は逆転してると予測
すごいざっくりだけど、結果として「不動産投資はすごく儲からない」って結論になっちゃったんだけど、なんかの間違いであって欲しい
482 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 16:53:03.04 ID:???.net: 試算乙　
イチャモンつけたがる人が出るかもだけど
自分はいい線いってると思う

結果から短絡的に所感を言えば、結局は利回りが全てかなと
表面利回りなんて糞の役にも立たないけど、表面利回りすら出ない物件はそもそも論外

つまり、現在の市場は絶望的って事になっちゃうね
483 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 17:06:51.16 ID:???.net: >>481
自分の感覚に近いです
ずっと満室ということはあり得ないので実際にはもっと儲からないかと
484 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 17:16:43.41 ID:???.net: 一番儲かる中古ワンルームと中古木造アパートがないのはなんで？
表面10％以上　空室や税金、修繕費も含めた実利でも8％以上で回せるよ
485 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 17:31:38.43 ID:???.net: >>481
区分や戸建は取れる賃料に限りがあるし、何とか再生できそうなものを高くとも1000万以下、
できれば500万以下で買わないと投資効率が悪すぎるんじゃ
486 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 17:37:11.46 ID:???.net: >>482-483
一応自分なりに空室率を考慮した平均にはしたんだけどちょっと甘めかもしれないぐらい
なんか絶対無理じゃん的な結論になっちゃってつらい

>>484
個人的に興味がなかったもので・・・下にテンプレ置いておくんでぜひ作って結果を書いてみて欲しい
購入価格【B】は不動産取得税まで含めた購入額で
平均家賃【C】は20年間の平均を空室率考慮した上で
経費【D】は固都税その他維持管理費全部ひっくるめた額で
20年後残存価値【F】はもう個人の思い込みで

中古ワンルームマンション　表面利回り【　A　】%物件
【　B　】万円で購入　平均家賃【　C　】万円（うち経費【　D　】万円）　手残り【　E　】万円　20年後残存価値【　F　】万円　最終差引【　G　】万円
投資効率【 H 】 %/年

中古木造アパート　表面利回り【　A　】物件
【　B　】万円で購入　平均家賃【　C　】万円（うち経費【　D　】万円）　手残り【　E　】万円　20年後残存価値【　F　】万円　最終差引【　G　】万円
投資効率【 H 】 %/年

(C - D) x 240 - B = E
E + F = G
G / 20 / B x 100 = H
487 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 17:38:22.78 ID:eApMw1m7.net: 結局、取得諸経費と売却諸経費入れると成功してプラマイゼロ
488 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 19:16:42.36 ID:3lzKfLis.net: サブリースすれば儲かるよ
修繕を何もしないで転貸者に責任を押し付ける
民泊やらせてもいいね
ただし実質支配者であることは隠すこと
489 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 20:29:49.75 ID:???.net: 同地域で試算しないと無駄に終わるかもしれないので自分で試算してみた

中古ワンルームマンション　表面利回り6.21%物件
1300万円で購入　平均家賃4.2万円（うち経費2万円）　手残り-772万円　20年後残存価値600万円　最終差引-172万円
投資効率-0.66%/年

中古重量鉄骨造アパート　表面利回り9.43%物件
2900万円で購入　平均家賃16.2万円（うち経費9万円）　手残り-1172万円　20年後残存価値1800万円　最終差引628万円
投資効率1.08 %/年

中古重量鉄骨造アパートは現時点で全6部屋中2部屋が空室の不人気物件。経費は否応なく6部屋分かかるので厳しい
結果に
490 ：野郎：2017/02/12(日) 20:39:51.06 ID:GrLgyEAL.net: 20年後の価値てどうやって出すん？
築20年の物件なら今の築40年の
同等物件相当てこと？
491 ：野郎：2017/02/12(日) 20:44:28.42 ID:GrLgyEAL.net: それとも会計上の簿価てことけ？
わいが見とる都心と地方だと
築20年のワンルームと築40年の
ワンルームは家賃ほとんど変わらん
値段も半額にはならん。
戸建てはどちらも土地値しか
つかないからもっと変わらん。
492 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 21:08:34.37 ID:???.net: 築20年と築40年のワンルームでたとえ家賃が同じ4万円だとしても実際には築40年の方が
埋まりにくくなっていくからその分家賃を低く見積もらないとダメってことで
493 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 21:10:45.69 ID:???.net: 20年後の残存価値については>>490の言ってるような感じで出してる
戸建て等の土地のあるものは基本的に土地値換算だけど
これも20年後の地価なんてわからないからまあ今基準という感じで
ざっくりでも出さなきゃしゃーないんでしゃーないってことで勘弁
494 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 21:25:46.31 ID:???.net: >>486
やってみたけど所有している中古区分、中古木造アパートは投資効率5％～10％ぐらいだね
所有している新築ワンルームは3%～4％
空室、修繕費は多めにとったから実際はもう少しいいかもしれない
問題は、売った時の譲渡税、住民税、国保税だね　利益出ても持っていかれるから売りたくない
495 ：野郎：2017/02/12(日) 21:26:14.50 ID:GrLgyEAL.net: 都心今は中古上がってるで。
その計算なら20年築古は
表面利回り20パーセント
て地域なんやな。
だったらそっち買え。
入居率半分にはならん。
496 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 21:27:04.49 ID:8iGspU3w.net: 土地代で建物付いてくるアパートが1番儲かる。それ以外は儲からん。ワンルームなんて儲け出てもたかが知れてる。くたびれるだけ。
497 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 21:33:58.14 ID:gUkwKeaH.net: 立地にもよるけど、出がらし物を１０％切った値段で買った時点で出口は無いだろう？
498 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 21:34:56.36 ID:???.net: >>494
すごく良くない？
家賃相場と物件価格を照らし合わせるとなんかとてもそんな数値が出そうになくて凹んでるよ
もしよければ各数値見せてもらえるとうれしいなあ
499 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 22:29:52.37 ID:???.net: ためになる試算

ただ、今の状況を元に20年後を推計するもので、状況は今後坂道を転がる
ように悪くなるから実際にはもっと厳しい数字になる
500 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 22:31:30.28 ID:???.net: >>497
まるっきり同意だけど、今は出がらし10％未満ばかり

結論今買ったら負け
501 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 22:34:52.08 ID:???.net: 最近買ったやつやからどうなるかわからんけどね。
一棟マンション　中古　表面利回り15％
2000万円で購入　平均家賃3.5万円（うち経費7千円）　手残り200万円　20年後残存価値　0万円（土地1000万円－取り壊し費用1000万円）
最終差引　＋2000万円
投資効率10％／年
502 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 22:41:25.99 ID:gUkwKeaH.net: >>500
最近の相場で高値掴んじゃった人は相当苦労すると思うけどね、数年後は相当数の強制退場者が出ると
思うけど、、、
503 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 22:42:09.17 ID:???.net: >>502
そこが草刈り場と。恐ろしい世界だ。
504 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 22:54:33.02 ID:???.net: >>501
人口20～30万地方都市の築35年ものマンション？
505 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 22:56:14.73 ID:???.net: >>501
4部屋で1部屋の空室が割りと頻繁に出ちゃう感じ？
できれば平均家賃と経費は物件の該当物件の総額を入れてもらえると個人的にうれしいｗ
あと自分の書いてた「手残り」というのは「20年経過後の家賃収入」から「購入額を引いたもの」なので
ちょっと間違ってるかもしれない。ちょっと計算し直してみたけど

中古木造アパート　表面利回り15%物件
2000万円で購入　平均家賃11.5万円（うち経費2.3万円）　手残り208万円　20年後残存価値0万円　最終差引208万円
投資効率0.52 %/年

になっちゃった
「手残り200万円」って書いてあったところから逆算したので、間違ってたらごめん
506 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:11:38.37 ID:???.net: 結局ダラダラとこんなことやってしまったけど、要は投資効率のいいものはどれかを知りたかったわけで、
自分の思い込みだらけの結論としては

新築戸建＞太陽光発電＞中古戸建＞駐車場＞中古ファミリーマンション＞中古鉄骨アパート＞新築ワンルームマンション＞中古ワンルームマンション

という結論になりましたよと
新築戸建って言っても900～1000万ぐらいの土地に建売以下グレードの700～800万ぐらいの建物を建てるってイメージで
これで平均家賃10万を20年取り続けられればまあまあいいじゃないですかという感じでした

本当は「何を買うのがいいか」ではなく「投資効率を上げるためにはどうすればいいのか」を探りたかったんだけど
「出来るだけ安く買う」「家賃を出来るだけ高くする」「（税金等）経費を出来るだけ少なくする」「20年後の残存価値の高いものにする」
など「ホームランのサイン」みたいな誰でも知ってるわ的な結論にしか辿り着けなくて残念ｗ
507 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:12:38.62 ID:???.net: >>504
まぁそんな感じだ。

>>505
正直言葉の定義がよくわからないし何を入れていいのかわからなかったので、この数字意味あるのかとか思いながら適当に数字を入れてみただけ。
俺なら、平均家賃とか無意味な情報だと思うから使わないけど。
家賃総額と、稼働率と、経常的な経費と、突発的な経費。数字を算出するならこの4つが必要なんじゃないの？
508 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:19:07.89 ID:???.net: >>505
＞できれば平均家賃と経費は物件の該当物件の総額を入れてもらえると個人的にうれしいｗ
平均なのに総額を入れろって意味わからんが。
総額なら、書いてあるとおり2000万の表面利回り１５％だから300万だよ。
そこから共益部分にかかる費用など経常的な経費と稼働率とリフォームや大規模修繕などの突発的な経費を引いて年間の手残りが200万。
手残りってそういう意味じゃないのか？

20年経過後の家賃収入から購入額を引くとすると
150万-2000万＝-1850万
とかになるけど、そんな変な数字じゃないだろうから違う計算してるんだろうな。
509 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:25:47.42 ID:gUkwKeaH.net: ２０年後の投資利回り計算、先ずは立地が１番重要だと思うけどね、都内一等地と
今後人口が減り続ける地方としじゃあ、土地値の計算が全く違うし、例えばワンル
ーム区分なんかでも、実需で売れれば思わぬ高値で売れる場合も有るし、、、

２０年後にいくら損益が有るかよりも、２０年間いくらその不動産から現金を吸い
上げ出来るかが重要だよ！
510 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:27:10.47 ID:???.net: 手残りは20年間の総額から購入額を引けということか。
じゃあこうなる。
2000万円で購入　平均家賃3.5万円（うち経費7千円）　手残り2000万円　20年後残存価値　0万円（土地1000万円－取り壊し費用1000万円）
最終差引　＋2000万円
投資効率10％／年
511 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:39:29.51 ID:???.net: 誰でも知ってる結論でも、9割超の人はそれを守れていない
まあ「守ってたら買えねーじゃん！」って、ごもっともな理由があるからしょうがないけどさ…
買わなくても生活できる人は買わなくていいんだよ、何もヤバイ時期に無理して参入したって損するだけなんだから

今の流れはバブルに向かってるよ
先のバブルの反省の元で金融庁の通達でもって融資締めたってネットの存在と外資の影響力が前回とは全く違う
ゆえに都心やそれに準ずる区部の価格は、前回と同様に天井知らずに上がっていくと自分は思っている
投資するならこの辺のキャピタル狙いでいくか、厳しければ自身の実需としての出口を見た戸建や区分しか無いんじゃね？
512 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:46:25.61 ID:???.net: >>508
1室モノなら1室の家賃だけど、1棟モノなら「1棟全体の家賃総額」を入れて欲しかったってこと

>>486で書いたB　C　D　F　だけ埋めてくれれば後は計算するだけなんだけどわかりにくいやね

「平均家賃（C）」で定義してるのは「20年間の家賃収入総額を240（ヶ月）で割った数値」
もちろん20年で想定される下落率と予想される空室率を想定した上での数値

「経費（D）」の方も同様に所有後20年で想定される固都税その他税金、修繕費等も考慮した上から総額を出して
それを240（ヶ月）で割った数値

「手残り（E）」ってのは「年間の手残り」じゃなくて「20年間の手残り総額」ね。これはBCDが出れば計算で出る
「残存価値(F)」はもう現在築40年相当の同等不動産の価値でえいやーで出すだけｗ
513 ：名無し不動さん：2017/02/12(日) 23:51:26.93 ID:gUkwKeaH.net: 投資投資って言うけど、投資のプロ、外資系投資銀行が何故日本の不動産に投資しないか
を考えると良いです。基本投資不適合なので、、、
514 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 00:00:59.24 ID:???.net: 物件価格が上がりすぎると、賃料を簡単に上げられない大家が売った方が儲かるじゃんってことで
投げ始めると思うんだよね
もうそれがこの半年ぐらいで出てきてると思うんだけど、まだここから上がる？
515 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 00:08:49.87 ID:???.net: >>513
外国ファンドが日本の不動産買っているよ
主要リートの外国人比率も高いぞ
調べてごらん
516 ：野郎：2017/02/13(月) 00:26:31.11 ID:DRe7DiMo.net: >513
そうなの？
ゴールドマンサックスやUBSは
バリバリ自己でも仲介でも
私募リートでもやってるけど？

外資系投資銀行で
日本の不動産に入れて無いところ
があれば教えて欲しい。

彼らの判断と言うより分散投資する
顧客のニーズがあり
グローバルパッシブを組む時に
普通入れる。

日本には入れないという判断は
それはそれでかなり極端な
アクティブ運用。
517 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 00:29:06.62 ID:???.net: 今は庶民が区内の土地とか買えてるんだから安すぎるぐらいだと思う
かりそめにも先進国の首都かつ建築可能面積が少ない国土で億の人口が居るというのにさ

で、この分水嶺が今年の４月になるんじゃないかなーと考えている
地方物件処分して都心物件に組み換えてる人、かなーりいると思うよ
518 ：野郎：2017/02/13(月) 00:33:34.27 ID:DRe7DiMo.net: 被った。
トランプ国に行きにくくなった
イスラム系のオイルマネー
中華系独裁マネー更に来てるよ。
アブダビ投資庁とか
シンガポール何ちゃらとか。
519 ：野郎：2017/02/13(月) 00:34:54.59 ID:DRe7DiMo.net: これな。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170212-00010001-sanyo-bus_all
520 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 00:35:07.97 ID:ZalV2pzo.net: 基本投資しないって言うのは、円建て投資はしない投資銀行の事です。
リートは証券化されているので別カテゴリーです。

此処で言われている中古物件の大家さんには成らないって事。

ここまで書くと分かる人には分かると思いますが、米国系では無いＰＢです。
521 ：野郎：2017/02/13(月) 00:37:12.59 ID:DRe7DiMo.net: バークレイズ？
あそこはそもそも日本から撤退だわなぁ
522 ：野郎：2017/02/13(月) 00:55:34.02 ID:DRe7DiMo.net: 今も昔も日本の国内のカネの
流れだけで考えとったら間違うで。
ゴールドマンサックスが最近
買った中古物件はバブル期超え
素っ高値利回り三パーセントや。
あんなんはむしろ外資やから買えるや。
日系企業やと稟議書通らんでな
523 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 02:45:48.27 ID:nxfeHkdI.net: AirBNBで民泊もできるし
外国人実習生や語学学校の宿舎もできる
外資が買うのは貸す相手が決まってるのも理由だと思う
524 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 06:47:51.06 ID:???.net: >>506
なんか一番リスクが高くて低利回りな感じだなあ
別に20年持たなくてもいいし、レバ効かせて資産を築くという発想もなさそう
525 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 09:30:34.32 ID:xuqDEg53.net: 4月からの融資引き締めの後、また適正値まで相場が落ち着くと思ってる。買うならそのタイミングじゃないかな。欲しくて仕方ない人もいるから暴落も無いが暴騰もしないからどっちにしろキャピタルは難しい。インカムも個人はコストがかかり過ぎるからキツイね。
トランプ相場でハイパーインフレにでもなればと淡い期待してるが笑。
526 ：野郎：2017/02/13(月) 11:24:16.39 ID:DRe7DiMo.net: リーマンショックに懲りてオバマが
投資銀行の不動産融資に規制かけて
アガリは銀行と不動産地主で分けることにした。

今は低金利で銀行の取り分が少ない。
銀行が悲鳴。

銀行のためにも少し金利上げることにした。
不動産地主の取り分はへる。

ところが不動産地主の大統領が誕生して
利上げの雲行きがあやしくなった。

そこでムニューチンらゴールドマンサックス
投資銀行は銀行と不動産地主の両方モロに
やっての両ドリをこれまで遠慮がちに
してたのが堂々やるべく規制緩和すること
にした。いまココ。

トランプ政策本当にやるなら
アメリカ不動産はバブルくるよ。
527 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 12:20:09.49 ID:Ip5ybirT.net: 融資規制、支那人買い控えvs円安株高
528 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 12:56:47.83 ID:???.net: >>501
こういう物件を買える人は素直にすごいなあと思う

今後、空室率や修繕費は上がって家賃は下がる
底辺入居者を相手にする気苦労、手間、不払いリスク
出口戦略を考え実行する視点、実行力

そこまでして、上手くいって得られるのが年10％なら、
シンガポールリート年7％でも買ったほうがいいと思ってしまう
そんな自分は不動産投資家失格
529 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 13:11:39.50 ID:6bDn2nPF.net: >>524
理由は？
530 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 13:38:15.09 ID:???.net: >>512
酔って悪態ついてすまんかった。

>>528
家賃はほぼ地域の底値っぽいからこれ以上は下がらない感じだね。
あと駐車場付なので、最悪駐車場だけ外部に貸せるのも大きい。
取り壊しても駐車場にはなるしね。だから最終的な出口は駐車場。

あとは、RCとはいえ築50年、60年となったときに本当に人が入るかということ。
現時点でそういうのの比較物件が出てこないから全然わからないや。
人が入ってれば取り壊しはもっと先だしね。

まぁ、もともと相続対策と税金対策が目的で、毎年子どもに贈与していくものなので、
条件が悪化してもちょっとくらいなら全然かまわないです。

あと、俺みたいな変な物件買わないとしたら、今不動産買って７％って、そもそも無理じゃないか？
531 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 14:35:16.60 ID:???.net: >>529
なんかリスクばかり心配する臆病者な感じだから
不動産って自己資金ゼロで数億の物件を借り入れで買ってプラス収支で回して資産を築く　とか
高利回りの築古を現金で買って利益取ってさっさと売り抜ける　とか
安く買えたら即転売で利益取る　とか
俺はそれぞれやっているけど　そんなもんだと思うから
532 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 15:11:28.39 ID:nxfeHkdI.net: 外人は部屋貸したときの収入を海外法人で受け取ることが多い
だから日本では収益ゼロで経費だけにできる
アメリカが後ろ盾だと税務署も動かない
533 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 15:13:17.98 ID:qACvhhMM.net: うちの銀行も4月から審査厳しくする文書回ってきたよ
534 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 15:25:12.99 ID:xuqDEg53.net: 現ナマ用意して四月から安くなったのブースト掛けて仕入れるわ
535 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 15:28:13.48 ID:???.net: そろそろ手じまい時なんじゃないかな
アパート、賃貸ビル(満室）二棟を時価の１割引きで売却したら、一年経たないうちに
半分空き室になった。
買主には申し訳ないけど、いい時に売った気がする。
536 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 15:56:20.83 ID:???.net: >>531
大投資家ごっこは他所でどうぞ
537 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 16:01:07.17 ID:???.net: >>531
せっかくいい感じのスレなんだからつまんない理想論やめようよ
538 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 16:08:47.20 ID:???.net: >>533
マジか。やっぱ4月以降の暴落に期待か
539 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 16:13:21.71 ID:???.net: ハイレバRC投資は今の高騰相場じゃリスクしかない

再生転売で十分利益出るほど安い物件は川上で業者に取られて流れてこない

築古土地値投資は空室と修繕費で苦労の割に薄利

ってなところ？
540 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 16:25:37.85 ID:???.net: 売りに出してる2物件、売れますように…
（まあ売れなくても債務ゼロだからいいんだけど、新しい自宅が欲しくて…）
541 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 16:35:48.57 ID:RQbQ55/m.net: 金融庁のお達しに逆らって
融資規制しない金融機関はないだろ
引き締め間近
542 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 16:42:28.63 ID:xuqDEg53.net: CP率高めて待機だな。
543 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 16:48:36.74 ID:???.net: >>530
底値だと下がらないというのは理屈がわからない
供給が増えるか需要が減ったら底値だってさらに値段は下がるはず

うちも都心にsrc築45年のマンション一室あるけど、入居者もいるし価格も割と維持
財閥系不動産のブランド名がついてるし、都心だからかな
それでも１０年後どうなるかはわからない

今の市況で実質7％は基本無理
だから今は買わない、不動産投資家失格かも
544 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 17:26:33.37 ID:ZalV2pzo.net: 融資条件が引き締められると、地方ＲＣから値下がりするだろう、、、一部一等地の物件は下がらないと思うよ！
545 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 17:36:18.68 ID:ZvR3qH7O.net: >>531
転売ばっかやん
546 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 17:49:49.89 ID:???.net: 既に木造系の下落は始まってるけど、地方RCの暴落も時間の問題だね

逆に都心一等地の土地は限りがあって時間とともにレア度が増す
547 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 18:28:44.23 ID:???.net: >>545
結局ね、転売というか売却して利益確定しないとダメなんだよ
特に区分はね
アパートは土地があるから建て替えもできるけど使えるうちに売却した方が利益が出る
20年保有とかアホのすること　が俺の自論
548 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 18:31:28.88 ID:???.net: バイオレンス系のサブリース屋がドカスカ建てさせた若い物件を、フリーレント等の力技でブンブンして
属性ごった煮上等、リフォーム代爆発上等のサバトの最中に、築古系で戦うのは厳しいものがある
地方は土地勘のある人が自主管理する以外に未来は…う～ん、それすら厳しそうだ
549 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 18:47:07.10 ID:???.net: 以前九州の熊本だったかで家賃5000円のアパートがあったな
近くの企業が撤退して空室だらけになったとか
なんか方法ないのかねえ
550 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 18:51:09.25 ID:nxfeHkdI.net: >>541
海外法人作って融資してもらって不動産投資はできないかな
551 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:05:10.18 ID:???.net: >>549
そりゃまた凄まじい…
社宅やそれに準ずる形で回してた物件のリカバリってどうすれば良いんだろうな
(楽○とかで利回り25%表記で晒すしか無いんだろうけどw)
552 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:05:51.41 ID:ZalV2pzo.net: どこからどう見ても割高な市況なのに、木造アパート数棟買ってサラリーマンからセミリタイア！って
詐欺まがいなセミナーはいい加減止めてもらいたいね。大抵講師として登壇するのは運良くリーマン後
に物件買えた元サラリーマン投資家（？）がほとんどなんだけど、お前らは偶々運が良かっただけで、
何処をどう考えても収支がマイナスになる出がらし物件を必死で売ろうとする業者の広告塔なんだよ！
見ていて痛いし恥ずかしいし、未必の故意に該当する共犯者だろう？騙くらかして売りつけて自己責任
って人間として許されない行為行です。

例　横浜市郊外　駅徒歩１３分　木造アパート４部屋　築１８年　表面利回り6,75％　とかね、、、
553 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:10:54.79 ID:KJXSGu++.net: 地方物件買う奴ってアホだよなｗ
札幌ＲＣ築２０年利回り１２％で買って
すでにＣＦマイナスの奴知ってるけどｗ
554 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:24:16.21 ID:???.net: >>551
ググったらあった
熊本じゃなくて大分だった
家賃2500円　共益費3700円
http://www.athome.co.jp/chintai/6953479511
555 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:24:29.47 ID:???.net: 札幌は広告費やらロードヒーティングやら除雪やら駐車場台数やら施設高速劣化やらゴチャゴチャしすぎてて
利回り30%満室って言われても、とても手を出す気にはなれんなあ

関西系や福岡はトラブル臭しかしないし、ほんと土地勘無いのに手を出せる人たちはスゴイよ
556 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:27:46.48 ID:ZalV2pzo.net: >>555
札幌ルールは広告料３ヶ月フリーレント６ヶ月って聞いたことがある。
もうボランティアの世界だよね？
557 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:28:34.80 ID:???.net: >>554
ええええええええ
2004年築でこれってw
つーか玄関写真から見える外のレジもスッカラカンだし
こわすぎるわw
558 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:36:48.94 ID:???.net: >>556
5万の物件客付けするのに持ち出し45万って事か…ボランティアというか施餓鬼の域だなw
そーいう物件を、セミナー系業者が煽ってロバキヨ型マインドに仕立て上げたサラリーマンに流し込んでるかと思うと
騙されるのも馬鹿だが、あまりの仁義無用ぶりに心底ぞっとするわ
559 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:39:26.55 ID:???.net: 北海道はあの鬼の指値の人がいるね
激安戸建て買ってブラブラ暮らしているとか
やり方次第でも地方でも収益出せるんじゃないかな
560 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:49:34.74 ID:???.net: >>554
ワロタ

敷礼ゼロどころか家賃ゼロ物件(共益費のみ)が来るのも時間の問題か
561 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 19:59:03.65 ID:???.net: >>559
鬼指しが成立するのも、戸建中心なのも、環境を鑑みれば納得できるわ
正直、現状の市況の下、地方で収益性を確保するってのは飲食や小売で身を立てるぐらいの覚悟はいるんじゃないかなぁ？
できない事はないだろうけど、以前の１０倍超のリスクと個人の才覚が必要とされるかと…
ま、事業ってのは本来そういうもんで、アーパーのリタイア志向が成功？できたのがそもそもおかしいんだけどw
562 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 21:06:35.18 ID:???.net: こんだけ物件相場と家賃相場が離れてきたら売った方がいいよね
563 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 21:45:44.27 ID:???.net: 鬼指の人の本質は教材屋、セミナー屋でしょ
純粋に不動産投資に成功したといえるかは微妙
564 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 21:48:02.77 ID:???.net: >>554
最初の3ヶ月？
565 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 22:03:59.53 ID:???.net: 自分が住む多摩の近所もワンルームアパート建てまくりww
新築シェアハウスタイプの物件まで出てくるありさま。
これだけ建てられたら、新築で条件よくても埋まらんだろ…と思う。
566 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 22:16:33.85 ID:???.net: 鬼指って言っても、元々200万の物件を50万で買えて利回り100%！じゃあ儲けはタカが知れすぎてる
567 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 22:19:49.29 ID:ZalV2pzo.net: >>559

北海道の戸建て、東京の人は雪かきで心が折れるよ！
568 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 22:32:22.38 ID:???.net: 北海道の鬼の指値の人
本を出したりセミナーやったりで儲けていそう
569 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 23:04:09.11 ID:???.net: >>565
多摩地区？
ご近所ですね
うちも周りの空き地もどんどんマンション建設中
570 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 23:05:31.44 ID:KJXSGu++.net: 札幌なら８０００万の物件を６５００万に指値とかなら普通なんでしょ？
571 ：名無し不動さん：2017/02/13(月) 23:15:53.24 ID:nxfeHkdI.net: >>569
大学逃げた地域は一部屋百万以下で買えるらしい
572 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 00:56:09.92 ID:???.net: http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS18H5Y_Y6A111C1EE8000/

国保も上がるってｗ
573 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 01:15:14.80 ID:???.net: 結局おまえらって、不動産でどうやって稼いでるの？
今の、表面利回り１０％切る状況じゃあ、インカムゲインは他の金融商品と比較してリスクが高い⇒ほかの金融商品買えばいいじゃん
怪しい築古物件買うか⇒利益が出るかどうかはともかく、スレじゃ評判が悪い
利回り低くても、フルローンで買ってイールドギャップさえ出れば、銀行に預けてるよりマシ⇒それこそリスク取りすぎ
ネットに流れてきてるの買ってるようじゃ儲からない⇒じゃあ新規参入は辞めるしかないじゃん
574 ：531：2017/02/14(火) 03:42:32.80 ID:???.net: >>573
はあ？　エア大家？？
俺もそうだが不動産の収益で生活している人は普通にいるよ
言っておくけど地主じゃないよ　サラリーマンやめて専業になった
ネットの物件ってお前交渉できないの？　引きこもり？
業者回れよ、電話しろよ　メールじゃダメだよ　不動産は電話が基本
当初はCF少なくてもガンガン繰り上げ返済すればCFどんどん良くなる。
そのCFでまた物件が買える　動かないとダメ　　つーか動けない人には向いていない
業者の言うままの物件買っても利益出ない　当たり前だけど　
575 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 03:59:02.59 ID:???.net: はい次の話いこう
576 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 04:38:32.77 ID:???.net: まー　今からリタイア目指すなら
現金で住居兼店舗の築古物件買って住み込みでラーメン屋でもやるのがいいんじゃね？
で、一発当てて店長雇ってフランチャイズ化して経済的自由を手に入れる（笑）

…（笑）とはしてるけど、わりとマジでこういう方法しか思い浮かばんわ
577 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 08:27:30.33 ID:???.net: >>573
俺は相続投資法だわ
都心に一戸建て一つとマンション一棟、さいたまに駐車場二つ
図らずも不動産投資家になってしまった
株の方が好きだけど
578 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 08:44:05.46 ID:???.net: それぞれ考え方や生き方や生まれが違うから正解はないだろ。
自分は現金主義で購入、銀行に預けるよりいいし上手くいけば売却もする。
昼間は会社員だw（今は会社から…）
あくまでも副業レベルだけどね。
579 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 09:00:26.16 ID:???.net: 不動産賃貸業はやってるけどあくまで別に事業があってサブっていう位置づけだね

不動産屋(宅建業)の看板も出さず専業で賃貸業しかやってないような人ははっきり言って世間的に社会的地位は底辺扱いだし
一部の大家が出版だのセミナー講師で名誉欲？を求めたくなるのもわかる(不動産が十分儲かってないのもあるだろうけど)
580 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 09:11:54.30 ID:TtyKIPQQ.net: 新築一棟アパートってどうなん？
首都圏近郊駅徒歩10分以内、利回り7-8%、融資30年金利1%くらい。物件は狭小ではなく、20-30平米とか。
581 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 09:26:22.96 ID:RdKRGel1.net: >>580
この情報量だけだと正直判断しにくいんだよね、都内近郊だけじゃ正直分からない。
エリア・立地や接道に大きく左右されるのがこの商売。家賃下落率年１％、空室率
２５％、金利上昇１年で0.1％、１５年後売却時予想価格、、こんなんで計算してみ
て、自己資金回収率が黒ならば良いと思うけど、、、

先ずは立地・道路付け（高低差があると良くないよ）最悪取り壊して実需（戸建て２棟とか
建てられるか？）よーく計算してね！
582 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 09:40:06.79 ID:/WeOcSv5.net: >>579
賃貸客付けする不動産屋兼業が最強だよな。
所有物件の入居、管理、更新できると更新料もガッポリ入ってくるしな。
583 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 10:47:02.72 ID:???.net: >>580
空室率、賃料下落、金利上昇、経費率、売却時利回りをどの程度に設定するか次第だけど

山手線駅まで電車で10分以内のエリア、10年保有して売却時利回り9%と考えてざっと見積もると
7%だと利益ほぼなし、8%でちょっとした利益くらいだと思う。

満室にできればCFはそこそこ出るからそれで再投資はやりやすいとは思う。
584 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 11:26:28.60 ID:3Olx8bmd.net: 1さん、大変ためになるスレありがとうございます。
私は7年間ほど埼玉県内の不動産屋に勤務していた40代前半男性です。
現在は転職活動をしております。
主に中古一棟アパートや区分所有のマンションなどの転売、管理などをしてまいりました。

スレ違いは承知で御座いますが、質問させて下さい。
今まで投資用物件主に中古マンション一棟アパートなどを販売する会社に就職を考えておりましたが、このスレを見てますと買取屋のニーズが今後増える気がしてまいりました。
そこで、どちらがこれから伸びる可能性があるか、また稼げる可能性があるかご意見をいただきたいと思います。

このスレを見ている投資家の皆様のご意見も伺えると幸いです。
皆様宜しくお願い致します。
長文失礼致しました。
585 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 12:42:01.12 ID:???.net: >>584
買取屋は、…ご存知かとは思いますが、なんというか詐欺師同然とも言える業態なので大○や○建に入るのと同等の覚悟が必要かと
その上で、リスクに対して儲かるかといえば、各法人で差異はあるでしょうが総体的に望みは薄いです
更にそもそも論的に、買取で稼げる営業能力があるなら、キャリアと年齢から言っても独立開業されるのが最善手かと思います
そうでなければ以前と同系統の「東京都」の業者に就職されることをお勧めします
586 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 13:00:55.89 ID:/WeOcSv5.net: >>585
あなたは業界人なの？
587 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 13:28:37.08 ID:12AAUhmc.net: 脇田雄太さんのコンサル受けようかと思っているのですが、情報あるかたいますか?

助言よろしくお願いします。
588 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 13:33:48.82 ID:???.net: 買取屋ってチラシ(エサ)をポスティングしまくってカモを釣る仕事ですか？
589 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 13:38:56.94 ID:???.net: ごまかしながら　集団ストーキング　下種さそのまま出しまくりの　反日犯罪集団　（　異常に増えた痴漢　りすとらこく*つ　＜*Ｒでも線路の修理より通学学生じろじろ見てた　にやにや近づいて話しかけてきた＞
　　異物混入・・どうせ大手に潜入して内部から犯行）　ごみやしき　ドウブツの異常数の糞尿騒音　・・・　近所　の　１０年未満　ふとんたたきばばあ
　散々あからさまに　つきまとって　いやがせをして　今もまだ　騒音でいやがらせ　のぞき　不法侵入

いやがらせ業者：クラフトホーム　　3Ｆ*5　のワンルーム建築
　キチガイの脳内では　あぶないきけんだ　だから　俺様　エラそうに必死に大声で騒音出していいんだ』
　のきちがいが　大声出してウルサイ　

嫌がらせ目的でカワルガワル引越してくる　住民

　水道開閉そうん　１０回未満連続　と　連発　単発と　ややよわめて　も　建物に響く※
　※改装工事で　水道の騒音被害が増した　1Ｆでの複数　作業員　住人ガンミ
　　リビングしてーじ　（修理をのうなしのカッコつけの馬鹿に？　故意に）※※※　間違えて行わせ　
　　１か月以上受つけのゆとり女性にの　※※※　客の言うことが理解できず『いっしょうけんめいやってるんですあたしだって！』のていで　
　　再修理に至らせなくする　リビングステージ　住宅管理会社に工事してくれないむねのやっと説明が通ると　にっていがきまる

　　卑しいじんんかく　無能さ　を利用してわからないふり間違えたり
　　有能ぶっていらない余計なことをどんどんしてくるレジ係　客とのやり取り多すぎウザイ面倒くさい不快　無人レジ設置　ゼッタイ義務化！！！

2ＣＨみるのはじゆう　さも　はんはんにちぶって　被害者に密着　気色悪い　ジャンルのわからないタレント

　　人間色々いるからの相手の許容につけこんで　卑しい　キショクわるい

　ひたむきいっしょうけんめい　ＫＹさを　悪用して　底まで金が稼げるのだから　ワザト

　クラフトのが※※※※　ついたーストーカーの　模倣　中
590 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 13:48:09.70 ID:dQ9NlPMm.net: >>579
おいおい社会的地位とか
世間の目の為に生きてんのか？
馬鹿らしい
591 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 13:48:49.00 ID:???.net: キブリ市同和地区

　店員は　客への異常執着キショすぎ　客も基地外うじゃうじゃ

　個人情報悪用　悪質警官の　そしきてきつきまとい（エラそうにやさしいぶってアドバイスで普段から見ていたことをゲロ）きもおたＤＱＮは見のがすすミニパト　
　二へ鰓恥ずかしがるゆとり痴女　ガンミジジイ　2ＣＨオッカケアピ　その苦情見て詫びアピのババア　：クロネコヤマト
　さがわもドウヨウ　ゆうびんは職員も異常に客に関心持つ　　　隣県から赤坊の汚いチラシをわざわざドアに投函

　ごまかいて/あからさまにセクハラまっさーじ　池袋　しぶや（やけどさせて逃げて　責任者の「はんにんさがしみたいなことしたくないんで」※※※※※：賠償してほしいを勝手にすり替え　かたがついてから　あれってぼくですよね　
　※※※※※をつたえると　いってすっきりふりかえって足取り軽く戻る　他にキショイ偽善のたれめのぎょろめ小さいぼうすアタマ「ぼくじゃないですよね」も）ヒドイ　痴漢歯科医かたぎｒ　

　卑しい基地が多すぎ　よく自殺しないで　もっている
（盛ってはいないジジつ　氷山の一角　間違ったインヨウでゆとりぶったただの卑しいバカがネットストーカー　）
592 ：ジャンル：ホラー　☆SAW：2017/02/14(火) 13:57:59.64 ID:???.net: ★SAW
■密室で片足を鎖で拘束された2人脱出できるかなゲーム

出典
spurs262.blog65.fc2.com
SAW1の記念すべきメインゲーム。老朽化したバスルーム、鎖に片足を繋げられた男二人と、その間に自殺死体。

医師のゴードンは「6時間以内にアダムを殺す」こと、写真屋のアダムは「自分の死を見るか、逃げ出すか」がクリア条件

痛い度：★★☆☆☆ 発狂度：★★★☆☆ 残酷度：★☆☆☆☆
■カミソリだらけの空間から裸で抜け出せるかなゲーム

出典
img4.wikia.nocookie.net
自傷癖のあるおじさんが、「生きるために体を傷つけてカミソリだらけのワイヤーが仕込まれた部屋から出る」ことがクリア条件

痛い度：★★★☆☆ 発狂度：★★★☆☆ 残酷度：★★☆☆☆
■金庫のパスワードは何じゃろなゲーム

出典
f.hatena.ne.jp
閉ざされた部屋。金庫が一つ。その中に鍵があるが、金庫のパスワードは壁中にびっしり書かれた数字の羅列から見つけださなければならない。しかも部屋も体も油まみれ、ロウソクを頼りに数字をチェックしなければならない

痛い度：★★☆☆☆ 発狂度：★★★★☆ 残酷度：★★★☆☆
■顎に仕掛けられた逆トラバサミを解除できるかなゲーム

出典
31.media.tumblr.com
顔面が吹っ飛ぶトラバサミ装置をつけられて、鍵を外して逃げなければならない。鍵は、同じ部屋にいる人の胃袋の中。殺して取り出すことはできるのか？ソウといえばこの装置と連想する人も多い名装置の一つ。

痛い度：★☆☆☆☆ 発狂度：★★★★☆ 残酷度：★★★☆☆（鍵を胃に入れられた人が）
■指定された女性と娘を捕らえられるかなゲーム（ネタバレ）
593 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 14:02:26.15 ID:???.net: >232

緊迫自演で　作業中にしつこくデカ声出す　ドスケベ陰険作業員　クラフトホーム

架空の猛獣倒すイメージでストーキング　：　電波ストーカーをもほうか　タレントのストーカーが一般人の実働ストーカー仄めかし犯行を指示
594 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 14:18:44.61 ID:MgDnmkCh.net: >>576
最近、昭和ＸＸ年創業な飲食店がいっぱい出来てるけど
あれ休眠会社らしい
はじめたのは二年前なのに創業80周年とか
あれやれば儲かるかもね
ジジババと田舎モノと外人が一定数はいるから

>>585
ここにも出てる業者から電話があって着信を調べたことがあります
着信番号の口コミを見る限り、
どこから手に入れたか分からない個人情報から
執拗に安値での買取提案の電話とDMをするみたいです

いまどきは家庭でも録音できますから
下手な嫌がらせをしたら本人が迷惑行為で訴えられますよ
595 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 14:28:24.78 ID:50u4GEeG.net: 酷い自作自演を見た
596 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 14:43:58.58 ID:12AAUhmc.net: 脇田雄太さんのコンサル受けようかと思っているのですが、情報あるかたいますか?

助言よろしくお願いします。

再度投稿します。
597 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 14:56:28.72 ID:???.net: >>580
絶対ダメだよ
競合多すぎ、利益取れなさすぎ、需要減りすぎ
598 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 15:00:09.14 ID:???.net: >>580
もう少し場所が具体的ならだけど
条件としては悪くないし中古と比較すれば好条件
駅徒歩5分だったら最高だけどあまり無いだろうな
599 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 15:10:06.57 ID:???.net: >>590
世間を気にしないなら不動産投資家(笑)でもいいんじゃない？
600 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 15:21:39.70 ID:???.net: >>596
この手のコンサルで何十万の対価に見合った情報が得られるとはとても思えない
相手はアドバイスに対して何の責任も負わないし
601 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 15:27:45.81 ID:???.net: 不動産賃貸業じゃあかんのか？
602 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 15:28:47.23 ID:???.net: 5000万の新築アパート建てて、新築プレミアムがあるうちは年250万円ぐらい手元に残りそうだけど
問題はその後だよね
新築プレミアムがあるうちがピークなわけで、5年後のまだ新しいうちに売り飛ばして逃げられないと悲惨だ
603 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 15:40:57.02 ID:???.net: 建築単価も、やっぱ最近は上がってるのかね？アベノミクスやら人手不足やらで。
604 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 15:47:42.00 ID:???.net: 正直、新築でのアパートなりレジなりってのは、デベロッパー等でない限りは償却を主眼としてやるもの
つまり節税のためにやるのが基本であって、さらに踏み込んで儲けようってのは、それだけで相当の冒険なわけだ

平たく言えば、償却目的の新築と儲ける目的の新築を双方が尋常の条件で着手した場合
通常は物件のクオリティは償却目的の方が高くなるのが自然なので
そういう土俵での食い合いになるって事を考えずに死にゆく個人が結構いるんですよ　ハイ
サブリース系は言うまでもないです
605 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 16:33:08.19 ID:???.net: >>602
土地は持っていること前提？そのCF率だとかなり賃料取れる好立地になるね

5～10年くらいで売却しないと投資効率が大幅に悪化するのはその通り
606 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 17:04:02.26 ID:???.net: >>605
地方都市なら土地込みで5000万で建つよ
607 ：531：2017/02/14(火) 17:54:26.49 ID:???.net: >>584
買取屋、物上げ屋はいい迷惑なんだよ
不動産業界でちょっと成績がいいとお前みたいに勘違いして独立するやつがなんと多いことか
そこでやるのはね、前にいた会社の顧客名簿をこっそり持ち出して自分で電話したりする
会社の情報持ち出すのは　犯罪ですよね
行き詰ると今度は名簿屋から投資用物件持っているオーナーの名簿買って電話しまくる
そんな業者が多いから、朝から晩まで売れ売れ電話がかかってくる
着信拒否にしても新しい業者からどんどん電話が来る
ちょっと話を聞くと独立したんでー　とかアホぬかす　売らねーよ　だ
だからやめてくれ　独立して買い取り屋になるのは
608 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 17:55:49.73 ID:RdKRGel1.net: >>583
他物件よりも独自性が有ると賃料も下がらず、長年満室が維持できるんだけどね、、、

例えば全戸大型バイク駐車場2台分付きと（出来ればシャッターガレージ内保管）
とか、楽器可能とか、、、
609 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 18:05:51.30 ID:aqHkm1KW.net: >>607
きみはさなんなんだよ
610 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 18:20:55.99 ID:TtyKIPQQ.net: あくまで、淡々と語りましょう。
611 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 18:52:58.12 ID:???.net: 社会的地位が大切な人って結構いるのかね？
金さえあればそんなのどうでもいいと思うんだけどね
612 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 19:00:02.47 ID:???.net: 1人変なのがいるのはみんなわかってっから相手にしないで淡々といこう
613 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 19:18:05.43 ID:???.net: 金銭欲と名誉欲は別物で、前者は物質の問題、後者は尊厳の問題
物質的充足をもって尊厳が保てるかどうかは、まさに個性に依るものであって
社会や他者からの承認を欲するのも人間としてごく自然なことであり、そこに上下貴賎は存しないと思う
614 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 19:21:58.57 ID:???.net: というわけで、新築アパートは辞めといたほうがいいよってことでした
それでは次の話題
615 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 19:27:48.98 ID:aqHkm1KW.net: なんか変なのいるな。100万の1R持ちだったりしてな。
616 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 20:11:39.87 ID:???.net: 6年前に購入した一棟マンションを売却しようと購入時の仲介業者に依頼した。
ところが連れてくる客は指値有りの中間省略転売業者ばかり。
なんだかなあ
617 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 20:15:23.96 ID:???.net: ちなみに23区地下鉄の駅から徒歩10分
RC築12年
表面6.5％で価格設定したのに9～10％目線の
業者ばかり紹介してきやがる
多分不動産よくワカラナイって態度したから
舐められてるんだろうな
618 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 20:19:12.67 ID:???.net: 業者に買ってもらえばカシ担保免責なので
引渡後の心配が無くなりますよーw
とかうるさいっつのw
619 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 20:30:17.06 ID:12AAUhmc.net: 脇田雄太さんのコンサル受けようかと思っているのですが、情報あるかたいますか?

助言よろしくお願いします。

もっと意見ください。
620 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 20:30:28.39 ID:???.net: 指値は一切受けない宣言しとけばいいじゃん
それでも寝ぼけた業者連れてくるなら、背信行為ってことで媒介解除すればおk
もし一般ならさっさと別の業者探そう
621 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 20:31:38.60 ID:???.net: 俺は45歳なんだか、仕事で付き合いのある行政書士の先生兼建築屋の社長に銀行務めの30歳前後の娘を紹介するって言われたんだけど、年離れすぎてるよね。
その先生には、この前、即金でマンションを買った時に登記の代書して貰った。
銀行から出金、売買、保存登記と立ち会ってもらった。
司法書士に頼むと10万円以上するけど、
行政書士なので代書して法務局立会なら
1万円と手土産で登記完了。
それから、急に紹介するとかって言うので
やっぱり世の中は金なのね。
622 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 20:31:39.52 ID:???.net: 23区でも山手線内側南部か千葉埼玉寄りかで相場観変わってくるけど

築浅RCならアパートローンと抱き合わせにした方が個人に売りやすいんじゃないか
まあ都内だとあんまり積算評価出ないかもしれないけど
623 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 21:08:46.76 ID:???.net: >>620
指値受けられる金額は口頭で伝えたはずなんだけど、担当者が猿なのかその金額を無視した話を仕事中に「今ﾀﾞｲｼﾞｮﾌﾞｯｽｶ」とか電話すてくるんだよね
一般だから他社にお願いするのも有りか、ありがとう
野村不動産あたりが妥当なのかな
624 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 21:28:44.00 ID:???.net: >>623
ひでーなそりゃ
まあ、おおよそ数字上がってなくて上から詰められて藁にもすがる思いなんだろう（好意的解釈）
次にナメた電話寄越したタイミングで「無理だって言ってるでしょ？もうヨソもってくね^^」とでも言えば良いかと
（もしかしたら、隠し玉のエンドが回ってくるかも…？）
で、追いすがってきたら一週間ぐらい期限切って結果ナシなら本当に持っていけばいいしね
野村も勿論だけど、なんだかんだいって住不も選択肢に入れて良いかと
625 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 21:56:34.63 ID:DH7oBFOL.net: ただいまやで。やっと仕事落ち着いたわ。
３００レスくらいついてたから、ゆっくり見ながら、書き溜め投下していくで。

【物件売却について】

売却で勝つこと＝不動産投資の神髄とワイは思う。

このスレでもこういう物件はどうか、とか色々出とるけど、
結局のところ勝ったまま売却して相場から退場できるか、
融資をゼロにできて純資産総取りの状態にできるか、
とかいう形が本当の安心の形やと思う。
626 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:09:19.78 ID:DH7oBFOL.net: 売却で勝つ為には、実は購入する時に決まってると言っても過言ではないやで。

「相場よりも安値で買えってこと。」
それだけではない。

むしろ、相場より安く買うなんて大前提で、
それができてない時点で、次いつ来るか分からない超高騰相場が来るまでとか、
残債が減るまで賃貸運営を耐えるしかないんやな。

我慢の不動産経営しか、勝ちの目が無くなるのはつらいところやで。
627 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:10:20.27 ID:DH7oBFOL.net: どんなに運営が順調だろうと、売却で損切りになって、
それが今までのCFで吸収できないなら、赤字の投資で終わりや。

途中どんなにCFが出ようが、節税できようが、
所得税が戻ってこようが、売却で損したら時間の無駄しとる分だけ、
何もやらんかった方がましやなーと思う。
628 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:11:29.36 ID:DH7oBFOL.net: 売却に関しては、こういう想定は最低限必要やね。
↓
どういう人が買ってくれるのか、
その物件と似た物件が、過去どのくらいの利回りで売れてきたか、
次買う人がどういう金融機関が使えるか、
自分がその不動産を売却するまでの改善をどのように描くか、
そのプランが予定よりうまく行ったとき、行かなかった時の修正をイメージする。

もちろん、金融機関の情勢などはどんどん変わるので、
中くらいの相場の時をイメージした内容で構わんで。
629 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:12:19.44 ID:DH7oBFOL.net: そして、次が結構大事で、
その結果導き出せた売却の利益額が想定税引前CFの5倍を超えてるか、
ってのがポイントになると思うやで。

理想を言うと、税引前CFの10倍売却益が出るなら、即売却でもええと思う。

これは個人的な考えも多く出てくると思うけど、ワイは以下のように考える。
630 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:13:37.32 ID:DH7oBFOL.net: どんなビジネスもそうやと思うけど、10年安泰って結構難しいと思うんや。
10年ビジネスを存続させるには、大抵は凄い努力が必要やんか。

不動産がいくら安定性が強い、家賃の下方硬直性があるとはいえ、
5年後を予想することも難しいと思う。

そんな中で、もし今売却したら10年間苦労して運営するのと同じ金額が得られるなら、
ワイは絶対的に売却したほうがええと思うわ。

時間的なメリットもあると思うやで。
631 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:14:23.27 ID:DH7oBFOL.net: もちろん、追加投資なしで20年間、
当初想定と変わらないCFを得られれば、
上記売却益より高い利益を得られるから、そこは個人の投資観次第やな。

っていうのを、物件を買う前に想定してから買った方がええで。

どのくらいCFが出るか、ってのだけで頭止まってる人多すぎや。

なかなか売却の本は少ないし、具体的な売却のことが分からずに、
結局見当違いな数字作ってる人もいるから難しいかもしれんけど。
632 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 22:15:13.43 ID:RdKRGel1.net: >>616
業者というか担当が無能なのでキッパリ断りましょう！そんなバカと付き合ってもろくな事無いよ！
633 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:15:28.95 ID:DH7oBFOL.net: あと、売却は今後間違いなく辛くなるフェーズに入ると思う。
各金融機関の引き締め動向は変わらずやし、公庫も新規借り入れの利息上がったな。

いつの世も、良い属性の人にはいい融資は出るといったもんやけど、
それは億の単位で自分のお金を動かせる人だけやで。
日本で何人いるんかいな、って感じ。
634 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:16:24.36 ID:DH7oBFOL.net: 数字遊びでいくらCF計算したって、案件検討を何件したところで、
売却ダメやったら全てあかん。

逆に言えば、賃貸付けに苦労するエリアでも、利回り30%で仕入れて、
フリーレント付きで無理矢理満室とか、
満室にならなくても家賃保証半年とか何でもつけて、利回り10%で売り抜けられたら勝ちやと思う。

暴論かもしれんけど、どんな投資も売却で利確が真髄とかいう当たり前の話でした。

今日はレス返し頑張るでー。
よろしくやで。
635 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 22:25:37.64 ID:???.net: つまり今現在の高騰相場ではよほど旨みがある物件しか購入したらあかんということですかね？
4月から徐々に安くなっていくのか、それとも後1年～2年ぐらい経たないと安くなっていかないのかな
636 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:26:04.18 ID:DH7oBFOL.net: >>225
反復継続って、分割売買一発でもやったら引っ掛かるんやなかったっけ。
その辺はあいまいだった気がするやで。

あまりに目立つ転売を年間に何回もやったりしなければ、ええんちゃうかな。
年1回の原則に縛られてたら、たくさん物件持ってる人はその売却できんことになってしまうしな。
637 ：野郎：2017/02/14(火) 22:26:35.13 ID:5VCGe826.net: 待ってました！

なるほどやわ。
手残りのcash on cash
ROIが10パーくらいで
見るゆーことやな。

ほな、都心の残債無い奴は
全部売却になるけど
なんか寂しいな。
638 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 22:27:14.07 ID:dQ9NlPMm.net: 225の再投稿です

1さんへ質問
反復継続で引っかかるってどんなレベル？
たまに本やブログでバンバン売買しててこの人大丈夫？っていう人見るけど
実際そういう事例って知っていますか？
競売とかでなく普通にポータルで見つけたような場合とかは？

もう１つ質問
買った金額が3000万今の相場4500万
貸したらローンとか固都税引いて月10万
ローン残高2500万
10年分のCFを得られる訳だけど売りが正解かな？
ちなみにこれは自宅なので非課税
639 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 22:28:29.96 ID:???.net: >>625
やったあ！
おかえりなさい！
640 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 22:29:24.81 ID:dQ9NlPMm.net: >>636
レスしてもらえたんですね
再投稿してすみません
641 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:29:51.29 ID:DH7oBFOL.net: >>638
後半への回答忘れたやで。堪忍や。
反復継続については、結局警察の判断になることもあるから、
怪しいことはしない方がいいやで。

もう一つの質問は、書き溜めの方で答えてると思う。
間違いなく売りやな。頑張ってや。
642 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:36:13.06 ID:DH7oBFOL.net: >>226
公務員の不動産投資について。
ワイは基本否定的や。
もちろん、制度的にできるし、どっかの消防士みたいに頭のネジ外れたニキもおるやろう。

ただな、考えてほしいんや。
民間の同じ給与レベルの人と比べると、公務員って全員じゃないけど事業センスはないやん。
どこか危機感ないというか、リスクに対して免疫がないのかも知らん。

不動産投資に向くのって、ある程度事業観がある人とか、
プロジェクトマネジメントスキルあるとか、一般的なビジネススキルある人がええと思うやで。
その点では、公務員は不動産投資において、劣る人が多いのは否めんな。
借金地獄になったり、儲からん物件買ってしもうたりするのも、良く聞く。

田舎の行政に電話営業しとる不動産会社とかおるんやで。
それで、東京のことよう分からん人が、
儲からん城北の新築ワンルーム買ったりとか、結構悲惨な人もおるよね。
643 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:38:14.09 ID:DH7oBFOL.net: >>228
なんと利回り10%！とか、都心でないならふざけとるよね。
都心でも、銀座のソシアルビルとか利回り10%以上全然出るで。
100億円とかするけど。

なんと！
値下げしました！
融資崩れました！

田舎で10%とかだったら、草も生えんね。
644 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 22:38:41.64 ID:au60e0+J.net: https://www.youtube.com/watch?v=quIHgwuF6r4&sns=em
645 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:43:42.85 ID:DH7oBFOL.net: >>230など
本当に仰る通り。
本物の上流物件とか、上を見るときりがないけど、
要するに自分の投資適格の物件を諦めずに探し、
その為にあらゆる苦労・シミュレーションをすべきってことやね。

簡単に新規参入できるように煽ってる奴らは問題よ。
簡単な世界じゃないよ。

銀行が持ってくる非公開情報でもクソみたいな物件はあるし、
ネット物件でも、例えば再建築不可と思われていたやつが、
実際役所調査と近隣ヒアリングしたら再建築可能にできて、掘り出し物だった。
とかいう事例もあるもんな。

>>233が言っているような、もともとは富裕層など選ばれた人がやるもん～
ってのが本当。
そういう人は情報ネットワークもあるし、良い情報が回る立場におる。

そうでない素人が参入するなら、相応の苦労と障害があることは覚悟せなあかんよね。
646 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 22:47:44.17 ID:???.net: 不動産はババ抜きというコトバと整合性が取れるのが哀しいところｗ
647 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:48:13.49 ID:DH7oBFOL.net: >>271
結構ええこと言ってるよね。
都心5区で7%の、重量鉄骨築5年とかのアパだったら、間違いなく勝ちと思うよ。

結局、手残りのCFと、売却出口やと思うんよね。
7%というのが、通常相場と比べて割安なのか割高なのか、そこにつきますわ。
648 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:50:32.74 ID:DH7oBFOL.net: >>279
危険よ。都心に通勤できる地方なんて、まさに物件価格高騰しまくっとるやん。
宇都宮とか、つくばとか、ガンガン利回りさがっとるで。

逆に、そんなに相場変わってないとこあったら教えてや。
きっと、S銀行が融資しにくいエリアやと思うんやけどな。
四国とか。
649 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 22:55:27.88 ID:DH7oBFOL.net: >>312
表面利回りって、想定数字の表面利回りか、実績での表面利回りかで大きく変わるね。
民泊にしても、レジにしても、想定の利回りで見る時は、
おなじような物件の収入実績を9掛けか8掛けするくらいがちょうどいいと思うやで。
募集価格とか、表面上の販売価格とちゃうで。成約価格の、や。
650 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:03:24.86 ID:DH7oBFOL.net: >>321
指値って、究極のコミュニケーションやん。
地上げの時でもさ、塩撒かれてからが始まり、とかいう言葉もあるし。
物件買おうとするときも、まずガツンと厳しい条件を伝えて、そこからスタートする交渉もあるしな。

そこは、交渉をしても途切れない関係を構築する、ってのが必須やけどね。

投資用物件は比較的よく捌けるから、そこまで関係を構築する前に売れることもある。

指値は闇雲にしても通らんし、売主の事情を探るのは人間関係がないと難しいし。
でも、ワイは指値せんで買う事は無いな。
651 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 23:10:08.00 ID:???.net: おお、1さん
勉強になりますわ
652 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:17:39.86 ID:DH7oBFOL.net: コインパーキングについて書いてあったから、言ったろ。
あれは、開発までの固都税分を稼ぐくらいな意味しかないと思っとるわ。

地方は知らん。
車需要と、開発で得られる収入のバランスが逆転する地域ならありえるんちゃうかな。

ホテルも同じだけど、日銭ビジネスって安定しないから、
よっぽど立地選ばないと危険と思うやで。

コインパにしかならん土地って、潰しきかんよね。
もっと面白い上物が建てられる土地買えばいいのに。
653 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:19:32.11 ID:DH7oBFOL.net: >>467
この何日かで、べつにそんな急展開はないと思うよ。
引き締めはもう既定路線でしょ。
654 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 23:27:33.99 ID:???.net: >>501
みたいな物件はどう思います？

20年後に人口が３割減の人口20～30万都市、築40年近いマンション、
家賃2.8万円、表面15％の地域最安値のマンション

正直自分は大火傷の可能性が高いと思うけど、こういう投資家がカモられた
と思ってないところが不動産ブームの罪かな、と
655 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:28:16.17 ID:DH7oBFOL.net: >>486
こういう細かい計算とか、論理作る人って尊敬するわ。
でも、残念ながらワイは数字を追っかけすぎるのは否定派ですわ。

ワイは公的な情報と、相場観と、現場を見ての直感型人間やから、
この立地でこのくらいざっくり儲けられるなら、買いや！
的な動物的勘を使った仕入れをするやで。

もちろん、法的な制限とかそういうのはしっかり調べるけど。
細かい収入計算をいちいち、ってのはあまりせんのよね。

収益想定はあくまでも想定やから、
あらかた正しいと思われるレベルまででええと思う。

大体経費率は何％で見て、とかでもあまりブレはないから、
どちらかというとざっくり試算でもいいから、早く決断できるトレーニングをするのが大事やと思うわ。
656 ：名無し不動さん：2017/02/14(火) 23:28:56.13 ID:RdKRGel1.net: 間違って来ちゃった人だと思うけど、売却なら大手仲介ってそもそもそんな甘い考えだと
投資として難しいだろう？仲介業者は会社の大きさよりも担当者の力量次第何だけどね。
上司にノルマ課せられて営業電話してくる担当とか付き合っても有害なだけだろう？

人気エリアの新築区分（実需）とか新築戸建てを買うのならば大手業者が良いと思うけど
これも結局は担当者次第で、数ヶ月後会社辞めちゃうバカから買ったりすると苦労する。
657 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:34:19.67 ID:DH7oBFOL.net: >>533
おっ、銀行の中の人かな？
お疲れ様やで。

メガか地銀かそれ以外か、だけでも教えてくれたらええのに。
658 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:37:31.81 ID:DH7oBFOL.net: >>539
もうね、物件の種別も何も問わず、
自分の追いかける利益水準取れるなら、って目線でやったほうがええと思うよ。

ハイレバRCでも、ノンバンクで再生型物件やるにも、
DIY再生手間かけ物件にしても、自分が掛けたい時間と得たいリターンが合えばええやん。
659 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:41:36.76 ID:DH7oBFOL.net: >>552
素晴らしいお考えですね。
なんかネットビジネスとかと似たところあると思うんや。

本当に成功してリタイヤした人とか、世間に出ないもんな。
ワイのクライアントにも個人資産500億とかの人おるけど、
ネットでどんなに検索しても名前でえへんもん。

キラキラしたセミリタイヤとかいう言葉に惹かれるのはええと思うけど、
そこからはしっかりとビジネス観というか、事業として判断していく心が欲しいところやね。

大体は、キラキラとした世界に見とれて、注意を怠って、
そのままよく考えずに参入して痛い目見てから気付く人の方が多いけど。
660 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:50:14.85 ID:DH7oBFOL.net: あと、色々な投資商品と比べて、どうして日本不動産なの？
的なことは少し書こうかな。

基本的に、日本不動産をやる理由って、良く分かってるところで自分でコントロールできる資産を持ちたいってのが大きいと思う。

償却目的なら、国内不動産よりもアメリカ不動産とかやった方がいいし。
単に投資利回りなら新興国の金融商品とか、中国株とかでもいいしね。
（為替とか、商品自体の破たんリスクもあるけど）

現金大量にある人なら、日本REITでもええやん。

それでも、敢えて日本不動産やるのは、
日本人ならハイレバを狙うのと、知ってる土地で安心したいから。
それなのに、良く分かんない地方を、よく勉強もしないで買うのは本末転倒。

相場が株や為替と比べてジェットコースターにならず、
自分である程度好きにできる、売値も買値も決められる自由度が、
日本不動産の魅力じゃないかな。

あとは、ワイみたいなヤカラからすれば、
開かれてない市場だから、悪い言葉で言えば素人を喰える。
そこに旨味があると思う。
661 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/14(火) 23:55:18.85 ID:DH7oBFOL.net: >>584
買い取り屋さんは、単純な世界やと思う。
いかに買い叩くか。以上終わり。

真っ当な物件は、真っ当な値段がついちゃうから買い叩けない。
だったら、再建築不可物件とか、地上げに近いようなテクニカルなことをやるか。

いずれにしても、いかに困っている人を見つけて、
そこからガンガン買い叩くかというのが大事やと思うよ。
サービサー、債権回収会社とかと仲良くできるツテあるなら、面白い動きできるカモやね。

真っ当な銀行ルートとか、弁護士ルートは開拓されつくしてるから、
普通にやるんでは新規参入の余地はないかもわからんね。
662 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 00:01:10.36 ID:VwF87NFN.net: >>596とか
この人個人がどうとかは知らんけど、コンサルとかいう奴について話しとこか。
正直、どの業界にも「専門家」的な意味合いでコンサルはおるよな。

不動産投資コンサル的な人とか、良い立場やと思うで。
法的な責任は取らず、投資アドバイスで飯食うとるんやろうからな。
責任が発生しない仕事、しかも知識も中途半端でプロでもない、
みたいな人に他人のアドバイスができるのだろうか。

自分は投資で成功してるからみんなに教えたいとか、奇特やと思うで。
普通、成功したら別に表に出んでもええのにね。
表に出ないといけないんやろうから、出るんやと思うね。

奇特な理念で、プロとしてしっかりした知識持ってて、
責任感持ってやってくれるコンサルならええんちゃうかな。

ワイも色々とセミナーとかコンサルの面談とかいったけど、
不動産について包括的に知識あったコンサルはおらんかったで。
663 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 00:05:15.00 ID:VwF87NFN.net: >>635
現在の高騰相場でも、良い相場でも、自分の投資適格に合う物件しか買っちゃダメやで。
高騰相場では、そういう物件は出にくい。
買い相場の時には、そういう物件は出やすい。

いつどのくらい下がるとかはあまり言えないけど、
買う基準づくりが大事なんちゃうかな。
664 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 00:09:02.06 ID:VwF87NFN.net: >>646
ワイは、融資を使う不動産投資って、爆弾渡しゲームと思っとるよ。
膨らみ続ける爆弾を持っている。大きくなればなるほど、利益は得られる。
でも、どこかで爆弾は爆発するから、その前に渡さないといけない。（売る）

爆発せずに、利益を得て終われたら、ゲームクリア。
また次の大きな爆弾を持つのでも、次は小さな爆弾にするのでも、それは自由。
みたいな。

融資を使わなければ、爆発は限りなく小さくなると思うけどね。
665 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 00:12:56.17 ID:VwF87NFN.net: >>654
個別の物件については意見差し控えたいで。
それでええって思う人もおるし、もっとって人もおるやん。

人口が何人いようが、築年数が何年経とうが、
利回りが想定で何％出ようが、あんたが試算して買ったんならええんちゃう。

値段安いし、爆死せんやろ。
失敗と思うんやったら、利回り12%くらいスタートで売りだしたら。
666 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 00:22:35.66 ID:???.net: >>654
他人の物件に文句つけるんだったら、さぞかしいい物件を持ってるんだろうから、
自分の物件の評価について聞いてみたらいいんでない？
まさか実質３％とかじゃないでしょ？
667 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 00:30:15.94 ID:???.net: 貸すよりも売却した方が儲かるなあっていう状態で悩めるんならこの上ない幸せだよね

今現状の値段で掴んでこの先にそんなことがあるか？ないだろうｗ
としか思えないからなかなか手が出せない
また民主党が政権取ってくんないかな
暴落させてくれそうだからｗ
668 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 00:36:40.87 ID:???.net: 民主党の支持母体の労組の一部が民主党から逃げ出して自民党に移ってるくらいだから、
もう民主党はムリでしょ。

政治の話でいえば（関係なくてｽﾏﾝが）、派遣も含め、労働者の味方である政党が一つもないのが不幸だな。
669 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 01:15:07.80 ID:???.net: >>623
完全に低脳じゃねーか。俺なら、1度打ち合わせに読んで手帳に条件をメモらせるな。
そんで、電話する前に手帳開けっていう。
670 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 04:23:22.35 ID:???.net: 想定家賃の40～80倍ぐらいは指値入れてもいいってことかな？
671 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 04:25:18.95 ID:HaJUgyDy.net: 賃料200ヶ月以内
672 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 07:47:57.66 ID:???.net: 言い方悪いけど指値で駆け引きする必要がある物件というのは、その時点で買う価値が低いと自分は判断している
逆説的に、価値ある物件は入ったその場で満額買い付けする他ないからな
673 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 08:17:10.35 ID:cJuT6trV.net: >>661
1さん、584です。
ご丁寧に回答いただきまして、ありがとうございます。
サービサーや債権回収会社などにはコネもないのが現状です。

この数年間に投資用の物件を扱う会社も増え、値段も高騰いたしました。
これから日本は人口も減る一方で、供給過多のマンション販売など耳にします。

軍資金が潤沢な方は別として、一般サラリーマンが所有する一棟アパートや区分所有は場所によっては家賃が下落してローン返済に追い金をしないと足りない方も増えてくるのではって思いました。

出来れば買取と販売の両方を出来る会社に転職出来ればと思います。
まだまだ、勉強不足ですのでこのスレを見させていただきながら勉強させていただきます。
長文失礼致しました。
674 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 19:49:40.39 ID:???.net: 思いがけずに相続でアパートオーナーになったけど不安ばっかりで悩む
自宅兼アパートで年間５００万チョイの賃料の築２４年のＲＣ
ローンが２１００万ほど残っていて後６年で返済予定
アパート収入だけではローンは払えないので自腹で返済
自宅も兼ねてるので、どっかで家賃払ってると思えば大きな負担でもないが
これからの修繕や空室リスクなどを考えたら売ろうか悩む
なんの準備もなしで資産と負債を持ってしまったから不安です
675 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 19:54:31.00 ID:???.net: 【経済】国内不動産投資、20％減の２兆9360億円　16年民間まとめ
http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1487149406/

ほう
676 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 20:05:41.87 ID:VwF87NFN.net: >>672
それはね、時と場合によるけど、
信頼関係ができれば瞬間蒸発物件でも指値は可能やで。

融資特約無し、もしくは現金買付なら、なんとでもできるやで。
融資使って、他と競争して、良い物件得ようと思うなら、そりゃ無理かもしれん。
677 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 20:07:10.79 ID:VwF87NFN.net: >>673
頑張ってや、ホンマ。
正直、買取やなんかで間抜こうとするくらいなら、
真っ当に仕入れルート開拓してええ業者さんになってほしいやで。

こんなスレで勉強せんと、弁護士でも死ぬほど開拓したらええんちゃうかな。
678 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 20:09:56.94 ID:VwF87NFN.net: >>674
返し切れば数千万円の資産になるのに、返済があることが不安＝一般人として真っ当な感覚と思うで。
6年で返し切るくらいの残債しかないなら、もう売ったらええやん。
6年後に残債なく売るとしても、どんな相場か分からんで。

自宅に未練がないなら、売る選択肢もええと思うな。
特に、アパート事業が面倒やと思うなら。
679 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/15(水) 20:12:40.60 ID:VwF87NFN.net: >>675
これ、主にオフィスビルのことやろ。
資料出しとるのCBREやし。

今はね、国内オフィスビルは誰がババ掴むかって相場よ。
NET利回り3%でも買っちゃうファンドもあるからね。おかしい。

そりゃ、買い控え起こらんとおかしいわ。
至極真っ当な内容。
それを個人の不動産投資のスレに貼っちゃうのは、御粗末さんやで。
680 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 20:16:09.43 ID:yvYgUGJb.net: >>674
RCなのに返済期間が３０年って事ですか？

金融機関を変更して47年に引き直し、修繕費用も融資を受けられれば良いと思いますが、、
681 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 20:18:39.82 ID:yvYgUGJb.net: ６７８さんが書かれていますが、特別な思い入れが無いのならば、売って換金出来るのならば
それも一つの方法です。RC築24年だこれからかなり修繕費用は掛かると思います。

売却ー返済で現金が残るのならば自宅新築できるのでは？
682 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 20:33:10.77 ID:???.net: >>678
>>680
>>681
アドバイスありがとうございます
生まれた時からの地元ですし20年住んだ自宅なので思い入れはあります
父の形見なので守りたい気持ちと先々の不安で悩んでいます
金融機関には相談に行きまして金利は下げてもらいました
683 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 20:51:10.23 ID:???.net: 悪く言えば「買うやつにババを押し付ける」ってことだけど、好意的に考えれば
「いつババになるか自分でもわからなくて怖いから売る」ってことか
684 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 20:53:42.93 ID:jtBjXgUu.net: >>682
自宅兼用は売りにくいのでそこはリスクがありますよ
685 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 20:59:47.98 ID:???.net: >>684
やはり自宅兼用は売りにくいのですか
残債と収入を見て利回りいいよとか家賃払わなくてもよくなったとか良いように取って頑張っています
なかなか周りに相談できる人もいないのでこのスレで少し元気になれました
とりあえず確定申告の準備頑張ってやっていきます
686 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 21:29:16.36 ID:yvYgUGJb.net: >>685
思い入れがあるのならば金利だけでは無く融資期間をRCの法定耐用年数47年に引き直してもらった方が
良いと思います。単純に１７年伸びますから持ち出しは無くなりCFが生まれると思います。

エリア・道路付け等詳細が分かりませんが、仮に売却するとしたら年間賃料500万に自宅部分を賃貸へ回し
てたとした場合の賃料（仮にですが年間120万円）とすると、年間賃料620万円の収益物件ですから、表面
１０％とたら6,200万円・９％で6,666万円・８％で7,750万円・７％で8,857万円の価値があります。

この価値と実際には銀行評価（積算評価等）を引き合いに出して今後予想される大規模修繕費用の融資を
受けられると良いと思います。銀行から見たら優良債権だと思われますので担当者次第では有利な条件を
引き出せると思います。

思い入れのある土地建物を維持していくのは何かとご苦労も多いと思いますが頑張って下さい！
687 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 22:06:31.86 ID:???.net: せっかく現金あるのに税金まみれになってしまう不動産を買うのは勿体無い
688 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 22:30:26.51 ID:CMaeOuck.net: 財（不動産）の価値に関する思考実験

１）資産価値
壺に１００円玉を入れれば１枚ごとに壺の価値は１００円増す
日本人が年間に住宅ローンに注ぎ込む資金を年間１０兆円と仮定した場合だが
日本列島での不動産の総額が年間１０兆円をオーバーして増加しなければ投資対象として壺に劣ると判断せざるを得ない
総論で言えば不動産に投資価値はない（特別に良い場所だけは例外かも知れんけどね）

２）利用価値
冷蔵庫を購入する者はいてもレンタルする者はいない→長期間のレンタル費用は購入費より桁外れに高額だらかである。（イベント等の短期は例外）
購入した時の支払い額が長期間居住の賃貸物件より９０％ぐらい割安？（まさか）→不動産を購入した時の支払い額が賃貸より桁外れに安いって訳じゃ無い。
資産価値＋利用価値で考えた場合ですら分譲が賃貸を上回る程に有利か否かは不安。

３）満足価値
不動産信仰は所詮は自己満足？オナニーと同じ？
689 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 22:43:46.16 ID:???.net: お、おう…
690 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 23:02:20.29 ID:???.net: ババをつかまないのがベストだけど。
万が一ババをつかんでも対応できる状態(保険、逃げ道)は作っておいたほうがいいんじゃないか。
自分は、「現金購入のみ」「他にも収入がある(複数物件、会社員、別の事業など)」という保険は確保している。
クソ店子が入って滞納や迷惑行為などでも空室が数年続いても耐えられるし、
売りに出すときも足かせがなければ足元見られないですむから。

まぁこの程度考えて行動している人ならよほどのババはつかまないと思いますけど…ww
691 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 23:11:19.97 ID:???.net: >>686
丁寧なレスありがとうございます
気持ちに余裕が持てました
色々と勉強して親の遺産を大切に守って行こうと思います
692 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 23:15:58.44 ID:K6IMnomc.net: >>679
オフィスビルは中国等の外資が買ってるらしいですね
都心のビルの登記簿はそんな感じみたいです

１さんに質問です
１、一等買いについて
一棟出るのは訳ありな気がします。
修繕コストの問題や近隣との揉め事、共用部管理まで考えるとちょっと怖いです。
いかがですか。

２、中古物件の施工品質に関して
施工業者である程度質が分かるという不動産業者もいます。
デベロッパーでも「ＸＸ建設が作ったＸＸ年代の物件は～～だ」とか。

築浅がいいとも思いません。
１０年くらい前からコスト削減と納期絶対のため、
施工業者はどこか手を抜くしかないと聞いてます。

とはいえ手を抜きすぎる業者と、いい仕事をしている施工業者の違いはあるはずで
見抜くコツみたいなものはありますか。

３、値段が下がらないマンション
知人が住んでいる億ションだった物件は値段があまり下がってません。
おそらく施工品質もよく値段が下がる理由がないのでしょう。
一棟買いよりこうした物件の区分所有が低リスクな気がしますがいかがですか。
このクラスであれば管理組合が機能しなくなることは少ないはずです。

４、簡単に言うと
「株の財務諸表に当たるものはなんでしょうか」と質問したかったのです。
もちろんそれができたら不動産鑑定士レベルでしょうが
調べないで言われたままに利回り安い高いは危ない気がします。
たぶん今の不動産営業は昭和ごろの証券営業に近い気がしますから（笑）
693 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 23:37:49.98 ID:yvYgUGJb.net: >>691
一つ忘れましたが、銀行営業（支店長を含む）は収益物件のプロではないので、知ったかぶりして
とんでもないこと言い出す輩も多いです。一度信頼できるコンサルタントに相談されるのが良いと
思いますが、この信頼できる、、、って言うのが意外と居ません。

一つ言えるのは、RC構造だと47年返済に引き直しが出来ると言うこと、でも今融資を受けている
銀行は組み替えをしたくないかも知れません。あまり銀行側が乗り気じゃ無い場合は他行にも一度
相談された方が良いと思います。
694 ：名無し不動さん：2017/02/15(水) 23:41:30.61 ID:yvYgUGJb.net: >>693
連投スミマセン、残債2,100万と法定耐用残存年数（４７年ー経過分２４年）23年ですから
仮に金利が2％とすると、月々の返済額は元利均等の場合約１０万円に成ると思います。
695 ：１ ◆IB.DH9Sb1A ：2017/02/16(木) 00:04:49.70 ID:mPxjo3vI.net: >>692
あんま知ったかぶって言わんほうがええで。
都内のオフィスの持ち主が外資ばかりなわけないやん。
何個登記上げてるか知らんけど、いくらかけて調査してるか教えてや。

質問答えるけど、あまりにもしょうもないから言葉悪くなるのは許してや。

１．そういう物件もあるんちゃう。1棟が特別リスク高いなんてないで。
むしろ、1棟でない売り方の方が面倒やな。

２．そんなん心配してもどうしようもないで。
どこの施工だろうと、下請けのさらに下請けみたいな奴が手抜いてたら分からんやろ。
一概には言えんで。

３．これは立地の稀少性やな。
ただ、管理組合はいいマンションでも、機能しないことはあるから気を付けてな。
素人集団の管理組合が、しっかり大規模修繕予算管理するなんて、ハードル高いで。
オフィスビルの上にあるような超高級レジでも買えば。

４．そんなんないで。
ある限りの資料と、現場視察と、近隣調査しないと。
鑑定士の評価だって、ザルなこと多いで。
その土地の活かし方、稼がせ方を知ってないと、どんな指標も意味ないやろ。
こと投資において、鑑定士的な知識はあんま意味ないと思うで。
696 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 00:07:09.11 ID:???.net: >>693
本当に丁寧なお答えありがとうございます
銀行に相談した際は金利は団信込みで１．６５％の５年固定と提案されました
期間の延長は難しいと言われました
持ち出しはありますが、家賃を払わなくてよくなったので家計的には変化ありません
貯金も500万ほどありますので、素人考えで金利を払いたくないので後６年このまま頑張っていこうかなっと思っています
金利を払いたくないから自腹で少しでも早くローンを完済させようと思うのは危ない考えなのでしょうか？
697 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 00:31:24.70 ID:W5Lm3BsW.net: >>696
いや、完済出来るのならした方が良いという考えも当然あります。建物償却額、返済金利と個人所得税を良
く計算して１番良い所を探してみて下さい。それと基本借り換えをしないと返済期間の引き直しには応じま
せん。この辺は担当者次第ですが個人的には銀行のバカな査定方法が理由に有ると思います。建物規模から
計算し修繕費用も考えると手持ち現金が少し足りなくなるかもしれません、その時にファイナンスをどうす
るのか予定を組んでおいた方が良いです。団信込みの固定ということですの、恐らく借り換えると違約金が
掛かるのでは？賃貸物件経営目線でみると銀行の都合の良いお客さんに見えますが、、、ご気分害されまし
たらごめんなさい。私の言いたいことは銀行マンは賃貸物件経営の素人ですから、彼等のアドバイスはあま
り物件オーナーに取ってはよろしくない提案が多いです。

こらは一般論ですが、よほど他の収入が高額な方以外毎月手出しが有ると賃貸経営は苦しくなります。
常に満室・修繕無しならば良いのですが、なかなかそうはいかない物です。
698 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 00:32:32.31 ID:???.net: >>696
私は売却を勧めます
親代々の木造店舗をRC４回に建て直し、総額７０００万を３０年で借入れて
なんとか２０年返したけれど、先の不安を感じて昨年５０００万(土地２０００万を含む）で
売却。
テナント４軒入っている状態でした。(収入５０万）
売却して５ヶ月と１０ヶ月でテナント退去したので、今の家賃収入は３２万のはず。
（自宅部分は家賃８万払って借りてます。）
持ち続けていたら、返済だけでアップアップでした。
売る潮時だったのかもしれません。
今は借金の心配もなく、ストレスフリーで生活してます。
神奈川南部なので、地震でも来たら再建不可能ですからねぇ。
699 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 00:32:40.83 ID:???.net: >>696
俺は693とは違う人物だが、投資家という視点に立つか立たないかという違いだろうね。
投資家という視点に立つなら、返済はできるだけ長くして、手元に残る現金を増やして、
それでもって再投資したいという気持ちになる。もちろんリスクは増えるが、リスク取って利益取るというのが投資家の考え方。

一方あなたのように、リスク取りたくないという人生の人もいる。
借金はたまたま相続でそうなってしまったというだけで、それもできるだけ早くなくしてしまいたいという考え方。

これはもう嗜好の違いだから、リスクを取りたくないなら、利益をできるだけ借金返済に回すというのも全然おかしくないでしょ。
逆に、早く借金返済が終われば、そのあとの利益は全部手残りになるわけだから（結局、手残りが生じ始めるのが早いか遅いかという
違いだけなんだよね。ただ、早いとそれを再投資に使えるから、リスク取りたい人はそっちを選ぶという）
700 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 00:54:52.84 ID:W5Lm3BsW.net: >>699
仰るとおりですね、あと一つ付け加えるのならば人生には必ず終わりが来ますから、何歳で自分が死ぬのか
子供が事業（物件）継承出来るのかを考えます。

仮説ですが２０年後築４４年のＲＣを相続する子供はあまり嬉しくないですよね？

人間に寿命があるのと同じで物件にも寿命はありますから、思い入れがあるのならば将来の立て替えも視野に
入れるか若しくは今の物を売却して近隣に自宅と収益物件を建てるか？
701 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 01:07:18.84 ID:???.net: >>697
貴重なアドバイスありがとうございます
ご指摘の通り借り換えをすると違約金が発生します
それもあって借り換えないで６年頑張れないかなと思っていました
自分の勉強不足でお話の半分も理解できてないですが、勉強していこうと思います

>>698
自分も借金の心配のないストレスフリーな生活がしたいです・・・
売るとなるとなかなか決断できませんが、一度査定してもらって売却額を出してもらおうと思います
現実の額を見れば考えも変わるかもしれません
多少でも手元に残れば御の字です

>>699
父がローンでなんでもする人だったので、その影響で逆にローンをあまりしようと思いませんでした
リスクをなるべき取りたくなく、シンプルで簡単なお金の流れを好んでました
相続してから銀行通帳が４枚に増えただけでイヤになってるほどです
投資家とはほど遠い視点ですが、これも何かの機会なので一度しっかり考えていきたいと思います
702 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 01:20:03.84 ID:???.net: >>701
＞多少でも手元に残れば御の字です
>>686にもあるように、24年物なら表面利回り１０％で出せば、今の市況ならまず買う人はいると思います。
９％、８％で試算も出てくるくらいですから。
税金を考慮しなければ、借金完済の上、無借金で自宅が建つと思います。
703 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 01:45:21.26 ID:W5Lm3BsW.net: >>702
地主系大家さんは物件売却・物件入れ替えに関しては思考停止したがる人が多いです。先祖からの土地と言う観念
も分かりますが、いずれ必ず物件にも寿命が来る現実を見ない人が多いです。超絶好立地の物件ならば建て替えて
も収支は合うでしょうが、地方物件では危険な対応です。
704 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 07:09:37.55 ID:YQA52Fch.net: 売却するか再建するかの基準は
再度買える場所かどうかということ
地方でも売ると二度と手に入れられない場所はあるからね
705 ：腋窩汗腺切除　はできるが：2017/02/16(木) 07:10:09.96 ID:???.net: 早朝から　キもおタＤＱＮストーカー　車の威嚇音　遠くで　「細い」道路の家の前で　
　
暗がりが李りない早朝で　黒っぽいこんで全体的に細身　短髪黒髪170ｃｍ未満　　
　まで確認してない
　　みにくいので
　　　？

　せいかつどうををもうすぴーーどの　大型車

　き地外　もう　たくさんヤ＞＜　ゴキブリ人間は頭が腐ってる　愉快犯

じぃじぅじぁじぅ

反日の集団ストーカーしつこい　卑し基地外迷惑死ね
706 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 08:34:18.19 ID:W5Lm3BsW.net: >>704
確かに都心だからとか地方だからとかでは物件価値の判断は出来ないですね。特に売買事例が極端に
少ない地方でも特別需要があるエリアなんかは、その地域に精通していないと正直全く分からないと
言ってもイイかもしれません。
707 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 08:42:46.93 ID:YQA52Fch.net: >>706
ターミナル駅近の商業地なら特にね
708 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 09:57:24.19 ID:???.net: >>707
一見よさそうな駅近隣エリアでも、問題のあるエリアだったりすろこともあるからね、例えば反社会勢力が実行支配
しているエリアだったり、昔からの差別エリアだったりすると全く地元と関係ない人が外から入るのは難しい場所も
あります。
709 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 09:59:19.78 ID:???.net: >>702
仮にだけど９％で売れれば４千万くらい現金残るんじゃないかな？
710 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 12:22:06.50 ID:0HJTPA4E.net: >>695
ありがとうございます。

登記については警察から聞きました
都心は中華系資本の登記になってるところがかなり多いそうです

１，２，４について。
すみません。地道に調べるしかなさそうですね。

３について。仰るとおりで立地のためだと思います。
711 ：名無し不動さん：2017/02/16(木) 19:08:38.53 ID:???.net: 地方都市だけど15万とか20万ぐらいしか家賃取れないのに
4000万円ぐらいからしか買えないとかちょっと常軌を逸した値段付けがまだまだ続いてる
712 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 02:37:06.06 ID:???.net: まだまだ高いよね少しは落ちてきたけど
713 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 10:13:19.29 ID:ICHKzEp6.net: 動きが少し遅くなってきたね。4月からはもっ遅くなりそう
714 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 12:50:51.19 ID:???.net: ボロ物件はもう融資が厳しいのかガンガン下げてきてるね。
古い物件を見学しに行って「500万指し値入れたい」と言ったら
「いや、もう今日だけで4件見学入ってるし、その値段だったら業者に売ります」
と言ってた物件が、その後500万下げて売ってるのを見てﾜﾛﾀ
他にもそんな物件ぞろぞろ。
現金持ってる人たちは、4月以降が狙い目かと。
ローンが下りやすい建物を狙うなら別だけどね。
715 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 15:11:58.75 ID:F+4QL8ZZ.net: >>714
価格帯は？
716 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 15:17:16.39 ID:???.net: >>715
6000から9000くらいかな
717 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 15:42:30.28 ID:plytgAmp.net: 脇田雄太さんのコンサル受けようかと思っているのですが、情報あるかたいますか?

是非、意見お聞かせください。
718 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 15:47:11.21 ID:???.net: あんましつけえと宣伝通報するよ
719 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 16:07:32.47 ID:???.net: 不動産コンサルは
　ぼったくり
　無知
　売名
不動産投資をしたいなら自分で考えろ　ボケ
720 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 16:07:40.14 ID:???.net: コンサルでもなんでも受ければ？
勉強にならんことはないよ。
ただこれだけ１氏とか色んな人がリアルな話を書いてるのに
まだおいしい話があると思っている時点でカモだけど。
721 ：すとーかーのまいんどはきもおた：2017/02/17(金) 17:17:45.51 ID:???.net: 公団方面からくる既知外　すとーかーうじゃうじゃ　卑しいしつこい迷惑死ね
ストーカー相手の家前で　騒ぎ歩くきちがい子供（親子）
ストーカー相手の家前をうろ付く　小さい子供　くじょうをいてもべらんだのさきのすとーかーあいてをぬすみみようとする
牛乳瓶底眼のような　どのきついメガネをかけた　幼い男児のノゾキ痴漢　コドモ事態が痴漢のばあい　は　　　犬猫と同じ駆除

加害者ばっかり得　被害者ソンばっかり　ＯＴＬ
722 ：名無し不動さん：2017/02/17(金) 21:23:17.68 ID:owdBuWKc.net: >>677
1さん673です。
ご回答ありがとうございました。
弁護士の開拓ですね、今迄やってこなかったので動いてみます。
全うなルートの開拓もまだまだ無いですが、今迄以上に信用に値する不動産屋になれる様に頑張ります。
723 ：名無し不動さん：2017/02/18(土) 03:20:30.20 ID:???.net: >>711
逆に家賃20万以上取れるとこが4000万台で買えるとこなんてあるんですか？
724 ：名無し不動さん：2017/02/18(土) 04:29:38.80 ID:???.net: >>723
表面利回り5～6%のマンションとかなら普通にあるでしょ
725 ：名無し不動さん：2017/02/18(土) 04:42:30.45 ID:???.net: こんな感じ
http://suumo.jp/library/tf_23/sc_23109/to_0001974836/
http://suumo.jp/library/tf_23/sc_23106/to_0002219305/
http://suumo.jp/library/tf_23/sc_23106/to_0004365596/

http://suumo.jp/library/tf_23/sc_23102/to_0007905516/　物件価格4000万
http://suumo.jp/library/tf_23/sc_23102/to_0007905516/　家賃19万/月
726 ：名無し不動さん：2017/02/18(土) 05:29:01.32 ID:SmgpxmwT.net: 単身世帯は右肩上がりだけど
こういうファミリータイプは
この先、客付けはキツそう
727 ：名無し不動さん：2017/02/18(土) 07:48:59.19 ID:JTWL6j2B.net: >>711
地方と言っても人気エリア・人気物件だと実需買いが見込めるからじゃないの？
728 ：名無し不動さん：2017/02/18(土) 23:50:52.05 ID:Vw763JS/.net: 水戸大家さんの峯島って怪しさ満載で笑えるｗｗｗ
729 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 01:28:35.46 ID:???.net: かの人物は怪しいとか怪しくないとかそういう次元じゃないからな
最近のメルマガだと自己啓発本のような文句で購入を煽る煽るw
ちなみに動画とか見ると喋りの合間にウッ…とか…ップとか言ってて、どんどん胃が悪くなっていってる模様
730 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 05:18:56.50 ID:???.net: >>724
うちのマンション、新築時3400
今3600-3680
賃料16万　管理費1万別

利回り表面で5.67％
利益への税金　減価償却　固定資産税
空室日数分引いたら
4.5％か
731 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 08:08:33.17 ID:UQVKsowO.net: >>728
人を見た目で判断しちゃいかんと思いつつも、ホストみたいな外見でギラギラしてるのが何とも。。。とりあえず第二ボタン留めろと思ってしまう。
ケンビヤサイトにやたらセミナー案内出てるけど、セミナー強化キャンペーンか何かなの？
732 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 12:04:16.40 ID:aa7Nme+v.net: いまいち腑に落ちないのが、オリンピックまでしか相場は続かないとか言われていることだな。
みんな本気でオリンピック暴落信じてるのかね？
733 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 14:19:23.95 ID:Wiw5HPBU.net: 暴落は豊洲とか
あの辺り限定でしょ。
都心山の手エリアは
数年したらまた上がり出すよ
北京ロンドンの値動き見れば一目瞭然
でも全ては株価次第だな。
734 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 15:48:44.23 ID:???.net: >>732
都心、私鉄ターミナル駅が
すでに高くなってる
で各停でもう一駅いったとこが
いま盛んに開発中
結構いいお値段。

あんまり下がりそうにない

かえって文京区ブームとか
赤羽ブームとか
大宮浦和ブームとか

巡ってきそうな気がする
735 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 16:04:54.33 ID:???.net: >>733
蒲田や錦糸町あたりもダメだね
暴落する
736 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 16:12:27.69 ID:Wiw5HPBU.net: 赤羽は実は便利な街なんだよな
穴場
737 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 16:51:07.90 ID:???.net: 誰が買うの？
738 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 16:52:55.67 ID:???.net: また赤羽君が出てきた
739 ：名無し不動さん：2017/02/19(日) 19:34:33.58 ID:???.net: >>736
大地震が来れば壊滅、火の海。
740 ：名無し不動さん：2017/02/20(月) 00:18:13.96 ID:???.net: 職人不足だっていうけど震災からだいぶじかんたって実際まだ不足してるの？
741 ：名無し不動さん：2017/02/20(月) 01:51:18.44 ID:6K/E62XC.net: どんどん引退してるからな
742 ：名無し不動さん：2017/02/20(月) 01:52:29.85 ID:NER1FEZh.net: >>741
名古屋で戸建新築で一人だけ日本人職人
ほかはカタコトの中国人って業者もあった

頭数は足りてるだろうが日本人一人だと厳しいだろうな
743 ：名無し不動さん：2017/02/20(月) 02:28:54.42 ID:???.net: 作業従事者全員日本人！とかが売り文句になる時代がすぐそこまで来てるのかもな
744 ：名無し不動さん：2017/02/20(月) 02:41:08.94 ID:???.net: 中国人の職人とかヤバそうやな…
745 ：名無し不動さん：2017/02/20(月) 02:41:54.20 ID:???.net: もちろんすごい職人もいるんだろうけど下は日本人よりヤバそうって意味
746 ：名無し不動さん：2017/02/20(月) 03:47:40.62 ID:NER1FEZh.net: >>745
解体だと黒人もいるって聞いてる
どのみち日本人で肉体労働に向いてる若者は少ないと思うよ
力仕事なら中国人の方が頼りになるって話も聞くからね
建築用語をしっかり覚えた中国人でもいいと思う

カタコト中国人と親方一人だとさすがに双方が気の毒だったよ
中国人も何とか怒られないようにしたいみたいだったが
言葉の壁と建築用語の壁が二重ですぐには無理そうだった

おそらく中国人を派遣してる業者は儲けてるだろう
物件潰すの覚悟でこういう業者にタコ部屋提供するのもありかもしれない
747 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 01:19:52.56 ID:???.net: 急にレスの勢いが落ちたな。
748 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 10:02:43.42 ID:???.net: 昨日、このスレを見つけてとても参考になりました
1さん、有用な情報を色々と有難うございます

因みにここの皆さんは家賃収入の全てを確定申告していますか？
今年からマイナンバーなので色々面倒です、、。
749 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 13:20:38.90 ID:/FQkcswm.net: 当たり前だよ
申告してないやつは必ず追徴くるから
750 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 14:04:06.30 ID:HawjRUGg.net: >>748
マイナンバーで面倒なことあるかね？
確定申告関連書類は会計事務所へ送付済み。うちは2万5千円でお釣りくるくらいの金額でやってもらってる。
751 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 14:07:01.28 ID:???.net: 普通申告するでしょ。
752 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 14:27:55.43 ID:???.net: >>748
借主が家賃を経費申請してて貸主が申告していなければお尋ねが来る
あと不動産で融資を受けるつもりなら無申告だとそもそも厳しいね

ちなみに法人に貸す場合は向こうへのマイナンバー提供を求められることがある(拒否してもいいけど)
753 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 17:07:22.01 ID:???.net: オーナーチェンジ物件という詐欺の温床
754 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 17:55:45.29 ID:/FQkcswm.net: >>752
拒否できるんだね
しらなかったわ

因みに無申告は必ずばれる
売買しても必ずわかるから
755 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 19:33:46.74 ID:???.net: 今時国税庁のホムペでテンプレートをダウンロードして印刷出来るしな
簡単だよ
756 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 19:49:26.50 ID:???.net: 黄昏マンション市場　富裕層も息切れ、値崩れあるか　　：日本経済新聞
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFZ15H0G_V10C17A2K10100/?dg=1
757 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 23:28:40.92 ID:xvewzR1E.net: 家賃受取を海外法人にしてるひといる？
758 ：名無し不動さん：2017/02/21(火) 23:29:14.09 ID:???.net: その前に昭和築40年以上の限界マンション問題が先に表面化してくる

建て替え決議になることまずないし住民の大半を占める団塊世代が死んでいく

こういう火種でどう稼げるかやな
759 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 01:49:36.78 ID:???.net: いやー…そこに飛び込んで稼ぐ人もいるだろうが、さすがに自分はパスだな～
これだけ全国で震度6規模の地震が頻発してると、集合型物件のリスクは7年前とは比較にならんほど高い上に
仰るようなゴーストマンション系のリスクも、これまた未知数だからなぁ
760 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 06:35:42.70 ID:OBxZOdk7.net: >>758
買い占めて建て替え決議とればいい
狙い定められた物件はポスティングや電話がしつこいよ
地震で壊れたら完全に建て替えだし時間の問題だろ
761 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 07:32:34.77 ID:Svnkq/T5.net: 地震も心配だが、所有物件の一つに再開発の波が押し寄せてきて地上げ屋に狙われてる。これは所有物件の中でもドル箱物件なので、手放すのは非常に惜しい。因みに駅近の超築古木造戸建。
762 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 07:39:31.12 ID:ueHcT/5K.net: 願望叶えるならば

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs
763 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 13:53:29.34 ID:6oGD0l7y.net: 「都心中古ワンルームマンションは見ないで買っても大丈夫」だなんて、忍さん大きく出たね。またワイン投資の時と同じにならないと良いけど。
764 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 17:24:40.73 ID:???.net: >>246
正解は920万円でした。

事件番号　平成28年(ケ)第269号
売却基準価額　5,010,000円
売却価額　9,200,001円
名古屋市天白区原一丁目　５１６番地１
入札者数（人）　20
落札者資格　法人

>>256
おめ
765 ：246：2017/02/22(水) 19:03:31.01 ID:???.net: >>764
忘れてたｗ

家賃5万円行かないのに920万円かあ・・・
俺800万予想だから落札できなかったなｗ

契約その他引き渡し関連費用別途で表面利回り6.5%
競売でコレだもんなあ
それでも地下鉄駅目の前で、築浅だからコレでもいけるのかね？
766 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 19:15:10.94 ID:+hyBCuqG.net: 日々の生活での返済、お支払いでお悩みの方。

急な出費などで、今月の生活費が足りない方。

総量規制オーバーや、過去のトラブル等で借入が難しい方。

多重債務でお困りの方。

誰にもバレずに借りたい方。

お金に関するお困り事や法的トラブル等HPに記載以外の事でもお気軽にご相談下さい。

東京、神奈川、千葉、埼玉にお住まいの方は優遇です。

詳しくはHPをご覧下さい。
NPO法人エスティーエー
767 ：名無し不動さん：2017/02/22(水) 19:20:37.04 ID:???.net: >>763
ワンルーム、一棟、海外不動産、現代アート、コインにワインバーだっけ？節操なさ過ぎて迷走してるのか、マージン貰えるから手当たり次第紹介してるのか、何だかよくわからない。
768 ：名無し不動さん：2017/02/23(木) 19:38:50.68 ID:???.net: 2000年以降は、地縛霊が人に話しかける事が許可されるようになったから、
人の話し声など聴こえる人は多いかもね。

http://plaza.rakuten.co.jp/thisman/
769 ：名無し不動さん：2017/02/24(金) 17:15:10.93 ID:w1ChOxs8.net: オウム真理教に殺害された坂本堤弁護士(深夜自宅に押し込まれ一家皆殺し)が住んでいた団地の他の住人(7世帯)は、
全員事件の起こる半年前より後に越してきた人達だった。

そのうちの五世帯が創価会員の世帯だった。
神奈川県警は初動捜査の段階で、この住人達全員に行動確認をかけていた。
その矢先に城内康光県警本部長の婦警へのセクハラ疑惑や
生活安全課の警視がノミ屋(もぐりの馬券売り場)を開帳していた疑惑が突然次々と出始めて、
行確をはずしたら、マスコミからの疑惑追及も止まった。

それで勢いの付いたオウムは脱会信者の家族らを次々とVXガス(今度の金正男殺害で使われたのと同じもの)で襲撃。
当時の官房長官だった野中広務は
北朝鮮詣でから帰ると出所不明の大量の金を政界にばらまいて、自民党の事実上の党首におさまって
公明党を政権に引き入れた。

ネトウヨもいないし、韓流ブームもまだ無い頃だったけど、あの頃から俺達の国はもうおかしかった。
770 ：名無し不動さん：2017/02/24(金) 23:51:56.72 ID:2hsjK12U.net: >>769
日本テレビ長官狙撃自白報道
犯人は誰だったのだろう
771 ：名無し不動さん：2017/02/25(土) 18:53:52.56 ID:EUICN1XY.net: 納豆大家のメルマガ、何か必死だな！

未公開です！って広くメルマガで公開した時点で非公開じゃ無いだろう？
メール配信数も多いし、社員面談は即日可能って、、、
772 ：名無し不動さん：2017/02/25(土) 19:18:28.62 ID:wQnoDNrJ.net: 願望を叶えるには

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs
773 ：名無し不動さん：2017/02/26(日) 01:35:08.91 ID:Pi0M2ZXc.net: いやいや、投資専門でやってる不動産屋はすべて同じ。
未公開って、何を言ってるんだろう。自社物件でない限り意味不明。
な●●って本を出したらしいけど、納豆やと同じでゴーストライター

投資専門会社っつのは、素人騙しているだけ。そいつらもブームがはじけてどん底になる。
774 ：名無し不動さん：2017/02/26(日) 10:43:36.33 ID:???.net: 黄色い救急車呼んでー
775 ：名無し不動さん：2017/02/26(日) 20:00:52.39 ID:???.net: >>1から3回は通して読んだがとても勉強になるな
１さんはじめ皆さんマジの不動産投資家だ
FP3級ｗの勉強のついでに何の気なしに覗いてみたら、とてつもなくためになった
776 ：名無し不動さん：2017/02/26(日) 23:42:59.45 ID:gCiGUpt6.net: 表面利回り１６１％だってｗ
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kyushu/nagasaki/dim1009/780945/show.html?uiaid=criproperty
777 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 03:06:04.87 ID:tu/W63rM.net: 家の物件（駅徒歩１分）から徒歩7分のRC築24年・オーナー家族が自己使用していたオーナールームがやたらと広い
物件、一階二階部分はテナントさんが入っているのだが、レントオール見るとなんとも怪しい感じで、実際1階テナン
トは営業しているが二階部分がダミー入居っぽい感じ。当初2億4千万（表面4.5％）の超絶高値で売りに出ていたが、
その後1億9800万円に値下げ、さらに現在１億7800万円に値下げ、、、

必死に売りたいのは分かるけど、オーナールーム120㎡が正直客付け難しいし、二階部分のなんとも香ばしいレントオ
ール、プロ・セミプロならば直ぐに怪しさが分かっちゃうと思う飲んだけど、、、
778 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 03:14:15.42 ID:H9d1H3og.net: レントロールだろｗ
779 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 09:32:27.80 ID:q11NincL.net: 不動産投資って、例えば1000万の資金に属性を活用して借金して1億円ぐらいの物件を買って
最終手残り2%とかで回して200万の利益を貰って5年で投資金を回収して、残りは200万を貰い続けながら
5年後以降にババを押し付けるタイミングを見計らってババを押し付ける

というのが一番オーソドックスなスタイル？
780 ：野郎：2017/02/27(月) 11:10:36.98 ID:5fLtrkvJ.net: 何を持ってオーソドックスと
言ってるのかわからんが不動産投資
本業のオーソドックスは
三菱地所とか森ビルとかやろ。
あいつらもスタートは個人やで。
781 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 11:28:12.68 ID:???.net: >>779
ボロ物件を現金で買って満室にして転売
これを繰り返すのが一番儲かるよ
782 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 12:00:25.05 ID:???.net: >>781
なんでそんな嘘つくんだｗ
783 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 12:32:16.41 ID:???.net: >>782
素人が糞ボロ物件を買ってくれるかと思ってｗ
784 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 12:37:42.35 ID:???.net: その上さらに必死に客付けし終わった後に売ってくれないかなとか思ってただろｗ
785 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 13:03:42.41 ID:???.net: 築何年からボロ物件扱いになりますか？
786 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 13:26:10.55 ID:???.net: >>779
オーソドックスなのは業者に騙されて新築ワンルーム買うこと　かな
地主だと嘘満載の収支計画書を信じてアパート建てちゃうとか
787 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 15:42:40.69 ID:???.net: そう　オーソドックスにやったら損する　負ける
788 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 17:33:52.07 ID:aanJhYp6.net: レオパレスの影響は出るだろうね
ほかにも提訴される業者が出てくるだろう
789 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 17:38:15.31 ID:nOuJ3N85.net: そうしさ醜さと邪悪の大半は、スラム街ができるような仕組みの方が儲かることを知っている悪がしこい者たち、自分の懐（ふところ）さえ肥やせば同胞はどうなっても構わないカネの亡者たちがいるからであることを知らねばなりません。
その邪悪の根源は、実は、そうした亡者たちが死後に落ちた奈落の底からの悪い想念によって増幅されていることもあるのです。
790 ：名無し：2017/02/27(月) 18:34:46.25 ID:cHBJ7hmK.net: 立地さえ良ければ古くても入ってくれるから。

後は、無理に部屋数を増やさない。

そこさえ間違えなかったら､不動産投資は悪くない。
791 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 19:25:16.33 ID:yn0Foeai.net: と、不動産屋は言いますか…
792 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 19:58:59.88 ID:???.net: 駄菓子菓子
793 ：野郎：2017/02/27(月) 20:58:46.34 ID:j85dOKxf.net: オーソドックスてのは正統派とか
代々受け継がれたとかいう意味や
不動産で言えば、代々の地主や。

先祖が商売か戦争で一発当てて
土地にしたんや。
他の財産でそれだけ長持ちする
やつはほとんど無い。
不動産は文字通り
動かさん方が有利に出来とるんや。
バタバタ売ったり買ったりするんは
仲介業者儲けさせるだけちゃうか。
土地ころがしで財産築いた奴
聞いたこと無いで。
794 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 21:35:42.89 ID:???.net: 地主は基本、地代等安定収入で儲かります。
現状は転がしがﾉｰﾘｽｸで一番儲かります。
次の購入先も決まって確実な商いで大笑い商いですね。
→不動産卸業より
795 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 21:51:17.45 ID:ItzZqWay.net: 普通両方だろ
796 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 22:14:11.63 ID:???.net: あーごめん、>>779だけど、古くからの地主パターンじゃなくて、金持ち父さんとか読んで
不動産投資始めたようなパターンのオーソドックスなスタイルを言ったつもりだった
797 ：名無し不動さん：2017/02/27(月) 22:29:16.24 ID:aanJhYp6.net: >>793
不動産は近隣の人間関係が大事だと思うんですがいかがですか
地主が有利なのは人間関係があるからだと思います
管理責任が問われてしまいますが
その代わりに近隣住民からの紹介等も増えます
人間関係が安定すれば収入も安定に変わります
798 ：野郎：2017/02/28(火) 00:42:53.72 ID:U+r3AWx9.net: >796
ワシの感覚では年収一千万言うてるような
人には不動産投資はまだ早い思うな。
給与なら1800超えてきて減価償却欲しいとか
不労所得の金融資産が億の単位になってきて
アセットリロケーション組むとかが
オーソドックスやろ。

そもそも投資の成果を最終的にカネで測るんか？

三菱地所と三井不動産と森ビルを比較する時
ワシは丸の内と日本橋とヒルズの街並みを
比較するイメージやねん。
純利益の比較とか株の時価総額の比較とかに
気が行く人は金融やった方がええん違う？
799 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 01:55:29.08 ID:???.net: 現在は自宅＋父のアパート6室しか持ってないけど、
新しい賃貸併用を建てて、古い自宅も貸しに出して1棟目と2棟目の賃料を得て、
10年くらいして、家賃収入が貯まって、借入金の返済も進んできたら、
また新しい賃貸併用を建てて・・・って繰り返していけば、
常に家族の状況に対応した新しい住宅に住めて
人生の満足度が上がるんじゃないかなと思うんだけど、可能かな？

ちなみに、現在の不動産はららぽーと近くのターミナル駅近くだから、
賃借人は入る。
800 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 02:04:56.05 ID:7OIj9JJw.net: >>799
賃貸併用って社会常識が無い入居者が入ってきた事を想定すると嫌になりませんか？
801 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 07:15:50.01 ID:???.net: 内容は凄くためになるスレだけど
大阪語(笑)やめてもらえる？
802 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 07:49:33.22 ID:???.net: 大阪語じゃなくてなんJ語でしょ
803 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 07:51:20.93 ID:???.net: >>797
近隣住民の紹介なんてありえんよ
近隣住民は嫉みやらで文句しか言わん
804 ：野郎：2017/02/28(火) 07:56:24.75 ID:U+r3AWx9.net: >797
どんな商売でも地縁や人間関係
は大事なんちがうかな。
縄張りとかシマとか。

リアルの土地とは一見関係なさそうなIT企業の
アマゾンが広大な土地をあちこちに買い出した
時にみなベフはアタマオカシなったて笑って
株価ずいぶんと下がったんや。
配送センターやデータセンターが巨大化
する時代が来てその意味が皆にわかったんは
大分後や。

今やグーグルやフェイスブックも
会社も創業者も大地主やで
で、近所の小学校や政治家に沢山寄付しとる。
街がようなってさらに資産価値アップや。
こうやって大地主の誕生や。

スケールは小さくてもわしら地主は地域が
良くなることも資産価値向上に繋がるから
地元に貢献して地元の名士になるのは
自然なことやわな。
805 ：野郎：2017/02/28(火) 08:05:10.81 ID:U+r3AWx9.net: >803
せやな。近所からなんかしてもらうとか
無いわな。逆や。してやるもんや。
でもいろんな話がそりゃ早い段階でくる
んは確かや。
806 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 08:18:08.97 ID:s9AXqtlQ.net: >>801
同意。
あとアンカー間違ってるのが気になる。
807 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 08:25:40.43 ID:nbY/cFzL.net: 願望を叶えるならば

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs
808 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 09:00:58.09 ID:5vkdXc2W.net: 大阪弁を気にする人がいるけどどっちでもいい。
関西に行けば関東弁言われて標準語がいじめられる。

標準語で関西の顧客と電話で話してたら相手が怒ってきた。
仕方なく関西人の上司に変わってもらい関西弁で説明したらそれで解決。
顧客曰く標準語を聞いてるとイライラするらしい。
809 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 09:04:29.89 ID:kWR6Rjpm.net: 標準語＝標準的に話されている言葉なんだから、こういう場でわざわざ関西弁で話す意味が不明。変換だって面倒だろうに。
810 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 09:30:10.66 ID:???.net: >>809
てゆうか、標準語みたいな括りは今はあらへんで。
共通語って言い方にしましょってなっとるんや。
コマけー事をつーチャンネルで気にすんなやで！！
811 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 09:54:52.17 ID:jp82+u7h.net: >>810
その共通語でなぜ話せない？
812 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 11:34:50.21 ID:???.net: まーえーがね
ほしたらわたしも名古屋弁で話すよ？
813 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 12:14:53.43 ID:???.net: 今年一番為になるスレだと思うわイッチには感謝しかない。

折角なのでしょうもない質問やが
昨年首都圏のRCマンション1棟を売却したんだけど
年度末までに売買契約できるなら代金2%程割り増し＆瑕疵免責だったからこちらは迷わず売ったのだけど先方が取引を急いだ理由ってどんなことが考えられるかな？税金や融資がらみとかだとは思うけど金融のことはいまいち良くわからんので

間に別の投資会社が入って転売してたのも謎やったわ
814 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 15:37:22.23 ID:dS1sz1tp.net: 中間書略でしょ
都内の業者はそればっかよ
815 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 15:37:58.21 ID:dS1sz1tp.net: あ、中間省略ねｗ
816 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 16:01:48.59 ID:r1Kn+3cp.net: 中間省略登記とは？@素人
817 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 16:02:55.16 ID:???.net: 中間省略取引って言うのか、知らんかったわ
うちと相手方と2社の不動産屋交えて
中間業者のオフィスで随分時間かけて契約したがそういうものなのかw

悪くない金額だったから特に不満も無いが最終的買った人は大丈夫なんやろか。まあ都内に管理法人もっとるような人やし痛くも痒くも無いのかもしれんね
818 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 16:21:24.19 ID:???.net: あれ業者でない素人もやっていいのかなあ？
安くていい物件を見つけたとき、
登記しないでそのまま売りに出しちゃうとか
819 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 17:00:57.83 ID:dS1sz1tp.net: このサイトを見ると特約さえ付けておけば業者であろうが個人であろうが全く問題ないと思う

http://hgo.jp/realestate/omission/omission-page02/
820 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 17:04:54.43 ID:dS1sz1tp.net: ただ登記もしないで売りに出すとかダメでしょｗあくまで物件の決済時に買主たる地位の譲渡が特約で付されてるだけだよｗ
このスキームだと不動産取得税と登録免許税が節約できるし、上手くいけば譲渡益も確定するよね
821 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 17:18:38.15 ID:Hn4JrVFz.net: 個人でどうやってやるの？
822 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 17:44:24.34 ID:dS1sz1tp.net: 投資家同士とかのネットワークがあれば、仲介手数料かからないから
この物件買わない？中間省略だけど～ってパターンくらいしか思いつかんなｗ
823 ：名無し不動さん：2017/02/28(火) 18:03:27.25 ID:5vkdXc2W.net: 中間省略で実は取引相手が反社会勢力だったらどうなるんだろ
824 ：名無し不動さん：2017/03/01(水) 01:55:35.41 ID:ptA9Q2pS.net: 個人か法人かは問われないにしても、さすがに宅建業者でないと厳しいのでは。

中間省略の業者が反社だと、銀行融資が難しい気がする。

あと中間業者が資金を持ち逃げしたという話を聞いた事があるので、反社はイヤですな。でも反社かどうか、我々投資家にはわからないよね。
825 ：名無し不動さん：2017/03/01(水) 07:23:34.67 ID:yi1prN5D.net: >>824
あ、中間業者が反社というリスクもありますね。
購入先と売却先についての反社リスクを考えてました。
登記上では直接取引として公開されてしまうので誤解を生みそうだからです。

仮にやるとしても書面で相手に確認を取っておいたほうがいいと思います。
書面を嫌がるようであれば取引をやめればいいわけで。

生年月日と氏名が分かれば確認できたはずですが
そこまで正直なお方ではない気もします。
826 ：名無し不動さん：2017/03/01(水) 07:41:18.74 ID:ouIDlXRX.net: すべての願望を叶えるならば

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs
827 ：名無し不動さん：2017/03/01(水) 08:34:53.90 ID:CZ5Y8HA2.net: こんなうさんくさい協会もあるんだなｗ
http://worldinvestor.jp/index.html
828 ：名無し不動さん：2017/03/01(水) 08:37:13.82 ID:rN7An2ut.net: >>825
読解力が足りずお恥ずかしい

取引の際に「頬に傷のある」ようなコテコテの人が出てくる訳じゃないから、反社に気をつける意識があっても見抜くのは難しそうですね。

売買のリスクは自分にとっての契約相手である、中間業者が負ってくれる気がします。
829 ：名無し不動さん：2017/03/02(木) 03:01:51.75 ID:46+JR67F.net: 売買契約時には売買当事者の本人確認を仲介業者が
決済時には売買当事者の本人確認は司法書士がやるわけだが
反社かどうかを確認するのは努力義務までしか求められていない
実務的には見抜くのは結構難しい。
東京の業者で免許番号が１のような会社は飛ぶこと前提で仕事してる
ところもあるから気を付けた方がいいよ
830 ：名無し不動さん：2017/03/02(木) 14:12:26.58 ID:gGUIiS3d.net: >>829
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/kurashi/anzen/tsuiho/haijo_seitei/haijo_q_a.html
Q2
契約を締結する場合に、契約の相手方が暴力団員であるか否かを確認する方法について教えてください。
A
警察では、暴力団との関係遮断を図るなど暴力団排除活動に取り組まれている事業者の方に対し、
契約相手が暴力団関係者かどうかなどの情報を、個々の事案に応じて可能な限り提供します。
事業者の方で契約相手が暴力団関係者かもしれないとの疑いを持っているものの、
本人に確認することが困難であるような場合などには、
最寄りの警察署、組織犯罪対策第三課又は公共財団法人暴力団追放運動推進都民センターにご相談ください。

Q2の2
警察に相談して情報提供を受けるために準備するものはありますか？
A
確認を求める契約相手の氏名、生年月日（可能であれば住所）が分かる資料や、
お持ちの場合は暴力団排除の特約を定めた契約関係資料、
契約相手が暴力団関係者の疑いがあると判断した資料（理由）などを準備してください。
831 ：名無し不動さん：2017/03/02(木) 15:57:03.64 ID:???.net: >>827
帝国ホテルアドレスだけどレンタルオフィスｗ
面接通れば次の日から執行役員ｗ
832 ：名無し不動さん：2017/03/03(金) 08:18:43.81 ID:cwyc2NPd.net: 同名の団体が無ければ、会社みたいに登記とかも要らなかったはずだし。
何とか協会って、勝手に作ってしまえば貴方も会長になれますよ…笑
833 ：名無し不動さん：2017/03/03(金) 09:56:27.47 ID:???.net: ◆家賃は払います！更新料は払いません！！敷金は返してください！！！鈴木和幸【著】メタモル出版

本書のテーマはたった２点。
法定更新で、更新料も更新手数料も払わない。
敷金はとりあえず預けてあるお金だから、全額返してもらう。
１　更新料に断固反対する！（２年で更新料？なぜ？；更新料は「慣習」か？　ほか）
２　更新料不払いマニュアル（「法定更新」と「消費者契約法」；契約は自動的に更新される　ほか）
３　敷金トラブルの基礎知識（敷金は戻ってこないお金？；「出ていくときは入居時と同じ状態」は間違い　ほか）
４　敷金返金マニュアル（電話での交渉；手紙での交渉　ほか）
５　賢い引っ越しのコツ（賃貸物件のトラブル急増中；引っ越し会社は不動産会社の奴隷　ほか）
付録　契約の終了に伴う原状回復義務の考え方

http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4895957578.html
834 ：名無し不動さん：2017/03/03(金) 13:30:13.95 ID:ZWalX6Tl.net: >>832
任意団体だから法人番号もありましぇん
火災保険代わりに共済作れって言われたんだけどだれかやってる？
835 ：名無し不動さん：2017/03/04(土) 10:40:31.97 ID:hMXQXM3R.net: 年収いじってた奴が逮捕されたけどどうしよう・・・
836 ：名無し不動さん：2017/03/04(土) 10:59:30.32 ID:Ci+S3GH8.net: >>835
kwsk
837 ：ス（ト）ーカー全（員）死ね---：2017/03/04(土) 10:59:58.15 ID:???.net: 新同和地区　反日の集団ストーカー　（他）人に付きまとっていやがらせでふつうぶって発情しまくりの卑しいゴキブリ人間　うじゃ・うじゃ　タクサン

嫌がらせ騒音業者　賤しいネンチャクのダニ　3Ｆ建て15部屋　南：騒音覗き多かった駐車場　北※ストーカーの巣窟ワンルーム　※※声騒音被害　公団が多い

朝からずっと多い声を作業のていで頻繁に出すほぼ毎日嫌がらせ　原則　休みの日曜も来る　早く来て遅くカエル　嫌がらせ時間を延長

あまりにしつこく長いので
「うるさい・・・」なんどいってもやめない　：　苦情に反応し、より大きい声を出す

（1回目）現場の作業員の前で会社へ苦情の電話
被害者「（2/28までのはずの工期）いつまでか」
加害者「かくにんします」

（2回目）現場の作業員の前で会社へ苦情の電話
被害者「いつまでか」
加害者「かくにんします」いきなり電話切る.不通
被害者「こないだも（同じ事件で）聞いた。聞いといてください」
加害者「現場に確認で…　折り返し・・」
被害者「（同件）聞いといてください」
加害者「はい」

未だ意気揚々　うるさい声元気に出す　あたまのおかしい　基地外　の　痴漢作業員
苦情はすでに１０回ちかく

※　階段どかどか+きも声+車のドアばったん　※※　公団方面から　ばばあの声騒音　ストーカー相手前でカイワの　てい　でデカい声出して時間かけて　通過

りある炎上も　またまた反日の自演か？？？　
http://tamae.2ch.net/test/read.cgi/charaneta2/1464395528/　　
反日犯罪の＜　ダニ　政治家＞が『もう　ばれたでどんどんもっと嫌がらせしろ』か？

＜ユトリの　餓鬼　＞とおなじ　幼稚でむっつり陰険ドスケベ　で、
　業務内容がつきまとって　騒音・ノゾキ　等々でいやがらせ　
838 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 10:08:25.92 ID:YeKqsNCC.net: 中古のアパートを購入しました。
購入するにあたり金融機関から融資を受けたんですが、仲介不動産業者の誘いもあって、求められた通帳やネットバンクの金額を虚偽表示して... #知恵袋_
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12171105537

コレどう思います？たぶんこんな人沢山いますよね。
839 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 10:59:18.00 ID:IIyj1B7A.net: 願望を叶えるならば

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs

https://www.youtube.com/watch?v=85Y55BF2U3Y
840 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 16:43:33.97 ID:???.net: 古家があって、解体後更地渡しというのをたまに見るが、
解体しなくていいからその分安くしろというのはナシなんだろうか？
841 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 16:53:50.12 ID:QI1MtSI8.net: 知り合いの解体業に
やらせたいんでは？
842 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 16:56:52.63 ID:???.net: 更地の方が売りやすいけど潰しちゃうと固定資産税高くなっちゃうから
売り主決まってから更地にします
って感じじゃないの？
ってことは解体なしでいいから安くして。は通ると思う
843 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 16:59:02.77 ID:???.net: 古屋と言っても十分住める場合もあるよな
ちょいリフォームして戸建て賃貸にすることもできる
844 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 17:07:17.39 ID:???.net: でも潰れそうなのがな
貸してて潰れて死んじゃったりしたらえらいことに
845 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 17:16:22.90 ID:u3J2Ohbn.net: とりあえず疑問点は何でも売主に聞いてみたらいいよ。売主が不動産売買の経験少なくてそういうニーズもある事に気付いていない可能性もあるし、売主が聞いたらブチ切れそうな内容（鬼のような指値の激しいヤツとか）なら仲介業者のところで止まるだろうし。
846 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 17:19:31.09 ID:???.net: >>840
ありですよ。ウワモノが乗ってないと税金6倍なので売却決まってから、壊すんですよ。
業者なら常識ッス。
847 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 20:33:35.98 ID:???.net: >>840
古民家探しなんかはその手の売り地のほうが物件多いよ。当然現状渡しだと安くなるわな
848 ：名無し不動さん：2017/03/05(日) 22:31:26.21 ID:???.net: >>838
普通に考えてみてよ
虚偽してもバレるから沢山いるわけないじゃん
賃貸業は詐欺師じゃないんだぜ。バカかお前は
849 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 11:47:51.04 ID:20VIcvxl.net: >>848
にわか副業大家になる層が減るって意味なら正しいよ
情報商材やセミナー屋でこういう売り方をしているところはきえていくだろう

知っていても金融庁から言われるまで黙っていた銀行と
融資させて手数料取るために騙しこんだ不動産屋は
詐欺師と紙一重じゃないかね
850 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 12:39:28.68 ID:???.net: 最後の
>融資させて
そこから君の矛盾と社会性の乏しさが見て取れました
虚偽の申請をしてる人は多くいると言っては不動産会社は紹介して手数料をもらう合法な仕事を詐欺呼ばわり
だったら、賃貸物件を貸して家賃をもらってる大家は詐欺と紙一重なの？
八百屋が仕入れた野菜にわずかな人件費を乗せて利益を挙げたら詐欺と紙一重なの？
言ってることが支離滅裂だよ

最後に君って社会性が低そうだけど、コミニティ障害者なの？
851 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 12:55:48.47 ID:???.net: うわっ　やべーやつだ
852 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 13:08:09.01 ID:???.net: >>850
読解力貧弱だね
853 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 14:18:07.22 ID:zZ32iEiq.net: 不動産屋が契約書を２枚作る
１枚は本当の売買契約書
もう１枚は銀行提出用の売買契約書（いわゆるふかしって奴ですね）

昔は銀行との金銭消費貸借契約時でも契約書のコピーでいい時代もあったんだが
今はどこも原本提出が基本となっている。ただ荒っぽい金融機関の担当者はふかしを
暗黙の了解の下、対応することも珍しくはない。
あくまでこういうことは自己責任でやればいいのに、不動産仲介会社が率先してそういう
仕組みを推奨しているのが問題ってことなんだろう。
セミナーで集客して、もしくはホストっぽいどこぞの有名社長の動画を見て相談しに行った
初心者がよく引っかかってしまう手口。ちなみにふかし契約がばれてりそな銀行と取引停止に
なった不動産投資の会社を２社知ってる。
854 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 14:38:35.22 ID:???.net: >>853
あーそれ知っているよｗ
855 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 20:27:56.32 ID:???.net: >>853
水○？
856 ：840：2017/03/06(月) 21:39:29.17 ID:???.net: みなさんありがとう。
実は上物を取り壊して更地渡し条件なのに、それでもまわりの相場よりかなり安いものを見つけたので、
壊さずに使えたらもっといいんじゃないかと思って聞いてみたんだ。
旗竿地だからかな？

ただ、実際に電話で聞いてみたら、鉄骨3階建で築40年、5年以上住んでないということだったので、
配管等けっこうヤバそうな気はするね。
857 ：名無し不動さん：2017/03/06(月) 23:02:29.19 ID:5ftCgbmO.net: 不動産の美人社員★6　物件紹介動画で一人は怖くて独り言や下ネタ電話で気を紛らわせるも音声そのままアップしてしまう [無断転載禁止]©2ch.net･ [843246759]
http://hitomi.2ch.net/test/read.cgi/poverty/1488797339/
858 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 08:41:34.50 ID:RQf+/WQg.net: 偽名使うたらアウトやで～。

「名義貸し」とは、不動産取引業では絶対にやってはいけない基本的な違反行為。

不動産会社では、本店はもちろん、1つの営業所ごとに必ず、その会社に常勤して勤める「専任宅地建物取引主任者」を１人置かなければならない。さらに、社員５名に１人は「宅地建物取引主任者」が必要。

会社の社員が１２人いたら、一人の「専任の宅地建物取引主任者」と二人の「宅地建物取引主任者」が必要。

不動産業にたずさわる全社員の名前は都道府県に登録してあるはずであり、偽名を使うなどということは本来ありえない行為である。

日○エスリード、日◯エステム、ニッテ◯、F◯ネクスト、お前ら全員アウト～！
859 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 09:08:42.58 ID:???.net: 今週の週刊現代

マンションは３月に売れ
マンションがまったく売れなくなった。さあ大変
860 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 10:26:07.11 ID:I1dP1bfu.net: 結局、売れたの？売れてないの？
861 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 10:40:16.04 ID:t2t4wCaN.net: 宅地建物取引士な。士業になったのだよ。
862 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 12:07:59.69 ID:???.net: >>858
過去からたいむりーぷだね。
863 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 15:48:13.42 ID:???.net: 士業か
格上がったな
864 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 18:57:02.76 ID:GLzVz/vY.net: >>858
契約書の宅建者の氏名と説明している宅建者の氏名が異なるなんて結構あるよ
こういうのやばいのかな
865 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 19:36:31.90 ID:???.net: マンションで築7年ぐらいでオーナーチェンジ物件
周辺相場だと家賃16万程度と思われる物件が12万円程度で賃貸契約継承しなきゃいけないことになってるんだけど
これってもともと買ったやつがローンに詰まって、自分で自分への賃貸契約をしてから売って、ローン残額支払ってから
そのまま自分が安く借り続けるってことあったりするかな？
866 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 19:55:40.50 ID:???.net: >>865
完全に地雷じゃん。
867 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 19:58:16.91 ID:CIgO599q.net: >>865
止めた方が良いよ、意味不明な特約はろくな事が無いよ
868 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 19:58:37.55 ID:???.net: >>865
破産寸前のやつが任意売却手前で画策するよね。
ローンが無くなって負担が減る。
ローンよりも高く売れるなら現金が手元に残るって
賃貸に切り替えてそのまま住める。
869 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 20:14:29.79 ID:???.net: >>866-868
やっぱりそうなんだｗ
なんかどう見てもローン残債支払って、そのまま自分は本来払うべきだったローン払いよりも安く
周辺相場よりも安く住み続けるつもりなんじゃないかと推察したんだけど本当にそういう目的の奴
もいるんだねきっと

あ、手を出すつもりは最初っからないのでご安心をｗ
870 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 20:38:26.76 ID:CIgO599q.net: >>869
持ち主が住むならまだしも、立ち退き専門のメンドクサイ輩が住んでたりすると、わざと賃料滞納して
毎月3000円とか振り込まれて、払う意思はあるんだよね！とか言われて、挙げ句立ち退き料払うとか
言う最悪なパターンも有るよ！
871 ：名無し不動さん：2017/03/07(火) 21:24:58.32 ID:b2F9wB9O.net: 願い事を叶える時は

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs

https://www.youtube.com/watch?v=85Y55BF2U3Y
872 ：名無し不動さん：2017/03/08(水) 00:35:26.60 ID:???.net: >>870
初めて聞いたわ
世の中広いんだな
873 ：名無し不動さん：2017/03/08(水) 09:55:34.10 ID:???.net: 賃貸契約書見せてもらうか聞いてみたら？
ある程度はわかるでしょ。
874 ：名無し不動さん：2017/03/08(水) 10:00:00.78 ID:PEE5cNhi.net: 買うつもりも無いのだからスルーでいいだろ。
875 ：名無し不動さん：2017/03/08(水) 10:42:04.16 ID:???.net: 土地面積1.5平方メートルってどんな土地！？

兵庫県尼崎市駐車場 65万円 37.03% | 国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim1008/961465/show.html
876 ：名無し不動さん：2017/03/08(水) 10:53:21.93 ID:1PGRFoNt.net: レーダー追尾により自然値0.058μSv/hをはるかに上回るガンマー線が27万円程度の測定器で否が応でも計測され続ける
https://www.youtube.com/watch?v=CtiacppR5dk

9:27人工衛星（確実な部分）
https://www.youtube.com/watch?v=-Ls8O7jjK1A
877 ：名無し不動さん：2017/03/08(水) 11:14:02.58 ID:???.net: 担々と語ろう　
878 ：名無し不動さん：2017/03/08(水) 15:20:31.47 ID:???.net: ３Ｄプリンター　１日でコンクリートの住宅を建造することに成功　１万ドル
http://gigazine.net/news/20170306-apis-cor/
https://youtu.be/xktwDfasPGQ
http://i.gzn.jp/img/2017/03/06/apis-cor/a02_m.jpg
http://i.gzn.jp/img/2017/03/06/apis-cor/a32_m.jpg
開発企業「Apis Cor」は、建設現場に3Dプリンターを持ち込んで、
無人の全自動で1日とかからず建物を3Dプリントすることに成功しました。
879 ：名無し不動さん：2017/03/09(木) 10:28:33.04 ID:???.net: 大和ハウスってどうなの？水増しとかしない？
人気はあるらしいから、行ってみようとは思うのだけど。

http://blog.livedoor.jp/urayasu_hudousan/archives/19045864.html
880 ：名無し不動さん：2017/03/10(金) 14:32:55.85 ID:qB4MOhWA.net: サブリース業者で反社と関係ないところってある？
最近いろいろやばくなってるので安全なところと契約したい
881 ：名無し不動さん：2017/03/10(金) 15:06:58.25 ID:???.net: どこも糞だよ
サブリースで儲かるのは業者だけ
882 ：名無し不動さん：2017/03/10(金) 15:30:09.53 ID:???.net: サブリース屋そのものが反社と言っていい
883 ：名無し不動さん：2017/03/10(金) 16:16:46.95 ID:???.net: 利益は自分の物に
損失はオーナに
反社そのものだ
884 ：名無し不動さん：2017/03/10(金) 18:52:50.74 ID:r8QQBQHp.net: サブリースなんか
基本解約不可だろ
絶対手を出したらあかんよ
885 ：名無し不動さん：2017/03/10(金) 19:43:26.94 ID:ISC+iR/l.net: 本気で収入を増やしていきたいなら

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs

https://www.youtube.com/watch?v=85Y55BF2U3Y
886 ：名無し不動さん：2017/03/10(金) 21:16:28.93 ID:qB4MOhWA.net: >>883
まじか。。。
よく考えたら借主がサブリース不動産業者ってことは
不動産の知識を最大限に活かして居座るよな。。。
終わったかも。
887 ：名無し不動さん：2017/03/11(土) 00:14:42.08 ID:???.net: この板って変な広告がよく貼られる板なのかね？
888 ：名無し不動さん：2017/03/12(日) 01:13:27.46 ID:???.net: >>886
その懸念はたぶん当たってるけど
このスレなら解決策を提案できる人もいるかもだから
フェイク込みでいいんで事情を書いてみるといいかも
889 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 02:08:19.00 ID:o33DnhpQ.net: 投資用不動産扱ってる会社の営業マンって何で宅建すら持ってないの？
アホな奴が多すぎて、話にならんわ～特に水戸大家とか最悪ですわ～
地方の物件ばっか売りまくってるｗ
890 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 09:09:11.71 ID:pcQElFZu.net: 水戸大家は宅建持ってないのかw
宅建云々より見た目が怪しい。
六本木でセミナーやりまくってるけど、引っかかる人いるんかな。
891 ：sage：2017/03/13(月) 10:00:40.79 ID:zz4/jDe/.net: >>470
ランドネットというところはどう？
入社してるんなら実情教えて欲しい。
上場するんだったら大丈夫なところかな。
892 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 11:28:42.82 ID:SR9SGkak.net: 8000人の読者が驚愕した、今までになかった「緻密に企画されたビジネス」とは？
https://kafka-pt.net/l/c/KAfYg3tw/2yTCU3Vz
893 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 11:52:09.82 ID:???.net: 空き家入居に月４万円補助　子育て世帯や高齢者
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO11054110V21C16A2MM8000/

・空き家に入居する場合、最大月4万円補助
・月収38万7千円以下の子育て世帯（18歳以下の子供）や高齢者（60歳以上）が対象
・保証料も最大6万円補助
・所有者にリフォームの補助として最大100万円
・一軒家の間取りを変えてシェアハウスもOK
・早ければ2017年秋から制度開始

これって、一瞬不動産投資に追い風かと思ってたけど、「借りる総量」が増えるわけじゃないのに
こんなことしたら、ボロ物件とかがただただ壊滅状態になるだけの未来しか見えなくなってきた
894 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 14:32:10.27 ID:???.net: >>890
ここは具体的にどういうところがヤバいのでしょうか？
895 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 14:45:11.92 ID:RtFg2fVG.net: 茨城の水戸だと勘違いかな
896 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 16:45:09.43 ID:fwsOcSkX.net: 億を稼ぐ強者たちがこのサイトに集結するのには理由があります。

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs

https://www.youtube.com/watch?v=85Y55BF2U3Y

https://www.youtube.com/watch?v=WzqTe4MFlsU
897 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 17:34:58.69 ID:aPvqzOag.net: >>894
水戸大家で検索して出てきた画像がやべー。ホストみたいw
898 ：名無し不動さん：2017/03/13(月) 22:40:44.55 ID:???.net: >>891
ランドネットには数年前に不義理なことされたわ。
俺は即金で買える金持ってたけどその事は敢えて言ってなかった。
若い兄ちゃんだったからまあ、仕方ないと思ったね。
899 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 00:28:26.13 ID:WkPqPXz4.net: ランドネット上場決まったの？
900 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 02:21:02.35 ID:???.net: >>886
サブリース会社みたいな悪徳会社は長期的に見れば倒産するのがセオリーだよ

悪い会社ほど生き残ると言うけどそれは短期的
業界違えど飲食店見たらしっかり客のこと考えて営業してる店だけ生き残ってる

物事は長期的に10年20年のスパンで見えてくる
901 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 07:33:35.41 ID:???.net: あたらしい不動産投資塾ってどうですか？
902 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 08:17:10.43 ID:???.net: >>901
何のためにその塾があるのかよく考えよう
903 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 08:20:44.43 ID:???.net: ランドネットは
売主に対してはいつでも今が売り時、
買主に対してはいつでも今が買い時
という矛盾したことを言って騙して儲ける会社です
904 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 08:56:04.53 ID:DXI6mczk.net: つい最近またランドネット横浜支店から○○マンション売ってくださいレターが来た。複数所有していて、どのマンションに対してもこの手のレター来るけど、ランドネットが狙うのはいつも同じ物件。地上げ企画でもやってるのか？
905 ：sage：2017/03/14(火) 11:13:45.75 ID:q7wmmJiT.net: >>901
水戸大家のことを調べたらspyseeというサイトで関連性が表示されたけど
ほかの不動産投資セミナー業者とリンクしてた

マルチ商法と同じで評判が悪くなると
看板と人を付け替えるのかもしれない

確かに飲食店も同じだね
胴元は同じで店員だけ入れ替わって長続きしてるのもあるが
それはマルチ商法と同じ仕組み
906 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 14:28:13.16 ID:LLvetMzV.net: 水戸大家ってネットに上げた動画やセミナーなんかで集客してる会社でしょ？
こんな怪しい会社で買うのは多分、不動産投資はじめての人くらいしかいないと思う
907 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 14:48:00.55 ID:???.net: なんていうか、胡散臭いやつって何で全部同じ顔に見えるんだろう？
http://livedoor.blogimg.jp/masorira-kabu/imgs/a/f/af7bc08e.png
908 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 14:48:42.26 ID:???.net: http://livedoor.blogimg.jp/bb8888mairo/imgs/a/b/ab7d10e5.png
909 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 17:40:43.59 ID:???.net: 町まるごと4億円で売り出し、住民は元教師と牧師だけ　米オレゴン州
http://jp.reuters.com/article/tiller-oregon-idJPKBN16L0C8
910 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 18:59:33.56 ID:???.net: >>902
実践投資家がコンサルタントというのに惹かれたのですが、やはり裏がありそうですね。
911 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 19:00:50.63 ID:???.net: >>905
水戸大家さんと同じ系列ということでしょうか。
マルチと同じは嫌ですね。
912 ：名無し不動さん：2017/03/14(火) 22:28:09.88 ID:LLvetMzV.net: 水戸大家ググったらこんな感じｗ
http://suemax007.com/wp-content/uploads/2016/04/img_5616-700x933.jpg
913 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 02:08:27.99 ID:uDFxBG9b.net: >>911
自己資金ゼロからの不動産投資の人だって水戸大家とつるんでるじゃん。ウェビナー一緒に出てたぞ。
914 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 13:02:09.03 ID:???.net: >>904
うちは他社からも物件指定の買取チラシや電話もすごいよ
共同で何か狙ってるのかな
ランドネットが管理会社になってる区分所有もあるが理事会に出てこない
管理する気があるのかね
915 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 13:21:48.65 ID:???.net: >>914
それはランドネットが管理会社ではなくオーナーと言うことでしょ？
ランドネットに限らず業者がオーナーになっている区分は多いけど、
安く仕入れて高値転売を狙って温存しているのかと想像している
916 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 13:42:29.53 ID:???.net: 理事でなければ参加するのは総会だよね
917 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 13:44:46.92 ID:???.net: >>915
ちがう。登記簿確認したが別法人が所有している。
918 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 14:01:01.55 ID:???.net: 中間省略でしょ
919 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 14:11:28.44 ID:???.net: そういうことか。ありがと。
920 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 17:41:11.03 ID:???.net: リーマンショックのとき銀座の路地裏に安い築古ビルを買いました。
当時は株も大荒れで恐怖の中、急いで現金を作り（不必要な不動産から業者に買い取ってもらった）
自己資金で7割程度確保して、残りを銀行から借りました。

たまたま購入後に残っていた店子が退去してくれたため、スケルトンにして店舗を募集しました。
4Ｆ建で階段だけの建物だったのですが、鉄骨ではないしっかりとした外階段の作りで、
飲食店が入るといい雰囲気になるのではと目論んでスケルトンにしました。費用は2000万くらいかかりました。

賃料は景気も悪かったので相場より少し安めに設定し、購入してから8ヶ月くらい（工事の算段から完工まで4ヶ月くらい）で満室となり
今に至っています。店子さんも努力しとても頑張っていて、4戸のうち3戸がミシュランガイドに乗る店になり、
借入れも繰り上げ返済で今月終わります。

来月からは無借金でＣＦ100万超となるのですが、このスレでも散々書かれている通りバブルで売買価格が超高騰しています。
うれしい悩みなのですが、相場が急変して最悪期のことも自分なりには分かっているつもりなので、
割り切って売却してキャッシュ温存して、再度相場下落時に都心に買いたいと目論んでいるのですが、
今まで30年ほど狙った地域を見渡しても、そうそういい物件（自分に手が届く物件も含めて）はないので、
手持ちキャッシュ状態（低金利の預金）でなかなか買えず、現金をうまく運用できずに持て余し、最悪変な物件を掴んでしまうのでは？という不安が募ります。
売値は買値の5-6倍くらいでは売れそうとのことです。ちなみに買値はスケルトン費用を含めて7000万円台中盤でした。

将来的にもまたとない立地裏ですのでもったいないという気持ちと、これだけの緩和はもう生きている間になく＝こんなバブルはないという確信の狭間で
毎日葛藤しています。なにかアドバイスがあればどんなことでもいいので>>1さんの時間があるときにお願いします。
921 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 17:47:29.07 ID:???.net: ちなみにこの物件以外の収入は、夫婦二人が生活できるかできないか程度の収入しかありません。
普通のサラリーマンの収入額程度です。なのでこの物件の家賃がないと、少し心の余裕がないと思ってますが、
食べるのと年に2回程度の旅行くらいはできるかなという程度です。

まだ、30-40年くらいは生きるつもりではいます。そういう条件も踏まえてアドバイスいただけると幸いです。
宜しくお願いします。
922 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:01:07.98 ID:???.net: 今売って下がった時に安く買える保証はないし、下がってまた上がる見込みも少ないと俺は思う
物件は継続して保持　これがいい
俺もそうしている
923 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:18:59.01 ID:tJx+JUAU.net: >>920
現金に換えて安全な金融商品（といっても２．５％位で回る）に変えたらどうですか？
っていうかもう死ぬまでの現金には不自由しないでしょ？
924 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:20:32.62 ID:???.net: ババ掴みにならないよう、現金握ってるのが一番。
半分ドルキャッシュ。
ストレス抱えてると早死にするよ。
925 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:40:39.57 ID:tJx+JUAU.net: 単純計算なので諸費用とかは税理士に再度確認して下さい。

仕入れ7,000万
残債　無し
売価　3億8,000万
納税　償却などは考慮せずに金額だけだと特例無しだと単純に6,000万　手残り3億2千万とします。
消費税やなんだかんだで計算し安く現金３億円が残ると考えます。

もし私なら取りあえず新規取得物件を探します。新規収益物件は現金で１．５億自己資金を入れて
多少のレバレッジを効かせて総額6億程度とします。（想定ＮＯＩで５％目標）これだと金利負担
を考えても手残りで年間2600万円前後は残ります（分かり易いように納税は別途計算）

残りの現金1.7億円は、現金で７千万円は普通口座に入れておきます。これは緊急出動的に新規
物件を購入するために使っても良いですし、普通に30年掛けて使っても良いと思います。30年平均で使
っても月20万円は自由に使えます。あとのこりの1億円はドコモやＫＤＤＩなどの高利回り現物株を買い
ます。1億円分ドコモ株を買うと、現在の利回りでも年間税引（分離課税）き後年間230万ほどは現金を
貰えます。月にすると19万円ほどです。

こんなシミュレーションはどうですか？
926 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 18:40:50.23 ID:inIZkbqm.net: 5,6倍で売れるなら税金払っても3億以上残るんじゃないの？
それなら40年夫婦十分な暮らしができるでしょうに
927 ：925です。：2017/03/15(水) 18:43:10.15 ID:tJx+JUAU.net: 連投すみません、事業用資産の買換特例を適用すれば、納税額6,000万のうち4,800万円は新規
取得物件に再投資出来ます。なので手残り現金は4,800万円増えますね。
928 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 23:37:33.92 ID:???.net: >>922
レスありがとうございます。
そうですよね。物件保持がノーリスクでいいという考えは同じです。
ただ、古くなっているので新しいものに入れ替えたいという気持ちはあります。
うまいタイミングで乗り換えられる自信は全くありません。
>>923
レスありがとうございます。
安全な金融商品で2.5％で回るもの、勉強不足で分かりかねる部分があります。
株の配当は株価の毀損や減配を散々見てきているので、現状で投資するのには否定的です。
いろいろ勉強が足りませんのでもっと努力します。
>>924
キャッシュにしてまた買えということでしょうか？
それとも現金切り崩して生活したほうがいいということでしょうか？
確かにストレスは良くないことは実感してます。
>>925
レスありがとうございます。
昔銀行に散々な目に会わされたので、大きい借金はできません。身の丈以上に規模を大きくとは思ってません。
4.5億の借金は自分には恐ろしくて無理です。
株も不動産もですが、特に今株を配当狙いで買うことはできません。
今のバブルが弾けて株が暴落し、底這いになって暗黒の時代になれば配当取り銘柄を買いたいという希望はあります。
>>926
レスありがとうございます。
使って終わりというのはやはり嫌なので。
増えなくとも使っても減らさない運用を目指しています。
ただ売ってしまうと、また買えるという保証もないので悩みます。
>>927
事業用資産買換特例の適用は眼中にありますが、特例が受けられる期間内に買う物件は多分高掴みになると思ってます。
売ってキャッシュにして待ちたい気持ちですが、懐緩んでどうしようもないものを掴んでしまう自信は少しあります。
929 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 23:38:32.42 ID:???.net: >>924さんもレスありがとうございました。
930 ：名無し不動さん：2017/03/15(水) 23:54:44.74 ID:???.net: 単純に、売るだけで3億入ってくるのに、何を悩んでるのかわからない。
931 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 01:25:07.76 ID:???.net: 今はバブルの状況と仮定するなら、売る分にはバブルなんだから高値で売れる。
一方、現金が入ってきたとしても、バブルなんだから安値で買えるわけがない。
買うなら高値なんだから、結局買うなら高値なら、いい物件を手放す意味がない。

視点を変えて、不動産ではなく株を買うとしても、株も高値と考えるなら、結局株も買う意味がない。
そう考えると、不動産を持ち続けて不動産収入を得るか、
不動産を手放して、その現金で生きていくか（将来暴落したらその時に現金を活用する）の2択しかない。

間違ってるか？
932 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 01:26:59.04 ID:???.net: ただ、もしバブルだと思うのなら、絶対に手放すべきだ。
こんな高値で買ってくれる人はいないのだから。

今後、横ばいはあるとしても、基本下がるとみているんだろ？
横ばい以下なら売るべきだ。
933 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 01:48:53.08 ID:???.net: まだ上がるもう下がるではなく、今が異常な高値＝バブルと思うなら早急に売るべき
バブルが弾ける時なんて素人には判断できない
子供の代まで余裕のある生活が出来るお金が手に入るんだから、それで安心しとけばいい
結果的にまた相場が下がって買い時が来れば買い戻せばいいだけなんだし
934 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 03:11:06.02 ID:jS/9P2IR.net: 安倍が辞めれば
また下がり出すかな
935 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 03:20:25.11 ID:QiKi0Iu1.net: >>934
籠池爆弾？
936 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 09:54:18.75 ID:/I5I3XHE.net: >>928
億単位の物件は融資が緩い時期は売りやすいけど、貸し渋りになると売れないからなぁ。キャッシュで億も出せる人は限られてるし、そういう時期は自分以外にも不動産売ってキャッシュ得ようとしてる輩がいるもんだ。思った時が売り時かもよ？
937 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 10:06:04.28 ID:jS/9P2IR.net: いつ景気悪くなるかわからないからな
現金化しとくべきかな。
938 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 10:38:53.16 ID:???.net: みなさんご意見ありがとうございます。
大勢は売ったほうがいいとの意見賜りました。
ただ>>922さんの意見も自分の中にあり、
本当になかなか出ない立地で、スケルトン状態から今の店子が繁盛してる姿を見ると
二度と手に入れられないだろうな、少し惜しいなという気持ちもあります。

でも>>1さんの書かれているように5年分のＣＦが利益になれば売り、
10年分あればなお良いという意見も十分理解でき、
>>630の考え方は目から鱗でした。
古くなっていくもののこれから10年気苦労するなら
ここで1度現金化して小さなものをコツコツ買っていくという戦略がベストなのかなという今気持ちです。
939 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 10:49:04.15 ID:???.net: いろいろ聞いた流れでもう1つお聞きしますが、
このような投資用事業用物件は、通常どのような業者に依頼するのが通例でしょうか？
自分は買うときは地場のお願いしている小さな不動産屋（銀座神楽坂麻布など）から情報をもらっています。
また、住友不動産販売ではいい物件をたくさん買わせてもらいました。ただし、
経験上この会社は買うにはいいのですが、売るときはどうも上手じゃない気がしてなりません。
自分がいい担当者に当たらなかっただけかもしれませんが。

お聞きしたいこととしては
1、どのような業者に依頼するのがいいのか？（リバブルやスミフのような信用力のある大手か、すこし胡散臭くとも実績ある投資専門の業者）
2、媒介契約の種類
3、大手であれば営業所（富裕層相手にする丸の内や虎ノ門などの都心営業所とそれ以外の営業所）によって成果に違いがでるのか？
4、海外個人投資家に向けて売るにはそれが得意な業者があるのか？
5、ミシュランガイドに出るような飲食店の入った築古ビルの需要はあるのか？
6、そのようなビルでも富裕層や海外投資家であれば融資が下りるのか？
7、その他ターゲットとなりそうな顧客がいるとすればどのような属性の人か？

などです。宜しくお願いします。
940 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 10:50:21.69 ID:???.net: 再追加ですみません、2とも絡むのですが

8、何社くらいに依頼するのがいいと考えられるか？

というのも質問に入れさせてください
941 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 10:51:12.48 ID:D2xU411x.net: 【マルチ投資家愛空先生の物件空室状況最新版 2017.03.14 】

1棟目：　2室空き　　全8室中
http://www.smileplaza.co.jp/detail_b/T0000010486.html

2棟目：　3室+1室空き　　全8室中
http://chintai.door.ac/buildings/f9d50dff-433c-5f6c-bd81-e0f04c563bcf
http://chintai.door.ac/buildings/70880212-9505-5385-9b52-0ddf1eb62810

3棟目：　4室空き　　全8室中
http://suumo.jp/library/tf_40/sc_40132/to_0000424425/

4棟目：　2室空き　　全6室中
http://chintai.door.ac/buildings/b5a9fdb6-6a20-50d8-a298-adbbb17a2d77

5棟目：　2室空き　　全6室中
http://chintai.door.ac/buildings/9e7547ad-f1a4-5c53-bdcf-7a47879cee37

6棟目：　満室　　全8室中
http://chintai.door.ac/buildings/ee6b0e89-b07c-5b45-b52f-0bd9703ce2f8
942 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 11:33:59.51 ID:ZCc6TNhE.net: 願望を叶えたい時は

https://www.youtube.com/watch?v=WzqTe4MFlsU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs
943 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 12:56:46.68 ID:rnZ9y1EY.net: 俺、去年全棟売却しておいて良かった
944 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 13:44:47.51 ID:8NOaDJP+.net: >>939
全体的には好きにしてくださいとしか言いようがないです
ほとんど自慢の域なのであまりしつこいのはどうかと思います
仲介は早く成約することが主なので安く媒介をひくのは当たり前の話です
945 ：「さいごもえんしゅつでほのめかし遠おぼえ」　わら　たって：2017/03/16(木) 14:47:26.03 ID:+sN2DUUk.net: https://www.youtube.com/watch?v=oCeuxnGbGDo

不動産管理会社の　すとーかー担当者の妄想　
1：22
住人の脂肪を想像して・・・おぞましいゆかいへｈｈたいはん
ねってねって　しはいぎぜんてきに　きちがいまるだし　
3/12　電話でほのめかしで　じょうきをひろうしながら　はんはんにちぶる　すとーか

斜め前の一戸建てＤＷＭ　死体フェチの　面へら痴女まだむ　のかみがたで　しゅうだんすとーかーの演出

「さいごもえんしゅつでほのめかし遠おぼえ」　わら　たって

被害なう　すど1313んゆ　白虎　ホロ　山吹色
どん♪どん♪どん♪　　ひっこしぎょうしゃの　かいだんそうおんでかくなり
946 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 14:54:18.25 ID:/I5I3XHE.net: >>939
ここからの相談は有料になります。（ニッコリ）
947 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 15:08:28.03 ID:543PNknm.net: >>939
1. 大手に競争させるのが無難でしょう。
2. 一般で。専任はやらんでいい。
3. 当然でます。
4. わかりません。
5. あまりに古いビルは避けるが鉄則。
6. ノーコメント
7. ノーコメント
948 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 15:27:36.51 ID:QkKPr+Vo.net: 埼玉県入間市　土屋不動産

等級が高いと言って信じるな！

　特に、人を選んでチンピラ口調のセコい加藤
949 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 22:59:17.95 ID:ANLezvw5.net: かせぎたいひと!

こちらを検索してください
http://blog.crooz.jp/kogaseminar
950 ：名無し不動さん：2017/03/16(木) 22:59:32.24 ID:ANLezvw5.net: かせぎたいひと!

こちらを検索してください
http://blog.crooz.jp/kogaseminar
951 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 13:29:51.15 ID:mxOi1bLK.net: >>1はいないの？
952 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 20:08:50.72 ID:B8fIC7kX.net: >>951
関西弁が気にくわないと言い出したやつが
出始めてから消えたよ

そういえば関西では逆に標準語にイライラするらしい
標準語は所詮人工日本語で表現力が低いんだよ
だから方言でないと細かな感情表現ができない
敬語表現も方言の方が豊かだよ
だから方言を使っても私は気にしない
953 ：名無し不動さん：2017/03/19(日) 23:19:23.72 ID:???.net: 関西圏だが標準語の文章にイラつく奴なんておらんぞ
あれは会話のイントネーションでいらつくだけ
954 ：名無し不動さん：2017/03/20(月) 11:04:35.78 ID:dChhAWfk.net: 超絶高値で買い付け入ったけど中間省略で売るからよろしくね！って条件付だ。

首都圏　駅徒歩２５分　RC　築２４年　全２０部屋　２ＬＤＫ　エレベーター無し　年賃料　1680万
大規模修繕履歴無し　表面利回り7.23％　現状満室
　　
金利１％引ければ年間２００位CF出るけど、、、、買った人大丈夫なのかな？
955 ：名無し不動さん：2017/03/20(月) 19:38:45.95 ID:???.net: >>954
うちが去年手放した物件によく似てて苦笑い
戸数と築年数が微妙に違うけど
駅徒歩30分とかの土地にRC建てるとのちのち大変になるわ
956 ：名無し不動さん：2017/03/20(月) 21:40:52.76 ID:???.net: >>954
都内の区部ならともかく首都圏でソレって恐ろしいなぁ…（主に高値で買う気な人がいるという事実が）
業者にハメ込まれた医者とかそういう手合かなぁ？
しかし…高属性な人間がこの程度の見極めもできないとは考えられんし…う～ん…？
957 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 06:52:40.03 ID:dcCxOzjE.net: 歯医者とか弁護士とか、なんでこんなに高く買わされてるんだろうという事案を多々見かける
958 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 12:11:01.52 ID:kcjXa0lQ.net: 日本で最も強力なパワーストーンで、
願望が叶えられるならばあなたはどう活かしますか？

https://www.youtube.com/watch?v=85Y55BF2U3Y

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs

http://noroi.top/noroi.top.product.html
959 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 18:03:13.02 ID:???.net: >>957
まあ小金持ちが多いし不動産投資に関してはバカだからだよ
960 ：名無し不動さん：2017/03/21(火) 18:32:07.48 ID:???.net: >>957
医者、弁護士、公務員
こいつらを借金漬けにして黙って従うようになれば利用価値があるからだよ
女あてがってそそのかして不動産でも買わせるんじゃないか
管理めんどくさいからサブリースがおすすめです、とか
961 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 00:26:03.73 ID:ljzI3czW.net: 株高で地価も堅調だな
トランプに助けられたな
962 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 00:38:10.63 ID:o3MKMZ0N.net: >>961
4月以降融資が、、、見たいな風評が流れた1月2月初旬くらいに少しだけ踊り場が来たけど
都内駅近の新築・築浅物件は５％切り出してるな。６．５％とかが割安に見えてきた、、、
963 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 01:21:03.34 ID:???.net: オリンピックくらいまではいける
964 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 03:21:29.17 ID:ljzI3czW.net: 日経2万付近だからな
高止まりか上昇も
やむなし
965 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 06:32:44.23 ID:???.net: 商業地地価、大阪が全国１～５位を独占
http://www.sankei.com/economy/news/170321/ecn1703210022-n1.html
訪日客需要、京都や福岡も２０％超上昇

訪日外国人旅行者の増加に伴い、大都市や観光地では
ホテルの需要が高まっており、地価を押し上げている。
966 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 08:17:41.27 ID:W3vgx++z.net: >>957
日本財託とかね。相続税対策で税理士とかから紹介受けて買う人達は高収入の人が多いから、指し値なんて入れないんだろうね。優良顧客w
967 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 10:08:43.28 ID:ljzI3czW.net: 歯医者弁護士、儲からなくなったというが
儲かってる連中は幾らでもいるのか
968 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 16:33:11.62 ID:KOCJ6aKN.net: 水戸大家ってキモくない？
何なの？あのホストみたいな格好ｗ
969 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 19:10:11.58 ID:o3MKMZ0N.net: >>967
開業医や弁護士なんかも大家業と同じで、経営センスが無いと儲かりませんね
970 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 19:30:54.02 ID:I5JwT37J.net: 弁護士さんは過払い金バブルに乗れたかどうかで大差らしいね
過払い金の手数料が２０％らしいから
971 ：名無し不動さん：2017/03/22(水) 23:17:20.35 ID:o3MKMZ0N.net: >>970
過払い弁護士は別名乞食弁護士だけどね、、、
972 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 02:15:40.20 ID:???.net: 専業の大家だとセンスどころか無職の低学歴者ばかりだよ
973 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 12:51:10.61 ID:S1oF4FF2.net: でも社畜よりはマシかもよ
974 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 13:40:15.25 ID:FL3NUFS7.net: >>972
低学歴の王道は、専業不動産賃貸と飲食店経営だろ。
975 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 14:10:05.05 ID:g9rJts3e.net: >>974
お前が言うな
976 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 15:50:55.95 ID:jaFawDV+.net: 日本で最も強力なパワーストーンで、
願望が叶えられるならばあなたはどう活かしますか？

https://www.youtube.com/watch?v=85Y55BF2U3Y

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs

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977 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 16:35:13.96 ID:8b7AkABR.net: >>972
デパテン大家とか専業主婦なっちーとかまさにそれ。不遇の青春時代を取り戻そうと頑張ってるが、セミナー講師やる顔じゃない。
978 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 16:44:17.95 ID:???.net: 地主のボンボン最高だな
働かなくても賃貸収入で遊び放題
979 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 17:41:44.20 ID:7HkXS021.net: >>978
そうでもない
立地の優劣に関係なく存在する先祖代々の土地を有効活用しなければならない
ただの賃貸大家業をすれば赤字になる
下手に遊んで土地切り売りしたら「あの家の今の当主は・・・」なんて
親戚や近隣から陰口言われる
ほんとうは非常に肩身の狭い地主が多いよ
今時の新興成金とはちがう

最高なのは固定資産税を決められるお上だよ
980 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 19:02:05.66 ID:???.net: 不動産とか自動車の営業は口先だけで素人から数十万、数百万奪えるからな
糞なやつ集まって当然
981 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 20:09:22.13 ID:???.net: 社畜リーマンがかわいそうだよ
楽な会社ならいいけどブラックなら何のため生きてるのやら
貧乏人というより勇気だして投資できないのがかわいそうだ
982 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 22:52:31.56 ID:???.net: >>974
嫉妬はしない方がいいですよ
嫉妬する暇あるなら稼ぐ方法を考えるべきです
983 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 23:05:38.46 ID:???.net: 引っ越しシーズン到来です。賃貸住宅を退去するとき、敷金はどれだけ戻ってくるのか気になります。
国民生活センターに寄せられる相談は年1万件超。
費用請求された項目からは、気を付けるべきポイントが見えてきます。
今国会には120年ぶりに民法改正案が提出され、敷金負担の線引きが明確に。
納得いかない場合は「少額訴訟」という手もあります。

同センターへの相談を分析した資料によると、
１位はダントツで壁のクロス。相談した人の７２％が請求されています。

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、大家と住人の修繕分担が示されており、画びょう・ピンの跡は大家の負担です。
クギ穴・ネジ穴・落書きは住人負担です。
テレビや冷蔵庫の裏にできる電気ヤケ▽エアコン設置によるビス穴や跡は、生活必需品を使ってできた汚れ＝「通常の使用」範囲に入るとして大家負担になります。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
ー出典：国交省ＨＰ
基本的な考え方は「普通に暮らしていた場合の劣化は大家の負担」です。

壁にポスターを貼った跡（変色）は大家負担。落ちないたばこのヤニ▽結露を放置したことによるカビ・シミは住人の負担です。
ただし、住人が補修費を負担するのは破損した一面（㎡単位）のみ。
色合わせのために部屋全体のクロスを張り替える場合、ほかの部分は大家の負担になります。

https://www.google.co.jp/amp/withnews.jp/amp/article/f0150321000qq000000000000000W01t1101qq000011677A
984 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 23:06:35.71 ID:???.net: ２位はハウスクリーニング代。相談者の６０％が請求されています。
「ガイドライン」では、通常の清掃をして明け渡せば払う必要はないとされています。
ところが、東京の賃貸物件では「退去時のハウスクリーニング代は入居者の負担」という特約がつけられていることが多いといいます。
契約時にサインしてしまっている場合、負担しなくてはいけないのでしょうか。

国民生活センターは「とりあえず大家に掛け合ってみることが大事」と言います。
裁判では、特約を無効とした判例と有効と認めた判例があるためです。
特約を無効とした判例では「通常の損耗・経年変化分についてまで、賃借人に求めた特約を認めることはできない」としています。
特約を認めた判例でも「契約書に明記されているか、口頭による説明で入居者がその旨を認識し、合意していることが必要」としています。

３位は畳。焦げ跡は住人負担。畳交換は大家の負担です。

４位はふすま・障子。ふすま紙や引き手の破損は住人負担、日照などによる変色は大家負担です。

５位はカーペットなどの床材。フローリングの引っかきキズ、カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミ・カビは住人の負担です。

一方、大家負担はカギ交換▽家具設置による跡やへこみ▽網戸張り替えなどです。

納得できない時は少額訴訟・調停も

請求に納得できない場合、国民生活センターは「ガイドラインなどを提示し、大家と交渉してみましょう」と話します。それでも解決できない場合は、主に二つの手段があります。

①内容証明郵便で返還請求→少額訴訟
②ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続き）＝専門知識を持つ第三者が中立の立場で当事者の間に入りトラブルの解決を図る仕組み
①は、自力でする人もいます。内容証明郵便で送る文書の例文は、東京都中央区のＨＰなどネット上でたくさん公開されています。

敷金返還請求の訴状の書式は裁判所ウェブサイトからダウンロードできます。
http://www.courts.go.jp/saiban/syosiki_minzisosyou/syosiki_02_04/index.html
985 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 23:09:39.13 ID:YQT7oTGe.net: 親父が先駆者で都内に10数棟ほど所有するまでになったが
去年一つ売ってくれというので十年前に買ったのを買値＋1億で売れた
その金で他のビルの借入金も返済し
両親がバブルで買った物件を法人の方に売却して税金も免れ俺だけが一千万近く納税で済んだ
自宅ビルの借入金五億円が二十年の時を経て来月で終わる
そんな俺は嫁と家賃14万の賃貸マンション住まいw
えっ、これだけ部屋持ってて借りてるの？って不動産屋に笑われた
986 ：名無し不動さん：2017/03/23(木) 23:13:44.33 ID:4yECjgQi.net: >>985
ある意味自分の物件に住むのは色々と疲れるからね、他に買うか借りるかの方が俺は良いと思う。
987 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 00:20:06.32 ID:???.net: 先日、管理している個人の大家がアポも取らずに来店して来よった
こいつの家は元々農家の父親が仕事嫌いで農家をやるより田んぼを農地転用して家賃で儲かると勧められ建てた賃貸アパートを6棟所有
我々からしたら、居てもいなくてもいい小規模大家
この息子もまた父親と同じ遺伝子で学歴がなく働くことが嫌いな怠け者の大家
我々不動産会社がなければろくに家賃も稼げないアンポンタン大家
社会性がないせいか会話も家賃の話しかないド暇人
今月は一年で一番クソ忙しい月なのにこいつホントに暇人でどうしようもないカスだと帰ったあと塩をまいてやったわ
988 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 04:10:49.52 ID:FBkYTr00.net: >>987
管理断れば？
989 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 04:46:24.78 ID:jQe/pn8G.net: >>987
お前が大家を教育してないからそうなるんだろ？
バカじゃないの？管理会社なんかやめちまえ
990 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 06:42:37.90 ID:MQjjbrFY.net: 日本で最も強力なパワーストーンを手に入れて、
願望が叶えられるならばあなたはどう活かしますか？

https://www.youtube.com/watch?v=5UFEe8xIRUU

http://6807.teacup.com/noroikingdom/bbs

http://noroi.top/noroi.top.product.html
991 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 08:10:48.44 ID:???.net: http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/disaster/1448246446/209
　　　　　　　 ↑　↑　↑　↑
992 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 08:30:17.58 ID:???.net: スレ主さんいますか？？
次スレどうします？
スレ主さんいなければこのスレ不動産投資に関して情報交換、雑談スレとして面白かったので次スレ建てるけどいいですか？
993 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 09:19:16.55 ID:???.net: >>992

民法697条　事務管理

1項　義務なく他人のために事務の管理を始めた者は、その事務の性質に従い、最も本人の利益に適合する方法によって、その事務の管理をしなければならない。

2項　管理者は、本人の意思を知っているとき、又はこれを推知することができるときは、その意思に従って事務管理をしなければならない
994 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 09:52:35.43 ID:???.net: 次スレ希望、ただし自慢大会にならないことも希望。
読んで為になる情報が欲しいので…
995 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 13:52:04.75 ID:???.net: まあ業界関係者である>>1の意思なんてこの3月に確認しようがあるまいし、自由に雑談スレで建てればいいんじゃね？
ただ恥ずかしげもなく情報乞食全開なのが湧いてるのを見ると、手放しで継続賛成とも言い難いものがある
996 ：名無し不動さん：2017/03/24(金) 14:14:21.70 ID:???.net: 次スレ
不動産投資を淡々と語る 2 [無断転載禁止]©2ch.net
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1490332402/
997 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 09:57:37.67 ID:???.net: >>985
こういう何の参考にもならない自慢大会が次スレでは無くなりますように。
998 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 10:22:52.24 ID:???.net: 梅
999 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 10:32:15.84 ID:???.net: 自慢なんてみんなスルーしてたのに反応する奴が出てきたのこそ嘆かわしいわ
1000 ：名無し不動さん：2017/03/25(土) 12:00:31.15 ID:0Y2Bz/zD.net: もうやめない？

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