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郊外ショッピングモール隣のマンションは価値無し! [256556981]
- 1 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (スップ Sdba-G9Ba):2020/05/26(火) 16:21:01 ?2BP ID:9nsptmBPd.net
- sssp://img.5ch.net/ico/nida.gif
【Case】都市部から車で1時間くらい離れた郊外で「西日本最大級のショッピングモールが半年後に完成する。隣接地を買ってマンションを建てれば儲かるはず」と地元の某不動産業者が話を持ちかけてきた。
インターチェンジや鉄道駅にもほど近く、宅地も造成されはじめている。新しい街のイメージが持て、需要も見込めそうだが、買いの判断をしていいものか。
郊外や地方に強い業者、業者とツルんでいるコンサルや個人投資家、不動産投資セミナー、実用書……あらゆるところで必ず出てくるワードが「郊外」だ。
いまだに多くの業者やコンサルが大々的な宣伝をしている。ヤツらの決まり文句としては、
(1) 団塊世代はリタイア後に、環境が良い郊外へ住もうと考えるから需要がある
(2) 郊外の遊休地を活用した大型ショッピングセンターは集客力があり、隣接エリアのファミリーマンション等も需要があると見込まれる
(3) 地方となればバスや自家用車を使ってまで鉄道駅に人が集まるということがあるから、駅近物件なら間違いない
など。せっかくなので、これらが間違いであることを説明していこう。
まずは(1)から。元気な時、現役で稼いでいて仕事を退職する前にはそんなことを思い描くのかもしれないが、実際にリタイアした人が住みたいのは、環境が良い郊外ではなく、病院やスーパー、ホームセンターに近い平地だ。
自動車で1時間以上かかる郊外へ移住しても、たまたま近所に良い病院があるか、後で運良く病院が開業するということがない限り、結局また都市部へ戻ってくる。
そう、勘違いしないでほしい。「環境が良い=ほどよく田舎」なのだ。
人口がドンドン減っているこの時代にわざわざ過疎化するのが見えている郊外を好き好んで買うのは投資家としては1点。短期転売を目指すなら100点だ。
投資の基本は地域全体が都市化されていて、公的機関もあり、商業、経済の中心地安定運用できる物件だ。どんな不動産も、人が居なければ無価値である。
30年前に造られた郊外の街は現在どうなっているかその姿を見れば、必然的に郊外の投資としての危険度が理解できる。例外もあるだろうが、そんな低確率で勝負するほど無駄なことはない。
次に(2)。確かに大型ショッピングセンターのような商業施設ができると、人で賑わい、スポット的に街もできる。うまく行けば後追いで病院や学校ができるだろう。
だが、歳月が経つと興味が薄れ(ほかにも色々施設ができるから)、人は少なくなる(新しい物好き日本人の特徴)。そもそも商業地は静かではないので、住む人が限られるのだが、それで賑わいがなくなれば、もはや住む理由がなくなる。
商業施設も民間企業が運営している。儲からなくなれば撤退は普通にある話だ。公共のインフラとは違うことを認識すべきである。
かつては日本一となった「ダイエー」も、地方都市の至る所に点在したが、現在は皆無だ。わずかに名前を変えて存在しているが、当時の勢いは無く、イオン系の1ブランドになってしまった。
俺の故郷にもダイエーは存在したが現在はマンションだ。駅前商店街にあったが、現在はシャッター商店街。人の往来は極端に少ない。そんな「事実」から俺は田舎への投資は行わないことを鉄則にしている。
そして(3)。そもそもその地域、土地を知らない人からすれば需要があるように見えても、長く地元に住んでいる人からすれば「あそこは住もうと思わない」と言われ、テナント入居者が埋まらない物件がよくある。
土地勘がないというのは仕方ないのだが、調べようと思えば、自分で地元の業者へ足を運んで話を聞く、周辺の住民に話しかけてみるということもできる。そこを面倒がるから、儲からないし、損をするのだ。土地の地歴は大切だ。
https://news.yahoo.co.jp/articles/5c9d5019bad70694744ce177c9213908796366e1?page=1
- 2 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (アウアウウー Sac7-gMRA):2020/05/26(火) 16:21:42 ID:FL0FFiDPa.net
- まぁ車で行くからな
- 3 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です :2020/05/26(火) 16:21:59.49 ID:9nsptmBPd.net ?2BP(1000)
- http://img.5ch.net/ico/nida.gif
もう一点、これは世界共通だが、街の中心地というものは、よほどのこと(原発事故とか、ひどい戦災を受けたとか)がない限りはいつの時代も守られる。
たとえ地震で地割れが発生しようとも、まず中心地の復興からスタートとなる。なぜなら、中心地は常に人が集まり、経済活動をし、お金を生み出す。そして郊外は後回し。
これは大多数の方を向く日本の民主主義下では当然のことだ。
そうなると、郊外を買うという選択肢はなくなる。その街や土地に愛着があるのなら仕方ないが、中心地の土地は未来永劫に誰かが欲しいと思うし需要がある場所(土地)だから、
手に入れられる機会がもしあるなら、見逃してはならない。そうやって価値をお金に換え(入口)、時が来たらその価値を換金する(出口)のが不動産投資だ。
話を元に戻すが、商業施設また工場、大学などに近い立地に限っては、短期間での転売ならアリだ。
別に家賃収入を得ることが悪いということはないのだが、いずれは移転や撤退といったことが発生するかもしれないというリスクがあることは、頭の片隅におくべき。
だから、物件を欲しがる人が現れたら、すぐに転売できるような心構えをしておく。こうした出口を想定したストーリーを、投資家は必ず頭に入れておきたい。
- 4 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイ 7f66-crVl):2020/05/26(火) 16:22:25 ID:1UQ9Hz/d0.net
- そもそも郊外のマンションに価値なんてないだろ
- 5 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です :2020/05/26(火) 16:23:10.29 ID:kYYnWPli0.net
- ジジババこそ都会に住むべきじゃね
- 6 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイW 1ae9-oT9P):2020/05/26(火) 16:24:32 ID:pTP/0/GQ0.net
- 火葬場壊して建てたマンションのことか?
- 7 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイ 1bae-tqmx):2020/05/26(火) 16:25:40 ID:IRWEALBp0.net
- 万が一人気の店舗になると周りから常に車で入店されて毎日(とくに土日祝日)は
いつも大渋滞になる時点で絶対住みたくないと思うよw
イオンが建設予定出るたびに近隣住人から反対運動起きるけど
商店街がーとかよりも交通渋滞で邪魔だから
地価としてはマイナス要素すぎる
- 8 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ササクッテロラ Spbb-tiRC):2020/05/26(火) 16:33:12 ID:+bJ9dw5Fp.net
- リモートワークで郊外に家買っちゃった奴どーすんの?
- 9 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイW 272a-9Avg):2020/05/26(火) 16:33:26 ID:IGGU9mAy0.net
- モールが無くても田舎の幹線道路沿いとか割りとあかんわ
- 10 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイ 1bae-tqmx):2020/05/26(火) 16:35:15 ID:IRWEALBp0.net
- >>9
田舎の幹線道路とかトラックとか車の運転手が歩行者なんて見てないし
右折左折なんかあること考えると子供とかいるなら辞めとくべき立地だよな
田舎ならでは、の利点に反しすぎてる
- 11 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイW 4e4e-G6ur):2020/05/26(火) 16:59:42 ID:I2hiZcto0.net
- 駅出たらすぐショッピングモールのところが神奈川当たりにあるよな?
- 12 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (アークセー Sxbb-k43y):2020/05/26(火) 17:01:10 ID:4SAkWuUGx.net
- クソみたいな分析だな
- 13 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイW 977b-DVAE):2020/05/26(火) 17:02:52 ID:E7ICQYGR0.net
- 人口減っていく日本で投資先として有望な土地なんてほとんどないやろ
- 14 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイ 03ff-tKWB):2020/05/26(火) 17:03:39 ID:YU3B16k70.net
- >街の中心地というものは、よほどのこと(原発事故とか、ひどい戦災を受けたとか)がない限りはいつの時代も守られる。
何をどう考えたら自分も守られるという思考に至るのか
- 15 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です :2020/05/26(火) 17:06:14.19 ID:BFYldCu00.net
- >>8
むしろこれからは少し郊外も有利になったで
リモートワークのおかげや
- 16 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です :2020/05/26(火) 17:14:18.61 ID:I2hiZcto0.net
- 自動運転が普及したら駅中心考え方は無くなるかも知れない
- 17 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイW 8aee-euKW):2020/05/26(火) 17:47:44 ID:roAova/d0.net
- >>11
どこでもあるが
- 18 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です :2020/05/26(火) 20:04:00.70 ID:nxS0+9VF0.net
- 自動運転とドローン配達が普及すれば田舎にもワンチャンあるかもな
- 19 :番組の途中ですがアフィサイトへの\(^o^)/です (ワッチョイW b65a-nqyn):2020/05/26(火) 20:46:14 ID:/5UpLh1J0.net
- >>15
きもいから死ね
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